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5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 1/161 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 2/161 - J. ----Q tema "hotel" é desses que se vão ror,tando complexos na medída em que mais se está inirjadÕ-efn s-equs desdobra- meq{.1 . i :r "J-- un -{r::ql4esàinado a abri- gar p.'tsoa; cleerige+sheterogêneas, com temfe.snentos, oropósitos e interesses muito orversus, rJill f,uiel requer planeja- meiltc de ;':.rdos ôtj asp*$os que com- põem sua existência em permanente atividade. Como um estabelecimento co- mercial peculiar, com infindáveis exigên- cias de organizaçâo, ele nunca se pode permitir fechar-se ou deixar de estar aler- ta para as necessídades da clientela. Neste livro, a riqueza do tema benefi- cia-se da vasta experiência dos autores na elaboração e desenvolvimento de nume- rosos projetos de edifícios hoteleiros. Eles começaram a acumular esse saber aplica- do a específicas condições brasileiras em meados dos anos 70 e são pioneiros num trabalho que no país ainda hoje atrai raros profissionais. O núcleo de Hotel: plan,ejamento e projeto, que se inicia na fase anterior à construção do edifício, íncluindo questoes de áreas e instalações, de elaboração do programa e do dimensionamento, aborda também temas que se integram no con- texto geral da edificação, situando-a de forma ampla no fenômeno hoteleiro: um breve histórico da hotelaria, a definição do produto a ser oferecido_, a localização re_ 'QúertenHro'tel e parâmetros de custos de implanta@ e equípamentos, 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 3/161 5UMÁRlo Nclta do ed'itor, 7 ÀgradecirnemCIã, :'9 Prefáeio, 1L Iatrodução, 13 Um breve histdrico,, 16 Definição do produto, 26 tçcalÍaaçãq, 36 Tipos de hotel, 42 0 projeto, 88 Parânrçtros de custos, 234 Bibliografi-,ã,, 239 Índice gga1,,24! rrr. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 4/161 NOTA DO EDITOR A expansão do mercado turístico nacional, acompanhando a tendência mundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativo do setor hoteleiro atenção maior à crescente complexidade desse mercado. Respaldados em dêcadas de experiência na elaboraçáo, desenvolvimen- to, coordenaçã,o e supervisão de projetos arquitetônic.'s de vulto, os autores de Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessárias à concepção de um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotéis, estudam aviabilidade e asvaúâveis que influenciam na decisão quanto ao porte, Iocalizaçáo e estilo do empreendimento. Ao apresentar mais uma publicaçáo da ârea de Hotelaria e Turismo, a Editora SENAC São Paulo estâ certa de contribuir com um instrumento valiosíssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresários do setor e estudantes e pesquisadores interessados no tema. I 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 5/161 AGRADECIMENTOS Queremos manifestar nossos profundos agt adecimentos ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaçáoeentusiasmoComqueparticÈ pou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos de aiuda, des- de o levantamento de informações, escolha de ilustrações, produção de desenhos, copidesque, sugestões; algumas que pedíamos e outras que sequer imagrnâvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA eiaboraÇão des- te livro teria sido bem mais difícil sem sua colabotaçáo- LucraNe. BoN DUARTE, pelo desenvolvimento da pesquisa bibliográfica inicial e de índices hoteleiros. AMAURI ANTONTO PELLOSO, pela ConSultoria que forneceu pafa o setor de equipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade e compe- tência que cafact eúzamsua atuaçào, bem atestadas pelo êxito de sua empresa de consultoria, a Placontec' LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuição no que se refere aos siste- mas de ar-condicionado e exaustão' Hrcton PERTZ, que reviu e complementou as informações relacionadas com os sistemas eiétricos. JoRGE DuARTE, pela colabonçáo na parte de 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 6/161 PREFACIO Não há como deixar de reconhecer a importância da expansão do mer- cado turístico nacional para o desenvolvimento econômico-financeiro-social do país. A disparada do turismo nas últimas décadas do século )O( é fruto de uma ampla teia que envolve novas dimensões nas âreas da comunicação e dos transportes mundiais, decorrentes da internacionalizaçáo das economias. Outra explicação para esse crescimento foram os avanços considerâveis al-cançados por diversas regiões do mundo, como a abertuta política, econômi- ca e cultural da Rússia e dos países vizinhos da Europa Oriental, a establlizaçáo política e econômica da América do Norte e da Europa Ocidental, a consoli- daçáo do mercado asiático e o crescimento da Austrália e da Nova Ze\àndia, ambas nações capitalistas desenvolvidas e com alto nível de qualidade de vida. Mesmo na América Latina emergiu, recentemente, uma consciência tu- rística voltada para a valorizaçáo da oferta natural dos países do Cone Sul e para a expansão dos mercados e PIBs nacionais.Além das estratégias de alavancagem do turismo promovidas por países e regiões, surgiram novos nichos negociais, como o turismo ecológico e de terceira idade, que incrementaÍam, ainda mais, os fluxos mercadológicos. Nesse contexto, a hotelaria desponta como vetor fundamental de ex- pansão e consolidaçáo do setor. Sua atuação tem correspondido à demanda dos novos segmentos de mercado e, ao mesmo tempo, propiciado o surgimento de novas modalidades de turismo, diversificando o portfólio de serviços. Por tudo isso, ahotelaria tem merecido destaque no cenário turístico. Sua evolu- ção, nas últimas décadas, e suas amplas perspectivas de crescimento acompa- nham uma tendêncialargamente verificada em todos os ramos de negócios e setores: a qualificação e especialização dos serviços prestados. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 7/161 12 HOTEL: pLANEJAMENïO E PROJETo No Brasil, conceitos avançados no campo do planejamento hoteleiro também têm recebido destaque. A complexidade que envolve as funções de hospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi* mentos hoteleiros no mundo globalizado é o eixo central do pioneiro traba- lho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson Edson Jorge. Baseada na experiência e no aprendizado profissional dos autores, a olsra é um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca do conhe_ cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade, eles detalham as etapas necessárias paru dimensionar, com precisão, os fâto- res inerentes à concepção de um projeto hoteleiro. Estão agrupados os itens que antecedem o projeto arquitetônico, como a definição do seguimento de mercado que se pretende atingiÍ, o perfil dos usuários, a viabilidadeeconômi-co-financeira do empreendimento e sua localizaçã,o, a tipologia do edifício, o número de apatamentos, o padrão das instalações e os equipamentos neces- sários, e os itens pertinentes ao projeto técnico, como os sistemas hidráulico- sanitários e eletrônicos que devem ser utilizados, a divisão dos setores compreendidos no hotel, a configuração dos andares e das âreas sociais e recreativas do prédio e a melhor forma de administraf o empreendimento. Todo o entendimento necessâno para o sucesso do projeto estâ mapeado nos tópicos, subtópicos, gráficos e ilustrações, que recuperam a história dodesenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expõem os fatores respon- sáveis pelo atual estâgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir dessaclata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turístico inter- nacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuais tipos de hotéis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade, Brito e Jorge consideram todas as variáveis que envolvem e influenciam essa decisão estratégica, sinalizando, com exatidão, os fatores da viabilidade.Trata- se de um trabalho completo, inclusive na análise do projeto de arquitetura e do programa administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel. Quadros comparativos permitem a visualização dos mercados hotelei- ros mundiais e as diferenças qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeito pan empresários que pÍetendem montar estabelecimentos baseados em re- ceitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_ delos preconcebidos. Tudo listado com prós e contras. A presente "bíl)lia" comprova, por si só, a dedicação e o empenho dosprofissionais e autores desta colaboraçã,o inovadora, instrumento fundamental para os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da ca- deia hoteleira. Julio Serson Presidente da ABIH-SP - Associação Brasileira da Indústria Hoteleira São paulo 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 8/161 - TNTRODUçAO O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos últimos anos não se reflete nas informações disponíveis sobre o planejamento e o projeto de hotéis, que continuam escassas, nem no número de profissionais atuantes no setor, ainda pequeno. Tanto é assim que este é o primeiro livro voltado para o tema do planejamento e do projeto de hotéis que se publica no Brasil a partit da experiência obtida no próprio país. E isso na passagem do século! A experiência dos autores é resultante dos caminhos profissionais queos levaram e induziram à produção de inúmeros edifícios hoteleiros. O apren- dizado intrínseco a esse processo significou um dispêndio importante em