Hotel Planejamento e Projeto- completo

Prévia do material em texto

:-
J.
----Q tema "hotel" é desses que se vão
ror,tando complexos na medída em que
mais se está inirjadÕ-efn s-equs desdobra-
meq{.1 . i :r "J-- un -{r::ql4esàinado a abri-
gar p.'tsoa; cleerige+sheterogêneas, com
temfe.snentos, oropósitos e interesses
muito orversus, rJill f,uiel requer planeja-
meiltc de ;':.rdos ôtj asp*$os que com-
põem sua existência em permanente
atividade. Como um estabelecimento co-
mercial peculiar, com infindáveis exigên-
cias de organizaçâo, ele nunca se pode
permitir fechar-se ou deixar de estar aler-
ta para as necessídades da clientela.
Neste livro, a riqueza do tema benefi-
cia-se da vasta experiência dos autores na
elaboração e desenvolvimento de nume-
rosos projetos de edifícios hoteleiros. Eles
começaram a acumular esse saber aplica-
do a específicas condições brasileiras em
meados dos anos 70 e são pioneiros num
trabalho que no país ainda hoje atrai raros
profissionais.
O núcleo de Hotel: plan,ejamento e
projeto, que se inicia na fase anterior à
construção do edifício, íncluindo questoes
de áreas e instalações, de elaboração do
programa e do dimensionamento, aborda
também temas que se integram no con-
texto geral da edificação, situando-a de
forma ampla no fenômeno hoteleiro: um
breve histórico da hotelaria, a definição
do produto a ser oferecido_, a localização
re_
'QúertenHro'tel e parâmetros de custos
de implanta@ e equípamentos,
5UMÁRlo
Nclta do ed'itor, 7
ÀgradecirnemCIã, :'9
Prefáeio, 1L
Iatrodução, 13
Um breve histdrico,, 16
Definição do produto, 26
tçcalÍaaçãq, 36
Tipos de hotel, 42
0 projeto, 88
Parânrçtros de custos, 234
Bibliografi-,ã,, 239
Índice gga1,,24!
rrr.
I
NOTA DO EDITOR
A expansão do mercado turístico nacional, acompanhando a tendência
mundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativo
do setor hoteleiro atenção maior à crescente complexidade desse mercado.
Respaldados em dêcadas de experiência na elaboraçáo, desenvolvimen-
to, coordenaçã,o e supervisão de projetos arquitetônic.'s de vulto, os autores
de Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessárias à concepção
de um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotéis, estudam aviabilidade
e asvaúâveis que influenciam na decisão quanto ao porte, Iocalizaçáo e estilo
do empreendimento.
Ao apresentar mais uma publicaçáo da ârea de Hotelaria e Turismo, a
Editora SENAC São Paulo estâ certa de contribuir com um instrumento
valiosíssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresários do
setor e estudantes e pesquisadores interessados no tema.
I
AGRADECIMENTOS
Queremos manifestar nossos profundos agt 
adecimentos
ANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaçáoeentusiasmoComqueparticÈ
pou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos de aiuda, 
des-
de o levantamento de informações, escolha de ilustrações, produção de
desenhos, copidesque, sugestões; algumas que pedíamos e outras 
que sequer
imagrnâvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA eiaboraÇão 
des-
te livro teria sido bem mais difícil sem sua colabotaçáo-
LucraNe. BoN DUARTE, pelo desenvolvimento da pesquisa bibliográfica
inicial e de índices hoteleiros.
AMAURI ANTONTO PELLOSO, pela ConSultoria que forneceu pafa o setor 
de
equipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade 
e compe-
tência que cafact eúzamsua atuaçào, bem atestadas pelo êxito de sua 
empresa
de consultoria, a Placontec'
LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuição no que se refere aos siste-
mas de ar-condicionado e exaustão'
Hrcton PERTZ, que reviu e complementou as informações relacionadas
com os sistemas eiétricos.
JoRGE DuARTE, pela colabonçáo na parte de
PREFACIO
Não há como deixar de reconhecer a importância da expansão do mer-
cado turístico nacional para o desenvolvimento econômico-financeiro-social
do país. A disparada do turismo nas últimas décadas do século )O( é fruto de
uma ampla teia que envolve novas dimensões nas âreas da comunicação e
dos transportes mundiais, decorrentes da internacionalizaçáo das economias.
Outra explicação para esse crescimento foram os avanços considerâveis al-
cançados por diversas regiões do mundo, como a abertuta política, econômi-
ca e cultural da Rússia e dos países vizinhos da Europa Oriental, a establlizaçáo
política e econômica da América do Norte e da Europa Ocidental, a consoli-
daçáo do mercado asiático e o crescimento da Austrália e da Nova Ze\àndia,
ambas nações capitalistas desenvolvidas e com alto nível de qualidade de
vida. Mesmo na América Latina emergiu, recentemente, uma consciência tu-
rística voltada para a valorizaçáo da oferta natural dos países do Cone Sul e
para a expansão dos mercados e PIBs nacionais.
Além das estratégias de alavancagem do turismo promovidas por países
e regiões, surgiram novos nichos negociais, como o turismo ecológico e de
terceira idade, que incrementaÍam, ainda mais, os fluxos mercadológicos.
Nesse contexto, a hotelaria desponta como vetor fundamental de ex-
pansão e consolidaçáo do setor. Sua atuação tem correspondido à demanda
dos novos segmentos de mercado e, ao mesmo tempo, propiciado o surgimento
de novas modalidades de turismo, diversificando o portfólio de serviços. Por
tudo isso, ahotelaria tem merecido destaque no cenário turístico. Sua evolu-
ção, nas últimas décadas, e suas amplas perspectivas de crescimento acompa-
nham uma tendêncialargamente verificada em todos os ramos de negócios e
setores: a qualificação e especialização dos serviços prestados.
12 
HOTEL: pLANEJAMENïO E PROJETo
No Brasil, conceitos avançados no campo do planejamento hoteleiro
também têm recebido destaque. A complexidade que envolve as funções de
hospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi*
mentos hoteleiros no mundo globalizado é o eixo central do pioneiro traba-
lho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson Edson
Jorge. Baseada na experiência e no aprendizado profissional dos autores, a
olsra é um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca do conhe_
cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade,
eles detalham as etapas necessárias paru dimensionar, com precisão, os fâto-
res inerentes à concepção de um projeto hoteleiro. Estão agrupados os itens
que antecedem o projeto arquitetônico, como a definição do seguimento de
mercado que se pretende atingiÍ, o perfil dos usuários, a viabilidadeeconômi-
co-financeira do empreendimento e sua localizaçã,o, a tipologia do edifício, o
número de apatamentos, o padrão das instalações e os equipamentos neces-
sários, e os itens pertinentes ao projeto técnico, como os sistemas hidráulico-
sanitários e eletrônicos que devem ser utilizados, a divisão dos setores
compreendidos no hotel, a configuração dos andares e das âreas sociais e
recreativas do prédio e a melhor forma de administraf o empreendimento.
Todo o entendimento necessâno para o sucesso do projeto estâ mapeado
nos tópicos, subtópicos, gráficos e ilustrações, que recuperam a história do
desenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expõem os fatores respon-
sáveis pelo atual estâgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir dessa
clata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turístico inter-
nacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuais
tipos de hotéis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade,
Brito e Jorge consideram todas as variáveis que envolvem e influenciam essa
decisão estratégica, sinalizando, com exatidão, os fatores da viabilidade.Trata-
se de um trabalho completo, inclusive na análise do projeto de arquitetura e do
programa administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel.
Quadros comparativos permitem a visualização dos mercados hotelei-
ros mundiais e as diferenças qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeito
pan empresários que pÍetendem montar estabelecimentos baseados em re-
ceitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_
delos preconcebidos. Tudo listadocom prós e contras.
A presente "bíl)lia" comprova, por si só, a dedicação e o empenho dos
profissionais e autores desta colaboraçã,o inovadora, instrumento fundamental
para os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da ca-
deia hoteleira.
Julio Serson
Presidente da ABIH-SP - Associação Brasileira da Indústria Hoteleira - São paulo
TNTRODUçAO
O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos últimos anos
não se reflete nas informações disponíveis sobre o planejamento e o projeto
de hotéis, que continuam escassas, nem no número de profissionais atuantes
no setor, ainda pequeno. Tanto é assim que este é o primeiro livro voltado
para o tema do planejamento e do projeto de hotéis que se publica no Brasil
a partit da experiência obtida no próprio país. E isso na passagem do século!
A experiência dos autores é resultante dos caminhos profissionais que
os levaram e induziram à produção de inúmeros edifícios hoteleiros. O apren-
dizado intrínseco a esse processo significou um dispêndio importante em
pesquisa, pois, no período em que começamos a trabalhar nessa ârea, em
meados da década de 70, pouca era a experiência acumulada no Brasil. Além
disso, havia absoluta falta de dados e informações sistematizadas. Hoje, no
que diz respeito à disponibilidade de dados e informações, a sifuação não se
modificou muito.
o livro tem, portanto, uma vertente de criação baseada na experiência
acumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso de
extensão para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos últi-
mos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experiência
didâtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados.
o núcleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questões das
âreas e instalações, da elaboraçáo do programa e do dimensionamento. os
demais temas abordados se integram no contexto geral da edificação, procu-
rando situâ-la de forma mais ampla no fenômeno hoteleiro: um breve históri-
co da hotelaria, a definição do produto a ser oferecido, a questão dalocalizaçào
-
14 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
do empreendimento, os tipos mais freqüentes de hotéis e parâmetros de cus-
tos de implantaçáo e de equipamentos.
