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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ BACHARELADO EM SISTEMAS DE INFORMAÇÃO DESENVOLVIMENTO DE UM SISTEMA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS LUCIANA MAGALHÃES CARVALHO FERRAZ MENEZES Professor Orientador: SERGIO RODRIGUES AFFONSO FRANCO Disciplina: Projeto de TCC João Pessoa – PB 2019 LUCIANA MAGALHÃES CARVALHO FERRAZ MENEZES DESENVOLVIMENTO DE UM SISTEMA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS Trabalho de Curso submetido à Faculdades Estácio como parte dos requisitos necessários para a obtenção do Grau de Bacharel em Sistemas de Informação. Sob a orientação do Professor SERGIO RODRIGUES AFFONSO FRANCO João Pessoa - PB, 2019 Dedico este trabalho a todos que contribuíram direta ou indiretamente em minha formação acadêmica. AGRADECIMENTOS Agradeço a todos que contribuíram no decorrer desta longa jornada, em especialmente: A Deus, a quem devo minha vida. A minha família que sempre me apoiou nos estudos e nas escolhas tomadas. Ao meu marido Francisco Alexandre, por sempre me incentivar e compreender nos momentos difíceis. Ao meu falecido pai José Sebastião Santos Carvalho, que não mediu esforços em vida, para fornecer uma educação de qualidade e uma vida digna aos seus filhos. Aos meus filhos que sempre foram grandes motivadores nessa busca por uma formação superior, no intuito de lhes fornecer um futuro mais digno. RESUMO Nos últimos 10 (dez) anos o Governo Federal investiu bilhões de reais em programas sociais, e como destaque o programa “Minha Casa, Minha Vida”, que tem como objetivo fomentar a construção de casas populares e viabilizar a aquisição do primeiro imóvel ao povo brasileiro. Diante desse cenário, milhares de pequenas construtoras surgiram em todo o território nacional, porém, sem nenhuma ou pouca infraestrutura administrativa, necessitando do auxílio de um software de gestão capaz de organizar os processos dessas empresas. Em se tratando de empresas de pequeno porte, o investimento para aquisição dessa ferramenta não poderia ser alto, o que dificultou a compra de produtos existentes no mercado, pois estes possuem elevados custos. O desenvolvimento de uma Sistema de Correção Monetária para Contratos de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias, visa atender a esse nicho de mercado carente, contribuindo para a organização dessas empresas, melhoria nos fluxos e agilidade e eficiência dos processos, facilitando a gestão da informação e a tomada de decisão da alta diretoria. Palavras chave: Construtora, Sistema, Ferramenta, Software, Gestão, Imóvel. LISTA DE FIGURAS Figura 1 – Organograma da Empresa...................................................................................................11 Figura 2 – Diagrama de Casos de Uso.................................................................................................24 Figura 3 – Diagrama de Classes...........................................................................................................26 Figura 4 – Diagrama DER.....................................................................................................................27 LISTA DE TABELAS Tabela 1: Cronograma de Trabalho.......................................................................................................14 Tabela 2: Previsão Orçamentária..........................................................................................................16 SUMÁRIO 1. O PROBLEMA................................................................................................................................08 1.1. TEMA DO TRABALHO............................................................................................................08 1.2. CONTEXTUALIZAÇÃO...........................................................................................................08 1.3. A SITUAÇÃO-PROBLEMA.....................................................................................................08 1.4. BREVE DESCRIÇÃO DA SOLUÇÃO.....................................................................................08 2. CONTEXTUALIZAÇÃO DO PROBLEMA......................................................................................09 2.1. PREMISSAS E RESTRIÇÕES DO PROJETO.......................................................................09 2.2. