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Direito Civil
DIREITOS REAIS
Livro Eletrônico
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DICLER FORESTIERI
Ex-Auditor-Fiscal do Estado da Paraíba, Ex-
Auditor-Fiscal de Tributos do Município de São 
Paulo e atual Conselheiro Substituto do TCM-RJ 
(aprovado em 2º lugar). Também foi aprovado 
nos concursos de Auditor-Fiscal do Estado do Rio 
Grande do Sul e Conselheiro Substituto do TCE-
AM. Ministra aulas das disciplinas Direito Civil, 
Direito Penal e Legislação Tributária Municipal.
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Direitos Reais
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Direitos Reais sobre Coisas Alheias ...............................................................4
1. Introdução .............................................................................................4
2. Direitos Reais de Gozo ou Fruição sobre Coisa Alheia ...................................6
Enfiteuse ...................................................................................................6
Superfície ..................................................................................................8
Servidão Predial .......................................................................................10
Usufruto ..................................................................................................17
Uso ........................................................................................................30
Habitação ................................................................................................32
Laje ........................................................................................................34
3. Direitos Reais de Garantia ......................................................................37
Penhor ....................................................................................................44
Hipoteca..................................................................................................58
Anticrese .................................................................................................70
Alienação Fiduciária em Garantia ................................................................73
4. Direito Real de Aquisição .......................................................................78
Compromisso Irretratável de Compra e Venda ..............................................78
5. Direitos Reais de Interesse Social ............................................................79
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia ...........................................79
Concessão de Direito Real de Uso ...............................................................79
Questões de Concurso – Lista I ..................................................................81
Gabarito ..................................................................................................89
Gabarito Comentado .................................................................................90
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Direitos Reais
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DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
1. Introdução
Já estudamos que o direito das coisas é o complexo das normas reguladoras 
das relações jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação 
pelo homem. O Código Civil divide a matéria em duas partes: posse e direitos re-
ais, dedicando, nesta última, títulos específicos à propriedade e a cada um de seus 
desmembramentos, denominados direitos reais sobre coisas alheias.
O rol taxativo dos direitos reais está no art. 1.225 do CC.
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei n. 
11.481, de 2007)
XII – a concessão de direito real de uso; (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017)
XIII – a laje. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017)
Na aula de hoje, iremos estudar todos os direitos reais, com exceção da pro-
priedade.
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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
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Antes de começarmos, cabe relembrar que o direito de laje foi recentemente in-
serido no rol dos Direitos Reais. Há quem diga que se trata de um Direito Real sobre 
Coisa Própria por derivar da propriedade. Outra parte da doutrina entende que se 
trata de um Direito Real de Gozo ou Fruição tendo origem na Superfície.
Divisão dos Direitos Reais
Direitos Reais Sobre 
Coisa Própria
- propriedade
Direitos Reais Sobre 
Coisa Alheia
DE GOZO OU FRUIÇÃO
- enfiteuse;
- superfície;
- servidão predial;
- usufruto;
- uso;
- habitação.
DE GARANTIA
- penhor;
- hipoteca;
- anticrese;
- alienação fiduciária em garantia.
DE AQUISIÇÃO
- compromisso ou promessa irretratável 
de compra e venda
DE INTERESSE SOCIAL
- concessão de uso especial para fins de 
moradia;
- concessão de direito real de uso.
Na aula passada, já estudamos o direito de propriedade que é um direito real 
sobre coisa própria. A partir de agora, vamos estudar os diversos direitos reais so-
bre coisa alheia listados na tabela acima.
Temos muito trabalho, mas, com a sua perseverança e dedicação, iremos atingir 
o sonhado objetivo.
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2. Direitos Reais de Gozo ou Fruição sobre Coisa Alheia
Dá-se o direito real de gozo quando o proprietário se priva, temporariamente, 
do poder de uso e fruição ou apenas de uso, a favor de outrem.
A partir de agora trataremos de cada um deles:
Enfiteuse
Enfiteuse é o desmembramento da propriedade, do qual resulta o direito real 
perpétuo em que o titular (enfiteuta), assumindo o domínio útil da coisa, consti-
tuído de terras não cultivadas ou terrenos por edificar (bem enfitêutico ou bem 
foreiro), é assistido pela faculdade de lhe fruir todas as qualidades, sem destruir a 
substância, mediante a obrigação de pagar ao proprietário (senhorio direto) uma 
pensão anual invariável (canon, pensão ou foro).
Dá-se a enfiteuse, aforamento ou aprazamento quando, por ato entre vivos, ou 
de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagan-
do a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma 
pensão, ou foro anual, certo e invariável.
Quanto à natureza, a enfiteuse é o mais amplo direito real sobre coisa imóvel 
alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens ineren-tes ao domínio (usar, gozar, dispor e reaver) sem destruir-lhe a substância e com a 
obrigação de pagar ao proprietário uma certa renda anual.
Percebe-se que na existência da enfiteuse temos dois personagens:
•	 senhorio direto: recebe o pagamento da pensão ou foro; e
•	 enfiteuta: possui o domínio do bem.
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Uma questão interessante é a venda do bem que está sob enfiteuse, pois nada 
impede a sua alienação ou, até mesmo, a sua dação em pagamento. Entretanto, 
se o enfiteuta desejar vender o bem, deve dar preferência ao senhorio direto. Caso 
este não manifeste o seu direito de preferência, por escrito, em 30 dias, o enfiteuta 
poderá vender o bem a terceiro, desde que pague o laudêmio ao senhorio.
Conclui-se que o laudêmio é diferente do foro ou pensão.
•	 canon, pensão ou foro: valor que deve ser pago anualmente ao senhorio 
direto; e
•	 laudêmio: valor pago ao senhorio pela venda ou dação em pagamento do 
bem enfitêutico. Em regra gira em torno de 2,5% sobre o valor da alienação, 
exceto se o bem for da União, quando irá girar em torno de 0,6%.
