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Revista 
IBRADIM 
de Direito 
Imobiliário
Revista IBRADIM 
de Direito Imobiliário 
Ano 1 | Julho 2019 | No 2
ISSN 2595-8151
Conselho Editorial 
Alexandre Gomide
André Abelha
Ermiro Neto
Ivandro Ristum Trevelim
Marcelo Barbaresco
Marcus Vinícius Motter Borges
Ricardo Campelo
Revista IBRADIM de Direito Imobiliário
Ano 1 | Julho 2019 | No 2 ISSN 2595-8151
Publicação semestral do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Proibida a 
reprodução parcial ou total sem autorização prévia, ou citação expressa da fonte.
Os conceitos emitidos em trabalhos assinados são de responsabilidade de seus autores.
Revista Ibradim de Direito Imobiliário
 v. 1 (nov. 2018) – São Paulo: Ibradim, 2018.
 Semestral
 v. 2 (jul. 2019)
 
 ISSN 2595-8151
 1. Direito Imobiliário. 2. Direito Civil. 3. Periódico.
CDU 347.235(05)
Ficha catalográfica: Leandro Augusto dos Santos Lima – CRB 10/1273
Capa e diagramação: Rosane Guedes
Revisão: Roberta Maniglia de R. Matos
Coordenador de Publicação e Pesquisa do IBRADIM: Alexandre Junqueira Gomide
Editor responsável: Ana Maria Coutinho Paixão
Distribuída em todo território nacional por:
Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Av. Paulista, 726 conj 1303 – Bela Vista
01310-100 São Paulo SP
+55 11 4081.1049
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Editada por:
PAIXÃO EDITORES LTDA.
+55 51 3332.7474
paixaoeditores@paixaoeditores.com
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SUMÁRIO
5 EDITORIAL
7 LEI 13.786/2018 (LEI DOS “DISTRATOS”): ASPECTOS CONTROVERTIDOS 
 DECORRENTES DA EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL NA INCORPORAÇÃO 
 IMOBILIÁRIA
 Alexandre Junqueira Gomide
29 O CPC/2015 E O DESPEJO LIMINAR POR DENÚNCIA VAZIA NA LOCAÇÃO 
 NÃO RESIDENCIAL
 André Abelha
51 OS ACORDOS RELACIONADOS AO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA ALIENAÇÃO DE 
 IMÓVEIS DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
 Christiane Rocha Reis Xavier
85 DA NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DA FIGURA DO 
 INCORPORADOR NO ÂMBITO DO ART. 67-A DA LEI 4.591/64
 Cristiano O. S. B. Schiller
 Mariana Jau Rocha
100 AS SOCIEDADES EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO E OS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS – 
 A CONSTRUÇÃO DE UMA PRÁTICA
 Felipe de Almeida Mello
120 A TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR COMO INSTRUMENTO INDUTOR 
 DA PROTEÇÃO DE IMÓVEIS TOMBADOS
 Felipe Varela Hollanda
142 O BEM DE FAMÍLIA FRENTE ÀS GARANTIAS LOCATÍCIAS
 Fernanda Kelly Inácio Halliwell
 Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
4 SUMÁRIO No 2 | Julho 2019
165 CIÊNCIA JURÍDICA E SUA FUNÇÃO: DIREITO INTERTEMPORAL E A LEI DOS 
 “DISTRATOS” NO NEGÓCIO JURIDICO IMOBILIÁRIO
 Marcelo Barbaresco
193 AS CONTRAPARTIDAS URBANÍSTICAS: LIMITES LEGAIS PARA A SUA EXIGÊNCIA 
 PELO PODER PÚBLICO
 Ricardo de Oliveira Campelo
223 SHOPPING CENTERS – ANOTAÇÕES À RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE 
 EMPREENDEDOR E LOJISTAS
 Roberto Renault
248 A (DIFÍCIL) OBTENÇÃO DE QUÓRUM NAS ASSEMBLEIAS GERAIS CONDOMINIAIS 
 E A VALIDADE DA CONVERSÃO DA SESSÃO ASSEMBLEAR EM PERMANENTE
 Sérgio Ulpiano K. I. Itagiba
282 A ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CONTRATO IMOBILIÁRIO E SUAS 
 CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS
 Thairiny Jorge Dakil
EDITORIAL
Como o tempo passa e as coisas se fazem passar. O IBRADIM acaba de fina-
lizar seu II Congresso de Direito Imobiliário e, agora, neste momento, através deste 
físico meio, também materializa a segunda edição de sua Revista Acadêmica.
Um suceder de orgulhos; sequenciais; alegres; de firme e substancial con-
teúdo e que tenderiam ao infinito se não finita fosse a vida dos seus humanos 
iniciais (i.e. seus fundadores). Ledo engano! Como a Vida do inanimado pode e, 
neste caso, depende de outra animada, sem fim será Seu sucesso; isso posto, 
certamente muitos por ela se interessarão mais e mais. 
E, em sendo assim, se pode afirmar com convicção: Que maravilha! Que 
coisa espetacular poder dividir e ao dividir multiplicar-se ao infinito.
Dividir, crescer; robustecer-se, encorajar-se para ainda mais aquilatar seu 
propósito de existir, qual seja, contribuir para o engrandecimento da saudável dialé-
tica que compreende, inclusive, trocas de experiências, de conhecimento; das vi-
vências de uma Vida em sua localidade e em seu contexto. Isso é, em conformi-
dade com suas circunstâncias, como assim coloca Ortega y Gasset. Pois, afinal, 
somos cada um e cada qual e nossas pessoais circunstâncias, não?
E, tendo por base esta premissa de compartilhar seu acadêmico entendimento, 
de forma a fazer espraiar, positivamente, as discussões e com isso incentivar os de-
bates, variados foram os temas abordados por aqueles que, cedendo parcela do mais 
precioso1 dedicaram-se a contribuir com todos nós, ávidos leitores desta também 
inesquecível segunda edição. E assim se afirma mais por conta do que representa em 
face do vazio de outrora e menos pela vaidade pois, como coloca Thomas Hobbes, no 
Leviatã, “a felicidade é um contínuo progredir de desejos, de um objeto a outro, uma 
vez que a consequência do primeiro é o caminho para a realização dos ulteriores.”
1 i.e. o tempo, pois ele consubstancia parcela do raro e de nossa finitude.
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6 EDITORIAL No 2 | Julho 2019
Assim e, dentre outros, escreveu-se sobre as assembleias condominiais e a 
possibilidade de ser permanente de forma que quóruns sejam alcançados; a loca-
ção através de plataformas digitais e suas particularidades; especificidades quanto 
à formatação das sociedades em conta de participação em negócios imobiliários; a 
função da ciência jurídica quanto ao enfrentamento do tema do direito intertempo-
ral, assim como os aspectos contratuais controvertidos na incorporação imobiliária 
ambos por conta da alcunhada “lei dos distratos” (Lei Federal n. 13.786/2018); o 
direito de preferência e seu funcionamento quando da alienação de imóveis através 
de fundos de investimento imobiliário; o direito de construir e a proteção dos imó-
veis objeto de tombamento; estudo acerca dos limites às contrapartidas urbanísti-
cas quando da aprovação de empreendimentos imobiliários; o incorporador e sua 
qualificação à luz do artigo 67-A da Lei Federal n. 4591/64. 
Percebe-se, portanto, que cada um dos temas e, à originalidade de cada um 
de seus Autores, está a contribuir com aquilo que poderia ser ainda melhor obser-
vado e avaliado neste universo que é o direito enquanto objeto das questões, direta 
e/ou indiretamente, relacionadas ao assim denominado “imobiliário”. Um oceano 
de possibilidades que suplicam pelo árduo trabalho de nós que somos, certamente, 
apaixonados pelo que nos dedicamos a desenvolver e a debater: a expansão das 
bases da ciência do direito sob a específica lente do “imobiliário”. Grande Missão.
E diga-se mais: quanto empreendedorismo aquilatar em laudas um pensa-
mento e, sobretudo, se submeter à leitura e, quiçá, avaliação dos centenas e quase 
um milhar de associados de nosso IBRADIM – sim, nosso! De uma grandeza que 
merece aplausos mesmo que silenciosos em essência.
Nós, os associados do IBRADIM, desejamos em corpo único a mesma coisa, 
ou seja, o seu Sucesso e, portanto, que seja ele desfrutado igualmente por cada 
um de seus membros, tudo de forma a escudar a si mesmo e, em assim o sendo, 
zelando tudo e todos por sua perenidade.
Enfim, o segundo número da Revista de uma família que se faz composta por 
todos nós e que se dedica ao apreender e ao dividir e, vice-versa, em uma cons-
tância e alternância que causam admiração e que, neste ato de sua publicização, 
passa a pertencer ao Mundo.
Como disse o caro Gomide no editorial da primeira edição:
“Vida Longa ao IBRADIM e à sua Revista Acadêmica!”
Marcelo Barbaresco
Aprendiz eterno e Vice Presidente do IBRADIM 
Alexandre Junqueira Gomide1
Introdução
A recém-sancionada Lei 13.786/2018 trouxe substanciais alterações às Leis 
4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urba-
no). Tais preceitos, certamente, trouxeram impactos relevantes no mercado imobi-
liário brasileiro e, por isso, algumas reflexões merecem ser realizadas.Não obstante a lei trazer diversas alterações à Lei de Incorporações 
Imobiliárias (4.591/1964), dentre elas, (i) obrigatoriedade de o contrato conter 
quadro-resumo; (ii) permissão (agora legal) do que se intitula “cláusula de tole-
rância”, ou seja, autorização de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 
até 180 dias corridos da data estipulada no contrato2, o presente artigo pretende 
tratar tão somente dos aspectos relativos à extinção do contrato de promessa 
de compra e venda sob a égide da Lei de Incorporação Imobiliária (artigos 43-A 
e 67-A).