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA.......................................................................................10 2.2.1. Histórico da empresa.......................................................................................................10 2.2.2. Atividades da empresa....................................................................................................10 2.2.3. Mercado consumidor.......................................................................................................10 2.2.4. Concorrência...................................................................................................................10 2.2.5. Organograma...................................................................................................................11 2.3. PROPOSTA DE TRABALHO..................................................................................................12 2.3.1. Método do trabalho..........................................................................................................12 2.3.2. Previsão e alocação de recursos (humanos e materiais)................................................12 2.3.3. Cronograma de trabalho..................................................................................................14 2.3.4. Previsão orçamentária.....................................................................................................16 2.4. O SISTEMA ATUAL................................................................................................................17 2.4.1. Funcionamento do sistema atual.....................................................................................17 2.4.2. Problemas do sistema atual............................................................................................17 3. A SOLUÇÃO...................................................................................................................................18 3.1. O SISTEMA PROPOSTO.......................................................................................................18 3.1.1. Justificativas para o novo sistema...................................................................................18 3.1.2. Situação desejada...........................................................................................................18 3.1.3. Soluções alternativas......................................................................................................19 3.2. SOLUÇÃO ESCOLHIDA.........................................................................................................19 3.2.1. Escopo da solução..........................................................................................................193.2.2. Lista de Requisitos do sistema........................................................................................20 3.2.2.1. Requisitos Funcionais do Sistema..................................................................20 3.2.2.2. Requisitos Não-Funcionais do Sistema...........................................................22 3.2.2.3. Diagrama de Casos de Uso............................................................................24 3.2.2.4. Especificações textuais dos casos de uso......................................................25 3.2.2.5. Modelo conceitual de classes..........................................................................26 3.2.2.6. Modelo conceitual de dados............................................................................27 4. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..............................................................................................28 8 1 O PROBLEMA 1.1. Tema do trabalho: DESENVOLVIMENTO DE UM SISTEMA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS 1.2. Contextualização: O Sistema visa a atender às demandas das Loteadoras e Incorporadoras de médio e pequeno porte, através da correção monetária, mensal e cumulativa, ou de congelamento anual de contratos de compra e venda de imóveis, mas que poderá contemplar outras empresas do ramo da construção civil e similares. 1.3. A situação-problema: Com o aumento no número de clientes e empreendimentos, as construtoras e loteadoras de pequeno e médio porte perceberam a necessidade de investir em soluções tecnológicas, a fim de possibilitar um melhor controle de sua atividade, bem como apoiar na tomada de decisão, tornando um gerenciamento eficiente e permitindo o crescimento organizacional, pois como é possível gerir uma empresa com inteligência, sem uma ferramenta informatizada? Porém, a maioria das ferramentas disponíveis no mercado são caras e complexas, inviabilizando a informatização dessas empresas. Diante deste cenário, apresento uma possível solução no item 1.4 abaixo. 1.4. Breve descrição da solução: Desenvolver uma ferramenta informatizada para gerenciar os contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, a fim de realizar a correção monetária das parcelas, de acordo com os parâmetros pré-definidos, de forma rápida, centralizada e eficiente, bem como a disponibilização de relatórios operacionais e gerenciais, dando total apoio à tomada de decisão e padronização dos processos no ambiente organizacional. 