ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO

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ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E 
PERÍCIA 
Carlos Eduardo de Azambuja1 
Prof. Pedro Alcântara de Mattos Junior2 
RESUMO 
 
O presente trabalho tem por objetivo determinar a importância da Engenharia 
de Avaliação, como um segmento da Engenharia Civil que, além de ter força de 
lei, é o processo mais eficiente para informar valores reais de mercado em 
avaliações. O Engenheiro Avaliador é um profissional capacitado, por 
apresentar amplo conhecimento nos diversos segmentos da Engenharia, como: 
garantias hipotecárias, aumento de capital, alienação de capitais, incorporação 
e fusão, dissolução de sociedades, seguros, dentre outros. O laudo técnico de 
avaliação deve ser elaborado sob responsabilidade técnica de um engenheiro 
civil de acordo com a ABNT. Os processos técnicos devem ser atribuídos 
exclusivamente a engenheiros ou empresas de engenharia de avaliação, de 
acordo com a Resolução 218 do CONFEA em obediência às leis 5.194/66 e 
6.404/76. 
Palavras-chave: Avaliação. Engenharia. Perícia. 
 
ABSTRACT 
This study aims to determine the importance of Engineering Assessment, 
as a segment of Civil Engineering who, besides having the force of law, is the 
most efficient process to inform the actual values of market valuations. The 
Evaluator Engineer is a skilled professional, by presenting extensive knowledge 
in various sectors of engineering, such as mortgage guarantees, capital 
increase, sale of capital, and merger, dissolution of partnerships, insurance, 
among others. The technical evaluation report must be prepared under the 
technical responsibility of a civil engineer in accordance with ABNT. Technical 
processes should be allocated exclusively to engineers or engineering 
companies for evaluation, according to Resolution 218 of CONFEA in 
 
1
 Graduado em Engenharia Civil pela Faculdade Kennedy. 
2
 Engenheiro Civil, Eletricista. Pós Graduado em Avaliações e Perícias. Pós-Graduado em Engenharia de 
Segurança do Trabalho e Mestre em engenharia mecânica. Professor em Instalações Elétricas, Rede de 
Telecomunicações e Sistemas de Segurança na Faculdade Kennedy. 
obedience to the laws 5.194/66 and 6.404/76. 
Keywords: Engineering. Evaluation. Expertise. 
 
1 INTRODUÇÃO 
A Engenharia de Avaliação é uma especialidade da Engenharia e 
tem legislação especifica para regular o exercício profissional dentre as quais 
destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades 
do engenheiro a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, 
pareceres e divulgação técnica;Resolução 218-73 do CONFEA que discrimina 
as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia. 
Resolução 345-90 do CONFEA que dispõe quanto ao exercício por 
profissionais de novel superior das atividades de engenharia de avaliações e 
perícias da engenharia. Seu Art. Primeiro define: 
 VISTORIA é a constatação de um fato mediante exame 
circunstanciado descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a 
indagação das causas que o motivaram. 
 ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão 
ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de 
aspectos subjetivos. 
 AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do 
valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou um 
empreendimento. 
PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que 
motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. 
LAUDO é a peça na qual o perito profissional habilitado, relata o que 
observou e dá as suas conclusões ou avalia o valor das coisas ou direitos, 
fundamentalmente. 
No seu Art. Segundo compreende como atribuição privativa dos 
engenheiros, em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos 
engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos meteorologistas as vitorias, 
pericias, avaliações, e arbitramentos relativos a bens moveis e imóveis, suas 
partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e 
serviços de utilidade publica, recursos naturais e bens e direitos que de 
qualquer forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas 
profissões. 
No Art. Terceiro define que serão nulas de pleno direito as perícias e 
avaliações e demais procedimentos indicados no Art. Segundo, quando 
efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREA’s. 
No Art. Quarto existe a obrigatoriedade de nos trabalhos técnicos, 
indicados no artigo anterior, para a sua plena validade, deverão ser objeto da 
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T.). 
A Instrução 186-90 da Corregedoria de Justiça de MG, define que a 
nomeação de perito judicial e assistente técnico deverá recair sobre 
profissional habilitado de nível superior, inscrito no órgão de classe 
correspondente. 
 
