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 Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no 
CREA-RS sob n.º 66.891-D, a pedido da Secretaria 
Municipal de Educação e Cultura (SMEC), da 
Prefeitura Municipal de Rio Grande/RS, tendo 
procedido aos estudos e diligências que se fizeram 
necessários, vem apresentar as conclusões a que 
chegou, consubstanciado no seguinte, 
 
 
 
 
 
LAUDO DE 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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SUMÁRIO 
 
 
1. SOLICITANTE ..................................................................................................... 
 
03 
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO .................................................................................. 
 
03 
3. PRINCÍPIOS E RESSALVAS .................................................................................. 
 
03 
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ............................. 
 
03 
4.1. REGIÃO ............................................................................................................. 
 
03 
4.2. TERRENO .......................................................................................................... 
 
04 
4.3. BENFEITORIAS .................................................................................................. 
 
04 
5. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS ................................................. 
 
07 
5.1. INTRODUÇÃO .................................................................................................... 
 
07 
5.2. METODOLOGIA .................................................................................................. 
 
09 
5.3. MODELO MATEMÁTICO ....................................................................................... 
 
10 
6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .............................................................................. 
 
10 
7. DATAS DE REFERÊNCIA ...................................................................................... 
 
10 
8. RESULTADO ...................................................................................................... 
 
11 
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................... 
 
11 
 
 
 
ANEXO I- TRATAMENTO DOS DADOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1. SOLICITANTE 
 
 Secretaria Municipal de Educação e Cultura (SMEC), da Prefeitura Municipal de Rio 
Grande/RS. 
 
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
 
Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio 
Grande-Pelotas, entre o Km 27+129,02 e o Km 27+ 359,02, com 128m x 230m, totalizando 
uma área superficial de 29.440m2. 
 
3. PRINCÍPIOS E RESSALVAS 
 
O Laudo atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação 
NBR 14653-1:2001 e NBR 14653- 2:2004 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, 
além das exigências impostas por Leis federais, estadual e municipal e foi elaborado com a 
estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - 
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal. 
Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações assumidas como 
corretas, fornecidas por terceiros, sendo as fontes referidas no presente, na forma de 
entrevistas verbais e documentos, os quais incluem, o Registro de Imóveis de Rio Grande, Jornal 
Informativo de Imóveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site www.procuraseimovel.com.br, 
imobiliárias locais, proprietários de terrenos e lotes vizinhos entre outros. 
No melhor conhecimento e crédito do consultor, as análises, opiniões e conclusões 
expressadas no presente relatório, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e 
levantamentos verdadeiros e corretos. 
O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias 
adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo, enquadrando-se o 
Laudo como Parecer Técnico. 
Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de 
qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão. 
Os honorários profissionais da Clarel Perícias Ltda não estão, de forma alguma, sujeitos 
às conclusões deste trabalho técnico. 
Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo 
já descrito, não devendo, portanto, ser utilizado para outra finalidade que não a já mencionada, 
sem aprovação prévia e por escrito da Clarel Perícias Ltda. 
 
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 
4.1. REGIÃO 
 
 A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, às 14:00 horas. 
 Região urbana, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, relevo em 
forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível baixo, topografia em nível, solo 
predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, 
com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de atividade alta1. 
 A Infra estrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia 
elétrica e telefone. 
 
1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995) 
 
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 As atividades existentes incluem comércio e serviços de profissionais autônomos, sendo 
baixo como um todo o nível do mercado de trabalho. 
 Os serviços comunitários disponíveis compreendem escola municipal, segurança, posto 
de saúde e igrejas. 
 Para efeito de melhor entendimento e precisão dos trabalhos periciais, junta-se a 
documentação fotográfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeção. 
 
4.2. TERRENO 
 
Um terreno de forma retangular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, 
entre o Km 27+129,02 e o Km 27+ 359,02, com 128m x 230m e área superficial de 29.440m2, 
parte integrante de uma fração de campo com a área superficial de 144,816476ha, sito no lugar 
denominado Abarrancamento, no distrito da Quinta, melhor descrito no Registro de Imóveis de 
Rio Grande, onde o mesmo encontra-se averbado sob o número de ordem 25.930. 
 
4.3. BENFEITORIAS 
 
 Não existem benfeitorias. 
 
