Aula 4 - Condomínio

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AULAS DE DIREITO CIVIL – DIREITOS REAIS 
 
4. Condomínio. 
 
4.1 Conceito 
O condomínio é o exercício do direito dominial por mais de um dono, 
simultaneamente. Ocorre, portanto uma contradição: a propriedade é exclusiva, no 
entanto o condomínio pressupõe uma comunidade de direitos. 
Segundo Caio Mario, dá-se condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de 
uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma 
de suas partes. 
Diante desta definição inferimos que o poder jurídico atribuído a cada condômino 
não é sobre parte da coisa, porém sobre sua integralidade visto que o direito de 
propriedade é indivisível. 
A cada condômino é assegurada uma fração ideal da coisa, e não uma parcela 
material desta. Cada fração significa que a cada um dos condôminos se reconhece a 
plenitude dominial sobre um fragmento físico do bem, mas que têm direitos 
qualitativamente iguais sobre a totalidade dele. 
O condomínio tem origem no direito romano. 
 
4.2 Classificação 
 
Tendo em vista sua origem, o condomínio pode ser convencional ou incidente. 
Convencional é aquele que nasce do contrato pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou 
colocam uma coisa em comum para dela usar ou fruir. ​Incidente ou eventual ​é o 
condomínio que não resulta de concurso de vontades, por exemplo, no caso da sucessão 
hereditária. 
Legal ou forçado​ é aquele que nasce de imposição da ordem jurídica. 
No que tange à necessidade, o condomínio classifica-se em ​ordinário (vigora por 
certo tempo ou enquanto não se lhe ponha termo) ou ​coativo (aquele que é permanente, 
ou seja, não se extingue pela natureza jurídica da coisa ou da relação jurídica que o 
originou). 
 
4.3 Direitos e Deveres dos condôminos 
 
O condomínio é um direito de natureza real, logo é oponível erga omnes. Assim, os 
co-proprietários são investidos de faculdades ou poderes contra pessoas estranhas. Os 
mais importantes são: 
● Cada condômino pode usar livremente a coisa, exercendo todos os direitos 
compatíveis com o estado de indivisão. Só não é permitido excluir os demais 
condôminos. 
● Cada condômino pode alienar sua parte ou gravá-la, desde que seja respeitado o 
direito de preferência dos demais. 
● Cada condômino pode reivindicar de terceiro a totalidade da coisa comum, 
independentemente da anuência dos demais. 
● Qualquer condômino pode defender sua posse contra outrem. 
● Cada condômino deve concorrer para as despesas comuns, na proporção de suas 
respectivas frações ideais. O condômino que não quiser contribuir pode liberar-se 
renunciando à sua parte. 
 
● O condômino que assumir dívida, mesmo que seja em proveito da comunhão, 
responde pessoalmente por ela, não obrigando os demais. Entretanto tem ação 
regressiva contra eles. 
● Se todos os condôminos, em conjunto, contraírem dívida sem que se estipule a 
solidariedade, entende-se que cada um obrigou-se proporcionalmente ao seu 
quinhão. 
● Cada consorte responde aos demais pelos frutos que perceber da coisa comum, 
assim como pelos danos que causar. 
● A coisa comum só pode ser alterada com o consentimento dos demais condôminos. 
● O condômino não pode, sem consenso dos demais, dar posse, uso ou gozo da 
propriedade a estranho. 
 
4.4 Administração 
 
Ocorrendo circunstâncias de fato como incapacidade ou ausência, ou no caso de um 
desentendimento impossibilitar o uso da coisa, cabe aos condôminos decidir se ela será 
administrada, vendida ou alugada. (Ver artigo 1.325). 
Optando a maioria pela administração, será escolhido o administrador, observando 
os dispositivos do CPC. (artigos 405 a 409). 
No caso de decidir-se pelo aluguel, deve-se acordar sobre prazos, valores etc. Os 
condôminos tem direito de preferência. 
As decisões são tomadas pela maioria absoluta, ou seja, pelos votos que 
representem mais de metade do valor total. No caso de empate, transfere-se a decisão 
para o juiz. 
Administrada ou alugada, os frutos da coisa serão distribuídos segundo o 
estipulado. Na falta de estipulação, em proporções aos quinhões. 
 