2 JUSTIFICATIVA 
Salvo melhor juízo, a área da engenharia é sem dúvida a área que 
dentro da economia brasileira, tem crescido mais e de maneira significante. O 
programa Minha Casa minha Vida, e o Governo Federal, a Copa do Mundo de 
2014, as Olimpíadas de 2016, o Pré-sal criaram expectativas otimistas para o 
país, impactando sobremaneira a engenharia de um modo geral. Assim, 
engenharia, em todas as suas especialidades é a profissão do momento. 
Escolas de engenharia estão lotadas de alunos na expectativa de após a 
formatura, entrar no mercado de trabalho como uma estrela cadente: por cima, 
com brilho e beleza. Dentro da engenharia entretanto, a especialidade 
avaliação e perícia, cresce de,maneira espetacular.As mudanças da economia 
dão a engenharia de avaliações e perícias um crescimento muito maior do que 
o vegetativo, criado pelo aumento da população e pelo crescimento geral da 
economia e pelos eventos extraordinários que acontecerão no país. Assim, a 
necessidade de utilização da engenharia de avaliações e perícias esta cada dia 
maior, pela mudança de exigências de mercado, novas legislação e 
importância de um acompanhamento técnico e profissional de qualidade em 
todas as áreas que envolvam valores e riscos. 
Conta-se que em São Paulo um comerciante negociava a compra de 
uma casa, quando foi orientado para contratar um engenheiro para fazer a 
avaliação do imóvel. O comprador respondeu que o preço estava ótimo e que o 
corretor, conhecido de muitos anos, tinha garantido que a compra era de 
oportunidade. Resultado: fechou o negócio na maior felicidade e depois de 
quatro dias após a mudança, a casa desabou, com perda total de todos os 
bens (imóvel, carro e móveis) Nesta situação, qualquer preço que tenha sido 
pago foi caríssimo. Onde está a garantia do corretor de imóvel que intermediou 
a venda? Aonde foi para a felicidade da hora da compra? Cadê o engenheiro 
avaliador? Que além dos valores do imóvel examinaria sua estrutura, idade, 
vida útil remanescente, detalhes construtivos, depreciação e etc., oferecendo 
um laudo que detalharia todas as condições do imóvel e que evitaria o negocio, 
deixando o desabamento nas mãos do vendedor e do corretor, amigo de 
muitos anos. 
 
3 OBJETIVOS 
O objetivo geral deste trabalho é demonstrar através de conceitos 
necessários para elaboração correta, facilitando sua compreensão dos 
aspectos legais da engenharia de avaliação e perícia. 
O objetivo específico: 
a) estudar as Normas Técnica afim de aprender todos 
elementos que compões um laudo de avaliação e perícia. d nder dar 
credibilidade as avaliações e assim gerar uma conclusão bem 
fundamentada. 
b) Formatar os procedimentos na execução de uma 
avaliação para dar credibilidade as avaliações e assim assegurar 
uma conclusão fundamentada. 
c) Priorizar o uso das técnicas para demonstrar sempre 
a verdade diante do contexto profissional, fundamentação das 
conclusões, demonstrações dos valores com memórias decálculo, e 
o desejo leal e sincero de informar a confiança e a segurança para o 
interessado. 
 
4 REFERENCIAS TEORICAS 
Para o desenvolvimento de trabalho tão importante, foram 
necessários a criação de técnicas e normas e procedimentos, que permitissem 
que todo o processo se firmasse no nosso meio. Neste sentido, nossos 
antepassados, engenheiros, de todas as especialidades tiveram importância 
fundamental. Desenvolvendo trabalhos avaliatórios e perícias ao mesmo tempo 
em que pensavam em padronização e normas. Hoje, com tudo normatizado 
pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), com tabelas e 
procedimentos à nosso dispor para facilitar o nosso trabalho, isso sem falar em 
programas de computador que, com precisão e rapidez, nos dão o tratamento 
estatístico completo, com definição da melhor reta que represente a amostra, 
alem de nos fornecer gráficos que melhoram o entendimento e, principalmente 
a justificativa dos valores encontrados e estatisticamente tratados. 
 