1 Mestre e Doutorando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Especialista e 
Mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cur-
sos de Pós-Graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas, em especial Direito de Arrepen-
dimento (Almedina, 2014) e Contratos built to suit: aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual 
(Revista dos Tribunais, 2017). Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do 
IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. 
Advogado, parecerista e sócio de Junqueira Gomide & Guedes Advogados (www.junqueiragomide.com.br).
2 A cláusula de tolerância foi duramente criticada por Otavio Luiz Rodrigues Junior, que asseverou que a alteração 
legislativa institucionalizou “a mora de 180 dias dos incorporadores na entrega dos imóveis, retirando-se qual-
quer efeito jurídico desse retardo. A lei criou uma espécie de ‘mora à brasileira’, uma mora com termo de graça 
preestabelecido em favor da parte mais forte”. (RODRIGUES JÚNIOR, Otavio Luiz. Retrospectiva 2018: Leis, 
livros e efemérides do direito civil. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-02/retrospectiva-2018-
-leis-livros-efemerides-direito-civil?fbclid=IwAR2c6C7GLlj84-ef6FChBrksx-w02zfGvcCiX78Xq0GM_AndW9CCE-
7ezaH4. Acesso em 4 jan. 2019.
LEI 13.786/2018 (LEI DOS 
“DISTRATOS”): ASPECTOS 
CONTROVERTIDOS DECORRENTES DA 
EXTINÇÃO DA RELAÇÃO CONTRATUAL NA 
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
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Inicialmente, contudo, importante relembrar que os contratos, no Direito Ci-
vil brasileiro, são e sempre foram instrumentos jurídicos que vinculam as partes. Os 
contratantes negociam e assinam contratos porque querem ter a segurança de que 
seja cumprido o que foi estabelecido nas tratativas e consolidado no instrumento. 
Muito embora boa parte da doutrina (sobretudo a mais “moderna”) tenha tentado 
mitigar a importância do princípio pacta sunt servanda, o fato é que não se pode 
retirar o caráter de obrigatoriedade e vinculação das partes às obrigações estabe-
lecidas nos contratos.
Feito esse importante registro, prosseguimos.
1 Extinção da relação contratual na Lei 4.591/1964 e as alterações 
da Lei 13.786/2018
A Lei 13.786/2018 acresceu os artigos 43-A e 67-A à Lei 4.591/1964. Tais 
dispositivos passam a regular algumas hipóteses de extinção do contrato de pro-
messa de compra e venda de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária.
Antes de tratarmos a respeito das alterações trazidas pelo novo texto legal, 
importante destacar que, desde o ano de 2001, quando editada a Medida Provisó-
ria 2.221/2001, convertida na Lei 10.931/2004, que alterou o art. 32 § 2º3 da Lei 
4.591/64, foi determinada a irretratabilidade de tal instrumento.
Nesses termos, pode-se dizer que, desde 2001 até a aprovação da Lei 
13.786/2018, qualquer pessoa que se dirigisse ao estande de vendas e assinasse 
um contrato de promessa de compra e venda de unidade alienada sob o regime da 
incorporação imobiliária não poderia pura e simplesmente se arrepender do contra-
to, pleiteando a extinção da relação contratual.
Assim, não obstante entendimentos respeitáveis contrários4, reitere-se que 
o contrato de compra e venda de imóvel sob a égide da Lei 4.591/1964 não autori-
3 Art. 32, § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades 
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito 
a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência 
posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)
4 Carlos E. Elias de Oliveira e Bruno Mattos e Silva, por uma série de motivos, dentre eles o “direito à saída hon-
rosa do contrato”, defendem que é permitida a resilição unilateral ao adquirente na Lei 4.591/1964, quando há 
relação de consumo. Segundo os autores “havendo relação de consumo, a vulnerabilidade jurídica, informacional, 
técnica e econômica do consumidor precisa ser protegida e, nesse sentido, a resilição unilateral imotivada deve 
ser admitida se o saldo devedor ainda não tiver sido integralmente pago. Se o contrato for textualmente contrá-
rio, ele é nulo nessa parte por ofensa aos arts. 473 do CC e 51 do CDC”. (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; MATTOS E 
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zava que o adquirente pudesse extinguir de forma unilateral e imotivada, mediante 
alguma das formas permitidas pela resilição unilateral.
A irretratabilidade dos instrumentos justifica-se uma vez que a incorpora-
ção imobiliária somente pode prosperar, evidentemente, caso a coletividade dos 
adquirentes cumpra suas obrigações. A partir do momento em que uma parte dos 
adquirentes resolve pura e simplesmente desistir do contrato, o sucesso da incor-
poração imobiliária fica comprometido. Ameaçado o recebimento do crédito pro-
metido pelos adquirentes, ameaçada estará a obra e, portanto, toda a coletividade 
dos compradores do empreendimento.
De todo modo, embora a promessa de compra e venda de unidades seja 
irretratável, isso não significa que o contrato não possa ser extinto. Isso porque, 
sabemos, o Código Civil dispõe sobre a extinção dos contratos, em geral. Nesses 
termos, o Código Civil permite a extinção dos contratos por acordo entre as partes 
(distrato – art. 472) ou, ainda, por resolução quando há (i) descumprimento contra-
tual (art. 475) ou (ii) onerosidade excessiva (art. 478).
Pois bem.
Fato é que, infelizmente, os tribunais brasileiros, nos últimos anos, não de-
ram a atenção necessária para o fato de que a promessa de compra e venda de 
unidade no regime da incorporação imobiliária obriga as partes e não pode ser 
extinta unilateralmente pelo adquirente por mero arrependimento ou outra forma 
de resilição unilateral, porque irretratável. A Lei 4.591/1964 não permite, a exemplo 
da Lei 8.245/1991, que o locatário possa denunciar o contrato a qualquer tempo, 
bastando, para tanto, informar o locador do seu interesse em resilir unilateralmen-
te o contrato e pagar a multa proporcional estabelecida pelo art. 4º, da Lei do 
Inquilinato.
Assim, não obstante a cristalina redação do art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, 
os tribunais passaram a conferir interpretação extensiva a esse dispositivo e, não 
raras vezes, passaram a permitir a extinção do contrato não apenas nas hipóteses 
de distrato ou resolução; mas, também, em casos em que havia, evidentemente, 
mero arrependimento ou qualquer outra hipótese que não justificasse o desfazi-
mento do vínculo contratual.
SILVA, Bruno. A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos de aquisição 
de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em loteamento. Disponível em: https://www.conjur.com.br/
dl/artigo-lei-distrato.pdf. Acesso em 12 jan. 2018). Com a devida vênia, discordamos frontalmente da posição 
dos autores, ressaltando que a legislação nacional em vigor não pode ser simplesmente desconsiderada porque 
parte da doutrina discorda de seus termos.
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A Súmula n. 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo (cuja redação, diga-se, 
não é das mais técnicas),por exemplo, pode levar o intérprete a imaginar que o 
adquirente tem a possibilidade de extinguir o contrato de forma unilateral e sem 
qualquer motivação:
Súmula 1. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadim-
plente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, 
admitida a compensação com gastos próprios de administração e 
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com 
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Nesse sentido, atente-se, por exemplo, a caso em que já atuamos e objeto 
de artigo anteriormente publicado5, em que o magistrado de primeiro grau, na sen-
tença, determinou a extinção no contrato de compra e venda com fundamento na 
Súmula n. 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo, consignando o seguinte:
Quanto ao desejo de rescindir o contrato, temos que este é garan-
tido a qualquer parte integrante de um acordo, já que ninguém é 
obrigado a manter-se no cumprimento de um negócio ao qual não 
mais lhe interessa.
E não apenas magistrados de primeiro grau passaram a entender que o ad-
quirente (sobretudo quando consumidor) poderia resilir unilateralmente tais con-
tratos. Há uma série de julgados, por exemplo, no Tribunal de Justiça de São Pau-
lo, determinando a extinção do vínculo contratual em razão da resilição unilateral 
manifestada pelo adquirente6. Há julgado, diga-se, confundindo categorias contra-
tuais distintas, que autoriza, inclusive, “resilição por inadimplemento contratual dos 
adquirentes7”.
5 GOMIDE, Alexandre Junqueira. Tempos de incertezas. Fim da vinculação das partes aos contratos? https://
www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI231277,11049-Tempos+de+incertezas+Fim+da+vinculacao+das+p
artes+aos+contratos. Acesso em 15 de maio 2019.
6 Defendendo o cabimento da resilição unilateral em razão da Súmula 1 do TJSP, vide: Apelação 1037338-
53.2016.8.26.0576; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de 
São José do Rio Preto - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/12/2018; Data de Registro: 20/12/2018. Em outro 
julgado, asseverou-se que “a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por con-
veniência do comprador (artigos 6º, V, 51, II, 53 e 54). No mesmo sentido vem a Súmula 1 desta corte” (TJSP; 
Apelação 1037516-86.2014.8.26.0506; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito 
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 14/12/2018). 
