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Avaliação de viabilidade de projeto de investimento

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1 
 
Atividade individual 
Matriz de análise 
 
Disciplina: FINANÇAS CORPORATIVAS Módulo: 5 
Aluno: RENATA CAVALCANTE REIS DA SILVA 
Turma: ONL01823-
ZOGESP34T1 
Tarefa: Avaliação de viabilidade de projeto de investimento 
Introdução 
O objetivo deste relatório consiste na análise de viabilidade do Projeto de Construção de 
um Shopping Center, cujo a obra será financiada pela empresa RX Investimentos. O 
investidor está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo 
padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o 
terreno de sua propriedade, e a empresa RX assumiria as despesas da construção do 
shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. 
Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas 
e renderão, portanto, o mesmo valor. 
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 
6 anos para lucrar com ele. 
 
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
O empreendimento trata-se de um edifício de 5 andares de lojas e 2 andares de garagem. 
Cada andar irá dispor de aproximadamente 4.000 m² e 35 lojas, total de 175 lojas. Abaixo, 
pode-se verificar quais as premissas e estimativas para interpretação das saídas deste 
estudo. 
Projeto de construção do shopping 
tempo estimado de construção 2 anos 
pavimento padrão 4.000 m2 
andares de loja 5 
andares de garagem 2 
número de lojas por andar 35 
aluguel padrão 
R$ 20.000,00/mês (esse 
valor inclui condomínio, 
taxas e IPTU) 
IR incidente sobre operação de 
aluguéis 15% sobre o lucro real 
 
 
 
 
 
2 
 
custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês 
despesas operacionais e custo 
fixo mensal para manutenção 
R$ 200.000,00/mês 
 
Investimento Inicial - custos para construção: 
O custo unitário básico de construção (CUB/m²) terá como base o relatório extraído do 
Siducon-Rio, o qual será utilizado os valores dados para PROJETOS COMERCIAIS DE 
ALTO PADRÃO COM 8 PAVIMENTOS (CAL-8 e CSL-8). 
 
Informações iniciais do projeto e custos 
Pavimento padrão (m²) 4000 
Andares com loja 5 
CUB/m² para lojas (CSL-8) R$ 1.590,58 
Custo com andares (lojas) R$ 31.811.600,00 
Andares de garagem 2 
CUB/m² para garagem 
(CAL-8) R$ 1.833,25 
Custo com andares 
(garagem) R$ 14.666.000,00 
Investimento inicial R$ 46.477.600,00 
 
Taxa de Retorno dos Sócios: 
Adotando o modelo CAPM, estabelecemos a taxa Ks, que representa a taxa de retorno 
desejado pelos sócios. Esse investimento possui um risco beta = 1, e tem-se um retorno 
esperado, onde deverá ser 25% maior que a taxa RF. 
Foi considerado que a taxa de aplicação em renda fixa (RF) utilizada será a SELIC de 
6,5% ao ano, a qual foi extraída em 19/01/2019 no Banco Central do Brasil e 
desconsiderando depreciação. 
 
TAXA DE RETORNO DOS SOCIOS PELO CAPM 
taxa Selic a.a 6,50% 
Risco Beta 1 
Taxa esperada do mercado 25% 
acima da Selic 8,13% 
Taxa Ks a.a 8,13 
 
 
 
 
 
 
 
3 
 
Fluxo de Caixa Projetado: 
O fluxo de caixa é compreendido pelas entradas e saídas de dinheiro ao longo do 
planejamento de um projeto, permitindo avaliar a rentabilidade e a viabilidade econômica. 
Afim de que fossem calculados os índices para análise da viabilidade do empreendimento 
foi projetado o fluxo de caixa (FC) com base em informações do cronograma físico 
financeiro esperado do projeto. 
Abaixo, temos o fluxo de caixa projetado de anual da operação, cabe ressaltar que do 
mês 1 ao mês 24, o FCO = zero. 
 
Demonstrativo de Fluxo de Caixa (DFC) 
Número de lojas para aluguel 175 
Aluguel unitário R$ 20.000,00 
Faturamento total R$ 3.500.000,00 
(-) custo fixo total R$ 200.000,00 
Custos variáveis por loja R$ 1.000,00 
(-) Custo variável total R$ 175.000,00 
(=) LAJIR R$ 3.125.000,00 
(-) Juros R$ - 
(=) LAIR R$ 3.125.000,00 
(-) IR (15% sobre o lucro real) 15% 
(=) Lucro líquido R$ 468.750,00 
(-) Reinvestimentos R$ 2.656.250,00 
(=) Dividendos R$ 2.656.250,00 
Fluxo de Caixa Anual R$ 31.875.000,00 
 
Cálculo do VPL e TIR 
Através do VPL (Valor presente líquido) podemos medir o lucro ou prejuízo em valor, 
onde corresponde à diferença entre o valor e o quanto custa um projeto. Sendo assim, se 
torna um parâmetro importante para decidir sobre a viabilidade ou não de um projeto. 
 
VPL 
Taxa Selic 12/12/2018 6,50% 
TMA 25% acima da Selic 8,13% i 
Investimento Inicial R$ 46.477.600,00 CHS gCFO 
Fluxo de caixa inicial R$ - gCFJ 
Tempo de construção 2 gNJ 
Fluxo de caixa anual R$ 31.875.000,00 gCFJ 
Tempo de operação 6 gNJ 
 
 
 
 
 
4 
 
PV R$ 79.854.952,55 fNPV 
 
A TIR (Taxa interna de retorno) deve ser maior que o custo de capital ou a taxa de retorno 
esperada. Essa taxa é responsável por fazer o VPL ser igual a zero. 
 