Embora os hotéis não se limitem a edifícios, sendo comuns empreendi-
mentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntos
externos de instalações de recreação e de esportes, cujo exemplo mais signi-
ficativo é o resort, neste livro são tratados principalmente os setores e as
instalações do hotel compreendidos em edifícios. Isso porque, de um lado, a
grande maioria dos hotéis incluem-se nesse caso e, de outro, é tal a variedade
das situações que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm trata-
mento caso a caso. As abordagens de carátet geral e as particularizadas para
cada setor específico dos hotéis focalizam aspectos funcionais e requisitos
físicos considerados importantes, sendo complementadas por informações
relativas aos respectivos dimensionamentos.
O edifício de um hotel tem como peculiaridadebâsica sua complexida-
de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionar
ininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidade
de funções normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividades
complementares que acontecem em suas dependências. A função de hospe-
dagem, que pressupóe apartamentos confortáveis, bem dimensionados, devi-
damente equipados e com ambientes agradâveis, somam-se atividades
administrativas, industriais (produção de alimentos, lavanderia), comerciais
(restaurantes e lojas), centrais de sistemas (âgua fria e quente, vaporl energia,
ar-condicionado), de manutenção, além de outras atividades relacionadas com
a realizaçáo de eventos, com a recreação e o lazet
A complexidade de um hotel e suas dimensões, eue precisam estar
acima de um mínimo para toÍnâlo viável economicamente, resultam em em-
preendimento oneroso e muito sensível aos custos finais de construção de
operação e manutenção. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos cor-
retos, favorecer estritamente as circulações geradas e exigidas pelos compo-
nentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais.
Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, é necessário
lembrar que a decisão de construí-lo estarâ vinculada ao binômio mercado/
localizaçáo. Daí iráo decorrer a tipologia do hotel, o número de apartamentos,
o padráo das instalações e os equipamentos necessários para o atendimento
do segmento de mercado a que ele se dirige.
Os cuidados necessários à implantaçáo de um hotel, no qual o projeto
físico é um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras in-
ternacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou
TNTRODUçÃO 15
operar hotéis. Edifícios projetados e construídos sem o estrito atendimento
dessas normas e requisitos ou são rejeitados, ou precisam ser modificados.
Para completar essa primeira referência sobre o planejamento e o proje-
to de hotéis vale a pena lembrar que o edifício hoteleiro çxige tais
especificidades de organizaçáo e de equipamentos que dificilmente poderá
sei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento não se viabilize. Pro-
fissionalmente, temos sido solicitados também para solucionar o problema
inverso: edifícios em estágios diferenciados de construção que precisariam ser
convertidos em hotel.
É muito comum também encontrarmos casos de ampliação e outras
reformas para hotéis já estabelecidos, sem que a obra se apóie em projeto
suficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietâriojulga des-
necessário o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenas
em sua experiência e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade de
constatar o desperdício e os custos adicionais causados por essa atitude, às
vezes sem que o próprio empresário se dê conta deles, E parte desses custos
evitáveis vão ocorrer permanentemente na operaçã,o do hotel, pois são decor-
rentes da organização espacial das áreas que abrigam as diversas funções, que
exigem mais empregados, mais material de reposição, etc.
Este livro é destinado principalmente aos profissionais de arquitetura e
engenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresários do
setor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Ele
pode ainda ser útil a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos,
tenham interesse no tema. Leitores de outras procedências são também bem-
vindos.
Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente útil paru o leitor.
Os autores
si:*,rl
ã
*
i:
L,, .arri:i:it,lttr:l ::,ll.i:iair,aaritì::::i:,.:rl::::itaa,:,,:..
txt. ,:t::3' rr}.r,:,ii :if ii..1i1riritii*t.:it:
,; ;:iii,x,ï: }
:â,r,r,,-,tix::':i.1,,,,,*r,*,rr,,,rró,r',,,
:,iii :xr*:i:i:arrïitr:, it:.
18
INTRODUçÃO
O comércio é o responsável histórico pelas formas mais antigas de oferta
hoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa,
getaram núcleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aos
viajantes. Na Idade Média, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias.
Nessa época, atender os viajantes era uma obrigação moral e espiritual.
Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem era
exercida pelo próprio Estado, nos palácios da nobreza ou nas instalações
militares e adminisïrativas. Os viajantes que não contavam com o beneplácito
do Estado eïam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Poste-
riormente, com a Revolução Industrial e a expansão do capitalismo, a hospe-
dagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econômica a ser
explorada comercialmente. Os hotéis cor.rr staff padronizado, formado por
gerentes e recepcionistas, apârecem somente no início do século XD(.
O turismo passa por uma transformaçã.o ndrcalapartrr da Segunda Guer-
ra Mundial, com a expansão acelerada da economia mundial, a melhoria da
renda de amplas faixas da população (basicamente nos paísesmais desenvolvi-
dos da Europa central, nos EUA e no Canadâ) e a ampliaçáo e melhoria dos
sistemas de transporte e comunicação, principalmente com a entrada em cena
dos aviões a jato paÍa passageiros, de grande capacidade e longo alcance.
Após a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividade
econômica significativa, principalmente para os países desenvolvidos, nos quais
havta crescimento e ampliação da renda da população, o que geÍava mais
disponibilidades de tempo e recursos paÍa o lazer. O processo de desenvolvi-
mento e de globalizaçáo da economia mundial, além de gerat um progressivo
fluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada o
setor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promo-
tor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata o
setor de lazer e de turismo.
É importante lembrar que a classe média, enquanto base para uma so-
ciedade de consumo de massa, apatece no século )O(, e, em casos como o
Brasil, após a década de 40. Nos países desenvolvidos, o operariado com
capacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repÍesentativo no
mesmo período.
O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafia-
mento, foi introduzido pelo suíço César Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci-
HOTEL: PLANËJAMENTO E PROJETO
BREVE HISTORICO rg
mento hoteleiro pÌanejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g,
com o Statler Hotel Company.l
A história da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudan-
ças importantes no processo de evolução do setor.
MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDO
An'liguidade 
ãïï,ïï3ï:ï:,ïïjï:ïi:r:ï:ï:ffiï:: a Bri'Íània
Pontos de paradas e de catavanas.
idade Média Abadias e mosteiros que acolhiam hóspedes.
e Acomodações junto aos postos de articulação dos correios.
Era Moderna Abrigos pata cntzados e peregrinos.
1790 surgimento de hotéis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, no
final do século X\TII, estimulados pela Revolução Industrial,
1850 Áreas próximas às estações ferroviárias passam a concentrar
os hotéis no final do século XIX e nos primeiros anos do
século )O(.
7870 Introdução do quarto com banheiro privativo (apartamento).
1920 Grande número de hotéis construídos, na década de 20, nos
EUA e Europa, gerado pela prosperidade econômica.
7950 Novo surto de construção de hotéis nos anos 50, coincidin-
do com a era dos jatos e o grande incremento do movimen-
to tuÍístico mundial.
7970 Entrada em opeÍação dos Boeing 747, em 1969/7970.
' 
"^^- 
t''t"tt^ 
^ ção de sistemas boteleiros - conceitos básicos(São paulo: Editora
SE\--{.C Sao paulo, 1995).
------
20
A
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
HOTELARIA NO BRASIL
No período colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dos
engenhos e fazendas, nos casarões das cidades, nos conventos e, principalmen-
te, nos ranchos que existiam à beira das estradas, erguidos, em geral, pelos
proprietários das terras marginais. Eram alpendres construídos às vezes ao lado
de estabelecimentos ústicos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes.
Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras ativi-
dades comerciais e de prestação de serviços que deram origem a povoados e,
opornrnamente, a cidades. Nessa época era comum as famílias receberem hós-
pedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hóspedes.
Movidos pelo dever da candade, os jesuítas e outras ordens recebiam
nos conventos personalidades ilustres e alguns outros hóspedes. No mosteiro
de São Bento, no Rio deJaneiro, foi construído, na segunda metade do século
XVI[, edifício exclusivo para hospedana.
No século XVIII começaram a surgir na cidade do Rio de Janeiro estala-
gens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embriões
de futuros hotéis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeições a preço
fixo, mas seus proprietários ampliaram os negócios e passaram a oferecer
também quartos para dormir.
Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conse-
qüente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, que
aqui vieram exercer funções diplomáticas, científicas e comerciais. Com isso,
BREVE HISTORICO 21
houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprie-
tários da maioria das casas de pensão, hospedarias e tavernas passaram a
utilizar a denominação de hotel, com a intenção de elevar o conceito da casa,
independentemente da quantidade dos quartos e do padrã.o dos serviços ofe-
recidos.2 Cabe destacar, nessa época, o Hotel Pharoux, pela localizaçáo estra-
tégica junto ao cais do porto, no Largo do Paço, considerado um dos
estabelecimentos de maior prestígio no Rio de Janeiro.
