ANALISE CONSEQUENCIAL DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NOS CONTRATOS ONEROSOS DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DE PANDEMIA

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CENTRO DE ENSINO SUPERIOR BELCHIOR – CESB
FACULDADES INTEGRADAS DO CEARÁ – UNIFIC
BACHARELADO EM DIREITO
	
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL III
DOCENTE: LEANDRO BARBOSA
ANALISE CONSEQUENCIAL DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NOS CONTRATOS ONEROSOS DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DE PANDEMIA 
FERNANDA OLIVEIRA
RAMOM ARRAIS 
FRANCISCO JOSÉ 
ANALISE CONSEQUENCIAL DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NOS CONTRATOS ONEROSOS DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DE PANDEMIA 
Fernanda Duarte de Oliveira [footnoteRef:1] [1: Graduanda em Direito pelas Faculdades Integradas do Ceará - FIC] 
Ramon Arrais [footnoteRef:2] [2: Graduando em Direito pelas Faculdades Integradas do Ceará - FIC] 
Francisco José [footnoteRef:3] [3: Graduando em Direito pelas Faculdades Integradas do Ceará - FIC] 
Resumo 
No presente artigo, busca explorar a utilização da Teoria da Imprevisão dentro dos contratos de locação durante a vigente pandemia do coronavírus. O exposto artigo percorre uma rota crescente histórica. Abrangendo a gênese dos contratos, sua corrente história e sua função social; explanando acerca do princípio da força obrigatória dos contratos (pact sunt servanda); desenvolvendo sobre os conceitos e disposições da Teoria da Imprevisão e sua aplicabilidade nos contratos, principalmente em cima dos contratos de locação. Com a eclosão da pandemia ocasionada pela propagação da Covid-19, houve a indispensabilidade de se adotar o isolamento social para evitar contágio, e com isso a economia sente fortes impactos, principalmente a área contratual. Por isso, houve a conveniência de relativar-se os contratos, especialmente nos de locação, para não afetar totalmente as partes contratuais. E a Teoria da Imprevisão traz consigo remédios legislativos para essas situações extraordinárias.
Palavras-chaves:
 Teoria da Imprevisão. Contratos. Contratos de locação. Pandemia. 
Abstract
In this article, it seeks to explore the use of the Theory of Unpredictability within rental contracts during the current coronavirus pandemic. The exposed article follows a growing historical route. Covering the genesis of contracts, their current history and their social function; explaining the principle of mandatory contract strength (pact sunt servanda); developing on the concepts and provisions of the Theory of Unpredictability and its applicability in contracts, mainly over lease contracts. With the outbreak of the pandemic caused by the spread of Covid-19, there was an imperative to adopt social isolation to avoid contagion, and with that the economy feels strong impacts, mainly in the contractual area. For this reason, there was the convenience of relating the contracts, especially the leasing ones, so as not to totally affect the contractual parties. And the Theory of Unforeseen brings legislative remedies for these extraordinary situations.
Key-works:
 Theory of Unpredictability. Contracts. Lease Contracts. Pandemic.
Introdução 
A origem dos contratos está arraigada na Mesopotâmia, aponta-se na sua normatividade eventos em áreas religiosas. Tamanha era a relevância para a sociedade antiga que codificaram as leis em pedra a regulamentação de alguns contratos específicos, como acontece em algumas extensões do Código Hamurabi, impondo obrigações e benefícios. Consequentemente os contratos passaram por diversas retificações para ser como é hoje.
Como pudemos observar, o contrato está presente nas sociedades desde quando os indivíduos começaram a organizar-se de forma mais coletiva, sobretudo, com a indispensabilidade de se regular a forma de negócio entre eles. Apesar da desvinculação religiosa dos contratos, a força que une as partes contratantes permanece forte.
Os contratos, mais importante espécie de negócio jurídico, conduz o homem durante toda a vida. O contrato é um acordo de vontades, que tem como intuito criar, remodelar ou extinguir a direitos e obrigações. Exercendo uma função de centralidade nos negócios, defluindo da vontade das partes, alcançando aos contratantes um trato satisfatório para ambos. 