A enfiteuse é um direito perpétuo, pois não cessa com a morte do enfiteuta, 
podendo ser transmitido por herança.
Por fim, cabe salientar que este direito está caminhando rumo à extinção, pois o 
novo Código Civil, através do art. 2.038 proíbe a criação de novas enfiteuses.
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se 
as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 
1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I – cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o 
valor das construções ou plantações;
II – constituir subenfiteuse.
§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
As formas de extinção da enfiteuse são dadas pelo art. 692 do CC de 1916.
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Art. 692. A enfiteuse extingue-se:
I – pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital 
correspondente ao foro e mais um quinto deste;
II – pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos 
consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
III – falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
Superfície
A superfície é o direito real pelo qual o proprietário do imóvel atribui a outrem o 
poder de construir ou de plantar em seu terreno urbano ou rural, ou seja, o super-
ficiário não é o dono, mas tem o direito de construir ou de plantar.
No direito de superfície, temos dois personagens:
•	 cedente: cede o imóvel para plantio ou construção; e
•	 superficiário: é o que o direito de plantar ou construir no bem alheio.
Os arts. 1.369 a 1.377 do CC tratam do assunto:
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar 
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente regis-
trada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for ine-
rente ao objeto da concessão.
Para a instituição do direito de superfície, pelo fato do objeto ser imóvel (rural 
ou urbano) deve ser feito o registro no Cartório de Imóveis.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão 
as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o 
imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do super-
ficiário, aos seus herdeiros.
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Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer 
pagamento pela transferência.
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário 
ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao 
terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre 
o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes 
não houverem estipulado o contrário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapro-
priação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente 
ao direito real de cada um.
Uma questão interessante versa sobre o prazo do direito de superfície; ou 
seja, pode ocorrer a sua instituição por tempo indeterminado ou apenas por tem-
po determinado?
A resposta não é fácil, pois, através do art. 1.369, percebe-se que o prazo deve 
ser determinado. Entretanto, o art. 21 da Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) 
admite a instituição do direito de superfície por prazo determinado ou indeterminado.
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu 
terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registra-
da no cartório de registro de imóveis.
Em decorrência do que preconiza o art. 1.377 do CC, a doutrina aponta o se-
guinte:
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público in-
terno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
O direito de superfície instituído por particular ou pessoa jurídica de direito priva-
do deve ser regido pelo Código Civil e, por isso, deve ser por tempo determinado. Por 
outro lado, quando a instituição do direito de superfície for promovida por uma pes-
soa jurídica de direito público, poderá ser por tempo determinado ou indeterminado.
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Servidão Predial
Servidões prediais são as restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a 
propriedade em benefício de alguém; é o direito real constituído em favor de um 
prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a dono diverso 
(Lafayette); é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e 
imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante.
Elas têm por objetivo precípuo proporcionar uma valorização do prédio domi-
nante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo; implica,por outro lado, uma 
desvalorização econômica do prédio serviente, levando-se em conta que as servi-
dões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os imóveis quando transferi-
dos. Vide art. 1.378 do CC:
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o 
prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração 
expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de 
Registro de Imóveis.
Quanto aos princípios fundamentais temos:
1) é em regra, uma relação entre prédios vizinhos (praedia debent esse vicina), 
embora a contiguidade entre prédios dominante e serviente não seja essencial;
2) a servidão não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo não há servi-
dão sobre a própria coisa, sendo um direito sobre coisa alheia;
3) a servidão serve a coisa e não o dono, por essa razão distingue-se da obri-
gação;
4) não se pode uma servidão constituir outra;
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5) a servidão não se presume, porque deve ser constituída de modo expresso e 
transcrita no Registro de Imóveis;
6) a servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é inalienável.
No que se refere à natureza jurídica, é um direito real de gozo ou fruição so-
bre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável.
Quanto aos modos de constituição da servidão, ela pode ocorrer por:
a) ato inter vivos ou causa mortis;
b) sentença judicial;
c) usucapião;
d) destinação do proprietário.
Classificação das Servidões
Quanto a natureza (objeto) dos prédios elas podem ser:
•	 rústicas: são as localizadas fora do perímetro urbano, tal como a condução 
de gado ao poço de água do vizinho; ou
•	 urbanas: são as localizadas dentro do perímetro urbano, tal como a tolerân-
cia em deixar escoar água de seu telhado através de goteiras, calhas, canos 
ou tubos, para o prédio vizinho.
Quanto a causa que lhes dão origem elas podem ser:
•	 legais: são as que advêm de imposição legal, tal como a de passagem for-
çada;
•	 naturais: são as que derivam da situação dos prédios, tal como a que se 
verifica em relação ao escoamento das águas; e
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•	 convencionais ou voluntárias: são as que resultam da vontade das partes, 
exteriorizada em contratos e testamentos.
Pelo modo de exercício, classificam-se em três grupos:
Grupo 1 – contínuas ou descontínuas:
•	 contínuas: quando subsistem e se exercem independentemente de um ato huma-
no direto, embora seu exercício possa interromper-se. É o que acontece com a ser-
vidão de passagem de água, de energia elétrica, de ventilação ou de iluminação; ou
•	 descontínuas: quando o seu exercício de funcionamento requer uma ação 
humana, tal como a servidão de trânsito.
Grupo 2 – positivas ou negativas:
•	 positivas: quando o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilida-
de do serviente, podendo praticar neste os atos necessários à consecução de tal 
utilidade. Como exemplo temos a servidão de passagem pelo prédio serviente; ou
•	 negativas: quando o proprietário do prédio serviente deve abster-se de cer-
to ato ou renunciar um direito que poderia exercer no prédio se não houvesse 
servidão. Como exemplo, temos a servidão de não edificar em determinado 
local ou acima de certa altura.
