LAUDO TÉCNICO VISUAL DE PATOLOGIAS

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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA VISUAL 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
O presente Laudo Técnico de Vistoria Visual foi solicitado pelo Otavio Martins Perez, e 
elaborado pelos alunos da disciplina de Patologia das Construções (2019/2), da Universidade 
Federal de Pelotas, em atendimento ao disposto na Norma de Inspeção Predial/2009 do IBAPE 
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma 
de Manutenção em Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas 
Técnicas). 
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial da edificação, tendo como escopo um 
diagnóstico geral sobre as manifestações patológicas, identificando as anomalias construtivas 
e falhas de manutenção que interferem e prejudicam a saúde e habitabilidade, frente ao 
desempenho dos sistemas construtivos e elementos vistoriados da edificação. 
 
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 
2.1. Identificação 
 
Edificação: Prédio da Gestão Ambiental e da Coordenadoria de Inclusão e Diversidade - 
UFPEl. 
Endereço: Rua Almirante Barroso, 1734, Centro - Pelotas, Rio Grande do Sul, Brasil. 
 
Figura 1: Planta de Situação (MUB 2018) 
 
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Figura 2: Planta Localização e Cobertura em Vista Aérea (Via Satélite Google/2019) 
 
 
2.2. Realização do Laudo 
 
Alunos da disciplina de Patologia das Construções, semestre 2019/2: Louisi dos Santos Oliva, 
Luiza Marcant Reiznautt e Prisciane Oliveira Demarco Ferreira. 
 
Professora: Mauren Aurich 
Tutora: Profa. Ariela Torres 
 
2.3. Data das Vistorias 
 
As vistorias técnicas nas dependências do Prédio da Gestão Ambiental e da Coordenadoria de 
Inclusão e Diversidade foram realizadas nos dias 06, 13, 20 e 26 de novembro de 2019. 
 
 
 
 
 
 
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2.4. Objeto da Inspeção 
 
O edifício, antigo DNOS de Pelotas, atualmente abriga a Gestão Ambiental e 
Coordenadoria de Inclusão e Diversidade da UFPEL. O setor de planejamento da universidade 
não possui dados sobre o local, apenas plantas de 2017. Recentemente teve suas dependências 
reformadas para instalação desta. Nesta parte do edifício deste devido laudo, foi reconhecido 
que as paredes internas foram pintadas, e no exterior teve instalações de coberturas de plástico. 
A edificação possui uma área construída de 835,99 m2, que se encontra assentada sobre 
um terreno com área superficial de aproximadamente 860,00 m2, apresentando as seguintes 
características construtivas: elevações em alvenaria de tijolos maciços rebocados internamente 
e externamente com revestimentos cerâmicos e ladrilhos hidráulicos, cobertura em laje de 
concreto armado com telhamento de fibrocimento e esquadrias metálicas. 
 
2.5 Ficha Técnica da Edificação 
 
• Nome Oficial: Gestão Ambiental e Coordenadoria de Inclusão e Diversidade da UFPEL 
• Endereço: Rua Almirante Barroso, 1734 – Centro, Pelotas 
• Proprietário: UFPEL – Universidade Federal de Pelotas 
• Utilização atual: Acadêmica 
 
2.6 Obras em Andamento 
 
De acordo com a vistoria feita no local não foi identificado obras em andamento, existem obras 
a serem continuadas porém sem data prevista para tais. 
 
2.7 Registro Fotográfico 
 
Apresenta-se a seguir o registro fotográfico das fachadas externas e das dependências internas 
dos setores vistoriados da edificação: 
 
 Fachada externa (lado noroeste): 
 
1º : Localização da área analisada (1º e 2º pavimento) 
 
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Figura 3: Planta Baixa pav. Térreo 
 
 
 
Figura 4: Planta Baixa pv. Superior 
 
 
 
 
 
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2º: Localização das fotos da fachadas internas e externas em planta (Primeiro e segundo 
pavimento): 
 
 
Figura 5: Indicação dos locais com presença de patologias no pav. térreo 
 
 
Figura 6: Indicação dos locais com presença de patologias no pav. superior 
 
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3º: Fotos do contexto geral da fachada: 
 
Figura 7: Fachada externa 1. 
 
Figura 8: Fachada externa 2. 
 
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Figura 9: Fachada – Lado Interno – Sala 102A 
 
Figura 10: Fachada - Lado interno Banheiro - 2000 
 
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4º: Fotos das manifestações patológicas identificadas na fachada: 
 Fachada externa: 
 
 
 
 
Figura 11: Choque mecânico. 
Figura 12: Choque mecânico 
 
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Figura 13: Choque mecânico e sujidade. 
 
 
 
Figura 14: Eflorescência. 
 