:.t-,r:iÊ{*a-:
ffi
o problema da escassez de hotéis no Rio de Janeiro, gu€ jâ acontecia
em meados do século xIX, prosseguiu no século )o(, levando o governo a
criar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por sete
anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeiros
grandes hotéis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotéis vieram, e
com eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida,
com 220 quartos, maÍca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio de
Ianeiro.
' A fixação do termo "hotel" no jatgáo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessida-
de de anunciar o serviço junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de
-laneiro, por exemplo, tÍaz, no ano de 181.7, anúncio de um mesmo estabelecimento com denom!
nação de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Hôtel Royaume du Brésil.
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
A partir da década d" 3O passam a ser implantados grandes hotéis nas
capitais, nas estâncias minerais e nas âreas de apelo paisagístico, cuja ocupa-
çáo erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotéis. F;m7946,
com a proibição dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como con-
seqüência, os hotéis a que estavam vinculados acabatam fechando as portas.
Exemplos muito conhecidos dessa fase são os hotéis Araxâ e Quitandinha.
Em 1966 é criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geral
de Turismo), que aora 
^través 
de incentivos fiscais na implantaçã,o de hotéis,
promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no seg-
mento de hotéis de luxo, os chamados cinco estÍelas. Esse novo surto hotelei-
ro leva também a mudanças nas leis de zoneamento das grandes capitais,
tornando a legislação mais flexível e favorâvel à construção de hotéis. Nos
anos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo sem
um número importante de hotéis, essas redes váo ctiat uma nova orientação
na ofefia hoteleira, com novos padrões de serviços e de preços.
A expansão da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como pano
de fundo uma demanda crescente e em grande paíte reprimida, teve como
riiit.:.,, :ì
t1P,'
PLrll
,l. rl
cr-"
24 
HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETO
conseqüência um desequilíbrio no perfil de hotéis novos oferecidos, pois a
maior parte peÍtencia à categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4glç*da de_
manda, como os ligados a negócios e serviços qúãu"r.um hotéis de catego-
riaõ nrédia e..o.,ffi, têm sido negligerrci4dgq,€úaqdo 
"-.,ã" d";;ãreirimida ou malservida, à espera d" .r- ateldiment" ;;i, ;d"o"rd- '--' -
'* - Âs péisiiéêÌivas de crescimento da i"auri.ïu-tt"r"i-; B;íìa" pï"
missoras, em função da rclativa estabilizaçáo da economia do país e do au_
mento acentuado das viagens furísticas nos dois últimos anos, principalmente
ao exterior, o que significa que a estabilizaçáo da moeda e dos preços condu_
ziu à incorporaçáo do item viagens ao orçamento familiar, pelo menos entre a
classe média. As viagens turísticas ao exterior apresentam um componente
importante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos
quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padrãoda hotelaria
de países desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre-
ços'Gradualmente, esses turistas irão pressionar as empresas do setor hotelei-
ro no Brasil a oferecer mais qualidade e preços menores.
RecentemeÍ7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de pensão e
de financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata a
implantação de novos hotéis. Ainda aqui, na utilizaçào desses capitais, têm
predominado os hotéis de luxo e de grande porte.
Outra tendência importante é que, nos últimos anos, cadeias hoteleiras
internacionais vêm promovendo uma política mais sistemãtica para ampliar
sua participação no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos de
mercado menos atëndidos (hotéis econômicos). De modo geral,a continuida-
BREVE HISTORICO 25
de dessa política trarâ alterações significativas nos padrões da oferta atual. A
concorrência se tornarâ mais acircada, com conseqüente diminuiçã.o das tari-
fas, e os padrões de atendimento ao cliente deverão melhorar e se aprimorar.
A dinâmica vigente no setor hoteleiro é bem atestada pelo conjunto de
empreendimentos previstos para as cidades de São Paulo e Guarulhos, por
exemplo. Está prevista a implantaçáo de 38 hotéis até o ano 2002 na cidade de
São Paulo. Em Guarulhos, em função da demanda causada pelo aeroporto
internacional,haverâ sete novos hotéis. As redes hoteleiras internacionais Accor,
Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Meliá
têm participaçã.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa.
dráo 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Estão previstos tam-
bém dois centros de exposições e feiras, que cobrirão uma ârea em que São
Paulo )ávem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento mais
importante de viagens e estadias na regiã,o, o turismo de negócios.
No que diz respeito a empÍeendimentos do tipo resort, inteÍessa salien-
tar, pelo porte, o complexo turístico multiresort em fase final de construção
em Sauípe, ptaia 90 quilômetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo,
que está sendo instalado em uma ârea de 1.750 hectares, prevê a implantaçã,o
de cinco hotéis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os em-
preendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino turístico
do zero, "a Cancún brasileira". O empreendimento se tornou vìâveI com o
investimento público em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodo-
via que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento de
âgua, energia, esgoto e telefonia paÍa a região.
1808
1904
1946
1966
r990
MARCOS DA HOTELARIA NO BRASIL
Mudança da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a im-
plantação de hospedarias no Rio de Janeiro.
Primeira lei de incentivos paru a implantação de hotéis no Rio de
Janeiro.
Proibição dos jogos de azar e fechamento dos cassinos, o que
inviabtliza os hotéis construídos para esse fim.
Criaçáo da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantaçào
de grandes hotéis, inclusive nas âreas da Sudam e da Sudene.
Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no país.
:, :,l :,.
ri ,,' 1,. 
'r 
'
..:::..: ,,:i,::rr ,.:ar..,r
aiir,.it-.
.tr:..
:i,.,
. t!.,
-.a.:.:
.f: :
':ir:
't,:. ,,,1
'''-'i''':
,,.,,:,,11,1,,,,:: 
,,.,,t1,:,,'rr''r":r,l:',..""
',.::ìa' 1,1111:ti'1.,,
ì.:''ì"ri:' ri: .:'""',,,,,. .',-, ii .., ,i, .
. , ,:i1::,,,:;:,;t"' "',,,,"r. 
'..'.""'''
ra, :' :,, ., ii' '
.''.; .'.::'1,:''iftil,',:,,', I I
,.,..;it,ir,,,,,,,rlrr',,,.,,,r.-.:,..l:..:,,,.,-',,
.,::tl'::l
a
,1 .
r!., .,.
lLr,' ' "': r '..r'.::
28
DEMANDA E OFERTA
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
A melhoria do sistema mundial de comunicações e.de transportes e a
dir.ulgação de culturas de regiões outrora longínquas ou pouco conhecidas
praticamente unificou o planeta como ârea de interesse turístico. A facilidade
de acesso aproximou os países e as regiões. A expansão da economia incor-
poÍou novos e significativos contingentes à sociedade de consumo, na qual o
turismo se insere como um segmento importante e em contínuo crescimento.
As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspirações das populações,
fazendo com que a demanda turística passasse a ser crescente. A oferta hote-
leira evoluiu em função dessa demanda.
A importância do turismo é tal que, em 7995, ele representava 3,38
trilhões de dólares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhões
de dólares na composição do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2
milhões de empregos (10,7 por cento do total). A situação do Mercosul,
identificada no Quadro 7, é diferente: o tuÍismo contribui com7,75 por cento
QUADRO Í
O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL
Indicadores Mercosul Mundo
1992 1995 2005* 1992 1995 2005*
Faturamento bruto (US$ bilhões)
Empregos (milhões)
% do total
-7 tr,^
6,80
7n oq
Í-ì <Í-ì
156,44 3,217
10,26 192
6,39 10,5
3,380 7,176
212 338
10,7 1 1,8
Contribuição ao PIB (US$ bilhÕes)
% do total
\1 7q
7,15
61 \-7
7,15
135,65 2,852
7,14 1 1.0
2,983 6,337
10,9 11,4
Investimentos (US$ bilhóes)
% do total
oqô
6,09
4,1 14I t,zl
6.08
24,60
6,07
t15 697 1,614
1 1,5 11 ,9
Gastos do governo (US$ bilhões)
% do total
3,46
3,64
4,14
3,63
9,18
3,61
273
6,0
312
6q
u3
6,8
Consumo pessoal (US$ bilhões) 32,19
% do total 7.18
38.38
7,18
84,65
7,17
1,789 1,898 3,866
11,4 11,4 11 ,7
lmpostos (U5$ bilhões)
% do total
10,69
qq?
12,69
),4 |
?7 0?
5,43
627
11,3
656
11 ,1
1,405
11,6
* Estimativas
Fonte: WTTC (World Travel and Tourism Council). Artigo extraído do jornal Folha de S.
Paulo, 18 de fevereiro de 1996.
DEF|N|çÃO DO PRODUTO 2s
do PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencial
turístico ainda não suficientemente explorado nesses países, inclusive, ou prin-
cipalmente, no Brasil.