pesquisa, pois, no período em que começamos a trabalhar nessa ârea, em meados da década de 70, pouca era a experiência acumulada no Brasil. Além disso, havia absoluta falta de dados e informações sistematizadas. Hoje, no que diz respeito à disponibilidade de dados e informações, a sifuação não se modificou muito. o livro tem, portanto, uma vertente de criação baseada na experiênciaacumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso de extensão para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos últi- mos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experiência didâtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados. o núcleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questões das âreas e instalações, da elaboraçáo do programa e do dimensionamento. os demais temas abordados se integram no contexto geral da edificação, procu- rando situâ-la de forma mais ampla no fenômeno hoteleiro: um breve históri-co da hotelaria, a definição do produto a ser oferecido, a questão dalocalizaçào 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 9/161 14 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO do empreendimento, os tipos mais freqüentes de hotéis e parâmetros de cus- tos de implantaçáo e de equipamentos. Embora os hotéis não se limitem a edifícios, sendo comuns empreendi- mentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntos externos de instalações de recreação e de esportes, cujo exemplo mais signi- ficativo é o resort, neste livro são tratados principalmente os setores e as instalações do hotel compreendidos em edifícios. Isso porque, de um lado, a grande maioria dos hotéis incluem-se nesse caso e, de outro, é tal a variedade das situações que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm trata- mento caso a caso. As abordagens de carátet geral e as particularizadas para cada setor específico dos hotéis focalizam aspectos funcionais e requisitos físicos considerados importantes, sendo complementadas por informações relativas aos respectivos dimensionamentos. O edifício de um hotel tem como peculiaridadebâsica sua complexida- de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar ininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidade de funções normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividades complementares que acontecem em suas dependências. A função de hospe- dagem, que pressupóe apartamentos confortáveis, bem dimensionados, devi- damente equipados e com ambientes agradâveis, somam-se atividadesadministrativas, industriais (produção de alimentos, lavanderia), comerciais (restaurantes e lojas), centrais de sistemas (âgua fria e quente, vaporl energia, ar-condicionado), de manutenção, além de outras atividades relacionadas com a realizaçáo de eventos, com a recreação e o lazet A complexidade de um hotel e suas dimensões, eue precisam estar acima de um mínimo para toÍnâlo viável economicamente, resultam em em- preendimento oneroso e muito sensível aos custos finais de construção de operação e manutenção. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos cor- retos, favorecer estritamente as circulações geradas e exigidas pelos compo- nentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais. Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, é necessário lembrar que a decisão de construí-lo estarâ vinculada ao binômio mercado/ localizaçáo. Daí iráo decorrer a tipologia do hotel, o número de apartamentos, o padráo das instalações e os equipamentos necessários para o atendimento do segmento de mercado a que ele se dirige. Os cuidados necessários à implantaçáo de um hotel, no qual o projeto físico é um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras in- ternacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 10/161 TNTRODUçÃO 15 operar hotéis. Edifícios projetados e construídos sem o estrito atendimento dessas normas e requisitos ou são rejeitados, ou precisam ser modificados. Para completar essa primeira referência sobre o planejamento e o proje- to de hotéis vale a pena lembrar que o edifício hoteleiro çxige tais especificidades de organizaçáo e de equipamentos que dificilmente poderá sei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento não se viabilize. Pro- fissionalmente, temos sido solicitados também para solucionar o problema inverso: edifícios em estágios diferenciados de construção que precisariam ser convertidos em hotel. É muito comum também encontrarmos casos de ampliação e outras reformas para hotéis já estabelecidos, sem que a obra se apóie em projeto suficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietâriojulga des- necessário o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenas em sua experiência e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade de constatar o desperdício e os custos adicionais causados por essa atitude, às vezes sem que o próprio empresário se dê conta deles, E parte desses custos evitáveis vão ocorrer permanentemente na operaçã,o do hotel, pois são decor- rentes da organização espacial das áreas que abrigam as diversas funções, que exigem mais empregados, mais material de reposição, etc. Este livro é destinado principalmente aos profissionais de arquitetura e engenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresários do setor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Ele pode ainda ser útil a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos, tenham interesse no tema. Leitores de outras procedências são também bem- vindos. Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente útil paru o leitor. Os autores 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 11/161 si:*,rl ã * i: L,, .arri:i:it,lttr:l ::,ll.i:iair,aaritì::::i:,.:rl::::itaa,:,,:..txt. ,:t::3' rr}.r,:,ii :if ii..1i1riritii*t.:it: ,; ;:iii,x ï: }:â,r,r,,-,tix::':i.1,,,,,*r,*,rr,,,rró,r',,, :,iii :xr*:i:i:arrïitr:, it:. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 12/161 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 13/161 18 INTRODUçÃO O comércio é o responsável histórico pelas formas mais antigas de oferta hoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa, getaram núcleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aos viajantes. Na Idade Média, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias. Nessa época, atender os viajantes era uma obrigação moral e espiritual. Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem era exercida pelo próprio Estado, nos palácios da nobreza ou nas instalações militares e adminisïrativas. Os viajantes que não contavam com o beneplácito do Estado eïam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Poste- riormente, com a Revolução Industrial e a expansão do capitalismo, a hospe- dagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econômica a ser explorada comercialmente. Os hotéis cor.rr staff padronizado, formado por gerentes e recepcionistas, apârecem somente no início do século XD(. O turismo passa por uma transformaçã.o ndrcalapartrr da Segunda Guer- ra Mundial, com a expansão acelerada da economia mundial, a melhoria da renda de amplas faixas da população (basicamente nos países mais desenvolvi- dos da Europa central, nos EUA e no Canadâ) e a ampliaçáo e melhoria dos sistemas de transporte e comunicação, principalmente com a entrada em cena dos aviões a jato paÍa passageiros, de grande capacidade e longo alcance. Após a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividade econômica significativa, principalmente para os países desenvolvidos, nos quais havta crescimento e ampliação da renda da população, o que geÍava mais disponibilidades de tempo e recursos paÍa o lazer. O processo de desenvolvi- mento e de globalizaçáo da economia mundial, além de gerat um progressivo fluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada o setor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promo- tor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata o setor de lazer e de turismo. É importante lembrar que a classe média, enquanto base para uma so- ciedade de consumo de massa, apatece no século )O(, e, em casos como o Brasil, após a década de 40. Nos países desenvolvidos, o operariado com capacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repÍesentativo no mesmo período. O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafia- mento, foi introduzido pelo suíço César Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci- HOTEL: PLANËJAMENTO E PROJETO 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 14/161 BREVE HISTORICO rg mento hoteleiro pÌanejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g, com o Statler Hotel Company.l A história da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudan- ças importantes no processo de evolução do setor. MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDO An'liguidade ãïï,ïï3ï:ï:,ïïjï:ïi:r:ï:ï:ffiï:: a Bri'Íània Pontos de paradas e de catavanas. idade Média Abadias e mosteiros que acolhiam hóspedes. e Acomodações junto aos postos de articulação dos correios. Era Moderna Abrigos pata cntzados e peregrinos. 1790 surgimento de hotéis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no final do século X\TII, estimulados pela Revolução Industrial, 1850 Áreas próximas às estações ferroviárias passam a concentrar os hotéis no final do século XIX e nos primeiros anos do século )O(. 7870 Introdução do quarto com banheiro privativo (apartamento).1920 Grande número de hotéis construídos, na década de 20, nos EUA e Europa, gerado pela prosperidade econômica. 