AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ASPECTOS PRÁTICOS

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
URBANOS
ASPECTOS PRÁTICOS
Marcelo Pereira de Melo
Revisão: Mar/2008
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Normas Técnicas
• A avaliação imobiliária, como atividade técnica, deve ser exercida obedecendo 
critérios estabelecidos em normas técnicas reconhecidas;
• A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 14.653 - Parte 
2 (Avaliação de Imóveis Urbanos) em 30/06/2004, em substituição à antiga NBR 
5676, incorporando novos conceitos à antiga norma técnica;
• Por sua vez, o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) 
editou a sua “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URRBANOS IBAPE/SP- 
2005”, adequando a norma anterior, de 1995, à nova norma da ABNT;
• A seguir, procuramos fazer menção a alguns destes novos conceitos criados na 
NBR 14.653. Entretanto, para podermos conferir um aspecto mais didático à 
nossa apresentação, os exemplos práticos abordados adiante não obedecem em 
sua totalidade os critérios preconizados pelas normas em vigor, como a NBR 
14.653 da ABNT, e a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URRBANOS - 
IBAPE/SP- 2005;
• Evidentemente, a prática desta atividade de forma técnica exige um maior 
conhecimento do teor destas normas.
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Normas Técnicas
• ABNT:
– NBR 14653: AVALIAÇÃO DE BENS
• Parte 1: Procedimentos Gerais (30/05/2004)
• Parte 2: IMÓVEIS URBANOS (30/06/2004)
• Parte 3: Imóveis Rurais (30/06/2004)
• Parte 4: Empreendimentos (30/01/2003)
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais 
• Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
• Parte 7: Patrimônios Históricos
• (OBS: Estas normas substituem as NBR 5676; NBR 8799; NBR8951)
– NBR 12721: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de 
Construção para Incorporação de Edifício em Condomínio
• IBAPE / SP:
– Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos - 2005
– Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002
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Especificação das Avaliações
conf. NBR 14.653 - 2
• Quanto à fundamentação
• Está relacionada com o aprofundamento do trabalho avaliatório, e com as 
informações que possam ser extraídas do mercado. 
• Determina o empenho no trabalho
• Quanto à precisão
• Aplicável apenas no método comparativo direto;
• Mede o grau de incerteza;
• Depende das características do mercado e da amostra;
• Não é passível de fixação a priori.
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- Avaliação de nível expedito
- Avaliação de nível normal
- Avaliação de nível rigoroso
• Maior nível de rigor não implica necessariamente na garantia de um grau mínimo 
de precisão
• Maior nível de rigor está condicionado a:
- abrangência da pesquisa
- qualidade e confiabilidade de dados coletados
- qualidade do tratamento aplicado
- menor grau de subjetividade
Níveis de Rigor
(de acordo com a NBR 5676, que não está em vigor)
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Métodos de Avaliação
• Métodos Diretos:
– método COMPARATIVO direto de dados de mercado
– método do CUSTO (avaliação de edificações e benfeitorias)
• “custo de reprodução” (tabelas de valores unitários)
• “custo de reposição” (orçamentos)
• Métodos Indiretos:
– método EVOLUTIVO: Vi = (Vt + Vb) x FC
– método da CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
– método INVOLUTIVO
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MÉTODO COMPARATIVO
• Por ser um método direto, é o mais recomendado;
• Além disso, é base para os demais métodos;
PROCEDIMENTOS:
1. Identificar as características do imóvel avaliando
1.1. Características do Local
1.2. Características do Imóvel 
1.2.1. Características do terreno
1.2.2. Características da(s) edificação(ões) e benfeitoria(s)
2. Identificar as variáveis: Fatores que influenciam o valor do bem
3. Pesquisa: Busca de elementos de mercado c/ caract. “similares”
4. Homogeneização: Tratamento matemático (por fatores) de cada elemento da 
pesquisa para corrigir as diferenças, permitindo a comparação c/ o avaliando
5. Determinar o vlr. Unit.: (R$/m²) Média saneada dos valores amostrais
6. Avaliação: Aplicação dos mesmos fatores aos imóvel avaliando
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ITENS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
(Método Comparativo)
1. Introdução
2. Objetivo
3. Características da região / do local
4. Descrição do imóvel
5. Método de avaliação adotado
6. Pesquisa
7. Homogeneização da pesquisa
8. Avaliação
8.1. Valor do Terreno (VT)
8.2. Valor das Construções (VC)
8.3. Valor do Imóvel (VI)
9. Conclusão
(local, data, nome, assinatura, registro CREA ou CRECI, endereço)
– ANEXOS:
• Croquis de localização
• Reportagem fotográfica
• Plantas, memoriais, etc.
