administração de codominios

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Administração de Condomínios
Aula 1: Evolução do Condomínio
Apresentação
Nesta aula, apresentaremos uma breve evolução dos condomínios e sua importância adquirida na paisagem urbana das
médias e grandes cidades brasileiras. Teremos a oportunidade de conhecer as alterações que o Código Civil de 2002
provocaram na de�nição de um condomínio e suas diferentes formas de constituição. E, ao �nal, veremos quais são os
elementos indispensáveis para a criação de um condomínio e o papel indispensável da convenção e do regimento interno
na gestão de seu dia a dia, pois ali é que são estabelecidos deveres e direitos para uma convivência mais equilibrada de
cada um dos proprietários da fração ideal do imóvel ou de sua unidade habitacional.
Objetivos
Apresentar o condomínio e sua importância na gestão imobiliária;
Identi�car os conceitos de condomínio, de acordo com a legislação pertinente;
Conhecer os aspectos essenciais relacionados à criação e constituição dos condomínios: a convenção e o regimento
interno.
A evolução dos condomínios
 Prédios (Fonte: StockSnap from Pixabay ).
Os condomínios já fazem parte, hoje, da nossa paisagem urbana, isto é, em todas as cidades de médio ou grande porte já
encontrarmos inúmeros condomínios espalhados em diferentes bairros, no centro ou nas áreas menos centrais. Essa realidade
também tem sido notada em pequenas cidades, em que prédios – não tão gigantescos ou imponentes como das grandes
cidades – começam a ser edi�cados aqui e ali isoladamente, principalmente naquelas cidades próximas ou vizinhas de centros
econômicos.
 Dubai (Fonte: Pexels from Pixabay).
Quando escutamos falar sobre o crescimento das cidades na China, uma das primeiras imagens que nos são apresentadas
são os grandes edifícios, com centenas ou milhares de apartamentos, prédios que �caram conhecidos, há algumas décadas,
como “arranha-céus” tamanha era a novidade e o impacto nas cidades. Essa realidade que tão bem conhecemos acompanhou
a própria evolução da sociedade, com o crescimento das cidades, sobretudo no período pós-II Guerra Mundial, com o
fenômeno da urbanização: cada vez mais as populações dos países diminuem em sua área rural e tendem a se concentrar nas
áreas urbanas, nas cidades. Esse fenômeno, que antes se destacava no processo rápido de evolução das cidades, hoje parece
ser um senso comum, algo aparentemente natural e a ser repetido por todos: a maior parte da população quer morar em
cidades.
Saiba mais
Ao longo dos anos os condomínios foram ganhando espaço em nossa paisagem e muitas são as discursões sobre a necessidade
e existência dos condomínios, para saber mais leia o texto evolução dos condomínios.
Os primeiros conceitos de condomínio no Brasil
A realidade jurídica, na de�nição de condomínio no Brasil,
esteve um pouco atrasada em relação à realidade da época,
embora, na atualidade, haja toda uma legislação capaz de
explicar os detalhes do condomínio e as obrigações
inerentes a todas as partes envolvidas, do morador ao
gestor. Mas, como vimos, a ideia de moradia coletiva é
bastante antiga.
 Direito (Fonte: succo from Pixabay).
Saiba mais
Em Portugal, no tempo do Brasil Colônia, nos idos dos anos 1600, já tivemos uma legislação que mencionava a ideia dos
condomínios e pode ser considerada a precursora no nosso Direito, tal como descrito nas Ordenações Filipinas. Veja o texto
desta legislação (na linguagem original). .1
 Código Civil (Fonte: Iconfinder).
Código Civil
Precisamos avançar muito no tempo para chegarmos ao
ano de 1928 e encontrarmos a primeira legislação
genuinamente brasileira que tratava do tema. Curioso é
notar que o nosso Código Civil anterior, que foi de 1916, não
abordava tal realidade, mesmo se na prática já se tornava
comum a divisão de um bem por mais de uma pessoa.
