DO USUFRUTO direito real

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DO USUFRUTO.
CONCEITO: Usufruto é direito real de gozo, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades. Deve o usufrutuário conservar a substância; e extingue-se pela morte do usufrutuário necessariamente.
· Enquanto ao usufrutuário se transfere o direito temporário de usar e gozar da coisa alheia, impõe-se a ele o dever de preservar a substância.
· Por ser transitório, o direito de usufruto se diferencia da enfiteuse. Ainda, a enfiteuse atribui ao titular do direito real sobre coisa alheia (o foreiro), a prerrogativa da disposição, o que não ocorre no usufruto. E por ser de natureza real, o usufruto se diferencia da locação.
· O USUFRUTO COMPREENDE TODOS OS ACESSÓRIOS E ACRESCIDOS DA COISA.
· No usufruto o domínio se desmembra: de um lado fica o nu-proprietário com o direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor da coisa e a expectativa de mais tarde ver consolidada a propriedade, porque o usufruto é sempre temporário. De outro lado há o usufrutuário, com os direitos de uso e gozo, dos quais se torna titular por certo tempo (de forma então transitória).
** Como em todos os outros direitos reais sobre coisas alheias, há simultaneamente 2 titulares de direitos diversos recaintes sobre a mesma coisa. O nu-proprietário é dono; e o usufrutuário tem o direito de uso e gozo.
· o usufruto é direito real muito abrangente (ainda que menos que a enfiteuse), porque alcança todo o valor econômico da coisa, compatível com a conservação da propriedade.
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Características:
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, de uso e gozo, temporário e (no sistema brasileiro) inalienável.
Então as características são:
1. Direito real. Tem todos os elementos deste tipo de direito (real). Recai sobre a coisa; o seu titular não precisa de prestação positiva de ninguém para exercer o seu direito. Há o direito de sequela (de retirar a coisa das mãos de outrem) e é oponível erga omnes. E sua defesa se faz através de ação real (reivindicatória).
2. É direito real sobre coisa alheia.
Se fosse sobre coisa própria iria se confundir com o domínio. No usufruto os direitos de uso e gozo se incorporam ao patrimônio do usufrutuário.
3. Direitos de uso e gozo.
São do usufrutuário.
Uso é a utilização da coisa pelo usufrutuário ou seus representantes; gozo é o direito de retirar e se apropriar dos frutos naturais e civis (rendimentos) da coisa.
Então o usufrutuário pode consumir ou vender os frutos naturais, e também dar a coisa em locação, recebendo os alugueres. Assim, o usufruto é diferente do direito real de uso, em que o usuário pode se utilizar mas não pode ceder o exercício de seu direito.
4. Temporário.
Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art. 1.410, I do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica (art. 1.410, II, CC).
** Vimos no início desta aula que é diferente então da enfiteuse, que é perpétua. É que a finalidade da enfiteuse é proteger o enfiteuta, que produz na terra, e o interesse da sociedade, que se interessa pela melhor exploração dos imóveis. No usufruto é o contrário – apenas se quer proteger o usufrutuário, então só há usufruto enquanto o usufrutuário viver (por isso o usufruto é transitório).
O usufruto é um direito real em benefício de um indivíduo. Por isso antigamente chamavam o usufruto, o uso e a habitação de servidões pessoais.
5. Inalienável.
Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário, para consolidar a propriedade.
Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode ceder-se por título gratuito ou oneroso (enquanto a transferência do usufruto por alienação só pode ser feita ao proprietário da coisa).
· O exercício do usufruto pode ser cedido. Ex.: o usufrutuário pode arrendar propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do empreendimento. O art. 1.399 do CC/02 completa a regra do art. 1.393, ao conferir ao usufrutuário o direito de usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento do prédio, sendo-lhe, entretanto, vedado mudar o gênero de cultura, sem licença do proprietário ou autorização expressa do título.
A inalienabilidade é boa porque beneficia o usufrutuário, dando meios para a sua subsistência. Se fosse alienável o usufruto não iria cumprir com a sua função.
** Muitos Códigos alienígenas admitem, no entanto, a alienação (ex.: Portugal, França, Itália, México, Espanha).
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Finalidades do usufruto:
Surge no Direito Romano em época avançada da República, estando plenamente desenvolvido ao tempo de Cícero. Desenvolve-se o usufruto para assegurar a subsistência de determinadas pessoas (ex.: viúva), sem que os bens saíssem do patrimônio da família.
A finalidade é, portanto, assistencial. O intuito é desmembrar o domínio e colocar nas mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, para assegurar-lhe os meios de prover a sua subsistência. Daí o fato de o usufruto resultar via de regra de negócio gratuito.
· Também é comum que o usufruto advenha de testamento. O testador transfere o domínio a um sucessor, beneficiando com o uso e gozo vitalício da coisa pessoa mais idosa, almejando garantir-lhe determinada renda. Ou pode surgir de doação com reserva de usufruto, em que os doadores, querendo fazer liberalidade, mas receando futuro “aperto”, guardam o direito de desfrutar a coisa, embora transfiram o domínio dela com a doação.
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Distinção entre usufruto e fideicomisso:
O fideicomisso é uma espécie de substituição em que o testador deixa bens a uma pessoa (fiduciário), para que esta os transmita, por sua morte, a certo tempo ou sob certa condição, a outra, o fideicomissário. Este fideicomissário é necessariamente prole eventual. O intuito é beneficiar ambos.
