Livro_Digital_Avaliação de Imóveis - IBREP

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MÉTODOS 
AVALIATÓRIOS 
PREVISTOS PELA 
NBR 14.653-1
PTAM - PARECER
 TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA - CONTEUDO 
E APRESENTAÇÃO
Mercado Imobiliário
Avaliação 
de Imóveis
´
Direitos autorais
Informamos que é de 
inteira responsabilidade 
do(s) autor(es) a emissão 
dos conceitos.
Nenhuma parte desta 
publicação poderá ser 
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autorização do Ibrep.
A violação dos direitos 
autorais é crime estabe-
lecido na Lei nº 9.610/98 
e punido pelo Art. 184 do 
Código Penal.
120 p.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação
(CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)
Avaliação de Imóveis - 1. ed. - Curitiba:
Ampla, 2011.
Bibliografia
ISBN 978-85-63614-08-7
1. Avaliação de bens 2. Métodos de avaliação 3. Mercado 
imobiliário 4. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
CDD - 690
Desenvolvimento
1 Introdução à avaliação de imóveis
1.1 Avaliação de imóveis: um apanhado
histórico
1.2 Avaliação de imóveis: conceitos básicos
1.3 o código de ética e a responsabilidade civil
exercícios
2 Normas, leis e resoluções
2.1 Normalização pela ABNT
2.2 Aspectos legais
2.3 Instrumentos reguladores do 
CoFeCI para a avaliação de imóveis
exercícios
3 Noções de arquitetura e urbanismo 
para avaliadores
3.1 Edifi cações, equipamentos e vias urbanas
3.2 Parcelamento do solo, loteamento, 
desmembramento e condomínio
exercícios
4 Métodos avaliatórios
4.1 Métodos previstos pela NBr 14653-1
4.2 Método comparativo direto de dados de 
mercado
exercícios
5 Aplicação do método comparativo
5.1 vistoria dos imóveis
5.2 Composição da amostra e 
homogeneização dos elementos
5.3 valor de mercado, valor de compra e 
venda e valor de locação
exercícios
6 Conteúdo e apresentação do PTAM
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e forma de 
apresentação
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM
6.3 o PTAM nos processos judiciais
exercícios
7 Avaliação na prática de imóveis 
urbanos e rurais
7.1 Terreno não edifi cado
7.2 Terreno com edifi cação unifamiliar
7.3 Apartamento em edifício residencial
7.4 área rural
exercícios
Gabarito
Referências
5
8
12
16
18
19
22
26
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31
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INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 5
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6 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
FoTo: GeTTY IMAGeS
INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 7
8 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
ATUALMENTE O PROCESSO 
BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES DE 
IMÓVEIS ESTÁ ENTRE OS MAIS 
AVANÇADOS E RECONHECIDOS 
DO MUNDO. 
você sabe como surgiu a avaliação de imóveis? Nessa 
unidade de estudo vamos fazer uma retrospectiva 
histórica dos fatos que serviram de alicerce para essa 
atividade no Brasil. 
os primeiros textos sobre o assunto, no Brasil, 
surgiram no inicio do século xx, publicados em revistas 
técnicas de engenharia do estado de São Paulo. em 1918, 
o engenheiro victor da Silva Freire publicou um artigo 
sobre avaliação racional de terrenos, prática adotada em 
outros países desde meados do século anterior.
Depois disso, durante as décadas de 1920 e 1930, 
diversos trabalhos procuraram difundir essa técnica. 
e, em 1941, Luis Carlos Berrini lançou seu primeiro 
livro chamado “Avaliação de Terrenos”, uma das mais 
signifi cativas obras do gênero. 
As primeiras normas de avaliação de imóveis surgiram 
na década de 1950, organizadas por entidades públicas 
e institutos voltados para a área. em novembro de 1952, 
o primeiro Anteprojeto de Normas para Avaliação de 
Imóveis, escrito pelo engenheiro Augusto Luis Duprat, 
foi examinado pela Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT). 
1.1 Avaliação de imóveis: 
um apanhado histórico
INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 9
utros estudos de grande importância surgiram no 
decorrer do tempo, elaborados por institutos que 
atuam neste setor. Mas é na época do grande surto 
de desapropriações da década de 1960, com estudos 
produzidos por comissões de profissionais dedicados 
a perícias e avaliações judiciais, que o assunto da 
avaliação imobiliária ganhou maior relevância.
e, em 1975, o Banco Nacional da Habitação (BNH), 
com o objetivo de padronizar essa atividade, firmou 
um acordo com a ABNT para a elaboração de uma 
norma para a avaliação de imóveis urbanos. A partir 
disso, então, foi instalada a Comissão de estudo de 
Vistorias e Avaliações (CEVA) do Comitê Brasileiro de 
Construção Civil – CB-2, da ABNT.
Desses trabalhos iniciais surgiu, em 1977, a primeira 
Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis urbanos 
da ABNT, sob a sigla NB 502. A principal novidade 
dessa norma é o estabelecimento de níveis de 
precisão para as avaliações. Nessa época também 
a ABNT começou a produzir outras normas para 
avaliações que tratam de imóveis rurais, unidades 
padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos 
industriais e glebas urbanizáveis.
em 1989, essa norma passou pela primeira revisão 
e foi registrada no INMeTro como NBr 5676 – 
Avaliação de Imóveis urbanos. Nesta oportunidade, 
os níveis de precisão foram transformados em níveis 
de rigor. em seguida surgiram as normas NBr 8799, 
para imóveis rurais e a NBr 8951, para glebas 
urbanizáveis, entre outras. 
O
FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr
10 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS10 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
Normas da ABNT para avaliações
No início dos anos 2000 a ABNT editou as normas da série NBr 14653 - Avaliação de Bens, 
com validade a partir de 30 de maio de 2001, constituída das seguintes partes:
os conceitos, métodos e 
procedimentos gerais para os 
serviços técnicos de avaliação 
de imóveis rurais, inclusive 
servidões rurais. Detalha as 
diretrizes e padrões específi cos 
de procedimentos em relação 
a: instituição de terminologia, 
defi nições, símbolos e 
abreviaturas, classifi cação da 
sua natureza, descrição das 
atividades básicas, defi nição 
da metodologia básica, 
identifi cação do valor de 
mercado ou outra referência 
de valor, especifi cação das 
avaliações e requisitos básicos 
de laudos e pareceres técnicos 
de avaliação.
Parte 4 - NBR 14653-4, 
com validade a partir de 30 
de janeiro de 2003: visa 
detalhar e complementar os 
procedimentos gerais nos 
aspectos que dizem respeito à 
avaliação de empreendimentos. 
Parte 5 - NBR 14653-5, 
com validade a partir de 05 
de julho de 2006: Detalha e 
complementa os procedimentos 
gerais estipulados na ABNT 
NBr 14653-1, nos aspectos 
que dizem respeito à avaliação 
de máquinas, equipamentos, 
instalações e bens industriais 
em geral.
Parte 1 - NBR 14653-1, com 
validade a partir de 30 de 
maio de 2001: visa consolidar 
os conceitos, métodos 
e procedimentos gerais 
para os serviços técnicos, 
fi xando as diretrizes para 
avaliação de bens quanto à 
classifi cação da sua natureza, 
instituição de terminologia, 
defi nições, símbolos e 
abreviaturas, descrição das 
atividades básicas, defi nição 
da metodologia básica, 
especifi cação das avaliações 
e requisitos básicos de laudos 
e pareceres técnicos de 
avaliação.
Serve como um guia e é exigível 
em todas as manifestações 
técnicas escritas vinculadas a 
esta atividade.
Parte 2 - NBR 14653-2, 
com validade a partir de 03 
de fevereiro de 2011. visa 
detalhar os procedimentos 
gerais da norma de avaliação 
de bens no que diz respeito à 
avaliação de imóveis urbanos, 
inclusive glebas urbanizáveis, 
unidades padronizadas e 
servidões urbanas.
Parte 3 - NBR 14653-3, 
com validade a partir de 30 
de junho de 2004: Consolida 
Parte 6 - NBR 14653-6, 
com validade a partir de 30 
de julho de 2008 com errata 
de 13 de março de 2009: 
Complementa conceitos, 
métodos e procedimentos 
gerais paraos serviços técnicos 
de avaliação de recursos 
naturais e ambientais. Fixa as 
diretrizes para a valoração de 
recursos ambientais quanto à 
classifi cação da sua natureza, 
instituição de terminologia, 
defi nições, símbolos e 
abreviaturas, descrição das 
atividades básicas, defi nição 
da metodologia básica, 
especifi cação das avaliações 
e requisitos básicos de laudos 
e pareceres técnicos de 
avaliação.
Parte 7 - NBR 14653-7, 
com validade a partir de 26 
de março de 2009: Aborda 
as normas relacionadas 
ao patrimônio histórico, 
fi xando as diretrizes para a 
valoração de bens imóveis dos 
patrimônios artístico, cultural e 
arquitetônico.
eSTAS NorMAS vISAM 
CoNSoLIDAr OS CONCEITOS, 
MÉTODOS E PROCEDIMENTOS 
PARA SERVIÇOS TÉCNICOS 
DE AVALIAÇÃO DE BENS, 
PORTANTO SÃO DE 
ATENÇÃO OBRIGATÓRIA NOS 
TRABALHOS AVALIATÓRIOS.
INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 11
FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr
Importante: consulte sempre o site da 
ABNT - Associação Brasileira de Normas 
Técnicas www.abnt.org.br para verificar 
possíveis atualizações e erratas nas normas.
1.2 Avaliação de imóveis: 
conceitos básicos
Vamos agora abordar as defi nições utilizadas 
nos artigos, normas e publicações da área. São 
conceitos mais específi cos para a avaliação de 
imóveis, que se diferem do signifi cado mais simples, 
que é de domínio público. Isto é importante para 
uma melhor compreensão do que veremos a seguir, 
no contexto dessa área.
