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Ação revisional de aluguel Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à realidade do mercado locatício. Assim, o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a serem produzidas nos autos. Devemos nos atentar que em regra, pelo princípio do pacta sunt servanda, as partes não podem modificar as condições previamente estabelecidas. Entretanto, em situações especiais, as cláusulas podem ser revistas, principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil (CC), tais como função social do contrato e a boa-fé. O princípio da função social dos contratos é trazido pelo Código Civil, artigo 421: Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Nesse sentido, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery nos ensinam: Haverá desatendimento da função social quando: a) a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcio - nal, extrapolando a álea normal do contrato; b) quando houver vantagem exagerada para uma das partes; c) quando quebrar-se a base objetiva ou subjetiva do contrato etc. A boa-fé objetiva, cláusula geral prevista no art. 422 do Código Civil, decorre da função social do contrato, de modo que tudo o que se disser sobre a boa-fé objetiva poderá ser con- siderado como integrante, também da cláusula geral da função social do contrato. (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 412) Na mesma esteira da função social do contrato, a boa-fé, cláusula geral prevista no artigo 422 do CC assim estatui: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os prin- cípios de probidade e boa-fé. Novamente citando Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: A boa-fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta, de modo que deve agir como um ser humano reto, vale dizer, com probidade, honestidade e lealdade. [...] Como consequência da incidência e da aplicação da boa-fé 122 | Ação revisional de aluguel objetiva, bem como de seus consectários lógicos e cronológicos, havendo quebra de confiança, é possível à parte prejudicada exercer o direito de revisão do contrato, a fim de que os objetivos esperados pelos contratantes possam ser alcançados. A revisão do contrato pode ocorrer não apenas por situações aferíveis objetivamente (quebra da ba- se objetiva do negócio). [...] (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 412) Observa-se, portanto, que o princípio da função social do contrato, bem como a boa-fé objetiva, trouxe uma relativização dos efeitos do contrato. Houve um abrandamento do princípio do pacta sunt servanda. Dependendo das circunstâncias reais do caso concreto, o contrato, pode ser revisto. Essa revisão pode ser realizada diretamente pelas partes (aditamento contratual, ou seja, a criação de novas cláusulas redigidas em documento apartado) ou por meio do Poder Judiciário (ação revisional). Por seu turno, o CC trata sobre revisão dos contratos quando houver desproporção entre o valor da prestação devida e o momento da sua execução. Vejamos: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Entretanto, os contratos podem ser revistos não apenas em virtude da teoria da imprevisão. Vimos que a função social do contrato e a boa-fé objetiva já trazem guarida para a reforma das cláusulas contratuais, quando a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcional. Na locação imobiliária, para que locador ou locatário discuta judicialmente a revisão contratual, garantindo o real valor do aluguel, devem utilizar-se da ação revisional de aluguéis, prevista nos artigos 68 a 70 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O principal requisito para a propositura dessa ação, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato é que seja observado pelas partes um prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo celebrado pelas partes. É norma que limita o direito à revisão para que sejam evitados abusos e excessos de pedidos de revisão. Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Como nos relembra José Fernando Simão (2007, p. 150), é interessante notar que os reajustes anuais do valor locatício de acordo com os índices previstos em contrato não impedem a propositura da ação revisional. Isso porque o fenômeno inflacionário, por si, permite a revisão, mas outros fatores poderão gerar descompasso entre o valor contratualmente fixado e o de mercado. Vale ressaltar que não poderá ser proposta a ação revisional de aluguel na pendência de prazo para a desocupação do imóvel decorrente de acordo estipulado entre as partes; em caso de denúncia vazia do contrato de locação residencial ou comercial prorrogado por prazo indeterminado (arts. 68, §1.º da Lei de Locação). Nesses termos, na petição inicial, caberá ao autor indicar o valor do aluguel pretendido. A ação revisional seguirá o rito ordinário. Logo após a citação do réu, o juiz designará audiência de conciliação, na qual o réu oferecerá defesa. Se houver o pedido pelo autor e com base nos elementos trazidos na petição inicial, o juiz fixará aluguel provisório, não excedente a 80% do pedido, que será devido desde a citação. Frise-se que antes da data aprazada para a audiência de conciliação, o réu pode pedir a revisão do aluguel provisório fixado, fornecendo seus argumentos contrários (art. 68, III da Lei do Inquilinato). 