(slides) Direitos reais sobre coisa alheia disposições gerais e ENFITEUSE

Prévia do material em texto

DOS DIREITO 
REAIS SOBRE 
COISA ALHEIA 
São direitos subjetivos 
concernentes a coisas 
incorpóreas por incidirem 
não sobre a coisa e sim sobre 
o direito real de outrem 
limitando os poderes do 
titular do direito real.
Características
Iura in rebus alienis (iura in re aliena) - são direitos subjetivos que incidem 
sempre sobre coisa alheia.
Numerus clausus – estão sempre indicados em lei. No CC Art.1.225 incisos II e seguintes, 
e em lei especial.
Interpretação restrita e inadmissibilidade de analogia
Erga omnes – são oponíveis contra todos
Revestem-se do direito de sequela.
Classificação dos Direitos Reais Sobre Coisa Alheia
Estão divididos em três classes:
1 - Dos Direitos reais sobre coisa alheia de uso e
fruição nesta classe encontram-se: a Enfiteuse, a
Superfície, as Servidões Prediais, o Usufruto, o
Uso, a Habitação, a Concessão de uso especial para
fins de moradia, a Concessão de direito real de uso,
*Laje
2 - Direito real de aquisição
Origina-se do compromisso de
promessa irretratável de compra e
venda de imóvel
3 - Direitos reais de garantia: o seu titular recebe a
coisa alheia que lhe é dada em garantia do pagamento
de um débito. Estão nesta classe: penhor, hipoteca e a
anticrese.
A Propriedade Fiduciária – incide sobre coisa móvel
ou imóvel, embora não constitua Direito Real sobre
coisa alheia e sim sobre coisa própria, pertence ao rol
dos direitos reais de garantia cuja existência depende
da existência de vínculo creditório que a origina.
Laje - enumerado no Art. 1.225, inciso XIII do Código
Civil/02, foi incluído, inicialmente, pela Medida
Provisória nº 759 de 2016, com regras previstas no Art.
1.510-A e posteriormente, incluído pela Lei nº 13.465, de
2017, que também incluiu os Art. 1.510-B ao Art. 1.510-E.
A natureza jurídica do direito da Laje não é pacífica, para
alguns Direito Real sobre Coisa Própria, embora, incida
sobre a superfície de imóvel alheio, com características e
efeitos próprios; para outros Direito Real sobre Coisa Alheia
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO
DA ENFITEUSE
Conceito: é direito real perpétuo de usar e fruir imóvel
alheio, mediante o pagamento de renda anual, denominada
foro, e de valor em dinheiro, denomino laudêmio, quando da
transferência onerosa da enfiteuse a outrem.
Objeto: Bem imóvel, terras destinadas ao cultivo e os
terrenos destinados à edificação.
Espécies
Levando em consideração a titularidade do terreno
existem dois tipos de enfiteuse:
• Enfiteuse civil é constituída sobre bens 
particulares e públicos, estes do domínio 
municipal (os bens de reserva) 
• Enfiteuse administrativa incide sobre imóveis 
da União, como terrenos de marinha.
Enfiteuse civil
Enfiteuse administrativa
Sujeitos
➢ O enfiteuta ou foreiro - Titular do direito real sobre coisa alheia
que recebe o domínio útil do imóvel, tendo sobre ele a posse
direta, o uso, a fruição e os direitos de dispor e reivindicar o
domínio útil;
➢ O proprietário do imóvel denominado, simplesmente, nu-
proprietário ou senhorio. Este perde o direito de usar, restando-
lhe apenas o direito de fruir,, os direitos de dispor e de
reivindicar, os exercendo de forma limitada. Tem a posse indireta
e o domínio, nele incluso o direito de fruir.
A Nua-propriedade é a propriedade despida de seus principais 
atributos: os direitos de usar, fruir e dispor da coisa.
Direitos do enfiteuta 
• Usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa, como se fosse
dono, desde que não destrua a substância da coisa.
• Transmissão aos herdeiros art. 681 do CC/16
• Alienar o imóvel – desde que comunique ao nu
proprietário (art.683 do CC /16)
• Doar e trocar a coisa, desde que avise 60 (sessenta)
dias antes ao senhorio (art. 688 do CC /916)
• Tem direito de preferência na aquisição da propriedade
aforada, caso o foreiro queira vender ou dar em
pagamento o domínio direto (art. 684 do CC /16)
• Tem direito de abandonar o bem enfitêutico ao senhorio mesmo
que este não consinta (para livrar-se das responsabilidades deve
registrar o ato abdicativo no RGI (Art. 258 da Lei 6.015/73) Art.
691 do CC/16 que limita este direito quando há credores.