A norma NBr 14653-1 diz que a avaliação 
de imóveis é a análise técnica, realizada por um 
engenheiro de avaliações, para identifi car o valor 
de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos 
ou frutos sobre eles (intangíveis), assim como 
determinar indicadores de viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada 
fi nalidade, situação e data.
outro conceito importante nessa área é o de 
imóvel, defi nido assim pela NBR 14653-1: “Bem 
constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele 
incorporadas. Pode ser classifi cado como urbano 
ou rural, em função da sua localização, uso ou 
vocação.”
omecemos pela defi nição de 
avaliação. No dicionário Aurélio 
temos: 
• Avaliação: ato ou efeito de 
avaliar/Apreciação, 
análise/valor determinado 
pelos avaliadores.
• Avaliar: determinar a valia 
ou o valor de alguma coisa.
e pelo dicionário Houaiss da 
Língua Portuguesa:
• Avaliação: ato ou efeito 
de avaliar (-se)/Cálculo 
do valor de um bem ou de 
bens/valor determinado por 
quem avalia.
• Avaliar: estabelecer a 
valia, o valor ou o preço de 
alguma coisa.
C
FoTo: GeTTY IMAGeS
12 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
o laudo de avaliação, por sua vez, 
é defi nido na norma como: “relatório 
técnico elaborado por engenheiro 
de avaliações em conformidade 
com esta parte da NBr 14653, para 
avaliar o bem.”
O parecer técnico é defi nido 
pela norma como um relatório 
circunstanciado ou esclarecimento 
técnico emitido por um profi ssional 
capacitado e legalmente habilitado 
sobre assunto de sua especialidade.
ara um comparativo, vamos ver 
essas expressões explicadas pelo 
dicionário Aurélio:
• Parecer: ter semelhança 
com/Ser verossímil, 
crível, provável/
Conceito, opinião/opinião 
fundamentada sobre 
determinado assunto, 
emitida por especialista.
• Técnico: peculiar a uma 
determinada arte, ofício, 
profi ssão ou ciência/
Indivíduo que aplica 
determinada técnica, 
especialista, perito, 
experto.
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INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 13
Outras definições
A NBR 14653-1 estabelece, entre outras, as seguintes definições:
• Bem: Coisa que tem valor, 
suscetível de utilização ou que 
pode ser objeto de direito, que 
integra um patrimônio.
• Bem tangível: Bem 
identificado materialmente 
(por exemplo: imóveis, 
equipamentos, matérias-
-primas).
• Bem intangível: Bem não 
identificado materialmente 
(por exemplo: fundo de 
comércio, marcas e patentes).
• Benfeitoria: Resultado 
de obra ou serviço realizado 
num bem e que não pode 
ser retirado sem destruição, 
fratura ou dano.
• Benfeitoria necessária: 
Benfeitoria é indispensável 
para conservar o bem ou evitar 
a sua deterioração.
• Acessório: Bem que se 
incorpora ao principal e que 
possui valor isoladamente, 
incorporado ou não a ele.
• Amostra: Conjunto de dados 
de mercado representativos de 
uma população.
• Amostragem: Procedimento 
utilizado para constituir uma 
amostra.
• Avaliação de bens: 
Análise técnica, realizada 
por engenheiro de avaliações, 
para identificar o valor de 
um bem, de seus custos, 
frutos e direitos, assim como 
determinar indicadores de 
viabilidade de sua utilização 
econômica, para uma 
determinada finalidade, 
situação e data.
• Benfeitoria útil: Benfeitoria 
que aumenta ou facilita o seu 
uso, embora dispensável.
• Benfeitoria voluptuária: 
Benfeitoria que visa simples 
deleite ou recreio, sem 
aumentar o uso normal do 
bem.
• Custo: Total dos gastos 
diretos e indiretos necessários 
à produção, manutenção ou 
aquisição de um bem, numa 
determinada data e situação.
• Dado de mercado: Conjunto 
de informações coletadas no 
mercado relacionadas a um 
determinado bem.
14 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
meio de comercialização 
ou exploração econômica. 
Pode ser: imobiliário (por 
exemplo: loteamento, prédios 
comerciais/residenciais), de 
base imobiliária (por exemplo: 
hotel, shopping center, 
parques temáticos), industrial 
ou rural.
• Homogeneização: 
Tratamento dos preços 
observados, mediante a 
aplicação de transformações 
matemáticas que expressem, 
em termos relativos, as 
diferenças entre os atributos 
dos dados de mercado e os do 
bem avaliando.
• Perícia: Atividade técnica 
realizada por profissional 
com qualificação específica, 
para averiguar e esclarecer 
fatos, verificar o estado de 
um bem, apurar as causas 
• Depreciação: Perda de 
valor de um bem, devido a 
modificações em seu estado ou 
qualidade, ocasionadas por:
1. Decrepitude: Desgaste de 
suas partes constitutivas, 
em consequência de seu 
envelhecimento natural, 
em condições normais de 
utilização e manutenção.
2. Deterioração: Desgaste 
de seus componentes 
em razão de uso ou 
manutenção inadequados.
3. Mutilação: Retirada de 
sistemas ou componentes 
originalmente existentes.
4. Obsoletismo: Superação 
tecnológica ou funcional.
• Empreendimento: 
Conjunto de bens capaz 
de produzir receitas por 
que motivaram determinado 
evento, avaliar bens, seus 
custos, frutos ou direitos.
• Preço: Quantia pela qual se 
efetua, ou se propõe efetuar, 
uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito 
sobre ele.
• Valor de mercado: Quantia 
mais provável pela qual se 
negociaria voluntariamente 
e conscientemente um bem, 
numa data de referência, 
dentro das condições do 
mercado vigente.
• Vida útil: Prazo de utilização 
funcional de um bem.
• Vistoria: Constatação 
local de fatos, mediante 
observações criteriosas em 
um bem e nos elementos e 
condições que o constituem ou 
o influenciam. 
FoTo: GeTTY IMAGeS
16 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
1.3 O código de ética e a 
responsabilidade civil
O conceito de bom profi ssional 
envolve, além da competência e 
conhecimentos técnicos para exercer a 
função, diversas características. uma 
delas, fundamental para o exercício de 
qualquer profi ssão, é a ética.
esta característica exige, no 
exercício da função, o respeito às 
regras de conduta estabelecidas 
pela sociedade, assim como as que 
regulamentam o exercício profi ssional. 
Segundo o Código de Ética Profi ssional 
dos Corretores (resolução CoFeCI 
n° 326/92), “os deveres do Corretor 
de Imóveis compreendem, além da 
defesa do interesse que lhe é confi ado, 
o zelo do prestígio de sua classe e 
o aperfeiçoamento da técnica das 
transações imobiliárias”.
Porém, mais doque possa constar 
em um código, o profi ssional tem o 
conhecimento do que é certo e errado 
ao exercer sua atividade. e o ato, sob 
o ponto de vista moral e ético, produz 
efeitos não somente no indivíduo que 
o pratica, mas também nos que estão 
à sua volta e traz consequências à 
sociedade como um todo. Isso signifi ca 
que a ética está ligada também à 
responsabilidade.
No Código de Ética Profi ssional dos 
Corretores encontramos, no artigo 5°, 
um texto que trata desse assunto:
Art. 5º - O corretor de imóveis responde 
civil e penalmente por atos profi ssionais 
danosos ao cliente, a que tenha dado 
causa por imperícia, imprudência, 
negligência ou infrações éticas.
A responsabilidade civil, por este 
ponto de vista, independe da culpa. um 
trabalho mal realizado por imperícia, 
imprudência ou negligência poderá 
gerar o dever de indenizar o cliente ou 
a quem tenha causado o dano.
Sobre isso, vemos o art. 927 do 
Código Civil (Lei n° 10.406/2002), no 
capítulo “Da obrigação de Indenizar”:
Art. 927. Aquele que, por ato 
ilícito (arts. 186 e 187), causar dano 
a outrem, fi ca obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de 
reparar o dano, independentemente de 
culpa, nos casos especifi cados em lei, 
ou quando a atividade normalmente 
desenvolvida pelo autor do dano 
implicar, por sua natureza, risco para os 
direitos de outrem.
INTroDução à AvALIAção De IMóveIS AvALIAção De IMóveIS 17
Nos artigos 186 e 187, em “Dos 
Atos Ilícitos”, estabelece o Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou 
omissão voluntária, negligência ou 
imprudência, violar direito e causar dano 
a outrem, ainda que exclusivamente 
moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato 
ilícito o titular de um direito que, ao 
exercê-lo, excede manifestamente os 
limites impostos pelo seu fi m econômico 
ou social, pela boa-fé ou pelos bons 
costumes.
Para compreender o que dizem 
esses artigos, vamos a um exemplo: 
No caso de que um Parecer Técnico 
de Avaliação Mercadológica (PTAM) 
venha a instruir um processo de 
fi nanciamento bancário, o imóvel será 
tomado como garantia considerando-se
o valor de mercado que lhe for 
atribuído. o corretor que emitir um 
(PTAM) atribuindo ao imóvel valor que 
lhe exceder o valor de mercado poderá 
ser responsabilizado civil e penalmente.
Ética e moral
A palavra Ética é originada 
do grego “ethos”, que signifi ca 
“modo de ser, caráter, costume.” 
Signifi ca o que é bom para o 
indivíduo e para a sociedade 
e seu estudo contribui para 
estabelecer a natureza de 
deveres no relacionamento 
indivíduo-sociedade. 
Do latim, temos “mos, 
mores” , que signifi cam 
costume(s), e deram origem, 
na língua portuguesa, à palavra 
Moral.
etimologicamente, ética e 
moral tem o mesmo signifi cado. 
Porém, na atualidade, utiliza-se 
o termo Ética para denominar 
a ciência que estuda o 
comportamento e da conduta 
humana e o termo Moral para se 
referir à qualidade da conduta 
humana. Logo, pode-se afi rmar 
que a moral é o objeto de estudo 
da ética.
É MUITO IMPORTANTE QUE VOCÊ, PROFISSIONAL DO 
MERCADO IMOBILIÁRIO, LEIA NA ÍNTEGRA O CÓDIGO DE 
ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS. 
ELE É UM INSTRUMENTO QUE NORTEIA A CONDUÇÃO DO 
ExERCÍCIO PROFISSIONAL. ACESSE ATRAVÉS DO SITE 
DO COFECI: WWW.COFECI.GOV.BR.