A recuperação econômica da Espanha no período pós-Franco, quando
iniciou sua integraçáo efetiva na Comunidade Européia, foi possível através
do turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do país. Na divisão
e distribuiçáo de atividades econômicas nacionais, no contexto da Comunida-
de Européia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente às atividades
turísticas.
A evolução da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistema
hoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canalizâ-la e moldâ-la gradual-
mente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou a
ser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o mais
adequado pata a orientação do crescimento hoteleiro.
SEGMENTO DE MERCADO
Segmento de mercado é o universo de consumidores com determinados
objetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relação a determi-
nado produto. Em relaçào ao setor hoteleiro, o segmento de mercado é o
conjunto de consumidores cujos interesses irão orientar o tipo de produto, no
caso o tipo de hotel, que satisfaça especificamente àqueles interesses. São
""'-:t:i;r' 
;ff:, por execurivos de nível intermediário, técnicos,
profissionais e vendedores que viajam a negócios e que preferem (ou
podem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo é mais o con-
forto do que a sofisticação das instalações e dos serviços hoteleiros.
Esse segmento gerou o aparecimento dos hotéis econômicos, atual-
mente objeto de uma grande expansão no Brasil.
o contingente de mercado caracterizado por executivos, políticos e
artistas que procuram hotéis de alto nível, que ofereçam mais discri-
ção e preservem o hóspede. São hotéis menores, mas bastante sofisti-
cados nos serviços e nas instalações.
o público que procura descanso e fortalecimento físico e mental em
ambientes isolados, com paisagens ricas e caractefísticas. Essa deman-
da é o contraponto à vida trbana moderna, que provoca tensão e
estresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramen-
to, os spas, mais voltados para recondicionamento físico.
,l-
30 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
Outros contingentes podem ser citados como exemplo de demandas
específicas que caracterizam novos segmentos.
Os surfistas podem ser um segmento de mercado paÍa o qual o produto
a ser oferecido pelosetor hoteleiro é um resort ao lado do mar, onde haja
condições para a prâtica de surfe.
Pescadores amadores são um segmento de mercado para o turismo na
regiã,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantação
de hotéis específicos.
Deve-se acrescentar que é em torno de segmentos de mercado que a
hotelaria vem se estrufurando nas últimas décadas. Os hotéis que trabalham
com um público diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vêm cedendo
espaço àqueles destinados a segmentos específicos.
O setor hoteleiro comportâ uma boa dose de riscos e ganhos substanciais
em determinadas circunstâncias. Os riscos do setor estão, em boa parte, vincu-
lados ao conhecimento insufìciente do mercado, principalmente da demanda, à
Iocalizaçáo mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administração
(em que se inclui o padráo de serviços prestados) pouco eficiente.
No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro é uma cultura hotelei-
ra incipiente e um mercado até pouco tempo restrito e pouco competitivo, em
que a oferta é imposta a usuários com poucas alternativas, sem experiência e
informações suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade do
serviço. Abatxa cultura do setor tem levado a experiências infelizes, como a
implantaçáo de hotéis que vieram a se tornar problemas praticamente insolú-
veis quanto à viabilidade do mercado.
A decisão de implantar hotéis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem que
haja uma política hoteleira coerente e sistemática. Esse tipo de decisão brota
de conjunturas aleatóúas: do interesse de um empresário que não é do setor
de diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demanda
flagrantemente mal atendida em um local específico; do interesse de utllizar
um terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizaçáo de recursos dispo-
níveis para o setor, etc.
De modo geral, os hotéis são implantados sem estudos suficientes. Se,
por um Iado, a falta de experiência empresarial é ainda considerável, por
outro, o quadro profissional habilitado a esfudar, orieÍttar, projetar e adminis-
trar um hotel é limitado. São poucos os profissionais em condiçáo de respon-
der bem às solicitações do setor hoteleiro. Isso é reflexo, inclusive, do pequeno
número de escolas de hotelaria de nível superior existentes no país. As que
existem são bem recentes. Até pouquíssimo tempo, a ínica altetnativa qrüe
DEFTNTçÃO DO PRODUTO 31
restava a um interessado em formação superior no setor hoteleiro era fazer o
curso ou uma pós-graduaçáo no exterior.
Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleiras
internacionais. O mercado brasileiro é suficientemente grande e tem possibi-
lidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionais
se interessem por ele. Se bem que a aínçã.o dessas redes, até o presente, é
bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplos
de atuaçáo, elas não vêm investindo sistematicamente no mercado brasileiro,
preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controle
da operaçáo de hotéis que se incorporem à sua bandeira. Elas não têm inves-
tido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantém os Íecursos
financeiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil.
O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabeleci-
mentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por
1 mil habitantes. Guardando as devidas proporções, se compaÍarmos o índice
brasileiro com o da França (7 apartamento/10O habitantes) e o dos Estados
Unidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hote-
leiro pode crescer.
Em sua maiona (83 por cento), os hotéis brasileiros são administrados por
,:mpresas 
familiares; o restante (I7 por cento) está ligado a cadeias hoteleiras.
ELEMENTOS CRíTTCOS NA DEC|SÃO DE TMPLANTAçÃO
DE UM HOTEL
As decisões básicas a serem tomadas na implantaçã.o de um hotel pas-
sam necessariamente pelas questões:
. PAra. quem o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo de
hotel que se pretende implantar?
. Ond,e localizá.-lo?
' A primeira questão pode jâ estar respondida se a empresa (a cadeia
hoteleira ou o empÍesário) interessada na implantação tiver se especializado
em um produto ou se, por condições predeterminadas, inclusive após estudos
de mercado, estiver interessada em investir em um produto específico. Nesse
caso, a questão bâsica passa a ser onde implantar esse determinado produto.
De qualquer forma, a resposta adequada para essas questões requer um
conbecimento mínimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, característi-
cas e tendências) quanto da oferta (que hotéis existem e como atendem aque-
32 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
la demanda). Quanto mais amplo o território que se pretende av^IiaÍ, mais
genéficas serão as informações necessárias sobre o mercado. Quanto mais
precisa alocahzação, mais aprofundadas e específicas deverão ser as informa-
ções sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro como um todo significa
trabalhar com variáveis mais amplas e genéricas, enquanto conhecer o merca-
do de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de forma
detalhada, com varíáveis mais específicas.
A decisão de localizaçáo de um empreendimento hoteleiro pode se
orientar sobre âreas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se o
mercado em nível mais genérico, em um território mais amplo - um estado ou
Llma regiáo maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercado
de forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou área) selecionadas
na escala anterior.
o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo do
hotel a ser implantado - é uma questão que se coloca quando se pretende
investir em determinada regiáo ou cidade e ainda não se tem uma idéia pre-
cisa do tipo de hotel mais adequado às condições do mercado local'
A nomenclatura de classificaçáo dos hotéis varia segundo a entidade
consultada, ou segundo a própria tendência do mercado. No capítulo "Tipos
de hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, coín característi-
cas específicas de classificação pof tipo de hotéis, dirigidos a segmentos espe-
cíficos da demanda. Essa classificação engloba, basicamente, hotéis centrais
(d,owntown botels), hotéis não-centrais, hotéis econômicos, hotéis de aeropor-
tos e resorrs (hotéis de lazer).
A decisão sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliaçáo
do mercado local, em termos de oferta e de demanda'
A aualiaçã,o d.a oferta da área estudada é um processo mais râpido e mais
econômico, que abrange um levantamento dos hotéis existentes na ârea ou cida-
de selecionadas. A avaliaçáoda demanda é um estudo mais complexo, no qual se
pfocura trabalhar por amostf agem e/ou através de informações indiretas.
o tamanbo do botel está intimamente ligado ao tipo ou categoria. Em
alguns casos, esse tamanh o iâ está limitado pela legislação pública, restando a
questão de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. É o caso de
hotéis na ârea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotéis ecológicos,
que têm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileiro
do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis)'
33
DEFtNTçÃO DO PRODUTO
Geralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizado
pelavariâvel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' está vinculado
à sua rentabilidade e aos custos de implantaçáo e operação, que Se exprime
pelo número de apafiamentos. Assim, é possível estimar o custo médio do
hotel tendo por base o custo que cada padráo de apartamento terá no total
das áreas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padrão su-
perior demanda de 65 a 85 metros quadrados da ârea construída de um hotel,
o que representa, nesse padráo,um custo médio de 150 mil a 200 mil dólares.
A composição de custos será retomada com mais profundidade no capítulo
"Parâmetros de custos".
VIABI LIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRADO EMPREENDI MENTO
Para um empreendimento ser considerado viâvel economicamente, ele
deve proporcionar uma remuneraçáo do capital investido igual ou acima da
remuneração oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente,
no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantaçào exige, um
empreendimento hoteleiro pode ser bastante viável, mesmo levando em con-
ta os riscos que o setor comPorta.
A avaliaçáo da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa por
uma série de decisões tomadas progressivamente. Inicialmente, é preciso de-
cidir sobre a grandeza do ínvestimento que se pÍetende realizat e as fontes de
onde virá esse investimento. Em seguida, é preciso decidir o tipo de hotel que
se pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde será implan-
tado. pode haver uma inversão na ordem do processo decisório, mas haverâ
sempre o momento em que será necessário conhecer a viabilidade econômi-
co-financeira do empreendimento em questão.