4.5 Extinção 
 
Segundo Clóvis Bevilaqua, o condomínio não é uma modalidade natural de 
propriedade. É um estado anormal e prova disso são as rixas e desavenças que ocorrem. 
Assim, considera-se um estado transitório, destinado a cessar com o tempo. 
Entretanto, é possível que os condôminos estipulem a indivisão da coisa por certo 
tempo. O Código civil estabelece o prazo máximo de 5 anos. Convencionada a indivisão por 
prazo superior, automaticamente este se reduz. 
Qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum. O processo divisório 
pode ser amigável ou litigioso. No primeiro caso, o juiz apenas homologará o que já foi 
acordado pelas partes. No segundo caso, ele decidirá questões duvidosas levantadas pelas 
partes. 
A maior parte da doutrina acredita que o ato extintivo produz efeitos ex tunc, 
entretanto, há quem defenda posição contrária. 
Quando a coisa for indivisível, será vendida. O artigo 1322 traz disposições acerca 
do direito de preferência dos condôminos. 
Deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões. 
 
5. Do condomínio edilício. 
 
5.1 Conceito 
 
O condomínio coletivo é matéria dos artigos 1.331 a 1.358 sob o título de “Do 
Condomínio Edilício”. Entretanto, outros nomes são possíveis como: propriedade 
horizontal, condomínio especial etc. 
Segundo Caio Mario: “A essência do condomínio nos edifícios coletivos reside em 
que deve ele ser constituído de partes que são de utilização exclusiva, consistindo no 
direito de propriedade sobre a unidade do seu titular, e partes que são comuns a todos 
(...).”. 
Por ser da natureza deste tipo de condomínio tal enlace entre a propriedade 
exclusiva da unidade e a co-propriedade, esta não pode ser alienada ou dividida sem 
aquela. 
Caio Mario aponta que a redação do caput do artigo 1331 é inadequada, pois dadas 
tais características (indivisibilidade e inalienabilidade), o termo “pode haver” foi 
empregado em contradição com a natureza do instituto: 
 
Art. 1.331. ​Pode haver​, em edificações, partes             
que são propriedade exclusiva, e partes que             
são propriedade comum dos condôminos 
 
É importante ressaltar ainda, que as partes comuns podem ser alienadas e gravadas 
livremente por seus proprietários, juntamente com a unidade autônoma sem a anuência 
dos demais comunheiros. 
Os parágrafos do artigo 1331 ainda citam casuisticamente, não taxativamente as 
partes comuns e as suscetíveis de utilização independente. 
Cada unidade, qualquer que seja sua natureza ou o tipo de sua utilização, 
necessariamente terá acesso à via pública. Caso contrário, deixa de ser autônoma. 
Quanto à natureza jurídica do condomínio, a doutrina se divide: alguns autores 
defendem que é uma nova modalidade de pessoa jurídica, ora de cunho societário, ora 
como universalidade. Outros defendem que se trata do tradicional instituto do direito 
superficiário. 
Caio Mario acredita que o condomínio edilício explica-se por si mesmo. É uma 
modalidade nova de condomínio, assim explica-se por si mesmo. 
 
4.1 Instituição 
O condomínio edilício pode se instituir por ato inter vivos (esta requer a 
concordância de todos os interessados) ou causa mortis. Neste últimocaso, o testador 
pode estabelecer, em uma edificação já existente, este regime especial (artigo 1332). 
No caso de ato inter vivos, o condomínio especial pode ser instituído por 
convenção, sendo mais freqüentes: 
● Associarem-se vários indivíduos e comprarem um edifício composto de 
apartamentos, salas ou lojas, sendo que na escritura, devem estabelecer o regime 
condominial especial 
● Escritura de doação 
● Os herdeiros podem distribuir unidades autônomas em regime de condomínio 
edilício, durante o esboço de partilha 
● Os vários proprietários de um terreno podem construir as unidades autônomas no 
regime em questão 
● Uma pessoa física ou jurídica pode promover uma incorporação, alienando desde 
logo as unidades em forma de condomínio especial. 
 