18 AvALIAção De IMóveIS INTroDução à AvALIAção De IMóveIS
Exercícios
1. quais são as Normas regem os trabalhos 
avaliatórios?
2. Defi na Parecer Técnico e Laudo de Avaliação de 
acordo com a NBr 14.653-1:
3. Ética e moral tem o mesmo signifi cado?
4. É atribuída ao corretor avaliador 
responsabilidade civil na emissão de PTAM – 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica?
5. relacione as colunas abaixo com os respectivos 
conceitos:
1. Benfeitoria
Perda de valor de um bem, 
devido a modifi cações em 
seu estado ou qualidade, 
ocasionadas por: 
decrepitude, deterioração, 
mutilação e obsoletismo.
2. Custo
Bem identifi cado 
materialmente, por 
exemplo, imóveis, 
equipamentos e matérias-
-primas.
3. Depreciação
Benfeitoria que 
aumenta ou facilita 
seu uso, embora 
dispensável.
4. Bem Tangível
Tratamento dos 
preços observados, 
mediante a aplicação 
de transformações 
matemáticas que 
expressem, em termos 
relativos, as diferenças 
entre os atributos dos 
dados de mercado e os do 
bem avaliando.
5. Acessório
resultado de obra ou 
serviço realizado num 
bem e que não pode ser 
retirado sem destruição, 
fratura ou dano.
6. Benfeitoria util
Ato ou efeito de avaliar, 
apreciação, análise ou 
valor determinado pelos 
avaliadores.
7. Homogeneização
Bem que se incorpora 
ao principal e que possui 
valor isoladamente, 
incorporado ou não a ele.
8. Avaliação
Total dos gastos diretos 
e indiretos necessários 
à produção, manutenção 
ou aquisição de um bem, 
numa determinada data e 
situação.
´
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 19
Fo
T
o
: 
G
e
T
T
Y
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M
A
G
e
S
20 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
FoTo: GeTTY IMAGeS
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 21
22 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS22 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
2.1 Normalização pela ABNT
É por meio das normas da 
série NBr 14653 que hoje são 
estabelecidas as diretrizes, 
conceitos, métodos e 
procedimentos para a realização da 
avaliação de bens. essas normas 
são resultado da revisão da Norma 
Brasileira para Avaliação de 
Imóveis urbanos, a NBr 5676/89 
entre outras, criadas para atender 
a essa atividade. 
vamos conhecer agora o que existe 
em algumas das normas que fazem 
parte da NBr 14653:
Procedimentos gerais
Traz orientações quanto aos 
procedimentos gerais que se 
aplicam às outras partes dessa 
norma, e somente será utilizável 
em conjunto com cada uma 
delas, sendo exigível em todas as 
manifestações técnicas escritas. 
ela vem consolidar 
os conceitos, métodos e 
procedimentos gerais para os 
serviços técnicos de avaliação 
de bens em geral. Fixa diretrizes 
quanto à classifi cação de 
sua natureza; instituição de 
terminologias, defi nições, 
símbolos e abreviaturas; 
descrição das atividades básicas; 
defi nições de metodologias 
básicas; especifi cação das 
avaliações; requisitos básicos de 
laudos e pareceres técnicos de 
avaliação.
N
BR
 1
46
53
-1
Nesta norma temos ainda 
a classifi cação dos bens em 
tangíveis - destacando, entre 
outros: imóveis, máquinas, 
equipamentos, veículos, 
mobiliário e utensílios, 
acessórios, matérias-primas 
e outras mercadorias, infra-
estruturas, instalações, 
recursos naturais, recursos 
ambientais, culturas agrícolas 
e semoventes -, e intangíveis 
- empreendimentos de base 
imobiliária, industrial ou rural, 
fundos de comércio, marcas e 
patentes, entre outros.
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 2323NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 23
Imóveis rurais
Com o objetivo de identifi car 
o valor de mercado do imóvel 
rural, esta parte da norma 
detalha instruções e padrões 
específi cos de procedimentos 
para a avaliação desse tipo de 
imóvel, especialmente quanto 
a: instituição de terminologia, 
defi nições, símbolos e 
abreviaturas, classifi cação da 
sua natureza, descrição das 
atividades básicas, defi nição da 
metodologia básica, identifi cação 
do valor de mercado ou outra 
referência de valor, especifi cação 
das avaliações e requisitos 
básicos de laudos e pareceres 
técnicos de avaliação.
Aqui aparece a classifi cação 
dos imóveis rurais quanto à 
dimensão (pequeno - até quatro 
módulos fi scais -, médio - de 
Imóveis urbanos
esta parte da NBr 14653 
fi xa diretrizes para a avaliação 
de imóveis com o objetivo de 
identifi car o valor de mercado do 
imóvel urbano. 
Aqui encontra-se a 
classifi cação dos imóveis 
urbanos quanto ao uso 
(residencial, comercial, industrial, 
institucional e misto), quanto 
ao tipo de imóvel (terreno - 
lote ou gleba -, apartamento,casa, escritório - sala ou andar 
corrido -, loja, galpão, vaga de 
garagem, misto, hotéis e motéis, 
hospitais, escolas, cinemas e 
teatros, clubes recreativos e 
prédios industriais) e quanto 
ao agrupamento das unidades 
(loteamento, condomínio de 
casas, prédio de apartamentos, 
conjunto habitacional, conjunto 
de prédios comerciais, conjunto 
de unidades comerciais e 
complexo industrial).
quatro a 15 módulos fi scais 
- e grande - acima de 15 
módulos fi scais) e quanto à 
exploração (não explorado, de 
lazer e turismo, de agricultura, 
de pecuária, de silvicultura, 
agroindustrial e misto).
esta norma traz também a 
classifi cação dos componentes 
dos imóveis rurais (terras, 
benfeitorias, máquinas 
e equipamentos fi xos ou 
removíveis, veículos, semoventes 
e recursos naturais), além da 
classifi cação dos frutos (rendas 
de exploração direta, aluguel, 
arrendamento e parcerias) e 
direitos (servidões, usufrutos, 
concessões, comodatos, 
direitos hereditários, direitos 
possessórios e outros).
N
BR
 1
46
53
-3
N
BR
 1
46
53
-2
FoToS: GeTTY IMAGeS
empreendimentos
Traz instruções para a 
avaliação de empreendimentos 
quanto à: classifi cação da 
sua natureza, instituição de 
terminologia, defi nições, 
símbolos e abreviaturas, 
descrição das atividades básicas, 
defi nição da metodologia básica, 
especifi cação das avaliações, 
requisitos básicos de laudos e 
pareceres técnicos de avaliação.
Ainda nesta parte da 
norma, podemos encontrar 
a classifi cação dos 
empreendimentos conforme 
o estágio - concepção ou 
anteprojeto, projeto, implantação 
ou execução, pré-operação 
(start-up ou posto em marcha), 
operação (em marcha), paralisado 
ou embargado, desativado 
e desmonte -, conforme a 
base - imobiliários, com 
parcelamento do solo, com 
benfeitorias ou com ambos 
(residenciais, comerciais, 
de serviços, industriais, 
rurais, mistos), de base 
imobiliária, com fi ns de 
exploração comercial e/ou 
de serviços (hotel, motel, 
resort, apart-hotel, shopping 
center, outlet e centros 
de compras semelhantes, 
parque temático, clube, posto 
de combustíveis, teatro, 
cinema, casa de diversão, 
depósito, hospital, clínica, 
casa de repouso, cemitério, 
supermercado, estádio, 
arena, estabelecimento de 
ensino), de base industrial 
(de transformação e de 
construção civil), de 
base rural (agroindústria, 
exploração animal, exploração 
vegetal e exploração 
mista), de base comercial 
e serviços (transmissão de 
dados e teleinformática), 
de base mineral (extração e 
benefi ciamento), com base 
em concessões de serviços 
públicos (água potável, 
esgoto, coleta e tratamento 
de resíduos sólidos, energia 
elétrica, telecomunicação, 
radiodifusão e televisão, gás, 
rodovia, ferrovia, hidrovia, 
terminais de transporte e 
transporte coletivo).
N
BR
 1
46
53
-4
FoTo: GeTTY IMAGeS
24 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
AS NORMAS TÉCNICAS SÃO 
IMPRESCINDÍVEIS AO BOM 
FUNCIONAMENTO DA ATIVIDADE, 
REGULAMENTANDO E CONSTRUINDO 
UM PADRÃO DE QUALIDADE.
Compõem, ainda, a NBR 14653 a parte 5, que 
trata de máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral, a parte 6, dedicada aos recursos 
naturais e ambientais, e a parte 7, relacionada aos 
patrimônios históricos e artísticos.
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 25
26 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS26 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
2.2 Aspectos legais
A atenção às normas da 
Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT) e ao Código de 
Ética Profi ssional dos Corretores 
de Imóveis é muito importante 
para uma boa conduta 
profi ssional. Essas diretrizes são, 
inclusive, uma obrigação legal, 
expressa no Art. 39 do Código de 
Defesa do Consumidor 
(Lei n° 8.078/90):
O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É UMA LEI QUE 
TRATA DAS RELAÇÕES DE CONSUMO NAS ESFERAS CIVIL, 
DEFININDO AS RESPONSABILIDADES E OS MECANISMOS PARA 
A REPARAÇÃO DE DANOS CAUSADOS; ADMINISTRATIVA, 
DEFININDO OS MECANISMOS PARA O PODER PUBLICO ATUAR 
NAS RELAÇÕES DE CONSUMO; E PENAL, ESTABELECENDO 
NOVOS TIPOS DE CRIMES E SUAS PUNIÇÕES.
SEU CONTEUDO PODE SER ACESSADO NO SITE DO PLANALTO: 
HTTP://WWW.PLANALTO.GOV.BR/CCIVIL_03/LEIS/L8078.HTM.
