estudo_arquitetonico_para_gestores_imobiliarios_01

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Mestre em Engenharia Civil – Área Ambiental pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Especialista em Geoprocessamento 
pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.
Resumo
Esta unidade traz os tópicos abordados na disciplina de Estudo Arquitetô-
nico para Gestores Imobiliários, apresentando algumas possibilidades de 
análises dos empreendimentos imobiliários que poderão ser realizadas.
Importância e contexto 
do estudo arquitetônico
Patrícia de Freitas Nerbas
Gestor imobiliário e o desenvolvimento 
do produto imobiliário 
O mercado imobiliário trabalha com diferentes variáveis, e atender às necessidades dos consu-
midores de imóveis, superando expectativas, é de suma importância para quem quer qualificar suas 
ações profissionais e manter-se no mercado. Mas quais são as necessidades dos nossos clientes? Como 
o gestor imobiliário pode qualificar suas ações profissionais?
Na disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários vamos entender os processos bá-
sicos operantes na fase de planejamento de um empreendimento imobiliário, os quais fornecem sub-
sídios para a identificação das necessidades das pessoas que irão realizar suas atividades nos empre-
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endimentos. Além disso, irá proporcionar conhecimento técnico sobre alguns conceitos básicos que se 
integram no processo de desenvolvimento do produto imobiliário.
Antes de falarmos especificamente dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário, 
devemos entender qual é a ótica do gestor imobiliário. Para isso, vamos refletir sobre a função desse 
profissional no mercado de trabalho.
O gestor imobiliário exercerá suas habilidades em consonância aos negócios imobiliários de qual-
quer natureza, operando com conhecimentos da área jurídica e da área técnica sobre o produto imo-
biliário. Uma das funções mais conhecidas do gestor imobiliário é sua atuação na comercialização e na 
avaliação financeira dos produtos imobiliários.
Produto imobiliário
Você deve ter pensado que os principais produtos do ramo imobiliário são os imóveis, os quais 
podem se localizar tanto no meio urbano quanto no meio rural das cidades. O gestor imobiliário pode 
trabalhar ainda com terrenos (lotes) que contenham edificação, ou seja, empreendimentos imobiliários 
com área construída, ou sem edificação alguma (terrenos vazios, prontos para serem ocupados).
Para comercializar, indicar caminhos para seus clientes e avaliar é necessário que o gestor imobiliá-
rio estude aspectos técnicos, legais e humanos relacionados ao desenvolvimento do produto imobiliário. 
Por isso, é de suma importância ao gestor imobiliário entender todos os processos envolvidos, desde a 
etapa de planejamento até a comercialização do empreendimento imobiliário. A partir disso, esse pro-
fissional pode realizar análises qualitativas e quantitativas de qualquer empreendimento imobiliário, seja 
um terreno vazio ou uma edificação de um ou mais pavimentos, por exemplo.
Os processos para o desenvolvimento do produto imobiliário apresentam variabilidade e depen-
dem da organização da empresa que irá lançar o empreendimento e da qualidade que se pretende atin-
gir. Entretanto, existem alguns aspectos fundamentais relacionados ao desenvolvimento do produto 
imobiliário que almeja obter melhores resultados no desempenho da edificação ou comercialização de 
lotes.
Todo produto do ramo imobiliário passa pelas etapas de planejamento, execução e comerciali-
zação. 
Etapa de planejamento:::: : devemos observar todas as informações (técnicas, humanas e 
legais) antecedentes à execução do empreendimento. É a previsão de tudo que vai acontecer 
nas demais etapas.
Etapa de execução:::: : a qualidade dessa etapa depende da qualidade e quantidade de informa-
ções previstas na etapa de planejamento do empreendimento. A fase de execução é a cons-
trução, a materialização do que foi planejado.
Etapa de comercialização:::: : nessa fase, o empreendimento é disponibilizado ao mercado para 
sua compra, troca, permuta ou venda.
A disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários pretende fornecer subsídios para 
o conhecimento básico sobre o conjunto de técnicas que integram a etapa de planejamento físico do 
desenvolvimento do produto imobiliário, ou seja, a fase de desenvolvimento dos projetos técnicos e 
todos os procedimentos envolvidos. 
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A etapa de planejamento do produto imobiliário divide-se em alguns estágios, os quais são o foco 
desta disciplina, já que o gestor imobiliário deve saber identificar os aspectos que podem qualificar ou 
não o empreendimento imobiliário. Por isso, esse profissional necessita de conhecimentos técnicos bá-
sicos para melhorar sua percepção frente aos produtos com os quais trabalha e melhorar suas análises 
referentes aos imóveis.