· O fiduciário tem a propriedade dos bens, mas de forma restrita e resolúvel.
A diferença é que:
1. O usufruto é direito real sobre coisa alheia, o usufrutuário não pode alienar o bem, não é dono; enquanto o fideicomisso estabelece para o fiduciário o direito ainda que resolúvel de propriedade, que pode inclusive ser alienado (o adquirente adquire uma propriedade resolúvel).
2. No fideicomisso há 2 beneficiários sucessivos. O fiduciário, que recebe a propriedade (uso, gozo e disponibilidade) e depois findo o termo deve transferi-la para o fideicomissário; e este último.
No usufruto os 2 beneficiários são simultâneos: um (usufrutuário) recebe o uso e o gozo da coisa ao mesmo tempo em que o outro (nu-proprietário), que recebe o domínio limitado daquela.
3. No fideicomisso o fideicomissário é a prole eventual de alguém (o filho se vier a existir). Já no usufruto, como os beneficiários o são simultaneamente, devem eles existir no momento da constituição do usufruto. Não pode ser usufrutuária ou nu-proprietária a prole eventual de alguém; deve haver a existência atual dos dois beneficiários, pois não há direito sem sujeito.
* A jurisprudência confirma a distinção, afirmando que se o testador utilizou a expressão “passagem de bens de um para outro beneficiário”, ou seja, domínios sucessivos, trata-se de fideicomisso. Mesmo que por engano o testador tenha se utilizado da palavra usufruto.
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Do objeto do usufruto:
Art. 1.390, CC – o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com reserva de usufruto em benefício do doador.
Então o usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
É possível então constituir usufruto sobre bem determinado ou sobre uma universalidade de bens. Ex.: uma empresa ou determinado patrimônio.
A lei ainda trata de casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.· E a lei disciplina o usufruto sobre coisas que não dão frutos, mas produtos, como no caso de florestas e minas; e ainda permite o usufruto de coisas consumíveis, o que teoricamente é ilógico. Veremos mais adiante estes casos especiais de usufruto.
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Modos de constituição:
O usufruto decorre de negócio jurídico (contrato ou testamento) ou da lei. E pode ocorrer por usucapião – ex.: quando quem faz o testamento ou concede o usufruto por contrato não é na verdade o dono (depois o possuidor do usufruto pode adquiri-lo por usucapião).
* Ocorre que, aquele que exerce a posse não vai adquirir apenas o usufruto, por usucapião, e sim a propriedade inteira. Por isso é raro o usufruto por usucapião.
Se decorre de negócio jurídico, este pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou causa mortis.
· O usufruto que se estabelece a título oneroso é raro mas é possível. O mais comum é surgir a título gratuito, já que sua finalidade é beneficente, na doação com reserva de usufruto, ou na doação da nua-propriedade a um beneficiário, e na do usufruto a outro.
· Obs.: o negócio jurídico não basta para constituir usufruto. Se o usufruto tiver por objeto um imóvel, deve haver o registro, conforme art. 1.227 e 1.391, CC (no Registro de Imóveis). E cf. a Lei nº 6.015, de 31.12.73, art. 167, I, n. 7, V.
· O registro é regra genérica para todos os direitos reais. E no usufruto de bens móveis a tradição é indispensável para aperfeiçoá-lo.
** O usufruto decorrente da lei: Ex.: art. 1.689, I do CC/2002 – os pais são usufrutuários dos bens dos filhos durante o exercício do poder familiar; e usufruto da Lei nº. 8.971/94, que foi concedido para proteger a companheira ou companheiro de homem ou mulher solteira (concubinato puro), divorciada o viúva, que se encontrar na situação descrita na lei. Tal benefício se extingue se o beneficiário se casar ou participar de outra união estável.
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Direitos do usufrutuário:
Posse, uso, administração e percepção dos frutos (direitos gerais), cf. art. 1.394, CC.
Obs.: Adiante veremos os direitos e deveres peculiares aos usufrutos especiais.
- Posse: a posse justa e direta é protegida pelos interditos. Para alcançar tal posse, pode o usufrutuário mover ação de imissão contra o proprietário da coisa ou em face do instituidor do usufruto, caso estes se recusem a entregá-la.
- Uso: o uso pode ser pessoal e pode ser cedido a título oneroso ou gratuito. Aqui o usufruto se distingue do direito real de uso, em que o usuário apenas pode fruir pessoalmente a utilidade da coisa, quando o exigirem as necessidades pessoais, suas e de sua família.
- Administração: pode se dar sem a ingerência do proprietário. Sua administração é direta e só lhe é subtraída se, através dela e por causa dela, a coisa se deteriora. Ainda, o usufrutuário perde a administração se não puder ou não quiser dar caução.
- Frutos naturais: o usufrutuário é dono dos pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção. Mas perde os frutos pendentes (em compensação) ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter então direito ao reembolso das despesas efetuadas para produzi-los (CC, art. 1.396, CC).
- Frutos civis: ao proprietário pertencem os vencidos na data inicial do usufruto; e ao usufrutuário, os vencidos na data em que cessa o usufruto.
- * Questão: a locação estabelecida pelo usufrutuário se rescinde com a extinção do usufruto?