9 2 CONTEXTUALIZAÇÃO DO PROBLEMA 2.1. Premissas e Restrições do projeto Premissa 1: O módulo de correção monetária dependerá da consultoria do gerente do setor correspondente; Restrição 1: O gerente deverá dedicar duas horas de trabalho por dia, durante cinco dias para contribuir na elaboração do projeto do sistema; Premissa 2: A empresa deverá investir na aquisição de um servidor de aplicação, rede e banco de dados; Restrição 2: O investimento inicial da empresa não poderá ultrapassar R$ 10.000,00 (dez mil reais) Premissa 3: O sistema deverá ser homologado pelo gestor, antes da entrega do sistema; Restrição 3: O Homologador estará disponível quatro horas por dia, cinco dias por semana, durante o período de homologação do sistema. 10 2.2 CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA 2.2.1 Histórico da empresa A empresa Lord Negócios Imobiliários foi criada em Novembro de 2000, na cidade de João Pessoa – PB, pertencente ao grupo Vertical Engenharia Ltda, empresa do ramo da construção civil de grande porte e reconhecimento na capital paraibana. O surgimento da empresa “Lord” se deu pelo direcionamento à atividade de loteamentos, cujo crescimento despertou o interesse dos sócios proprietários da Vertical Engenharia em investir no referido ramo. 2.2.2 Atividades da empresa A Lord Negócios Imobiliários é uma empresa que atua na captação de grandes áreas, incorporação do loteamento, comercialização das unidades e gestão dos contratos de compra e venda de terrenos. 2.2.3 Mercado consumidor O Público-alvo da Lord Negócios Imobiliários é a população de Classes A e B, ou seja, classe Alta e Média, pois incorpora Loteamentos e Condomínios Horizontais de alto e médio padrão de luxo. 2.2.4 Concorrência No mercado atual existem muitas empresas que atuam no seguimento da empresa Lord, porém, o grande diferencial se dá por esta pertencer a um grupo pré- existente do ramo da construção civil, o que garante maior segurança aos clientes e interfere diretamente no momento da escolha por um determinado empreendimento. 11 2.2.5 ORGANOGRAMA Figura 1: Organograma da Empresa Luciana M. C. F. Menezes (2019) Diretoria Comercial Supervisor de Vendas Assistente de Vendas Gerente Comercial Diretoria Técnica Gerente de Produção Assistente de Produção Supervisor de Compras Assistente de Compras Gerente de Qualidade Assistente de Qualidade Diretoria Administrativa Financeira Gerente Financeira Assistente de Financeiro 1 Assistente Financeiro 2 Tesoureiro Assistente de Tersouraria 12 2.3 PROPOSTA DE TRABALHO 2.3.1 Método do trabalho Levantamento de Dados: Para desenvolvimento deste Projeto, serão utilizadas as técnicas de Entrevista, Observação e Análise Documental para a atividade de Levantamento de Dados. Análise e Especificação de Requisitos: O paradigma de desenvolvimento inclui modelos UML tipicamente para representar orientação a objetos; A linguagem UML será utilizada para modelar o sistema; A técnica de modelagem conceitual de dados a ser utilizada é o Diagrama de Entidade e Relacionamento (DER) ou Modelo de Entidade e Relacionamento (MER). Tecnologia de Banco de Dados: O Modelo lógico de dados será do tipo Relacional, onde os dados são organizados em tabelas e essas se relacionam através de campos-chaves, mostrando a conexão de dados. 2.3.2 Previsão e alocação de recursos (humanos e materiais) Recursos Humanos: No projeto em questão, a mão-de-obra será do desenvolvedor do projeto, que assumirá os papéis de Analista de Requisitos, Analista de Projetos, Analista de Banco de Dados, Programador e Desenvolvedor de Interfaces. Recursos Computacionais: Hardware para desenvolvimento: Para o desenvolvimento do projeto, será necessária a utilização de Microcomputador Intel Core I3, HD 500 GB, Memória RAM 4GB, ou equipamento compatível com a especificação acima, além de conexão com a Internet e Impressora. Hardware para Execução do Sistema: Para a execução do programa no cliente, será necessária a configuração de uma máquina Servidora de Rede, Aplicação e de Banco de Dados, que deverá ter a configuração mínima: Intel Core I7, Memória RAM 8GB, HD 2 TB, e Sistema Operacional Windows Server, além do SGBD Relacional a ser utilizado no projeto. 