7950 Novo surto de construção de hotéis nos anos 50, coincidin- do com a era dos jatos e o grande incremento do movimen- to tuÍístico mundial. 7970 Entrada em opeÍação dos Boeing 747, em 1969/7970. ' "^^- t''t"tt^ ^ ção de sistemas boteleiros - conceitos básicos(São paulo: Editora SE\--{.C Sao paulo, 1995). 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 15/161 20 A HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO HOTELARIA NO BRASIL No período colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dos engenhos e fazendas, nos casarões das cidades, nos conventos e, principalmen- te, nos ranchos que existiam à beira das estradas, erguidos, em geral, pelosproprietários das terras marginais. Eram alpendres construídos às vezes ao lado de estabelecimentos ústicos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes. Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras ativi- dades comerciais e de prestação de serviços que deram origem a povoados e, opornrnamente, a cidades. Nessa época era comum as famílias receberem hós- pedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hóspedes. Movidos pelo dever da candade, os jesuítas e outras ordens recebiam nos conventos personalidades ilustres e alguns outros hóspedes. No mosteiro de São Bento, no Rio deJaneiro, foi construído, na segunda metade do século XVI[, edifício exclusivo para hospedana. No século XVIII começaram a surgir na cidade do Rio de Janeiro estala- gens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embriões de futuros hotéis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeições a preço fixo, mas seus proprietários ampliaram os negócios e passaram a oferecer também quartos para dormir. Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conse- qüente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, que aqui vieram exercer funções diplomáticas, científicas e comerciais. Com isso, 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 16/161 BREVE HISTORICO 21 houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprie- tários da maioria das casas de pensão, hospedarias e tavernas passaram a utilizar a denominação de hotel, com a intenção de elevar o conceito da casa, independentemente da quantidade dos quartos e do padrã.o dos serviços ofe- recidos.2 Cabe destacar, nessa época, o Hotel Pharoux, pela localizaçáo estra- tégica junto ao cais do porto, no Largo do Paço, considerado um dos estabelecimentos de maior prestígio no Rio de Janeiro. :.t-,r:iÊ{*a-: ffi o problema da escassez de hotéis no Rio de Janeiro, gu€ jâ acontecia em meados do século xIX, prosseguiu no século )o(, levando o governo acriar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros grandes hotéis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotéis vieram, e com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida, com 220 quartos, maÍca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de Ianeiro. ' A fixação do termo "hotel" no jatgáo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessida- de de anunciar o serviço junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de -laneiro, por exemplo, tÍaz, no ano de 181.7, anúncio de um mesmo estabelecimento com denom! nação de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Hôtel Royaume du Brésil. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 17/161 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO A partir da década d" 3O passam a ser implantados grandes hotéis nas capitais, nas estâncias minerais e nas âreas de apelo paisagístico, cuja ocupa- çáo erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotéis. F;m7946, com a proibição dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como con- seqüência, os hotéisa que estavam vinculados acabatam fechando as portas.Exemplos muito conhecidos dessa fase são os hotéis Araxâ e Quitandinha. Em 1966 é criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geral de Turismo), que aora ^través de incentivos fiscais na implantaçã,o de hotéis, promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no seg- mento de hotéis de luxo, os chamados cinco estÍelas. Esse novo surto hotelei- ro leva também a mudanças nas leis de zoneamento das grandes capitais, tornando a legislação mais flexível e favorâvel à construção de hotéis. Nos anos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo sem um número importante de hotéis, essas redes váo ctiat uma nova orientação na ofefia hoteleira, com novos padrões de serviços e de preços. A expansão da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como pano de fundo uma demanda crescente e em grande paíte reprimida, teve como 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 18/161 riiit.:.,, :ì t1P,' PLrll ,l. rl cr-" 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 19/161 24 HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO conseqüência um desequilíbrio no perfil de hotéis novos oferecidos, pois a maior parte peÍtencia à categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4glç*da de_ manda, como os ligados a negócios e serviços qúãu"r.um hotéis de catego- riaõ nrédia e..o.,ffi, têm sido negligerrci4dgq,€úaqdo "-.,ã" d";;ã reirimida ou malservida, à espera d" .r- ateldiment" ;;i, ;d"o"rd- '--' - '* - Âs péisiiéêÌivas de crescimento da i"auri.ïu-tt"r"i-; B;íìa" pï" missoras, em função da rclativa estabilizaçáo da economia do país e do au_ mento acentuado das viagens furísticas nos dois últimos anos, principalmente ao exterior, o que significa que a estabilizaçáo da moeda e dos preços condu_ ziu à incorporaçáo do item viagens ao orçamento familiar, pelo menos entre a classe média. As viagens turísticas ao exterior apresentam um componente importante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padrãoda hotelaria de países desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre- ços' Gradualmente, esses turistas irão pressionar as empresas do setor hotelei- ro no Brasil a oferecer mais qualidade e preços menores. RecentemeÍ7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de pensão e de financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata a implantação de novos hotéis. Ainda aqui, na utilizaçào desses capitais, têmpredominado os hotéis de luxo e de grande porte. Outra tendência importante é que, nos últimos anos, cadeias hoteleiras internacionais vêm promovendo uma política mais sistemãtica para ampliar sua participação no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos de mercado menos atëndidos (hotéis econômicos). De modo geral,a continuida- 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 20/161 BREVE HISTORICO 25 de dessa política trarâ alterações significativas nos padrões da oferta atual. A concorrência se tornarâ mais acircada, com conseqüente diminuiçã.o das tari- fas, e os padrões de atendimento ao cliente deverão melhorar e se aprimorar. A dinâmica vigente no setor hoteleiro é bem atestada pelo conjunto de empreendimentos previstos para as cidades de São Paulo e Guarulhos, por exemplo. Está prevista a implantaçáo de 38 hotéis até o ano 2002 na cidade de São Paulo. Em Guarulhos, em função da demanda causada pelo aeroporto internacional,haverâ sete novos hotéis. As redes hoteleiras internacionais Accor, Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Meliá têm participaçã.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa. dráo 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Estão previstos tam- bém dois centros de exposições e feiras, que cobrirão uma ârea em que São Paulo )ávem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento mais importante de viagens e estadias na regiã,o, o turismo de negócios. No que diz respeito a empÍeendimentos do tipo resort, inteÍessa salien- tar, pelo porte, o complexo turístico multiresort em fase final de construção em Sauípe, ptaia 90 quilômetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo, que está sendo instalado em uma ârea de 1.750 hectares, prevê a implantaçã,o de cinco hotéis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os em- preendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino turístico do zero, "a Cancún brasileira". O empreendimento se tornou vìâveI com o investimento público em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodo- via que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento de âgua, energia, esgoto e telefonia paÍa a região. 1808 1904 1946 1966 r990 MARCOS DA HOTELARIA NO BRASIL Mudança da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a im- plantação de hospedarias no Rio de Janeiro. Primeira lei de incentivos paru a implantação de hotéis no Rio de Janeiro. Proibição dos jogos de azar e fechamento dos cassinos, o que inviabtliza os hotéis construídos para esse fim. Criaçáo da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantaçào de grandes hotéis, inclusive nas âreas da Sudam e da Sudene. Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no país. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 21/161 :, :,l :,. ri ,,' 1,. 'r ' ..:::..: ,,:i,::rr ,.:ar..,r 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 22/161 aiir,.it-. .tr:.. :i,., . t!., -.a.:.: .f: : ':ir: 't,:. ,,,1 '''-'i''': ,,.,,:,,11,1,,,,:: ,,.,,t1,:,,'rr''r":r,l:',.."" ',.::ìa' 1,1111:ti'1.,,ì.:''ì"ri:' ri: .:'""',,,,,. .',-, ii .., ,i, . . , ,:i1::,,,:;:,;t"' "',,,,"r. '..'.""''' ra, :' :,, ., ii' ' .''.; .'.::'1,:''iftil,',:,,', I I ,.,..;it,ir,,,,,,,rlrr',,,.,,,r.-.:,..l:..:,,,.,-',, .,::tl'::l a ,1 . r!., .,. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 23/161 lLr,' " 28 DEMANDA E OFERTA HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO A melhoria do sistema mundial de comunicações e.de transportes e a dir.ulgação de culturas de regiões outrora longínquas ou pouco conhecidas praticamente unificou o planeta como ârea de interesse turístico. A facilidade de acesso aproximou os países e as regiões. A expansão da economia incor- poÍou novos e significativos contingentes à sociedade de consumo, na qual o turismo se insere como um segmento importante e em contínuo crescimento. As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspirações das populações, fazendo com que a demanda turística passasse a ser crescente. A oferta hote- leira evoluiu em função dessa demanda. A importância do turismo é tal que, em 7995, ele representava 3,38 trilhões de dólares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhões de dólares na composição do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2 milhões de empregos (10,7 por cento do total). A situação do Mercosul, identificada no Quadro 7, é diferente: o tuÍismo contribui com7,75 por cento QUADRO Í O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL Indicadores Mercosul Mundo 1992 1995 2005* 1992 1995 2005* Faturamento bruto (US$ bilhões) Empregos (milhões) % do total -7 tr,^ 6,80 7n oq Í-ì <Í-ì 156,44 3,217 10,26 192 6,39 10,5 3,380 7,176 212 338 10,7 1 1,8 Contribuição ao PIB (US$ bilhÕes) % do total \1 7q 7,15 61 \-7 7,15 135,65 2,852 7,14 1 1.0 2,983 6,337 10,9 11,4 Investimentos (US$ bilhóes) % do total oqô 6,09 4,1 14I t,zl 6.08 24,60 6,07 t15 697 1,614 1 1,5 11 ,9 Gastos do governo (US$ bilhões) % do total 3,46 3,64 4,14 3,63 9,18 3,61 273 6,0 312 6q u3 6,8 Consumo pessoal (US$ bilhões) 32,19 % do total 7.18 38.38 7,18 84,65 7,171,789 1,898 3,866 11,4 11,4 11 ,7 lmpostos (U5$ bilhões) % do total 10,69 qq? 12,69 ),4 | ?7 0? 5,43 627 11,3 656 11 ,1 1,405 11,6 * Estimativas Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extraído do jornal Folha de S. Paulo, 18 de fevereiro de 1996. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 24/161 DEF|N|çÃO DO PRODUTO 2s do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial turístico ainda não suficientemente explorado nesses países, inclusive, ou prin- cipalmente, no Brasil. A recuperação econômica da Espanha no período pós-Franco, quando iniciou sua integraçáo efetiva na Comunidade Européia, foi possível atravésdo turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do país. Na divisão e distribuiçáo de atividades econômicas nacionais, no contexto da Comunida- de Européia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente às atividades turísticas. A evolução da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canalizâ-la e moldâ-la gradual- mente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais adequado pata a orientação do crescimento hoteleiro. SEGMENTO DE MERCADO Segmento de mercado é o universo de consumidores com determinados objetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relação a determi- nado produto. Em relaçào ao setor hoteleiro, o segmento de mercado é o conjunto de consumidores cujos interesses irão orientar o tipo de produto, no caso o tipo de hotel, que satisfaça especificamente àqueles interesses. São ""'-:t:i;r' ;ff:, por execurivos de nível intermediário, técnicos, profissionais e vendedores que viajam a negócios e que preferem (ou podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo é mais o con- forto do que a sofisticação das instalações e dos serviços hoteleiros. Esse segmento gerou o aparecimento dos hotéis econômicos, atual- mente objeto de uma grande expansão no Brasil. o contingente de mercado caracterizado por executivos, políticos e artistas que procuram hotéis de alto nível, que ofereçam mais discri- ção e preservem o hóspede. São hotéis menores, mas bastante sofisti- cados nos serviços e nas instalações. o público que procura descanso e fortalecimento físico e mental em ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefísticas. Essa deman- da é o contraponto à vida trbana moderna, que provoca tensão e estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramen- to, os spas, mais voltados para recondicionamento físico. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 25/161 30 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO Outros contingentes podem ser citados como exemplo de demandas específicas que caracterizam novos segmentos. Os surfistas podem ser um segmento de mercado paÍa o qual o produto a ser oferecido pelo setor hoteleiro é um resort ao lado do mar, onde haja condições para a prâtica de surfe.Pescadores amadores são um segmento de mercado para o turismo na regiã,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantação de hotéis específicos. Deve-se acrescentar que é em torno de segmentos de mercado que a hotelaria vem se estrufurando nas últimas décadas. Os hotéis que trabalham com um público diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vêm cedendo espaço àqueles destinados a segmentos específicos. O setor hoteleiro comportâ uma boa dose de riscos e ganhos substanciais em determinadas circunstâncias. Os riscos do setor estão, em boa parte, vincu- lados ao conhecimento insufìciente do mercado, principalmente da demanda, à Iocalizaçáo mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administração (em que se inclui o padráo de serviços prestados) pouco eficiente. No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro é uma cultura hotelei- ra incipiente e um mercado até pouco tempo restrito e pouco competitivo, em que a oferta é imposta a usuários com poucas alternativas, sem experiência e informações suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade do serviço. Abatxa cultura do setor tem levado a experiências infelizes, como a implantaçáo de hotéis que vieram a se tornar problemas praticamente insolú- veis quanto à viabilidade do mercado. A decisão de implantar hotéis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem que haja uma política hoteleira coerente e sistemática. Esse tipo de decisão brota de conjunturas aleatóúas: do interesse de um empresário que não é do setor de diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demanda flagrantemente mal atendida em um local específico; do interesse de utllizar um terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizaçáo de recursos dispo- níveis para o setor, etc. De modo geral, os hotéis são implantados sem estudos suficientes. Se, por um Iado, a falta de experiência empresarial é ainda considerável, por outro, o quadro profissional habilitado a esfudar, orieÍttar, projetar e adminis- trar um hotel é limitado. São poucos os profissionais em condiçáo de respon- der bem às solicitações do setor hoteleiro. Isso é reflexo, inclusive, do pequeno número de escolas de hotelaria de nível superior existentes no país. As que existem são bem recentes. Até pouquíssimo tempo, a ínica altetnativa qrüe 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 26/161 DEFTNTçÃO DO PRODUTO 31 restava a um interessado em formação superior no setor hoteleiro era fazer o curso ou uma pós-graduaçáo no exterior. Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleiras internacionais. O mercado brasileiro é suficientemente grande e tem possibi- lidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionais se interessem por ele. Se bem que a aínçã.o dessas redes, até o presente, é bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplos de atuaçáo, elas não vêm investindo sistematicamente no mercado brasileiro, preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controle da operaçáo de hotéis que se incorporem à sua bandeira. Elas não têm inves- tido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantém os Íecursos financeiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil. O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabeleci- mentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por 1 mil habitantes. Guardando as devidas proporções, se compaÍarmos o índice brasileiro com o da França (7 apartamento/10O habitantes) e o dos Estados Unidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hote- leiro pode crescer. Em sua maiona (83 por cento), os hotéis brasileiros são administrados por ,:mpresas familiares; o restante (I7 por cento) está ligado a cadeias hoteleiras. ELEMENTOS CRíTTCOS NA DEC|SÃO DE TMPLANTAçÃO DE UM HOTEL As decisões básicas a serem tomadas na implantaçã.o de um hotel pas- sam necessariamente pelas questões: . PAra. quem o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo dehotel que se pretende implantar? . Ond,e localizá.