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3. Características da região / do local
– Localização (cidade, bairro, quarteirão)
– Descrição da vizinhança
– Zoneamento / Restrições de uso
– Melhoramentos / Serviços públicos
– Acesso / Meios de transporte
4. Descrição do imóvel
4.1. Descrição do terreno
• Dimensões, forma, área
• Topografia
4.2. Descrição das benfeitorias / edificação
• Tipo de construção
• Área, nº de pavimentos
• Descrição sucinta das dependências
• Elementos construtivos e de acabamento
• Idade aparente
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5. Método de avaliação adotado
– Descrição sucinta do critério adotado
– Especificação da avaliação (quanto à fundamentação e precisão)
– Fundamentos (normas técnicas)
6. Pesquisa
- Os dados da pesquisa (elementos) devem conter no mínimo:
– Endereço
– Descrição sucinta do terreno e edificação
– Valor da oferta ou negócio realizado
– Fonte de informação (nome, telefone)
– Data da pesquisa
- A qualidade da pesquisa deve estar assegurada quanto:
– Idoneidade
– Abrangência (nº e distribuição dos elementos)
– Proximidade
– Similaridade (caract. físicas, localização, restrições)
– Atualidade
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7. Homogeneização da pesquisa
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO:
7.1. Fator de Oferta: (FO)
7.2. Fator de Transposição (FT)
7.3. Fator de Topografia (Ftopo)
7.4. Fator de Frente (ou de testada) (Ff)
7.5. Fator de Profundidade (Fp)
7.6. Fator de Esquina (Fesq)
7.1. Fator de Oferta (FO)
Visa corrigir a “elasticidade da oferta”, ou eventual superestimativa de valores ofertados;
• FO = 0,90 para dados de elementos ofertados, 
• FO = 1,00 para negócios realizados
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7.2. Fator de Transposição (FT)
Leva em conta tão somente a localização;
• Visa corrigir a valorização ou desvalorização do local do imóvel pesquisado em 
relação ao avaliando.
FT = IF avaliando
 IF pesquisa
• IF = Índices Fiscais ou Índices de Localização
• Planta Genérica de Valores (PGV)
(Recomenda-se não utilizar FT>2, ou FT < 1/2)
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7.3. Fator de Topografia (Ftopo)
• Terreno plano 1,00
• Declive até 5% 0,95
• Declive de 5% a 10% 0,90
• Declive de 10% a 20% 0,80
• Declive > 20% 0,70
• Aclive até 10% 0,95
• Aclive até 20% 0,90
• Aclive > 20% 0,85
• Abaixo nível rua até 1,00 m 1,00
• Abaixo nível rua de 1,00 a 2,50 m 0,90
• Abaixo nível rua de 2,50 a 4,00 m 0,80
• Acima nível rua até 2,00 m 1,00
• Acima nível rua de 2,00 a 4,00 m 0,90
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7.4. Fator de Frente (ou de testada) (Ff)
Ff = (f / fr)1/4
Onde:
f = frente projetada = testada
fr = frente de referência (Anexo 1)
Procurar obedecer os limites: fr/2 < f < 2fr
portanto: 0,8409 < Ff < 1,1892
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7.5. Fator de Profundidade (Fp)
(critério de HARPER)
• Profundidade Equivalente: Pe = Área / Frente
• Fator de Profundidade:
– Se Pmín < Pe < Pmáx: Fp = 1
– Se Pmáx < Pe < 2Pmáx: Fp = (Pmáx / Pe)1/2
– Se Pmín/2 < Pe < Pmín: Fp = (Pe / Pmín)1/2
Obs: Pmín e Pmáx, vide Anexo 1
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7.6. Fator de Esquina (Fesq)
• Deve ser avaliado a vantagem ou desvantagem da esquina
• Terrenos em zonas de residências individuais não são valorizados em razão de 
esquina ou múltiplas frentes, salvo condições especiais
• Fatores MÁXIMOS de valorização por esquina, na tabela de Classificação das zonas
8. AVALIAÇÃO
