TCC1 CARLOS HENRIQUE A BRITO 2018

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FACULDADE ESTÁCIO DE SÁ 
ENGENHARIA CIVIL 
 
 
 
 
 
 
CARLOS HENRIQUE AMORIM BRITO 
 
 
 
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS EM ENGENHARIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
VILA VELHA-ES 
2018 
CARLOS HENRIQUE AMORIM BRITO 
 
 
 
 
 
 
Avaliações Imobiliárias em Engenharia 
 
 
 
Trabalho do curso de Engenharia Civil apresen-
tado à Faculdade Estácio de Sá como pré-requisito 
para obtenção parcial de créditos em TCC1 sob ori-
entação do Prof. Ricardo Mattar. 
 
Orientador: Prof. Ricardo Mattar 
 
 
 
 
VILA VELHA-ES 
2018 
 
CARLOS HENRIQUE AMORIM BRITO 
 
 
 
 
Avaliações Imobiliárias em Engenharia 
 
 
 
Trabalho do curso de Engenharia Civil apresen-
tado à Faculdade Estácio de Sá como pré-requisito 
para obtenção parcial de créditos em TCC1 sob ori-
entação do Prof. Ricardo Mattar. 
 
Aprovado em ___ de __________ de 2018. 
 
Banca Examinadora 
 
 
_________________________________________________ 
Prof(a). 
Faculdade Estácio de Sá 
 
 
_________________________________________________ 
Prof(a). 
Faculdade Estácio de Sá 
 
 
_________________________________________________ 
Prof(a) Orientador. 
Faculdade Estácio de Sá 
RESUMO 
A Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR 1653 é exigida em todas as manifestações es-
critas de trabalhos que caracterizam o valor de bens, de seus frutos ou de direitos sobre os 
mesmos. Na NBR 14653 é que são determinados todas as metodologias e parametrizações 
utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis. A primeira parte da 
norma se destina aos procedimentos gerais e é utilizada em conjunto com as demais partes de 
acordo com o tipo de bem a ser avaliado. O processo de elaboração da Avaliação de Bens não 
conduzido adequadamente, ou seja não utilizando da Norma NBR 1653, pode comprometer o 
sucesso da avaliação levando a resultados não condizentes com a realidade mercadológica de 
bens imóveis. Todas as Normas da ABNT estão em constante revisão e podem sofrer altera-
ções. É crucial para uma avaliação mercadológica estar de acordo coma as normas vigentes.A 
construção civil possui muitas ferramentas e técnicas e o caminho até a conclusão de laudos e 
perícias demanda diversos estudos e análises aprofundadas acerca do tema. Hoje a norma pos-
sui quatro complementos a respeito, NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedi-
mentos gerais, NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, NBR 14653-3 – 
Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais, NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: 
Empreendimentos. 
Palavras-chave: Palavras-chave: Avaliação de imóveis, engenharia de avaliações, método evo-
lutivo e regressão linear múltipla. 
 
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... .06 
2 OBJETIVOS ........................................................................................................... 07 
3 JUSTIFICATIVA ..................................................................................................... 08 
4 METODOLOGIA .................................................................................................... 09 
5 REFERENCIAL TEÓRICO ..................................................................................... 10 
6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS ...................................................................... 12 
 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
O presente projeto acadêmico de avaliação de imóveis foi elaborado com atendimento ao 
disposto na Norma de Avaliações e Perícias de Engenharia do IBAPE (Instituto Brasileiro de A-
valiações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma NBR 1653, da ABNT (As-
sociação Brasileira de Normas Técnicas), que dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem 
obedecidas. A Engenharia de Avaliações é regida pela norma NBR 14653, da ABNT – Asso-
ciação Brasileira de Normas Técnicas, dividida em sete partes específicas: Procedimentos ge-
rais; Imóveis urbanos; Imóveis rurais; Empreendimentos; Máquinas, equipamentos, instala-
ções e bens industriais em geral; Recursos naturais e ambientais; Patrimônios históricos. Ob-
servando esta divisão da norma, é possível perceber que a Engenharia de Avaliações abrange 
um vasto campo de atuação, possibilitando avaliar desde bens mais corriqueiros, como os i-
móveis urbanos e rurais, até bens mais complexos, como os recursos naturais e ambientais e 
os patrimônios históricos.. 
2 OBJETIVOS 
O objetivo geral deste Trabalho de Conclusão de Curso é mostrar teoricamente como é 
elaborado um laudo de avaliação de Engenharia utilizando as normas oficiais vigentes hoje 
nacionalmente, e a importância de segui-las. 
3 JUSTIFICATIVA 
Segundo o item 3.15 da NBR 14653-1:2001 (ABNT, 2001), Norma Brasileira para Avali-
ação de Bens, Engenharia de Avaliações é definida como: “Conjunto de conhecimentos técni-
co-científicos especializados à avaliação de bens”. Ampliando um pouco mais o conceito, 
Dantas (1998) afirma que a Engenharia de Avaliações é uma especialidade da engenharia que 
reúne conhecimentos de várias áreas da ciência, com o objetivo de determinar o valor de um 
bem, seus direitos e custos de reprodução. A Engenharia de Avaliações é uma atividade com-
plexa, devida às várias disciplinas que compõem sua estrutura. Pode-se destacar a importân-
cia, além dos conhecimentos específicos de engenharia, os conhecimentos de arquitetura, eco-
nomia, direito, contabilidade, psicologia e marketing, essenciais para a formação do Enge-
nheiro Avaliador. De fato esse é um trabalho exclusivo aos profissionais devidamente habili-
tados, devendo ser praticada por engenheiros, arquitetos e agrônomos, cada qual obedecendo a 
sua habilitação. 
 