7 Nesse sentido, vide APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Compromis-
so de compra e venda. Resilição por inadimplemento contratual dos adquirentes. Sentença que rescinde o 
contrato e condena a ré a restituir 90% do total pago pelos promitentes compradores, bem como valores pagos 
a título de comissão de corretagem. Reconhecimento da nulidade de cláusulas contratuais. Art. 51, inciso IV, 
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Justamente em razão de decisões desarrazoadas como essas é que o mer-
cado imobiliário passou a criticar duramente a facilidade com que os adquirentes 
poderiam extinguir os contratos e ainda obter a restituição de percentual entre 80% 
e 90% dos valores pagos8.
Dados estatísticos demonstram, por exemplo, que, em 2016, mais de qua-
renta mil unidades tiveram as vendas canceladas até novembro, o equivalente a 
44% das vendas totais no período9.
A reação do mercado imobiliário foi justamente pleitear uma alteração legis-
lativa que pudesse readequar a jurisprudência brasileira que permitia que qualquer 
adquirente pudesse extinguir o contrato de forma unilateral e sem motivação, ou 
seja, como se fosse admitida a resilição unilateral para extinção do contrato de 
promessa de venda regulado pela Lei 4.591/1964.
do CDC. RECURSO DA RÉ. Nulidade das cláusulas contratuais que prevalece, haja vista a abusividade (art. 51, 
IV, do CPC). Retenção que deve ficar restrita a 20% dos valores pagos pelos compromissários compradores tão 
somente pelo imóvel. (TJSP; Apelação 1007053-45.2014.8.26.0286; Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão 
Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/12/2018; Data de 
Registro: 13/12/2018),
8 APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – Resolução da avença 
operada em face do inadimplemento dos compradores – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores 
pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a partir de 
cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazi-
mento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores – Precedentes do STJ – Súmula 02 do 
TJSP – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência 
do artigo 51, inciso IV, do CDC – Insurgência contra a cobrança de valores de comissão de corretagem e taxa SATI 
em contrato de compra e venda de imóvel – Aplicação do artigo 1.040, III, do CPC/15 – Tese firmada pelo C. STJ 
no julgamento do REsp repetitivo 1.599.511/SP – Comissão de corretagem indevida, havendo valores a serem 
restituídos – Devolução da SATI, de forma simples – Sentença reformada – APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIAL-
MENTE PROVIDA”. (TJSP; Apelação 1003940-17.2014.8.26.0114; Relator (a): Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão 
Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2018; 
Data de Registro: 18/12/2018)
APELAÇÃO – Ação de Resolução Contratual - Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Uni-
dade Autônoma – Ação ajuizada pelo compromissário comprador, requerendo a rescisão do negócio de compra 
e venda e a devolução de 90% das quantias pagas – Sentença de parcial procedência – Inconformismo da ré – 
Alegação de que a devolução dos valores pagos deve observar os critérios estabelecidos no contrato entabulado 
entre as partes – Descabimento – Manifesta abusividade da cláusula contratual resolutiva por acarretar em 
inexistência de montante a ser restituído – Retenção de 10% do valor pago que é suficiente para atender a 
compensação das despesas efetuadas pela ré – Devolução que deve ocorrer de uma só vez – Inteligência 
das Súmulas nº 2 e 3 do TJ/SP – Sentença que, todavia, deve ser reformada para estabelecer que os juros de 
mora incidentes sobre o montante a ser restituído à autora serão contados a partir da data sentença – Recurso 
parcialmente provido. (TJSP; Apelação 1006218-87.2016.8.26.0609; Relator (a): José Aparício Coelho Prado 
Neto; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 
27/11/2018; Data de Registro: 10/12/2018).
9 BONATELLI, Circe. Brasil destoa de outros países ao permitir distrato de imóveis, mostra estudo. https://eco-
nomia.estadao.com.br/noticias/geral,brasil-destoa-de-outros-paises-ao-permitir-distrato-de-imoveis-mostra-
-estudo,70001652039. Acesso em 15 de maio 2019.
 Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
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Nesse sentido foi promulgada a Lei 13.786/2018.
A medida atende à boa técnica jurídica? Acreditamos que não. A medida era 
necessária? Na realidade, parece-nos que a medida era desnecessária a considerar 
os instrumentos já previstos no Código Civil, que autorizam e regulam a extinção 
contratual. De todo modo, a partir de uma interpretação inadequada dos tribunais, 
acreditamos ter sido medida salutar. A lei tem um principal objetivo: realinhar a 
interpretação do contrato de promessa de venda à irretratabilidade prevista na Lei 
4.591/1964.
O que foi alterado, a partir da nova Lei, especificamente a respeito da extin-
ção contratual?
1.1 Direito de arrependimento e irretratabilidade do contrato
Como dissemos no início deste artigo, desde 2001, o contrato de compra e 
venda de imóveis regido pela incorporação imobiliária era, segundo o art. 32, § 2º, 
da Lei 4.591/1964,irretratável, ou seja, não se admitia que houvesse a extinção 
imotivada pelas partes.
A partir da Lei 13.786/2018, o adquirente dispõe de uma hipótese legal para 
extinguir unilateralmente o contrato, sem o pagamento de qualquer multa. Nesses 
termos, a Lei cria um direito potestativo (direito de arrependimento) em que o ad-
quirente pode, sem qualquer motivação, arrepender-se da aquisição realizada, des-
de que o faça a partir de carta registrada. Nessa oportunidade, exercido o direito 
de arrependimento, o adquirente poderá receber de volta a totalidade dos valores 
pagos, inclusive a comissão de corretagem paga.
O direito de arrependimento, segundo a nova lei, cabe apenas para “os con-
tratos firmados em estande de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabe-
lecimento comercial” (art. 35-A, inciso VIII e art. 67-A, § 10º, da Lei 13.786/2018).
Ultrapassado o prazo de sete dias, a lei é clara (art. 67-A, § 12º) quanto à 
retomada da regra da irretratabilidade, nos exatos termos do art. 32, § 2º, da Lei 
4.591/1964. Assim, nas hipóteses de venda em estande de vendas ou fora da sede 
do incorporador ou do estabelecimento comercial, a Lei cria uma condição resolu-
tiva em favor do adquirente.
Parece salutar tal medida. A compra de imóvel no estande de vendas pode 
ser realizada sem a necessária reflexão pelo adquirente, principalmente quando se 
trata da aquisição do primeiro imóvel residencial. O impulso do adquirente muitas 
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vezes é inflamado pelo corretor imobiliário. O prazo de sete dias é louvável porque 
permite ao adquirente, ao retornar à sua residência, avaliar se de fato as obrigações 
a que se vinculou poderão ser, efetivamente, cumpridas. Na realidade, pensamos 
que o direito de arrependimento poderia ser ampliado não apenas para as hipóteses 
de o contrato ter sido celebrado no estande de vendas ou fora da sede do incorpo-
rador, mas em qualquer hipótese, desde que o adquirente fosse qualificado como 
consumidor, nos termos do art. 2º, do Código de Defesa do Consumidor.
O direito de arrependimento conferido na Lei 13.786/2018 foi influenciado 
pelo art. 49, do Código de Defesa do Consumidor, que somente autoriza o arrepen-
dimento em casos de compra realizada “fora do estabelecimento comercial”. Pen-
samos que a Lei 13.786/2018 poderia ter aproveitado a oportunidade para conferir 
sempre, em favor do adquirente vulnerável, a possibilidade de arrependimento. Em 
nossa opinião, não faz sentido conferir o arrependimento imotivado para o caso de 
empresas patrimoniais, por exemplo (embora, pela nova Lei, mesmo as empresas 
adquirentes de imóveis também possam exercer tal direito).
1.2 Distrato
Antes da aprovação da Lei 13.786/2018, o projeto que lhe deu ensejo (PL 
1.220/2015) era conhecido como “PL dos Distratos”. O nome não era o mais ade-
quado, porque a ideia era tratar, sobretudo, a questão da resolução dos contratos 
por inadimplemento do adquirente.
O distrato, como nos ensina Carlos Alberto Bittar10, é o acordo por meio do 
qual as partes põem fim à relação contratual. Segundo Pontes de Miranda11, é trato 
em sentido contrário, ou seja, contrarius consensus.
É curioso notar que o art. 67-A da Lei 4.591/1964, no mesmo dispositivo, 
traz as consequências para o distrato e para a resolução. Segundo o caput, seja em 
caso de distrato, seja resolução por inadimplemento do adquirente, esse “fará jus à 
restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas 
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das 
parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade 
da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 
10 BITTAR, Carlos Alberto. Direito dos contratos e dos atos unilaterais. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1990, 
p. 163.
11 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. v. 25, § 3.078. Rio de Janeiro: Borsoi, 
1959, p. 281.
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25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”. A retenção de valores, poderá 
alcançar até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver sujeita ao patri-
mônio de afetação (art. 67-A, § 5º).
Alem disso, segundo o art. 67-A, § 2º, “em função do período em que teve 
disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente” pelas “I - quan-
tias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de 
condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor corres-
pondente à fruição do imóvel equivalente a cinco décimos por cento sobre o valor 
atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel 
e despesas previstas no contrato”.