Uns dizem que sim, porque a locação gera só direito pessoal entre as partes, não podendo então vincular o nu-proprietário, que não é sucessor do usufrutuário, não podendo ficar vinculado a negócio do qual não participou.
Outros dizem que a locação não se rescinde por causa da Lei do Inquilinato, que é de ordem pública, e que tem a finalidade de proteger o inquilino, só permitindo o seu despejo naqueles casos nela contemplados.
A primeira tese é a correta.
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Casos especiais de usufruto:
1. Usufruto dos títulos de crédito.
Art. 1.395, caput do CC/02 (art. 719 do CC/1916).
“É um quase usufruto porque seu objeto são coisas que se consomem pelo uso”. O usufrutuário faz seus os títulos, ficando com o direito de receber as dívidas e de reempregar as importâncias recebidas. Apenas, esta aplicação corre por conta e risco do usufrutuário. Isto porque, cessado o usufruto, o nu-proprietário pode recusar os novos títulos, exigindo a importância.
A caução, dada na instituição do usufruto, garante a devolução desse dinheiro. Tal usufruto é muito raro.
2. Usufruto de um rebanho.
Art. 1.397 do CC/02.
É usufruto de universalidade. O usufrutuário desfruta de tudo o que é produzido pelo rebanho (as crias dos animais são frutos naturais).
Dos frutos que ficam com o usufrutuário são deduzidos apenas os que bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.
3. Usufruto sobre florestas e minas.
É outro caso de usufruto impróprio, porque o usufrutuário percebe produtos e não frutos.
O corte da mata ou a exploração da mina exaurem o manancial, pois a coisa assim obtida não se reproduz periodicamente.
Art. 1.392, §2º do CC: possibilita a existência do usufruto supra e diz que o usufrutuário e o dono devem prefixar a extensão do gozo e a maneira de exploração.
Obs.: o problema que surge é o da extensão do usufruto, quando silente o título. Não se pode adotar soluções extremas. Ex.: não pode o usufrutuário exaurir a mina ou a floresta abusivamente, pois assim destruiria a substância da coisa (isto é proibido). E por outro lado não se pode impedir a retirada do produto, uma vez que neste caso o usufruto perderia o seu sentido. O meio-termo é a permissão de uma utilização razoável da coisa, em ritmo idêntico ao que se vinha fazendo anteriormente; caso não haja elementos para tal julgamento, a extensão do usufruto deve ser fixada pelo juiz, de acordo com a necessidade. Ex.: usufruto constituído por testamento sobre fazenda onde há uma serraria, que é o principal meio de exploração do imóvel – o usufrutuário tem o direito de cortar madeiras de lei para alimentar a serraria (RT 55/276).
4. Usufruto de coisas consumíveis.
Art. 1.392, §1º do CC/2002. É o chamado quase usufruto, porque sua natureza não se acomoda à ideia do instituto, Ora, se o usufrutuário não pode dispor da substância da coisa que fica pertencendo a outro, não pode haver usufruto de coisa fungível.
No usufruto de coisas fungíveis o usufrutuário restitui outras tantas em quantidade e valor. Aqui as coisas dadas em usufruto passam ao domínio do usufrutuário, que deve restituir, findo o usufruto, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade. Não sendo possível a restituição da coisa, deve o usufrutuário devolver o seu valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição, ou pelo preço da avaliação se, no momento de se constituir o usufruto, ela foi avaliada.
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Obrigações do usufrutuário:
a) decorrentes da natureza do usufruto;
são elementares ao usufruto.
São elas: a de gozar da coisa com moderação, poupando-lhe a substância, como bom pai de família. Antigamente, o usufrutuário não estava ligado por qualquer obrigação para com o nu-proprietário, de modo que se modificava a substância da coisa ou se dela se apropriava ou se a destruía, praticava um delito como qualquer terceiro, respondendo por responsabilidade aquiliana (extracontratual).
Usufrutuário e nu-proprietário eram como vizinhos cujas propriedades se tocavam, mas com direitos reais independentes. O usufrutuário, por exemplo, não tinha a responsabilidade de apagar um incêndio acidental no imóvel objeto do usufruto.
Hoje o usufrutuário se compromete a resguardar, oferecendo inclusive caução, a coisa objeto do usufruto, obrigando-se a: gozar da coisa como bom pai de família (sem abusos); e restituí-la ao fim do usufruto. Então tais obrigações do usufrutuário passaram do campo delitual para o contratual, podendo o usufrutuário ser responsabilizado pelas omissões ocorridas em sua administração.
O usufrutuário então deve conservar a coisa, reparar os estragos, devolvê-la a final no estadoem que a recebeu, salvo deteriorações decorrentes do exercício regular do usufruto.
Ainda, o usufrutuário deve dar ao imóvel o seu destino natural, sem alterar o meio de cultura ou destruir-lhe a substância. Ex.: não pode cortar árvores frutíferas; não pode exaurir a terra, deixando de adubá-la conforme as regras elementares de agricultura e costumes locais.
· A sanção pela desobediência culposa desse princípio é a extinção do usufruto, conf. art. 1.410, VII do CC.
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b) decorrentes da lei;
Não são elementares ao usufruto, são de menor importância, mas visam a melhor garantir o nu-proprietário.