4 METODOLOGIA 
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta-se na conceituação contida na série 
ABNT NBR 14653-1 – Avaliação de Bens - Procedimento Gerais, além da Norma Básica para 
Norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, publicada pelo IBAPE Na-
cional. 
5 REFERÊNCIAL TEÓRICO 
O método a ser usado numa avaliação depende da natureza do bem a ser avaliado, da fi-
nalidade da avaliação e da qualidade e quantidade de informações coletadas no mercado imo-
biliário (ABNT, 2001). Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual um bem seria 
negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no 
negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das condições mercado-
lógicas.A seguir veremos os passos básicos a serem seguidos em uma avaliação. 
Requisição da documentação: Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante 
ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do 
trabalho. 
Vistoria do bem avaliando: Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos 
excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma 
situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 
Coleta de dados: É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: 
as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas an-
teriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa escla-
recer aspectos relevantes para a avaliação 
Escolha da metodologia: A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza 
do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identi-
ficação do valor de mercado, sempre que possível preferir ométodo comparativo direto de 
dados de mercado. 
Tratamento dos dados: Os dados devem ser tratados para obtenção de modelos de acor-
do com a metodologia escolhida. 
Identificação do valor de mercado: A identificação do valor deve ser efetuada segundo 
a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento 
dos dados de mercado. 
Metodologia aplicável: A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do 
bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de in-
formações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido 
nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõem a NBR 14653, com o 
objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racio-
nalmente o convencimento do valor 
Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do 
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da 
amostra. 
Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveita-
mento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante 
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do 
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comerciali-
zação do produto. 
Método evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus compo-
nentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fa-
tor de comercialização. 
Método da capitalização da renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização 
presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. 
Especificação das avaliações: A especificação será estabelecida em razão do prazo de-
mandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da 
natureza do tratamento a ser empregado. As avaliações podem ser especificadas quanto à fun-
damentação e precisão. 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14.653-1: Avalia-
ção de bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001. 
_____. NBR 14.653-2: Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 
BAPTISTELLA, M. O uso de redes neurais e regressão linear múltipla na engenharia de ava-
liações: determinação dos valores venais de imóveis urbanos. Dissertação (Mestrado) – Uni-
versidade Federal do Paraná – Programa de Pós-Graduação em Métodos Numéricos em Enge-
nharia, Curitiba, 2005. 
BRAULIO, S. N. Proposta de uma metodologia para avaliação de imóveis urbanos baseado 
em métodos estatísticos multivariados. Dissertação (Mestrado) – Universidade Federal do Pa-
raná – Programa de Pós-Graduação em Métodos Numéricos em Engenharia, Curitiba, 2005. 
http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/wp-
content/uploads/2012/09/norma_para_avaliacao_de-im%C3%B3veis-urbanos-IBAPE-SP-
2011.pdf (FARINA, 1997) FARINA, Sérgio. Referências bibliográficas e eletrônicas. São 
Leopoldo: UNISINOS, 1997. 
http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/category/normas-estudos-tecnicos/ 
https://repositorio.ufsc.br/bitstream/handle/123456789/121995/TCC_Hudson_Fagundes_A5.p
df?sequence=1&isAllowed=y 
THUMS, Jorge. Acesso à realidade: técnicas de pesquisa e construção do conhecimento. Por-
to Alegre: Sulina/Ulbra, 2000.