Ora, se o distrato é um acordo, qual a razão de as partes se vincularem às 
bases determinadas na Lei? Não nos parece tecnicamente correto que a lei tenha 
estabelecido as bases em que as partes ficam sujeitas em caso de acordo. É no 
mínimo estranho a lei ter disciplinado a consequência jurídica da extinção por reso-
lução (descumprimento) e distrato (acordo), no mesmo dispositivo.
Estamos certos de que, a partir do acordo firmado entre as partes, o incor-
porador poderia reter, por exemplo, em vez de 25% dos valores pagos, apenas 10%, 
quando, por exemplo, a extinção do contrato fosse realizada sem grandes prejuízos 
ao incorporador. Aliás, é justamente isso o que determina o § 13º, do art. 67-A, 
que autoriza que “poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento 
específico de distrato, definir condições diferenciadas das prevista nesta Lei”.
A interpretação correta da lei, evidentemente, é permitir que o incorpora-
dor possa firmar distrato em bases mais favoráveis ao adquirente. Vejamos um 
exemplo.
Adquirente comparece ao estande de vendas, compra imóvel no valor de R$ 
1.000.000,00, oferecendo entrada de R$ 100.000,00. É ultrapassado o prazo do di-
reito de arrependimento e nada faz. Alguns dias depois (mas já transcorrido o prazo 
de sete dias), perde o emprego e procura a incorporadora em busca de um acordo. 
A incorporadora, verificando não haver grandes prejuízos (sobretudo porque há ou-
tros interessados no imóvel), pode concordar em devolver, nessa hipótese, 90% do 
valor pago, ou seja, R$ 90.000,00, fazendo retenção de apenas R$ 10.000,00, não 
obstante a incorporação imobiliária estar submetida ao patrimônio de afetação, o 
que permitiria à empresa retenção de R$ 50.000,00. A devolução dos valores, em 
caso de distrato, também pode ocorrer de forma imediata, não sendo necessário 
aguardar os prazos estabelecidos nos artigos 67-A, § 4º e 5º. É essa a autorização 
conferida no § 13º, do art. 67-A.
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Mas vamos além. Vamos imaginar o contrário. Adquirente comparece ao es-
tande de vendas, adquire imóvel pelo valor de R$ 1.000.000,00, oferecendo peque-
na entrada de R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ultrapassado o prazo de sete dias, ele se 
arrepende da compra e procura a empresa para realizar acordo. O adquirente, nessa 
hipótese, concorda em receber apenas 35% dos valores pagos (e não 50%, porque 
a incorporação era submetida ao patrimônio de afetação) uma vez que a entrada 
oferecida foi pouco expressiva. A concordância do consumidor em tais termos está 
sujeita à devolução imediata dos valores (e não da forma diferida imposta pelo art. 
67-A, § § 5º e 6º), o que é aceito pelo incorporador. Nessa hipótese, com funda-
mento no § 13º, o distrato poderia futuramente ser anulado por conter cláusula 
abusiva? Nesse caso em específico, pensamos que não. Todavia, acreditamos que 
doutrina e jurisprudência passarão a entender que os limites máximos são aqueles 
impostos na Lei e, portanto, o distrato poderia ser anulado.
Não obstante o quanto previsto no § 13º, fato é que não nos pareceu tec-
nicamente correto que o art. 67-A tenha disciplinado, no mesmo dispositivo,as 
consequências jurídicas pelo desfazimento do contrato seja em razão de distrato, 
seja em razão de resolução contratual.
Da mesma forma, a prefixação dos percentuais estabelecidos na Lei 
13.786/2018 retira do juiz a possibilidade de análise do caso concreto. Em algumas 
hipóteses, portanto, a multa a ser paga pelo adquirente pode parecer exagerada. 
Em outros casos (sobretudo quando o valor pago pelo adquirente é muito baixo), a 
retenção de valores pode ser irrisória e o prejuízo da incorporadora pelo descumpri-
mento do adquirente maior do que o valor retido.
1.3 Resolução
A resolução contratual por inadimplemento tem fundamento no art. 475, do 
Código Civil12. Segundo Ruy Rosado de Aguiar Júnior13, a resolução é um modo de 
extinção dos contratos decorrente do exercício de um direito formativo do credor 
diante do incumprimento do devedor.
A Lei 13.786/2018 estabelece a resolução contratual por culpa do incorpo-
rador (art. 43-A) ou por culpa do adquirente (art. 67-A).
12 “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o 
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
13 AGUIAR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2ª ed. Rio de Janeiro: AIDE, 2004, 
p. 21.
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O descumprimento contratual do incorporador é verificado, por exemplo, 
quando a entrega do imóvel ultrapassar 180 dias do prazo estabelecido no contrato, 
oportunidade em que o adquirente poderá optar por pleitear a resolução do contra-
to, com a devolução da integralidade dos valores pagos (art. 43-A, § 1º) ou, caso 
prefira, por manter hígido o contrato e por ocasião da entrega da unidade, receber 
indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para 
cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente (art. 43-A, § 2º).
Quando o descumprimento contratual é do adquirente, as consequências 
jurídicas estão previstas no art. 67-A que, como visto, são idênticas àquelas pre-
vistas para o distrato amigável. Contudo, diferentemente do distrato, a resolução 
contratual não requer a concordância do adquirente. Não se trata de acordo entre 
as partes. A resolução autoriza ao credor a extinção contratual.
A resolução do contrato, na hipótese do art. 67-A, decorre do inadimplemen-
to absoluto de obrigação do adquirente. O inadimplemento absoluto do adquirente 
na promessa de compra e venda sob o regime da incorporação imobiliária requer, 
nos termos do art. 1º, do Decreto 745/196914, interpelação do comprador por via 
judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Ultra-
passados quinze dias desde a interpelação, estará o adquirente em mora absoluta 
e, portanto, sujeito às determinações do art. 67-A.
É acertada a decisão de perda integral da comissão de corretagem paga pelo 
adquirente em caso de resolução por culpa exclusivamente sua (art. 67-A, inciso 
I). Se o corretor cumpriu a sua obrigação (intermediação imobiliária) e recebeu 
a comissão devida, ela não pode ser devolvida em caso de descumprimento de 
obrigação pelo adquirente. Também não faria sentido que o incorporador tivesse 
prejuízo em razão do descumprimento do adquirente. A jurisprudência, diga-se, já 
trilhava esse caminho15.
14 Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não 
tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do 
promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Regis-
tro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da 
interpelação. (Redação dada pela Lei 13.097, de 2015).
15 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Imóvel – Resolução do contrato por impossibilidade econômica 
– Frustração do financiamento pretendido pelo autor – Inexistência de provas nos autos a permitir que se im-
pute a qualquer das partes a culpa pelo insucesso do negócio – Pedido de resolução do contrato corretamente 
acolhido – Efeito "ex tunc" da sentença resolutória – Devida a devolução por ambas as rés de 75% das parcelas 
do preço pagas – Condenação solidária que se impõe – Restituição das verbas de intermediação que, contudo, 
não é devida por força da extinção do contrato – Corretagem atingiu seu escopo, com aproximação útil das 
partes – Arrependimento/impossibilidade posterior do adquirente que não afasta o direito da intermedia-
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Resta saber, ainda, qual a razão de o legislador ter estipulado multa em per-
centual muito mais elevado em caso de existência de patrimônio de afetação. No 
regime do patrimônio de afetação, como se sabe, “o terreno e as acessões objeto 
de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, 
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de 
afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das 
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes” (art. 31-A, da Lei 4.591/1964).
O patrimônio de afetação é, certamente, uma grande proteção ao adquiren-
te16. De todo modo, qual a razão de a multa ser muito maior quando existe o patrimô-
nio de afetação? Talvez a intenção do legislador tenha sido incentivar o empresário 
a submeter a incorporação imobiliária ao patrimônio de afetação por meio da multa 
maior nesse regime. São conjecturas, mas de outro modo, não conseguimos visua-
lizar a justificativa da discrepância da multa quando há o patrimônio de afetação.
1.4 Prazos para devolução dos valores pagos
A Lei 13.786/2018 determina que a devolução dos valores ocorrerá nos se-
guintes termos:
a) Sendo a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação: 
a devolução ocorrerá no prazo máximo de 30 dias após a expedição do 
habite-se (art. 67-A, § 5º);
b) Não sendo a incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afeta-
ção: a devolução ocorrerá após o prazo de 180 dias contado do desfazi-
mento do contrato (art. 67-A, § 6º).
Para ambas as hipóteses, havendo a revenda da unidade antes de transcor-
rido tais prazos, o valor remanescente e devido ao adquirente será pago em até 30 
(trinta) dias da revenda (art. 67-A, § 7º).
Não há dúvidas de que a extinção da relação contratual por resolução (cul-
pa do adquirente) implica prejuízos ao incorporador, uma vez que ele deixará de 
dora à percepção da respectiva comissão – Danos morais inexistentes no caso em tela – Redistribuição da 
sucumbência – Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação 1013957-22.2015.8.26.0068; Relator (a): Francisco 
Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 
24/07/2017; Data de Registro: 24/07/2017).
16 Ver mais em: MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Patrimônio de Afetação. Entrevista ao blog do Direito Civil & 
Imobiliário. http://civileimobiliario.web971.uni5.net/entrevista-prof-des-marco-aurelio-bezerra-de-melo-patrimo-
nio-de-afetacao/. Acesso em 15 de maio 2019.