Art. 1.400, CC:
1. Inventariar os bens recebidos;
O inventário é feito a expensas do usufrutuário e consiste no levantamento pormenorizado dos bens objeto do usufruto, bem como do estado em que se encontram. A finalidade é dizer o que deve a final ser devolvido e o estado em que deve ser devolvido.
2. Dar caução.
A caução é real ou fidejussória e visa garantir o nu-proprietário dos prejuízos resultantes da deterioração da coisa, bem como assegurá-lo da sua tempestiva devolução.
Obs.: o usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perde o direito de administração no usufruto. Porque o nu-proprietário fica privado de garantia. O usufruto não se perde, apenas os bens serão administrados pelo proprietário, que fica obrigado também mediante caução a entregar ao usufrutuário o rendimento dos mesmos bens, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se inclui a quantia taxada pelo juiz, para remuneração do administrador (art. 1.401, CC).
Obs.: o nu-proprietário pode dispensar o usufrutuário da caução. Além disso, não estão obrigados à caução:
I. O doador que se reserva o usufruto da coisa doada (porque é autor da liberalidade e a lei presume irrefragavelmente a cláusula de dispensa, que desse modo limita o benefício).
II. Os pais, usufrutuários dos bens dos filhos menores (porque este usufruto é inerente ao poder familiar e se justifica na ideia de que sua finalidade é compensar os gastos que o pai faz com a criação e educação do filho, e de que ninguém melhor que o pai zelará pelas coisas de sua prole). Para a garantia desta havia a hipoteca legal do art. 827, II do CC/1916, que o novo CC não repete.
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3. cuidar da sua conservação e devolução.
O usufrutuário ainda tem obrigação importante com relação às despesas da coisa dada em usufruto.
As despesas de conservação se dividem em ordinária e extraordinária. As primeiras competem ao usufrutuário; as outras ao nu-proprietário.
A lei também atribui ao nu-proprietário as despesas ordinárias, quando não forem módicas (CC, art. 1.404).
Isto porque o proprietário da coisa é que em longo prazo vai se aproveitar do resultado de tais despesas. Mas a regra pode levar à injustiça por forçar o proprietário, que nada tira de seu prédio, a um gasto que talvez não consiga ver reembolsado em vida.
** Pelas despesas extraordinárias ou ordinárias não módicas o proprietário em compensação pode cobrar juros do usufrutuário. Porque por meio de tais despesas Incorporou novos recursos ao capital original.
· não são módicas as despesas superiores a 2/3 do líquido rendimento de um ano (art. 1.404, §1º, CC).
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Da destruição e do seguro:
Regras:
· Destruição sem culpa do proprietário: o usufruto se extingue e o proprietário não é obrigado a empreender a reconstrução. E se o proprietário ás suas expensas o reconstruir o usufruto não se restabelece.
· Destruição por culpa de terceiro: o terceiro é obrigado a indenizar – o usufruto se sub-roga na importância da indenização. De modo que os frutos civis, por esta produzidos, caberão ao usufrutuário.
· O mesmo ocorre se o prédio destruído está no seguro, ou se é desapropriado: o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenização recebida do expropriante.
· Não é obrigatório por lei assegurar a coisa tida em usufruto. Mas o seguro é bom para ambas as partes. Se a coisa estiver segura, deve ser mantida assim, e o usufrutuário deve pagar, durante o usufruto, os prêmios devidos. Mas se não estiver no seguro, não é ele obrigado a segurá-la (pode contudo fazê-lo).
· O nu proprietário não pode colocar coisa no seguro, se antes não estava, e obrigar o usufrutuário a pagar os prêmios. Art. 1.407, CC – determina que o usufrutuário só é obrigado a pagar as contribuições do seguro se a coisa estiver segurada. E as regras que impõem obrigações devem ser interpretadas estritamente. Então, se a coisa não estiver no seguro e o usufrutuário não a quiser segurar, pode o nu-proprietário fazê-lo à sua custa. Mas, neste caso, se houver sinistro, o usufrutuário não se beneficia com a indenização.
· Se o usufrutuário fizer seguro, ao proprietário cabe o direito dele resultante contra o segurador (art. 1.407, §1º). Mas (vimos) o usufruto se sub-roga na indenização.
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Da extinção do usufruto:
Há várias causas – algumas recaem sobre a pessoa do usufrutuário; outras sobre a coisa em que recai o usufruto; e há causas que se referem à própria relação jurídica.
I. Causas de extinção do usufruto relativas à pessoa do usufrutuário.
a) O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário. Isto para que não haja usufrutos sucessivos, capazes de afastar do comércio, indefinidamente, determinado bem.
· Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua extinção com a morte do usufrutuário e limita sua duração, quando o usufrutuário for pessoa jurídica, a 30 anos.
· Art. 1.411, CC – exceção à regra: constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, a parte da pessoa que falecer se extingue salvo se por estipulação expressa o quinhão do pré-morto couber ao sobrevivente. Então a morte não extingue o usufruto se este for instituído em favor de vários, e tiver havido ajuste em que se convencionou o direito de acrescer entre os sobreviventes.
** problema grave é o conflito desta regra com o preceito que assegura aos herdeiros necessários direito à legítima. O caso é o seguinte: o casal doa os bens aos filhos reservando-se o usufruto e estipulando, no instrumento, que por morte de um dos usufrutuários seu direito acrescerá ao do outro.