 
 
 
Foto 1- Vista frontal da Escola Municipal Fund. Olavo Bilac, registrada com o fotógrafo 
posicionado na BR-392. A gleba avaliando situa-se na parte posterior da escola. 
 
 
 
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Foto 2- Vista dos fundos da Escola Fund. Olavo Bilac. 
 
 
 
Foto 3- No centro da foto, visualiza-se a cerca que separa os fundos do terreno da escola, a 
direita e o terreno avaliando, a esquerda. Observa-se a rede de energia elétrica passando no 
local. 
 
 
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Foto 4- Foto registrada de cima dos trilhos da linha férrea, na Rua João Moreira, por onde a 
gleba avaliando faz frente. No centro, ao fundo, a escola Olavo Bilac. 
 
 
 
Foto 5- A frente da gleba, localizada a direita na foto, dando vistas para a Rua João Moreira. 
 
 
 
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Foto 6- Imagem obtida por satélite através do site da Google. 
 
 
 
5. PROCEDIMENTOS APLICADOS 
5.1. INTRODUÇÃO 
 
A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como 
um problema de complexa resolução, em grande parte devido a inexistência de dados de outras 
glebas, em oferta ou transacionadas no mesmo mercado imobiliário, em quantidade suficiente 
para a elaboração de estudo científico comparativo desta tipologia. 
Desta forma, muitas vezes têm-se optado pela utilização do método involutivo, que 
busca identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, 
baseando-se num modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. 
Este método consiste na elaboração de projeto de hipotético empreendimento para a 
gleba com vistas a verificar o melhor e máximo aproveitamento, considerando a receita provável 
da comercialização em lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliária, as despesas 
de urbanização, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras, 
entre outras. O objetivo é o de definir o valor máximo que pode ser atribuído à gleba através de 
cenários diversos para que seja economicamente viável seu aproveitamento2. 
 
 
2 Dantas (202, 203, 204 e 205) 
 
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A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são 
determinísticos e bastante sensíveis às taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo 
alterações mínimas nas taxas e prazos de comercialização podem resultar em alterações 
significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros consideráveis que na maioria 
das vezes serão percebidos a longo prazo, gerando prejuízos para aqueles que daquele valor 
dependem para tomada de decisão. 
Alia-se ao fato que a melhor vocação para uma gleba nem sempre é a de 
desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislação de uso e 
parcelamento do solo municipal, vigente na data da avaliação. Além disso, muitas glebas 
encontram-se em regiões com vocação industrial, quando o estudo pelo método involutivo não 
seria adequado, visto sua destinação. 
Pelo acima exposto, este trabalho optou pela utilização do Método Comparativo Direto de 
Dados de Mercado, porém com a elaboração de um macromodelo, com a inclusão de dados de 
mercado imobiliário de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observações 
na tipologia em estudo. 
Frisamos, também, que a elaboração do macromodelo de glebas pressupôs a definição 
de variável de localização relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critério 
que minimiza a subjetividade da definição desta variável, baseado no Critério dos Lotes 
Influenciantes.3 
O critério mencionado trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta 
na inter-relação existente entre glebas e lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do 
princípio que o valor médio dos lotes vizinhos a uma gleba, influencia diretamente na 
determinação do valor unitário da gleba avalianda, de forma que, o valor unitário de uma gleba 
é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo. 
Assim, o presente trabalho avaliatório foi alicerçado no Método dos Lotes Influenciantes, 
e no Método do Índice de Equivalência4, ambos aceitos e recomendados à publicação nos anais 
dos referidos conclaves, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise 
de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e 
de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado 
Desta forma, a determinação do valor unitário (por metro quadrado) da gleba foi 
calculado em função de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que a influenciam, 
devidamente justificado e interpretado por regressão estatística. 
O Coeficiente de paridade, conforme definido pela antiga NBR-8951, é a, 
 
 
"(...) relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a 
partir de dados de mercado, visando a composição de modelos cuja 
representatividade, restrita ao local pesquisado, é função de exame estatístico 
específico.". 
 
 
 
 
 
 
3 Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes 
Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações – 1980/RJ, 
no I Congresso Mundial de Avaliações – 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones – 
Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 – IGEL –Porto 
Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 – Norma Brasileira para Avaliação 
de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em 1985. 
4 Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congresso 
Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica. 
 
