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Análise Prévia de Viabilidade

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UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA 
ESCOLA POLITÉCNICA 
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade 
Econômico-Financeira de Empreendimentos 
Imobiliários em Salvador - Ba 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
José Anísio Leal Costa Neto 
José Viana Brim Júnior 
Paulo Henrique Melo de Amorim 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Salvador, 
Dezembro 2003 
 
 
2
 
 
 
UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA 
ESCOLA POLITÉCNICA 
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS 
 
 
 
 
 
 
 
Estudo de um modelo para Análise Prévia de 
Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos 
Imobiliários em Salvador - Ba 
 
 
 
José Anísio Leal Costa Neto 
José Viana Brim Júnior 
Paulo Henrique Melo de Amorim 
 
 
 
 
 
Monografia apresentada ao Curso de 
Especialização em Gerenciamento de 
Obras da UFBA, como requisito parcial 
para a obtenção do título de Especialista 
em Gerenciamento de Obras. 
 
 
 
 
 
Orientador: Emerson de Andrade Marques Ferreira 
 
 
 
Salvador, 
Dezembro 2003 
 
 
3
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 
 
Em primeiro lugar, gostaríamos de agradecer ao nosso orientador, prof. Dr. Emerson de 
Andrade Marques Ferreira pela dedicação e aprofundamento nas reflexões que nortearam o 
presente trabalho. 
 
Aos professores que ministraram o Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras, 
contribuindo assim para o enriquecimento de nossas práticas nessa seara incessante em busca 
do saber e da qualificação profissional. 
 
Aos nossos familiares pelo carinho e incentivo para a concretização de nossos objetivos. 
 
Aos companheiros e amigos pela força e encorajamento para vencermos os obstáculos em 
torno de nosso crescimento pessoal e profissional. 
 
Nosso agradecimento especial a todos aqueles que direta ou indiretamente colaboraram para a 
finalização deste estudo, auxiliando-nos com suas sugestões e conhecimentos técnico-
científicos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4
SUMÁRIO 
 
 
 
RESUMO 
 
1. INTRODUÇÃO. ......................................................................................... 8 
 
2. REFERENCIAL TEÓRICO..................................................................... 10 
 
2.1 VIABILIDADE ECONÔMICA. ................................................................. 10 
2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA. ................................................................. 10 
2.3 PRINCÍPIOS DE ANÁLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA 
 ANÁLISE. ........................................................................................................ 11 
2.3.1 Fluxo de caixa ........................................................................................... 12 
2.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa .......................................................... 13 
2.3.3 Critérios de fluxo de caixa descontado ..................................................... 15 
Critério do valor presente líquido (VPL) ......................................... 15 
Critério do índice de lucratividade (IL) ........................................... 15 
Critério da taxa interna de retorno (TIR) ......................................... 15 
2.3.4 Outros critérios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado 16 
Critério do período de retorno do investimento (pay back) ............. 16 
2.3.5 Aplicação da teoria da engenharia econômica aos estudos de viabilidade 
de empreendimentos imobiliários. ..................................................................... 16 
2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISÕES DE INVESTIMENTOS. ......... 16 
2.4.1 Incerteza quanto à previsão das receitas ................................................... 17 
2.4.2 Incerteza quanto à previsão dos custos .................................................... . 17 
2.4.3 Incerteza quanto ao nível de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do 
projeto ....................................................................................................... 18 
2.4.4 Risco de um projeto de investimento ........................................................ 18 
2.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco .............................. 18 
2.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza ............................................. 19 
 
 
 
 
 
 
 
5
2.5 FERRAMENTAS PARA TOMADA DE DECISÃO ................................ 20 
2.5.1 Árvore de decisão ..................................................................................... 20 
2.5.2 Matriz (Tabela) de decisão ....................................................................... 22 
 
3. SISTEMÁTICA DA ANÁLISE ............................................................... 23 
 
4. APRESENTAÇÃO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSÃO DE RESULTADOS 
........................................................................................................................... 32 
4.1 Empreendimento – Exemplo ...................................................................... 32 
4.2 Premissas da análise .................................................................................... 33 
4.3 Desenvolvimento da análise ........................................................................ 34 
 
5. CONSIDERAÇÔES FINAIS ................................................................... 39 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................... 41 
 
ANEXOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6
 
 
 
RESUMO 
 
 
 
O mercado imobiliário é visto como uma importante estratégia para a economia do 
país, gerando emprego e renda e movimentando uma considerável monta de recursos 
financeiros por diversos setores da sociedade. Dito assim, torna-se relevante a continuidade e 
o sucesso de investimentos nesta área. No entanto, ainda é usual a análise de investimentos no 
setor imobiliário realizada de forma expedita e embasada em dados e métodos empíricos 
fundamentados na experiência do investidor. 
Este trabalho pretende apresentar uma metodologia de estudo prévio de viabilidade 
econômico-financeira de investimentos imobiliários calcada em pesquisas no mercado 
imobiliário de Salvador, em conceitos da Engenharia Econômica e da Matemática Financeira. 
Deste modo, pretende-se propiciar uma gama de possibilidades de análise ao investidor, a fim 
de instrumentá-lo de ferramentas e métodos de avaliação que o permitam uma tomada de 
decisão objetiva e, acima de tudo, mais segura – até mesmo para abortar um estudo, caso isto 
se apresente como o mais indicado. Para tanto, foram realizadas pesquisas com empresas e 
profissionais do ramo imobiliário em Salvador e apresentados conceitos econômicos e 
financeiros, além de técnicas de tomadas de decisão. Por fim, a apresentação do 
desenvolvimento de um estudo prévio de viabilidade econômico-financeira, chegando à 
montagem do fluxo de caixa para o empreendimento. 
 
 
7
 
1. INTRODUÇÃO 
 
 
 
Desde os primórdios da sua existência, no período paleolítico, o homem tem uma 
relação com a pedra, que se tornou atávica. Inicialmente, tendo descoberto como fazer fogo, 
ele habitava cavernas, nelas procurando segurança. Durante esse período, bem como no 
período seguinte, o neolítico, aprendeu a trabalhar a pedra, dela fazendo armas e ferramentas. 
Armas para caçar, para atacar seus semelhantes e se defender. 
Houve uma primeira transição quando o homem, deixando de lado as cavernas, 
passou a morar em árvores e em tendas feitas com o couro dos animais que caçava. À medida 
que caçava animais vivos e os domesticava, seus deslocamentos iam se tornando cada vez 
mais lentos. Surgiu então a necessidade de abrigo. Nesta etapa da evolução humana, estava-se 
criando a demanda para o mercado imobiliário. 
Abstraindo um pouco dos relatos históricos pode-se imaginar que, provavelmente, 
alguns de nossos antepassados, mais atentos às mudanças em voga, se dispuseram a construir

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