4.1 BREVE HISTORICO 
Essa atividade como especialidade, pode ser considerada 
relativamente nova. No início do século XX, foram publicados os primeiros 
trabalhos sobre avaliação racional de terrenos. Durante as décadas de 20 e 30, 
diversos trabalhos procuram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles 
assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Lysandro Pereira, Ernani Nogueira 
e Luiz Carlos Berrini (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). 
No inicio da pratica sistemática da engenharia de avaliações entre 
nós por volta da segunda década do Século XX. Engenheiros do Rio de Janeiro 
e São Paulo foram os primeiros a se interessar pelo assunto, evidentemente 
devido ao fato desta cidade ser as mais desenvolvidas e pólos econômicos do 
país (TOM COPELAND, TIM KOLLER, TIM MURRIN, 2000). 
O Cuerpo Técnico de Transaciones do Peru organizou a 1ª 
Convenção Pan-Americana de Avaliação. Em seguida outras Convenções e 52 
e 54, esta em São Paulo, organizada com o patrocínio do Instituto de 
Engenharia e da Caixa Econômica Federal, sendo o promotor do evento o Eng. 
Helio de Caires. 
No Brasil o crescimento urbano verificado nos grandes centros 
conduziu o poder público a um grande número de desapropriações, o que 
obrigou a implementação de estudos no campo das avaliações. Em 1978, o 
avanço do setor imobiliário permitiu aos engenheiros que participavam das 
desapropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que 
se referia às transações e locações (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). 
No Brasil, a engenharia de avaliação sempre foi e continua sendo 
praticada por engenheiros, constituindo-se, inclusive, privativa de classe, por 
força de lei. (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). 
Segundo IBAPE (2012) na década de 50 começaram a surgir os 
primeiros institutos brasileiros dedicados à engenharia de avaliações, o mais 
antigo deles sendo o Instituto de Engenharia Legal em 1953 no Rio de Janeiro. 
Sucederam-se o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e *Perícias de 
Engenharia de São Paulo em 1957, o Instituto Pernambucano de Engenharia 
de Avaliações e Perícias de Engenharia em 1972, O Instituto Brasileiro de 
Avaliações - IBA no Rio Grande do Sul em 1977, o Instituto de Avaliações e 
Perícias do Paraná 1978, o Instituto Catarinense de engenharia de avaliações 
e perícias – ICAPE em 1978. A partir daí foram criados as entidades 
federativas e as associações que congregavam todos os institutos de 
avaliações e perícias dos estados. 
 
4.2 DEFINIÇÕES IMPORTANTES 
Em 1989 durante o Governo Federal de Fernando Collor de Melo, 
ocorreu o processo de venda dos imóveis funcionais da União, em Brasília/DF. 
Esse trabalho foi desenvolvido sob responsabilidade do corpo técnico de 
engenharia da Caixa Econômica Federal, cujo principal objetivo foi utilizar um 
método permitisse ser reconhecido por toda comunidade nacional voltada às 
praticas de Engenharia de Avaliação (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). Neste 
contexto desenvolvimentista e de normatização, foram definidas pela Norma 
NBR 14653 Parte 1 as mais importantes definições, das quais destacamos: 
 
• Avaliação de Bens: Analise técnica, realizada por engenheiro de 
avaliações, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, 
assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, 
para uma determinada finalidade, situação e data. 
• Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode 
ser objeto de direito, que intera o patrimônio. 
• Benfeitoria: Resultado de obra e serviço realizado num bem e 
que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. 
• Campo de Arbítrio: Intervalo de variação entorno de estimador 
pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do 
bem,desde que justificado pela existência de características próprias não 
contempladas no modelo. 
• Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à 
produção, manutenção ou aquisição de um bem numa determinada data e 
situação. 
• Custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão 
de obra, na produção de um bem. 
• Custo indireto de produção: Despesas administrativas e 
financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de 
um bem. 
• Custo de reedição: Custo de reprodução descontada a 
depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. 
• Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um 
bem, sem considerar eventual depreciação. 
• Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a 
mesma função e característica assemelhada as avaliando. 
• Depreciação: Perda de valor de um em, devido a modificações 
em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: 
• Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em 
consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de 
utilização e manutenção. 
• Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso 
ou manutenção inadequada. 
• Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes, originalmente 
existentes ou exploração econômica. Pode ser imobiliário (por exemplo: 
loteamento, prédios comerciais, residenciais) de base imobiliária (por exemplo, 
loteamento, hotéis, shopping, parques temáticos) industrial ou rural. 
• Empresa: Organização por meio de qual se realizam recursos 
para produzir ou oferecer bens ou serviços, com vista, em geral, à obtenção de 
lucros, podendo seu patrimônio conter cotas partes de outras empresas ou 
empreendimentos 
• Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de 
um bem e seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou 
menor do que um. 
• Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia dentro 
de condições do mercado vigente. 
• Valor de risco: Valor representativo da parcela do bem que se 
deseja segurar. 
• Valor patrimonial: Valor correspondente a totalidade dos bens de 
pessoa jurídica ou física. 
• Valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final 
de sua vida útil. 
• Vantagem de coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o 
custo de reedição de um bem, quando positiva. 
• Vida econômica: prazo econômico operacional de um bem 
• Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem. 
 