13 • Impressora Laser ou Jato de Tinta; • Rede Lan/Wireless com Roteador Wi-FI e Switch de 24 portas; 14 2.3.3 Cronograma de trabalho Tabela 1: Cronograma de Trabalho Tarefa Data Início Duração Data Conclusão 1. O Problema 11/03/2019 14 dias 25/03/2019 1.1 Tema do Trabalho 1.2 Contextualização 1.3 A Situação-Problema 1.4 Breve Descrição da Solução 2. Contextualização do Problema 26/03/2019 16 dias 11/04/2019 2.1 Premissas e Restrições do Projeto 2.2 Caracterização da Empresa 2.2.1 Histórico da Empresa 2.2.2 Atividade da Empresa 2.2.3 Mercado Consumidor 2.2.4 Concorrência 2.2.5Organograma 2.3 Proposta de Trabalho 2.3.1 Método de Trabalho 2.3.2 Previsão de Alocação de Recursos (Humanos e Materiais) 2.3.3 Cronograma de Trabalho 2.3.4 Previsão Orçamentária 2.4 O Sistema Atual 2.4.1 Funcionamento do Sistema Atual 2.4.2 Problemas do Sistema Atual 15 3. A Solução 12/04/2019 20 dias 02/05/2019 3.1 O Sistema Proposto 3.1.1 Justificativas Para o Novo Sistema 3.1.2 Situação Desejada: Objetivos Gerais e Específicos 3.1.3 Soluções Alternativas 3.2 Solução Escolhida 3.2.1 Escopo da Solução 3.2.2 Lista de Requisitos do Sistema 3.2.3 Diagrama de Casos de Uso 03/05/2019 20 dias 23/05/2019 3.2.4 Especificações Textuais dos Casos de Uso 3.2.5 Modelo Conceitual de Classes 3.2.6 Modelo Conceitual de Dados 4. Referências Bibliográficas 5. Entrega 5 Versão Final AV 24/05/2019 17 10/06/2019 Luciana M. C. F. Menezes (2019) 16 2.3.4 Previsão orçamentária Tabela 2: Previsão Orçamentária Recurso Tipo Recurso Valor Mês mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 Total Analista de Sistemas Humano 2.500,00 2.500,00 2.500,00 2.500,00 2.500,00 10.000,00 Computador Desktop Tecnológico 2.500,00 2.500,00 - - - 2.500,00 Impressora Deskjet Tecnológico 350,00 350,00 - - - 350,00 Pacote Br Office Tecnológico - - - - - - DbDesigner Tecnológico - - - - - - Material de Escritório Material 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 80,00 Resma de Papel Material 15,00 15,00 - - - 15,00 Cartucho de Tinta Material 45,00 45,00 - - - 45,00 Total R$ 12.990,00 Luciana M. C. F. Menezes (2019) 17 2.4 O SISTEMA ATUAL 2.4.1 Funcionamento do sistema atual A empresa atualmente utiliza planilhas eletrônicas, sendo uma planilha para cada cliente, em que é preciso digitar manualmente todas as parcelas de cada contrato, e alimentar mensalmente o índice de correção monetária, sendo que este trabalho se repete para cada contrato existente. 2.4.2 Problemas do sistema atual A utilização de planilhas eletrônicas impossibilita a geração de relatórios; por não possuir um banco de dados centralizado, se torna uma tarefa demorada e falha, a digitação das parcelas mensais de cada contrato, sendo quase impossível tomar decisões e gerenciar a carteira de clientes e títulos de forma eficiente e rápida. 18 3 A SOLUÇÃO 3.1 O Sistema Proposto 3.1.1 Justificativas para o novo sistema O Sistema a ser desenvolvido é uma ferramenta informatizada que automatizará tarefas que são, atualmente, realizadas por várias ferramentas que trabalham de forma separada, e que exigem trabalho manual dos setores operacionais da empresa, o que leva a retrabalho, maiores chances de erro na tratativa das informações, demora na obtenção do resultado, custo elevado na manutenção de vários sistemas independentes, e impossibilidade de se gerar relatórios de forma unificada e sistêmica. 3.1.2 Situação desejada: Objetivos Gerais: Desenvolver uma ferramenta informatizada para gerenciamento de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, para realização de cálculo de correção monetária das parcelas, de acordo com os parâmetros pré-definidos, de forma rápida, centralizada e eficiente, bem como a disponibilização de relatórios operacionais e gerenciais, dando total apoio à tomada de decisão e padronização dos processos no ambiente organizacional. Objetivos Específicos: • Cadastrar Clientes; • Cadastrar Unidades Imobiliárias; • Cadastrar Índices de Correção Monetária; • Cadastrar Contratos de compra e venda de unidades imobiliárias; • Realizar Correção Monetária mensal das Parcelas contratuais; • Gerenciar o Histórico de Pagamento dos Clientes; • Realizar o Cancelamento de Vendas; • Emitir Relatórios de suas funcionalidades; 19 3.1.3 Soluções alternativas • Utilização de planilhas eletrônicas e documentos de texto, organizados em um disco virtual compartilhado, porém, esta solução não permitirá o controle centralizado e automatizado das informações. • Aquisição de software pronto disponível no mercado, porém, com elevado custo, ou a ferramenta não contempla todas as necessidades demandadas pelo negócio. • Desenvolvimento de software específico para o estudo de caso, levando-se em consideração tecnologias mais viáveis, infraestrutura de hardware e software, menor custo e otimização do tempo. 3.2.Solução escolhida 3.2.1 Escopo da solução O Sistema de CORREÇÃO MONETÁRIA PARA CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS, visa atender o seguinte escopo: • Controlar as correções monetárias das parcelas geradas através dos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, por meio da aplicação do índice de correção monetária pré-definido em contrato, e emitir os relatórios com os valores atualizados das referidas parcelas; O Sistema NÃO contemplará as seguintes funcionalidades: • Gestão Financeira de Contas a Receber e a Pagar; • Gestão de Estoques; • Gestão de Vendas; • Gestão de Obras; • Gestão de Pessoas. 