O estudo de viabilidade é um instrumento fundamental para orientar a
decisão final sobre o investimento, inclusive para aperfeiçoar o seu perfil. O
estudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podem
ser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo
é comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas,
calcular outras variâveis que compõem o perfil do empreendimento.
O estudo de viabilidade econômico-financeira, do ponto de vista algé-
brico, é um conjunto de equações que relacionam variâveis independentes
(aquelas que são prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula-
' Nomenclaturu uttlizada peia Embratur
34 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
das a pafiir das vaúâveis independentes). lJma vez fixados os valores de
determinadas variâveis, chega-se aos valores das demais variáveis.
Sáo variâveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixa-
das ou calculadas anteriormente, por exemplo:
' Custo de implantaçáo: abrange todos os investimentos envolvidos com
imóvei.s e móveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura,
obras civis e instalações, equipamentos, etc.).,
. Diârias.
' Despesas operacionais: abrangem salârios e encargos (derivados do
perfil e montante do quadro de funcionários do hotel), custos das
vendas, despesas com marketing, com manutenção e energia, custos
administrativos e de gerenciamento (quando a operaçáo do hotel é
exercida por uma cadera específica), aluguel do terreno (ou do valor
global do terreno), etc.
. Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS)
e municipais (ISS e IPTU).
. Seguro predial.
. Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condições de
pagamento.
O estudo de viabilidade econômico-financeira tabalha algebricamente
o conjunto dessas variáveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensal-
mente, para um período de dez a vinte anos. Se a precisão do trabalho o
exigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente.
O fluxo de caixa permite chegar a um balanço econômico-financeiro
global para o empreendimento e verificar se a remuneraçáo do capital inves-
tido é suficiente para justificâ-lo. Ele também permite obter respostas para
questões importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativo
a positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser auto-
suficiente financeiramente.
Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendi-
mento exigir. Como as variâveis independentes podem assumir mais de um
valor (por exemplo, as diârias médias do hotel poderão vaúar de 50 a 70
dólares), a maÍgem de risco do empreendimento pode ser verificada caso os
valores das vaúâveis (diárias médias, no caso) oscilem no período abrangido
pelo fluxo de caixa.
'z Para mars detalhes, ver capítulo "Parâmetros de custos"
DEFTNTçÃO DO PRODUTO 35
Pode-se também fixar os valores de variáveis dependentes (receitas, TIR
- tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos cálculos, verificar
que resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanÌâvel
independente. Por exemplo, para obter uma remuneraçáo adequada do capi-
tal investido, que preço deveria ter a diâria do hotel? Esse tipo de questão é
respondido pela utilizaçáo do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele é, portan-
to, um caminho de duas mãos.
O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variãveis inde-
pendentes e, inclusive, avaliar as decisões tomadas anteriormente. Por exem-
plo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um número de
apartamentos superi oÍ ao previsto inicialmente.
De qualquer forma, é preciso lembrar que a estraté.gia assumida para o
empreendimento está embutida no estudo de viabilidade e em um de seus
componentes, o fluxo de caixa. Essa estratégia implica a montagem de alteç
nativas, inclusive sobre os preços de mercado. Por exemplo, caso a competi-
ção se acirre, obrigando avma diminuição dos preços praticados, é necessário
saber que margem de variaçáo de preços o empreendimento pode suportar
sem entrar em déficits e por quanto tempo é possível suportar essa situação.
A avaliaçáo dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar ga-
Íante uma importante margem de manobÍa em face da concorrência.
l
..,.: ,
..i;.,,"
;rl' r;..]i;,r,.-,,r.,..
.or
,r'r'.r.
11,11'1, ,;;'1,;r,,1
,:'
,at .,
:i'll::-'ì::: . :i
'a.a::rrl: l:i
r:l.lllll: ,l::.
't:'
, .:rl
:arr_aa:a::i,,,:.
.:r.. r...t.,.:
::l
:.,,, ., ,11,:,
1 ,ì''r: "" -]'"
'1... .;rr:., iii :
:l'r':l- .,: .i .
1.111t1,1r:1 ll.
::,:r..t.: :1
:.,-. ' ::i:
,,,, ,:i,
::,,-....,'ril'
. .:.
.-- ,..
ii:ir:ii:ii 111
,,:|
.-,t-,ì:::i::iri::;i,:l :aa:-::r:t:
r
FI
"'ï:;:"
l-
l
ìL
38
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
INTRODUçÃO
Nunca é demais erÉatiZat a importância dalocalízaçáo de um empreen-
dimento hoteleiro. Uma localizaçáomal resolvida pode resultar na inviabiltzaçáo
do empreendimento.
O estudo de localização de um empfeendimento hoteleiro pode envol-
ver diferentes escalas no tefritóÍio.Para cada escala se chegatâ auma fesposta
com precisão diferente, e, para cada uma delas, será diferente o método atra-
vés do qual se fatâ a escolha do local'
Em determinados CaSoS, o estudo delocalização envolve uma macfoescala,
quando o que se pretende é saber qual seria a melhor região pafa o empfeen-
dimento ou, no caso de implantação de uma rede hoteleira, que cidades de
determinada regráo são mais adequadas para receber os hotéis.
Em outros casos, já se tem uma decisão sobre aregtáo ou a cidade onde
se pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo seguinte setia a
escolha do terreno específico, na tegláo ou na cidade'
Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno que
se pretend e utllizar pata implantar um empreendimento hoteleiro' A questão
q.,è ,. coloca nesses casos é se aquele é um local adequado e conveniente
para um empreendimento hoteleiro ou para um determinado tipo de hotel' o
i.rr..ro tantã pode estaf em uma ârea não-urbana (em uma praia isolada, em
uma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade (no centro urbano, iunto artma
avenidamovimentada, junto ao acesso à rodovia regional, etc')' Nesse CaSo' 
o
estudo de suporte à decisão deverâ envolver o mercado específico da cidade
e a condição de outfas âreas altetnat\as mais bem situadas ou em condições
similares à âtea em questão.
ESTUDO DE LOCALTZAçÃO EM ESCALA REGIONAL
No caso em que se avalia a localização em escala regional, deve-se
pafiir de uma tipologia já determinada pan o empfeendimento hoteleiro, de
uma avaliação suficiãnte da demanda potencial para o empreendimento e de
uma estratégia de captaçáo dessa demanda. o passo seguinte em relação à
localrzaçã"o do empreendimento setâ realizaf ]uma pesquisa que aponte 
para o
local mais favorâvel paÍa a sua implantaçáo'
se o empreendimento não tem apoio urbano - por exemplo, vm resort
vinculado a vantageÍrs paisagísticas e de meio ambiente, longe de qualquercidade que pudes ie garantir-lhe apoio em serviços e infra-estrutura -' a con-
dição bâsicapafa Seu funcionamento é ser acessível aos usuários' Se 
os usuá-
rios vêm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante é o aéreo, e a
viabilidade do empreendimento dependerá da existência de um aefoporto
LOCALTZAçÃO
em condições de receber as aeronaves que partem do local de origem dos
hóspedes. A acessibilidade deve estar garanttda também por rodovias em
bom estado, transrtâveis o ano todo e, de preferência, pavimentadas. A acessi-
bilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnâxi-
mo que o hóspede se dispõe a suportar, e esse tempo dependerá dos atrativos
do empreendimento em comparaçáo a empreendimentos similares, Os de-
mais fatores de viabilidade estão em um segundo nível de importância, mas
também são fundamentais: os custos de implantaçáo e operação, gue incor-
poram os custos de alojamento para os funcionários e as condições para sua
contataçáo em local retirado, a logística global de funcionamento do estabe-
lecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc.
No sul do estado de São Paulo, por exemplo, existe uma rcgiáo com um
complexo de cavernas extremamente atraentes, próximo à serra do Mar, na
maior extensão de mata Atlântica do estado. O acesso ao local, apesar de sua
proximidade à região metropolitana de São Paulo - que representa uma de-
manda turística potencial inegável -, aÌnda é precâria. A duplicaçao da Rodo-
via Régis Bittencourt (BR 116) sem dúvida facilitarâ o acesso àregiáo, o que
irâ alterar positivamente as condições de viabilidade de empreendimentos
turísticos voltados païa 
^qrtele 
potencial ambiental.
No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliaçáo da
rede urbana deve incorporar um quadro de referência em que as cidades são
comparadas em ordem hierárquica, segundo sua importância. As vaúâveis a
serem incluídas no quadro são montante e dinâmica de crescimento da popula-
çáo urbana, dinàmica da economia, qualidade de vida, recursos em educação e
saúde, facilidades de acesso e comunicação. Em muitos casos, a disponibilidade
de dados irâ orientar a montagem do quadro de referência. Esses estudos traba-
lham com dados secundários, e somente nas decisões finais é que interessa
rcalizar uma pesquisa direta para obtenção de dados. Assim, o quadro de refe-
rência terá. as variáveis disponíveis, e sua precisão, controlada, dependerâ da
qualidade e da importància dessas variáveis. Essa precisão deve ser controlada,
pois a pafiiï dela é que se darâ a decisão dalocalização do empreendimento.
ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA
A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinada
cidade, vai depender de fatores que variam ou têm pesos diferentes em rela-
ção ao tipo específico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhor
locahzaçáo vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tipos
de hotel vão pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizaçáo:
HOTEL: PLANEJAMËNTO E PROJEÏO
HOTEL CENTRAL
. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais próximo possíüel.
. RestriçÒes quanto ao uso e à ocupação do solo.
. Compatibilidade entfe o preço do terreno, o poÍte e o padrão do empreendi-
mento. O custo do terreno não pode ultrapassar o valor determinado pelos
estudos de viabilidade econômico-financeira.
. Facilidade de acesso ao aeroporto e às principais vias da cidade.
. Existência de redes de infra-estrutura confiáveis (âgta, esgoto, energia elétrica,
telefones).
. Localização em via sem congestionamento de trânsito.
. Localizaçào de fácil ..lentificação na cidade.
HOTEL ECONOMICO
. Localizaçáo na principal via de ligação entre a rodovia regional de acesso à
cidade e o centro urbano.
. Localizaçáo de fácil visualizaçáo e identificação em relaçáo à cidade e à rodovia.
. Terreno de custo baixo e com dimensões adequadas para petmiúr pátio de estacio=
namento e uma consffuÉo horizontal ou, no máXimo, de três pavimentos.
. Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, âgta, esgoto, energia
elétrica, comunicações).
HOTEL DE CONVENçÕEs
. Localização em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negócios
e de serviços.
. Existência de redes confiáveis de infra-estrutura urbana'
. Localizaçã"o de fácil identificaçáo na cidade.
. Dimensões de terreno que permita implantar âreas de estacionamento de veículos.
RESORT OU HOTEL DE LAZER
. Localização em região com meio ambiente de grande apelo turístico e paisagístico.
. Terreno de grandes dimensões (inclusive com trechos de floresta, quando
possível), que permitaaimplantação de campo de golfe, hípica, paÍqÌle aquático,
quadras de esportes, marina, etc.
Local de fácil acesso a aeroporto.
Local de fácil identificaçáo em relação à estrada ou à rodovia.
HOTEL DE SELVA
Localizaçâo em meio a floresta ou pafque ecológico, com grande apelo turís-
tico e paisagístico.
Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia.
I
!
LOCALTZAçÃO
. Terreno com grandes dimensões, que permita âreas de esportes ao ar livre,
ancoradouros de barcos, parque aquático, etc.
Localizaçáo em terreno não-inundável e relativamente protegido contra insetos.
HOTEL-CA55INO
. Local de fâci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho.
' Existência de redes confiáveis de infra-estrutuÍa urbana.
. Localização em via sem congestionamento de trânsito.
. Dimensões de terreno que permitam implantar âreas de estacionamento, lazer
e tecteaçáo.
' Localização em âreas com recursos paisagísticos.
ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECíFICO
Paru saber se determinado terreno é adequado à implantação de deter-
minado hotel, é preciso verificar se ele se enquadra nos critérios de
macrolocalizaçáo necessários ao tipo de hotel prefixado. Isto é, se a posição
relativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizaçáo
requeridas, inclusive no que diz respeito às redes de infra-estrutura urbana.
Inicialmente, deve-se verificar a Iegislaçã.o municipal de zoneamento e
uso do solo incidente sobre a ârea; é preciso saber se ela permite o uso
hoteleiro e quais são os índices de ocupaçáo e utrlizaçào admitidos. Isso
determina se o hotel tem um uso compatíveI com a legislação e qual ârea
poderâ ser construída.
É necessário verificar também se o valor imobiliário do terreno se en-
quadra no estudo de viabilidade econômico-financeira do hotel. Pode ser que
o valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significaria
um uso inadequado do capital fixo.
Além disso, é preciso avaliar a trbanização do entorno do terreno, os
usos e as atividades próximas ou contíguas ao entorno. Pode ser que sejam
inadequados à imagem do hotel. Um padrão de urbanizaçáo deteriorado ou
um processo de decadênciã nas proximidades do terreno não são compatí-
veis com o uso hoteleiro-
Finalmente, é necessário avaliar as condições físicas do terreno:
, Declividade: quanto maior, maiores custos com movimento de teïra e
com obras de contenção.
. 
!:1t:::*1" 9" subsolo: terrenos com baixa 
resistência exigem funda-
çoes mals onefosas.
:Hïï'i"""*;"*ï::*ï":r#,'eïli:":,"fi"',"j:tri:ï1::ï',r."
projeto.
41
r r- 4
,., 'Êt'. : ,lfr
,,;i.,
t"riií1r 
,..,.....,.
:t
. 'ii'
:i, ,.:aì
,,. ,{...-' :...
.\ 
J
.1
i': 'i
lt ri
,l:.:
;n.:ia
:, r:.
:'tì.
,t;'*..:
ãi
.s.
:.:l.
i:
â.
,
. r-l:'
t
..::
i,,. i
'.titll
,1*Ìr,
. , :.:.
..,.::'
;..i:r'iii-::::. . -.
it:t::::,'i
li:1.{11111rr11
a,
'_aa:
::a l
Lï
t
t.
. 
'
r. jrl
i,.
t
,i,
3
'.i
i:.
':i::i,iit!
' :'i.,'a'a: 
.
:,r,,.;:
.1,:. ,*::]'.Ì
!ç..t-
,i:ç
:. ,.. ::,- .
44 HOTEL: PLANEJAMENTO 
E PROJETO
TNTRODUçAO
o mercado, em fesposta à diversidade das demandas, assim como à
Competição com outfos estabelecimentos concofrentes na captaçáo dos hós-
pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caracteúsli-
cas própfias em função da sua localizaçáo e do segmento do mercado ao qual
estão voltados.
O extraordinâriodesenvolvimento do turismo e sua diversificaçáo (lazer.
negócios, Congressos, etc.), ocorridos nas últimas décadas paralelamente eo
encuftamento das distâncias e ao barateamento das viagens proporcionados
pela evolução dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos de
hotel, dirigidos aos nichos de mercado que vão sendo criados ou aos
preexistentes.
Com isso, novas Cadeias hoteleiras têm surgido, e cadeias mais antigas
passafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos, manter
sua particiPaçáo no mercado.
Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotéis no Brasil'
oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender diferentes
tipos de clientes pof meio da ofetta de instalações e serviços diferenciados
com pfeços variados. Entre os Holiday Inn Express, de preço mais baixo' e os
Holiday Inn crown e Plaza, de preço mais alto, há os Holiday Inn Garden
court, de padráo médio e pfeços moderados, os Holiday Inn Hotel, também
de padráo médio e com uma gama mais completa de serwiços, e os Holidar-
Inn Sunspree Resort.
A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padrões Sleep Inn. ne
faixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas inter-
mediârias, e os Clariofr, na categoúa luxo. Outras cadeias americanas e eurcF
péias operam também hotéis devâtias categorias' A Accor, uma cadeia frances;
que també m a't)a no Brasil, opefa desde os hotéis de padrão econômico Ihris
até osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando pelo padtáo NÍercure'
de nível intermediário.
Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constânïe
de novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'-
podem ser mencionados os hotéis-residências (apart-hotéis,flats) e' mais re-
centemente, os hotéis dentro de hotéis, em que um mesmo hotel destina pefiÉ
de suas instalações para nichos especiais do mercado de hóspedes' com ofer-
ta de instalações e serviços diferenciados em rclaçáo ao hotel como um tcdc'
,1
iï
:i
t1
rl
i1
i1
i1
TIPOS DE HOTEL
CLASSIFICACÃO DOS HOTÉIs
Os hotéis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, os
tipos de hotéis podem ser definidos:
. Conforme o padráo e as características das suas instalações, ou seja, o
grau de conforto, a qualidade dos serviços e os preços. A Embrafur e
a ABIH (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis) classificam os
hotéis dessa maneira. Esse tipo de classificação pretende informar ao
público os níveis de conforto, os preços e os serviços oferecidos;
orientar investidores e empresários; constituir instrumento de política
de incentivo às atividades turísticas, etc,
. Conforme sua localizaçáo: hotéis de cidade, de praia, de montanha,
de aeroporto, etc.
. Conforme sua destinação: hotéis de turismo, negócios;,lazer, cassino,
convenções, econômicos, etc.)
No Quadro 2, sáo apresentados os meios de hospedagem segundo o
mais recente sistema de classificaçáo da Embratur, instituído pela Deliberaçáo
Normariva 367, de 23/11/96.
QUADRO 2
OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERíSflCAS QUE OS DISTINGUEM
Tipo Localização Natureza da Clientela lnfra-estrutura
Preferencia lmente
urbana.
Hotel histórico - HH Em prédios, locais
ed
Hospedagem e,
dependendo da
vaflos ta!, categoria, alguma
(partido
nrco vert
ora infra-estruturapara
uns, ora outros. lazer e negocros
Mista, com executi-
e Ìunsï45. com
predominância
de uns e
Predominantemen- Turistasemvìagens
io nerfirìn do rp*- ,-creaçao e
arquitetônìco lazer.
horizontal.