Decreto N°5.481
Em 1928, então, o Decreto nº 5.481 traçava as primeiras
linhas, com sua ementa explicando que o texto legal “Dispõe
sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco
andares e dá outras providências” (a redação está no
formato original da época):
 Decreto (Fonte: Iconfinder).
Clique nos botões para ver as informações.
Os edi�cios de mais de cinco andares, construídos de cimento armado ou materia similar incombustivel, sob a fórma de
apartamentos isolados, entre si, contendo cada um, pelo menos, tres peças, e destinados a escriptorios ou residencia
particular, poderão ser alienados no todo ou em parte objectivamente considerada, constituindo cada apartamento uma
propriedade autonoma, sujeita ás limitações estabelecidas nesta lei.Paragrapho unico. Cada apartamento será
assignalado por uma designação numerica, averbada no Registro de Immoveis, para os effeitos de identidade e
discriminação.
Art. 1° 
O terreno em que assentem o edi�cio e suas installações e o que lhe sirva a qualquer dependencia de �m proveitoso e uso
commum dos condominos ou accupantes, constituirão cousa inalienavel e indivisivel de dominio de todos os proprietarios
do predio.
Art. 2° 
Os proprietarios de apartamentos contribuirão diretamente com as quotas relativas a quaesquer impostos ou taxas
federaes, estados ou municipaes, pagando-as por meio de lançamento, como si se tratasse de predios isolados.
Art. 5° 
A administração do immovel, no que respeita aos serviços que interessam a todos os moradores, como sejam os de
esgoto, agua, illuminação, telephone, elevador, asseio, desinfecções, vigilancia interna e portaria, caberá a um dos
proprietarios do apartamento ou a terceiro, eleito biennalmente, ou antes, em caso de vaga, por maior de votos dos
condominio.
Art. 8° 
Annualmente, os proprietarios de apartamentos votarão, por maioria, a verba para as despezas communs de conservação
do edi�cio, concorrendo cada interessado, dentro do primeiro mez do trimestre, com a quota que lhe tocar para o custeio,
de accôrdo com o valor de sua propriedade. As decisões da maioria em relação ao orçamento dessas despezas serão
communicadas aos interessados ausentes por meio de carta registrada e edital.
Art. 9° 
É vedado a qualquer proprietario de apartamento:a) mudar a fórma externa da fachada ou a distribuição interna dos
compartimentos;b) decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no
conjunto do edifício.c) estabelecer enfermarias, a�cinas, laboratorios ou installações perigosas ou que produzam ruido
incommodo;d) embaraçar o uso dos corredores e caminhos internos ou lançar-lhes detrictos, aguas ou impureza;e) o
emprego de qualquer processo de aquecimento susceptivel de ameaçar a segurança do edi�cio ou prejudicar-lhe a
hygiene e a limpeza. Paragrapho unico. A transgressão de qualquer dessas prohibições, veri�cada em processo judicial
summario, importará na multa de 2:000$ a 5:000$, cabendo a metade ao interessado que intentar a competente acção e a
outra á Municipalidade, e o dobro em caso de reincidência.
Art. 11° 
Atenção
As informações apresentadas acima, são a título de curiosidade, tendo em vista que esse Decreto não está mais em vigor
(veremos a seguir a de�nição legal na atualidade), mas já demonstra indicativos de instrumentos que encontramos hoje, mais de
80 anos depois: a �gura do síndico ou do administrador de condomínio, as cotas e seus rateios, as penalidades etc.
Outra Lei (de nº 4.591), que vigorou plenamente no País até pouco tempo (vários artigos foram revogados com o novo Código
Civil), foi sancionada somente no ano de 1964 e trazia algumas inovações:
"Art. 1º. As edi�cações ou conjuntos de edi�cações, de um ou
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a �ns residenciais ou não-
residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituirá cada unidade,
propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.§ 1º
Cada unidade será assinalada por designação especial,
numéricaou alfabética, para efeitos de identi�cação e
discriminação.§ 2º A cada unidade caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns,
expressa sob forma decimal ou ordinária."