4.3 VALOR 
Este é um conceito que envolve muita discussão, onde duas 
corrente básicas e concorrentes, disputam a razão. Uma denominada 
UNIVALENTE considera que o valor é único, independente da finalidade. A 
outra denominada PLURIVALENTE considera que existem vários valores para 
o mesmo bem, dependendo da finalidade (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). 
A norma NBR 5676 variara, durante o tempo, entre uma e outra 
corrente. Já em 1949 na 1ª Convenção Pan-americana de Avaliações, 
realizada em Lima, Peru definia: “O valor de um imóvel, em dado momento é 
único,quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado”. 
A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enfática, “o 
valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante é 
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como aquele que se 
definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas 
seguintes exigências”: 
a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado; 
b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que 
não possam individualmente ou em grupos alterar o mercado; 
c) Inexistência de influências externas; 
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de 
todos sobre o bem, o mercado e suas tendências; 
e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez, 
com liberdade pela entrada e saída do mercado. 
Ora, as condições exigidas, raramente se apresentam no mercado, 
deixando uma situação utópica que coloca mais lenha na fogueira da questão 
UNIVALENTE X PLURIVALENTE. 
A última modificação das normas corrige esta rara condição de 
mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como 
valor patrimonial, valor de mercado, valor para condições de liquidação 
forçada, etc. 
 
4.4 CLASSIFICAÇÃO DOS BENS 
A mesma NBR 14653 classifica os bens em tangíveis e intangíveis, 
que de acordo com o dicionário Silveira Bueno assim são definidos: 
• Tangível: adj. que se pode tanger, tocar, palpar, palpável, 
sensível. Como exemplo de bens tangíveis poderia ter: imóveis, 
máquinas, equipamentos, veículos, moveis e utensílios, acessórios, 
matérias primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalações, 
recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrícolas e semoventes. 
• Intangível: adj. Intocável, impalpável; Como exemplo de 
bens intangíveis teria: empreendimento de base imobiliária, industrial ou 
rural, fundos de comercio, marcas, patentes. 
 
4.5 PROCEDIMENTOS DE EXCELENCIA 
Esta norma NBR 14653 inova quando exige do avaliador 
procedimentos de excelência com o objetivo de melhorar o seu desempenho 
no ato de executar qualquer processo avaliatório. Dentre os procedimentos de 
excelência exigidos, destacamos: 
a) Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e 
somente aceitar encargos para o qual esteja habilitado e capacitado, 
assessorando-se de especialistas, quando necessário. 
b) Considerar como confidencial o resultado do 
trabalho realizado e toda a informação técnica, financeira, técnica ou 
de outra natureza, recebida do cliente. 
c) Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem 
a necessária citação. No casa de trabalhos não publicados, obter 
autorização para reproduzi-lo, e ao reproduzir faze-lo sem 
truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das 
teses desenvolvidas. 
d) Declinar da sua contratação e informar as razões ao 
cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em 
decorrência de conflito de interesses, conforme artigos 134,135 e 138 
do CPC 
e) Assessorar com independência a parte que o 
contratou, com o objetivo de expressar a realidade. 
f) Evitar a participação em competições que aviltem 
honorários profissionais. 
g) Desenvolver esforços na difusão de conhecimentos 
para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e 
assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se 
publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente 
capacitado para tal. 
h) 
5 ATIVIDADES BASICAS 
Segundo IBAPE (2012) na execução de um trabalho de avaliação o 
engenheiro avaliador tem como principais atividades 
 
a) Analise da documentação - Recebimento e 
analise de toda documentação relativa ao bem avaliando como 
escrituras e registros, projetos, notas fiscais, relação do ativo 
imobilizado. 
Na falta desta documentação ou de parte dela, o 
avaliador deve julgar a possibilidade com, mesmo assim, executar 
o trabalho, expressando no laudo as ressalvas relativas a 
insuficiência das informações. E importante salientar que as 
informações recebidas foram fornecidas pelo interessado e que 
foram por premissas consideradas boas e validas. 
Do mesmo modo importante a ressalva de que os bens 
estão livres de hipotecas, arrestos, penhoras ou quaisquer 
problemas que obstem seu bom uso e comercialização, e que não 
foram feitas investigações a respeito de títulos ou propriedades. 
 