Restrita à
nospeoagem
oucidades *-.---.""-pelo
-***^ïBmëiïi'õ"r.'o srgn
tElfÍttd d
hospedagem
Areas, instalações,
rpamenïos e ser-
urbano e rural).
Hotel de lazer - HL Areas rurais Normalmen
local turísti fora partido
urbano. arquitetônico
horizontaì.
Pousada - P ais turísticos
normalmente fora
do centro urbano.
Fonte:
em Mista,
e turr
ur / Inmetro: Regulamento e matriz de classificação dos meios de hospedagem
it
ïi
íì
ït
ii
ll
ïl
ti
ïì
li
lì
il
ti
tl
iü
46 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETo
Ainda segundo o sistema de classificaçáo da Eml:ltatuf, os meios de
hospedagem e turismo são classificados em categorias representadas de
vma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL;
sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL,
HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P.
A ABIH estabeleceu outra classificação (uma autoclassificaçáo, iâ qloe
feita pelos próprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo a
qual os hotéis são divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5
estrelas); superior (4 estrelas); turística (3 estrelas); econômica (2 estrelas) e
simples (1 estrela).
Adotando-se outÍos critérios, pode-se chegar a novas classificações. Con-
vém lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais de
uma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetísticas comuns a
mais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazer
pode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo e
também como hotel de convenções.
Não pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmo
porque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtipos
vêm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta.
por outro lado, os principais tipos de hotel reúnem características comuns
a vârios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade de
sempre atentat para as especificidades de cada hotel, vârias das análises feitas
acerca dos tipos principais são perfeitamente aplicáveis aos que deles derivam.
Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotéis centrais
(d.owntoun botels); hotéis náo-centÍais; hotéis de aeroporto; hotéis de lazer;
hotéis econômicos; outros tipos de hotel.
A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos as-
pectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, erÌtre os
quais alocalização, o tamanho e a diversidade das instalações, as catactetístt'
cas do lobby, dos apartamentos e das âreas de estacionamento.
HOTÉ15 CENTRAIS
São hotéis urbanos, localtzados em áreas centÍais das cidades, próximo
a festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-
des metrópoles, o conceito de âtea central deve ser ampliado pan abtanger
os diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas re-
giões particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ou
Recife, por exemplo.
TIPOS DE HOTEL 47
Localização
Os hotéis localizados em áreas centrais têm na proximidade das princi-
pais atividades de comércio, serviços e lazer um importante fator de atraçáo
de hóspedes. E é por essa ruzáo que, na maioda das cidades, as âreas centrais
reúnem a maior quantidade de hotéis.
Se por um lado a localização central é um fator altamente positivo para
o sucesso de determinado hotel a ser construído, a acirrada competição entre
os hotéis de uma mesma ârea impõe a necessidade de outros cuidados de
planejamento.
A microlocalização, por exemplo, é um fator da maior importância. Si-
tuar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comércio diversificado e de
qualidade, e não em uma zoÍra em processo de decadência faz grande dife-
rença. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a dispo-
nibilidade de bom transporte público, a qualidade do ambiente urbano da
vizinhança, a segurança, etc. são fatores de diferenciação que podem trazer
vantagens a um hotel em relação a seus competidores mais diretos. Assim, no
planejamento de um novo hotel central, sua localização deve ser cuidadosa-
mente estudada. A situação atual e as tendências de desenvolvimento da cida-
de - que poderão influir positiva ou negativamente sobre o futuro
empreendimento -, devem ser levadas em consideraçáo.
Em cidades como São Paulo, com elevadas taxas de crescimento
demográfico e urbano há um constante deslocamento de atividades pata fio-
vasfrontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadência num
processo muitas vezes extremamente rápido, vêm seus imóveis desvaloriza-
dos e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, que
sofrem grandes prejuízos.
É importante considerar que nem todos os hotéis centrais se destinam a
um mesmo tipo de hóspede. Há variações quanto aos níveis de renda (e
conseqüentemente quanto às tarifas que podem ser cobradas) e a outros
fatores, o que determina critérios diferenciados pafa sua localizaçáo. São co-
muns hotéis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hós-
pedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos do
mercado financeiro, pata os quais é importante a proximidade de centros de
comércio atacadista no primeiro caso, e da ârea bancária ou da bolsa de
valores, no segundo.
Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexis-
tência de praias com áreas de acentuado desenvolvimento urbano viabiliza
i n"téis destinados tanto a executivos quanto a turistas.I
I
II
I
.L
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
48
UmaspectoimpoftanteaobseÍvaffiaescolhadoterreno,a|émdefor-
ma,dimensões,topo'IÍafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,são
as flras de acesso de hóspedes e visitantes, 
de prestadofes de serviÇo e forne-
Cedofes.Amãodedireçãodasruaspodecriardificuldadesptàfàoadequado
posicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressara-
zâo,etambémpofqueasmãosdedireçãoestãosujeitasamldanças,édese-
jâvel,semprequepossível,escolherumterrenonoqualaadequadasolução
paf^oSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaçãodeveículosindependadosentidodo
tráfego.
Ì1
ii
il
it
1ï
1t
il
i1
i1
tl
i1
{"
ì
ì'l
\
rt
Ì
.t
5I
ìl
t
ì
1l
Ì
:j
ï
ì
ì..r
ì
ìt
\:
ì
'{
1*:.3
,,.g
,t,'ì
ll'.!
iï
ï
ìl
:1
,''t
:
:.,a: -t,l::
:::i:':
..4:t:
ã t Ísrã
s6eã{ê
s-
fl*
.i$tt
g :g g'g-
,#ilr:
g
n
w
,ï,,t&'
TIPOS DE HOTEL 51
Tamanho e diversidade das instalações
Os hotéis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou pou-
cos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalações (res-
taurantes, bares, lojas, salas de reunião, etc.), sem que isso determine maior ou
menor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, em
São Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essa
afirmaçáo. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apaÍtamentos, vários
restaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos de porte considerável, e
beneficia-se de sua excepcionallocalização junto à avenida Paulista para movi-
mentaÍ todas as suas instalações. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e um
restaurante, usa como atraçáo para seus hóspedes toda a infra-estrutura da
rcgláo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos são destinados à
clientela de alto poder aquisitivo. Ambos são hotéis bem-sucedidos.
Um dos fatores de distinção entÍe os dois hotéis, determinante pata as
respectivas características enquanto empreendimentos hoteleiros, é a dimen-
são dos terrenos em que forarn construídos; 8.300 metros quadrados, no caso
do MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel.
Com efeito, o porte e a diversidade das instalações dos hotéis localiza-
dos nas âreas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinada
condição de mercado, das dimensões dos terrenos disponíveis - e, natural-
mente, do que as diferentes legislações permitam construir neles - e dos
respectivos preços, cuja participaçáo expressiva na composiçáo geral de custos
do empreendimento leva necessariamente à utllizaçáo máxima das possibili-
dades de construção em determinada ãrea. Terrenos pequenos comportam
hotéis pequenos. Em terrenos grandes só são viáveis hotéis de porte corres-
pondente.
Haveúa um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em número de apar-
tamentos) para as âreas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma,
em condições ideais de mercado e sem constrangimentos orçamentârios tanto
para a aquisição do terreno como para a construção, montagens e equipa-
mentos, que tamanho e que características deveriam idealmente ter os hotéis
centfais?
Não há uma resposta satisfatória para essa questão. Nos Estados Unidos,
são muito comuns hotéis centrais com número elevado de quartos, geralmen-
te acìma de quinhentos, e, muito freqüentemente, acima de mil. Na Europa,
predominam hotéis menores) que possuem duzentos e trezentos quaÍtos. Essa
diferença se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade do
mercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histórica e/ouurba-
52 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
nística que impõem a utilização de edificações euÍopéias antigas ou severas
restrições construtiva s paÍa edificações novas, ou ainda pela escassez de grafi-
des terrenos disponíveis.
As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ou
inspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possível, a implantar
hotéis de grande porte, e só nào ofazem quando, ainda que em condições
não ideais, lhes convém implantar em determinado lugar uma nova unidade
sob sr-la bandeira. É o caso de muitos hotéis implantados na Europa e da
maioria dos hotéis implantados em países não pertencentes ao primeiro mun-
do. Mesmo na Europa há alguns gfandes hotéis que se aproximam cJos mil
apartameÍrtos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e o
Lafayette de Paris, com mil apartamentos.
h
ft*
il
I
!
i.}l
il ffi
TIPOS DE HOTEL 
55
Aparentemente, a tendência é que os novos hotéis sejam tão grandes
quanto possível, respeitadas as limitações impostas pelo mercado e por outras
razões locais. Os hotéis com grande número de apartamentos, muitos restau-
rantes e bares, salas de reunião, âteas de recreaçã,o e Iazer, etc. teriam a
preferência de muitos hóspedes pela variedade das facilidades e conveniên-
cias de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhos
de escala na oferta dos serviços.