A cláusula restringe a legítima do herdeiro, porque o este tem direito de receber a legítima sem qualquer restrição (salvo as restrições - ônus do art. 1.848, caput do CC/02). Portanto, a cláusula que determina o acrescimento do usufruto em favor do consorte sobrevivente é ineficaz quando prejudica a reserva dos herdeiros necessários. Cancela-se então neste caso o usufruto na parte relativa ao doador falecido. Obs.: se a doação não é de todos os bens, ou melhor, se não atinge a legítima, valerá o direito de acrescer em favor dos pais usufrutuários.
b) O usufruto se extingue pelo termo de sua duração (art. 1.410, II).
c) o usufruto se extingue por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação (art. 1.410, VII).
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II – Causas de extinção do usufruto relativas ao seu objeto. O usufruto se extingue pela destruição da coisa.
Se a destruição da coisa se deu por culpa de terceiro, que foi condenado a reparar o prejuízo, se a coisa estava no seguro, ou se foi desapropriada, o direito do usufrutuário se sub-roga na indenização recebida, da maneira como foi dito (supra).
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III – Causas de extinção do usufruto que incidem sobre a relação jurídica.
O usufruto se extingue pela consolidação, fenômeno que se apresenta quando na mesma pessoa se encontram as qualidades de usufrutuário e de nu-proprietário (art. 1.410, VI).
Extingue-se também pela cessação da causa que o origina. Ex.: usufruto do pai sobre os bens do filho menor sob poder familiar. Se o filho se torna maior, ou se o pai perde o (decai do) poder familiar, o usufruto termina, consolidando-se a propriedade (art. 1.410, IV).
A prescrição extintiva também extingue o usufruto. Ela resulta do não uso do usufruto, durante o lapso de tempo do art. 205 do CC/02- 10 anos.
· O CPC, entre os procedimentos de jurisdição voluntária, determina que a extinção do usufruto, quando não decorrer da morte do usufrutuário, do termo da sua duração ou da consolidação, processar-se-á na forma ali estabelecida (art. 725, VI, CPC/2015 e art. 1.112, VI, CPC/1973).
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DO USO:
É espécie de usufruto de abrangência mais restrita – não pode ser objeto de cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família. Só inclui o jus utendi – direito de usar coisa alheia.
Historicamente, o uso era direito que recaía sobre coisa que não rendia frutos, sem a possibilidade de se auferir os frutos civis. Tal direito se constituía sobre uma biblioteca, ou sobre um escravo, por exemplo. Se recaísse sobre imóvel, não abrangia o jus fruendi.
Conceito – direito real sobre coisa alheia em que o usuário pode se utilizar da coisa, mas não tem direito aos frutos[1]. O uso é próprio ou de sua família.
Para calcular quais as necessidades do usuário (art. 1.412, §1º do CC) deve-se verificar sua condição social e o local onde vive.
Pode recair sobre bem móvel ou imóvel, mas não sobre coisas consumíveis, pois neste caso estaria transferida a propriedade.
Art. 1.412, §2º, CC – determina que as necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de seu serviço doméstico.
Assim, o uso familiar pode ser feito:
- pelo próprio usuário;
- pelo cônjuge ou convivente do usuário;
- pelos filhos solteiros;
- pelos membros da entidade familiar monoparental;
- pelas pessoas que prestam serviço doméstico ao usuário.
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DA CONSTITUIÇÃO:
Quando se tratar de direito real sobre imóvel, só se inicia do registro junto ao registro imobiliário respectivo.
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Das regras:
1. o usuário não pode ceder o direito de uso ou locar a coisa – só pode usar, pessoalmente ou por membros de sua família (verificar a abrangência do uso familiar, descrito acima);
2. o usuário não tem direito aos frutos, salvo aqueles que servirem às suas necessidades pessoais e às de sua família;
3. as condições pessoais do usuário são avaliadas conforme sua condição social e o local onde vive;
4. aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que couber.
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Ações relacionadas ao uso (ações usuárias):
1. ação confessória: visa o reconhecimento do direito de uso;
2. ação negatória: tem o escopo de impedir o uso;
3. ação possessória: para defender a posse da coisa sobre a qual recai o uso;
4. ação restituitória do uso: ajuizada pelo proprietário ou seus herdeiros, em face do usuário, para a restituição da coisa, ante a extinção do direito real de uso.
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Obs.: O direito real de uso se extingue pelas mesmas causas de extinção do usufruto .
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DA HABITAÇÃO.
Art. 1414 e s. do CC.
Do Conceito:
O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
O que caracteriza este direito real é que o seu titular deve residir ele próprio, com sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título gratuito ou oneroso.
Assim, não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a terceiro, ou empresta-lo (art. 1414, CC).
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Da pluralidade de habitantes:
Conforme art. 1415 do CC, no caso de serem vários titulares do direito, qualquer deles, que habite sozinho a casa, não terá de pagar o aluguel aos outros, mas não os pode impedir de exercer, querendo, o direito que lhes compete de habitá-la.
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Das regras:
Ao uso e à habitação se aplicam, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as disposições concernentes ao usufruto (art. 1416, CC).
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Da instituição:
Somente se constitui com o registro junto ao Registro Imobiliário do foro de circunscrição do imóvel.