Abordagem da disciplina: 
o planejamento físico do produto imobiliário
A disciplina estudada procura enfatizar as relações existentes durante o processo de desen-
volvimento do produto imobiliário, vislumbrando as características muldisciplinares presentes nessa 
área do saber. Multidisciplinar, pois o desenvolvimento do produto imobiliário depende da sistema-
tização de um conjunto de saberes, como: técnicos (arquitetos e engenheiros), jurídicos (advogados), 
marketing (publicitários), comercialização (gestores imobiliários), entre outros. Claro que o porte do 
empreendimento pode exigir mais ou menos profissionais. O grau de qualidade que se pretende atin-
gir, as exigências legais e os valores financeiros disponíveis também influenciam nessa decisão.
A integração entre os profissionais durante o processo de planejamento é essencial. Além de 
uma visão multidisciplinar, é importante contemplar todas as informações necessárias ao planeja-
mento para a execução do empreendimento. Antes de descrevermos os principais tópicos relacio-
nados à etapa de planejamento do empreendimento, precisamos entender algumas definições de 
planejamento. 
O planejamento é a atividade de tomada de decisão sobre o que pretendemos fazer dentro de 
um determinado contexto, o qual apresenta restrições e potencialidades. O que é exatamente a etapa 
de planejamento de um empreendimento imobiliário? 
O planejamento de um empreendimento imobiliário é o desenvolvimento dos projetos técnicos 
e demais informações necessárias à execução da edificação ou do parcelamento do solo. De acordo 
com Melhado (2004, p. 9), o projeto do empreendimento é resultado de um planejamento que siste-
matiza as informações antecedentes à execução por meio de documentos e desenhos. Especifica as 
etapas e recursos que serão empregados durante a execução, de forma a alcançar as metas de todos 
os envolvidos e atender aos requisitos necessários.
Antes de iniciarmos o desenvolvimento dos projetos é preciso atentar para todas as infor-
mações de entrada no sistema de projetos. Essas informações compõem a base técnica, legal e 
humana sobre as diretrizes que serão seguidas durante o processo de desenvolvimento dos pro-
jetos. Para facilitar, vamos imaginar o planejamento de um edifício comercial de cinco pavimentos 
em sua cidade.
Para desenvolver os projetos desse empreendimento você precisa analisar qual é o contexto 
urbano em que ele se insere. Por isso você precisa saber qual é a localização geográfica do empreen-
dimento, pois é fundamental identificarmos quais são os potenciais e as restrições existentes no lo-
cal. Nesse sentido, estudaremos conceitos básicos sobre o planejamento urbano, melhorando nossa 
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apreensão referenteà dinâmica das cidades e o conjunto de diretrizes propostas no Plano Diretor 
das cidades, o qual indica os potenciais construtivos dos lotes e identifica as zonas de expansão 
urbana e usos especiais.
Para que a equipe envolvida no desenvolvimento do empreendimento possa se manter no 
mercado e consiga obter melhores resultados na comercialização, é necessário aplicar conceitos 
da gestão da qualidade em todas as etapas do empreendimento. A gestão da qualidade objetiva 
a melhora contínua dos procedimentos de desenvolvimento do produto, por isso estudaremos 
a importância dos sistemas de qualidade na etapa de criação do conjunto de projetos técnicos 
das edificações.
Além dos condicionantes técnicos propostos pelas leis urbanas, os empreendimentos imobi-
liários devem considerar os requisitos dos seus clientes, pois para alcançarmos a qualidade do em-
preendimento devemos satisfazer às necessidades dos usuários da edificação. Identificar o público- 
-alvo do empreendimento é de suma importância, já que o produto é desenvolvido com base nas 
necessidades dos seus clientes. Dessa forma, são apresentadas algumas ferramentas e técnicas para 
realizar as análises de desempenho das edificações. As informações contidas nessas análises servi-
rão de indicadores para o desenvolvimento de novos produtos do ramo imobiliário, minimizando 
investimentos desnecessários e maximizando o que realmente interessa aos usuários do empreen-
dimento.
Os terrenos que serão comercializados, com ou sem edificação, precisam ser analisados sob o 
enfoque qualitativo e quantitativo. O gestor imobiliário precisa analisar informações técnicas como 
os potenciais construtivos do terreno e suas características de conforto térmico, por exemplo. Tam-
bém precisa interpretar informações qualitativas do lote, como as visuais do terreno, a sensação de 
segurança, de privacidade e demais características subjetivas, conforme o público-alvo do empre-
endimento. Sendo assim, os aspectos qualitativos e quantitativos dos lotes serão listados a partir da 
apresentação de algumas definições básicas sobre os levantamentos e observações que devem ser 
realizadas.