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5.2. METODOLOGIA 
 
A metodologia aplicada tem sentido amplo desde que identificado o Índice de 
Equivalência, ou seja, uma variável dependente caracterizada por um coeficiente que refletirá a 
relação percentual entre o valor do bem avaliando e de outro a ele ligado indiretamente. 
No caso das glebas urbanizáveis, esta relação está muito bem consolidada e definida 
pelo Método dos Lotes Influenciantes, onde o coeficiente que representa o Índice de 
Equivalência, ou variável dependente do modelo de regressão estatística, é aquele calculado 
entre o valor unitário da gleba e o valor unitário dos lotes vizinhos, que sobre ela exercem 
influência. 
 
A respeito da influência de pólos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia 
Urbana", cita: 
 
 
"(...) o preço do terreno é uma função inversa (tipicamente uma função 
exponencial negativa) da distância ao centro da cidade." 
 
 
"O preço unitário do terreno é uma função direta da qualidade do meio 
ambiente e amenidades da área e uma função inversa da distância ao centro da 
cidade." 
 
 
 
As citações de Richardson permitem ampliar o conceito genérico de terreno, tomando-o 
como lote e gleba, de forma que a comprovação técnica da influência do posicionamento urbano 
de pólos atrativos, da área superficial e vizinhança urbana, no valor de glebas urbanas, pode ser 
verificada através de algumas conclusões estatístico-mercadológicas, como as a seguir; 
 
 
 O valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote 
próximo, "Coeteris Paribus"5; 
 
 Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes 
que as influenciam; 
 
 O valor unitário de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua área 
superficial "Coeteris Paribus".5; 
 
 O índice Gleba/Lote 6 é inversamente proporcional à área superficial da gleba7; 
 
 Existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático 
decrescente.5 "Coeteris Paribus" – mantendo todas as demais influências constantes 
6 Índice Gleba/Lote: Valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam 
7 Zeni, André Maciel -Influência da testada no valor de glebas urbanas- 1981 - Trabalho apresentado 
no II Ciclo de EStudos de Engenharia de Avaliações e Perícias - 1982 - IGEL-Porto Alegre/RS 
 
 
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5.3. MODELO MATEMÁTICO 
 
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, 
conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de 
subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a 
confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. 
 Após a pesquisa e coleta dos dados das glebas e lotes considerados que as influenciam, 
agrupamos aos pares o índice Gleba/Lote e a Área superficial da gleba. 
 Em estudos elaborados por Zeni e Portinho3, foi constatado que as funções mais 
freqüentes, com melhor correlação estatística entre as variáveis consideradas são, além da 
exponencial negativa (citada por Richardson), as da forma potencial negativa (como a definida a 
seguir, neste trabalho) e logarítmica recíproca. 
 
Função potencial: Y= a Xb (com b< 0) 
 
onde; 
 
Y: é a variável dependente que representa o índice (gleba/lote) inferido por regressão; 
X: é a variável independente que representa a área da gleba; 
a, b: coeficientes determinados pela regressão. 
 
 Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo 
processo dos "mínimos quadrados" e obtemos a seguinte curva matemática através de 
regressão simples; 
 
Y= 3,213415943 X-0,102600901 
 
 
Observações: 
 
Este modelo é diretamente aplicável para glebas "normais", ou sejam, áreas cuja relação 
frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média de 1/4,5. 
A amostragem que serviu de insumo as conclusões estatísticas, apresentou cerca de 
80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de "normalidade". 
 
 
6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 
 
O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com 
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa 
facilidade de venda. 
 
7. DATAS DE REFERÊNCIA 
 
Vistoria: 23/04/2010 
Avaliação: 24 e 25/04/2010 
Laudo: 26/04/2010 
 
 
 
 
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8. RESULTADO 
 
 Utilizando a equação do item 5.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo; 
 
Y= 3,213415943 X-0,102600901 
 
Onde, 
 
X= 29.440m2 
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,12 
 
Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de 
80%, no valor de R$33,80/m2, obtemos, 
 
Valor Gleba avaliando= 1,12*33,80*29.440= R$1.114.480,64 
 
VALOR ESTIMADO DA GLEBA= R$1.114.480,64 (Um milhão, cento e quatorze mil, 
quatrocentos e oitenta reais e sessenta e quatro centavos), equivalente a 1.127,7543082 CUB’s 
Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de março/2010, com o CUB cotado em 
R$988,23/m2. 
 