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DA PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA (o direito real do compromissário comprador do imóvel - art. 1.225, VII do CC).
· Art. 1.417 e 1.418 do CC.
Introdução:
A promessa irretratável de venda de um bem imóvel (desde que não haja cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis) confere ao promissário comprador direito real sobre a coisa.
As consequências de ser direito real o do compromissário comprador são: oponibilidade erga omnes e possibilidade de alcançar a adjudicação compulsória.
* A regra tem origem no art. 22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a redação dada pela Lei n. 649, de 11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol taxativo do art. 674 do CC/1916 mais este direito real.
** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito real ao promitente cessionário de compromissos de venda e compra, de imóveis não loteados e sem cláusula de arrependimento. A irretratabilidade do negócio é condição de surgimento do direito real, e não consequência de sua existência.
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DA NATUREZA JURÍDICA:
É direito real sobre coisa alheia, pois a coisa ainda pertence ao promitente vendedor.
Os direitos reais sobre coisa alheia, como dissemos, podem ser de gozo ou de garantia. A promessa irretratável de venda tem o caráter de direito real de gozo, pois o legislador não quis afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas sim conferir ao promissário comprador prerrogativas sobre a coisa vendida: a) a de gozá-la e de fruí-la; b) a de impedir sua válida alienação a outrem; c) a de obter sua adjudicação compulsória, em caso de recusa do promitente em outorgar ao promissário a escritura definitiva de venda e compra.
Para Roberto Senise Lisboa, no entanto, o direito real do compromissário comprador não é nem de gozo e nem de garantia, mas direito real de aquisição, que possibilita a titularidade sobre determinada coisa – não confere direito de fruição e nem de garantia ao seu titular[2].
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Modos de constituição e requisitos.
O CC/2002 não distingue imóvel loteado e não loteado e deixa ser a promessa (sem cláusula de arrependimento e registrada no cartório de Registro de Imóveis) por instrumento pública ou particular. Assim se adquire direito real à aquisição do imóvel – art. 1.417, CC.
A inexistência de cláusula de arrependimento importa irretratabilidade, de modo que o contrato só se rescinde por distrato ou por descumprimento de obrigação assumida.
Além da irretratabilidade (inexistência de direito de arrependimento), o contrato deve ainda ser irrevogável, insuscetível de modificação.
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Esboço histórico:
A promessa bilateral de compra e venda é contrato preliminar e tem por finalidade (como todo contrato preliminar) gerar para as partes a obrigação de fazer um contrato definitivo. Mediante convenção, as partes ajustam de levar a efeito, em momento oportuno, um contrato definitivo de venda e compra.
Já dissemos porque é importante o compromisso de venda e compra (às vezes o incorporador ainda não é dono do terreno em que vai construir, e precisa, no entanto, vender futuras unidades autônomas do prédio que não existe ainda, que ainda será construído. Então sem objeto as partes firmam compromisso de venda e compra). E a promessa bilateral de venda e compra surge como garantia do vendedor, pois este, nas vendas de imóveis a prazo adia o pagamento do preço, a transferência do domínio.
O crescimento das populações urbanas provocou a exploração e a venda de consideráveis áreas de terrenos, para as construções residenciais. Para facilitar tal venda, recorreram os interessados ao remédio de parcelar o preço; e, para garantir o vendedor, usou-se o contrato preliminar de promessa de venda.
A lei quis proteger os adquirentes. Em busca de terrenos loteados vendidos a prestação, o comprador se deparava com situações como áreas litigiosas ou alheias, ou áreas sem documentação suficiente.
E a valorização das terras levou ao inadimplemento das obrigaçõespor parte dos promitentes vendedores. Estes recebiam o preço pelo qual prometiam vender lotes de terrenos, percebiam que os terrenos valiam mais e, desistindo do contrato preliminar, pagavam perdas e danos e desistiam da venda. A desistência em fase de contrato preliminar ensejava apenas perdas e danos. Hoje, quando se desiste de obrigação de fazer que envolve declaração de vontade, como a outorga de escritura pública, cabe a execução especificada. Tal arrependimento lícito era meio de enriquecimento para os promitentes vendedores – a indenização a que eram condenados era inferior ao proveito auferido.
O arrependimento era prejuízo para o promissário comprador – este pagava o preço e o vendedor se recusava em outorgar a escritura definitiva, tendo o comprador que recorrer à via judicial para pleitear perdas e danos. O comprador não quer perdas e danos, mas o terreno que comprou, cujo preço pagou e que agora lhe é recusado.
Como solução surge o Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, que dispõe sobre loteamento e venda de terrenos a prestação, e INSTALA NOVO REGIME DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A PRESTAÇÃO DE IMÓVEIS LOTEADOS – CRIA PARA O PROMISSÁRIO COMPRADOR O DIREITO REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS E A PRERROGATIVA DE OBTER ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Obs.: A lei não abrangia genericamente as promessas de imóveis não loteados, ou com pagamento a vista. A Lei n. 649, de 11.3.1949, deu nova redação ao art. 22 do Dec.-lei n. 58, estendendo as mesmas vantagens ao negócio de promessa de venda e compra de imóveis não loteados, com pagamento a vista ou a prazo. Basta que a promessa de venda seja sem cláusula de arrependimento e inscrita no Registro de Imóveis.
