Metodologia e calculos na engenharia de avaliações

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RESENHA IBF 
Nome: Bruno de Freitas Soromenho 
Curso: Engenharia de avaliação e perícia 
Disciplina: Métodos e cálculos em Engenharia de Avaliação 
 
Metodologia e Cálculos na Engenharia de 
Avaliações 
 
 
 
A apostila intitulada “Avaliações de Imóveis: Proposição de uma estrutura de 
apoio à vistoria de imóveis financiadas pela Caixa Econômica Federal” fez a analise do 
tema ressaltando ainda as dificuldades dos avaliadores junto á Caixa Econômica 
Federal. Numa breve introdução temática, introdução da matéria, relevante expor que 
a Engenharia de Avaliações Imobiliárias trata do conjunto de conhecimentos técnicos 
especializados utilizados na avaliação de bens, observado o valor de mercado, para 
que o profissional capacitado faça o uso de métodos que os possibilite subsidiar sua 
tomada de decisão a cerca de valores, custos e alternativas de investimentos 
imobiliários, entre outros. 
Nessa senda, o texto fez um comparativo de teoria e prática de vistorias de 
imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal. Os métodos estudados no trabalho 
foram o Comparativo de dado de Mercado, que utiliza dados de imóveis que possuem 
características semelhantes, o de custo de reprodução, que consiste em reproduzir o 
custo de execução do imóvel, e o de renda, que o valor proposto depende da 
capacidade de gerar renda, nos quais foram pesquisadas informações, custos, bem 
como a capacidade de gerar renda dos imóveis, conhecimento dos quais emerge a 
relevância da avaliação do imóvel. A avaliação do real estado do imóvel é feita por 
meio da sua vistoria, exigindo-se bastante critério durante a análise do imóvel 
avaliando pelo profissional responsável, para tanto o avaliador deve seguir as normas 
brasileiras além de ter em mãos certidão do imóvel entre outros documentos 
necessários e úteis para seu trabalho. 
Na NBR 14.653 estão dispostas regras sobre avaliações de bens e vistorias de 
imóveis, devendo as mesmas serem observada pelo avaliador. O vistoriador deve estar 
atento aos detalhes, examinando especificações e qualidade dos materiais, 
encanamentos e eventuais problemas em seu funcionamento, parte elétrica, 
acabamentos e estado de conservação do imóvel em geral. Foram apontados como 
elementos a serem observados na inspeção local a caracterização da região, levando 
em consideração aspectos gerais, físicos, de localização, infraestrutura urbana, 
equipamentos comunitários ; caracterização do terreno, levando em consideração sua 
localização, modo de uso atual, etc.; aspectos físicos, infraestrutura urbana disponível 
e restrições físicas e legais ao aproveitamento; e por fim a caracterização das 
edificações, levando em consideração aspectos construtivos, arquitetônicos, 
paisagísticos, padrão de construção, aparência, área total construída e tipo de 
qualidade de construção. Foram realizadas diversas entrevistas com avaliadores que 
prestam serviço para Caixa Econômica Federal, dentre eles cinco engenheiros e um 
arquiteto, afim de que descrevessem os elementos que julgassem importantes para 
uma vistoria. Esses avaliadores relataram que primeiramente verificam a aparência do 
edifício, a idade aparente, nível de acabamento, infraestrutura do condomínio, para 
então no interior da edificação observar o numero de apartamentos, verificação da 
posição solar quanto ao imóvel avaliando, estado físico do apartamento e outros 
parâmetros como eventual existência de garagem para veículos, de gás canalizado, 
piscina, portaria 24h, entre outros. Para melhor aferir essas questões são utilizados 
equipamentos a exemplo de maquinas fotográficas, trena, apontamentos manuais 
com papel e caneta tendo o auxílio do programa BR-ELEMENTOS, ferramenta essa que 
compara e determina o valor do imóvel. Não se pode olvidar a necessária 
imparcialidade e neutralização de aspectos externos tendentes a influenciar a 
percepção no momento da avaliação. Ademais, são ponderadas as facilidades 
existentes nas proximidades do imóvel, como escolas, bancos, farmácias e pontos de 
ônibus enquanto valorizadores em contraponto das desvalorizações dos imóveis 
localizados em áreas mais afastadas e de difícil acesso. Após a captação desses dados 
realizada devida analise, necessário confeccionar o laudo decorrente afim de envia-lo à 
Caixa Econômica Federal. 
Segundo a experiencia dos avaliadores entrevistados, o valor do imóvel é 
definido na maioria dos casos pela sua localização. 
Conclui-se, que a vistoria deve ser realizada com cautela, observando todos os 
elementos importantes no momento que o Engenheiro for realiza-la.