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ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO

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A metodologia escolhida seja compatível com a natureza do bem a 
avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado; 
Dar preferência sempre que possível, ao método comparativo de 
dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imóvel. 
Em caso do imóvel situar-se em zona de transição (expansão, 
retração, desapropriação, implantação de um empreendimento de impacto etc.) 
é recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando 
uma visão de mercado mais abrangente e equalizada. 
Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o método 
deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados. 
Na norma NBR 5676 os métodos eram classificados em Diretos e 
Indiretos. Os do tipo diretos eram: Método Comparativos de dados de 
mercado, Método Comparativos de custo de reprodução de benfeitorias, os 
indiretos seriam: Método de renda, Método involutivo, Método residual. 
 
7.1 METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (NBR 14653-2) 
Pesquisa e levantamento de dados visa obter uma amostra 
contendo dados de mercado com características similares com o imóvel 
avaliando. A pesquisa deve ser randomizada, para se tornar uma amostra 
viciada. Deve ter um tamanho apropriado para obter um grau de 
fundamentação conforme previsto. As fontes devem ser, tanto quando possível, 
diversificadas e identificadas. Os dados em ofertas são indicações importantes 
do mercado, mas devem ser analisados pelo avaliador, pois os valores tendem 
a baixar durante as negociações. É importante visitar todo imóvel usado como 
referencia para analisar aspectos qualitativos e quantitativos, comparados com 
o imóvel avaliando. 
A variável dependente deve ser escolhida em função da 
caracterização do mercado, levando em consideração as formas de expressão 
dos preços, valor total, valor unitário, etc. 
Variáveis independentes podem ser dicotômicas, Proxy ou códigos 
alocados, em função das características física dos dados, que se revelem 
importantes na amostra. 
Tratamento dos dados é recomendado que se apresente as 
informações obtidas na amostra, de forma sumarizada, através de gráficos que 
mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. O 
tratamento de dados pode ser realizado por fatores e critérios, com posterior 
analise estatística dos resultados homogeneizados (similar ao nível de rigor 
NORMAL, da NBR 5676), ou cientificamente com modelo validado para o 
comportamento de mercado (similar ao nível de rigor RIGOROSO da NBR 
14653 ). Devemos ter em mente que qualquer que seja o modelo ele é apenas 
uma representação simplificada do mercado, pois não leva em consideração, 
todas as informações desse mercado. 
Tratamento dos fatores são indicados pelas entidades técnicas 
regionais e revisados em período mínimo de dois anos, ou utilizar os fatores de 
homogeneização medidos pelo mercado, desde que sejam anexados ao laudo 
os estudos que deram origem aos dados. A qualidade da amostra deve ser a 
melhor possível e estar assegurada quanto: 
• A correta identificação dos dados de informação; 
• À isenção e identificação das fontes; 
• Ao numero de dados de mercado, conforme o grau de 
fundamentação; 
• À semelhança com o imóvel objetivado; 
• Deve ser observado o anexo B. 
 
 
 
 
7.2 RECOMENDAÇÃO DO METODO INVOLUTIVO 
Segundo IBAPE – MG este método é geralmente utilizado para 
avaliar glebas urbanizáveis, quando não for possível a utilização do método de 
dados de mercado. É feita, basicamente das seguintes etapas: 
• Vistoria da gleba avaliada além de cuidadosa deve levar 
em consideração a infraestrutura do entorno, acessos, equipamentos 
urbanos existentes, ocupação predominante, tendências do mercado, 
distancia aos equipamentos importantes como escolas, comercio, 
transporte coletivo, etc. 
• Pesquisa de valores de lotes constituirá a futura 
ocupação, alem de similares e compatíveis a região necessita de um 
planejamento anterior para cobrir todas as características da ocupação, 
dando solidez a amostra. O tratamento dos dados coletados definira os 
valores dos lotes do futuro loteamento. É importante também medir a 
capacidade de absorção do mercado dos lotes do futuro loteamento. 
• Estabelecimento do lote paradigma na elaboração dos 
cálculos para definição dos valores dos lotes do futuro loteamento, pode 
adotar somente um lote como paradigma. Porem, preferencialmente 
deve levar em conta as diferenças dos lotes a determinar o valor de 
cada conjunto de lotes de características semelhantes. 
• Elaboração de um projeto de loteamento 
(aproveitamento) para a gleba, considerando todos os parâmetros de 
projeto e aproveitamento legal da área. 
• Levantamento de custos de urbanização com base em 
planilhas definidas através de quantitativos e pesquisas de valores 
unitários. 
• Previsão de despesas adicionais, taxas, juros, prazos e 
lucro, todas as despesas diretas e indiretas com corretagem, 
publicidade, impostos e taxas, emolumentos lucro e BDI, copias e 
projetos, etc., utilizando, preferencialmente um fluxo de caixa 
descontado definindo a taxa mínima de atratividade. 
• Aplicação de modelos existentes, a norma NBR 14653 
admite a utilização de métodos determinísticos, para determinação do 
valor da gleba. Mesmo assim a utilização desses métodos nos da uma 
margem de erro bastante alta. Entre os métodos determinísticos, 
destacamos: 
� Critério de Caires 
 X=V- (Dt+L ) 
 
� Método de Barbagelata 
 X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P 
 
7.3 OUTROS METODOS A SEREM APLICADOS 
Método de renda – Utilizado para imóveis que não se 
enquadrem na NBR14653. Este método utiliza a montagem do fluxo de 
caixa do empreendimento calculada de acordo com as características de 
cada imóvel, com o estabelecimento da taxa mínima de atratividade. 
Método evolutivo – O valor do imóvel é obtido através da 
soma do valor do terreno com o valor estimado para as benfeitorias 
existentes, devidamente depreciadas, sendo o resultado multiplicado por 
um fator de comercialização, que pode ser maior ou menor que a 
unidade, em função da conjuntura do mercado. 
 VI=(VT+CB) x FC 
Métodos para identificar o custo de um imóvel – 
Recomendados para identificar custos de todos os tipos de imóveis 
inclusive os que compões os empreendimentos (NBR 14653-4). 
Método pelo Custo Unitário Básico – Visa determinar 
fundamentalmente as especificações dos materiais utilizados na 
construção da benfeitoria, com determinação do padrão construtivo, 
tipologia, estado de conservação e estado aparente. 
Método comparativo direto de custo – Para a avaliação 
deverá ser considerada uma amostra composta por imóveis de projetos 
semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os 
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de 
mercado. 
 
 
8 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES 
A especificação dos trabalhos avaliatórios serão feitas em razão de 
prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de 
mercado e da natureza do tratamento de dados a ser empregado. 
As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação, 
que será função do aprofundamento do trabalho e quanto a precisão, que será 
estabelecida pelo grau de certeza e o nível de erro tolerável. 
Segundo a NBR 5676 as avaliações são especificadas conforme o 
seu nível de rigor que pode ser expedito, normal ou rigoroso. 
As avaliações expedita são aquelas com grande subjetividade ou 
que não utiliza qualquer instrumento matemático de suporte a convicção de 
valor. 
As avaliações de nível normal são aquelas que utilizam uma amostra 
com um mínimo de cinco elementos tratados através de homogeneização por 
fatores ou ponderações empíricas. 
As avaliações rigorosas pressupõe uma maior qualidade da amostra 
que deve possui um mínimo K=5 elementos,

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