 
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Figura 15: Eflorescência. 
 
Figura 16: Mofo e sujidade. 
 
 
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Figura 17: Fissura Vertical 
 
Figura 18: Fissura a 45º 
 
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Figura 19: Descolamento com pulverulência. 
Figura 20: Choque mecânico 
 
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Figura 22: Deterioração das juntas 
Figura 21: Fissura de 45º 
 
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 Fachada interna: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Figura 23: Descolamento de placas cerâmicas. 
Figura 24: Descolamento de placas cerâmicas. 
 
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Figura 25: Deterioração das juntas. 
Figura 26: Oxidação, Corrosão e Ferrugem. 
 
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Figura 28: Mofo. 
 
Figura 27: Mofo. 
 
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3. METODOLOGIA 
 
3.1 Critério Utilizado 
 
A inspeção predial está baseada na vistoria visual e levantamento fotográfico da edificação, 
que tem como resultado a análise técnica condição relativa à habitabilidade, mediante a 
verificação in loco dos sistemas construtivos, de fechamento e auxiliares. Sendo assim, a 
presente vistoria está voltada para o enfoque da segurança e da manutenção predial. 
 
A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção que 
interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo como 
objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham 
interface direta com os usuários. 
 
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das vistorias, consoante o 
nível de inspeção estabelecido como escopo para este trabalho. 
 
3.2 Documentação Analisada 
 
Os documentos técnicos disponibilizados para análise e consulta foram os seguintes: 
 
• Levantamento Físico – Plantas Baixas dos Pavimentos 
 
4. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS: 
 
Os seguintes sistemas construtivos do Prédio da Gestão Ambiental e Coordenadoria de 
Inclusão e Diversidade - UFPEL - foram inspecionados em seus elementos aparentes, 
considerando a documentação fornecida. 
 Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas; 
Os sistemas são relatados genericamente, e descreve-se brevemente as anomalias e falhas 
detectadas. 
 
 
 
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4.1. Alvenarias e Revestimentos: 
 
As paredes de vedação e painéis de fechamento são em alvenaria de tijolos maciços 
revestidos em reboco tanto na parte interna quanto externa diferenciando-se apenas no seu 
acabamento, internamente parte somente com proteção de pintura e externamente com 
revestimento cerâmico não esmaltado e ladrilhos hidráulicos. Os revestimentos dos sanitários 
são parte em azulejos e parte em reboco, com pisos cerâmicos ou ladrilhos. 
Nas vistorias efetuadas foram verificadas as seguintes manifestações patológicas nas alvenarias 
e nos revestimentos: 
a) Descolamento com pulverulência na região inferior da parede da fachada externa; 
b) Evidências de infiltração de água através de manchas de umidade, mofo e sujidade na 
parte superior e inferior da fachada; 
c) Fissuras por movimentação térmica na fachada da edificação; 
d) Fissuras verticais por recalque de fundações; 
e) Deterioração das juntas nos revestimentos cerâmicos não esmaltados da fachada e 
revestimento cerâmico interno do banheiro da edificação; 
f) Choque mecânico nos peitoris das janelas da fachada e no revestimento cerâmico não 
esmaltado da fachada; 
g) Eflorescência do tipo 1 nas fachadas externasno revestimento cerâmico não esmaltado; 
h) Presença de processo de oxidação, corrosão e ferrugem nas esquadrias de ferro da 
edificação; 
i) Destacamento das placas cerâmicas nas paredes internas do banheiro; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5. ORIGEM DAS MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS E PROCEDIMENTOS DE 
REPARO 
 
5.1 Considerações sobre a fachada: 
 
 
Figura 29: Mapeamento da fachada 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PADRÃO PARA O MAPEAMENTO: 
 Manchas de umidade 
 