Essa preferência, no entanto, não pode ser generalizada. para uma par-
cela considerável de hóspedes, os hotéis menores (entre cinqüenta e duzen-
tos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem mais
atenção e um padrão de serviços mais eficiente e menos impessoal. Alguns
especialistas questionam até mesmo a economia de escala supostamente ob-
tida na operação de grandes hotéis com menos de quinhentos apartamentos,
pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vários ní-
veis de supervisão e elevado grau de hierarquizaçáo) e, portanto , mais cara.
Segundo esses especialistas, hotéis menores, que possam ser operados com
menor número de funcionários por apartamento, e com estrutura adminis-
trativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condições de
competitividade no mercado.Hã quem considere um hotel verdadeiramente
luxuoso incompatível com um grande número d,e apaftamentos.
Concluindo, não há um tamanho ideal a ser recomendado para hotéis
centrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimensões e demais características
de um hotel central são aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursos
financeiros disponíveis para custear o empreendimento. Em outras palavras,
dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalações hoteleiras
da cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/ou
pretendem ser investidos, dos terrenos disponíveis (em termos de dimensões e
custos) e da legislação de uso do solo vigente. É importante considerar também
fatores relacionados com a experiência e asensibilidade dos futuros operadores
no que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender.
Características do lobby
O lobby, ou saguão, é a ârea que mais contribui para a imagem positiva
ou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby o
primeiro e o último contato do hóspede com o hotel. Além dessa importância
mercadológica, ele tem também importância estratégicano funcionamento do
hotel, umavez que é nele que se situa a recepção e é principalmente através
dele que se tem acessoàs demais âreas públicas do hotel (lojas, bares, restau_
rantes, locais de reunião, etc.).
Ê{
56 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
A importância do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais,
do mobiliário e da decoração que os hotéis de todos os níveis utilizam, sem-
pre superior à dos demais ambientes, incluindo os apartamentos.
Nas cidades, os hotéis centrais costumam abrigar importantes eventos
de caráter social, cultural e artístico, e os lobbies são comumente a ante-sala
dos ambientes onde esses eventos ocorÍem, quando não o espaço principal.
Objetivando evitar conflitos entre os hóspedes e o grande número de pessoas
que geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre que
possível, faixas de circulação privilegiadas para hóspedes ou acessos inde-
pendentes para restaurantes, bares e salas de reunião. Nos hotéis Maksoud
Plaza e Renaissance, em São Paulo, por exemplo, favorecidos por contar com
frente para três ruas e com desníveis naturais, foi possível Iocalizar entadas
em ruas e pavimentos diferentes.
Avalonzação dos lobbies ganhou uma importante contribuiçáo atra-
vés dos átrios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano John
Portman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magníficos hotéis de Atlanta,
San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses átrios são verdadei-
ras praças' com fontes e vegetação de porte variado, que se estendem até
os últimos pavimentos, formando um imenso espaço interno cheio de
luz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panoÍâmicos.
Características dos apartamentos
Pode-se afirmar que existe atualmente um padrão básico de quarto adota-
do nos aparÍamentos (constituídos por vestíbulo, banheiro e quartos) de hotéis
em todo o mundo, cujas dimensões, com pequenas variações da ordem de 10
por cento, são 3,80 metros de largura por 5,50 metros de comprimento. Há
variações maiores em alguns hotéis independentes de padráo inferior, resultan-
tes de projetos equivocados ou de adaptações de edifícios originalmente
projetados e/ou construídos pata outra.s destinações. Há, ainda, variações em
alguns tipos especiais de hotel, aqueles caracteúzados como econômicos e que,
embora centrais, serão tratados como um tipo diferenciado, mais adiante.
A largura de aproximadamente 3,80 metros permite acomodar em fren-
te às camas uma cômoda e/ou uma mesa de trabalho, com espaço adicional
para cadeira ou poltrona e circulação entÍe elas. Larguras maiores são desne-
cessárias e até mesmo indesejáveis, quando implicam a redução do número
potencial de apartamentos de uma frente de rua e quando implicam em pa-
nos maiores de lajes e extensão de fachada, que encarecem a construção.
Quando se deseja aumentar a ârea dos quartos, é preferível que isso
sela feito no comprimento, pois assim podem ser acÍescentados ao mobi-
TÌPOs DE HOTEL 57
liário poltronas ou um sofâ-cama, que aumentam o conforto e/ou possibi-
litam a acomodaçáo de mais pessoas.
Um importante requisito dos quartos dos hotéis centrais é a disponibilidade
de espaço, mobiliário e equipamentos - as chamadas estações de trabalho -, que
proporcionam aos executivos, tipo de hóspede cadavez mais comum, a possibi-
lidade de dar seqüência às suas atividades normais de trabalho.
Nos hotéis centrais, teÍraços só são justificáveis em cidades de clima
ameno praticamente o ano todo e apenas em locais de onde se possa desfru-
tar de vistas de grande interesse ebeleza, naturais ou não. É o caso dos hotéis
da orla litorânea de cidades como o Rio de Janeiro, Salvador ou Recife, para
mencionar apenas cidades brasileiras. Não é o caso de hotéis de cidades
como São Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte, em que nem o clima nem a
paisagem justificam os custos adicionais e outros inconvenientes apresenta-
dos peìos terfaços.
Estacionamento
A quantidade de vagas de estacionamento nos hotéis centrais é determi-
nada menos pelo número de apartamentos do que pela presença de depen-
dências como festaurantes, bares, salas de reunião, etc. freqüentadas também
por moradores da própria cidade. Os hóspedes, mesmo quando procedentes
de locais pouco distantes, utilizam-se cadavez mais do aviáo como meio de
transporte. Algumas vag s, no entanto, são sempre necessáúas, pata atender a
uma parcela de hóspedes mototrzados com caflos próprios ou alugados. A
quantificação efetiva das vagas necessárias, além das exigidas pela legislação
de cada cidade ou local, deve ser feita em função da quantidade de
freqüentadores das diversas dependências do hotel, considerando-se os res-
pectivos horários de funcionamento e sua concomitância.1
Como nos hotéis centrais as âreas de estacionamento situam-se
geralmente em subsolo e/ou outros pavimentos que não o têtreo, para
onde os automóveis são conduZidos por manobristas, é conveniente
resefvaf espaço no pavimento térfeo, próximo à entrada principal do
hotel, para algumas vagas destinadas a visitantes de curta permanência.
Vagas para ônibus de turismo devem ser igualmente previstas.
Enr São Paulo, a legislação qlre Íege a construção de hotéis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga para
cada dois quartos com fiìenos de 50 rrretros quadrados, LÌlna vaga para cada quarto maior do que
i0 metros quadrados, além de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de área de
restaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de áreas de reuniào.
)õ
QUADRO 3
HOTÉIS CENTRAIS: SíNTESE
Localização
Tamanho e
diversidade das
instalaçÕes
Características
do lobby
Características
oos
apartamentos
a
a
Asáreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaçãoede
lazer são as mais adequadas.
As áreas em processo de decadência devem ser evitadas'
A oreferência de atendimento a nichos especiais de mercado 
com requisi-
tos particulares de localização deve estar predefinida'
, A legislação de uso do solo no local deve possibilitar a construção de um
hote|comtamannocompatíve|comorndicadoporestudospréviosde
mercado.
,opreçodoterrenodeveestarsituadodentrodosparâmetrosindicados
pelo estudo de viabilidade'
, As dimensóes e a fOrma do terreno devem proporcionar acessos e condi-
çÕesdecirculaçãoadequadosparahÓspedes'visitantes'funcionáriose
Íornecedores, e para os veículos de passeio e de carga'
oAáreatotaldeconstruçãoéfunçãodaáreadeterrenodisponíve|eda
legislação de uso do solo.
.onúmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparâmetrosindicados
em estudo Prévio de mercado'
.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunião,etc'deveser
definidaemfunçãodonúmerodeapartamentosedaconcorrênciacom
estabelecimentos similares disponíveis nas imedtaçÓes
. É importante fator de valorização do hote''
. Devem ser observadas no seu planejamento condiçoes de circulaÇão de
hóspedes(entreaentrada,arecepçãoeose|evadoressociais)adequadas
enão-conf|itantescomasdemaiscircuIaçÓes,particuIarmenteasdestina-
das a não-hosPedes.
. Devem ser previstos, sempre que possível,
trada prìncipal do hotel para restaurante'
Drmensóes básrcas dos quartos: 3,80 metros de largura 
e 5'50 metros de
comprimento, com variaçÓes de cerca de 10 por cento'
Devem ser previstos apartamentos especiais para 
pessoas portadoras de
defìciências físicas.'
HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO
acessos independentes da en-
bares e locais de reuntão.
locais voltados Para PalsagensDevem ser previstos terraços apenas em
sionificativas e climas amenos'
'z A Embratur recomenda que 2
deficiências físicas. Ver também
por cento dos apartamentos sejam destinados a portadores de
NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas 
Técnicas)'
TIPOS DE HOTEL
Estacionamento r
59
São necessárias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hóspedes
dos hotéis centrais utiliza o avião como meio de transporte predominante.
O número de vagas, respeitada a legislação, deve ser dimensionado em
função das áreas do hotel destinadas aos demais freqüentadores das suas
instalaçÕes, como restaurantes, bares, locais de reunião, etc.
A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estra-
tégico para a captação de eventos