Aula 1 Aspectos Fundamentais da Avaliação de Imoveis e Pericias

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Aspectos fundamentais da 
avaliação de imóveis e perícias 
Eugenia Aumond Kuhn' 
Patrícia de Freitas Nerbas * 
Esta aula abrange aspectos gerais relacionados à avaliação de imóveis e perícias. Inicialmente, 
apresenta-se a relação entre o homem, os bens e a avaliação. A partir desses esclarecimentos será pos- 
sível compreender os conceitos de valor, de preço e de mercado. Em seguida, são abordadas as par- 
ticularidades do mercado imobiliário e, por fim, busca-se elucidar três questões gerais relacionadas à 
avaliação de imóveis e perícias: 
: O que são avaliações de imóveis e perícias? 
: Quais são os conhecimentos básicos necessários para a realização de avaliações? 
: Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias? 
A relação entre o homem, os bens e a avaliação 
Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado é formado pelos componentes básicos: homem e bens. 
O homem, nesse mercado, assume dois papéis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens 
correspondem às coisas que possuem valor. 
 
* Mestre em Engenharia Civil pelo Núcleo Orientado para a Inovação da Edificação (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul 
(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS. 
** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na área de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela 
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).
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O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência trivial. 
Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, 
as coisas e até mesmo as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as necessidades e aspirações 
humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor às coisas. 
Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e se desenvolver a partir de um 
contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência. Por isso, os homens são 
levados a valorizar os elementos da natureza que são necessários às suas vidas, como a água, a terra, 
as plantas, os animais. Além destes, os homens também valorizam outros elementos pertencentes e 
criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura. 
A partir desse raciocínio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens são com- 
postos por diversos atributos que por si só não têm nem deixam de ter valor, simplesmente são, estão ali. 
No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, então, passam também a 
ter valor. 
Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuição de valor aos bens pelos homens está rela- 
cionada com as necessidades físicas básicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem 
necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que 
o homem necessita do lúdico. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, pas- 
sem a ser considerados no processo de atribuição de valor, como, por exemplo, aspectos estéticos, de 
bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que também são subjetivos, mas que 
possuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em específico. 
Esse processo de atribuir valor a um bem é uma ação conhecida como valorar. O ato de valorar, de 
determinar o valor, é conhecido como valoração (DICIONÁRIO AURÉLIO ELETRÔNICO, 1999). 
Conceitos 
A partir das explanações da seção anterior, fica mais fácil compreender alguns conceitos funda- 
mentais à avaliação de imóveis: os conceitos de valor, de preço e de mercado. 
Valor 
O primeiro conceito a ser apreendido é o de valor, que, como será visto adiante, é justamente o 
que se busca em uma avaliação. A determinação do valor de um bem é bastante complexa. Existem 
diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor 
contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), 
o valor que deve ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único valor que será determinado em 
uma avaliação. 
A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definição de valor de 
mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, 
numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Em outras palavras, e como indica
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González (1997, p. 33), valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor — que quer 
vender, mas não está sendo forçado a fazer isso - e um comprador — que quer comprar, mas também 
não está sendo forçado —-, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da 
utilidade da propriedade. 
Preço 
É importante ter claro que valor e preço não são sinônimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, 
p. 5), preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõem a efetuar, uma transação envolvendo um 
bem, um fruto ou um direito sobre ele” Isto é, preço é o valor efetivo da transação, a quantia trocada 
pelo bem, que, no nosso foco de interesse, é um imóvel. O preço obtido pode se diferenciar do valor de 
mercado porque as partes têm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transação 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas pressões para a realização 
dos negócios. Alguns agentes têm dívidas, outros têm negócios esperando por recursos para poderem 
se concretizar; enfim, existem muitos motivos e pressões que fazem com que sejam realizados negócios 
fora dos valores de mercado. 