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NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 27NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 27
I - condicionar o fornecimento de produto 
ou de serviço ao fornecimento de outro produto 
ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites 
quantitativos;
II - recusar atendimento às demandas 
dos consumidores, na exata medida de suas 
disponibilidades de estoque, e, ainda, de 
conformidade com os usos e costumes;
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem 
solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer 
qualquer serviço;
IV - prevalecer-se da fraqueza ou 
ignorância do consumidor, tendo em vista sua 
idade, saúde, conhecimento ou condição social, 
para impingir-lhe seus produtos ou serviços;
V - exigir do consumidor vantagem 
manifestamente excessiva;
VI - executar serviços sem a prévia 
elaboração de orçamento e autorização expressa 
do consumidor, ressalvadas as decorrentes de 
práticas anteriores entre as partes;
VII - repassar informação depreciativa, 
referente a ato praticado pelo consumidor no 
exercício de seus direitos;
VIII - colocar, no mercado de consumo, 
qualquer produto ou serviço em desacordo 
com as normas expedidas pelos órgãos ofi ciais 
competentes ou, se normas específi cas não 
existirem, pela Associação Brasileira de 
Normas Técnicas ou outra entidade credenciada 
pelo Conselho Nacional de Metrologia, 
Normalização e Qualidade Industrial 
(Conmetro);
IX - deixar de estipular prazo para o 
cumprimento de sua obrigação ou deixar a 
fi xação de seu termo inicial a seu exclusivo 
critério;
IX - recusar a venda de bens ou a prestação 
de serviços, diretamente a quem se disponha 
a adquiri-los mediante pronto pagamento, 
ressalvados os casos de intermediação regulados 
em leis especiais; (Redação dada pela Lei 
nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
X - (Vetado).
X - elevar sem justa causa o preço de 
produtos ou serviços. (Incluído pela Lei 
nº 8.884, de 11 de junho de 1994);
XI - Dispositivo incluído pela MPV 
nº 1.890-67, de 22 de outubro de 1999, 
transformado em inciso XIII, quando da 
conversão na Lei nº 9.870, de 23 de novembro 
de 1999;
XII - deixar de estipular prazo para 
o cumprimento de sua obrigação ou deixar a 
fi xação de seu termo inicial a seu exclusivo 
critério. (Incluído pela Lei nº 9.008, de 21 de 
março de 1995);
XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste 
diverso do legal ou contratualmente estabelecido. 
(Incluído pela Lei nº 9.870, de 23 de novembro 
de 1999).
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas 
abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11 de junho de 1994)
Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese 
prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.
28 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
2.3 Instrumentos reguladores do 
COFECI para avaliação de imóveis
existe uma grande discussão 
a respeito de quem pode e quem 
não pode realizar a avaliação 
de um imóvel. A NBr 14653 da 
ABNT restringe a competência 
para a elaboração de avaliação 
de imóveis, assim como para 
emissão de laudo de avaliação, 
aos profi ssionais de nível superior, 
devidamente registrados no 
Conselho regional de engenharia, 
Arquitetura e Agronomia – CreA.
à parte disso, a Lei 6530/78, 
que regulamenta a profi ssão de 
Corretor de Imóveis, dispõe, em 
seu artigo 3°:
Art. 3º - Compete ao 
Corretor de Imóveis exercer a 
intermediação na compra, venda, 
permuta e locação de imóveis, 
podendo, ainda, opinar quanto à 
comercialização imobiliária.
Assim, vemos que é de 
competência legal do Corretorde Imóveis emitir opinião 
sobre a comercialização 
imobiliária, ou seja, mercado 
imobiliário. A opinião, abalizada 
e fundamentada, apresentada 
em forma de relatório 
circunstanciado, elaborada 
por um profi ssional capacitado 
e legalmente habilitado, 
corresponde, segundo a Norma 
NBR 14653, à defi nição de 
Parecer Técnico.
e é, dessa forma, que nasceu 
o Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica (PTAM), emitido 
por corretores de imóveis 
e fi scalizado pelo sistema 
CoFeCI-CreCI. A emissão 
desse documento, bem como o 
Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários, a Declaração de 
Avaliação Mercadológica e o 
Selo Certifi cador, foram 
regrados através da resolução 
CoFeCI N° 1066/2007 e do 
respectivo Ato Normativo.
em resumo, estes dois 
documentos dispõem:
• A Regulamentação para o 
Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários;
• É condição para inscrição 
ser Corretor de Imóveis, com 
inscrição regular junto ao CreCI 
de sua região, sendo que:
a) Se formado em Curso 
Técnico em Transações 
Imobiliárias, deverá ter 
certifi cado de conclusão de 
Curso de Avaliação de Imóveis;
b) Se formado em Curso 
Superior em Gestão Imobiliária 
ou equivalente, com conteúdo 
programático e carga-horária 
que atendam o exigido na 
resolução;
• O corretor deverá requerer sua 
inscrição através os CreCIs ou 
Delegacias;
• Padrões mínimos obrigatórios 
que deverão ser atendidos quando 
da emissão do PTAM – Parecer 
Técnico de Avaliação Imobiliária, 
além da obrigatoriedade de 
fi xação do SELO CERTIFICADOR;
• Tempo mínimo de arquivamento 
da terceira via do PTAM de cinco 
anos.
NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS AvALIAção De IMóveIS 29
É MuITo IMPorTANTe A LeITurA 
NA ÍNTeGrA DoS INSTruMeNToS 
reGuLADoreS Do CoFeCI, Por ISSo, 
ACeSSe No SITe WWW.COFECI.GOV.BR 
No CAMPo LeGISLAção, A PuBLICAção 
ATuALIZADA De ToDAS AS reSoLuçõeS Do 
CoNSeLHo AoS CorreToreS De IMóveIS.
 
30 AvALIAção De IMóveIS NorMAS, LeIS e reSoLuçõeS
1. Quais são as normas, leis e resoluções que regem os 
trabalhos avaliatórios dos corretores de imóveis?
2. Somente poderá avaliar o corretor de imóveis 
inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários?
3. Qual artigo da lei que regulamenta a profi ssão 
de corretor de imóveis que defi ne a competência 
para avaliar imóveis?
4. o que mudou para o corretor de imóveis com a 
resolução - CoFeCI 1066/2007?
5. o que é exigido para inscrição no Cadastro 
Nacional de Avaliadores Imobiliários?
6. quais são os requisitos mínimos exigidos no 
PTAM - Parecer de Avaliação Mercadológica?
Exercícios
NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS AvALIAção De IMóveIS 31
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32 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS AvALIAção De IMóveIS 33
FoTo: GeTTY IMAGeS
3.1 Edifi cações, equipamentos 
e vias urbanas
Nessa Unidade de Estudo vamos tratar dos tipos de edifi cações e 
os equipamentos e vias urbanas que servem a estas edifi cações. 
Isso é importante para você, Corretor Avaliador, porque estas 
características interferem no valor do imóvel avaliado.
Vamos ver algumas defi nições:
Edifi cações são estruturas 
físicas e rígidas que têm a função 
de abrigar e acomodar pessoas 
ou atender a necessidade 
das mesmas. elas podem ser 
classifi cadas quanto ao uso ou 
ocupação da seguinte forma:
• Habitacional: uso destinado 
à moradia;
• Não habitacional: uso 
destinado ao exercício de 
atividades urbanas (comerciais, 
industriais e outras);
• Misto: constituído de 
mais de um uso (habitacional 
e não habitacional) ou mais 
de uma atividade urbana (não 
habitacional dentro de um 
mesmo lote).
As edifi cações Habitacionais 
ainda são classifi cadas quanto ao 
tipo:
• Unifamiliar
• Popular
• Multifamiliar
• Coletiva
Quanto à edifi cação, elas 
podem ser classifi cadas como: 
isoladas, geminadas, em série, 
conjuntos residenciais e edifícios. 
Mas, independente dessas 
classifi cações, o Código de Obras 
e as Leis de uso e ocupação do 
Solo de cada município devem 
ser obedecidos, atendendo assim 
as peculiaridades locais. 
FoTo: GeTTY IMAGeS
NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS AvALIAção De IMóveIS 35
Já para falar de equipamentos, as 
normas NBr 9283 e NBr 9284 de 1986, 
se utilizam de nomenclaturas diferentes 
para identificar os mesmos objetos: 
• Mobiliário Urbano: são todos 
os objetos, elementos e pequenas 
construções integrantes da paisagem 
urbana, de natureza utilitária ou não, 
implantados mediante autorização do 
poder público, em espaços públicos e 
privados.*
• Equipamento Urbano: é um termo 
que designa todos os bens públicos 
ou privados, de utilidade pública, 
destinado à prestação de serviços 
necessários ao funcionamento 
da cidade, implantados mediante 
autorização do poder público, em 
espaços públicos e privados.** 
* NBr 9283, de março de 1986.
**NBr 9284, de março de 1986.
o conceito, diretrizes e normas 
para o sistema de vias urbanas 
constam no plano diretor de cada 
município. Assim, o sistema viário 
urbano pode ser classificado, por 
exemplo, como:
• Vias de transição
• Vias perimetrais
• Vias arteriais
• Vais coletoras
• Vias locais
• Via de pedestres
• Ciclovias
• Entre outras
FoTo: GeTTY IMAGeS
36 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
3.2 Parcelamento do 
solo, loteamento, 
desmembramento e 
condomínio
vamos relembrar agora os conceitos 
de Parcelamento do Solo, Loteamento e 
Desmembramento, expressos na Lei 
n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979 
- Parcelamento do Solo urbano - Lei 
de Loteamentos (Dou 20.12.79):
O parcelamento do solo urbano 
poderá ser feito mediante loteamento 
ou desmembramento, observadas as 
disposições desta Lei e as das legislações 
estaduais e municipais pertinentes.
Sendo que loteamento é a subdivisão 
de gleba em lotes destinados a 
edifi cação, com abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos 
ou prolongamento, modifi cação ou 
ampliação das vias existentes. 
Capítulo I – Art 2° § 1°.
Desmembramento é subdivisão de 
gleba em lotes destinados a edifi cação, 
com aproveitamento do sistema viário 
existente, desde que não implique na 
abertura de novas vias e logradouros 
públicos, nem no prolongamento, 
modifi cação ou ampliação dos já 
existentes. Capítulo I – Art 2° § 2°.