20 3.2.2 Lista de Requisitos do sistema 3.2.2.1 Requisitos Funcionais do Sistema Código: RF1. Requisito: Cadastrar Clientes; Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: O cadastro de clientes deverá contemplar, obrigatoriamente, o Nome Completo, CPF, RG, Endereço Completo, E-mail e ao menos um número de telefone de contato celular e fixo. Código: RF2. Requisito: Cadastrar Unidades Imobiliárias; Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: O cadastro das unidades imobiliárias deverá obedecer ao padrão de cada empreendimento, Bloco ou Lote e Quadra/Nºda Unidade. Código: RF3. Requisito: Cadastrar Índices de Correção Monetária; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: O índice a ser cadastrado será o INCC/FGV para imóveis do tipo Apartamento e Casas, e será do tipo IGPM/FGV para Loteamentos. 21 Código: RF4. Requisito: Cadastrar Variação Percentual Mensal do Índice; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: O Índice deverá ser cadastrado na sua variação Mensal na forma percentual com 6 casas decimais e na sua forma numeral; Código: RF5. Requisito: Cadastrar Tipos de Parcela que compõem os contratos; Prioridade: ( ) Essencial ( x ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: Os tipos de parcelas a serem cadastrados serão Sinal/Parcela/Mensalidades/Intercaladas/Chaves e Financiamento Bancário. Código: RF6. Requisito: Cadastrar Contrato de Compra e Venda de Unidade Imobiliária; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) DesejávelRegras de Negócio: Ao cadastrar o Contrato de Compra e Venda deverá ser utilizado o mês anterior ao da data do contrato para servir de Data Base das correções monetárias. Código: RF7. Requisito: Aplicar Correção Monetária Mensal; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: A correção monetária deverá ser calculada com base na data base do contrato até o mês anterior ao de vencimento da referida parcela mensal. 22 Código: RF8. Requisito: Emitir Relatório com os títulos corrigidos do mês; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( ) Desejável Regras de Negócio: O relatório das parcelas corrigidas no mês deverá ser gerado e enviado para a impressora imediatamente. Código: RF9. Requisito: Cancelar Contratos; Prioridade: ( x ) Essencial ( ) Importante ( x ) Desejável Regras de Negócio: Apenas funcionários com cargo de chefia terão permissão para cancelar contratos; 3.2.2.2 Requisitos Não-Funcionais do Sistema Código: RNF1 Nome: Interface Intuitiva Categoria: Usabilidade Requisito: O projeto de interfaces deve ser intuitivo e de fácil entendimento para agilizar os processos da empresa. Código: RNF2 Categoria: Compatibilidade Nome: Plataforma Windows Requisito: O sistema deve rodar em plataforma Windows Código: RNF3 Categoria: Compatibilidade Nome: Impressoras Jato de Tinta 23 Requisito: O sistema deverá ser compatível com impressora do tipo Jato de Tinta Código: RNF4 Categoria: Compatibilidade Nome: Ambiente Cliente-Servidor Requisito: O sistema deverá rodar em rede Windows, ambiente cliente- servidor Código: RNF5 Categoria: Implementação Nome: Uso da linguagem JAVA Requisito: O sistema deve ser desenvolvido na linguagem JAVA compatível com os sistemas já existentes na empresa. Código: RNF6 Categoria: Implementação Nome: Uso do SGBD MySql Requisito: o sistema deve rodar no SGBD MySql compatível com Windows. Código: RNF7 Categoria: Desempenho Nome: Velocidade no Processamento das Informações Requisito: O sistema deverá realizar o processamento das informações em até no máximo 5 segundos. 24 3.2.3 Diagrama de Casos de Uso Figura 2: Diagrama de Casos de Uso 25 3.2.4 Especificações textuais dos casos de uso Caso de Uso: Cadastrar Contrato de Compra e Venda 1. Funcionário insere dados do contrato 2 . Sistema localiza dados do cliente 2.a Cliente não localizado - Funcionário cadastra novo cliente 3 . Sistema localiza dados do imóvel 3.a Imóvel Não Localizado - Funcionário cadastra novo imóvel 4. Sistema emite Contrato de Compra e Venda 5 . Cliente recebe documento Caso de Uso: Cadastrar Índice de Correção Imobiliária 1 . Funcionário cadastra Índices de Correção Monetária no Sistema Caso de Uso: Cadastrar Cotação 1 Funcionário Informa Cotação Mensal do Índice 2 Sistema Realiza Correção Monetária das Parcelas <extends EMITIR RELATÓRIO DE TÍTULOS CORRIGIDOS> 3 Setor de Contas a Receber recebe o relatório emitido Caso de Uso: Emitir Títulos a Receber 1. Setor de Contas a Receber gera títulos corrigidos mensais 2. Cliente recebe título corrigido para pagamento 26 3.2.5 Modelo conceitual de classes Figura 3: Diagrama de Classes 27 3.2.6 Modelo conceitual de dados Figura 4: Diagrama DER 28 4 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS Teixeira, Luciana do Amaral. Projeto do TCC em sistemas de Informação. Rio de Janeiro: SESES, 2017.
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