ATIVIDADE INDIVIDUAL FINANÇAS CORPORATIVAS FGV

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deAtividade individual
Matriz de análise
	Disciplina: Finanças Corporativas
	Módulo: 
	Aluno: André Oesterreich Henning
	Turma: 0320-0_4
	Tarefa: Análise de viabilidade Shopping Center
	Introdução
	O presente relatório tem por objetivo apresentar a viabilidade econômica da construção de um Shopping Center de alto padrão pela empresa RX Investimentos em um terreno cedido por uma igreja. 
Para a realização de tal análise, serão utilizados os seguintes conceitos:
· VPL (Valor Presente Líquido);
· TIR (Taxa Interna de Retorno);
· ILL (Índice de Lucratividade Líquida);
· Payback descontado.
Desta forma, o processo decisório da empresa estará respaldado por aspectos técnicos que trarão maior segurança e assertividade.
	Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
	É preciso levar em consideração que o empreendimento levará 24 meses para poder ser explorado e que, portanto, o primeiro FC para os sócios ocorrerá apenas após o mês 24. A empresa RX investimentos deverá devolver a operação para a igreja após o mês 96, portanto, contará com 72 meses para explorá-lo economicamente.
ANÁLISE ECONÔMICA FINANCEIRA
ANDARES TOTAIS
 7,00 
M² POR ANDAR
 4.000,00 
M² TOTAL
 28.000,00 
CUB
 600,00 
CUSTO TOTAL CONSTRUÇÃO
 16.800.000,00 
A quantidade total de lojas é de 175, sendo 35 salas em cada um dos 5 andares comerciais. A receita unitária com aluguel é de 20.000 por sala, sendo que o custo variável unitário é de 1.000. Levando em conta tais informações, é possível calcular o lucro líquido projetado, através da demonstração do fluxo de caixa, conforme abaixo. 
ESTRUTURAL
TOTAL DE LOJAS
175
ANDARES COM LOJAS
5
LOJAS POR ANDAR
35
FLUXO DE CAIXA
SALAS PARA ALUGUEL
 175,00 
ALUGUEL UNITÁRIO
 20.000,00 
FATURAMENTO TOTAL
 3.500.000,00 
CF SHOPPING
 200.000,00 
CV POR SALA
 1.000,00 
CV TOTAL
 175.000,00 
LAJIR
 3.125.000,00 
JUROS
 - 
LAIR
 3.125.000,00 
IR
 468.750,00 
LUCRO LÍQUIDO
 2.656.250,00 
O cálculo da TMA será obtido através do método CAPM (Capital Asset Pricing Model), através da presente fórmula.
KS = RF + B(ERM – RF)
KS = 0,0213 + 1(0,0363 – 0,0213)
KS = 3,63%
Para o cálculo da fórmula acima, considerou-se que taxa RF possui rentabilidade de 2,13%, dada a fórmula 2% + (par de dígitos de controle do meu CPF), o Risco Beta de 1,0 e a taxa esperada do mercado de 3,63% (1,5% acima da taxa RF).
TAXAS
BETA
1
RF
2,13
ERM
3,63
TAXA DE RETORNO DOS SÓCIOS
TAXA RF
 2,13 
RISCO BETA
 1,00 
RETORNO ESPERADO MERCADO
 3,63 
TAXA KS
 3,63
Para uma análise de viabilidade ser de fato confiável e efetiva, é necessário obter informações a cerca dos valores do Valor Presente Líquido (VPL) e da Taxa Interna de Retorno (TIR), a fim de definir a capacidade de geração de valor do projeto proposto. Tais informações podem ser obtidas através dos cálculos, conforme HP12C, que seguem abaixo.
VPL
- 16.800.000,00 
g CF0
 - 
g CFJ
 24,00 
g NJ
 2.656.250,00 
g CFJ
 72,00 
g NJ
 3,63 
I
 f NPV 
 11.906.956,22 
TIR 
- 16.800.000,00 
g CF0
 - 
g CFJ
 24,00 
g NJ
 2.656.250,00 
g CFJ
 72,00 
NJ
 3,63 
i
 f IRR 
4,88
Para os cálculos do ILL, aplicamos a seguinte fórmula.
ILL = VP/I0
ILL = 1,71
É necessário calcular o payback descontado após o início da operação, levando investimento inicial ao valor futuro, calculando através da seguinte equação:
PV = -16.800.000; i = 3,63; n = 24, resultando em 39.533.133,35
PAYBACK DESCONTADO 
- 39.533.133,35 
PV
 2.656.250,00 
PMT
 3,63 
i
 - 
FV
 n 
22
Obtemos, portanto, que o tempo necessário para que todo o investimento seja retornado é de 46 meses (22 + 24), levando em consideração os 24 meses necessários para conclusão da obra. 
	Considerações finais 
	Pode-se concluir, portanto, que o projeto se torna viável em sua totalidade, pois, apresenta VPL positivo e TIR superior à TMA, bem como ILL superior à 1%. Com relação ao payback, o prazo de 46 meses é considerado atrativo, pois a operação total contará com 96 meses, restando 50 meses para se obter lucro com o empreendimento. 
Desta forma, recomenda-se a execução do projeto.
	Referências bibliográficas
	Apostila da disciplina.
BONA, Andre. Descubra o que é VPL e qual a sua importância nos investimentos. Disponível em: <https://cutt.ly/1yv8xCX>. Acesso: mai. 2020.
Material anexo da atividade.
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