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receber o crédito prometido pelo adquirente. A ausência do crédito prometido e a 
imediata devolução em razão do descumprimento do adquirente pode trazer riscos 
à continuidade da obra (sobretudo quando o percentual de adquirentes inadimplen-
tes é elevado).
Nesses termos, é razoável a Lei determinar que o adquirente seja reembol-
sado somente após prazo que não ponha em risco a continuidade da obra. O prazo 
de até 180 dias corridos é justificável (para a hipótese de não existir o patrimônio de 
afetação). É possível imaginar que após a resolução do contrato, em até 180 dias 
o incorporador encontrará outro pretenso comprador. De todo modo, não sabemos 
qual a justificativa para que o prazo seja tão mais elástico para a hipótese de a 
incorporaçãoestar sujeita ao patrimônio de afetação (somente quando finalizada a 
obra e obtido o habite-se – art. 67-A, § 5º).
Nessa hipótese, se o adquirente comprar o imóvel antes do início das obras, 
poderá ter de aguardar o reembolso dos valores até o término das obras, que nor-
malmente ocorre em 36 meses (ou aproximadamente 1.080 dias).
Destaque-se que, para ambas as hipóteses, os valores a serem restituídos 
serão, sempre, atualizados pelo índice contratualmente estabelecido para a corre-
ção monetária das parcelas estabelecida no preço do imóvel.
A crítica à Lei a respeito do prazo de reembolso é que o art. 67-A, como já 
exposto anteriormente, consigna no mesmo dispositivo as consequências para a 
hipótese de distrato (acordo) e resolução (descumprimento). Nesses termos, o 
prazo para reembolso em caso de distrato e resolução, seria o mesmo. Trata-se, 
evidentemente, de um contrassenso.
Esse contrassenso, contudo, como já referido anteriormente, é minorado 
pelo disposto no art. 67-A, § 13º, que autoriza às partes, em comum acordo, definir 
condições diferenciadas ao distrato. Se há benefícios ao adquirente, a Lei não pode 
proibir tal consenso.
2 Questões controvertidas e que aguardam posicionamento da doutrina 
e jurisprudência
2.1 Aplicação do art. 413 do Código Civil e redução dos percentuais de retenção
Acreditamos que a Lei 13.786/2018 não resolverá todos os conflitos referen-
tes à extinção dos contratos decorrentes da Lei 4.591/1964. Ademais, erros técni-
cos já foram observados por autores renomados, dentre eles Otávio Luiz Rodrigues 
Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
No 2 | Julho 2019 19 
Júnior17 que, referindo-se à Lei 13.786/2018, afirmou que “em assassínio da boa 
técnica, cria-se uma nova modalidade de cláusula penal com teto prefixado e não 
vinculada ao inadimplemento (necessariamente) culposo”. Ao final, asseverou que 
“haverá choro e ranger de dentes para se explicar esse assunto em sala de aula”.
Outra crítica à Lei (em especial à possibilidade de a lei autorizar a retenção 
de até 50% dos valores pagos para a hipótese de a incorporação estar submetida 
ao patrimônio de afetação) foi exposta por Flávio Tartuce e Marco Aurélio Bezerra 
de Melo18. Segundo os autores, o patrimônio de afetação “não pode servir para 
transformar a extinção do contrato em uma fonte de enriquecimento sem causa. 
Uma pena de perda da metade do que se gastou, acrescida de outros valores, 
como a própria indenização pela utilização do imóvel, não se sustenta juridicamen-
te, em nossa opinião doutrinária”.
Em razão de tais críticas, resta saber se, eventualmente, o Poder Judiciário 
poderá ou não aplicar a regra geral do art. 413, do Código Civil, permitindo a redu-
ção dos limites e percentuais estabelecidos na Lei.
Por primeiro, é necessário que o leitor atente que nem todos os contratos 
referidos na Lei 4.591/1964 necessariamente devem prever retenções nos per-
centuais de 25% ou 50%. A lei é clara ao dizer que, em caso de descumprimento 
contratual do adquirente, a pena pode ser estabelecida “até o limite de [...]” (art. 
67-A, § 5º) ou “não poderá exceder a [...]” (art. 67-A, II). Assim, fica o incorporador 
livre para estipular, no contrato, o percentual que entender razoável, limitado aos 
limites impostos pela lei.
Nesses termos, imaginando-se que o incorporador estabeleceu os limites 
máximos (mas admitidos e permitidos pela Lei), poderia o julgador reduzir a pena 
imposta ao adquirente?
A questão não é simples. O art. 413, do Código Civil, determina que “a pena-
lidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido 
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, 
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
17 RODRIGUES JÚNIOR, Otavio Luiz. Retrospectiva 2018: Leis, livros e efemérides do direito civil. Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-02/retrospectiva-2018-leis-livros-efemerides-direito-civil. Acesso em 
11 jan. 2019.
18 TARTUCE, Flávio; MELO, Marco Aurélio Bezerra. Primeiras linhas sobre a restituição ao consumidor das 
quantias pagas ao incorporador na Lei 13.786/2018. Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/arti-
gos/661995206/primeiras-linhas-sobre-a-restituicao-ao-consumidor-das-quantias-pagas-ao-incorporador-na-
-lei-13786-2018. Acesso em 11 jan. 2019.
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É fácil imaginar a aplicação do artigo 413, do Código Civil, quando a cláusula 
penal é estabelecida em patamares manifestamente excessivos e contrários aos 
ditames da boa-fé. Ocorre que, nos termos da Lei 13.786/2015, é o próprio legis-
lador quem estipula os limites de 25% (art. 67-A, inciso II) a 50% (art. 67-A, § 5º). 
A considerar que foi a própria Lei que impôs tais patamares, a regra do art. 413, 
do Código Civil, poderia ser aplicada? Isso significaria que o Poder Judiciário estaria 
reduzindo patamares permitidos pelo Poder Legislativo?
Em princípio, se o incorporador estabeleceu a pena nos limites autorizados 
pela Lei, o art. 413 não poderia ser aplicado, uma vez que não se verifica penalidade 
“manifestamente excessiva”, mas, em verdade, em base admitidas por Lei Federal.
Contudo, sabemos que o art. 413 é considerado norma de ordem pública19 
e, nesses termos, não nos surpreenderá se em casos extremos o Poder Judiciário 
reduzir o percentual fixado pela Lei. É o que já defendem, por exemplo, Flávio Tar-
tuce e Marco Aurélio Bezerra de Melo20. No mesmo sentido, André Abelha21 afirma 
que “não se pode afastar a possibilidade de redução, pelo Judiciário, da penalidade 
contratual pactuada, mesmo que ajustada pelas partes dentro dos limites previstos 
na Lei 13.786/2018”.
O tema é complexo e merece maior desenvolvimento pela doutrina, antes 
que a jurisprudência adote um rumo não desejável.
2.2 Aplicação da lei aos contratos firmados antes da lei
Quando editada a Lei, a academia jurídica discutia se os efeitos da extinção 
contratual decorrentes da Lei 13.786/2018 poderiam ser aplicados aos contratos 
firmados antes da vigência da lei.
19 Referindo-se aos contratos em geral, Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald defendem que a redução 
determinada no art. 413 é norma de ordem pública, não se permitindo a derrogação por convenção particular 
(FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito das obrigações. 4ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 
2010, p. 536). Esse entendimento também é partilhado por Silvio Venosa (VENOSA, Silvio de Salvo de. Direito 
Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 4ª ed. São Paulo: Atlas, 2004, p. 175), Paulo Luiz 
Netto Lôbo (LÔBO, Paulo Luiz Netto. Teoria geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 310) e Flávio 
Tartuce (TARTUCE, Flavio. Direito civil: Teoria geral dos contratos e contratos em espécie. v. 3. 9ª ed. São Paulo: 
Método, 2014, p. 398), autor este que também assevera a ordem pública do dispositivo, sustentando que por 
guardar relação direta com o princípio da função social do contrato, deve sempre prevalecer, notadamente quan-
do a multa for exagerada ou traduzir onerosidade excessiva à parte.
20 TARTUCE, Flávio; MELO, Marco Aurélio Bezerra. Primeiras linhas sobre a restituição ao consumidor das 
quantias pagas ao incorporador na Lei 13.786/2018. Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/arti-
gos/661995206/primeiras-linhas-sobre-a-restituicao-ao-consumidor-das-quantias-pagas-ao-incorporador-na-
-lei-13786-2018. Acesso em 11 jan. 2019.
21 ABELHA, André. Lei 13.786/2018: pode o juiz reduzir a cláusula penal? Coletânea IBRADIM Lei dos Distratos. 
Disponível em www.ibradim.org.br. Acesso em 30 maio 2019.
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No 2 | Julho 2019 21 
Inicialmente, o leitor pode lembrar que, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI, 
da Constituição Federal, “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico per-
feito e a coisa julgada”. No mesmo sentido, o art. 6º, da Lei de Introdução às nor-
masdo Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657, de 4 de setembro de 1942) determina 
que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, 
o direito adquirido e a coisa julgada”.
O conceito de ato jurídico perfeito é asseverado no § 1º, do art. 6º, do mes-
mo Decreto-lei, ou seja, “o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se 
efetuou”. Segundo Maria Helena Diniz22, o ato jurídico perfeito “é o que já se tornou 
apto para produzir os seus efeitos”. Ainda segundo a autora, “se o contrato estiver 
em curso de formação, por ocasião da entrada em vigor da nova lei, esta se lhe 
aplicará na fase pré-contratual, por ter efeito imediato”. No exato e mesmo sentido 
é a doutrina de Carlos Maximiliano23, para quem “não se confundem contratos em 
curso e contratos em curso de constituição; só estes a norma hodierna alcança, 
não aqueles, pois são atos jurídicos perfeitos”.