Segundo FERNANDO LUIZ (2018):
“Existe um princípio que disserta que os contratos devem ser cumpridos uma vez que manifestada vontade, obrigada o contratante a obedecê-lo, esse princípio é intitulado de "pacta sunt servanda”. Esse princípio significa que o contrato faz lei entre as partes, não podendo ser modificado pelo Judiciário.”
O princípio da força obrigatória dos contratos (Pact Sunt Servanda) é um pilar contratual. Esse princípio expressa a obrigatoriedade, segundo qual, o contrato deve ser cumprido nos exatos termos definidos pelo exercício da vontade livre dos contratantes. Por um longo tempo, entendeu-se que os pactos deveriam ser cumpridos exatamente como a lei dispunha, sobre pena de sanção. Todavia, o Direito Contemporâneo trouxe exceções à regra, cuidando de relativizar a obrigatoriedade contratual em virtude de situações excepcionais, assim surgiu a Teoria da Imprevisão nos contratos.
Conforme Pablo Stolze (2001, p. 8):
“A teoria da imprevisão não aboliu simplesmente o princípio da força obrigatória dos contratos, nem permitiu que se pretendesse a resolução ou revisão judicial do negócio, simplesmente porque a execução ficou mais onerosa, dentro da previsibilidade natural inserta na álea de todo o contrato. Ou seja, não se admite a aplicação da teoria simplesmente porque a parte fez um mau negócio.”
A Teoria da Imprevisão, ou Princípio da Revisão dos Contratos tem sido bastante comentada em tempos de pandemia; este que estamos presenciando no ano de 2020. Tal teoria está prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, justificando a resolução ou a revisão de um contrato caso ocorra um acontecimento superveniente e imprevisível que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa
São elementos da teoria da imprevisão:
a) Superveniência de um acontecimento imprevisível;
b) Alteração da base econômica objetiva do contrato;
c) Onerosidade excessiva; 
Desse modo, a onerosidade compõe a estrutura da Teoria da Imprevisão, porém, não se confunde com ela. Segundo Thiago Silva Santos & Danillo Ferreira (2011):
“Segundo Samir José Caetano Martins (2007, p. 235) a onerosidade excessiva não se confunde com a impossibilidade da prestação (que configuraria caso fortuito e força maior), nem dificuldade de adimplemento que constitui condição do devedor e não qualidade da prestação. Parece bastante óbvio, já que nos casos de onerosidade excessiva a prestação de certa maneira ainda é possível e não existe a perda do objeto, embora essa se torne custosa em virtude de outros motivos.”
No Brasil, eclodiu a pandemia do Coronavírus em 2020, afetando drasticamente a economia de milhares cidadãos brasileiros. Por isso, a Teoria da Imprevisão vem tentando amenizar o impacto desta pandemia no Direito Civil. A doença do coronavírus (COVID-19) é uma doença infecciosa causada por um coronavírus recém-descoberto, pegando todos de surpresa. E essa doença vem atingindo diretamente nos contratos onerosos. 
Desde que a pandemia explodiu no Brasil desencadeou uma crise econômica, pois houve uma suspensão parcial das atividades econômicas. Consequentemente, certo é que os contratos sofreram impactos diretos. Diante desse cenário, haverá a necessidade de revisão das relações comerciais e contratuais, tendo em vista o esperado desequilíbrio financeiro que certamente atingirá as partes envolvidas nessas relações. 
De fato, é que o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda), contudo, essa máxima não pode ser vista de forma absoluta em decorrência dessa pandemia. À vista disso, dúvidas surgiram: como ficam os contratos postergados no tempo, que sejam de trato sucessivo, de execuções diferidas ou apenas meras prestações, tais como locação, financiamento imobiliário?