 Mofo/bolor/sujidade/vegetação 
 
 Fissuras/trincas 
 
Descolameto 
 
Cupim 
 
 
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5.1.1. A manifestação patológica observada nas figuras 16, 27 e 28 apresentam mofo. 
Geralmente, o principal fator que causa tal manifestação patológica é umidade, que pode ser 
de vários tipos. Nas manifestações patológicas identificadas, a ausência de algeroz na 
platibanda reteve umidade e causou manchas na fachada. Essa umidade, penetrou no interior 
do edifício gerando mofo nas paredes também. 
Os possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo mofo é: 
1. Lavagem com solução hipoclorito; 
2. Colocação de algeroz na platibanda. 
5.1.2. A manifestação patológica observada na figura 19 apresenta descolamento de parte da 
argamassa com formação de pulverulência. Geralmente, o principal fator que causa tal 
manifestação patológica é infiltração de umidade por capilaridade. Na manifestação patológica 
analisada, possivelmente foi causada pela expansão de algum material da massa em contato 
com a umidade, que consequentemente causa um aumento do volume da argamassa, podendo 
provocar a queda do revestimento. 
O possível procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo descolamento com 
pulverulência é: 
1. Cortar e extrair o revestimento deslocado, tratar a superfície exposta, removendo todo 
o material que perca a aderência com a operação e aplicar revestimento nas zonas 
expostas 
5.1.3. A manifestação patológica observada na figuras 23 e 24 apresenta destacamento de 
placas cerâmicas. Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica é 
perda de aderência da argamassa colante e ausência das juntas de movimentação, 
impossibilitando que as tensões geradas por movimentações dos revestimentos sejam aliviadas. 
O possível procedimento de reparo indicado para a patologia do tipo destacamento de placas 
cerâmicas é: 
1. Retirar o revestimento, nivelar e limpar bem a parede, aplicar uma mão de reboco e 
fazer a instalação das placas de maneira correta – com juntas de movimentação e 
preenchimento completo do verso das placas com a massa preparada com as medidas 
corretas. 
 
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5.1.4. As manifestações patológicas observadas nas figuras 11, 12, 13 e 20 apresentam choque 
mecânico. Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica são 
causadas por colisões de pessoas e objetos, como (bicicletas, skate e etc.), que passeiam sobre 
a calçada, com o prédio e assim provocando pequenas quebraduras e desgastes no revestimento 
e em elementos da fachada, como (pingadeira, pintura da parede e etc.). 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo choque mecânico 
é: 
1. Remover as partes afetadas, como a pingadeira (retirando a cerâmica e colocando uma 
nova), a pintura das paredes (limpando e lixando). 
 
5.1.5. As manifestações patológicas observadas nas figuras 13 e 16 apresentam sujidade. 
Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica são causadas por não 
haver manutenções e umidade proveniente da água da chuva. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo sujidade é: 
1. Remover essa sujidade através de uma limpeza com hipoclorito de sódio. 
 
5.1.6. A manifestação patológica observada na figura 17 apresenta fissura vertical. Geralmente, 
os principais fatores que causam tal manifestação patológica são causadas pelo recalque de 
fundações, a fissura vertical junto ao solo é causada por ruptura das fundações, a solução deste 
problema depende de um diagnóstico com mais cuidado a ser realizado por especialista da área 
estrutural. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo fissura vertical é: 
1. Limpar com cuidado a área que encontra-se a fissura, em seguida preencher o vazio 
com argamassa forte e areais, pouco espessa. 
2. Aplicação da argamassa deve ser feita depois de convenientemente molhada a 
alvenaria. 
3. Causa: recalque pela fundação. 
4. Recomendação: Antes de proceder ao selamento é necessário ter a certeza de que o 
problema é apenas superficial e que não comprometa a estrutura do edifício, e assim 
evitando esconder problemas que possam ser sérios. 
 
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5.1.7. As manifestações patológicas observadas nas figuras 18 e 21 apresentam fissuras de 45º. 
Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica são causadas por 
sobrecarga, movimentação térmica, recalque de fundações, pode ocorrer diferença de matérias. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia do tipo fissura de 45º é: 
1. Limpar com cuidado a área que encontra-se a fissura, em seguida preencher o vazio 
com argamassa forte e areais, pouco espessa. 
2. Aplicação da argamassa deve ser feita depois de convenientemente molhada a 
alvenaria. 
3. Causa: Na figura 18 a causa é pela sobrecarga do ar-condicionado. E na figura 21 por 
diferença de materiais. 
4. Recomendação: Antes de proceder ao selamento é necessário ter a certeza de que o 
problema é apenas superficial e que não comprometa a estrutura do edifício, e assim 
evitando esconder problemas que possam ser sérios. 
 
5.1.8. As manifestações patológicas observadas nas figuras 14 e 15 apresentam eflorescência 
do tipo 1. Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica são 
causadas por sais solúveis presentes nos materiais (água de amassamento, agregados ou 
aglomerantes), sais solúveis presentes nos materiais cerâmicos (tijolos, ladrilhos etc.), sais 
solúveis contidos no solo, poluição atmosférica e reação tijolo-cimento. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia de eflorescência do tipo 
1 é: 
1. Eliminação da fonte de umidade; 
2. Aguardar a eliminação dos sais pela ação da chuva em casos de eflorescência em 
superfície externa; 
3. Lavagem com água; 
4. Após saturar a alvenaria com água, lavar com solução clorídrica a 10%, e em seguida 
com água abundante. 
5. Causa: Nas figuras 14 e 15 a causa é pela presença de sais solúveis nos materiais 
cerâmicos, poluição atmosférica e presença da umidade de infiltração da chuva. 
 