b) Vistoria - Este tópico do laudo é de suma 
importância sendo responsável pela identificação de parâmetros 
técnicos de todos os bens, envolvendo: 
Vistoria física com descrição de todas as 
características técnicas de cada bem avaliando, seus usos e 
especialidades e possíveis obsolescências. 
Localização e históricos dos bens avaliandos, 
indicando em que locais estão, suas características, origem, idade 
aparente, vida útil remanescente, fatores de depreciação e estado 
de conservação. 
No caso de imóveis a vistoria deverá compreender 
aspectos gerais da região, condições econômicas políticas e 
sociais para se obter uma visão global do imóvel.Além disso, 
aspectos físicos, relevo, natureza do solo, condições 
ambientais.Localização, acessos, contexto urbano com indicações 
dos principais pólos e distância. Uso e ocupação do solo, 
ocupações atuais e tendências de modificações. 
Infraestrutura urbana, sistema viário, transporte 
coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, 
esgoto sanitário, telefone, rede de cabeamento, águas pluviais e 
gás canalizado. 
 
c) Situação mercadológica - Analise do mercado 
onde está situado os bens em questão, procurando situar, cada bem, 
dentro do contexto mercadológico, econômico e financeiro. 
Coleta de dados de bens semelhantes ao avaliando 
Anexo, documentação fotográfica mostrando aspectos 
e detalhes importantes para o trabalho avaliatório. 
 
6 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS 
Segundo os procedimentos normativos NBR 14653-1 para caso de 
avaliação de terrenos é importante caracterizar cada terreno no contexto de : 
• Localização Situação na região na quadra e na via publica, 
com indicação de limites e confrontações. 
• Utilização atual e vocações, em confronto com a legislação 
em vigor. 
• Aspectos físicos, dimensões, formas, topografia, superfície 
e solo. 
• Infraestrutura urbana disponível. 
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento. 
No caso de avaliação de edificações e benfeitorias devemos 
caracteriza-los nos seguintes aspectos: 
• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e 
tecnológicos, comparados com a documentação disponível. 
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, 
inclusive do conforto ambiental. 
• Adequação da edificação em relação aos usos 
recomendáveis para a região. 
• Condições de ocupação. 
Em casos especiais, tais como existir edificações ou benfeitorias não 
documentadas ou não averbadas, usar sempre o recomendado pelas mesma 
norma. Também em casos especiais de conjuntos ou grandes quantidades de 
bens semelhantes, pode ser feito a vistoria por amostragem, que deve se situar 
em torno de 10% do total das unidades. 
São recomendações dadas pelo IBAPE: 
- Em caso da impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do 
imóvel, tal situação deve ser explicitada e justificada no laudo, tendo o 
avaliador o cuidado de procurar levantar todos os dados e informações do 
interessado, sobre o imóvel, se possível, vistoriar unidade do mesmo conjunto, 
compensando por uma vistoria externa detalhada a impossibilidade da vistoria 
interna. 
- No caso de avaliações em massa, como no caso de planta 
genérica de valores, é fundamental aferir critérios, percepções e considerações 
do cadastro, com avaliações por amostragem. 
 
7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS 
É recomendado que os procedimentos metodológicos utilizados sem 
os preconizados pela norma NBR 14653-1;A metodologia escolhida seja compatível com a natureza do bem a 
avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado; 
Dar preferência sempre que possível, ao método comparativo de 
dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imóvel. 
Em caso do imóvel situar-se em zona de transição (expansão, 
retração, desapropriação, implantação de um empreendimento de impacto etc.) 
é recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando 
uma visão de mercado mais abrangente e equalizada. 
Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o método 
deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados. 
Na norma NBR 5676 os métodos eram classificados em Diretos e 
Indiretos. Os do tipo diretos eram: Método Comparativos de dados de 
mercado, Método Comparativos de custo de reprodução de benfeitorias, os 
indiretos seriam: Método de renda, Método involutivo, Método residual. 
 