TIR 
Investimento Inicial R$ 46.477.600,00 CHS g Cfo 
Fluxo de caixa construção R$ - gCFJ 
Tempo de construção 2 gNJ 
Fluxo de caixa operação R$ 31.875.000,00 gCFJ 
Tempo de operação 6 gNJ 
TIR 31,93 f IRR 
 
Cálculo do payback descontado do investimento 
Através do payback podemos saber em quanto tempo os investidores terão pagos os 
seus investimentos em um projeto, incluindo a remuneração do capital. Assim, temos 
quantos valores descontados um projeto precisa para pagar seus custos de construção. 
Considerando que teremos 2 anos de investimentos sem receitas e, após a construção 
finalizada, 6 anos de receitas dos aluguéis. 
TMA 8,13% 
Payback Descontado 
ANO FC VP VP ACUMULADO 
0 -46.477.600,00 
-
46.477.600,00 -46.477.600,00 
1 0 0 -46.477.600,00 
2 0 0 -46.477.600,00 
3 31.875.000,00 25.212.248,82 -21.265.351,18 
4 31.875.000,00 23.316.608,54 2.051.257,36 
5 31.875.000,00 21.563.496,29 23.614.753,65 
6 31.875.000,00 19.942.195,78 43.556.949,43 
7 31.875.000,00 18.442.796,43 61.999.745,86 
8 31.875.000,00 17.056.132,83 79.055.878,68 
VPL 79.055.878,68 
TIR 31,93% 
Payback 3,67 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
Cálculo do ponto de equilíbrio 
Indicador de segurança do negócio para se definir a ocupação mínima de salas a serem 
locadas além de cobrir todos os custos fixos do empreendimento. 
 
Ponto de equilíbrio 
Aluguel R$ 20.000,00 
Custo variável -R$ 1.000,00 
Margem contribuição por loja R$ 19.000,00 
Custos fixos R$ 200.000,00 
Custo oportunidade R$ 805.417,23 
Ponto de equilíbrio (lojas) 61 
 
 
Considerações finais 
Investir recursos em um projeto implica em transferir capital de alguma fonte de 
financiamento e imobiliza-lo em alguma atividade por um período. Ao término desse 
período, espera-se que o projeto libere recursos equivalentes àquele imobilizado 
inicialmente e que traga ganhos superiores aos ganhos obtidos se o capital tivesse sido 
colocado em alguma alternativa de investimento de baixo risco disponível no mercado 
naquele momento. 
 
Através dos valores obtidos, pelos cálculos realizados, podemos concluir que o projeto 
possui uma taxa TIR de 31,93%, apresentando assim, uma taxa maior que a taxa mínima 
de atratividade para os sócios, que é de 8,13%, indicando que o projeto tem possibilidade 
de gerar riqueza. 
 
Em relação ao VPL do investimento, ele se apresenta positivo, totalizando R$ R$ 
79.854.952,55 a uma taxa mínima de atratividade de 8,13% o que é um ótimo sinal paraos investidores, pois este valor quando positivo representa que o projeto irá proporcionar 
lucros. 
No cálculo do payback descontado, obtemos o tempo de 4 anos a partir da data zero para 
retorno do investimento, onde a construção do shopping paga todo o capital investido e a 
RX Investimentos ainda possui 2 anos para lucrar com o projeto. 
 
 
 
 
 
6 
 
Conforme o ponto de equilíbrio, obtemos o valor de 60,40, o qual arredondado totaliza 61 
lojas, representando apenas 34,85% do total de lojas do shopping center (175 lojas), que 
precisam estarem ocupadas mensalmente, para que assim, sejam pagos todos os custos, 
sejam eles fixos ou variáveis do investimento. Ponto de equilíbrio econômico (PEE ) - a 
taxa mínima de ocupação de 28%, ou seja 49 lojas alugadas, garante o retorno aos 
investidores. 
O Ponto de Equilíbrio, neste projeto é 134 lojas alugadas, ou seja, 77% do seu total. Este 
é o ponto em que os alugueis pagam todos os custos e despesas (fixas e variáveis), mas 
ainda não sobra nada para o empresário e seus sócios. Mas a partir deste ponto, as 
novas lojas alugadas (desde que com margem de contribuição positiva) passarão a gerar 
lucro para empresa. 
 
Com isso, podemos concluir que a RX Investimentos deverá optar por realizar o 
investimento, onde este possui fortes chances de se obter sucesso, visto que todas as 
taxas indicam que a empresa irá conseguir recuperar o capital investido e ainda obter 
lucro ao decorrer dos seis anos que a empresa terá para explorar o empreendimento. 
 
Referências bibliográficas 
ABREU, J. C. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro, 2017. 84 p. Apostila do Curso 
Matemática Financeira – Fundação Getúlio Vargas. Disponível em: 
<https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/70194/429084/downloads/financas_c
orporativas.pdf>. Acesso em: 19 de janeiro de 2019. 
BANCO CENTRAL DO BRASIL. Dados diários. Disponível em: 
https://www.bcb.gov.br/htms/selic/selicdiarios.asp Acesso em: 19/01/2019 
Siduscon-Rio. CUB. Disponível em: http://www.sinduscon-rio.com.br/ultimos-valores/ 
Acesso: 19/01/2019. 
TREASY, 2017. Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira de projetos: como a 
Análise de Viabilidade Econômica e Financeira contribui para manter as surpresas longe 
de seu negócio. https://www.treasy.com.br/blog/estudo-de-viabilidade-economica-e-
financeira-de-projetos. Acesso: 19/01/2019. 
 
 
 
 
 
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