 
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5.1.9. As manifestações patológicas observadas nas figuras 22 e 25 apresentam deterioração de 
juntas. Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação patológica são causadas 
por: procedimentos de limpeza inadequados (materiais agressivos), ataques de agentes 
atmosféricos, solicitações mecânicas por movimentação estruturais, infiltração de água, junta 
preenchida superficialmente, junta muito estreita e perda de trabalhabilidade do rejunte. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia de deterioração de juntas 
é: 
1. Remoção do rejunte de preenchimento residual (rejunte antigo e restante); 
2. Limpar para remover completamente o pó; 
3. Preencher corretamente a junta com argamassa própria para o tipo de material 
assentado; 
4. Após a aplicação do material adequado deve ser feita novamente a limpeza, esta deve 
ser feita também com material próprio para tal. 
5. Causa: Na figura 22 a provável causa seja ataques de agentes atmosféricos juntamente 
com infiltração de água das chuvas e solicitações mecânicas por movimentação 
estrutural, já na figura 25 a provável causa seja má execução no preenchimentodas 
juntas juntamente a limpeza com produtos inadequados e solicitações mecânicas por 
movimentação estrutural.5.1.10. A manifestação patológica observada na figura 26 apresenta oxidação, corrosão e 
ferrugem na esquadria de metal. Geralmente, os principais fatores que causam tal manifestação 
patológica são causadas por: Exposição da esquadria a umidade do ar (condensação), falta de 
manutenção e acúmulo de sujidade no material, falta de tratamento da superfície antes da 
aplicação da pintura e proteção por tinta não adequada ao tipo de material. 
Um dos possíveis procedimentos de reparo indicado para a patologia de deterioração de juntas 
é: 
1. Em camadas finas de ferrugem, esfregar com uma lixa fina na superfície do objeto; 
2. No caso de quantidades maiores de ferrugem, utilizar uma escova de arrame – seja ela 
manual ou adaptada à furadeira elétrica, - em cima da superfície oxidada, para retirar 
todas as lascas soltas; 
3. Depois, aplicar sobre a superfície já limpa, liquido neutralizador de ferrugem, o qual 
converte os restos de ferrugem em uma camada negra. 
 
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4. Em seguida pintar com tinta à base de esmalte, estanho, zinco ou crómio. 
5. Causa: Na figura 26 a causa é provavelmente pela falta de manutenção e acúmulo de 
sujidade no material, falta de tratamento da superfície antes da aplicação da pintura e 
proteção por tinta não adequada ao tipo de material. 
6. Recomendação: Não se deve aplicar nenhum tipo de camada ou pintura em cima da 
ferrugem, pois ela alastrará com muita rapidez e facilidade. Retirar primeiro a ferrugem 
para garantir um bom resultado. 
 
 
6. GRAU DE RISCO: 
 
Conforme a Norma de Inspeção Predial/2009 do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia – Entidade Nacional), as anomalias e falhas são classificadas em três 
diferentes graus, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e 
ao patrimônio. 
 grau de risco crítico – impacto irrecuperável: é aquele que provoca danos contra a 
saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho 
e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, 
comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada. 
 grau de risco regular – impacto parcialmente recuperável: é aquele que provoca a 
perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação 
direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis. 
 grau de risco mínimo – impacto recuperável: é aquele causado por pequenas perdas 
de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade 
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos 
riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo 
ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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7. CONCLUSÃO 
 
Diante das manifestações patológicas observadas na edificação vistoriada, e frente às suas 
condições de habitabilidade, agregada à falta de manutenção periódica, classifica-se a 
edificação do curso de Gestão Ambiental e da Coordenadoria de Inclusão e Diversidade, de 
uma maneira global, como de grau de risco mínimo. Tendo em vista o impacto de desempenho 
tecnicamente recuperável para a finalidade de utilização a que se destina, é necessária a 
intervenção periódica de manutenção para sanar as irregularidades apontadas no laudo de 
inspeção visual. 
 
8. ENCERRAMENTO 
 
Este Laudo Técnico de Inspeção Visual do Prédio do curso da Gestão Ambiental e da 
Coordenadoria de Inclusão e Diversidade é composto por 25 folhas impressas e numeradas. 
Foi elaborado pelos alunos da disciplina de Patologia das Construções (semestre 2019/2), da 
Faculdade Arquitetura e Urbanismo (Universidade Federal de Pelotas), Louisi dos Santos 
Oliva, Luiza Marcant Reiznautt e Prisciane Oliveira Demarco Ferreira, que o subscreve. 
 
 
 
Pelotas, 27 de novembro de 2019.