Mercado 
Antes de se buscar definir esse termo, é importante compreendê-lo. Tratando-se do mercado 
imobiliário, sua existência depende dos três componentes mencionados no início desta unidade: dos 
bens levados a mercado, das partes desejosas de vendê-los e das partes interessadas em adquiri-los. 
Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vários segmentos, como merca- 
do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por 
exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos estão os submercados de apartamentos 
de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados 
não são exclusivos, sempre existem interações entre eles, basta imaginar a situação de uma família que 
busca um novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será 
suficiente para eles um apartamento com 2 dormitórios, mas certamente um outro com 3 dormitórios 
seria mais confortável. Assim, é provável que a família considere as duas possibilidades, ponderando os 
benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos disponíveis para isso. 
Concorrência perfeita 
Os três componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), são 
determinantes na formação dos preços. A situação ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) é aquela na qual 
existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada 
com o potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou os vendedores 
não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com 
seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a ser pago por um bem é 
o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado, então, é denominado mercado 
perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita.
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No entanto, como o próprio nome sugere, é uma situação ideal, mas intangível, principalmente no 
mercado imobiliário, como indica González (1997, p. 35). Segundo o autor,os principais fatores dessa im- 
perfeição do mercado imobiliário devem-se à deficiência de informações e à desigualdade dos agentes. 
Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preços em função da quantidade 
de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados? 
Lei da Oferta e da Procura 
O preço e a quantidade de bens ofertados estão intimamente relacionados. Por exemplo: supo- 
nha-se uma situação na qual determinado bem tem um preço no mercado. Imagine-se agora que os 
preços nesse mercado são elevados. Sendo esses preços elevados, a quantidade de bens que são oferta- 
dos também aumenta, isto é, passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preços 
estão “favoráveis” a eles. E, estando esses preços em níveis elevados, há também uma maior propensão 
à produção de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado. 
Paralelamente, nessa situação em que os preços estão elevados, existe uma menor demanda pelos 
bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, já que os preços não estão “favoráveis” a eles. 
Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os pre- 
ços estão altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim, 
gera-se uma pressão para que os preços desçam, já que há um número grande de vendedores precisan- 
do vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessário reduzir os preços. 
Assim, os preços começam a decair. Dessa forma, é possível concluir que, quanto menor for o número 
de compradores interessados, mais baixos serão os preços. 
Imagine-se agora a situação inversa. Se os preços decaírem bastante, existirão muitos comprado- 
res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situação desfavorável aos vende- 
dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o 
produto escasso, os preços voltam a subir. 
Pode-se comparar essa situação dos preços com uma gangorra. Quanto mais produtos forem 
ofertados, mais baixos estarão os preços, e quanto menos produtos, mais altos estarão os preços. Nessa 
gangorra, sempre haverá um momento, chamado de ponto de equilíbrio (figura 1), em que os preços e 
a quantidade de bens ofertada estarão equilibrados. 
 
 
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É preciso ter em mente que, em uma situação real, esse ponto de equilíbrio pode ser alterado a 
qualquer momento. Essa alteração pode ocorrer por diversas razões, por exemplo: se um grupo poten- 
cialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a 
possuir maiores recursos para comprar, ele estimulará certo segmento de mercado. Esses compradores 
podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por
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parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princípio, mantém-se constan- 
te. Pode-se dizer, então, que passa a haver poucos bens disponíveis nesse segmento, se comparados ao 
número de compradores interessados. Retornando à analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa, 
os preços, consequentemente, sobem. 
Quando acontece de os preços oscilarem constantemente, qual será o valor de mercado? Na prá- 
tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e González (1997, p. 35), o valor de mercado é estimado, então, pela 
média dos preços praticados nesse mercado ou pelo valor mais provável a ser atingido em transações 
normais. Assim, é reforçada a diferença entre preço e valor de mercado. Retomando, o preço é a quantia 
que se paga em uma determinada transação, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado. 