Grupo 3 – ativas ou passivas:
•	 ativas: consistem no direito do prédio dominante; ou
•	 passivas: consiste no encargo do prédio serviente.
Quanto a sua exteriorização podem ser:
•	 aparentes: são as que se mostram por obras ou sinais exteriores, que sejam 
visíveis e permanentes, tal como a servidão de aqueduto; ou
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•	 não aparentes: são as que não se revelam externamente, ou seja, não são 
visíveis a olho nu, tal como a servidão de não construir além de certa altura 
ou a de caminho.
Sobre a possibilidade de aquisição de uma servidão por usucapião, deve-
mos analisar o art. 1.379 do CC:
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, 
nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro 
de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Para uma servidão ser passível de aquisição por usucapião, além da posse 
prolongada e sem oposição, ela, em regra, deve ser classificada como aparente 
e contínua. Entretanto, merece destaque a súmula 415 do STF:
STF 415
Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza 
das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.
A súmula em questão revela uma exceção à regra, pois as servidões de passa-
gem também podem ser objeto de posse e, apesar de serem descontínuas, reve-
lam-se externamente, tais como pontes, viadutos, aterros de certos trechos etc.
Algumas servidões possuem nomenclatura específica, dessa forma, o quadro a 
seguir pode ser bastante útil:
SERVIDÃO ITER Passagem
SERVIDÃO ACTUS Caminho
SERVIDÃO PASCENDI Pastar gado
SERVIDÃO AQUAEDUCTUS Aquedutos
SERVITUS TIGNI IMITTENDI Travejar (por traves) muros
SERVIDÃO STILLICIDDI Queda das águas da chuva
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SERVIDÃO FLUMINIS Água recolhida em canais
SERVIDÃO ALTUS NON TOLLENDI Não edificar
SERVITUS NEC LUMINIBUS OFFICIATUR Abrir janelas no muro comum
Quanto às espécies de usucapião de uma servidão temos:
•	 ordinária: é aquela que depende de justo título e uma posse prolongada por 
10 anos; e
•	 extraordinária: é aquela que independe de justo título e, apesar do Código 
Civil indicar a necessidade de uma posse prolongada durante 20 anos, cabe 
ressaltar o Enunciado 251 aprovado na III Jornada de Direito Civil que prevê 
um prazo de 15 anos:
Enunciado 251
Art. 1.379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve 
ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Có-
digo Civil.
Os arts. 1.380 a 1.382 cuidam das obras necessárias à conservação e ao 
uso das servidões:
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua con-
servação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas 
rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono 
do prédio dominante, se o contrário não dispuserexpressamente o título.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá 
exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a proprie-
dade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
O exercício das servidões é disciplinado nos arts. 1.383 e 1.385 do CC:
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exer-
cício legítimo da servidão.
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Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominan-
te, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a 
mais onerosa.
§ 3º Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a 
ser indenizado pelo excesso.
Para exemplificar a aplicação do art. 1.385 do CC, se a servidão foi constituída 
para passagem de pessoas a pé, não se tolera que transitem em veículo, mas, se 
foi constituída para trânsito de veículos, se tolera que transitem a pé. Quem pode 
o mais também pode o menos.
A possibilidade de remoção da servidão é tratada no art. 1.384 do CC:
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio 
serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou 
pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não 
prejudicar o prédio serviente.
Outra característica da servidão é a indivisibilidade:
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos 
imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a 
gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se apli-
carem a certa parte de um ou de outro.
Sobre a extinção das servidões, devemos analisar os arts. 1.387 a 1.389 
do CC:
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, 
com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar 
no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
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Apesar de a servidão ser perpétua, poderá ocorrer a sua extinção, que somente 
produzirá efeitos erga omnes, com o cancelamento do registro de seu título cons-
titutivo, exceto se houver desapropriação, pois, neste caso, a extinção ocorrerá de 
pleno direito mediante o próprio ato expropriatório.
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancela-
mento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que 
determinou a constituição da servidão;
III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
No art. 1.388, temos três modos peculiares de extinção da servidão que 
levam ao seu cancelamento no Registro de Imóveis, pelos meios judiciais, indepen-
dente de consentimento do dono do prédio dominante:
•	 renúncia: o proprietário do prédio dominante declara a sua intenção de afas-
tar a servidão do prédio dominante;
•	 impossibilidade de seu exercício: a perda da utilidade ou comodidade do 
uso da servidão poderá extingui-la, tal como ocorre quando o poço de água 
seca na servidão de retirada de água de um poço; e
•	 resgate: o ato de resgate equivale a uma renúncia expressa, convencional 
e onerosa, consistente em uma escritura pública subscrita por ambos os in-
teressados, constando o preço da liberação do ônus real, sua quitação e a 
autorização para que se proceda ao cancelamento de seu assento.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a fa-
culdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título ex-
presso;
III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.
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Já no art. 1.389 do CC, temos três modos comuns de extinção da servidão:
•	 confusão: ocorre quando o prédio serviente e o prédio dominante passam ao 
domínio da mesma pessoa;
•	 supressão de obras: se aplica às servidões aparentes e ocorre quando pas-
sam a não mais ser necessárias; e
•	 desuso: ocorre após o período de dez anos consecutivos.
Usufruto
O usufruto é o direito real de usar e fruir temporariamente de uma coisa alheia. 
O usufrutuário não é dono, mas tem sobre a coisa alheia os atributos do uso, frui-
ção, administração e a posse direta. Ao proprietário resta a “nua propriedade”, isto 
é, o domínio despojado do jus utendi e jus fruendi.
Ou seja, a propriedade plena pode ser dividida dando origem ao seguinte gráfico:
O objeto do usufruto é definido no art. 1.390 do CC:
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Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um 
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos 
e utilidades.