Assim, em princípio, com fundamento na proteção do ato jurídico perfeito, a 
nova lei não poderia alcançar os contratos celebrados e eficazes antes da vigência 
da Lei 13.786/201824.
Essa mesma conclusão também poderia ser aplicada em razão do necessário 
respeito ao direito adquirido. O direito adquirido, novamente segundo Maria Helena 
Diniz25, “é o que já se incorporou definitivamente ao patrimônio e à personalidade de 
seu titular, de modo que nem a lei nem fato posterior possa alterar tal situação jurí-
dica, pois há direito concreto, direito subjetivo e não direito potencial ou abstrato”. 
O exemplo dado pela autora, diga-se, parece ter sido pensado na Lei 13.786/2018. 
Segundo a autora, “se ‘A’ vier a comprar um apartamento de conformidade com as 
condições e formalidades impostas pela Lei ‘X’, a edição da norma ‘Y’, modificando 
aqueles requisitos, não terá eficácia sobre o direito adquirido anteriormente”.
Mas a questão não é tão simples. O direito intertemporal e as regras do 
art. 6º da Lei impõem estudo dos autores clássicos, dentre eles Gabba, Roubier e 
22 DINIZ, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro Interpretada. 12ª ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 
2007, p. 191.
23 MAXIMILIANO, Carlos. Direito Intertemporal. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1946.
24 Esse entendimento também parece ser o adotado nos termos da Ação Direta de Inconstitucionalidade 493, 
cujo relator foi o Min. Moreira Alves (julgada em 25 de junho de 1992) e, mais recentemente, no Ag. Reg. no 
Recurso Extraordinário 393.021-4, cujo relator foi o Min. Celso de Mello (julgado em 25 de novembro de 2003).
25 DINIZ, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro Interpretada. 12ª ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 
2007, p. 193.
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outros26. Como bem demonstrado por Mário Luiz Delgado, “a proibição à retroativi-
dade das leis civis tem sido abrandada pela jurisprudência em diversas situações”27. 
Ainda segundo o autor, “a retroatividade (e eficácia imediata) da lei posterior será 
sempre possível, ainda que em caráter excepcional, e depois de submetida à téc-
nica de ponderação, quando se puder concluir que é a aplicação retroativa que 
melhor concretizará o valor justiça”28.
A questão pode ser ainda mais tormentosa ao analisarmos o disposto no art. 
2.035, do Código Civil. O dispositivo, diga-se, não foi pensado na Lei 13.786/2018, 
mas, sim, como bem observado por Fábio Azevedo29, na questão da transição entre 
o CC/1916 e o CC/2002. De todo modo, o art. 2.035 dispõe:
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, consti-
tuídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto 
nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, 
produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se 
subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determi-
nada forma de execução.
Como se vê, os efeitos do Código Civil de 2002 podem atingir negócio ju-
rídico firmado quando da vigência do Código Civil de 1916. Segundo Pontes de 
Miranda30, a resolução e o distrato atingem a eficácia do contrato. Essa mesma 
conclusão é asseverada por Antônio Junqueira de Azevedo31.
Nesses termos, fôssemos aplicar o art. 2.035 do Código Civil à questão aqui 
debatida, e a considerar que o distrato e a resolução contratual atingem o plano da 
eficácia, poderíamos dizer que a Lei 13.786/2018 tem aplicação imediata no tocan-
te à extinção contratual? A questão não é complexa, mas complexíssima.
26 Confira-se mais no livro do Prof. Mário Delgado (DELGADO, Mário. Novo Direito Intertemporal Brasileiro: da 
retroatividade das leis civis. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014).
27 DELGADO, Mário. Novo Direito Intertemporal Brasileiro: da retroatividade das leis civis. 2ª ed. São Paulo: 
Saraiva, 2014, p. 427.
28 DELGADO, Mário. Novo Direito Intertemporal Brasileiro: da retroatividade das leis civis. 2ª ed. São Paulo: 
Saraiva, 2014, p. 430.
29 AZEVEDO, Fábio de Oliveira. Mora e extinção dos contratos: limites intertemporais da Lei 13.786/18. Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-11/fabio-azevedo-limites-intertemporais-lei-1378618. Acesso em 14 
jan. 2019.
30 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. Parte especial. Tomo XXV. 2ª ed. Rio de 
Janeiro: Borsoi, 1959. A afirmação de que o distrato encontra-se no plano da eficácia é justificada no § 3.078, p. 
281. Já a afirmação de que a resolução se encontra no plano da eficácia é justificada no § 3.091, p. 332.
31 AZEVEDO, Antônio Junqueira de. Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 
2008, p. 60-61.
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No 2 | Julho 2019 23 
Ruy Rosado de Aguiar32, por exemplo, em sua brilhante obra sobre a extin-
ção dos contratos por incumprimento do devedor, defende que “a resolução não se 
rege pelo princípio geral único de aplicação da lei vigente ao tempo de formação 
do contrato, mas se dá do modo mais flexível, a fim de atender às suas particula-
ridades”. Segundo o Autor, “a incidência do novo diploma se explica por se tratar 
de resolução legal, objeto de regulação legislativa com características de ordem 
pública, cuja alteração alcança os contratos de execução continuada ou diferida”33.
Questão muito próxima foi analisada por Mário Luiz Delgado em brilhante 
parecer34. Delgado analisou se a Lei 13.465/2017 teria aplicação imediata a todos 
os contratos de alienação fiduciária de bens imóveis, regidos pela Lei 9.514/1997, 
ainda que pactuados antes da edição da Lei 13.465/2017. Segundo as conclusões 
de Mário Delgado, a Lei 13.465/2017 teria aplicação imediata, mesmo aos contra-
tos firmados anteriores à referida lei. Dentre seus argumentos, sustentou o Prof. 
Delgado:
[...] o brocardo tempus regit actum, um dos postulados do direito 
intertemporal obrigacional, não é absoluto, nem pode atingir todo e 
qualquer efeito de uma relação obrigacional pretérita, mas apenas os 
efeitos próprios, decorrentes diretamente do conteúdo da obrigação 
e da sua execução, abstraindo-se do brocardo todos os chamados 
efeitos impróprios ou indiretos, decorrentes da falta de execução da 
obrigação ou provenientes de causas extrínsecas ao vínculo, verifi-
cadas em data posterior à formação do contrato. Os doutrinadores 
de escol nessa matéria, e também os mais citados na jurispru-
dência brasileira, são unânimes em afirmar que a constituição 
em mora obedecerá, em parte, à lei vigente ao tempo da obriga-
ção e, em parte, à lei vigente ao tempo da constituição em mora. 
A lei do tempo em que a obrigação foi contraída regulará os aspec-
tos materiais da mora, enquanto as formalidades e procedimentos 
32 AGUIAR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2ª ed. Rio de Janeiro: AIDE, 2004, 
p. 50-51.
33 Esse também parece ser o quanto defende Nancy Andrighi, em artigo publicado em 2003. Segundo a jurista, “A 
Lei de Introdução ao Código Civil adotou o critério de Roubier ao estabelecer que a lei em vigor terá efeito imedia-
to geral atingindo os fatos futuros,sem abranger os fatos pretéritos. Assim, os contratos em curso, como os de 
execução continuada, apanhados por uma lei nova, são reféns da lei sob cuja vigência foram estabelecidos, 
ficando à sua mercê”. NANCY ANDRIGHI, Fátima. Aplicação do Novo Código Civil: Direito Intertemporal. Disponí-
vel em: http://www.egov.ufsc.br/portal/sites/default/files/anexos/9057-9056-1-PB.pdf. Acesso em 12 jan. 2019.
34 Versão reduzida do parecer pode ser extraída em DELGADO, Mario Luiz. A purgação da mora nos contratos de 
alienação fiduciária de bem imóvel. Uma questão de direito intertemporal. Revista de Direito Imobiliário. v. 41, nº 
83. São Paulo: Revista dos Tribunais, ano de publicação.
 Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
24 No 2 | Julho 2019
serão regidos pela lei vigente ao tempo da inexecução da obrigação. 
Por isso, em havendo mora, regula-se a purgação pela lei do tempo 
da mora, e não pela lei da época do contrato, porque diz respeito 
ao modo de executar o convencionado, não constituindo um efeito 
direto da estipulação primitiva. Nesse sentido trouxemos os escólios 
doutrinários de CAMPOS BATALHA, CARLOS MAXIMILIANO, SERPA 
LOPES, ROUBIER E GABBA.
Fábio de Azevedo35, por sua vez, asseverou que “se o contrato de promessa 
de compra e venda ou cessão prevê um percentual a título de cláusula penal, pouco 
importando se inferior ou superior ao fixado pelo art. 67-A, tal estipulação estará 
constitucionalmente imune à aplicação da nova lei”.
Em conversas via aplicativo, o Prof. José Fernando Simão36 afirmou que “não 
se pode negar a eficácia à lei nova se a resolução se deu sob a sua égide”. Assim, 
para Simão, se o inadimplemento contratual e o ato resolutivo ocorrem enquanto 
vigente a nova Lei, aplicam-se os efeitos e consequências da Lei 13.786/2018, 
porque tempus regit actum.