-lo? ' A primeira questão pode jâ estar respondida se a empresa (a cadeia hoteleira ou o empÍesário) interessada na implantação tiver se especializado em um produto ou se, por condições predeterminadas, inclusive após estudos de mercado, estiver interessada em investir em um produto específico. Nesse caso, a questão bâsica passa a ser onde implantar esse determinado produto. De qualquer forma, a resposta adequada para essas questões requer um conbecimento mínimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, característi- cas e tendências) quanto da oferta (que hotéis existem e como atendem aque- 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 27/161 32 HOTEL:PLANEJAMENTO E PROJETO la demanda). Quanto mais amplo o território que se pretende av^IiaÍ, mais genéficas serão as informações necessárias sobre o mercado. Quanto mais precisa alocahzação, mais aprofundadas e específicas deverão ser as informa- ções sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro como um todo significa trabalhar com variáveis mais amplas e genéricas, enquanto conhecer o merca- do de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de forma detalhada, com varíáveis mais específicas. A decisão de localizaçáo de um empreendimento hoteleiro pode se orientar sobre âreas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se o mercado em nível mais genérico, em um território mais amplo - um estado ou Llma regiáo maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercado de forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou área) selecionadas na escala anterior. o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo do hotel a ser implantado - é uma questão que se coloca quando se pretende investir em determinada regiáo ou cidade e ainda não se tem uma idéia pre- cisa do tipo de hotel mais adequado às condições do mercado local' A nomenclatura de classificaçáo dos hotéis varia segundo a entidade consultada, ou segundo a própria tendência do mercado. No capítulo "Tipos de hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, coín característi- cas específicas de classificação pof tipo de hotéis, dirigidos a segmentos espe- cíficos da demanda. Essa classificação engloba, basicamente, hotéis centrais (d,owntown botels), hotéis não-centrais, hotéis econômicos, hotéis de aeropor- tos e resorrs (hotéis de lazer). A decisão sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliaçáo do mercado local, em termos de oferta e de demanda' A aualiaçã,o d.a oferta da área estudada é um processo mais râpido e mais econômico, que abrange um levantamento dos hotéis existentes na ârea ou cida- de selecionadas. A avaliaçáoda demanda é um estudo mais complexo, no qual se pfocura trabalhar por amostf agem e/ou através de informações indiretas. o tamanbo do botel está intimamente ligado ao tipo ou categoria. Em alguns casos, esse tamanh o iâ está limitado pela legislação pública, restando a questão de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. É o caso de hotéis na ârea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotéis ecológicos, que têm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis)' 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 28/161 33 DEFtNTçÃO DO PRODUTO Geralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizado pelavariâvel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' está vinculado à sua rentabilidade e aos custos de implantaçáo e operação, que Se exprime pelo número de apafiamentos. Assim, é possível estimar o custo médio do hotel tendo por base o custo que cada padráo de apartamento terá no total das áreas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padrão su- perior demanda de 65 a 85 metros quadrados da ârea construída de um hotel, o que representa, nesse padráo,um custo médio de 150 mil a 200 mil dólares. A composição de custos será retomada com mais profundidade no capítulo "Parâmetros de custos". VIABI LIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DO EMPREENDI MENTO Para um empreendimento ser considerado viâvel economicamente, ele deve proporcionar uma remuneraçáo do capital investido igual ou acima da remuneração oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente, no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantaçào exige, um empreendimento hoteleiro pode ser bastante viável, mesmo levando em con- ta os riscos que o setor comPorta. A avaliaçáo da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa por uma série de decisões tomadas progressivamente. Inicialmente, é preciso de- cidir sobre a grandeza do ínvestimento que se pÍetende realizat e as fontes de onde virá esse investimento. Em seguida, é preciso decidir o tipo de hotel que se pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde será implan- tado. pode haver uma inversão na ordem do processo decisório, mas haverâ sempre o momento em que será necessário conhecer a viabilidade econômi- co-financeira do empreendimento em questão.O estudo de viabilidade é um instrumento fundamental para orientar a decisão final sobre o investimento, inclusive para aperfeiçoar o seu perfil. O estudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podem ser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo é comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas, calcular outras variâveis que compõem o perfil do empreendimento. O estudo de viabilidade econômico-financeira, do ponto de vista algé- brico, é um conjunto de equações que relacionam variâveis independentes (aquelas que são prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula- ' Nomenclaturu uttlizada peia Embratur 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 29/161 34 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO das a pafiir das vaúâveis independentes). lJma vez fixados os valores de determinadas variâveis, chega-se aos valores das demais variáveis. Sáo variâveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixa- das ou calculadas anteriormente, por exemplo: ' Custo de implantaçáo: abrange todos os investimentos envolvidos com imóvei.s e móveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura, obras civis e instalações, equipamentos, etc.)., . Diârias. ' Despesas operacionais: abrangem salârios e encargos (derivados do perfil e montante do quadro de funcionários do hotel), custos das vendas, despesas com marketing, com manutenção e energia, custos administrativos e de gerenciamento (quando a operaçáo do hotel éexercida por uma cadera específica), aluguel do terreno (ou do valor global do terreno), etc. . Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS) e municipais (ISS e IPTU). . Seguro predial. . Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condições de pagamento. O estudo de viabilidade econômico-financeira tabalha algebricamente o conjunto dessas variáveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensal- mente, para um período de dez a vinte anos. Se a precisão do trabalho o exigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente. O fluxo de caixa permite chegar a um balanço econômico-financeiro global para o empreendimento e verificar se a remuneraçáo do capital inves- tido é suficiente para justificâ-lo. Ele também permite obter respostas para questões importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativoa positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser auto- suficiente financeiramente. Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendi- mento exigir. Como as variâveis independentes podem assumir mais de um valor (por exemplo, as diârias médias do hotel poderão vaúar de 50 a 70 dólares), a maÍgem de risco do empreendimento pode ser verificada caso os valores das vaúâveis (diárias médias, no caso) oscilem no período abrangido pelo fluxo de caixa. 'z Para mars detalhes, ver capítulo "Parâmetros de custos" 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 30/161 DEFTNTçÃO DO PRODUTO 35 Pode-se também fixar os valores de variáveis dependentes (receitas, TIR - tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos cálculos, verificar que resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanÌâvel independente. Por exemplo, para obter uma remuneraçáo adequada do capi- tal investido, que preço deveria ter a diâria do hotel? Esse tipo de questão érespondido pela utilizaçáo do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele é, portan- to,um caminho de duas mãos. O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variãveis inde- pendentes e, inclusive, avaliar as decisões tomadas anteriormente. Por exem- plo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um número de apartamentos superi oÍ ao previsto inicialmente. De qualquer forma, é preciso lembrar que a estraté.gia assumida para o empreendimento está embutida no estudo de viabilidade e em um de seus componentes, o fluxo de caixa. Essa estratégia implica a montagem de alteç nativas, inclusive sobre os preços de mercado. Por exemplo, caso a competi- ção se acirre, obrigando avma diminuição dos preços praticados, é necessário saber que margem de variaçáo de preços o empreendimento pode suportar sem entrar em déficits e por quanto tempo é possível suportar essa situação. A avaliaçáo dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar ga- Íante uma importante margem de manobÍa em face da concorrência. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 31/161 l ..,.: , ..i;.,," ;rl' r;..]i;,r,.-,,r.,.. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 32/161 .or ,r'r'.r. 11,11'1, ,;;'1,;r,,1 ,:' ,at ., :i'll::-'ì::: . :i 'a.a::rrl: l:i r:l.lllll: ,l::. 't:' , .:rl :arr_aa:a::i,,,:. .:r.. r...t.,.: ::l :.,,, ., ,11,:, 1 ,ì''r: "" -]'" '1... .;rr:., iii : :l'r':l- .,: .i . 1.111t1,1r:1 ll. ::,:r..t.: :1 :.,-. ' ::i: ,,,, ,:i, ::,,-....,'ril' . .:. .-- ,.. ii:ir:ii:ii 111 ,,:| .