APRESENTAÇÃO DIREITOS REAIS DE GARANTIA

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APRESENTAÇÃO DIREITOS REAIS DE GARANTIA – PENHOR, HIPOTECA, ANTICRESE
Os direitos reais de garantia são direitos instituídos em favor do credor, para que ele tenha mais certeza, mais confiança de que seu direito será satisfeito. Então por exemplo, quando alguém vai aligar um imóvel, o locador é o credor dos aluguéis, e aquele que está vivendo no imóvel é o devedor (tem a obrigação de pagar mensalmente em geral os aluguéis). Normalmente nessa hipótese, o locador exige uma garantia para o caso de os aluguéis não serem pagos, para o caso de o devedor se tornar inadimplente. Essa garantia em contratos de locação DE REGRA é feita pela figura da fiança, porém, que o que se dá como garantia é uma coisa não é um fiador, mas é um bem (móvel ou imóvel), se tem aí um DIREITO REAL DE GARANTIA. As garantias são reais, pois elas recaem sobre COISAS, SOBRE BENS. Exemplo de uma HIPOTECA que recai sobre imóveis, o PENHOR que recai sobre móveis, e a ANTICRESE que recai sobre imóveis. 
 E a primeira modalidade de direito real de garantia que a gente vai tratar aqui é o PENHOR.
PENHOR:
O penhor pode derivar de negócio jurídico entre as partes, denominado penhor negocial ou convencional, depende do acordo de vontade das partes contratantes (credor e devedor pignoratício). Divide-se em: penhor comum e penhor especial.
Pode ser determinado por lei, denominado penhor legal, e depende de homologação judicial.
O penhor consiste em modalidade de garantia real que recai sobre bem móvel, o qual é entregue pelo devedor ao credor, chamado de pignoratício. Apesar de o direito real ser constituído pela tradição (art. 1.431), a lei exige, ademais, que o instrumento do penhor seja levado a registro, por qualquer dos contratantes, devendo o penhor comum ser registrado no cartório de Títulos e Documentos (art. 1.432). Nos casos dos penhores especiais – penhor rural, industrial, mercantil e de veículos –, as coisas objeto da garantia continuam na posse do devedor, o qual deve guardá-las e conservá-las, como depositário (art. 1.431, parágrafo único). Deve-se tomar muito cuidado com a terminologia, para jamais confundir o penhor, direito real de garantia, com a penhora, instituto do processo civil, nem o verbo correspondente ao penhor, empenhar, com o relativo à penhora, penhorar.
O penhor trata-se do primeiro direito real de garantia sobre coisa alheia. Em regra estabelece-se na prática que serão dados como garantias bens móveis. Como presumível, não quitada a dívida, objeto do negócio jurídico, ocorre à transferência efetiva do bem do credor.
Por fim, necessário destacar alguns pontos importantes. Primeiro, para todos os efeitos, até que a obrigação garantida pelo penhor seja integralmente cumprida, tem o credor o direito de reter a coisa empenhada ou parte dela. Segundo, o penhor se extingue por qualquer das causas elencadas no rol taxativo do art. 1.436, do código civil vigente. Por último, mas não menos importante, como falado antes pode haver penhor rural, penhor industrial e mercantil, penhor de veículos e, até mesmo, penhor de direitos e títulos de crédito.
HIPOTECA
Segundo o art. 1.473 do Código, pode a hipoteca recair sobre: bens imóveis, e acessórios dos imóveis, em conjunto com eles; o domínio direto; o domínio útil; as estradas de ferro; os recursos naturais a que se refere o art. 1.230; os navios; as aeronaves; o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso; a propriedade superficiária. O § 1º do dispositivo salienta que a hipoteca de navios e de aeronaves se regula por lei especial. No caso de hipoteca do direito real de uso ou da propriedade superficiária, o direito de garantia se limita à duração da concessão do uso ou do direito de superfície, se estes houverem sido transferidos por tempo determinado (art. 1.473, § 2º). O direito real de hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, e não interfere nos demais ônus reais sobre o mesmo imóvel, constituídos e registrados antes dela própria (art. 1.474). No contrato em que se ajusta a hipoteca, não se admite cláusula que proíba ao proprietário alienar o imóvel hipotecado, mas pode-se estabelecer o vencimento antecipado da dívida, nessa hipótese (art. 1.475, caput e parágrafo único).
A hipoteca é a modalidade de garantia real que recai, por regra, sobre bens imóveis, mas que também pode incidir sobre bens móveis. Neste caso consideram-se hipotecáveis aqueles enumerados pela vigente legislação.
Hipoteca pra ser existente, precisa ser registrada.
ANTICRESE
Por meio da anticrese, pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos (art. 1.506). 
A dinâmica deste direito é simples: o devedor anticrético transfere a posse do imóvel ao seu respectivo credor, para que este aufira os seus respectivos frutos. A teor do art. 1.507, ―o credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração‖. Em arremate, o art. 1.510 admite o resgate da anticrese, antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de remição e se imitindo, se for o caso, na posse do bem. Características dos direitos reais – PISE:
a)	Preferência: art. 1.422 – o credor goza de ordem de preferência no pagamento do crédito. 
Obs: ordem de preferência do pagamento de créditos – Lei n. 11.101/2005 – Lei de Faléncia – art. 83: 1- créditos trabalhistas (até 150 salários mínimos por credor) e previdenciário (acidente de trabalho); 2- crédito com garantia real (até o limite do bem gravado); 3- crédito privilegiado; 4- credores quirografários. Súmula 478 do STJ – execução de crédito relativo à cotas condominiais tem preferência sobre o hipotecário. 
b) Indivisibilidade: art. 1421 – o pagamento de uma ou mais prestação da dívida principal não libera o bem em garantia. 
c) Sequela: para onde o bem vai, o direito real em garantia o acompanha. 
d) Excussão: art. 1422 – os credores hipotecário e pignoratício tem o direito de excutir o bem dado em garantia, por meio de alienação judicial.
 OBS: art. 1428 – nula que autoriza o credor a ficar com o bem dado em garantia real (pacto comissório).
A anticrese, assim como os institutos do penhor e da hipoteca, é um direito real de garantia clássico. Porém, no penhor típico se transfere a posse da coisa ao credor, somente de bens móveis, que dela não pode se utilizar, e na hipoteca o bem continua na posse do devedor. Na anticrese, por sua vez, o credor assume necessariamente a posse do bem para usufruir seus frutos, a fim de amortizar a divida ou receber juros.
 Dessa forma, anticrese é um direito real derivado de um contrato pelo qual um devedor autoriza ao seu credor a posse de um imóvel, tendo este o direito de retê-lo até o complemento da sua dívida, podendo perceber os frutos e os rendimentos que servirão para o pagamento dos juros e do capital, ou seja, a percepção dos frutos e rendimentos serve como compensação da dívida (art.1.506). 
O instituto da anticrese somente se estabelece por meio de contrato escrito, é celebrado por escritura pública e deve ser levado a registro público - por ser um direito real de garantia que se exerce sobre coisa alheia. No contrato deve constar o total da dívida, o prazo fixado para o pagamento, a taxa de juros e as especificações da coisa dada em garantia. Neste teor, entende-se que a tradição do imóvel por si só não completa a constituição do direito real, que somente com o registro se última. É o que dispõe o art. 1506 do Código Civil.