O usufruto tem um campo de incidência muito amplo: bens móveis, bens imó-
veis ou até mesmo um patrimônio, conforme os exemplos:
•	 bem móvel  exemplo: usufruto sobre um automóvel;
•	 bem imóvel  exemplo: usufruto sobre uma casa; e
•	 patrimônio  exemplo: usufruto sobre uma empresa.
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da 
coisa e seus acrescidos.
§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufru-
tuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equiva-
lente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado 
ao tempo da restituição.
§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se 
refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a 
maneira de exploração.
§ 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário 
tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelovizinho do pré-
dio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.
Percebe-se também que o instituto do usufruto obedece à regra de que o aces-
sório segue o principal. Dessa forma, se o imóvel objeto do usufruto for uma 
fazenda, além da sede, estarão incluídos também a lavoura, os animais etc.
Vejamos as espécies de usufruto.
Quanto à origem ou modo de constituição, temos:
1) Por determinação legal: é aquele conferido pela lei, independente de ato 
de vontade do beneficiário. Como exemplo, temos o art. 1.689, I do CC que 
confere aos pais o usufruto sobre os bens dos filhos menores.
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Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:
I – são usufrutuários dos bens dos filhos;
2) Por ato de vontade: trata-se do usufruto voluntário que é estabelecido me-
diante contrato ou testamento. Em regra, o usufruto surge a título gratuito, 
mas pode ser constituído a título oneroso. A forma mais comum é a doação 
com reserva de usufruto.
3) Por usucapião: também chamado de usufruto misto. Ocorre quando o usu-
fruto é instituído por pessoa que não seja o proprietário. Quando se consuma 
a prescrição aquisitiva, o direito do usufrutuário subsiste com todos os seus 
efeitos diante do verdadeiro proprietário. Cabe salientar que a instituição de 
usufruto de um bem imóvel necessita de registro no Cartório de Registro de 
Imóveis, exceto quando resultar de usucapião (vide art. 1.391 do CC).
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á 
mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quanto à duração, o usufruto pode ser:
1) temporário: é aquele estabelecido com prazo certo de vigência extinguindo-se 
com o advento do termo; ou
2) vitalício: é aquele estabelecido para durar enquanto viver o usufrutuário 
caso não sobrevenha nenhuma causa legal extintiva prevista nos arts. 1.410 
e 1.411 do CC.
Quanto ao objeto, o usufruto divide-se em:
1) próprio: é aquele que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis; ou
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2) impróprio: é aquele que incide sobre bens consumíveis e fungíveis, sento 
também chamado de quase usufruto (vide art. 1.392, § 1º do CC).
Quanto à sua extensão, temos o usufruto:
1) universal: é aquele que recai sobre uma universalidade de bens, tal como a 
herança, o patrimônio, o fundo de comércio etc.;
2) particular: é aquele que recai sobre um determinado objeto, como uma 
casa, uma fazenda etc.;
3) pleno: é aquele que compreende todos os frutos e utilidades que a coisa 
produz, sem a exclusão de nenhum; e
4) restrito: é aquele que restringe o gozo da coisa a alguma de suas utilidades.
Quanto aos titulares, temos:
1) Simultâneo: é aquele constituído em favor de duas ou mais pessoas, ao mes-
mo tempo, extinguindo-se gradativamente em relação a cada uma das que fa-
lecerem, salvo se for expressamente estipulado o direito de acrescer o quinhão 
do usufrutuário falecido ao quinhão do sobrevivente (vide art. 1.411 do CC).
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á 
a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, 
o quinhão desses couber ao sobrevivente.
2) Sucessivo: é aquele instituído em favor de uma pessoa, para que depois de 
sua morte transmita-se a terceiro. Ressalta-se que tal modalidade de usufru-
to não é permitida em nosso ordenamento jurídico que prevê a extinção do 
usufruto pela morte do usufrutuário.
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As principais características do usufruto são: o usufruto é inalienável 
(art. 1.393 do CC) e temporário (embora possa durar toda a vida do usufrutuário, 
quando será chamado de vitalício).
Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode 
ceder-se por título gratuito ou oneroso.
Segundo determina o art. 1.393 do CC, o direito do usufrutuário é intransmis-
sível. Essa regra é confirmada no art. 1.410, I, do CC, quando dispõe que o usu-
fruto se extingue com a morte do usufrutuário. Não obstante, cabe ressaltar que 
o exercício do direito de usufruto pode ser concedido a título gratuito ou oneroso; 
somente o direito de usar e gozar a coisa podem ser cedidos. O direito de usufruto 
só pode ser alienado ao nu-proprietário, havendo com isso a consolidação da pro-
priedade e a extinção do direito real. Se o usufrutuário tiver auferindo rendimentos 
com o usufruto, o exercício do direito poderá ser penhorado até que os frutos co-
lhidos extingam totalmente a dívida.
O usufrutuário mantém a posse direta do bem e o nu-proprietário passa 
a ser mero detentor da posse indireta, podendo o primeiro defender-se pelos 
meios possessórios, inclusive contra o detentor da substância, ou seja, o já citado 
nu-proprietário. Dessa forma, podemos afirmar que poderá o possuidor direto fruir 
da coisa, auferir seus frutos naturais e civis, dar a coisa em locação e comodato, ou 
qualquer outro negócio atípico para essa finalidade.
Tem finalidade primordialmente assistencial e alimentar, restringindo-se, 
praticamente às relações familiares. Em geral, advém de testamento ou de doação 
com reserva de usufruto, mas pode ser gerado através dos negócios em geral, gra-
tuitos ou onerosos.
O usufruto é divisível, podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma 
pessoa, mais de um usufrutuário, estabelecendo-se o cousufruto, não podendo ser 
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dado a vários titulares de forma sucessiva. Serão facultados o uso e o gozo a mais 
de um usufrutuário, sempre simultaneamente.