Confere-se assim direito real ao promissário comprador. O mesmo ocorre para as unidades autônomas dos condomínios em edificações – art. 35, §4º da Lei nº 4.591, de 16.12.1964.
O que se queria era garantir a seriedade da oferta ao público. Impunha-se ao vendedor a prestação, de terrenos loteados, a obrigação de apresentar, na circunscrição imobiliária competente, a prova do domínio do imóvel, plano de loteamento, certidão negativa de impostos e ônus reais, e um exemplar do contrato-tipo de vendas. O registro desses documentos, que devia preceder ao início das vendas, feito depois da convocação dos interessados para o impugnarem, e sob fiscalização do oficial público e mesmo de juiz, representava segurança para que não acessassem o mercado imobiliário aventureiros inescrupulosos.
Para não correr o risco de não receber a escritura pública, por recusa do vendedor, a Lei (art. 16) determinou o direito à adjudicação do lote.
A regra está também no art. 501 do CPC/2015 (art. 466-A do CPC/1973).
* A regra mais importante do Dec.-lei n. 58 era o art. 5º, que conforme art. 676 do CC/1916 atribuía ao compromissário comprador direito real oponível a terceiro, quanto à alienação e oneração posterior, desde que averbasse o contrato no Registro de Imóveis.
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Conteúdo do direito real.
Antes o contrato preliminar de venda e compra de bem imóvel gerava para o vendedor obrigação de fazer consistente em prestar declaração de vontade -outorgar escritura pública de venda e compra. O comprador pelo contrato preliminar tinha direito pessoal, apenas, de reclamar a execução do ajuste, e o vendedor então em caso de recusa era obrigado a pagar perdas e danos.
Como era direito pessoal, não havia como vincular terceiros ao negócio original – se o promitente vendedor alienasse a coisa prometida, o promissário ficava sem ação contra o adquirente, só lhe restando o direito de reclamar, do contratante inadimplente, o ressarcimento das perdas e danos.
Com o status de direito real, o contrato levado a registro confere ao compromissário comprador oponibilidade erga omnes, para que o comprador obtenha adjudicação compulsória.
A oponibilidade a terceiros significa que, com o registro, qualquer alienação que o dono faça é anulável por colidir com um direito preexistente do promissário.
Por ser oponível o seu direito a terceiro, há a prerrogativa da sequela – o promissário comprador pode buscar a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, para sobre ela exercer o seu direito real.
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Adjudicação compulsória: é outra prerrogativa que constitui conteúdo de direito real – é a possibilidade de obter declaração judicial ordenando a incorporação do bem (objeto do negócio) ao patrimônio do adquirente. Se o alienante se recusa a outorgar escritura pública, o comprador tem meio compulsório para se sobrepor a tal recusa.
Proposta a adjudicação, o compromitente vendedor é notificado para em 10 (dez) dias oferecer resposta, justificando a sua recusa em outorgar a escritura pública ao compromissário comprador.
A adjudicação compulsória é cabível ainda quando o imóvel tiver sido alienado a terceiro indevidamente.
Obs.: O direito de posse e de ceder os seus direitos, que tem o promissário comprador, não decorrem da realidade de seu direito, são acessórios da convenção – se não houver disposição em sentido contrário. Orlando Gomes acha o contrário: que isto decorre de direito real.
Obs.: A constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação (judicial ou por cartório de Registro de Títulos e Documentos), com 15 dias de antecedência. Isto representa mais vantagem para o promissário comprador.
· Há neste sentido julgado aceitando a consignação em pagamento cinco anos após o atraso, pelo comprador – porque o devedor não foi constituído em mora.
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[1] Salvo aqueles que servirem às suas necessidades pessoais e às de sua família.
[2] Manual de Direito Civil. Vol. 4. 3ª edição. Editora Revista dos Tribunais. P. 477.
Exercício 1:
O exercício do usufruto pode ser cedido. O usufrutuário pode arrendar a propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do empreendimento. É certo afirmar que o usufruto:
A) É direito real inalienável, posto que personalíssimo, salvo o direito de alienação ao nu-proprietário.
B) Pode ser alienado a terceiro, a título oneroso ou gratuito, respeitando-se o direito de preferência do nu-proprietário.
C) Não pode ser alienado ao nu-proprietário.
D) Assim como o direito de superfície, transfere-se aos herdeiros com a morte do usufrutuário.
E) É menos amplo que o direito real de habitação.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 2:
Examine as seguintes proposições e assinale a alternativa correta:
I. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
II. A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com reserva de usufruto em benefício do doador.
III. O usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
IV. A lei permite casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.
São corretas:
A) Somente as afirmativas I e II.
B) Somente as proposições III e IV.
C) Somente as proposições I, II e IV.
D) Somente as proposições I e III.
E) Todas as proposições.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 3:
Analise as proposições abaixo a assinale a alternativa correta:
Não há usufruto sobre coisas que não dão frutos, como florestas e minas
PORQUE
O propósito do usufruto é permitir ao usufrutuário que recolha frutos civis e naturais do bem imóvel.
Pode-se afirmar que:
A) As duas proposições são corretas e a segunda justifica a primeira.
B) As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
C) Somente a primeira proposição é correta.
D) Somente a segunda proposição é correta.