A primeira decisão judicial a que se teve conhecimento, oriunda do Tribunal 
de Justiça de São Paulo37, determinou a aplicação imediata da Lei 13.786/2018, 
mesmo em contrato firmado antes da sua vigência. Segundo o magistrado,
[...] Ressalto que não vislumbro, de momento, qualquer inconstitu-
cionalidade formal ou material para a não aplicação imediata da lei. 
Inclusive por estar-se diante, no entendimento deste magistrado, de 
norma de retroatividade média, qual seja, se opera quando a nova 
lei, sem alcançar os atos ou fatos anteriores, atinge os seus efeitos 
ainda não ocorridos (efeitos pendentes). Desse modo, embora a lei 
não alcance a data da assinatura do contrato, a rescisão ou mais 
tecnicamente, a resilição contratual é efeito pendente, por isso 
alcançando assim a presente lide.
Contudo, fato é que prevaleceu no Tribunal de Justiça de São Paulo o en-
tendimento de que a Lei 13.786/2018 somente se aplica aos contratos firmados a 
partir da vigência da lei. Nesses termos: 
35 AZEVEDO, Fábio de Oliveira. Mora e extinção dos contratos: limites intertemporais da Lei 13.786/18. Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2019-jan-11/fabio-azevedo-limites-intertemporais-lei-1378618. Acesso em 14 
jan. 2019.
36 Em conversa informal via WhatsApp.
37 Processo 1070803-55.2018.8.26.0100, 7ª Vara Cível, TJSP, Juiz Senivaldo dos Reis Junior, j. 10 de janeiro de 
2019.
Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
No 2 | Julho 2019 25 
[...] Uma palavra final sobre a questão da recente L. 13786/18, que 
disciplinou a resolução dos contratos de compromissos de compra 
e venda de imóveis loteados e unidades em incorporação imobiliá-
ria. A nova legislação altera regras de direito material, em especial 
os efeitos da resolução de contratos de compromisso de venda e 
compra de determinados imóveis. Disso decorre que não alcança 
contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, pena de 
violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido. Em 
outras palavras, a nova lei se aplica somente aos contratos celebra-
dos após 27 de dezembro de 2.018, nunca aos anteriores. (TJSP, 
Apelação 1004836-48.2018.8.26.0590, j. 21 de janeiro de 2019, rel. 
Francisco Loureiro)38.
Ao final, destaque-se que esse entendimento, aparentemente, também 
deve prevalecer no Superior Tribunal de Justiça, a considerar que a 2ª Seção, ao 
julgar os temas 970 e 971 e a partir de uma questão de ordem suscitada, determi-
nou que a lei somente seria aplicada para os novos contratos39.
Conclusão
A iniciativa da Lei 13.786/2018, inegavelmente, foi do empresariado da 
construção civil, sobretudo em razão da jurisprudência que passou a permitir, de 
forma irrefletida, a resilição unilateral e imotivada da promessa de venda e compra 
sob o regime da Lei de Incorporação Imobiliária, em completa afronta ao art. 32, § 
2º, da Lei 4.591/1964.
Em razão de a iniciativa ter sido do empresariado, boa parte da doutrina, 
ainda enquanto tramitava o Projeto de Lei 1.220/2015, passou a criticar a medida, 
como extremamente protetiva aos incorporadores e contrário aos interesses dos 
consumidores. Não pensamos dessa maneira.
38 Vide, ainda: "[...] a proteção ao ato jurídico perfeito, ao direito adquirido e à coisa julgada é garantia constitucio-
nal que visa à segurança jurídica e patrimonial. Impõe ao Poder Público a obrigação de respeitar situações jurídi-
cas já consolidadas, impedindo a edição de leis com efeitos retroativos, salvo se não afetar o ato jurídico perfeito, 
o direito adquirido e a coisa julgada". TJSP, Embargos de Declaração 1042713-08.2016.8.26.0100/50000, j. 
13.02.2019, Rel. Alexandre Marcondes. “[...] De rigor ainda anotar que a recentíssima Lei do Distrato (n. 13.786, 
de 27 de dezembro de 2018), somente se aplica aos contratos firmados posteriormente à sua vigência, de modo 
que não vislumbro causa para fixação do percentual de devolução nela contido, até mesmo porque se cuida 
de contrato firmado em fevereiro de 2015 (portanto, há praticamente quatro anos)”. TJSP, Apelação 1006133-
29.2015.8.26.0127, Rel. Salles Rossi, j. 24/01/2019.
39 Nesse sentido, vide: https://www.conjur.com.br/2019-mar-28/lei-distrato-nao-vale-contratos-anteriores-
-vigencia. Acesso em 20 maio 2019.
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26 No 2 | Julho 2019
O principal objetivo da Lei 13.786/2018 foi reafirmar que os contratos devem 
ser cumpridos (não obstante agora a lei ter conferido direito de arrependimento aos 
adquirentes em algumas hipóteses). Não há como nenhuma atividade empresarial 
prosseguir sem a necessária segurança jurídica. Reafirmar que os pactos devem 
ser cumpridos e trazer as consequências para o descumprimento contratual, em 
nossa opinião, é medida positiva.
Contudo, de fato, a Lei não observou o rigor técnico em algumas questões, 
conforme asseveramos neste artigo. Outro exemplo de falta de técnica jurídica da 
Lei 13.786/2018 (e que não é objeto do presente artigo) foi a opção de afirmar que 
a ausência do quadro- resumo seria hipótese de “rescisão” por “justa causa” (art. 
35-A, § 1º). O termo rescisão foi praticamente abolido do Código Civil e, desde a 
década de 1950, é criticado pela doutrina40. A opção do legislador deixou a dúvida 
se a ausência do quadro-resumo seria hipótese de nulidade/anulabilidade do con-
trato ou autorizaria a resolução por ausência do dever de informação do fornecedor. 
Aparentemente deve prevalecer a segunda opção.
Além da falta de técnica da Lei em diversos aspectos, chamou a atenção de 
órgãos de defesa do consumidor (i) a possibilidade de a Lei conferir a permissão 
de o incorporador entregar a obra para além do prazo fixado no contrato e (ii) os 
percentuais da pena na hipótese de resolução por culpa do adquirente que, para 
muitos, são elevados e desmedidos (sobretudo quando a incorporação está subme-
tida ao patrimônio de afetação).
Nesses termos, a considerar a falta de técnica da Lei em alguns aspec-
tos e algumas disposições que poderiam ferir direitos dos consumidores, a Lei 
13.786/2018 já nasce sob duras críticas e algumas incertezas41.
Estamos ansiosos para saber o posicionamento da doutrina e da jurispru-
dência a respeito dos temas aqui debatidos. De todomodo, esperamos que a Lei 
40 O emprego do termo rescisão para a hipótese de inadimplemento (e não resolução) foi criticado por Pontes de 
Miranda como “erro crasso” do legislador (MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. 2ª ed. v. 
38. § 4.248, p. 337. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962).
41 A lei foi duramente criticada, por exemplo, por Heitor José Fidelis Almeida de Souza, que afirmou: “Sem 
dúvidas, a aprovação da Lei nº 13.786/2018 representou a vitória do lobby político exercido pelas empresas 
de construção civil no âmbito do Congresso Nacional. O resultado final, inclusive, saiu bem melhor do que a 
encomenda: as incorporadoras obtiveram alvará legal para cobrar multa contratual de até 50% em caso de 
desistência por parte do consumidor (independentemente do motivo), lembrando sempre que a proposta inicial 
do PL 1.220/2015 era de multa de apenas 10% e que a jurisprudência do STJ já havia fixado limite de 25%”. 
SOUZA, Heitor José Fidelis Almeida de. Direito Imobiliário: bastidores da formulação e promulgação da Lei nº 
13.786/2018. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/direito-imobiliario-bastidores-da-
-formulacao-e-promulgacao-da-lei-no-13-786-2018-12012019. Acesso em 14 jan. 2018.
Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
No 2 | Julho 2019 27 
13.786/2018 possa ser um importante instrumento para o desenvolvimento do 
mercado imobiliário, possibilitando que milhares de brasileiros finalmente possam 
concretizar o sonho da casa própria42.
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LÔBO, Paulo Luiz Netto. Teoria geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 2005.
42 Ao final deste artigo, agradeço imensamente à leitura atenta, correção e sugestões de melhoria dos meus 
amigos Melhim Namem Chalhub, Carlos Elias de Oliveira e Pablo Malheiros.
 Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
28 No 2 | Julho 2019
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VENOSA, Silvio de Salvo de. Direito Civil: Teoria geral das obrigações e teoria geral dos 
contratos. 4ª ed. São Paulo: Atlas, 2004.
1André Abelha2
Resumo
Este artigo analisa o despejo liminar previsto no inciso VIII do §1º do art. 
59 da Lei nº 8.245/91, cotejando tal dispositivo com o art. 300 do novo Código de 
Processo Civil e com o art. 473, parágrafo único do Código Civil. Três questões são 
abordadas: (i) se, uma vez presentes os requisitos específicos da Lei de Locações, 
deve o juiz deferir o despejo liminar, ou esta decisão deve também se condicionar 
aos requisitos do art. 300 do novo Código de Processo Civil; (ii) se a caução a 
ser prestada pelo locador deve ser sempre por meio de depósito judicial; e (iii) se 
vultosos investimentos feitos no imóvel pelo inquilino podem constituir razão para 
obstar o despejo liminar.