7.1 METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (NBR 14653-2) 
Pesquisa e levantamento de dados visa obter uma amostra 
contendo dados de mercado com características similares com o imóvel 
avaliando. A pesquisa deve ser randomizada, para se tornar uma amostra 
viciada. Deve ter um tamanho apropriado para obter um grau de 
fundamentação conforme previsto. As fontes devem ser, tanto quando possível, 
diversificadas e identificadas. Os dados em ofertas são indicações importantes 
do mercado, mas devem ser analisados pelo avaliador, pois os valores tendem 
a baixar durante as negociações. É importante visitar todo imóvel usado como 
referencia para analisar aspectos qualitativos e quantitativos, comparados com 
o imóvel avaliando. 
A variável dependente deve ser escolhida em função da 
caracterização do mercado, levando em consideração as formas de expressão 
dos preços, valor total, valor unitário, etc. 
Variáveis independentes podem ser dicotômicas, Proxy ou códigos 
alocados, em função das características física dos dados, que se revelem 
importantes na amostra. 
Tratamento dos dados é recomendado que se apresente as 
informações obtidas na amostra, de forma sumarizada, através de gráficos que 
mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. O 
tratamento de dados pode ser realizado por fatores e critérios, com posterior 
analise estatística dos resultados homogeneizados (similar ao nível de rigor 
NORMAL, da NBR 5676), ou cientificamente com modelo validado para o 
comportamento de mercado (similar ao nível de rigor RIGOROSO da NBR 
14653 ). Devemos ter em mente que qualquer que seja o modelo ele é apenas 
uma representação simplificada do mercado, pois não leva em consideração, 
todas as informações desse mercado. 
Tratamento dos fatores são indicados pelas entidades técnicas 
regionais e revisados em período mínimo de dois anos, ou utilizar os fatores de 
homogeneização medidos pelo mercado, desde que sejam anexados ao laudo 
os estudos que deram origem aos dados. A qualidade da amostra deve ser a 
melhor possível e estar assegurada quanto: 
• A correta identificação dos dados de informação; 
• À isenção e identificação das fontes; 
• Ao numero de dados de mercado, conforme o grau de 
fundamentação; 
• À semelhança com o imóvel objetivado; 
• Deve ser observado o anexo B. 
 
 
 
 
7.2 RECOMENDAÇÃO DO METODO INVOLUTIVO 
Segundo IBAPE – MG este método é geralmente utilizado para 
avaliar glebas urbanizáveis, quando não for possível a utilização do método de 
dados de mercado. É feita, basicamente das seguintes etapas: 
• Vistoria da gleba avaliada além de cuidadosa deve levar 
em consideração a infraestrutura do entorno, acessos, equipamentos 
urbanos existentes, ocupação predominante, tendências do mercado, 
distancia aos equipamentos importantes como escolas, comercio, 
transporte coletivo, etc. 
• Pesquisa de valores de lotes constituirá a futura 
ocupação, alem de similares e compatíveis a região necessita de um 
planejamento anterior para cobrir todas as características da ocupação, 
dando solidez a amostra. O tratamento dos dados coletados definira os 
valores dos lotes do futuro loteamento. É importante também medir a 
capacidade de absorção do mercado dos lotes do futuro loteamento. 
• Estabelecimento do lote paradigma na elaboração dos 
cálculos para definição dos valores dos lotes do futuro loteamento, pode 
adotar somente um lote como paradigma. Porem, preferencialmente 
deve levar em conta as diferenças dos lotes a determinar o valor de 
cada conjunto de lotes de características semelhantes. 
• Elaboração de um projeto de loteamento 
(aproveitamento) para a gleba, considerando todos os parâmetros de 
projeto e aproveitamento legal da área. 
• Levantamento de custos de urbanização com base em 
planilhas definidas através de quantitativos e pesquisas de valores 
unitários. 
• Previsão de despesas adicionais, taxas, juros, prazos e 
lucro, todas as despesas diretas e indiretas com corretagem, 
publicidade, impostos e taxas, emolumentos lucro e BDI, copias e 
projetos, etc., utilizando, preferencialmente um fluxo de caixa 
descontado definindo a taxa mínima de atratividade. 
• Aplicação de modelos existentes, a norma NBR 14653 
admite a utilização de métodos determinísticos, para determinação do 
valor da gleba. Mesmo assim a utilização desses métodos nos da uma 
margem de erro bastante alta. Entre os métodos determinísticos, 
destacamos: 
� Critério de Caires 
 X=V- (Dt+L ) 
 
� Método de Barbagelata 
 X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P 
 