8.1. Valor do Terreno (VT)
– Pesquisa Homogeneizada
– Valores Unitários 
– Média simples dos valores unitários
– Média saneada
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8.2. Valor das Construções (VC)Método do custo de reprodução
a) Classificação da edificação quanto ao tipo e padrão construtivo, de acordo com 
o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP-2002” - 
ANEXO 2
b) Valor Unitário, de acordo com a Tabela de Coeficientes, do mesmo estudo 
acima - ANEXO 2
 c) Custo Unitário Básico - CUB: R8-N = valor unitário para edificações 
residenciais, 8 pavimentos, padrão normal, publicado mensalmente pelo 
SINDUSCON/SP;
d) Custos Unitários PINI: publicado mensalmente pela revista “Construção”, da 
Editora PINI 
(Não se aplica os coeficientes da tabela do estudo “Valores de Edificações de 
Imóveis Urbanos – IBAPE/SP-2002”)
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Depreciação:
– Depreciação funcional (subjetiva)
– Depreciação física (pela idade):
a) Método da LINHA RETA: kd = [ 0,20 + 0,80(x-n) ] 
 x
– kd = coeficiente de depreciação 
– n = idade (anos)
– x = vida útil provável
b) Método do VALOR DECRESCENTE: kd = (1-R)n 
n = idade (anos)
R = razão de depreciação (%)
Barracos 4,0%
Resid. Prolet. Rúst./média 1,5%
Resid. superior./luxo 2,0%
Apartº e escritórios 2,5%
Armazéns e indústrias 1,5%
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Depreciação
Método do VALOR DECRESCENTE
Tabela de Coeficientes de Depreciação Física
 RAZÃO
IDADE APAR.
1,5%
resid.prolet. 
rúst./média cml
2,0%
resid. Sup/luxo
2,5%
apartº/escrit
4,0%
Barracos
 5 ANOS 0.927 0.904 0.881 0.815
10 0.860 0.818 0.776 0.700
15 0.798 0.738 0.683 0.542
20 0.739 0.667 0.602 0.442
25 0.686 0.604 0.530 0.360
30 0.636 0.546 0.468 0.294
40 0.546 0.446 0.362 0.195
50 0.470 0.364 0.280 0.130
60 ANOS 0.405 0.298 0.218 0.086
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Depreciação
Outros métodos de depreciação:
– Método da parábola ou de KUENTZLE:
• Leva em conta o desgaste progressivo dos elementos construtivos ao longo do 
tempo
– Método de ROSS:
• Posição intermediária entre os métodos da reta e de Kuentzle
– Método de HEIDECKE:
• Considera reparos e reformas efetuados 
– Método de ROSS-HEIDECKE:
• Combinação de métodos bastante usado, tabela de múltipla entrada, que leva em 
conta a % vida útil, e estado de conservação
8.3. VALOR DO IMÓVEL (VI):
VI = VT + VC
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• 1. LIVROS
• FIKER J, Avaliação de terrenos e imóveis urbanos, 3ª ed., São Paulo: Editora PINI, 1990
• MOREIRA A L, Princípios de engenharia de avaliações, 2ª ed., São Paulo: Editora PINI, 1991
• DANTAS R A, Engenharia de Avaliações – Uma introdução à metodologia científica, 2ª ed., São 
Paulo: Editora PINI, 1991
• FIKER J, Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos, 2ª ed., São Paulo: Editora PINI, 2006
• 2. NORMAS TÉCNICAS
• ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5676 – Avaliação de imóveis urbanos, Rio de 
Janeiro, 1990
• ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 – Avaliação de Bens - Parte 1: 
Procedimentos Gerais - Parte 2: Imóveis Urbanos, Rio de Janeiro, 2004
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Norma para 
avaliação de imóveis urbanos – 1995, São Paulo, 1995
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Norma para 
avaliação de imóveis urbanos - IBAPE/SP– 2005, São Paulo, 2005
• 3. PUBLICAÇÕES
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Valores de 
edificação de imóveis urbanos – 2002, São Paulo, 2002