Não havendo ressalva, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e 
seus acrescidos (art. 1.392 do CC). O usufruto é, em regra, instituído sobre uma 
unidade materialmente considerada e estende-se também às acessões verificadas 
nos bens usufruídos, bem como aos acessórios e pertenças que o dono coloca na 
coisa antes de instituí-lo. O direito também envolve as servidões ligadas ao prédio 
alvo do usufruto.
Nos arts. 1.394 a 1.399, o Código Civil trata dos direitos do usufrutuário:
Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção 
dos frutos.
Os direitos do usufrutuário elencados no art. 1.394 do CC constituem o mínimo 
assegurado ao usufrutuário, podendo, mediante acordo de vontades, serem com-
plementados e ampliados.
Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuáriotem direito a 
perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importân-
cia em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula 
de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.
No art. 1.395, temos a previsão de usufruto quando o objeto for um crédito.
Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos natu-
rais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.
Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, per-
tencem ao dono, também sem compensação das despesas.
Pelo art. 1.396 do CC, percebemos dois momentos distintos em que o usufrutu-
ário poderá ou não perceber os frutos naturais pendentes:
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•	 antes do início do usufruto; e
•	 ao término do usufruto.
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O gráfico a seguir ilustra a situação:
�bss:� �1s: os frutos naturais pendentes ao começar o usufruto pertencerão ao usu-
frutuário, que não terá a obrigação de pagar ao nu-proprietário as despesas 
de produção. Entretanto, ficam ressalvados os direitos de terceiros em rece-
ber os frutos ou parte da safra, desde que os tenha adquirido do nu-proprie-
tário antes da constituição do usufruto.
 � 2s: o usufrutuário perderá para o nu-proprietário os frutos naturais penden-
tes ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter, ainda, direito ao reembolso 
do que despendeu com a sua produção. Nessa hipótese, a lei também res-
salva os direitos de terceiros relativos a tais frutos, por já tê-los adquirido 
durante a vigência do usufruto.
Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem 
para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.
No art. 1.397 do CC, temos que as crias dos animais dados em usufruto 
pertencerão ao usufrutuário, desde que nascidas durante o prazo de vigência do 
usufruto, devendo haver a respectiva dedução para completar o número inicial.
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Imagine que, ao começar o usufruto, existiam 100 cabeças de gado. Durante o 
usufruto nasceram 40 cabeças de gado, mas também morreram 5. Dessa forma, 
o usufrutuário terá direito à 35 cabeças de gado (40 – 5 = 35).
Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprie-
tário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.
Os juros, rendimentos, dividendos ou aluguéis (exemplos de frutos civis) que 
vencerem até a data inicial do usufruto pertencerão ao nu-proprietário; por outro 
lado, os que vencerem no dia em que o usufruto se extinguir serão do usufrutuário.
Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, 
mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.
Através do art. 1.399 do CC, é permitido ao usufrutuário o arrendamento da 
coisa dada em usufruto e a proibição de mudança da destinação econômica 
do bem, salvo autorização expressa do nu-proprietário. Como exemplo, um imóvel 
residencial em que ocorreu a instituição de usufruto não pode ter o uso mudado 
para comercial sem a autorização do nu-proprietário.
Após tratar dos direitos do usufrutuário, através dos arts. 1.400 a 1.409 do CC 
são tratados os deveres do usufrutuário. Tais deveres podem ser separados de 
acordo com três momentos distintos:
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1) Deveres Anteriores ao Usufruto
Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, 
os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejus-
sória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo 
o usufruto.
Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa 
doada.
Podemos destacar as seguintes obrigações anteriores ao usufruto:
•	 obrigação de inventariar os bens móveis;
•	 dever de dar caução real ou fidejussória, caso o nu-proprietário faça tal exi-
gência, exceto em caso de doação quando o doador reserva para si o usufruto 
da coisa; e
•	 obrigação de velar pela conservação da coisa usufruída.
Art. 1.401. O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o 
direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo pro-
prietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimen-
to deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia 
fixada pelo juiz como remuneração do administrador.
Sendo feita a exigência da caução, caso ela não seja cumprida ocorre a perda 
do direito à administração da coisa frutuária.
2) Deveres Simultâneos ao Usufruto
Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exer-
cício regular do usufruto.
O usufrutuário tem o dever de pagar os prejuízos advindos com as deteriora-
ções da coisa quando houver uso abusivo de sua parte. Entretanto, tal obrigação 
não subsiste quando as deteriorações resultarem do exercício normal ou regular do 
usufruto, de caso fortuito ou força maior, sem que tenha havido culpa de sua parte.
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Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:
I – as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Juntando os arts. 1.402 e 1.403 do CC, temos as seguintes obrigações:
•	 conservar a coisa;
•	 fazer as reparações ordinárias, ou seja, aquelas comuns à conservação da 
coisa; e
•	 pagar certas contribuições, tais como seguros, despesas condominiais, IPTU, 
ITR, taxas etc.
Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de 
custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que 
forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.
§ 1º Não se consideram módicasas despesas superiores a dois terços do líquido rendi-
mento em um ano.
§ 2º Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à 
conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância 
despendida.
Ao nu-proprietário cabe reparar o imóvel quando o valor do conserto for de ele-
vado custo, ou seja, for superior a dois terços do valor líquido do rendimento anual 
do bem, e na hipótese de a reparação ser extraordinária (exemplo: substituição da 
fiação elétrica, reconstrução do telhado etc.).
Art. 1.405. Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário 
obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.
Recaindo o usufruto sobre uma universalidade patrimonial, ou em uma parte 
dela, entende-se que os juros da dívida, que oneram esse complexo de bens, 
ficam a cargo do usufrutuário, porque ele é um sucessor a título universal, 
a quem passam as vantagens e os ônus que entram na formação do patrimônio.