7.3 OUTROS METODOS A SEREM APLICADOS 
Método de renda – Utilizado para imóveis que não se 
enquadrem na NBR14653. Este método utiliza a montagem do fluxo de 
caixa do empreendimento calculada de acordo com as características de 
cada imóvel, com o estabelecimento da taxa mínima de atratividade. 
Método evolutivo – O valor do imóvel é obtido através da 
soma do valor do terreno com o valor estimado para as benfeitorias 
existentes, devidamente depreciadas, sendo o resultado multiplicado por 
um fator de comercialização, que pode ser maior ou menor que a 
unidade, em função da conjuntura do mercado. 
 VI=(VT+CB) x FC 
Métodos para identificar o custo de um imóvel – 
Recomendados para identificar custos de todos os tipos de imóveis 
inclusive os que compões os empreendimentos (NBR 14653-4). 
Método pelo Custo Unitário Básico – Visa determinar 
fundamentalmente as especificações dos materiais utilizados na 
construção da benfeitoria, com determinação do padrão construtivo, 
tipologia, estado de conservação e estado aparente. 
Método comparativo direto de custo – Para a avaliação 
deverá ser considerada uma amostra composta por imóveis de projetos 
semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os 
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de 
mercado. 
 
 
8 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES 
A especificação dos trabalhos avaliatórios serão feitas em razão de 
prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de 
mercado e da natureza do tratamento de dados a ser empregado. 
As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação, 
que será função do aprofundamento do trabalho e quanto a precisão, que será 
estabelecida pelo grau de certeza e o nível de erro tolerável. 
Segundo a NBR 5676 as avaliações são especificadas conforme o 
seu nível de rigor que pode ser expedito, normal ou rigoroso. 
As avaliações expedita são aquelas com grande subjetividade ou 
que não utiliza qualquer instrumento matemático de suporte a convicção de 
valor. 
As avaliações de nível normal são aquelas que utilizam uma amostra 
com um mínimo de cinco elementos tratados através de homogeneização por 
fatores ou ponderações empíricas. 
As avaliações rigorosas pressupõe uma maior qualidade da amostra 
que deve possui um mínimo K=5 elementos,onde k é o numero de variáveis 
aplicadas e explicativas. 
Á nas normas NBR14653 a especificação será determinada pelo 
grau de fundamentação e/ou precisão. Nestes casos a avaliações podem ser 
do I, II ou III graus, sendo o grau III o de menor subjetividade. Tanto o grau de 
fundamentação como o de precisão não podem ser fixados a priori, pois 
não dependem somente do empenho do avaliador, mas também do mercado e 
das informações que possam ser obtidas. No caso de um determinado laudo 
não se enquadrar em nenhum dos graus, será considerado parecer técnico ( 
relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por especialista) É 
importante frisar que contrariamente ao que preconiza a NBR5676 a nova 
norma NBR14653coloca no mesmo patamar de importância a tratamento por 
fatores e o tratamento cientifico. 
 
 
 
 
 
9 ESTUDO DE CASO 
 
9.1 Avaliação de Fazendas Inexistentes 
Quando iniciamos um trabalho na área de avaliação, nunca 
sabemos como iremos terminar. Sabemos como iremos iniciar, mas não temos 
idéia de como terminaremos. Assim, temos que ter muita flexibilidade para 
encarar as dificuldades, adequando modelos e normas a realidade encontrada. 
Às vezes os conhecimentos técnicos não são suficientes e temos que 
desenvolver novos conhecimentos para solução dos problemas apresentados. 
Foi o que aconteceu num trabalho que fizemos parte da equipe, 
como auxiliares onde os avaliadores foram muito mais direcionados para a 
área de detetive, tipo, Sherlock Holmes, do que para técnicas da engenharia de 
avaliação. Fomos contratados por empresa de mineração para avaliar seis 
fazendas no oeste da Bahia, com área aproximada de 130.000 há. Depois dos 
procedimentos iniciais, fomos fazer a vistoria das terras, em companhia de um 
preposto da empresa que encontramos em Barreiras. Visitamos todas as 
fazendas, em municípios no entorno de Barreiras e começamos a desconfiar 
da existência das terras, pois a descrição dos limites e confrontações de todas, 
eram feitas de tal maneira a NÃO IDENTIFICAR NEM GARANTIR A 
LOCALIZAÇÃO EXATA DAS TERRAS. 
Primeiro não eram geo referenciadas, exigência legal para terras 
com áreas superiores a 10.000 há, caso de três das fazendas avaliandas. 
Segundo, as descrições dos perímetros eram feitas de tal maneira a servir em 
qualquer local. Assim, descrições do tipo: partindo do ponto A segui-se num 
ângulo de 44 º NE numa distancia de 455 metros e encontra-se o ponto B. Daí 
numa direção 12º NO e numa distancia 321 m encontra-se o ponto C, 
seguindo-se em direção SE 83º e numa distancia de 607 metros encontra-se o 
ponto D e assim até encontrar o ponto A novamente, fechando o polígono. 
 