á o condomínio encontra-se regulamentado na 
Lei n° 4591 de 16 de dezembro de 1964, a Lei dos 
Condomínios e Incorporações e, mais recentemente, na 
Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), que 
dedica um capítulo específico, denominado Do Condomínio 
edilício, que compreende os artigos 1.331 a 1.358:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum 
dos condôminos.
§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais 
como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou 
abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no 
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade 
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por 
seus proprietários.
§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de 
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e 
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o 
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos 
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou 
divididos.
§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte 
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes 
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária 
no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada 
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do 
acesso ao logradouro público.
§ 5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposiçãocontrária da escritura de constituição do condomínio.
J
FoTo: GeTTY IMAGeS
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas 
no art. 1.332 e das que os interessados 
houverem por bem estipular, a convenção 
determinará:
I - a quota proporcional e o modo de 
pagamento das contribuições dos condôminos 
para atender às despesas ordinárias e 
extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, 
forma de sua convocação e quórum exigido 
para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os 
condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1° A convenção poderá ser feita por 
escritura pública ou por instrumento 
particular.
§ 2° São equiparados aos proprietários, 
para os fi ns deste artigo, salvo disposição 
em contrário, os promitentes compradores 
e os cessionários de direitos relativos às 
unidades autônomas.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício 
por ato entre vivos ou testamento, registrado 
no Cartório de Registro de Imóveis, devendo 
constar daquele ato, além do disposto em lei 
especial:
I - a discriminação e individualização 
das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes 
comuns;
II - a determinação da fração ideal 
atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns;
III - o fi m a que as unidades se 
destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui 
o condomínio edilício deve ser subscrita 
pelos titulares de, no mínimo, dois terços 
das frações ideais e torna-se, desde logo, 
obrigatória para os titulares de direito 
sobre as unidades, ou para quantos sobre 
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra 
terceiros, a convenção do condomínio 
deverá ser registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis.
38 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
IV - dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edifi cação, e não as 
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores, ou 
aos bons costumes.
§ 1° O condômino que não pagar a 
sua contribuição fi cará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não sendo 
previstos, os de um por cento ao mês e multa 
de até dois por cento sobre o débito;
§ 2° O condômino, que não cumprir 
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos 
II a IV, pagará a multa prevista no ato 
constitutivo ou na convenção, não podendo 
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas 
contribuições mensais, independentemente 
das perdas e danos que se apurarem; não 
havendo disposição expressa, caberá à 
assembléia geral, por dois terços no mínimo 
dos condôminos restantes, deliberar sobre a 
cobrança da multa.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das 
suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme 
a sua destinação, e contanto que não exclua 
a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da 
assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do 
condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na 
convenção; (Redação dada pela Lei 
nº 10.931, de 2004);
II - não realizar obras que 
comprometam a segurança da edifi cação;
III - não alterar a forma e a cor da 
fachada, das partes e esquadrias externas;
FoTo: GeTTY IMAGeS
NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS AvALIAção De IMóveIS 39
40 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
Art. 1.340. As despesas relativas a partes 
comuns de uso exclusivo de um condômino, 
ou de alguns deles, incumbem a quem delas 
se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no 
condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois 
terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos 
condôminos.
§ 1° As obras ou reparações necessárias 
podem ser realizadas, independentemente 
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de 
omissão ou impedimento deste, por qualquer 
condômino.
§ 2° Se as obras ou reparos necessários 
forem urgentes e importarem em despesas 
excessivas, determinada sua realização, 
o síndico ou o condômino que tomou a 
iniciativa delas dará ciência à assembleia, 
que deverá ser convocada imediatamente. 
§ 3° Não sendo urgentes, as obras ou 
reparos necessários, que importarem em 
despesas excessivas, somente poderão ser 
efetuadas após autorização da assembleia, 
especialmente convocada pelo síndico, ou, em 
caso de omissão ou impedimento deste, por 
qualquer dos condôminos.
§ 4° O condômino que realizar obras ou 
reparos necessários será reembolsado das 
despesas que efetuar, não tendo direito 
à restituição das que fizer com obras ou 
reparos de outra natureza, embora de 
interesse comum.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, 
que não cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, por 
deliberação de três quartos dos condôminos 
restantes, ser constrangido a pagar multa 
correspondente até ao quíntuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, conforme a gravidade das 
faltas e a reiteração, independentemente das 
perdas e danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor 
que, por seu reiterado comportamento 
antissocial, gerar incompatibilidade de 
convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar 
multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, até ulterior deliberação da 
assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar 
área no abrigo para veículos, preferir-
-se-á, em condições iguais, qualquer dos 
condôminos a estranhos, e, entre todos, os 
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino 
às partes comuns são inseparáveis 
de sua propriedade exclusiva; são 
também inseparáveis das frações ideais 
correspondentes as unidades imobiliárias, 
com as suas partes acessórias.
§ 1° Nos casos deste artigo é proibido 
alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2° É permitido ao condômino alienar 
parte acessória de sua unidade imobiliária 
a outro condômino, só podendo fazê-lo a 
terceiro se essa faculdade constar do ato 
constitutivo do condomínio, e se a ela não se 
opuser a respectiva assembleia geral.
Seção III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou 
consideravelmente destruída, ou ameace 
ruína, os condôminos deliberarão em 
assembléia sobre a reconstrução, ou venda, 
por votos que representem metade mais uma 
das frações ideais.
§ 1° Deliberada a reconstrução, poderá 
o condômino eximir-se do pagamento das 
despesas respectivas, alienando os seus 
direitos a outros condôminos, mediante 
avaliação judicial.
§ 2° Realizada a venda, em que 
se preferirá, em condições iguais de 
oferta, o condômino ao estranho, será 
repartido o apurado entre os condôminos, 
proporcionalmente ao valor das suas 
unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a 
indenização será repartida na proporção a 
que se refere o § 2° do artigo antecedente.
Art. 1.342. A realização de obras, em 
partes comuns, em acréscimo às já existentes, 
a fim de lhes facilitar ou aumentar a 
utilização, depende da aprovação de dois 
terços dos votos dos condôminos, não sendo 
permitidas construções, nas partes comuns, 
suscetíveis de prejudicar a utilização, por 
qualquer dos condôminos, das partes 
próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro 
pavimento, ou, no solo comum, de outro 
edifício, destinado a conter novas unidades 
imobiliárias, depende da aprovação da 
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço 
de cobertura incumbem as despesas da sua 
conservação, de modo que não haja danos às 
unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade 
responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e 
juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda 
a edificação contra o risco de incêndio ou 
destruição, total ouparcial.
FoTo: GeTTY IMAGeS
42 AvALIAção De IMóveIS NoçõeS De ArquITeTurA e urBANISMo PArA AvALIADoreS
Exercícios
1. Quanto ao uso/ocupação as edifi cações podem 
ser classifi cadas como?
2. De que tipo podem ser as edifi cações 
habitacionais?
3. Mobiliário urbano e equipamento urbano tem o 
mesmo signifi cado? Explique.
4. Cite 3 exemplos de vias que compõem o sistema 
viário urbano:
5. De que forma interfere na avaliação de um 
imóvel o mobiliário urbano e o sistema viário da 
região?
6. De que forma pode ser feito o parcelamento do 
solo urbano?
7. De acordo com o Código Civil - Lei n° 10.406 
qual a defi nição de condomínio edilício?
MÉToDoS AvALIATórIoS AvALIAção De IMóveIS 43
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44 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS
FoTo: GeTTY IMAGeS
MÉToDoS AvALIATórIoS AvALIAção De IMóveIS 45
46 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS
4.1 Métodos previstos 
pela NBR 14653-1
quais são e o que dizem os 
métodos de avaliação previstos pela 
NBr 14653-1?
Para identifi car o valor de um bem, 
seus frutos e direitos, é necessário 
primeiro defi nir a metodologia que será 
utilizada. os métodos de avaliação 
usuais estão descritos no item 8.2 da 
NBr 14653-1 da ABNT:
Método comparativo direto de 
dados de mercado: O valor é defi nido 
através da comparação com dados 
de mercado assemelhados quanto 
às características extrínsecas e 
intrínsecas dos bens. Para isso, é 
fundamental a existência de um 
conjunto de dados que possa ser 
tomado como amostra representativa 
do mercado.
A amostragem é feita a partir de 
imóveis de referência, semelhantes 
e, na maioria das vezes (por ser uma 
característica importante para o cálculo 
de valor), localizados próximos à região 
do imóvel avaliado.
É O MÉTODO MAIS UTILIzADO 
NO BRASIL, TANTO PARA IMÓVEIS 
RESIDENCIAIS COMO COMERCIAIS.
Método involutivo: É baseado em 
um modelo de estudo de viabilidade 
técnico-econômica para a análise 
do valor do terreno, buscando seu 
aproveitamento efi ciente mediante 
hipotético empreendimento imobiliário 
compatível com as características do 
imóvel e condições do mercado. 
utiliza um critério indireto de 
valoração que indica a viabilidade 
de incorporação de um grande 
terreno para transformá-lo em outro 
empreendimento. Isso signifi ca dizer 
que o valor é determinado pelos 
recebimentos máximos que se pode 
obter naquele imóvel. Como na 
avaliação de um imóvel residencial 
(uma casa), por exemplo. utilizando 
o método involutivo, a avaliação terá 
como base os possíveis recebimentos 
que esta casa possa gerar caso seja 
transformada em um imóvel comercial 
e alugada a um preço melhor, ou 
transformada em um tipo de comércio.
Método evolutivo: é uma forma 
de análise que consiste em partir do 
valor do terreno, acrescendo o valor da 
construção com seus custos diretos e 
indiretos, custos fi nanceiros, despesas de 
venda e lucros, fator de comercialização, 
etc. Pode-se dizer que, com esse 
método, calcula-se o valor do imóvel a 
partir dos custos para sua obtenção. 
MÉToDoS AvALIATórIoS AvALIAção De IMóveIS 47
Método da capitalização da renda: 
Apropria o valor do imóvel com base 
na capitalização presente de sua 
renda líquida, real ou prevista, sendo 
determinante o estabelecimento 
justificado de taxa de desconto e 
período de capitalização.