Atenção
Hoje, com o advento do Código Civil, de 2002, é ele quem regulamenta as questões referentes aos condomínios.
O condomínio, na atualidade
A atual legislação, a Lei nº 10.406, denominada de Código Civil, cuidou de recuperar algumas lacunas existentes, e de abordar o
tema com a maior amplitude necessária para promover a segurança jurídica dos condôminos e do próprio condomínio.
Vemos que o legislador teve a preocupação de diferenciar as partes que são de “propriedade exclusiva” daquelas que são de
“propriedade comum dos condôminos”, o que vem a ser extremamente importante no dia a dia da gestão do condomínio e,
sobretudo, do direito de propriedade, como também na delimitação de direitos e deveres de cada uma dessas partes, seja em
sua área “exclusiva” seja em área “comum”.
 Condomínio (Fonte: Elevate on Unsplash).
Nos seus arts. 1331 a 1333, ele nos esclarece que:
Art. 1.331. Pode haver, em edi�cações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
Atenção
Cabe uma observação sobre um detalhe na redação deste artigo quando inicia a�rmando que “pode haver, em edi�cação” as
partes exclusivas ou de uso comum: apesar da indicação de “pode haver” é fato absolutamente comum que em um espaço em
que se estabeleça um condomínio haja, de fato, tal divisão, impensável que seria, por exemplo, imaginar um edifício em que as
escadas, o acesso ou a garagem fossem privativos ou, por outro lado, que as unidades habitacionais não fossem de uso
exclusivo. Esse “pode haver” parece ser uma redação precipitada que passou despercebida inclusive, no parágrafo segundo o
próprio Código já faz uma divisão).
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As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 1° 
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 2° 
A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será
identi�cada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 3° 
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. Nenhuma unidade imobiliária pode ser
privada do acesso ao logradouro público.
A orientação principal neste artigo pode ser apreciada na ideia de que o direito de propriedade deve ser primordialmente
respeitado, mas não deve de forma alguma se sobrepor ao direito de coletividade: ainda que o condômino seja legítimo
proprietário de sua unidade habitacional, ele não pode usufruir com exclusividade – nem negociar – os espaços comum,
coletivos. Essa ressalva é de suma importância com o amparo do descrito no parágrafo segundo que determina aquelas
áreas ou acessos em que o condomínio (a coletividade) tem prioridade sobre a individualidade. Exempli�cando: As obras
obrigatórias na “rede geral de distribuição de água” não podem ser proibidas pelo condômino, ainda que cause algum
transtorno na sua unidade habitacional, por mais que ela seja, ali, de uso exclusivo.
§ 4° 
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. Nenhuma unidade imobiliária pode ser
privada do acesso ao logradouro público.
A orientação principal neste artigo pode ser apreciada na ideia de que o direito de propriedade deve ser primordialmente
respeitado, mas não deve de forma alguma se sobrepor ao direito de coletividade: ainda que o condômino seja legítimo
proprietário de sua unidade habitacional, ele não pode usufruir com exclusividade – nem negociar – os espaços comum,
coletivos. Essa ressalva é de suma importância com o amparo do descrito no parágrafo segundo que determina aquelas
áreas ou acessos em que o condomínio (a coletividade) tem prioridade sobre a individualidade. Exempli�cando: As obras
obrigatórias na “rede geral de distribuição de água” não podem ser proibidas pelo condômino, ainda que cause algum
transtorno na sua unidade habitacional, por mais que ela seja, ali, de uso exclusivo.
§ 5° 
Continuando a leitura do Código Civil vamos encontrar logo no artigo seguinte as condições formais de constituição do
condomínio:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em
lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o �m a que as unidades se destinam.”