Segundo Thiago Soares Castelliano (2020), “a teoria da imprevisão, se ocorrer um evento futuro, não previsível pelas pessoas no momento da relação contratual, mas que torna impossível seu cumprimento, a prestação será inexigível”.
MetodologiaA Teoria da imprevisão está prevista expressamente no Novo Código Civil, dispostos nos artigos 478 e 317. Pois antes, O Código Civil não consagrava de modo incisivo essa teoria; sendo encontrada em alguns dispositivos esparsos.
Enunciado o art. 478: Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. A mesma ideia é repetida pelo art. 317. 
De modo mais restrito, a pandemia afetou drasticamente os contratos de locação comercial. Diante desse surto mundial, shoppings e galerias comerciais estão fechados, em função de decretos governamentais, que proíbem ou limitam a circulação do público em geral. E não somente isso, diversos locatários não estando podendo arcar com a prestação mensal de aluguel, devido à crise alastrante. Afetando assim, as relações locatícias não residenciais e residenciais. 
 A Lei 8245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, visa estabelecer obrigações e direitos tanto para o locador quanto para o locatário. Devendo ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:
· Locação de residências;
· Locação de quartos em apart-hotel;
· Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
· Locações de vagas de garagem;
· Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
· Locação de espaços voltados à publicidade.
A Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador e o locatário possam pleitear a revisão do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Essa regra é absolutamente essencial para que as relações locatícias se desenvolvam com estabilidade e previsibilidade.
Segundo Marcelo Bertoldi (2020): 
“Não existe na lei de locação a previsão de revisão diante de fatos inesperados e que tragam para uma das partes uma desproporção abrupta quanto à obrigação assumida contratualmente, como na atual situação vivenciada em decorrência da pandemia do coronavírus.”
Nesses casos, deve prevalecer a teoria da imprevisão, aplicando-a nos contratos de locação, que se dá justamente pela ocorrência de situações inusitadas. Fazendo com que gere um sacrifício contratual desproporcional.
De acordo com Danielle Silva Fontes Borges de Freitas (2020):
“A possibilidade de revisão contratual prevista no artigo 317 do Código Civil, cumulada com os princípios da boa-fé e função social do contrato, implica na revisão dos valores, mas não na sua completa exoneração. Isso porque a pandemia atinge ambas as partes, de modo que não há como simplesmente desobrigar o locatário a pagar o aluguel, considerando que o locador também é atingido pela crise e cumpre regularmente a sua obrigação, que é disponibilizar o imóvel em favor do locatário .Nas relações contratuais privadas de qualquer natureza deve ser observado o princípio da boa-fé, do qual se extrai não apenas o dever de lealdade entre as partes, mas também a indispensável cooperação e o dever de proteção ao outro contratante, o que se traduz em seu auxílio em momento de grave anormalidade para a consecução do objeto contratual”.
Logo, diante desse cenário, a melhor alternativa é uma negociação amigável. Caso não seja possível essa conciliação, caberá ao Judiciário intervir nas relações privadas para equilibrar os prejuízos provocados pela pandemia.
Conforme Daniele Silva (2020):
“A maior parte do Judiciário vem reconhecendo a Covid-19 como evento de força maior, contudo, isso não significa dizer que os juízes estão deferindo decisões impondo a redução do aluguel. Pelo contrário, temos decisões em todos os sentidos, destacando-se, contudo, a necessidade de comprovação efetiva de como a pandemia está atingindo determinada relação contratual, pois, conforme já dito, a pandemia atinge ambas as partes contratantes, necessitando, portanto, evidenciar o desequilíbrio contratual provocada pela crise”.
Em um cenário na qual há uma economia brasileira quase 40 milhões de brasileiros na informalidade e mais de 12 milhões de desempregados. Havendo uma previsão de até 40 milhões de desempregados com essa crise. A disposição acalma o inquilino neste momento, pois garante a moradia e resguarda ao locador a integralidade do aluguel.