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Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzi-
da contra a posse da coisa, ou os direitos deste.
O usufrutuário tem o dever de comunicação ao nu-proprietário de violação 
à posse (exemplo: turbação, esbulho etc.) da coisa frutuária ou aos seus direitos.
Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usu-
fruto, as contribuições do seguro.
§ 1º Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante 
contra o segurador.
§ 2º Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da inde-
nização do seguro.
Ao usufrutuário cabe a obrigação de pagar as prestações do seguro, uma 
vez que lhe incumbe zelar pela conservação da coisa, devendo ser ressaltado que 
essa obrigação é apenas de pagar as prestações do seguro, e não de segurar o bem.
3) Deveres Posteriores ao Usufruto
Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, 
não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprie-
tário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à 
reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.
No art. 1.408 do CC, temos a consequência da destruição do prédio frutuário.
Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indeni-
zação paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro 
responsável no caso de danificação ou perda.
Finalizando os deveres do usufrutuário, em caso de destruição do prédio por 
incêndio, inundação, terremoto ou guerra extingue-se o usufruto pelo perecimen-
to de seu objeto. O seu restabelecimento somente irá ocorrer caso o prédio se 
encontre segurado e venha a ser reconstruído com o valor recebido a título de 
indenização do seguro.
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O art. 1.410 do CC elenca os modos de extinção do usufruto:
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro 
de Imóveis:
I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II – pelo termo de sua duração;
III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, 
se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV – pela cessação do motivo de que se origina;
V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, 
e 1.409;
VI – pela consolidação;
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, 
não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos 
de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do 
art. 1.395;
VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 
1.399).
A seguir, temos algumas distinções entre o usufruto e outros direitos:
a) USUFRUT� e ENFITEUSE: a enfiteuse possui como característica a perpe-
tuidade, distinguindo-se, assim, da temporariedade do usufruto. O direito do 
enfiteuta é transmissível, já o do usufrutuário não. O art. 1.390 do CC deter-
mina que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis. Já 
a enfiteuse recai somente sobre bens imóveis. Portanto, o usufruto tem um 
campo de incidência muito maior que a enfiteuse.
b) USUFRUT� e C�ND�MÍNI�: não se confunde o usufruto com o condomí-
nio, pois neste os comunheiros exercem em conjunto todos os poderes da 
propriedade, a propriedade plena, em idêntico nível, apenas limitados pela 
existência de sujeitos com direitos iguais. No usufruto, existe gradação ou 
repartição no exercício dos direitos de proprietário, além de ser temporário o 
direito do usufruto.
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c) USUFRUTO e L�CAÇÃ� (ou ARRENDAMENT�): quando constituído a tí-
tulo oneroso, poderia o usufruto assemelhar-se à locação ou arrendamento. 
Entretanto, as diferenças são nítidas. O usufruto é elevado à condição de 
direito real sobre coisa alheia; enquanto que a locação é uma relação obriga-
cional estabelecida através de um contrato.
d) USUFRUT� e ANTICRESE: em relação à anticrese, o usufruto distingue-se 
porque a primeira tem por base a extinção de uma obrigação preexistente, 
colocando-se um bem como garantia de seu cumprimento.
e) USUFRUT�, US� e HABITAÇÃ�: o uso é uma espécie de usufruto de abran-
gência mais restrita, pois é insuscetível de cessão e é limitado pelas neces-
sidades do usuário e de sua família. O direito real de habitação, por sua vez, 
é ainda mais restrito que o uso e consiste na faculdade de residir num prédio, 
com sua família. O prédio em causa não pode ser cedido (a título gratuito 
ou oneroso). Ao uso e à habitação aplicam-se, naquilo que não contrariarem 
suas naturezas, as disposições concernentes ao usufruto, principalmente no 
que tange às ações reivindicatórias contra aqueles que estejam obstando o 
direito do usuário, habitador ou usufrutuário.
Uso
Consiste no direito de usar a coisa, tendo o usuário sobre ela o gozo limitado, 
podendo perceber os frutos (para consumo) dentro dos limites das necessi-
dades pessoais suas e de sua família, aferidas pelo juiz, de acordo com a con-
dição social do usuário e os costumes do lugar em que vive. São pessoas da família 
do usuário: cônjuge, filhos solteiros e pessoas que estão a seu serviço doméstico.
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� direito de uso possui as seguintes características:
a) é um direito personalíssimo e temporário;
b) é indivisível;
c) recai sobre móveis ou imóveis, coisas singulares ou coletivas;
Direitos e �brigações
a) Direitos do usuário: usar, perceber os frutos para necessidades pessoais suas 
e de sua família, administrar com diligência;
b) obrigações do usuário: conservar e restituir a coisa; prestar caução, se 
exigida.
Constituição
A instituição do direito de uso pode ocorrer por ato inter vivos ou causa mortis. 
Se o objeto for um bem imóvel, deve haver também o registro no Cartório de Imó-
veis. Ressalta-se que o uso não se adquire por usucapião.
Extinção
Extingue-se o direito de uso pela mesma forma do usufruto (art. 1.410 do CC), com 
exceção apenas do não uso, que não se aplica também ao direito real de habitação.
Os arts 1.412 e 1.413 do CC tratam do direito real de uso:
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as 
necessidades suas e de sua família.
§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social 
e o lugar onde viver.
§ 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos 
solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposi-
ções relativas ao usufruto.
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Habitação
O direito real de habitação consiste em utilizar gratuitamente imóvel alheio para 
fim de moradia. A ocupação dá-se pelo habitador, sua família, dependentes e even-
tuais hóspedes. Vide arts. 1.414 a 1.416 do CC:
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, 
o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la 
com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer 
delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas 
não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de 
habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as dis-
posições relativas ao usufruto.