-,t-,ì:::i::iri::;i,:l :aa:-::r:t: r FI "'ï:;:" l- l 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 33/161 38 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO INTRODUçÃO Nunca é demais erÉatiZat a importância dalocalízaçáo de um empreen- dimento hoteleiro. Uma localizaçáomal resolvida pode resultar na inviabiltzaçáo do empreendimento. O estudo de localização de um empfeendimento hoteleiro pode envol- ver diferentes escalas no tefritóÍio.Para cada escala se chegatâ auma fesposta com precisão diferente, e, para cada uma delas, será diferente o método atra- vés do qual se fatâ a escolha do local' Em determinados CaSoS, o estudo delocalização envolve uma macfoescala, quando o que se pretende é saber qual seria a melhor região pafa o empfeen- dimento ou, no caso de implantação de uma rede hoteleira, que cidades de determinada regráo são mais adequadas para receber os hotéis. Em outros casos, já se tem uma decisão sobre aregtáo ou a cidade onde se pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo seguinte setia a escolha do terreno específico, na tegláo ou na cidade' Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno que se pretend e utllizar pata implantar um empreendimento hoteleiro' A questão q.,è ,. coloca nesses casos é se aquele é um local adequado e conveniente para um empreendimento hoteleiro ou para um determinado tipo de hotel' o i.rr..ro tantã pode estaf em uma ârea não-urbana (em uma praia isolada, em uma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade (no centro urbano, iunto artma avenidamovimentada, junto ao acesso à rodovia regional, etc')' Nesse CaSo' o estudo de suporte à decisão deverâ envolver o mercado específico da cidade e a condição de outfas âreas altetnat\as mais bem situadas ou em condições similares à âtea em questão. ESTUDO DE LOCALTZAçÃO EM ESCALA REGIONAL No caso em que se avalia a localização em escala regional, deve-se pafiir de uma tipologia já determinada pan o empfeendimento hoteleiro, de uma avaliação suficiãnte da demanda potencial para o empreendimento e de uma estratégia de captaçáo dessa demanda. o passo seguinte em relação à localrzaçã"o do empreendimento setâ realizaf ]uma pesquisa que aponte para o local mais favorâvel paÍa a sua implantaçáo' se o empreendimento não tem apoio urbano - por exemplo, vm resort vinculado a vantageÍrs paisagísticas e de meio ambiente, longe de qualquer cidade que pudes ie garantir-lhe apoio em serviços e infra-estrutura -' a con- dição bâsicapafa Seu funcionamento é ser acessível aos usuários' Se os usuá- rios vêm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante é o aéreo, e a viabilidade do empreendimento dependerá da existência de um aefoporto 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 34/161 LOCALTZAçÃO em condições de receber as aeronaves que partem do local de origem dos hóspedes. A acessibilidade deve estar garanttda também por rodovias em bom estado, transrtâveis o ano todo e, de preferência, pavimentadas. A acessi- bilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnâxi- mo que o hóspede se dispõe a suportar, e esse tempo dependerá dos atrativos do empreendimento em comparaçáo a empreendimentos similares, Os de- mais fatores de viabilidade estão em um segundo nível de importância, mas também são fundamentais: os custos de implantaçáo e operação, gue incor- poram os custos de alojamento para os funcionários e as condições para sua contataçáo em local retirado, a logística global de funcionamento do estabe- lecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc. No sul do estado de São Paulo, por exemplo, existe uma rcgiáo com um complexo de cavernas extremamente atraentes, próximo à serra do Mar, na maior extensão de mata Atlântica do estado. O acesso ao local, apesar de sua proximidade à região metropolitana de São Paulo - que representa uma de- manda turística potencial inegável -, aÌnda é precâria. A duplicaçao da Rodo- via Régis Bittencourt (BR 116) sem dúvida facilitarâ o acesso àregiáo, o que irâ alterar positivamente as condições de viabilidade de empreendimentos turísticos voltados païa ^qrtele potencial ambiental. No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliaçáo da rede urbana deve incorporar um quadro de referência em que as cidades são comparadas em ordem hierárquica, segundo sua importância. As vaúâveis a serem incluídas no quadro são montante e dinâmica de crescimento da popula- çáo urbana, dinàmica da economia, qualidade de vida, recursos em educação e saúde, facilidades de acesso e comunicação. Em muitos casos, a disponibilidade de dados irâ orientar a montagem do quadro de referência. Esses estudos traba- lham com dados secundários, e somente nas decisões finais é que interessa rcalizar uma pesquisa direta para obtenção de dados. Assim, o quadro de refe- rência terá. as variáveis disponíveis, e sua precisão, controlada, dependerâ da qualidade e da importància dessas variáveis. Essa precisão deve ser controlada, pois a pafiiï dela é que se darâ a decisão dalocalização do empreendimento. ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinada cidade, vai depender de fatores que variam ou têm pesos diferentes em rela- ção ao tipo específico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhor locahzaçáo vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tipos de hotel vão pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizaçáo: 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 35/161 HOTEL: PLANEJAMËNTO E PROJEÏO HOTEL CENTRAL . Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais próximo possíüel. . RestriçÒes quanto ao uso e à ocupação do solo. . Compatibilidade entfe o preço do terreno, o poÍte e o padrão do empreendi- mento. O custo do terreno não pode ultrapassar o valor determinado pelosestudos de viabilidade econômico-financeira. . Facilidade de acesso ao aeroporto e às principais vias da cidade. . Existência de redes de infra-estrutura confiáveis (âgta, esgoto, energia elétrica, telefones). . Localização em via sem congestionamento de trânsito. . Localizaçào de fácil ..lentificação na cidade. HOTEL ECONOMICO. Localizaçáo na principal via de ligação entre a rodoviaregional de acesso à cidade e o centro urbano. . Localizaçáo de fácil visualizaçáo e identificação em relaçáo à cidade e à rodovia. . Terreno de custo baixo e com dimensões adequadas para petmiúr pátio de estacio= namento e uma consffuÉo horizontal ou, no máXimo, de três pavimentos. . Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, âgta, esgoto, energia elétrica, comunicações). HOTEL DE CONVENçÕEs . Localização em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negócios e de serviços. . Existência de redes confiáveis de infra-estrutura urbana' . Localizaçã"o de fácil identificaçáo na cidade. . Dimensões de terreno que permita implantar âreas de estacionamento de veículos. RESORT OU HOTEL DE LAZER . Localização em região com meio ambiente de grande apelo turístico e paisagístico. . Terreno de grandes dimensões (inclusive com trechos de floresta, quando possível), que permitaaimplantação de campo de golfe, hípica, paÍqÌle aquático, quadras de esportes, marina, etc. Local de fácil acesso a aeroporto. Local de fácil identificaçáo em relação à estrada ou à rodovia. HOTEL DE SELVA Localizaçâo em meio a floresta ou pafque ecológico, com grande apelo turís- tico e paisagístico. Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia. I ! 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 36/161 LOCALTZAçÃO . Terreno com grandes dimensões, que permita âreas de esportes ao ar livre, ancoradouros de barcos, parque aquático, etc. Localizaçáo em terreno não-inundável e relativamente protegido contra insetos. HOTEL-CA55INO . Local de fâci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho. ' Existência de redes confiáveis de infra-estrutuÍa urbana. . Localização em via sem congestionamento de trânsito. . Dimensões de terreno que permitam implantar âreas de estacionamento, lazer e tecteaçáo. ' Localização em âreas com recursos paisagísticos. ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECíFICO Paru saber se determinado terreno é adequado à implantação de deter- minado hotel, é preciso verificar se ele se enquadra nos critérios de macrolocalizaçáo necessários ao tipo de hotel prefixado. Isto é, se a posição relativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizaçáo requeridas, inclusive no que diz respeito às redes de infra-estrutura urbana. Inicialmente, deve-se verificar a Iegislaçã.o municipal de zoneamento e uso do solo incidente sobre a ârea; é preciso saber se ela permite o uso hoteleiro e quais são os índices de ocupaçáo e utrlizaçào admitidos. Isso determina se o hotel tem um uso compatíveI com a legislação e qual ârea poderâ ser construída. É necessário verificar também se o valor imobiliário do terreno se en- quadra no estudo de viabilidade econômico-financeira do hotel. Pode ser que o valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significaria um uso inadequado do capital fixo. Além disso, é preciso avaliar a trbanização do entorno do terreno, os usos e as atividades próximas ou contíguas ao entorno. Pode ser que sejam inadequados à imagem do hotel. Um padrão de urbanizaçáo deteriorado ou um processo de decadênciã nas proximidades do terreno não são compatí- veis com o uso hoteleiro- Finalmente, é necessário avaliar as condições físicas do terreno: , Declividade: quanto maior, maiores custos com movimento de teïra e com obras de contenção. . !:1t:::*1" 9" subsolo: terrenos com baixa resistência exigem funda- çoes mals onefosas. :Hïï'i"""*;"*ï::*ï":r#,'eïli:":,"fi"',"j:tri:ï1::ï',r." projeto. 41 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 37/161 r r- 4 ,., 'Êt' : ,lfr ,,;i., t"riií1r ,..,.....,. :t . 'ii' :i, ,.:aì ,,. ,{...' :... .\ J .1 i': 'i lt ri ,l:.: ;n.:ia :, r:. :tì. ,t;'*..: ãi .s.:.:l. i: â. , . r-l:' t .:: i,,. i '.titll ,1*Ìr, . , :.:. ..,.::' ;..i:r'iii-::::. . -. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 38/161 li:1.