Significa dizer que o valor de um 
imóvel é determinado em função de 
sua capacidade de gerar renda, o que 
geralmente é o aluguel. 
esse método é uma grande ferramenta 
para se analisar a viabilidade do 
investimento. Ao utilizá-lo, a 
rentabilidade do imóvel é explícita, o que 
nos permite compará-la a investimentos 
em outros tipos de imóveis e até mesmo 
em ações, poupança, etc.
Para a emissão do Parecer Técnico 
de Avaliação Mercadológica (PTAM) 
o método a ser empregado é o 
comparativo direto de dados de 
mercado, aplicado ao imóvel como um 
todo, incluindo terreno, edificações e 
demais benfeitorias.
FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr
4.2 Método comparativo direto 
de dados de mercado
o processo de elaboração do PTAM 
inicia quando é solicitado a um corretor 
de imóveis que avalie o valor de um 
determinado imóvel que, nesse caso, 
será chamado de “imóvel objeto ou 
avaliando”.
e no Comparativo Direto de 
Dados do Mercado, o primeiro passo 
é a escolha de outros imóveis para 
compor a amostra. São os chamados 
imóveis comparandos, que devem ser 
similares ao imóvel objeto e estarem 
à venda ou terem sido recentemente 
comercializados. 
recomenda-se que o número 
de imóveis comparandos não seja 
inferior a cinco. entretanto encontrar 
cinco imóveis com semelhança 
total ao imóvel objeto nem sempre 
é possível. Nesses casos, deve ser 
feita a homogeneização dos dados da 
amostra.
Nas avaliações tratadas nas normas 
da série NBr 14653, o tratamento da 
amostra é um procedimento científi co, 
que segue a seguinte proporção: 
quanto maior o grau desejado de 
precisão e fundamentação mais 
elaborado e profundo será o estudo.
No caso dos PTAM, é fundamental 
que seja composta a amostra de 
imóveis semelhantes para que a 
comparação possa ser realizada sem a 
necessidade da homogeneização, pois 
aí entra o fator da subjetividade. 
o PTAM não tem como objetivo 
se tornar um trabalho científi co, mas 
sim de expressar uma opinião técnica 
e abalizada sobre o valor de mercado 
do imóvel objeto. Sendo assim, a 
homogeneização da amostra, quando 
não puder ser evitada, deve ser feita 
por alguns fatores que representam, 
por exemplo, o acréscimo de valor 
unitário que existe entre o de um 
terreno de esquina e o de um de meio 
de quadra na mesma rua ou bairro. 
Para zonas estritamente residenciais 
unifamiliares, esse valor se situa ao 
redor de 10�, já para zonas de uso 
misto, pode chegar a 20� e para zonas 
em que predomina o comércio, pode 
atingir 50�.
outros atributos podem ser 
homogeneizados por fatores, como 
dimensões de testada e profundidade, 
condições topográfi cas (declividade, 
ondulações, drenagem), idade e 
conservação para as edifi cações, etc.
Para imóveis de diferentes 
localizações (zonas ou bairros 
distintos), pode ser utilizada a relação 
existente entre os respectivos valores 
unitários constantes da Planta 
de valores Genéricos - PvG, nos 
municípios que a elaboram. o fator 
gerado por essa relação chama-se fator 
de transposição, mas sua utilização 
deve ser evitada, pois nem sempre a 
PvG retrata uma valoração pontual 
correta e atualizada. 
Com a utilização criteriosa dos 
dados assim tratados, obtêm-se os 
valores unitários homogeneizados de 
todos os itens da amostra e sua média 
aritmética conduzirá ao provável valor 
unitário do imóvel objeto, podendo ser 
emitido, assim, o PTAM.
Método da renda
A NBr 14653 fala também 
do método da renda, que é o da 
capitalização da renda do imóvel 
objeto, ou seja, da determinação de 
seu valor pela capitalização da renda 
líquida que ele proporciona.
No caso do PTAM, não se trata de 
capitalização, mas da determinação do 
valor provável de um imóvel cujo valor 
de locação mensal é conhecido, pela 
utilização inversa do percentual que 
relaciona o valor dos imóveis que lhe 
são semelhantes e os praticados em 
seus aluguéis.
Também pode ser empregado de 
forma inversa, para a determinação do 
valor locatício mensal de um imóvel 
cujo valor é conhecido ou encontrado 
pelo método comparativo direto de 
dados de mercado.
EM NENHUMA HIPÓTESE DEVEM SER FEITAS 
COMPARAÇÕES ENTRE IMÓVEIS DOTADOS, SEGUNDO 
A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL, DE DIFERENTES 
CONDIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. DA 
MESMA FORMA, PARA OS IMÓVEIS COM EDIFICAÇÕES, 
NÃO DEVEM DIFERIR DETERMINADAS CONDIÇÕES, 
COMO PADRÃO DE CONSTRUÇÃO, NUMERO DE 
DORMITÓRIOS PARA OS APARTAMENTOS, ETC.
´
FoTo: GeTTY IMAGeS
MÉToDoS AvALIATórIoS AvALIAção De IMóveIS 49
50 AvALIAção De IMóveIS MÉToDoS AvALIATórIoS
Exercícios1. quais os métodos avaliatórios que estabelece a 
NBr 14653 – 1?
2. qual o método que deve ser aplicado na emissão 
do PTAM?
3. recomenda-se que o quadro amostral tenha no 
mínimo quantos imóveis comparandos?
4. Relacione as colunas com a defi nição específi ca 
de cada método:
1. Método 
Comparativo 
de Dados de 
Mercado
Método analítico que 
consiste em partir do valor 
do terreno, acrescendo o 
valor da construção com seus 
custos diretos e indiretos, 
custos fi nanceiros, despesas 
de venda e lucros, fator de 
comercialização, etc.
2. Método 
Involutivo
Defi ne o valor através da 
comparação com dados de 
mercado assemelhados quanto 
às características extrínsecas 
e intrínsecas dos bens.
É condição fundamental a 
existência de um conjunto de 
dados que possa ser tomado 
como amostra representativa 
do mercado.
3. Método 
evolutivo
Apropria o valor do imóvel 
com base na capitalização 
presente de sua renda 
líquida, real ou prevista, 
sendo determinante o 
estabelecimento justifi cado de 
taxa de desconto e período de 
capitalização.
4. Método de 
Capitalização 
da renda
Baseado em modelo de estudo 
de viabilidade técnico-
-econômica para apreciação 
do valor do terreno, buscando 
seu aproveitamento efi ciente 
mediante hipotético 
empreendimento imobiliário 
compatível com as 
características do imóvel e 
condições do mercado.
Critério indireto de valoração 
que indica a viabilidade de 
incorporação de um grande 
terreno para transformá-lo em 
outro empreendimento.
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 51
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52 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
FoTo: GeTTY IMAGeS
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 53
54 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
5.1 Vistoria dos imóveis
e as constantes na matrícula 
no registro Imobiliário e se as 
edifi cações estão averbadas na 
matrícula, pois sua ausência 
pode representar redução de 
valor de mercado.
em imóveis rurais: é 
imprescindível a pesquisa para 
conferir se o imóvel descrito na 
matrícula é o mesmo que está 
sendo vistoriado. Isso pode 
parecer desnecessário, mas 
é muito comum o interessado 
fornecer uma matrícula e 
apresentar outro imóvel para 
a vistoria. Igualmente de 
fundamental importância é a 
verifi cação da reserva ambiental 
legal, se está averbada na 
matrícula, qual o percentual da 
área deve ser reserva, etc. 
um outro fator determinante 
no valor de mercado de 
uma propriedade rural é 
a existência de passivos 
ambientais. Lembre-se que 
a imprescritibilidade dos 
crimes ambientais poderá 
acarretar a penalização 
futura do proprietário pelo 
dano ambiental causado por 
proprietário anterior. 
o uso dado ao imóvel 
rural e aos de seu entorno 
é de suma importância para 
Vistoria dos Imóveis
o primeiro passo para a 
avaliação de um imóvel, que é 
imprescindível de acordo com 
a NBr 14653, é a vistoria. em 
casos excepcionais, quando for 
impossível o acesso ao bem, 
admite-se a adoção de uma 
situação paradigma, desde que 
seja acordada entre as partes 
e esteja explícita no trabalho 
técnico.
e é no momento da vistoria 
do imóvel objeto que o corretor 
de imóveis deve observar 
todas as suas características, 
assim como as de seu entorno, 
realizando um registro 
fotográfi co.
O que deve ser observado:
em imóveis urbanos: para 
os que possuem edifi cações, 
verifi car o uso (residencial 
ou comercial), o padrão 
de construção, os tipos de 
materiais empregados, a 
idade aparente e o estado de 
conservação. 
É preciso verifi car, ainda, 
as condições do logradouro 
onde se situa o imóvel, os 
serviços públicos de que é 
dotado, suas dimensões reais 
a determinação do valor 
de mercado, assim como a 
infraestrutura existente no 
próprio imóvel e na região. As 
benfeitorias existentes devem 
ser verifi cadas, para a busca 
de imóveis comparandos com 
benfeitorias semelhantes em 
qualidade e quantidade.
É muito comum, para 
imóveis rurais, os preços 
unitários de mercado 
não serem expressos em 
unidades monetárias, mas 
em quantidades de produtos 
agropecuários, como arrobas 
de boi e sacas de soja.
NA AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS RURAIS O 
CORRETOR NÃO DEVE 
MANIFESTAR-SE A RESPEITO 
DA QUALIDADE DO SOLO, 
PRODUTIVIDADE E OUTROS 
ASSUNTOS TÉCNICOS FORA 
DE SUAS ATRIBUIÇÕES. 
A ORIENTAÇÃO É FICAR 
RESTRITO À COMPARAÇÃO 
DE IMÓVEIS SEMELHANTES, 
VERIFICANDO O VALOR DE 
MERCADO PELOS VALORES 
PRATICADOS NA REGIÃO.
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 55
NBR 14653-1
7.3 vistoria do bem avaliando.