Sumário
1 Introdução. 2 A Lei 8.245/91 e o Código Civil. 3 O art. 300 do CPC e o des-
pejo liminar. 4 Os requisitos legais do despejo liminar por denúncia vazia na locação 
não residencial. 4.1 Forma da caução. 4.2 Resilição unilateral eficaz. Conclusão.
1 Este artigo desenvolve estudo originalmente publicado In: CASTRO, Flavia Almeida Viveiros de. (Org.). Temas 
Atuais em Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Puc-Rio, 2013, 264 p.
2 Mestre em Direito Civil pela UERJ. Vice-Presidente e Diretor Administrativo do Instituto Brasileiro de Direito 
Imobiliário – IBRADIM. Presidente da Comissão Especial de Direito Notarial e Registral no Conselho Federal da 
OAB. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Professor dos cursos de Pós-Graduação em Direito 
Imobiliário e Direito Civil da PUC-Rio, da UERJ, da EMERJ, da Escola Superior de Advocacia Pública da PGE/RJ, 
do Instituto Nêmesis, do Damásio, do Instituto Luiz Mario Moutinho e do CERS. Coordenador da coluna Migalhas 
Edilícias. Painelista em diversos congressos e seminários em Direito Imobiliário. Membro do Conselho Técnico da 
Federação Internacional Imobiliária/RJ. Autor do livro Abuso do direito no condomínio edilício. Coautor dos livros 
Direito Imobiliário e Temas Atuais em Direito Imobiliário. E-mail:andre@caadv.com.br.
O CPC/2015 E O DESPEJO 
LIMINAR POR DENÚNCIA VAZIA 
NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL1
 Revista IBRADIM de Direito Imobiliário 
30 No 2 | Julho 2019
1 Introdução
A locação do imóvel urbano, inicialmente regulada pelo Código Civil de 1916, 
enfrentou, nas décadas seguintes, vários momentos de crise, provocados, prin-
cipalmente, por condições econômicas desfavoráveis (especialmente a inflação) 
e por uma legislação superveniente pulverizada, processualmente ineficaz, e com 
característica de exacerbado dirigismo contratual.3
Sucedendo o Decreto 24.150/34 (Lei de Luvas e ação renovatória); e as 
Leis 1.300/50 (primeira Lei de Locações), 4.494/64 (segunda Lei de Locações), 
5.334/67 (limitações ao reajustamento dos aluguéis), 6.239/75 (locação para hos-
pitais, unidades sanitárias oficiais, estabelecimentos de ensino e saúde) e a Lei 
6.649/79 (terceira Lei de Locações), em 1991 promulgou-se a quarta e atual Lei 
de Locações, 8.245/91, cujo objetivo principal era reduzir o déficit, especialmente 
residencial, de unidades para locação, estimulando a construção4 e a aquisição de 
novos imóveis para esse fim.
A fomentação bem-sucedida do mercado locatício nas cidades dependia 
de um novo sistema legal que ao mesmo tempo: (i) oxigenasse a autonomia pri-
vada das partes, sufocada pelos anteriores ordenamentos jurídicos, mantendo na 
medida certa a proteção do contratante hipossuficiente, em regra o locatário; (ii) 
reduzisse a insegurança jurídica, mediante a unificação do regime jurídico locatício 
em uma só lei; e (iii) acelerasse a retomada dos imóveis pelo locador.
A Lei 8.245/91, com as suas diversas inovações legislativas5 e maior clareza 
textual, eliminou os entraves à correção monetária do aluguel6 e à sua revisão, e 
3 Há muito já não se nega importância à restrição da liberdade das partes no estabelecimento do conteúdo contra-
tual, desde que ela seja proporcional à hipossuficiência do contratante a proteger. Desde a Consolidação das Leis 
do Trabalho, e depois com o Código de Proteção e Defesa do Consumidor e a Lei de Locações, é cada vez mais 
evidente como a autonomia da vontade não é um princípio contratual absoluto; ele precisa se adaptar aos novos 
princípios contratuais, notadamente, os da boa-fé objetiva, do equilíbrio econômico, e da função social, que, filtrados 
constitucionalmente, passam a conceber o contrato, nas palavras de Teresa Negreiros, “como um instrumento a 
serviço da pessoa, sua dignidade e desenvolvimento”. NEGREIROS, Teresa. Teoria do contrato: novos paradigmas. 
Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 107. Para uma aprofundada análise da evolução da teoria contratual e de sua 
historicidade, v. ROPPO, Enzo. O contrato. Trad. Ana Coimbra e M. Januário C. Gomes. Coimbra: Almedina, 1988.
4 Mediante a alteração do art. 8º da Lei 4.380/64, que regulamenta o SFH – Sistema Financeiro da Habitação, 
passando-se a permitir a concessão de financiamentos para a construção de imóveis destinados à locação.
5 Dentre elas: (i) a possibilidade de denúncia vazia em qualquer modalidade de locação, que antes só era admitida 
para a locação não residencial; (ii) a inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de família pelo fiador, em razão do 
acréscimo do inciso VII ao artigo 3º da Lei 8.009/90; (iii) a possibilidade do locatário ou terceiro garantir a locação 
com caução de bem móvel; (iv) a redução de cinco para três anos do prazo de carência da ação revisional de aluguel; 
e (v) regras processuais mais eficientes, incluindo a possibilidade de despejo liminar em determinadas hipóteses.
6 No que foi ajudada pela estabilização da economia promovida pelo Plano Real.
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passou a regulamentar, de modo mais abrangente, completo e sistemático, todas 
as modalidades de locação7 e os institutos a ela inerentes.
Após dezoito anos de vigência da atual lei, em 2009, foi promulgada a Lei 
12.112, que alterou diversas normas substantivas e processuais do estatuto locatí-
cio. Uma delas, a que interessa para o presente estudo, foi a inclusão do inciso VIII 
no § 1º do art. 59.
O referido inciso passou a permitir o despejo liminar nas locações não re-
sidenciais nas ações que têm por fundamento exclusivo o término do prazo da 
locação, desde que a ação tenha sido proposta em até trinta dias do termo ou do 
cumprimento de notificação comunicando o interesse na retomada do imóvel.8
O novo dispositivo abriu uma janela para os locadores de imóveis comerciais, 
aumentando consideravelmente o seu poder de barganha frente aos inquilinos que 
não possuem o direito à renovação compulsória do contrato, ou que deixaram esse 
direito decair, por terem perdido o prazo para ajuizar a ação renovatória.
Essa janela, surgida em um momento de grande aquecimento do mercado 
imobiliário, em que os valores dos aluguéis experimentaram uma drástica elevação, 
provocou um considerável número de ações de despejo com tal pedido antecipatório.
Há, porém, algumas questões envolvendo esse tipo de tutela antecipada 
que merecem uma reflexão cuidadosa, de modo a garantir a correta aplicação da 
lei. São elas: (i) uma vez presentes os requisitos específicos da Lei de Locações, 
deve o juiz deferir o despejo liminar, ou esta decisão deve também se condicionar 
aos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil? (ii) o locador deve prestar a 
caução sempre por meio de depósito judicial? e (iii) a realização de investimentos 
vultosos pelo inquilino pode obstar o despejo liminar, por força do disposto no pará-
grafo único do art. 473 do Código Civil?
2 A Lei 8.245/91 e o Código Civil
Não se pode negar que o Código Civil, com suas regras e princípios, dialoga 
permanentemente com as leis especiais, e a Lei de Locações não excepciona essa 
7 A Lei 6.649/79, com exceção de uma ou outra norma isolada, regulava de modo específico apenas as locações 
residenciais.
8 Art. 59.(...) § 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência 
da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que 
tiverem por fundamento exclusivo: (...) VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta 
a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
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regra. Essa integração pode ocorrer pela simples aplicação de regras do Código 
Civil para suprir as lacunas da lei especial, ou em razão da interpretação da lei 
especial à luz dos princípios norteadores do diploma civil, como a função social da 
propriedade9.
Canaris já ensinou que o sistema jurídico, além de unitário e ordenado, é 
aberto e móvel,10 e por isso sensível à mudança dos valores da sociedade, ainda 
mais se revelados no Texto Constitucional, que, no caso brasileiro, estabeleceu 
um novo paradigma, que é o da prevalência das situações existenciais sobre as 
situações patrimoniais.11
9 Gustavo Tepedino destaca que a função social da propriedade é responsável pelo controle de legitimidade 
funcional desse direito, e impõe ao titular o dever de respeitar situações jurídicas e interesses não proprie-
tários socialmente tutelados, atingidos pelo exercício do domínio. (Os direitos reais no novo Código Civil. In: 
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil, t. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 158.). Pietro Perlingieri há 
muito já professava a função social como fator de legitimidade do direito de propriedade. O titular do domínio 
só recebe a tutela do ordenamento jurídico na medida em que o seu comportamento está de acordo com 
os valores vigentes. Se o proprietário não atribui ao seu bem a função que dele se espera, o direito a ele 
conferido perde a razão de existir. (PERLINGIERI, Pietro. Introduzione alla problematica della proprietà. Napoli: 
Jovene, 1970, p. 71). Vinte anos após a promulgação da Constituição da República, a doutrina civilista, no 
início tão