2
 Cartório de Registro (Fonte: shutterstook /
Jemastock)
Temos, aqui, o documento fundamental para comprovação jurídica da existência do condomínio: o registro no Cartório de
Registro de Imóveis por “ato entre vivos ou testamento”, ou seja, pela vontade das partes que decidem constituir um imóvel
com destinação diferente, a de que a propriedade não será mais exclusivamente individual, mas compartilhada de acordo com
suas regras.
 Cartório de Registro (Fonte: shutterstook /
Jemastock)
Há outras formas de materialização deste ato formal, além da clássica transação comercial entre as partes que adquirem uma
fração ideal do imóvel: a incorporação imobiliária, com a cessão de direitos e a “permuta” entre o terreno e unidade(s)
habitacional(ais) quando da conclusão da obra, e, embora menos comum, a formalização do ato através de decisão judicial
quando há, por exemplo, divergência entre a destinação de um bem (criação ou não de um condomínio?) ou até mesmo de sua
divisão (herdeiros que divergem sobre a destinação de uma área); nestes casos, a decisão judicial é que embasará a
formalização do ato, permitindo que a vontade entre as partes possa ser concretizada.
Portanto, é sempre bom lembrar ao pro�ssional de mercado, que todo condomínio que se pretenda lançar no mercado, ainda
que em fase inicial ou de um pré-projeto, deve estar devidamente registrado em Cartório.
 Convenção de condomínio | Fonte: Carmen Carbonell from Pixabay.
 A convenção do condomínio
O primeiro documento que deveria reger todo e qualquer
condomínio é a sua convenção. Ela fará a chamada “lei
entre as partes” e deve indicar as principais orientações
sobre a condução e regras básicas do condomínio. Sem a
convenção, alguns parâmetros podem se perder na gestão
do administrador do condomínio e, muitas vezes, causar
demandas judiciais.
Veja o que diz o art. 1.333 do Código Civil:
"Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser
oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”"
E se não houver a convenção?
Provavelmente deve haver um regimento
interno com uma extensa redação de
vários artigos indicando todos os aspectos
do dia a dia do condomínio.Continue lendo...

E se houver a aprovação da
convenção, mas ela não
estiver registrada?
O parágrafo único do art. 1.333 diz que
para ser “oponível contra terceiros” deve
estar registrada no cartório: isto signi�ca
que para que tenha valor externamente há
necessidade do registro.
Continue lendo...
 As cláusulas “mínimas” de uma convenção
O legislador teve uma salutar preocupação em indicar algumas cláusulas mínimas que devem compor a convenção. Apesar de
tratar-se de um bem particular e de um acordo criado entre as partes onde deve prevalecer a vontade coletiva, alguns princípios
que feririam o sentido da função social ou que eliminariam procedimentos igualitários em importantes decisões estão
estipulados no art. 1.334 do Código Civil:
"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das
que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1° A convenção poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular.
§ 2° São equiparados aos proprietários, para os �ns deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.”
Vamos destacar alguns pontos importantes sobre o mencionado
artigo: a quota condominial deve ser proporcional, seja para as
despesas ordinárias ou extraordinárias (a taxa extra); a necessidade
de que a convenção apresente as sanções pelo descumprimento das
normas do condomínio.
Concluindo sobre a convenção, duas ressalvas importantes:
1
A primeira é o fato de que, independentemente da realização
da convenção, a �gura jurídica do condomínio existe desde a
sua criação (como visto no art. 1.332).
2
A segunda, é que essa convenção ultrapassa os direitos e
deveres daqueles que a assinarão, isto é, o novo comprador e
morador estarão automaticamente vinculados à convenção.
O regimento interno
O regimento interno deve ser o documento complementar
da convenção de tal forma que deveria ser sempre redigido
após o registro da convenção em cartório.
Mas, na verdade, nem sempre é o que acontece, sendo
comum encontrarmos condomínios com um regimento
interno aprovado, mas sem a sua convenção registrada ou
sequer constituída e discutida.
Qual o efeito desta “inversão de ordem”?5  Regimento interno (Fonte: Free-Photos from Pixabay ).