{11111rr11 a, '_aa: ::a l Lït t. . ' r. jrl i,. t ,i, 3 '.i i:. ':i::i,iit! ' :'i.,'a'a: . :,r,,.;: .1,:. ,*::].Ì !ç..t- ,i:ç :. ,.. ::,- . 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 39/161 44 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO TNTRODUçAO o mercado, em fesposta à diversidade das demandas, assim como à Competição com outfos estabelecimentos concofrentes na captaçáo dos hós- pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caracteúsli- cas própfias em função da sua localizaçáo e do segmento do mercado ao qual estão voltados. O extraordinârio desenvolvimento do turismo e sua diversificaçáo (lazer. negócios, Congressos, etc.), ocorridos nas últimas décadas paralelamente eo encuftamento das distâncias e ao barateamento das viagens proporcionados pela evolução dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vão sendo criados ou aos preexistentes. Com isso, novas Cadeias hoteleiras têm surgido, e cadeias mais antigas passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos, manter sua particiPaçáo no mercado. Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotéis no Brasil' oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender diferentes tipos de clientes pof meio da ofetta de instalações e serviços diferenciados com pfeços variados. Entre os Holiday Inn Express, de preço mais baixo' e os Holiday Inn crown e Plaza, de preço mais alto, há os Holiday Inn Garden court, de padráo médio e pfeços moderados, os Holiday Inn Hotel, também de padráo médio e com uma gama mais completa de serwiços, e os Holidar- Inn Sunspree Resort. A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padrões Sleep Inn. ne faixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas inter- mediârias, e os Clariofr, na categoúa luxo. Outras cadeias americanas e eurcF péias operam também hotéis devâtias categorias' A Accor, uma cadeia frances; que també m a't)a no Brasil, opefa desde os hotéis de padrão econômico Ihris até osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando pelo padtáo NÍercure' de nível intermediário. Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constânïe de novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'- podem ser mencionados os hotéis-residências (apart-hotéis,flats) e' mais re- centemente, os hotéis dentro de hotéis, em que um mesmo hotel destina pefiÉ de suas instalações para nichos especiais do mercado de hóspedes' com ofer- ta de instalações e serviços diferenciados em rclaçáo ao hotel como um tcdc' ,1 iï :i t1 rl 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 40/161 TIPOS DE HOTEL CLASSIFICACÃO DOS HOTÉIs Os hotéis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, os tipos de hotéis podem ser definidos: . Conforme o padráo e as características das suas instalações, ou seja, o grau de conforto, a qualidade dos serviços e os preços. A Embrafur e a ABIH (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis) classificam os hotéis dessa maneira. Esse tipo de classificação pretende informar ao público os níveis de conforto, os preços e os serviços oferecidos; orientar investidores e empresários; constituir instrumento de política de incentivo às atividades turísticas, etc, . Conforme sua localizaçáo: hotéis de cidade, de praia, de montanha,de aeroporto, etc. . Conforme sua destinação: hotéis de turismo, negócios;,lazer, cassino, convenções, econômicos, etc.) No Quadro 2, sáo apresentados os meios de hospedagem segundo o mais recente sistema de classificaçáo da Embratur, instituído pela Deliberaçáo Normariva 367, de 23/11/96. QUADRO 2 OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERíSflCAS QUE OS DISTINGUEM Tipo Localização Natureza da Clientelalnfra-estrutura Preferencia lmente urbana. Hotel histórico - HH Em prédios, locais ed Hospedagem e, dependendo da vaflos ta!, categoria, alguma (partido nrco vert ora infra-estruturapara uns, ora outros. lazer e negocros Mista, com executi- e Ìunsï45. com predominância de uns e Predominantemen- Turistasemvìagens io nerfirìn do rp - ,-creaçao e arquitetônìco lazer. horizontal. Restrita à nospeoagem oucidades *-.---.""-pelo -***^ïBmëiïi'õ"r.'o srgn tElfÍttd d hospedagem Areas, instalações, rpamenïos e ser- urbano e rural). Hotel de lazer - HL Areas rurais Normalmen local turísti fora partido urbano. arquitetônico horizontaì. Pousada - P ais turísticos normalmente forado centro urbano. Fonte: em Mista, e turr ur / Inmetro: Regulamento e matriz de classificação dos meios de hospedagem 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 41/161 it ïi íì ït ii ll ïl ti 46 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo Ainda segundo o sistema de classificaçáo da Eml:ltatuf, os meios de hospedagem e turismo são classificados em categorias representadas de vma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL; sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL, HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P. A ABIH estabeleceu outra classificação (uma autoclassificaçáo, iâ qloe feita pelos próprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo a qual os hotéis são divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5 estrelas); superior (4 estrelas); turística (3 estrelas); econômica (2 estrelas) e simples (1 estrela). Adotando-se outÍos critérios, pode-se chegar a novas classificações. Con- vém lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais deuma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetísticas comuns a mais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazer pode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo e também como hotel de convenções. Não pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmo porque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtipos vêm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta. por outro lado, os principais tipos de hotel reúnem características comuns a vârios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade de sempre atentat para as especificidades de cada hotel, vârias das análises feitas acerca dos tipos principais são perfeitamente aplicáveis aos que deles derivam. Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotéis centrais (d.owntoun botels); hotéis náo-centÍais; hotéis de aeroporto; hotéis de lazer; hotéis econômicos; outros tipos de hotel. A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos as- pectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, erÌtre os quais alocalização, o tamanho e a diversidade das instalações, as catactetístt' cas do lobby, dos apartamentos e das âreas de estacionamento. HOTÉ15 CENTRAIS São hotéis urbanos, localtzados em áreas centÍais das cidades, próximo a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran- des metrópoles, o conceito de âtea central deve ser ampliado pan abtanger os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas re- giões particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou Recife, por exemplo. 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 42/161 TIPOS DE HOTEL 47 Localização Os hotéis localizados em áreas centrais têm na proximidade das princi- pais atividades de comércio, serviços e lazer um importante fator de atraçáo de hóspedes. E é por essa ruzáo que, na maioda das cidades, as âreas centrais reúnem a maior quantidade de hotéis. Se por um lado a localização central é um fator altamente positivo para o sucesso de determinado hotel a ser construído, a acirrada competição entre os hotéis de uma mesma ârea impõe a necessidade de outros cuidados de planejamento. A microlocalização, por exemplo, é um fator da maior importância. Si- tuar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comércio diversificado e de qualidade, e não em uma zoÍra em processo de decadência faz grande dife- rença. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a dispo- nibilidade de bom transporte público, a qualidade do ambiente urbano da vizinhança, a segurança, etc. são fatores de diferenciação que podem trazer vantagens a um hotel em relação a seus competidores mais diretos. Assim, no planejamento de um novo hotel central, sua localização deve ser cuidadosa- mente estudada. A situação atual e as tendências de desenvolvimento da cida- de - que poderão influir positiva ou negativamente sobre o futuro empreendimento -, devem ser levadas em consideraçáo.Em cidades como São Paulo, com elevadas taxas de crescimento demográfico e urbano há um constante deslocamento de atividades pata fio- vas frontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadência num processo muitas vezes extremamente rápido, vêm seus imóveis desvaloriza- dos e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, que sofrem grandes prejuízos. É importante considerar que nem todos os hotéis centrais se destinam a um mesmo tipo de hóspede. Há variações quanto aos níveis de renda (econseqüentemente quanto às tarifas que podem ser cobradas) e a outros fatores, o que determina critérios diferenciados pafa sua localizaçáo. São co- muns hotéis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hós- pedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos do mercado financeiro, pata os quais é importante a proximidade de centros de comércio atacadista no primeiro caso, e da ârea bancária ou da bolsa de valores, no segundo. Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexis- tência de praias com áreas de acentuado desenvolvimento urbano viabiliza i n"téis destinados tanto a executivos quanto a turistas.I I II I 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 43/161 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO 48 UmaspectoimpoftanteaobseÍvaffiaescolhadoterreno,a|émdefor- ma,dimensões,topo'IÍafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,são as flras de acesso de hóspedes e visitantes, de prestadofes de serviÇo e forne- Cedofes.Amãodedireçãodasruaspodecriardificuldadesptàfàoadequado posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressara- zâo,etambémpofqueasmãosdedireçãoestãosujeitasamldanças,édese- jâvel,semprequepossível,escolherumterrenonoqualaadequadasolução paf^oSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaçãodeveículosindependadosentidodo tráfego. Ì1 ii il it 1ï 1t il i1 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 44/161 ììl \ rt Ì .t 5I ìl t ì 1l Ì :j ïì ì.r ì ìt \: ì '{ 1*:.3 ,,.g ,t,'ì ll'.! iï ï ìl :1 ,''t : :.,a: -t,l:: :::i:': ..4:t: ã t Ísrã s6eã{ê s- fl* .i$tt g :g g'g- ,#ilr: g n w 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 45/161 ,ï,,t&' 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 46/161 TIPOS DE HOTEL 51 Tamanho e diversidade das instalações Os hotéis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou pou- cos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalações (res- taurantes, bares, lojas, salas de reunião, etc.), sem que isso determine maior ou menor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, em São Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essa afirmaçáo. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apaÍtamentos, vários restaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos deporte considerável, e beneficia-se de sua excepcionallocalização junto à avenida Paulista para movi- mentaÍ todas as suas instalações. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e um restaurante, usa como atraçáo para seus hóspedes toda a infra-estrutura da rcgláo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos são destinados àclientela de alto poder aquisitivo. Ambos são hotéis bem-sucedidos. Um dos fatores de distinção entÍe os dois hotéis, determinante pata as respectivas características enquanto empreendimentos hoteleiros, é a dimen- são dos terrenos em que forarn construídos; 8.300 metros quadrados, no caso do MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel. Com efeito, o porte e a diversidade das instalações dos hotéis localiza- dos nas âreas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinada condição de mercado, das dimensões dos terrenos disponíveis - e, natural-mente, do que as diferentes legislações permitam construir neles - e dos respectivos preços, cuja participaçáo expressiva na composiçáo geral de custos do empreendimento leva necessariamente à utllizaçáo máxima das possibili- dades de construção em determinada ãrea. Terrenos pequenos comportam hotéis pequenos. Em terrenos grandes só são viáveis hotéis de porte corres- pondente. Haveúa um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em número de apar- tamentos) para as âreas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma, em condições ideais de mercado e sem constrangimentos orçamentârios tanto para a aquisição do terreno como para a construção, montagens e equipa- mentos, que tamanho e que características deveriam idealmente ter os hotéis centfais? Não há uma resposta satisfatória para essa questão. Nos Estados Unidos, são muito comuns hotéis centrais com número elevado de quartos, geralmen- te acìma de quinhentos, e, muito freqüentemente, acima de mil. Na Europa, predominam hotéis menores) que possuem duzentos e trezentos quaÍtos. Essa diferença se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade do mercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histórica e/ouurba- 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 47/161 52 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO nística que impõem a utilização de edificações euÍopéias antigas ou severas restrições construtiva s paÍa edificações novas, ou ainda pela escassez de grafi- des terrenos disponíveis. As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ou inspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possível, a implantarhotéis de grande porte, e só nào ofazem quando, ainda que em condições não ideais, lhes convém implantar em determinado lugar uma nova unidade sob sr-la bandeira. É o caso de muitos hotéis implantados na Europa e da maioria dos hotéis implantados em países não pertencentes ao primeiro mun- do. Mesmo na Europa há alguns gfandes hotéis que se aproximam cJos mil apartameÍrtos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e o Lafayette de Paris, com mil apartamentos. h ft* il I ! i.}l il ffi 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 48/161 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 49/161 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 50/161 TIPOS DE HOTEL 55 Aparentemente, a tendência é que os novos hotéis sejam tão grandes quanto possível, respeitadas as limitações impostas pelo mercado e por outras razões locais. Os hotéis com grande número de apartamentos, muitos restau- rantes e bares, salas de reunião, âteas de recreaçã,o e Iazer, etc. teriam a preferência de muitos hóspedes pela variedade das facilidades e conveniên-cias de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhos de escala na oferta dos serviços. Essa preferência, no entanto, não pode ser generalizada. para uma par- cela considerável de hóspedes, os hotéis menores (entre cinqüenta e duzen- tos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem mais atenção e um padrão de serviços mais eficiente e menos impessoal. Alguns especialistas questionam até mesmo a economia de escala supostamente ob- tida na operação de grandes hotéis com menos de quinhentos apartamentos,pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vários ní- veis de supervisão e elevado grau de hierarquizaçáo) e, portanto , mais cara. Segundo esses especialistas, hotéis menores, que possam ser operados com menor número de funcionários por apartamento, e com estrutura adminis- trativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condições de competitividade no mercado.Hã quem considere um hotel verdadeiramente luxuoso incompatível com um grande número d,e apaftamentos. Concluindo, não há um tamanho ideal a ser recomendado para hotéis centrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimensões e demais características de um hotel central são aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursos financeiros disponíveis para custear o empreendimento. Em outras palavras, dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalações hoteleiras da cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/ou pretendem ser investidos, dos terrenos disponíveis (em termos de dimensões e custos) e da legislação de uso do solo vigente. É importante considerar também fatores relacionados com a experiência e asensibilidade dos futuros operadores no que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender. Características do lobby O lobby, ou saguão, é a ârea que mais contribui para a imagem positiva ou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby o primeiro e o último contato do hóspede com o hotel. Além dessa importância mercadológica, ele tem também importância estratégicano funcionamento do hotel, umavez que é nele que se situa a recepção e é principalmente através dele que se tem acesso às demais âreas públicas do hotel (lojas, bares, restau_ rantes, locais de reunião, etc.). Ê{ 5/13/2018 Hotel - planejamento e Projeto - slidepdf.com http://slidepdf.com/reader/full/hotel-planejamento-e-projeto 51/161 56 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO A importância do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais, do mobiliário e da decoração que os hotéis de todos os níveis utilizam, sem- pre superior à dos demais ambientes, incluindo os apartamentos. Nas cidades, os hotéis centrais costumam abrigar importantes eventos de caráter social, cultural e artístico, e os lobbies são comumente a ante-sala dos ambientes onde esses eventos ocorÍem, quando não o espaço principal. Objetivando evitar conflitos entre os hóspedes e o grande número de pessoas que geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre que possível, faixas de circulação privilegiadas para hóspedes ou acessos inde- pendentes para restaurantes, bares e salas de reunião. Nos hotéis Maksoud Plaza e Renaissance, em São Paulo, por exemplo, favorecidos por contar com frente para três ruas e com desníveis naturais, foi possível Iocalizar entadas em ruas e pavimentos diferentes. Avalonzação dos lobbies ganhou uma importante contribuiçáo atra- vés dos átrios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano John Portman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magníficos hotéis de Atlanta, San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses átrios são verdadei- ras praças' com fontes e vegetação de porte variado, que se estendem até os últimos pavimentos, formando um imenso espaço interno cheio de luz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panoÍâmicos. Características dos apartamentos Pode-se afirmar que existe atualmente um padrão básico de quarto adota- do nos aparÍamentos (constituídos por vestíbulo, banheiro e quartos) de hotéis em todo o mundo, cujas dimensões, com pequenas variações da ordem de 10 por cento, são 3,80 metros
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