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá 
prescindir da vistoria. em casos 
excepcionais, quando for impossível o 
acesso ao bem avaliando, admite-se 
a adoção de uma situação paradigma, 
desde que acordada entre as partes e 
explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada 
pelo engenheiro de avaliações com o 
objetivo de conhecer e caracterizar 
o bem avaliando e sua adequação 
ao seu segmento de mercado, 
daí resultando condições para a 
orientação da coleta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as 
características físicas e de utilização 
do bem e outros aspectos relevantes 
à formação do valor.
7.3.4 o conhecimento de 
estudos, projetos ou perspectivas 
tecnológicas que possam vir a afetar 
o valor do bem avaliando deverá ser 
explicitado e suas consequências 
apreciadas.
FoTo: GeTTY IMAGeS
56 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
5.2 Composição da amostra e 
homogeneização dos elementos
o PTAM tem o objetivo de expressar 
uma opinião técnica e abalizada 
sobre o valor de mercado do imóvel 
avaliando. Já vimos que, diante da 
impossibilidade de conseguir imóveis 
em número sufi ciente para aplicar 
o método Comparativo Direto de 
Dados do Mercado, deve ser feita a 
homogeneização dos dados da amostra.
esse processo, recomendado pela 
norma técnica, tem o objetivo de 
corrigir a discordância dos elementos 
comparativos, seguindo a metodologia 
de aplicação de fatores objetivos ou 
científi cos.
esses fatores compreendem índices 
cujos valores têm base em estudos 
consagrados e advém de normas 
avaliatórias. Desta forma, cabe ao 
corretor responsável pela avaliação a 
correta aplicação e confi ando ao seu 
bom senso a utilização de fatores que 
realmente participam da formação 
dos preços de imóveis, como o fator 
localização, área e vaga de garagem, 
entre outros.
O fator objetivo é aquele que 
representa, por exemplo, o acréscimo 
de valor unitário que existe entre 
um terreno de esquina e um terreno 
de meio de quadra na mesma rua 
ou bairro. Para zonas estritamente 
residenciais unifamiliares, esse fator 
situa-se ao redor de 10�; para aquelas 
de uso misto, pode chegar a 20� 
e para zonas em que predomina o 
comércio, pode atingir 50�.
outros atributos podem ser 
homogeneizados por fatores objetivos, 
como: dimensões de testada e 
profundidade, condições topográfi cas 
(declividade, ondulações, drenagem), 
idade e conservação da edifi cação, 
entre outros.
Há também o Fator de Transposição, 
obtido através da divisão do valor 
unitário do imóvel em avaliação, pelo 
valor unitário do imóvel pesquisado. 
estes valores são levantados, em 
geral, nas prefeituras dos municípios. 
essa relação de valores, chamada de 
Planta de valores Genéricos - PvG, 
serve como medida de comparação 
da potência comercial entre vários 
logradouros.
Com a utilização criteriosa dos 
dados assim tratados, obtêm-se os 
valores unitários homogeneizados de 
todos os itens da amostra e sua média 
aritmética conduzirá ao provável valor 
unitário do imóvel objeto, podendo ser 
emitido, assim, o Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica.
Não devem ser feitas, em hipótese nenhuma, comparações entre imóveis dotados de diferentes condições de uso e ocupação do solo, segundo a legislação municipal.Da mesma forma, para os imóveis com edifi cações, não devem diferir determinadas condições como padrão de construção, 
número de dormitórios para os apartamentos, etc.
FoTo: GeTTY IMAGeS
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 57
5.3 Valor de mercado, valor de compra e 
venda e valor de locação
Geralmente, esses dois 
conceitos se confundem, mas 
em algumas situações o preço 
pode situar-se acima ou abaixo 
do valor, considerando as 
características da transação e a 
época em que ela foi realizada. 
Somente em um mercado de 
concorrência perfeita valor é 
igual a preço.
Dessa forma, vamos pensar 
nessas defi nições do início 
da engenharia de avaliações, 
quando o conceito de valor 
foi defi nido como mutável, 
cujo signifi cado poderia variar 
em função da fi nalidade da 
avaliação.
Temos, então, duas 
correntes: plurivalente, que 
considerava o valor como um 
elemento puramente subjetivo, 
admitindo os diversos tipos, 
como o contábil, o tributário, 
o potencial, dentre muitos 
outros relacionamentos e a 
univalente, cujo conceito de 
valor, num dado momento, é 
único, resultante das forças de 
mercado, baseado em critérios 
objetivos, seja qual for a 
fi nalidade da avaliação.
Valor x preço
você sabe distinguir os 
conceitos de valor e preço? e a 
importância dessa diferenciação 
para a avaliação imobiliária?
Na NBR 14653-1 defi ne-se 
preço como a quantia pela qual 
se efetua, ou se propõe efetivar, 
uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito 
sobre ele. Outra defi nição 
que utilizaremos é: preço é 
a expressão monetária de 
um bem, quantia em dinheiro 
pela qual uma determinada 
mercadoria, em determinada 
época, pode ser vendida.
Já a ideia de valor está 
relacionada à de utilidade. entre 
muitas defi nições para esse 
conceito, destacamos esta, 
do Glossário de Terminologia 
Básica Aplicável à engenharia 
de Avaliações e Perícias, 
do Instituto Brasileiro de 
Avaliações e Perícias de 
engenharia de São Paulo - 
IBAPe/SP: valor é qualidade 
inerente a um bem, que 
representa a importância para 
sua aquisição ou posse.
em 1989 o princípio 
da corrente univalente 
prevaleceu, pois a norma 
vigente, a NBr 5676, 
trabalhava com este 
conceito. Com a publicação 
da série NBr 14653 temos 
a defi nição de valor de 
mercado como “quantia 
mais provável pela qual se 
negociaria voluntariamente 
e conscientemente um bem, 
numa data de referência, 
dentro das condições do 
mercado vigente”.
Valor de mercado 
o Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica 
(PTAM) é a opinião do Corretor 
de Imóveis quando ao valor 
de mercado do imóvel objeto. 
ele se refere, sempre, a uma 
data fi xa, sendo essencial 
a contemporaneidade dos 
elementos de comparação. 
Também é indispensável a 
existência de um mercado 
aberto em que haja, ao menos, 
alguém disposto a vender e um 
comprador, sem interferências 
externas. 
58 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
Valor de Compra e Venda
o valor de mercado para 
compra e venda é estabelecido 
pela comparação com imóveis 
semelhantes. essa comparação 
é feita com imóveis oferecidos 
à venda ou recentemente 
comercializados.
No caso de imóveis que estão 
à venda, não há a certeza de que 
venha a ser vendido pelo valor 
de oferta, sendo, normalmente 
corrigido pelo fator de oferta 
(0,9 a 0,8), que representa um 
deságio, entre 10% e 20%, 
previsto para a ocasião do 
fechamento do negócio. 
As condições de 
comercialização também 
são muito importantes para 
a análise comparativa dos 
imóveis, sendo preferível utilizar 
negociações à vista. Em caso 
de pagamentos parcelados, é 
fundamental a determinação do 
valor presente ou a comparação 
de iguais condições de 
parcelamento, especifi cando-as 
no texto do PTAM.
o valor da transação 
concretizada nessas condições 
é o valor de mercado.
Para que um bem tenha valor 
de mercado são necessários 
quatro agentes:
• Utilidade;
• Escassez;
• Poder de compra;
• Desejo de comprar.
o tempo que decorre entre a 
oferta do bem e a concretização 
da venda caracteriza a liquidez, 
sendo a proporção: tanto maior 
a liquidez quanto menor for o 
tempo decorrido. 
Para a liquidez máxima, 
dá-se o nome de liquidação 
forçada e é o valor procurado 
pelas instituições bancárias para 
imóveis em garantia.
Para caracterizar o valor de 
mercado do imóvel (no caso de 
transferência da propriedade) 
e estimar o valor mensal que 
deve ser pago a título de 
aluguel do imóvel (não visando 
a transferência de propriedade) 
temos dois tipos de valores: 
o de compra e venda e o de 
locação, respectivamente.
Valor de Locação
quando o objetivo do PTAM 
é a determinação do valor 
de mercado para locação 
do imóvel objeto, o método 
empregado é o de comparação 
direta com outros imóveis 
semelhantes, de mesma 
utilização, fazendo-se a 
proporção entre as áreas dos 
imóveis, ou seja, através do 
valor unitário de locação.
Pode-se, ainda, no caso de 
difi culdade em constituir uma 
amostra de, ao menos, cinco 
imóveis comparandos, empregar 
o método da renda. esse método 
consiste em, conhecendo-se 
o valor do imóvel previamente 
ou determinado dentro do 
procedimento do PTAM, estimar 
o valor de locação pela aplicação 
de um percentual usual de renda 
(taxa de retorno) à esse valor 
previamente conhecido.
Atualmente, esse percentual 
varia entre 0,5% e 1,2%, sendo 
mais comum sua fi xação entre 
0,7% e 0,8%.
FoTo: GeTTY IMAGeS
APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 59
60 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
RESUMO - Passo a passo do método comparativo 
direto de dados de mercado
1°. Análise Documental - 
a documentação do imóvel é 
fonte primordial de informações, 
independente da tipologia do 
imóvel (urbano ou rural). Por 
isso o corretor avaliador deverá 
analisar os seguintes documentos: 
Título aquisitivo para constatação 
dominial, preferencialmente a 
certidão atualizada do imóvel; 
Número do contribuinte IPTu, ITr, 
CCIr – INCrA e NIrF.
2° Vistoria - as informações 
detalhadas obtidas no momento 
da vistoria darão subsídios 
de aspectos qualitativos e 
quantitativos do imóvel avaliando, 
que em determinado momento 
nortearão a redação do PTAM.
3° Pesquisa de Imóveis 
para composição do quadro 
amostral - recomenda-se que 
este quadro seja composto de no 
mínimo cinco amostras.
4° Homogeneização das 
amostras - utilizando-se fatores 
como: testada, profundidade, 
topografia, idade do imóvel, no 
caso de apartamento o andar, 
orientação, entre outros. 
5° Determinação dos valores 
unitários homogeneizados do 
quadro amostral.
