Metodologia e Cálculos na Engenharia de Avaliações

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INSTITUTO BRASILEIRO DE FORMAÇÃO – IBF
CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Bruno Augusto dos Santos
METODOLOGIA E CÁLCULOS NA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Guaíra – Paraná
2020
Bruno Augusto dos Santos
METODOLOGIA E CÁLCULOS NA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Resenha apresentada para a
Disciplina Métodos e cálculos em
Engenharia de avaliações, do
Instituto Brasileiro de Formação –
IBF.
Profº Marcelo Guelbert.
Guaíra – Paraná
2020
RESENHA
SANTOS, Bruno Augusto. Metodologia e cálculos na engenharia de avaliações. Guaíra-PR: 2020.
	A apostila que foi proposta para a atividade com o tema “Avaliações de Imóveis”, foi feita uma análise sobre este tema, além de se aprofundar no trabalho e nas dificuldades dos avaliadores junto com a Caixa Econômica Federal.
	A engenharia de avaliações imobiliárias é o campo da engenharia que reúne um conjunto de conhecimentos técnicos especializados aplicados para avaliação de bens, considerando valor de mercado, assim o profissional devidamente capacitado utilizada de métodos para subsidiar a tomada de decisão a respeito de valores, custos e alternativas de investimentos imobiliários ou de qualquer natureza.
	O trabalho da Christiane Santos da Rocha buscou comparar a teoria com a prática de vistorias de imóveis pela caixa econômica federal. Foram estudados três métodos: O comparativo de dados de mercado; O de custo de reprodução; e o de renda, onde buscaram dados, custos e capacidade de gerar renda dos imóveis, conhecimentos esses de extrema importância para avaliação do imóvel.
	A vistoria do imóvel é uma avaliação do real estado de um imóvel, exige-se que o avaliador seja criterioso, seguir as normas brasileiras, certidão do registro do imóvel e projetos. A NBR 14653 divididas em duas partes, fala sobre Avaliação de bens e cita algumas regras de vistoria de imóveis a ser seguida pelo avaliador, para alegria dos profissionais de avaliação de imóveis existem bons autores como Gonzáles (1997), Dantas (1998), Moreira (1984) que contribuem para o conhecimento e enriquecimento do trabalho. O vistoriador deve ser o mais detalhista possível e assim examinar especificações e qualidade dos materiais, verificar o encanamento se existe algum entupimento, enfim, o estado de conservação do imóvel.
	No referido trabalho, além de outros já mencionados, foram descritos elementos que devem ser observados na inspeção local como: A caracterização da região que levam em consideração os aspectos gerais, aspectos físicos, a localização, a infraestrutura urbana, as atividades existentes e os equipamentos comunitários; A caracterização do terreno que levam em consideração a localização, a utilização atual e vocação em confronto com a legislação anterior, os aspectos físicos, a infraestrutura urbana disponível e restrições físicas e legais ao aproveitamento e por último a caracterização das edificações que levam em consideração aspectos construtivos, arquitetônicos, paisagísticos, padrão de construção, aparência geral, área total construída e tipo de qualidade de construção.
	As entrevistas feitas com os avaliadores que prestam serviço para à caixa econômica federal (CEF), contou com cinco engenheiros e um arquiteto com o objetivo de cada um descrever os elementos que eles julgam importante em uma vistoria. Durante o relato nas entrevistas observou que primeiramente o avaliador verifica a aparência do edifício, verificando idade aparente, nível de acabamento, a infraestrutura do condomínio e no interior da edificação, ele observa o número de apartamentos, verificação solar, estado físico dos apartamentos e detalhes como, se existem garagens para veículos, se o gás é canalizado, se existe piscina, porteiro, etc.
	Os avaliadores em sua maioria utilizam equipamento como máquinas fotográficas, trena, papel e caneta e utilizam o programa BR-ELEMENTOS para comparar e determinar o valor do imóvel, importante também que no momento da avaliação não exista nenhum comprador, vendedor ou corretor de imóveis para que não seja influenciado por ele. Os imóveis próximos a escolas, bancos, farmácias e ponto de ônibus são mais valorizados e os imóveis e lugares mais afastados e sem acesso são mais desvalorizados. Com esses dados o laudo é feito e enviado para a CEF.
	O conhecimento e experiência é imprescindível para esse trabalho, pois a opinião pessoal do avaliador não conta, mas sim os elementos observados, o preço sugerido pelo programa usado por eles é comparado com o preço de mercado de imóveis daquela região e o avaliador alimenta um programa da CEF que também serve para consulta e auxílio nas decisões. Pela experiência dos cinco avaliadores e entrevistados diz que o valor é definido em 98% dos casos pela localização do imóvel.
	A caixa econômica possui uma estrutura de apoio que visa auxiliar no momento da vistoria. São elas características gerais do imóvel, características da região onde o imóvel está localizado, características do terreno e requisitos que a CEF exige como garantia. As entrevistas dos cinco avaliadores, foi um complemento do estudado no início do trabalho com o relatado por eles em sua vivência prática, seguindo as normas técnicas e documentos exigidos pela CEF.
Palavras-chave: Engenharia de avaliações e perícias. Vistoria. Caixa econômica Federal. Avaliação. Perícia. Laudo.