Mercado imobiliário: particularidades 
Os bens imobiliários têm o valor de mercado difícil de ser entendido. O mercado imobiliário ou 
de imóveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por 
ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades em 
analisar esse mercado acontecem por causa das características especiais dos produtos oferecidos. Imó- 
veis não são bens homogêneos, ao contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem 
diversos materiais, sistemas e produtos (GONZÁLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores também 
diferenciam os imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais im- 
portantes são: 
: longa vida útil - edificações geralmente possuem vida útil entre 40 e 60 anos, dependendo 
da sua constituição; 
: fixação espacial — imóveis, salvo raras exceções, não podem ter sua localização alterada; 
: singularidade - jamais serão encontrados dois imóveis exatamente iguais. Edificações até 
podem ser reproduzidas com a mesma composição de materiais e técnicas, mas ainda assim 
não ocuparão exatamente a mesma posição; 
:: alto valor das unidades - especificamente quanto às edificações, são produtos de alto custo 
de produção, o que implica um alto valor de comercialização; 
:: grande número de agentes — no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer- 
cialização desses bens. 
Todas essas características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até mesmo impedem a 
comparação direta entre as diferentes unidades analisadas. 
Avaliações e perícias: questões gerais 
Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questões 
levantadas no início da aula. Essas questões apresentam uma síntese, não cronológica, do conteúdo a 
ser desenvolvido nas aulas seguintes.
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Em que consistem a avaliação de imóveis e a perícia? 
Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imóvel é um “bem constituído de terreno e even- 
tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da 
sua localização, uso ou vocação” Pela definição, um imóvel é um bem e, sendo assim, a definição 
da mesma norma para avaliação de bens é aplicável para a avaliação de imóveis: "Análise técnica, 
realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma 
determinada finalidade, situação e data” (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que 
foi apresentado até agora, realizar a avaliação de um imóvel implica buscar o seu valor, que é repre- 
sentado essencialmente pelo valor atribuído pelo mercado em que ele está sendo transacionado 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 20). 
A próxima questão a ser esclarecida é o significado de perícia. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 
2001, p. 5) perícia é definida como a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação 
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que mo- 
tivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos” Como se percebe, perícia é 
uma atividade técnica, mas nem todos os tipos de perícia fazem parte da atribuição profissional do 
gestor imobiliário. Como será visto adiante, apenas a perícia para avaliar bens pertence ao exercício 
profissional desse. 
Quais são os conhecimentos básicos necessários? 
Diversos conhecimentos básicos são necessários à fundamentação do trabalho avaliatório, en- 
tre eles os das áreas de: direito imobiliário, matemática financeira, engenharia, arquitetura, topografia 
e informática. Essas noções auxiliam o gestor imobiliário a prestar boa assessoria a seus clientes nas 
intermediações imobiliárias, mas especificamente para esta disciplina, será preciso estudar também as- 
pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetos 
arquitetônicos. 
Que operações podem ser subsidiadas por avaliações imobiliárias? 
Entre os diversos serviçosque podem ser realizados, as avaliações de imóveis podem subsidiar: 
: vendas em leilões; 
partilhas amigáveis ou judiciais; 
determinação do valor de imóveis para atualização de ativos; 
:: definição do valor de mercado de bens em processos judiciais; 
:: extinção de condomínios; 
determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação; 
composição da planta de valores municipal.
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Atividades 
1. A partir das explanações desta unidade, explique com suas palavras por que o homem dá valor 
as coisas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que são pertencentes ou criados 
pela tecnologia, pela ciência e pela cultura. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
14 | Aspectos fundamentais da avaliação de imóveis e perícias 
3. Qual é a diferença entre preço e valor de mercado? Por que eles não são, necessariamente, 
coincidentes? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. Explique com suas palavras quais são os componentes formadores do mercado, e como eles 
interferem na formação dos preços em um mercado de concorrência perfeita. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ampliando conhecimentos 
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no ende- 
reço eletrônico <http://nww.cofeci.gov.br>, e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Imó- 
veis (Creci), para se ter contato com as notícias da área imobiliária.