Segundo Carlos Alberto Garbi (2020):
“A suspensão dos pagamentos dos aluguéis é medida que já foi adotada por vários países. A alternativa para o caso de locatários que perderam a capacidade de pagamento é o despejo. Não há meio termo para quem não tem condição de pagamento. Para o locador, o despejo importa em não receber os aluguéis e o difícil caminho da execução. A desocupação do imóvel neste momento certamente trará a dificuldade para recolocação do imóvel em uma nova locação. Tudo indica que viveremos um período de recessão econômica. O valor do aluguel em nova locação será substancialmente reduzido pelo mercado. Por tudo isso a melhor solução é aquela que procura preservar o contrato, inclusive pelos seus efeitos sociais.”
A situação que estamos vivenciando não tem precedentes recentes e é de extrema obscuridade. Por isso, conforme Marzagão, Nunes e Rillo (2020);
 "A análise judicial dos casos deve ser extremamente cuidadosa, devendo levar em conta não apenas a pretensa dificuldade econômica de uma das partes, mas sim de ambos, pois a pandemia afeta não somente um lado da relação."
Resultados
Com o intuito de responder a problemática da pesquisa percorreu-se o caminho em busca da compreensão da incidência da Teoria da Imprevisão nos contratos onerosos em decorrência do desequilíbrio econômico gerado pela crise pandêmica do vírus Covid-19.
 A incidência desse instituto no cenário descrito parte da análise do seu próprio conceito. Considerando que exsurge da previsão legal presente no Código Civil em seus artigos 478 a 490. Com isso, a legislação prevê a resolução do contrato ou a revisão contratual que poderá alterar valor e forma de adimplemento da obrigação.
 Com o advento da pandemia do Covid-19, em razão da aplicação do isolamento social, o mundo inteiro, de modo específico o Brasil, passou (e ainda passa) por um grande colapso econômico que ocasionou recessão, desemprego e inúmeros problemas naquele setor da sociedade. Assim, diversas pessoas não conseguem adimplir as suas obrigações na forma pactuadas posto que houve considerada alteração na condição econômica das partes do contrato.
 Esse assunto chega constantemente ao Judiciário com o intuito de que este equilibre a relação contratual, visto que o credor deseja obter o que é seu e o devedor quer se ver livre da obrigação. O presidente do Superior Tribunal de Justiça, ministro João Otávio de Noronha, considera que seja possível a aplicação da teoria da imprevisão nos contratos onerosos mas deve-se observar as características próprias do mercado empresarial.
 Assim, o presente artigo busca defender, com base na jurisprudência e na doutrina, a possibilidade de revisão contratual ou rescisão contratual a partir da incidência da teoria da imprevisão, considerando o cenário causado pela crise econômica em decorrência do Covid-19.
Referências Bibliográficas 
BERTOLDI, MARCELO. Coronavírus: Como ficam contratos de locação? Revista Jus Navigandi, abr. 2020.
 CASTELLIANO, THIAGO. O coronavírus e a teoria da imprevisão: contratos no Direito Civil. Revista Consultor Jurídico, abr. 2020.
FREITAS, DANIELLE. Como a pandemia da Covid-2019 está afetando os contratos de locação. Revista Consultor Jurídico, mai. 2020.
 GARBI, ALBERTO. A locação em tempo de pandemia e o projeto de lei 1.179/20 do Senado. Migalhas, abr. 2020.
LUIZ, FERNANDO. Histórico acerca do surgimento dos contratos. (Jusbrasil), 2018.
MARZAGÃO, P., QUEIROZ, J., & RILLO, J. O Novo Coronavírus e seus impactos nos contratos de locação. Tauil chequer: Mayer brown, mai. 2020.
SILVA, THIAGO,& FERREIRA, DANNILO. A Teoria da Imprevisão e a sua (in)aplicabilidade nos contratos aleatórios por natureza. Revista 92, Direito Civil, set. 2011.
STOLZE, Pablo. Algumas considerações sobre a Teoria da Imprevisão. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 6, n. 51, 1 out. 2001.