E) As duas proposições são incorretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 4:
A promessa irretratável de venda de um bem imóvel, desde quenão haja cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis, confere ao promissário comprador direito real sobre a coisa. Trata-se de direito real:
A) Oponível apenas em face do compromitente vendedor.
B) Não previsto no Código Civil de 2002.
C) Que decorre do contrato, ainda que não haja o registro imobiliário.
D) De garantia, como a hipoteca, o penhor e a anticrese.
E) Não previsto no rol de direitos reais do revogado Código Civil de 1916.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 5:
Quanto ao usufruto, analise as afirmativas abaixo:
I. Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário.
II. Extingue-se ao fim do prazo de 10 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica.
III. Extingue-se com a morte do nu-proprietário.
IV. Não se extingue com a alienação do bem objeto do usufruto pelo nu-proprietário.
São corretas somente:
A) I e II.
B) I e III
C) II e III.
D) II e IV.
E) I e IV.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 6:
Sobre o direito real de habitação, examine as afirmativas a seguir:
I. O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
II. O que caracteriza o direito real de habitação é que o seu titular deve residir ele próprio, com sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título gratuito ou oneroso.
III. Não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a terceiro, ou empresta-lo.
Pode-se afirmar que:
A) Somente I e II são corretas.
B) Somente I e III são corretas
C) Somente II e III são corretas.
D) Todas são corretas.
E) Todas são incorretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 7:
O usufruto de coisas consumíveis:
A) É ilícito, porque sua natureza não se acomoda à ideia do instituto, uma vez que o usufrutuário não pode dispor da substância da coisa.
B)  não pode ser estabelecido porque não pode haver usufruto de coisa fungível.
C)  obriga o usufrutuário a restituir outras coisas, de espécie diversa, ainda que em quantidades e valores diferentes, ao nu-proprietário.
D)  implica que as coisas dadas em usufruto passam ao domínio do usufrutuário, que deve restituir, findo o usufruto, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade.
E)  obriga o usufrutuário à restituição da coisa em espécie, ou seja, o mesmo bem ofertado em usufruto deve ser restituído ao fim do direito real.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 8:
Analise as afirmativas abaixo e assinale a alternativa correta:
I. Diante da pluralidade de titulares do direito real de habitação, qualquer deles, que habite sozinho a casa, não terá de pagar o aluguel aos outros.
II. Ao uso e à habitação se aplicam, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as disposições concernentes ao usufruto.
III. A morte do titular do direito real de habitação transfere aos seus herdeiros esse direito real sobre coisa alheia.
A) Somente I e II são corretas.
B) Somente I e III são corretas.
C) Somente II e III são corretas.
D) Todas são corretas.
E) Todas são incorretas.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Exercício 9:
Quanto ao direito real de uso, assinale a alternativa incorreta:
A) É mais restrito que o usufruto, pois não pode ser objeto de cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família.
B) Para calcular quais as necessidades do usuário devem-se verificar sua condição social e o local onde vive.
C) Pode recair sobre bem móvel ou imóvel, mas não sobre coisas consumíveis, pois neste caso estaria transferida a propriedade.
D) As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de seu serviço doméstico.
E) O uso familiar pode ser feito pelo próprio usuário, seu cônjuge ou convivente, seus filhos solteiros, e seus ascendentes e colaterais até o quarto grau.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 10:
Quando o usufrutuário for pessoa jurídica, é correto afirmar que:
A) O usufruto se extingue após 30 anos, independentemente do prazo previsto no contrato de usufruto firmado entre as partes.
B) O usufruto se extingue após 10 anos.
C)  O usufruto é por prazo indeterminado, vigendo perpetuamente, até que ocorra o distrato.
D) Extinguir-se-á em 30 anos, salvo convenção em sentido contrário.
E) Nenhuma das anteriores.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Exercício 11:
José é usufrutuário de um imóvel, sendo este imóvel de propriedade de Pedro. Caso ocorra o perecimento do imóvel sobre o qual recai o direito real de usufruto, é incorreto afirmar que:
A) Se a destruição ocorre sem culpa de Pedro, o usufruto se extingue e Pedro não é obrigado a empreender a reconstrução.
B) Se Pedro às suas expensas reconstruir o imóvel, o usufruto não se restabelece.
C) Caso a destruição decorra de culpa de terceiro, este é obrigado a indenizar e o usufruto se sub-roga na importância da indenização, de modo que os frutos civis, por esta produzidos, caberão ao José.
D)  Se o imóvel destruído está no seguro, ou se é desapropriado, o direito de José fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenização recebida do expropriante.
E) É obrigatório assegurar a coisa tida em usufruto, de modo que José deve pagar, durante o usufruto, os prêmios devidos, ainda que antes do usufruto o imóvel não estivesse assegurado.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Exercício 12:
Quanto aos frutos naturais, no direito real de usufruto, assinale a alternativa incorreta:
A) o usufrutuário é dono dos frutos naturais pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.
B) o usufrutuário perde os frutos pendentes ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter direito ao reembolso das despesas efetuadas para produzi-los.
C) o usufrutuário é dono dos frutos naturais pendentes ao começar o usufruto, mas fica obrigado a pagar as despesas de produção.
D) os frutos naturais durante o usufruto pertencem ao usufrutuário.
E) safras de imóveis rurais são exemplos de frutos naturais aos quais o usufrutuário tem direito no curso do usufruto.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C)
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