9.2 AVALIAÇÃO DE GALPÃO E UMA CASA (ANEXO) 
Anexamos um laudo de avaliação elaborado pelo Conselho 
Brasileiro de Avaliação de bens de um empresário, constituído por um galpão 
industrial e uma residência, da qual participamos diretamente. O empresário 
em questão estava com sua residência em processo de negociação, com a 
venda praticamente fechada por um valor 65% menor do que o valor avaliado o 
que propiciou a desistência. 
 
CONCLUSÃO 
Pelo exposto a importância atual da engenharia de avaliação para o 
dia a dia da atividade econômica e das empresas é fundamental. Para qualquer 
processo que envolva valores, a engenharia de avaliação estará presente. 
Assim, na administração de empresas, no modelo de Gestão de valor, na área 
contábil, com atualizações dos ativos da empresa, na área jurídica como 
ferramenta para auxiliar juízes na definição sentenças. Em todas as áreas a 
participação do engenheiro avaliador é, cada dia, mais presente e importante. 
A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e 
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de 
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos 
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas 
(www.pellisistemas.com.br, 2004). 
O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar 
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por 
isso o profissional deve ser graduado em Engenharia. É necessário 
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as 
soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas 
(www.pellisistemas.com.br, 2004). 
O conjunto (profissional + Engenharia de Avaliação) deve estar bem 
capacitado e preparado, pois os laudos emitidos pela Engenharia de Avaliação 
tem força de lei e é o processo mais eficiente para determinar a real situação 
de diversos setores da economia brasileira. (www.pellisistemas.com.br, 2004). 
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas 
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de 
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A 
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de 
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os 
interpreta. (www.pellisistemas.com.br, 2004). 
A existência de qualquer processo envolvendo valores em qualquer 
empresa, necessita da participação da engenharia de avaliações. Toda 
negociação ou garantias envolvendo valores, tornar obrigatória e necessária a 
participação do engenheiro avaliador. Com uma abrangência tão grande, as 
atividades da engenharia de avaliação tornam-se cada dia mais importante e 
adquire maior status. Surge então uma nova especialidade: a engenharia de 
avaliações. 
 A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e 
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de 
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos 
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas 
(www.pellisistemas.com.br, 2004). 
O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar 
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por 
isso o profissional deve ser graduado em engenharia. É necessário 
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as 
soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas 
(www.pellisistemas.com.br, 2004). 
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas 
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de 
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A 
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de 
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os 
interpreta. Se o avaliador não se preocupar com conhecimentos empíricos 
(www.pellisistemas.com.br, 2004). 
 
REFERËNCIAS 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Disponível em: 
<http://www.abnt.org.br>. Acesso em: ago. 2013. 
CHEDE, Engenheiro Gil Jose. Apostila de Engenharia de Avaliação I. Iniciação 
a Engenharia de Avaliações. [S.l.]: Banco de Desenvolvimento de Minas 
Gerais, 1979. 
CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DE MINAS 
GERAIS. Disponível em: <http://www.crea-mg.org.br>. Acesso em: ago. 2013. 
COPELAND, Tom; KOLLER, Tim; MURRIN, Jack. Avaliação de empresas 
Valuation: Calculando e gerenciando o valor das empresas. [S.l.]: Makron, 
[20--?]. 
FIKER, Engenheiro Jose. Avaliação de imóveis urbanos. [S.l.]: PINI Editora, 
[20--?]. 
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA 
DE MINAS GERAIS. Disponível em: http://www.ibape-mg.com.br. Acesso em: 
ago. de 2013. 
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA 
DE MINAS GERAIS. Manual de Engenharia de Avaliações e Pericias. Belo 
Horizonte: IBAPE; CREA-MG, 2004. 
JR BARROSO, A. Abelardo et al. Avaliações Patrimoniais e Pericias. [S.l.], 
[20--?]. 
NETO, Antônio Pelli. Engenharia de Avaliações: metodologias cientificas. 
(Apostila Modulo Básico).[S.l.]: Pelli Sistemas Engenharia; IBAPEMG, nov. 
2004. 
NETO, Francisco Maia; Introdução à Engenharia de Avaliações e Pericias 
Judiciais. [S.l.]: Del Rey, 1992.