Para o Corretor de imóveis, é importante conhecer todas as regras existentes em um condomínio, mesmo sabendo que a
intenção não é aprofundar-se sobre os detalhes de uma convenção ou de um regimento interno. Mas, no bom exercício
de sua pro�ssão, o Corretor deverá informar à parte interessada no imóvel (seja aluguel, compra, permuta etc.) a
existência destes documentos que fazem a “lei interna” do condomínio; e, mais do que informar, fornecer uma cópia.
 Corretor de imóveis (Fonte: shutterstock / antoniodiaz)
Notas
Texto Legislação 1
“E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle,
cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle, cujo for o sótão, ou logea, nem outro edifício algum” (Mencionado em
João batista Lopes, Condomínio, Revista dos Tribunais, 2000)”.
Dos “dous senhorios” entendia-se que a propriedade de uma residência poderia ser compartilhada, ou seja, que um mesmo
imóvel poderia contar com as mesmas obrigações e direitos não somente em relação ao imóvel, mas em relação a seus
ocupantes. Essa ideia centrada no binômio deveres-direitos permanece até hoje em toda a legislação aplicada ao Direito
brasileiro.
Por ato 2
Esse “ato” que o Código Civil menciona é geralmente materializado em um contrato, seja de compra-venda (do terreno), de
cessão de direitos, de constituição de sociedade etc. A liberdade contratual para composição do novo condomínio, naquilo que
não contrariar o Direito, deve prevalecer. Mas, é antes de tudo, como mostra esse art. 1.332, um ato formal com todos os
rigores: deve estar convencionado por escrito e legalmente registrado no Cartório, pois, sem isso não podemos falar em
condomínio.
Como a convenção é um documento “maior”, isto é, está acima do regimento interno, quando for aprovado pelos dois terços
dos proprietários das “frações ideais”, poderá entrar em con�ito com o regimento; neste caso, prevalecerá o que estiver escrito
na convenção.
Mas, é importante atentar que, mesmo não tendo sido ainda registrado, entre as partes, ou seja, entre os proprietários de
frações ideais e/ou seus condôminos ela terá pleno valor! Assim, estes não poderão alegar que a ausência de formalização
signi�ca que a convenção pode ser descumprida: ora, se o tema foi discutido e debatido por pelo menos dois terços dos
proprietários, é plenamente aceitável que produza efeitos (e a Justiça tem assim decidido)! Exempli�cando: se na convenção,
aprovada, mas não registrada, estabelece que o acesso a garagem é terminantemente proibido a não moradores, não há
possibilidade de contestação e, realmente, nenhum outro carro poderá ter o acesso liberado.
Efeito5
Na prática, no dia a dia dos condôminos, não há como deixar de cumprir com as regras do regimento em função da ausência
da convenção; mas, como a convenção é um norteador dos direitos e deveres de um condomínio, e o regimento interno exige
um detalhamento de todas as atividades e situações, é possível que traga algumas contradições internas ou até mesmo que
esteja diferente do pensamento coletivo, das ideias principais de uma convenção.
Referências
GASPARETTO, Evelyn Roberta. GUIDON, Cristina Muccio. Administrando condomínios. Orientações básicas para síndicos,
condôminos, advogados e administradores. 2 ed.São Paulo: Servanda, 2012.
MELLO, Cleyson de Moraes.Condomínio.Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2012.
RACHKORSKY, Márcio.Tudo o que você precisa saber sobre condomínios. São Paulo: Saraiva, 2009.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio.Direito imobiliário. Teoria e prática. 5 ed. São Paulo: Forense, 2012.
SCHWARTZ, Rosely Benevides O.Revolucionando o condomínio. 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
TABOSA FILHO, Mário.Gestão de condomínio. Direto ao assunto. São Paulo: Senac, 2011.
Próxima aula
O que são as assembleias gerais de um condomínio, divididas entre as assembleias ordinárias e extraordinárias e as
condições de sua convocação entre os condôminos, bem como as regras para aprovação de suas decisões.
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