123|Ação revisional de aluguel Na audiência, após tentar a conciliação, caberá ao réu contestar a demanda e a defesa deverá conter o valor locatício que entender adequado para a locação em questão. A esse propósito, vale a lição de Nascimento Franco: [...] Outro requisito da contestação é a apresentação de contraproposta, se houver discordância quanto ao aluguel proposto pelo autor, na inicial. A contraproposta poderá ser omitida se o contestante tiver motivos para impugnar o próprio direito à revisão, arguindo preliminares ou impugnando os fatos em que o autor tiver fundado sua pretensão, em obediência ao art. 302 do Código de Processo Civil. [...] É relativa a presunção de veracidade dos fatos relatados pelo autor, na inicial, do que resulta que mesmo quando inexistir nenhuma contestação, caberá ao juiz decidir de acordo com seu livre convencimento e, para formá-lo, terá de valer da perícia estimatória do aluguel, sempre que indispensável na ação revisional. (FRANCO, 1992, p. 65-66) Por fim, na ausência de acordo entre as partes, será necessária a realização de perícia técnica. Não há dúvidas que somente profissionais habilitados poderão realizar esse trabalho pericial. Assim, corretores de imóveis poderão apenas dar opiniões, sem qualquer poder científico sobre os valores. O juiz, portanto, deverá nomear peritos engenheiros ou arquitetos para que façam uma análise científica e verifiquem com maior exatidão os reais valores da locação. A perícia deverá levar em conta fatores como a localização, a idade do imóvel, os serviços públicos do bairro, as facilidades de transporte, a segurança, entre outros elementos para que se possa atingir o real valor locatício. Texto complementar A função social dos contratos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e no Código Civil (CC) de 2002 (CUNHA, 2007, p. 81-84) De todo modo, não obstante a importância do princípio, deve se reconhecer que a função social do contrato somente teve positivação explícita, expressano ordenamento jurídico brasileiro a partir do Código Civil de 2002, quando, em seu artigo 421, institui verdadeira cláusula geral: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. A função social, assim, aparece como um elemento de limitação, de amenização da liberdade contratual, conforme afirma a cláusula geral acima, e, a toda evidência, da autonomia da vontade. Para o atendimento da função social os contratantes terão que, como dito, atender ao seu duplo conteúdo: deverão cuidar para não atentarem contra interesses sociais eventualmente rela- cionados e para não mal ferirem a equivalência material das prestações contratuais. Essa inserção explícita somente a partir do Código Civil de 2002 não significa, porém, que a função social do contrato já não existisse anteriormente no ordenamento jurídico brasileiro. 124 | Ação revisional de aluguel Em primeiro lugar, não se pode negar que o princípio social de que se cuida certamente possui assento na Constituição Federal de 1988, ainda que tal ocorra de forma implícita, no capítulo sobre a ordem socioeconômica. Para tal constatação, deve-se ter em mente que não haveria qualquer sentido em a Constituição Federal atribuir função social à propriedade e não fazê-lo em relação ao meio de aquisição da proprie- dade, ao meio de circulação das riquezas. Ademais, deve-se notar que se constitui o propósito má- ximo de toda a atividade econômica a ser desenvolvida no Brasil assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social. Em palavras símiles, a justiça social é o pano de fundo sobre o qual deve se desenrolar a atividade econômica brasileira, segundo as disposições constitucionais. Nessa perspectiva, sendo o contrato um dos principais capítulos de toda a ordem socioeconômica, deverá também obedecer aos ditames da justiça social, em prol de uma existência digna de todos. Por outro lado, pelos mesmos motivos, identifica-se a função social dos contratos no Código de Defesa do Consumidor, justamente por se tratar este de norma profundamente conectada à or- dem econômica constitucional, levando-se em conta ainda que o inciso III do seu artigo 4.° conduz, mesmo que implicitamente, a dito princípio. Eis então a conformação do princípio da função social dos contratos no direito positivo civil brasileiro. A função social dos contratos como um capítulo da funcionalização dos direitos privados Na verdade, há de se atentar ainda que a atribuição de função social ao contrato insere-se em um movimento mais amplo de funcionalização dos direitos subjetivos em geral e de socialização do direito, a qual é colocada por Franz Wieacker como uma das três características essenciais da evolução do direito privado moderno. A propósito, coloca Judith Martins-Costa: Assim como ocorre com a função social da propriedade, a atribuição de uma função social ao contrato insere-se no movimento da funcionalização dos direitos subjetivos: atualmente admite-se que os poderes do titular de um direito subjetivo estão condicionados pela respectiva função. Portanto, o direito subjetivo de contratar e a forma de seu exercício também são afetados pela funcionalização, que indica a atribuição de um poder tendo em vista certa finalidade ou a atribuição de um poder que se desdobra como dever, posto concedido para a satisfação de interesses não meramente próprios ou individuais, podendo atingir também a esfera dos interesses alheios. Em suma, tendo em vista o duplo conteúdo da função social do contrato, a sua positivação implícita na Constituição Federal e no CDC e sua positivação expressa no Código Civil de 2002 como cláusula geral, na qual o princípio da função social aparece como um elemento de limitação da vontade, e ainda a sua inserção num movimento mais geral de funcionalização dos direitos subje- tivos, tem-se que a função social do contrato não pode ser vista como uma característica aposta, suplementar, mas sim como um próprio elemento da definição dos contratos, dizendo respeito aos próprios limites internos do ajuste. O contrato, em síntese, não é mais apenas um veículo para a autonomia da vontade. Assim é que, segundo Teresa Negreiros, vigora hoje um modelo normativo em que a obrigatoriedade de cumprimento do contrato assenta-se não na vontade, mas na própria lei, “submetendo-se a vontade à satisfação de finalidades que não se reduzem exclusivamente ao interesse particular de quem a emite, mas igualmente à satisfação da função social do contrato”. 125|Ação revisional de aluguel Atividades 1. Qual a finalidade da ação revisional de aluguel? 2. A ação revisional de aluguel ofende o princípio do pacta sunt servanda? 126 | Ação revisional de aluguel 3. Caberá às partes decidirem quando é o momento mais apropriado para o ajuizamento da ação revisional de aluguel, ou deverão respeitar um prazo mínimo para tanto? 4. Há algum impedimento para o ajuizamento da ação revisional de aluguel?
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