 Antes do lançamento de uma edificação ou de um loteamento no mercado, o empreendimento 
passa por diferentes etapas de desenvolvimento. Uma das principais etapas do desenvolvimento do 
produto é a criação do conjunto de projetos técnicos, os quais são os responsáveis pela materia-
lização do empreendimento. O gestor imobiliário precisa compreender as definições envolvidas e 
as informações necessárias para o processo de desenvolvimento dos projetos dos empreendimentos 
imobiliários, visto que esse profissional pode fornecer informações de mercado imprescindíveis à exe-
cução dos projetos.
Mas quais são as características dos projetos de um empreendimento imobiliário? Os projetos 
técnicos dos empreendimentos imobiliários têm características específicas, pois representam o empre-
endimento por meio de desenhos e documentos técnicos. As técnicas gráficas utilizadas nas represen-
tações dos projetos seguem algumas normas. Entender as normas de representação facilita a leitura das 
plantas, cortes e fachadas e demais desenhos que integram os projetos. A adequada leitura técnica dos 
projetos é imprescindível para quem pretende participar do processo de desenvolvimento do produto 
imobiliário. Além disso, a interpretação dos desenhos técnicos é essencial para quem irá comercializar 
imóveis, os quais muitas vezes estão disponíveis no mercado sem estarem prontos, ou seja, ainda não 
foram completamente construídos.
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Projetos técnicos
Identificamos as informações básicas que devemos observar antes de iniciar a criação dos pro-
jetos. Também já sabemos que os projetos são representados por meio de desenhos e documentos 
técnicos. Mas de que tipo de projeto estamos nos referindo?
Os tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário depen-
dem das características, do porte, dos condicionantes legais e dos aspectos qualitativos que se preten-
dem atingir. Os tipos de projetos mais usuais no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários 
serão apresentados, a fim de fornecer um conhecimento básico sobre o tipo de projeto, sua função e al-
gumas especificidades. Sendo assim, serão apresentados o projeto arquitetônico, os projetos urbanístico, 
paisagístico e de decoração de interiores e os projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico. 
A coerência da apresentação dos tipos de projetos não significa graus de importância, entretanto 
procura facilitar a apreensão, sendo que, normalmente, o projeto arquitetônico (quando falamos de 
edificações) e o projeto urbanístico (quando falamos de parcelamento do solo) conduzem às decisões 
gerais do empreendimento. Os demais projetos são conhecidos como projetos complementares, mas 
são essenciais para o desempenho dos empreendimentos que almejam qualidade.
Depois de entendermos as informações básicas que integram o processo de desenvolvimento do 
produto imobiliário, vamos estudar algumas características que podem qualificar ou onerar os empre-
endimentos. Essas características técnicas são produzidas na etapa de desenvolvimento dos projetos e 
devem ser analisadas procurando sempre a relação custo versus benefício. 
Os aspectos que agregam valor na edificação são complexos, pois congregam diversificadas áreas 
do saber e variam conforme o público-alvo do empreendimento. Sendo assim, vamos retratar apenas 
alguns desses aspectos, conforme o grau de importância e relação com a produção imobiliária, usuários 
dos empreendimentos e tendências de desenvolvimento.
Para que um ambiente ou um espaço seja frequentado e tenha uma eficiente utilização é 
imprescindível que o espaço apresente características de conforto. Se o espaço não for confortável 
ao homem, esse ambiente está condenado ao abandono ou a usos que não foram previstos. Por 
isso, estudar relações de conforto ambiental nas edificações é fundamental a qualquer empreendi-
mento. 
O conforto ambiental de uma edificação depende da localização do imóvel, da orientação solar, 
do padrão e da tipologia das edificações que estão entorno do imóvel, entre outras variáveis (LAM-
BERTS, 2004, p. 51-85). As características básicas de conforto ambiental podem ser mensuradas a partir 
da análise do conforto térmico local, do conforto visual, do conforto sonoro e da ergonomia da edifica-
ção (adequação ao uso do homem).
Atender ao conforto ambiental das pessoas é requisito básico para qualquer empreendimento. 
Dessa forma, respeitar o meio ambiente em todas as escalas (escala local, regional e global) de abran-
gência dos empreendimentos imobiliários é imprescindível para que o imóvel possa atender às ne-
cessidades e exigências dos seus usuários. Além disso, a legislação e a fiscalização ambientais estão 
cada vez mais exigentes devido aos problemas ambientais que afetam todo o mundo. Por isso, serão 
apresentadas e discutidas soluções de cunho ambiental nas edificações, as quais qualificam a vida das 
pessoas que usam diariamente a edificação e das pessoas que habitam o seu entorno, sob o ponto de 
vista socioambiental. Além disso, utilizar os recursos naturais de forma responsável e criativa melhora a 
imagem da empresa, que transforma o que era visto como restrição em potenciais ao empreendimento. 
