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Aula 10 30940425-contratos-em-especie

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relação a bens excluídos 
da comunhão.
Como exemplo, temos a venda entre casais, cujo regime seja o da separação 
total de bens.
Alguns tipos de venda apresentam certas peculiaridades que são resolvidas 
por regras específicas. Nesse contexto, encontram-se a venda ad mensuram e a 
venda ad corpus, tratadas nos arts. 500 e 501 do CC.
•	 Venda ad mensuram (art. 500, caput do CC): é a venda feita por medida, 
ou seja, aquela em que o preço é fixado tendo em consideração a real dimen-
são da área. Isto é, a metragem é mencionada a título taxativo, de modo 
que a dimensão exata da área é um requisito essencial do contrato.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se 
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimen-
sões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso 
possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
É o que ocorre na venda em que se estipule o preço de cada unidade, alqueire, 
metro quadrado, ou metro de frente. Como exemplo, temos a venda de 100 alquei-
res de terra por R$ 30.000,00 cada um.
Caso a dimensão não corresponda à que foi indicada, resta ao comprador propor 
a complementação da área ou devolução de parte do preço ou resolução do contrato.
•	 Venda ad corpus (art. 500, § 3º do CC): é a que compreende uma coisa 
certa e determinada, de modo que o preço não tem relação direta com a 
extensão exata do imóvel. Ou seja, a metragem é mencionada a título 
meramente enunciativo, porque a preocupação é a venda e a compra de 
um imóvel certo e determinado, de modo que a dimensão exata da área não 
é requisito essencial do contrato.
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DIREITO CIVIL
Contratos em Espécie
Prof. Dicler Forestieri
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for 
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às 
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Como exemplo, temos a compra de uma fazenda determinada sem referência 
à sua área, ou com alusão a esta, mas em caráter meramente enunciativo. Isto é, 
apenas para caracterizar melhor a coisa, utilizando-se de expressões do tipo “mais 
ou menos 500 alqueires”.
Na venda ad corpus, não cabe a complementação no preço, caso a área seja 
maior, nem complementação da área, se esta for menor.
De acordo com o art. 500, § 1º do CC, tem-se uma presunção relativa de que a 
venda foi ad mensuram quando a diferença for inferior a 1/20 (5%).
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a 
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao 
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Já o art. 500, § 2º, do CC prevê uma situação inversa, ou seja, se a área real 
for maior que a mencionada no instrumento contratual.
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para 
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar 
o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Por meio do art. 501 do CC, o prazo decadencial para o comprador que recebeu 
área menor ou para o vendedor que vendeu área excessiva em compra ad mensu-
ram exercerem seus direitos expostos é de um ano contado a partir do registro do 
título no Cartório de Imóveis.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vende-
dor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienan-
te, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
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É possível que algumas cláusulas especiais atribuam um feitio diferenciado ao con-
trato de compra e venda, subordinando a sua duração ou eficácia a um evento futuro 
e incerto. Essas cláusulas especiais, também chamadas de pacto adjeto, são:
•	 retrovenda;
•	 venda a contento;
•	 preempção ou preferência;
•	 venda com reserva de domínio;
•	 venda sobre documentos.
Retrovenda (arts. 505 a 508 do CC) é uma cláusula especial num contrato de 
compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendi-
da, dentro de um prazo determinado, pagando o mesmo preço ou diverso, desde 
que previamente convencionado (incluindo, por exemplo, as despesas investidas 
na melhoria do imóvel).
A cláusula deve ser inserida no contrato de compra e venda. Entretanto, não 
há na legislação proibição de que possa ser acordada em pacto apartado. Esta 
cláusula tem natureza jurídica acessória à compra e venda. É caracterizada a 
retrovenda como condição resolutiva expressa, tendo como consequência o desfa-
zimento da venda. Ou seja, no prazo determinado, o comprador tem a proprieda-
de resolúvel do imóvel e, após o prazo, não sendo exercido o direito de resgate, 
a propriedade passa a ser plena.
A retrovenda, aplicável somente aos imóveis, não é considerada uma nova 
venda, ou seja, é uma consequência da venda anterior. Seu prazo máximo é de 
três anos, ou seja, o vendedor só poderá reaver o imóvel por meio da retrovenda 
durante este período, e, para ser exercitado este direito, deverá constar expres-
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samente no contrato. O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo 
final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. Conta-se o dies a 
quo (termo inicial do prazo) a partir da data do contrato e não do registro.
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as 
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram 
com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, 
para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor res-
tituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, 
poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, 
e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, preva-
lecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Venda a contento (arts. 509 a 512 do CC) é uma cláusula pactuada em contrato 
de compra e venda (pode abranger coisa móvel ou imóvel) por meio da qual o com-

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