ANÁLISE_CRÍTICA_DO_MÉTODO_EVOLUTIVO_E_PROPOSTA_DE_UMA_NOVA_EQUAÇÃO_DE_CONJUGAÇÃO_DE_MÉTODOS_-_Rômulo
19 pág.

ANÁLISE_CRÍTICA_DO_MÉTODO_EVOLUTIVO_E_PROPOSTA_DE_UMA_NOVA_EQUAÇÃO_DE_CONJUGAÇÃO_DE_MÉTODOS_-_Rômulo


DisciplinaLaudo Engenharia36 materiais296 seguidores
Pré-visualização5 páginas
1 
 
ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE 
UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS 
 
Rômulo Lemos, Engenheiro Civil pela Universidade de Pernambuco (2001), especialista em 
Administração Financeira pela Universidade de Fortaleza (2005) e Especialista em Avaliação 
e Perícia em Engenharia pela Faculdade Oswaldo Cruz (2008). Funcionário do Banco do 
Nordeste do Brasil S.A desde 2002, onde realiza avaliações de imóveis, análises de 
orçamentos e análise de risco e viabilidade de projetos. 
Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação (2009/2013), ambos pela 
Universidade Federal de Pernambuco. Possui conhecimentos em linguagens de programação e 
desenvolvimento de softwares, inteligência artificial aplicada a problemas de classificação e 
regressão, banco de dados e estatística. Funcionário do Banco do Nordeste do Brasil S/A 
desde 2000, onde realiza análises de orçamentos e acompanhamento de empreendimentos. 
 
RESUMO 
Embora o método evolutivo seja uma boa alternativa para os casos em que o mercado não 
apresenta as condições necessárias para a utilização do método comparativo direto de dados 
de mercado, alguns cuidados devem ser tomados para não incorrer em conclusões distorcidas 
a respeito do valor. 
O estudo mostra potenciais problemas na utilização do método evolutivo que prejudicam sua 
aplicabilidade em situações representadas por determinadas combinações entre o fator de 
comercialização e relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno. 
Destacamos ainda problemas do método quando há a necessidade de separar o valor do 
terreno e o valor das benfeitorias. 
Finalmente verificamos que os potenciais problemas evidenciados deixam de existir quando a 
equação do método evolutivo é adaptada de forma que o fator de comercialização passa a 
multiplicar apenas o custo das benfeitorias. 
 
2 
 
1 \u2013 INTRODUÇÃO 
A avaliação de imóveis é realizada, na maioria dos casos, pelo método comparativo direto de 
dados de mercado, o qual é descrito na NBR 14.653-2:2011. Porém, comumente, o avaliador 
se depara com situações nas quais as condições do mercado não permitem a utilização deste 
método, sendo então obrigado a recorrer à outra metodologia. 
Quando o objetivo do trabalho avaliatório é a identificação do valor de mercado de compra e 
venda, o método evolutivo se mostra uma alternativa bastante interessante, tendo em vista sua 
aplicabilidade em uma parcela significativa dos casos, além de sua relativa simplicidade. 
Todavia, algumas vezes, além do valor total do imóvel, é necessário fornecer, de forma 
separada, o valor do terreno e o valor da(s) benfeitora(s) edificada(s) sobre ele. Entretanto, a 
NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens \u2013 Imóveis Urbanos), da ABNT, não define os 
procedimentos necessários para esta separação. 
Há ainda casos em que a aplicação do método evolutivo pode levar a resultados distorcidos e 
provocar registros contábeis equivocados. 
 
1.1 - OBJETIVO 
Este trabalho objetiva analisar a metodologia empregada no método evolutivo no que tange à 
forma de conjugação de métodos apresentada na norma, i.e., a equação de conjugação. Busca-
se evidenciar possíveis problemas relacionados à aplicação do método, na forma atualmente 
proposta, focando: i) na análise da equação de conjugação atualmente proposta pela norma da 
ABNT, cuja aplicação pode gerar resultados distorcidos; ii) na eventual necessidade de 
separação do valor do terreno do valor das benfeitorias, cujos procedimentos não são descritos 
na norma e iii) no uso contábil dos valores encontrados separados. 
Os autores apresentam, ainda, uma proposta de modificação da equação recomendada pela 
NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens \u2013 Imóveis Urbanos), de forma a evitar os problemas 
observados. 
Para isso os autores se utilizam da análise de gráficos com três e dois eixos cartesianos, 
construídos a partir da equação recomendada pela norma, combinada com possíveis formas de 
apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias. 
3 
 
Outros gráficos foram construídos a partir da equação proposta pelos autores em substituição 
à recomendada atualmente pela NBR 14.653-2, para demonstrar a ausência dos problemas 
observados inicialmente. 
 
2 \u2013 DESENVOLVIMENTO E FUNDAMENTAÇÃO 
2.1 - METODO EVOLUTIVO 
Em sua parte 1 (Procedimentos Gerais), a NBR 14.653 define o método evolutivo como 
aquele que \u201cIdentifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso 
a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de 
Comercialização\u201d. 
Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a \u201crazão entre o valor 
de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 
(um)\u201d. 
Já em sua parte 2, a NBR 14.653 (Imóveis Urbanos), a respeito do método evolutivo, diz que: 
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da 
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de 
reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, 
ou seja: 
VI = (VT + CB) . FC 
onde 
 VI é o valor do imóvel; 
 VT é o valor do terreno; 
 CB é o custo de reedição da benfeitoria; 
 FC é o fator de comercialização. 
 
2.2 \u2013 O PROBLEMA 
A NBR-14.653-2, da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de 
mercado de compra e venda de um bem: 
- método comparativo direto de dados de mercado; 
- método evolutivo; 
4 
 
- método involutivo; 
- método da renda 
A NBR 14.653-2 recomenda ainda a utilização do método comparativo direto de dados de 
mercado, sempre que possível. Todavia, há casos em que o mercado não apresenta as 
condições necessárias para a utilização desse método, especialmente quando não há elementos 
comparativos em quantidade suficiente. Nessa situação é preciso recorrer a um dos outros três 
métodos disponíveis. 
Dentre as possibilidades, frequentemente o método evolutivo é o de maior aplicabilidade e o 
mais simples de ser executado, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma. Acrescenta-
se ainda que, normalmente, o valor encontrado com este método tem uma sensibilidade menor 
em relação aos parâmetros utilizados, i.e., a amplitude dos valores possíveis de serem 
encontrados, para um mesmo imóvel, com a aplicação correta do método, tende a ser menor 
no método evolutivo que nos outros métodos indiretos. 
Todavia, a definição do fator de comercialização constante na parte 1 da NBR 14.653 (\u201cRazão 
entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)\u201d), 
pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de 
valor de imóvel. 
Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de 
reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o 
fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra 
em conflito com a equação apresentada na NBR 14.653-2, onde o fator de comercialização 
incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria. 
Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de 
fator de comercialização constante na parte 1 da norma é: 
VI = VT + CB . FC (Equação 1) 
Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição 
corresponderia a todo o custo do empreendimento, incluído aí a compra do terreno. Esta 
interpretação é compatível com a seguinte equação constante na parte 2 da norma: 
 VI = (VT + CB) . FC (Equação 2) 
5 
 
ROTTMANN (2004), na equação 1, utiliza um fator F, chamando de fator de ajuste, em lugar 
do FC, e conjuga a equação 1 com a equação 2 para encontrar a seguinte