6° Determinação do valor 
médio estimado do imóvel 
avaliando. 
7° Redação do PTAM 
propriamente dita.
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O CONTEUDO DO PTAM DEVE SER REDIGIDO 
COM TExTO CLARO, APRESENTANDO UM 
DESENVOLVIMENTO LÓGICO QUE REFLITA 
O CAMINHO PERCORRIDO PELO AVALIADOR 
PARA ALCANÇAR A FORMAÇÃO DO VALOR DE 
MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO.
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APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo AvALIAção De IMóveIS 61
62 AvALIAção De IMóveIS APLICAção Do MÉToDo CoMPArATIvo
1. o que deve ser observado no momento da 
vistoria?
2. o que é fator objetivo?
3. Quais são as defi nições de valor e qual a 
defi nição que prevalece até os dias de hoje?
4. Como é estabelecido o valor de mercado de um 
imóvel?
5. Cite as principais etapas que devem ser 
observadas na elaboração do PTAM:
6. qual deve ser o procedimento do corretor 
de imóveis avaliador, quando a fi nalidade da 
avaliação implicar em fornecer elementos que 
estejam além das suas atribuições profi ssionais?
Exercícios
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 63´
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64 AvALIAção De IMóveIS CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM´
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 65´
FoTo: GeTTY IMAGeS
66 AvALIAçãoDe IMóveIS CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM´
6.1 PTAM: conteúdo mínimo e 
forma de apresentação
A resolução CoFeCI n° 1066/2007, em 
seu Ato Normativo, Anexo III, determina os 
requisitos mínimos do Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica (PTAM):
1. Identifi cação do solicitante
2. Finalidade do PTAM
3. Identifi cação e caracterização do imóvel
• Situação e localização (Estado, 
Município, logradouro, número, etc.);
• Número de matrícula e cartório de 
registro imobiliário;
• Áreas (do terreno, de construção, real 
privativa, de uso comum, real total, 
fração ideal, etc.) e dimensões do 
imóvel;
• Características e infraestrutura 
disponível no logradouro e na região 
onde se encontra o imóvel;
• Descrição detalhada do imóvel e 
acessórios (construções, benfeitorias, 
instalações, etc.);
• Relatório fotográfi co, da data da 
vistoria realizada no imóvel.
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para 
aplicação do Método Comparativo Direto 
de Dados de Mercado
• Identifi cação dos imóveis escolhidos 
para compor a amostra, explicitando as 
respectivas fontes;
• Homogeneização dos itens da amostra.
5. Determinação do valor de Mercado do 
imóvel avaliando
6. encerramento
Conclusão do PTAM;
Data e assinatura do C.I. emissor do 
PTAM;
Aposição do Selo Certifi cador ao lado da 
assinatura.
7. Anexos:
• Relatório fotográfi co (quando não 
incluído na Caracterização do Imóvel);
• Plantas de situação e localização, 
mapas, etc.;
• Certidão atualizada da matrícula no 
Cartório do registro de Imóveis;
• Documentos diversos (outras certidões, 
recibos de impostos, CCIr, etc.);
• Currículo do Corretor de Imóveis 
Avaliador.
´
utro ponto importante para a criação de um 
PTAM é que o texto seja claro e apresente 
a opinião técnica sobre o valor de mercado 
do imóvel objeto com uma fundamentação 
em forma de raciocínio lógico, de tal modo 
que qualquer pessoa que o leia possa 
acompanhar os passos de seu emissor até a 
conclusão.
o PTAM deve, ainda, ser impresso em três 
vias. Duas são destinadas ao cliente, com 
aposição do Selo Certificador numerado em 
ambas, ao lado da assinatura do corretor de 
imóveis avaliador. A terceira via deverá ser 
arquivada por cinco anos no escritório do 
profissional, estando nela fixada a terceira 
via do selo certificador numerado.
Os selos certificadores serão fornecidos 
pelo CreCI, mediante a Declaração de 
emissão de PTAM e o recolhimento da 
taxa correspondente, na forma prevista na 
resolução-CoFeCI n° 1066/2007.
O
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CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 67´
6.2 Honorários pela elaboração do PTAM
o primeiro passo para a emissão do 
parecer técnico deve ser a pactuação 
de honorários, preferencialmente por 
escrito.
 
A maneira mais correta de se 
estabelecer a relação com o cliente é 
através de um contrato de prestação 
de serviços, onde haja descrição das 
obrigações do corretor de imóveis que 
emitirá o PTAM e a remuneração em 
contrapartida, ou seja, os honorários 
profi ssionais.
Nos dias atuais, entretanto, é comum 
e não menos válida a apresentação da 
proposta via fax ou e-mail, e a pactuação 
dos honorários ser confi rmada em 
resposta pela mesma via.
Ainda não existe uma tabela válida 
de honorários pela emissão de PTAM, 
embora alguns CreCI ś sugiram valores, 
como você vê a seguir.
Mas existem vários fatores que 
devem ser considerados na formulação 
da proposta de honorários, como tempo 
despendido, o valor do imóvel, o grau de 
complexidade, as condições fi nanceiras 
do cliente, a habitualidade ou 
eventualidade da prestação de serviços, 
a localização do imóvel objeto e as 
despesas de locomoção e estadia e, por 
fi m, a competência e o reconhecimento 
público do profi ssional.
LEMBRE-SE: OS TRABALHOS 
BEM ELABORADOS DE HOJE 
SÃO A CERTEzA DE MAIS 
CLIENTES E MELHORES 
HONORÁRIOS NO FUTURO!
FoTo: BANCo De IMAGeNS PArTICuLAr
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 69´
Honorários pela elaboração do PTAM
CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM AvALIAção De IMóveIS 69´CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM´CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM
UF HONORÁRIOS PARA AVALIAÇÕES FONTE
AL
Mínimo de 0,5� (para imóveis com valores acima de r$ 2.880.001,00) a 1� 
(para imóveis com valores até r$ 5.000,00), mais uma Taxa Complementar 
Mínima de r$ 200,00. No caso de avaliação para determinar o valor do 
aluguel mensal, toma-se por base 1� do valor do imóvel.
CRECI-AL
BA
Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. Para 
consultas de conhecimentos imobiliários, a hora técnica sugerida é de, no 
mínimo, 10� do valor da anuidade do CreCI.
CRECI-BA
CE Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização CRECI-CE
DF Até 1� sobre o valor de venda e até 10� do valor mensal do aluguel. CRECI-DF
ES
Mínimo de 1� sobre o valor apresentado, sendo que o valor mínimo é de um 
salário mínimo vigente.
CRECI-ES
GO o valor mínimo é de r$ 500, ou 0,5� sobre o valor de avaliação. CRECI-GO
MS
Mínimo de 0,7� sobre o valor apurado de comercialização e 50� do valor do 
primeiro aluguel.
CRECI-MS
MG
1� do valor apresentado no parecer, observando o mínimo de r$ 200,00. 
Por hora técnica, a partir de 10� do valor da anuidade vigente do CreCI/
MG.
CRECI-MG
PA De 0,5� a 1� sobre o valor de avaliação CRECI-PA
PB Mínimo de dois salários mínimos ou 1� do valor da avaliação CRECI-PB
PR
Para o parecer sobre o valor de venda, a taxa mínima é de r$ 300,00, 
corrigidos pelo CuB. Para valor de locação, a taxa mínima é de 50� do valor 
do aluguel.
CRECI-PR
RJ
o valor mínimo será o equivalente a dois salários mínimos da união, ou 0,6� 
sobre o valor da avaliação.
CRECI-RJ
RN
o valor mínimo é de 2� (para imóveis com valores até r$ 5.000,00) a 0,6� 
(para imóveis com valores acima de r$ 150.000,00).
CRECI-RN
RS
o valor mínimo corresponde a 1/3 do Cub-Sinduscon/rS do mês da 
contratação ou 0,2� calculados sobre o valor de comercialização do imóvel 
objeto do parecer.
CRECI-RS
RO
Mínimo de 0,5� sobre o valor de comercialização e 50� do valor inicial da 
locação.
CRECI-RO
SC Mínimo de r$ 500,00, sendo o valor mínimo da hora técnica de r$ 100,00. CRECI-SC
SP
Para os pareceres escritos quanto à comercialização de imóvel o valor será 
fi xado em 1�, sendo o valor mínimo é de r$ 650,00, e o parecer verbal 
quanto a operações imobiliárias é a partir do valor de 1 anuidade vigente do 
CreCI/SP.
CRECI-SP
TO valor mínimo de 120 uFIr ou 2� do valor apresentado. CRECI-TO
´70 AvALIAção IMoBILIárIA CoNTeuDo e APreSeNTAção Do PTAM
6.3 O PTAM nos
processos judiciais
em diversos tipos de 
ações judiciais, possessórias 
e dominiais, como 
desapropriações, inventário, 
partilha, renovatórias, revisionais 
de locação, indenizatórias, 
dissolução e liquidação de 
sociedades, é necessário o 
conhecimento do valor de 
mercado dos imóveis.
em qualquer dos casos o 
cliente poderá solicitar o PTAM 
para instruir petição, seja como 
requerente ou como requerido. 
No caso, entretanto, de 
nomeação pelo juiz como perito 
judicial (pessoa responsável para 
realizar avaliações e perícias em 
juízo, ou seja, em processos que 
correm na justiça), há que se 
observar o que determinam os 
artigos 145 e 422 do Código de 
Processo Civil:
´
Art. 145. Quando a prova do fato 
depender de conhecimento técnico ou 
científico, o juiz será assistido por perito, 
segundo o disposto no art. 421.
§ 1º Os peritos serão escolhidos entre 
profissionais de nível universitário, 
devidamente inscritos no órgão de classe 
competente, respeitando o disposto no 
Capítulo VI, seção VII, deste Código.
§ 2º Os peritos comprovarão sua 
especialidade na matéria sobre que deverão 
opinar, mediante certidão do órgão 
profissional em que estiverem inscritos.
§ 3º Nas localidades onde não houver 
profissionais qualificados que preencham 
os requisitos dos parágrafos anteriores, a 
indicação dos peritos será de livre escolha 
do juiz.
o §