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas 
ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um 
modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores 
praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras 
de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por 
habitação. 
Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele 
em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso 
de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se 
dentro dos padrões reais de mercado. 
 
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 13 (Treze) folhas impressas em um só lado, 
todas rubricadas, sendo a última datada e assinado acompanhado dos seguintes documentos. 
 
Anexo I- Tratamento dos Dados (02 fls.). 
ART- (CREA/RS): n.º 5277727 
Rio Grande, 26 de abril de 2010. 
 
 
----------------------------------------
Clarel da Cruz Riet 
Eng. Civil – CREA 66.891-D 
Perito - IBAPE 1.047/99 
 
 
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ANEXO I 
TRATAMENTO DOS DADOS 
 
 
 
1. PESQUISA DE DADOS 
 
 A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando 
a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados 
quanto às características intrínsecas e extrínsecas. 
 
 
A seguir, o quadro com os dados coletados; 
 
N.º 
 
 
 
 
VALOR 
 
 
 
 
FONTE 
 
 
 
 
 
 
 
DATA 
 
 
 
LOCAL 
 
 
AREA 
 
 
 
 
F 
R 
E 
N 
T 
E 
 
 
P 
R 
O 
F 
U 
N 
D. 
 
V 
A 
L 
O 
R 
x 
M2 
 
T 
I 
P 
O 
 
 
 
 
 (R$) (m2) (m) (m_ (R$/m2) 
1 4.746.916,50 
Secretaria 
Municipal 
da 
Fazenda 
 
 
 
06/04/10
R. Cel. 
Virgílio da 
Porciun- 
cula 94.938,25 
FR: 
113 
FU: 
324 
LD: 
485 
LE: 
384 50,00 Gleba 
2 12.500,00 
Liony 
Carvalho 
 
23/04/10
Perto do 
P. Gasolina 300 10 30 41,67 Terreno
3 140.000,00 Imob. Ruiz 
 
23/04/10
Perto do 
P. Gasolina 2.830 73,6 - 49,47 
 
Gleba 
4 12.000,00 
Lot. Nova 
Quinta 
 
26/07/09
Em frente 
P. Gasolina 300 10 30 40,00 Terreno
5 1.800.000,00 
Liony 
Carvalho 
 
23/04/10
Perto do 
P. Gasolina 60.000 - - 30,00 Gleba 
6 10.000,00 
Liony 
Carvalho 
 
23/04/10
Santo 
Antônio 300 10 30 33,33 Terreno
7 70.000,00 
Paulista 
Imóveis 
 
23/04/10
Perto Pol. 
Rodoviária 21.600 90 240 3,24 Gleba 
8 2.400,00 
Propriet. 
Juscelino 
 
23/04/10
Perto da 
Escola R. 7 600 15 40 4,00 Terreno
9 200.000,00 
CSS 
Imóveis 
 
23/04/10
Sítio Sta. 
Cruz 3.000 30 100 66,67 
 
Gleba 
10 7.000,00 
Exclusiva 
Imóveis 
 
23/04/10
Vila 
Quintinha 300 10 30 23,33 Terreno
11 17.500,00 
Plataforma 
Imóveis 
 
23/04/10
Sítio Sta. 
Cruz 500 10 50 35,00 Gleba 
12 8.000,00 
Liony 
Carvalho 
 
23/04/10
Perto do 
P. Gasolina 300 10 30 26,67 Terreno
 
 
 
 
 
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 
CLAREL PERÍCIAS
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2. AVALIANDO 
 
 
Imóvel Localização ÁREA (M2) 
Área Construída 
Gleba Descrito no item 2. Objetivo da Avaliação, do 
laudo. 
29.440 
 
 
 
 
3. TRATAMENTO 
 
 
ÍNDICE= (Valor Gleba / Valor terreno) 
 
ÁREA (M2) LN (ÍNDICE) LN (AREA) 
Y X 
1,200001011 94.938,25 0,1823224 11,460982 
1,236749117 2.830 0,21248626 7,948032 
0,900000000 60.000 -0,1053605 11,0021 
0,810185185 21.600 -0,2104924 9,9804486 
2,857142857 3.000 1,04982212 8,0063676 
1,312500000 500 0,27193372 6,2146081