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12 | Importância e contexto do estudo arquitetônico
A sustentabilidade ambiental dos empreendimentos imobiliários agrega valores antes não percebi-
dos, os quais podem ser o ponto forte dos empreendimentos inseridos em um mercado competitivo. 
Sendo assim, o que poderia ser uma restrição ambiental pode se transformar em novas soluções e gerar 
novas expectativas para as pessoas que movimentam o mercado imobiliário.Qualquer imóvel deve atender aos requisitos básicos de qualidade. O empreendimento deve ser 
confortável ao ser humano, respeitar a legislação pertinente e a tecnologia existente. A arquitetura do 
empreendimento também deve contemplar soluções que atentem às características funcionais e esté-
ticas de cada edificação ou parcelamento do solo, de acordo com as preferências do seu público-alvo.
É óbvio que a preferência estética é pessoal e subjetiva, entretanto, existem alguns padrões esté-
ticos que são aceitos pela maioria das pessoas. Um dos efeitos estéticos que estudaremos está relacio-
nado ao uso da cor nas edificações, visto que a cor está presente em todos os elementos da arquitetura, 
seja de forma natural (cor do próprio material) ou artificial (tintas e texturas aplicadas). As cores da 
edificação fornecem um excelente impacto visual se combinadas de forma adequada. Ainda serão apre-
sentados os elementos volumétricos que podem compor as fachadas das edificações, pois a volumetria 
do empreendimento é considerada como um cartão de visitas.
Depois de discutirmos sobre o processo de desenvolvimento do produto imobiliário e apresen-
tarmos algumas diretrizes que podem qualificar os empreendimentos imobiliários, fica mais fácil de 
sistematizar as informações para realizar as análises qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico 
das edificações, bem como dos projetos complementares.
Qual a diferença básica entre análises qualitativas e quantitativas? Conforme Richardson (1999, 
p. 70), “o método quantitativo, como o próprio nome indica”, caracteriza-se por coletar e tratar dados 
por meio da quantificação. O interesse da pesquisa é medir informações e analisá-las com técnicas de 
estatística, médias e percentuais. As análises qualitativas diferem-se das quantitativas, pois não utilizam 
técnicas estatísticas e não pretendem numerar ou medir as observações (RICHARDSON, 1999, p. 79). 
Normalmente, os estudos qualitativos são dirigidos à análise de atitude, preferências e motivações. Em-
pregar a abordagem qualitativa ou quantitativa na análise de um problema depende da natureza do 
fenômeno.
Para melhorar nosso entendimento sobre análises qualitativas e quantitativas vamos exemplificar 
algumas situações. Imagine uma casa ocupada por uma família. Para verificarmos a adequação do imó-
vel ao uso dos seus proprietários precisamos fazer alguns levantamentos. Para saber, por exemplo, qual 
é o ambiente mais usado da casa é necessário questionar os membros da família sobre a frequência de 
uso de cada ambiente. A análise da frequência pode ser feita em percentual sobre o ambiente que é 
mais usado – esse é um dado de natureza quantitativa. Agora, se quisermos saber os motivos que fazem 
as pessoas usarem com maior frequência determinado ambiente, estaremos lidando com dados quali-
tativos. Assim, as análises qualitativas e quantitativas são complementares umas às outras.
O conhecimento adquirido nesta disciplina, somado ao seu saber empírico (conhecimento ad-
quirido no dia a dia profissional) qualificam as análises qualitativas e quantitativas dos empreendimen-
tos imobiliários que você pode fazer. Dessa forma, essas análises podem ser utilizadas, tanto para a 
formulação de novos produtos do ramo imobiliário quanto para qualificar seus argumentos técnicos 
referentes aos imóveis que você comercializa.
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13|Importância e contexto do estudo arquitetônico
Em síntese, a disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários proporciona ao futuro 
profissional desse ramo um despertar para os aspectos que ele pode observar em um empreendimento. 
A partir da verificação de requisitos de qualidade e possibilidades em novos potenciais, você pode qua-
lificar as análises.
Atividade
1. Reflita sobre o exercício profissional do gestor imobiliário e os objetivos da disciplina de Estudo 
Arquitetônico para Gestores Imobiliários. Desenvolva um texto, com um mínimo de 500 palavras, 
relacionando as funções do gestor imobiliário e o contexto desta disciplina.
Ampliando conhecimentos
Faça análises qualitativas e quantitativas de empreendimentos imobiliários contidos nos sites a seguir:
<www.arquiteturaeconstrucao.com.br>.
<www.arcoweb.com.br>.
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