Características do Direito de Habitação
As características do Direito de Habitação são:
a) é direito personalíssimo (não pode ser cedido a título gratuito ou oneroso; 
titular não pode alugar nem emprestar o imóvel);
b) é impenhorável o imóvel;
c) pode recair sobre o imóvel todo ou parte dele;
d) é temporário;
e) o titular pode ser pessoa física ou jurídica; e
f) em caso de existir mais de um titular, qualquer um pode habitar a casa sem 
pagar aluguel ao outro, e este não pode impedi-lo de exercer o direito; fa-
lecendo um dos titulares, o seu direito extingue-se sem beneficiar outros 
habitadores, salvo disposição em contrário ou quando se tratar de relação de 
parentesco ou afetividade, para a jurisprudência.
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Direitos e Obrigações
a) Direitos: utilizar imóvel como moradia; perceber os frutos que entram no 
conceito de utilização da casa.
b) Obrigações: dever de conservação.
�bss:� são aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as dis-
posições relativas ao usufruto.
Extinção
Extingue-se pela mesma forma do usufruto (art. 1.410 do CC), com exceção 
apenas do não uso.
Direito de Habitação e Direito das Sucessões
Cabe direito de habitação em favor do cônjuge sobrevivente, enquanto viver e 
permanecer viúvo, sem prejuízo de sua participação que lhe caiba na herança ou 
meação, relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja 
o único bem daquela natureza a inventariar.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será asse-
gurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habi-
tação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja 
o único daquela natureza a inventariar.
Também cabe direito real de habitação à companheira?
Antes do CC (na Lei da União Estável) constava o direito real de habitação. En-
tretanto, o direito real de habitação conferido à companheira pelo artigo 7º da Lei 
n. 9.278/1996 não foi consagrado em norma expressa do CC/2002. Daí, surgirem 
duas correntes:
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1a CORRENTE (FRANCISCO CAHALI, INÁCIO DE CARVALHO NETO): a compa-
nheira não tem direito de habitação, porque o CC/2002 não fez tal previsão.
2a CORRENTE (PABLO STOLZER, SILVIO VENOSA): a companheira tem direito de 
habitação, porque o dispositivo não foi expressamente revogado pelo CC. Invocam 
o fundamento de que, na CF de 88, a união estável é equiparável ao casamento.
Laje
O direito real de laje foi inserido no Código Civil por meio da Lei n. 13.465/2017. 
Alguns autores defendem a nomenclatura direito real de sobrelevação.
O assunto é tratado nos arts. 1510-A ao 1510-E do CC.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície su-
perior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade 
distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Perceba que o direito real de laje não abrange apenas o espaço aéreo acima 
da laje (“andares ascendentes”), mas também o espaço abaixo do solo (“andares 
subterrâneos”).
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públi-
cos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, 
não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da 
construção-base.
Outro ponto interessante é que o direito real de laje pode incidir também sobre 
terrenos públicos e não apenas os privados.
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem 
sobre a sua unidade.
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula pró-
pria, poderão dela usar, gozar e dispor.
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O titular do direito real de laje pode ter o seu imóvel registrado em uma matrí-
cula diferente da que consta a construção-base.
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de ter-
reno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
Diferentemente do que ocorre em um prédio de condomínio, no qual todos os 
proprietários possuem uma fração ideal do terreno, o titular dodireito real de laje 
não terá direito a qualquer fração ideal do terreno.
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urba-
nísticas associadas ao direito real de laje.
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de 
um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares 
da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísti-
cas vigentes.
Perceba que o direito real de laje pode ser instituído de forma sucessiva, ou 
seja, se for construída uma casa no segundo andar por conta do direito de laje, 
também pode ser construída outra casa no terceiro andar, desde que haja autoriza-
ção expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes.
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A seguir, temos os demais artigos que tratam da matéria.
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas 
ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do 
edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edi-
lícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição 
das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum 
serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na propor-
ção que venha a ser estipulada em contrato.
§ 1º São partes que servem a todo o edifício:
I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que cons-
tituam a estrutura do prédio;
II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do 
titular da laje;
III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar-condicionado, 
gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover re-
parações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direi-
to de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-
-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifes-
tem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alie-
nação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a 
terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data 
de alienação.
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes 
ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais 
próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, 
salvo:
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil 
contra o culpado pela ruína.
Por fim, outro ponto interessante que pode ser cobrado em provas de concursos 
é a forma de extinção do direito real de laje: a ruína.
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3. Direitos Reais de Garantia
Garantia é o meio assecuratório ao recebimento de um crédito. Quando o 
crédito é garantido pelo patrimônio geral do devedor, sem nenhuma garantia 
específica, fala-se em credor quirografário. Por não haver garantia, o credor 
quirografário, havendo o concurso de credores, é um dos últimos na ordem de 
recebimento do crédito.
Quando a dívida é garantida por uma terceira pessoa estranha à obrigação, fa-
la-se em credor com garantia fidejussória ou pessoal. Como exemplos temos 
a fiança e o aval.
Quando a dívida é garantida por um ou vários bens que se vinculam ao paga-
mento, fala-se em credor com garantia real ou credor titular de um direito real 
de garantia.
Desta forma, podemos conceituar o direito real de garantia como sendo aquele 
que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor 
ou a renda de um bem aplicado exclusivamente para a sua satisfação, ou seja, tal 
direito tem por escopo garantir ao credor o recebimento do débito, por haver uma 
vinculação ao pagamento de um determinado bem pertencente ao devedor.
São direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca, a anticrese e a alienação 
fiduciária em garantia.
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em 
garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
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DIREITOS REAIS DE GARANTIA
X – DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
Os direitos reais de gozo ou fruição (usufruto, uso, habitação, superfície, enfiteuse 
e servidão) são autônomos e atribuem ao titular o direito de utilizar as vantagens 
da coisa alheia. Por outro lado, os direitos reais de garantia são acessórios (depen-
dem da existência de uma obrigação principal) e, salvo na anticrese, o credor não 
tem o direito de fruição da coisa, pois possui, apenas, o direito ao seu valor.