• Direito de gravar a coisa enfitêutica de servidões, usufruto e
hipoteca que se extingue com o fim da enfiteuse (art. 689 do CC
/16);
• No caso de co-enfiteuse os co-enfiteutas tem direito de eleger o
cabecel que os representa perante o nu-proprietário, aos poderes
públicos e terceiros;
• Direito às benfeitorias necessárias (art. 692, II do CC de 1916);
• Ação contra terceiros e contra o senhorio direto cabendo a todos os
interditos possessórios;
Deveres do enfiteuta
• Pagar Foro ou pensão – é a contraprestação devida pelo enfiteuta
pelo domínio útil. É certo e invariável, pago anualmente
estabelecido no ato constitutivo. (Exemplo 5% do valor do IPTU,
1% do valor do emprazo) (art. 678 do CC/16)
• Respeitar a integridade da coisa (art.681 do CC /16)
• Avisar o senhorio da doação (art. 688 do CC/16)
• Pagar previamente seus credores quando decidir abdicar da
enfiteuse (Art.691 do CC/16)
• Pagar impostos e ônus reais e também pagar contribuições de
melhoria (art. 682 do CC/16)
• Não pode vender nem dar em pagamento a coisa sem avisar o
senhorio (art. 683 do CC/16), e pagar o laudêmio
Laudêmio – importância paga ao senhorio a título de 
compensação por este não ter exercício seu direito de 
preferência no caso de alienação onerosa. 
O Art. 686 do CC/16, expressa: “sempre que se realizar
a transferência do domínio útil, por venda ou dação
em pagamento, senhorio direto, não usar da opção,
terá direito de receber do alienante o laudêmio, que
será de dois e meio por cento sobre o preço da
alienação, se outro não tiver fixado no título de
aforamento”
O CC/02 no art. 2038, § 1º, inciso I, veda
expressamente cobrança de laudêmio ou prestações
análogas nas transmissões de bens aforados, sobre o
valor das benfeitorias.
Assim:
1. somente é possível a cobrança sobre o valor do
prazo, ou seja, do valor da terra excluindo-se o valor
das benfeitorias (construções ou plantações)
erguidas pelo enfiteuta.
2. desde a vigência do Código Civil de 2002 somente é
possível a cobrança sobre o valor do prazo
Extinção da enfiteuse:
1) pelo perecimento do imóvel;
2) por desapropriação;
3) por usucapião de terceiros sobre o imóvel;
4) pela renúncia do enfiteuta a seu direito de enfiteuse;
5) pela deterioração do prédio a ponto de não valer o capital equivalente a 1
foro e 1/5. Se ela se perder por culpa do enfiteuta e também responde por
perdas e danos.
6) pelo comisso – que ocorrerá se o enfiteuta deixar de pagar o foro por três
anos consecutivos.
7) pelo exercício do direito potestativo de preferência do senhorio quando o
enfiteuta decide aliená-lo a título oneroso.
8) pelo exercício do direito de resgate, por parte do enfiteuta, após dez anos
de enfiteuse (art.693).
RESGATE
De acordo com o Código Civil de 1916, art. 693:
“Todos os aforamentos, inclusive os constituídos 
anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, 
são resgatáveis 10 (dez) anos depois de 
constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que 
será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito 
de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste 
Capítulo.”
No estado do Rio de Janeiro, além das áreas de marinha,
existem enfiteuses cobradas pela prefeitura,
pela Igreja Católica e por famílias colonizadoras desde a
criação das capitanias hereditárias.
São exemplos de famílias cujo pagamento do foro e
laudêmio é exigido no bairro de Botafogo: família
Burle de Figueredo, família Regis de Oliveira
família Silva Porto; família Moçapyr ou Ely Jose
Machado; família Koenig.
No bairro de São Cristóvão: família Orleans e
Bragança.
Relação dos 
bairros
foreiros do 
Município do 
Riode Janeiro
• Bangu
(parte), 
• Botafogo, 
• Catete,
• Catumbi, 
• Centro, 
• Copacaban
a, 
• Cosme
Velho, 
• Estácio, 
• Fátima, 
• Flamengo, 
• Gávea, 
• Gamboa, 
• Glória, 
• Laranjeiras, 
• Magalhães
Bastos(parte)
, 
• Padre 
Miguel 
(parte), 
Realengo
(parte), 
• Rio 
Comprido, 
• Santa 
Teresa, 
• Santo 
Cristo, 
• São 
Conrado, 
• Saúde.
• DECRETO-LEI 7.724, de 10/07/1945 – Submete ao regime
de aforamento as terras devolutas dentro da faixa de ssenta
e seis quilômetros ao longo das fronteiras, e dá outras
providências.
• DECRETO-LEI 2.490, 17/07/1940 (Terrenos de Marinha). 
• DECRETO-LEI 3437, 17/07/1941 (Edifícios em 
Fortificações).
• DECRETO-LEI 3438, 17/07/1941 (Terrenos de Marinha). 
– Segurança e defesa nacionais.
• LEI Nº 13.240, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2015.
Conversão da Medida Provisória nº 691, de 2015
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2013.240-2015?OpenDocument
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/Mpv/mpv691.htm
ENFITEUSE DE TERRENOS DE MARINHA
DECRETO-LEI No 3.438, DE 17 DE JULHO DE 1941
Art. 1º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros, medidos para a
parte de terra, do ponto em que se passava a linha do preamar médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até
onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das
marés.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo, a influência das, marés é caracterizada
pela oscilação de cinco centímetros, pelo menos, do nível das águas (atração luni-
solar) que ocorra em qualquer época do ano.
Art. 2º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento nos terrenos
de marinha.