Os direitos reais de garantia apresentam as seguintes características:
•	 Direito de sequela: trata-se de um vínculo de natureza real que confere 
ao credor o direito de seguir a coisa, esteja ela em poder de quem quer que 
seja. Como exemplo, temos a venda de um bem hipotecado, pois a hipoteca 
irá persistir em favor do credor, independentemente de quem for o adquiren-
te. Dessa forma, se João dá uma casa em hipoteca e depois vende essa casa 
para Mário, a hipoteca irá permanecer e, caso a dívida não seja paga, Mário 
poderá perder a casa.
•	 Direito de excussão: trata-se do direito do credor de promover, através da 
via judicial, após o vencimento da dívida, a venda do bem dado em garantia, 
para com o preço obter o pagamento do crédito, caso haja o inadimplemen-
to. Dessa forma, se ocorrer o vencimento da dívida sem haver o pagamento, 
o credor pode ajuizar ação de execução, com base no contrato de penhor e 
hipoteca, que são títulos executivos extrajudiciais. Quando excutido o penhor 
ou executada a hipoteca e o produto não for suficiente para o pagamento da 
dívida e das despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pelo restante.
Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipo-
tecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto 
à hipoteca, a prioridadeno registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em 
virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.
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Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar 
para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoal-
mente pelo restante.
O credor anticrético (titular do direito de anticrese) não tem o direito de excus-
são, ou seja, não pode vender o bem em juízo. Entretanto, durante o prazo de 15 
anos, possui o direito de retenção da coisa dada em garantia, ou seja, enquanto a 
dívida não for paga, ele pode reter a coisa.
Art. 1.423. O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a 
dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua 
constituição.
DIREITO DE EXCUSSÃO  PENHOR E HIPOTECA
DIREITO DE RETENÇÃO  ANTICRESE
•	 Direito de preferência ou prelação ou preempção: consiste no privilégio de 
obter o pagamento de uma dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente 
à sua satisfação. Dessa forma, com o preço da venda judicial do bem, paga-se 
primeiro o credor com garantia real e o restante entre os demais credores.
•	 Indivisibilidade do direito real de garantia: significa que o pagamento de 
uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente 
da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição ex-
pressa no título ou na quitação. Dessa forma, caso haja pagamento parcial, 
a garantia real sobrevive por inteiro.
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração 
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição 
expressa no título ou na quitação.
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Como exemplo temos que, se alguém dá em hipoteca dois imóveis para garantir 
uma dívida parcelada em duas vezes, se houver o pagamento de apenas uma par-
cela, os dois imóveis continuam inteiramente hipotecados.
•	 Acessoriedade: os direitos reais de garantia visam assegurar o cumprimen-
to de uma obrigação. Dessa forma, se houver a extinção da obrigação princi-
pal por alguma causa (exemplo: prescrição, pagamento etc.) também desa-
parecerá o direito real de garantia.
•	 Proibição de pacto comissório prévio: segundo o art. 1.428 do CC, não 
pode haver cláusula que autorize o credor a se apropriar da coisa dada em 
garantia no caso de não ser cumprida a obrigação.
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipote-
cário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Entretanto, após o vencimento poderá o devedor dar a coisa em pagamento da 
dívida. Desta forma, conclui-se que o pacto comissório não pode ser pactuado pre-
viamente, mas pode emanar de um ato unilateral do devedor, após o vencimento 
da dívida, desde que haja a concordância do credor, hipótese em que se dará uma 
dação em pagamento.
Quem pode dar garantia real?
A resposta é dada pelo art. 1.420 do CC.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anti-
crese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou 
hipoteca.
§ 1º A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais es-
tabelecidas por quem não era dono.
§ 2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, 
na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente 
dar em garantia real a parte que tiver.
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Além da capacidade genérica para os atos da vida civil, a lei exige, para a insti-
tuição de um direito real de garantia, que se tenha capacidade para alienar, ou seja, 
só o proprietário poderá dar um objeto em hipoteca, anticrese ou penhor, sob pena 
de nulidade da constituição desse direito.
•	 �s incapazes  poderão instituir um direito real de garantia desde que se-
jam representados ou assistidos.
•	 Os casados  salvo o regime de separação absoluta de bens, para hipotecar 
ou dar em anticrese um imóvel é necessária a anuência do outro cônjuge, 
conforme o art. 1.647, I do CC:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem au-
torização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.
•	 O ascendente  não pode hipotecar imóvel a descendente sem que os ou-
tros consintam e sem a anuência do cônjuge, conforme o art. 496 do CC.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descen-
dentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o re-
gime de bens for o da separação obrigatória.
•	 � condômino  só pode constituir um direito real de garantia desde que haja 
o consentimento de todos os demais condôminos, nos termos do art. 1.420, 
§ 2º do CC.
O art. 1.424 do CC descreve o princípio da especialização:
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não 
terem eficácia:
I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
II – o prazo fixado para pagamento;
III – a taxa dos juros, se houver;
IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.
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Temos aqui os requisitos essenciais para a validade dos contratos de pe-
nhor, hipoteca e anticrese. A falta de um desses requisitos não torna nulo o contra-
to, entretanto, não gera direito real; valendo apenas entre as partes que o celebraram.
Nos arts. 1.425 e 1.426 do CC, temos a previsão legal para a exigência do 
vencimento antecipado da dívida assegurada por garantia real.
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
I – se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a ga-
rantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
II – se o devedor cair em insolvência ou falir;
III – se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se 
achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atra-
sada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
IV – se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
V – se se desapropriar o bem dado em garantia,