 
A Convenção de Condomínio é, segundo Gurvitch, o direito estatutário da comunidade. 
Ela contém as disposições que condizem com o particular interesse dos condôminos, que 
têm a liberdade de estipular o que melhor lhes convenha. O CC 2002 determinou que o 
registro das convenções é necessário para efeitos de oponibilidade a terceiros. Há também 
a exigência legal do quorum de dois terços das frações ideais (artigo 1333). 
O artigo 1334 também traz outras estipulações que devem ser feitas na Convenção. 
 
4.2 Direitos e deveres dos condôminos no condomínio edilício 
 
O artigo 1335 trata dos principais direitos do condômino. Ele pode usar, fruir e 
livremente dispor, por ato inter vivos ou causa mortis, de sua unidade. Pode cedê-la, 
alugá-la etc. 
A utilização das partes e coisas comuns deve obedecer à destinação do edifício. Não se 
pode, por exemplo, transformar um edifício residencial em comercial. O proprietário de 
unidade autônoma, também não pode se utilizar com exclusividade de uma parte comum, 
salvo se receber anuência da totalidade dos condôminos. 
Os condôminos também têm o direito de votar e participar das deliberações das 
assembléias desde que estejam em dia com suas cotas condominiais. 
O artigo 1336 cuida dos principais deveres dos condôminos. Em primeiro lugar, estes 
devem concorrer para fazer face às despesas do condomínio. No que concerne a obras e 
modificações, o condômino não pode realizá-las, mesmo dentro de sua unidade, caso 
comprometam a segurança da edificação. Também é defesa a alteração da fachada. 
O condômino não pode dar, à sua unidade, destinação diversa da que tem a edificação, 
ou contrária aos bons costumes. 
O § 1º do artigo 1336 estabelece juros moratórios convencionados, ou na falta deles, 
juros de 1% ao mês acrescido de multa de até 2% do débito. 
A infração dos demais deveres sujeita o condômino a multa prevista na convenção. Ela 
é limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal. 
Já o artigo 1337 determina que o condômino ou possuidor que já infringiu diversas 
vezes os deveres do artigo 1336 pode receber multa mediante aprovação de três quartos 
dos condôminos. O § 2º do artigo 1336 já estabelece multa para tais infrações. Assim, 
podemos inferir que a intenção do legislador seria de acumular as duas penalidades. Mas, 
como não é lícito ampliar penalidades por meio de interpretação, a conjugação das penas é 
inadmissível. 
No artigo 1338, o código da direito de preferência aos condôminos, no que tange à 
utilização de vagas para guarda de veículos, em relação a estranhos. 
Os artigos 1341 a 1343 referem-se à realização de obras no condomínio. Um casuísmo 
desnecessário, segundo Caio Mario. 
Disposição interessante encontra-se no artigo 1345, o qual determina que os débitos 
do alienante são transferidos ao adquirente. 
Por fim, o artigo 1346 determina que os condôminos são obrigados a segurar o edifício 
contra incêndios ou outras causas que venham a destruir o condomínio. É um caso de 
seguro compulsório. 
 
4.3 Administração do condomínio edilício. 
 
A Assembléia Geral é o órgão deliberativo e soberano do condomínio. A ela se 
sobrepõe somente a autoridade judiciária. Cabe a tal assembléia escolher um síndico, que 
pode ser condômino ou não (art. 1347) 
 
Ao síndico compete administrar o condomínio, exercendo as diversas atribuições do 
artigo 1348 do Código Civil. O prazo para tal função é de 2 anos, sendo inválida a nomeação 
por tempo maior. Nada impede, no entanto, que o síndico seja reeleito por períodos 
sucessivos. 
O artigo 1349 dispõe sobre a destituição do síndico. Deste dispositivo resultam duas 
conseqüências: um primeiro lugar, o síndico jamais adquire estabilidade e em segundo 
lugar, ele não tem direito à indenização pelo fato de sofrer revogação. 
O artigo 1350 trata da convocação das assembléias. Já o 1351 determina quorum 
especial para a mudança da convenção e para a mudança da destinação do edifício. 
Os artigos 1352 e 1353 falam sobre as convocações para assembléia. As decisões 
serão tomadas na primeira convocação, caso não haja exigência de quórum especial e se os 
condôminos presentes representarem mais da metade das frações ideais. Já na segunda 
convocação a assembléia pode deliberar por maioria, desde que também não se exija 
quórum especial. 
 
4.4 Da extinção do condomínio 
 
A grande diferença entre o condomínio edilício e o condomínio tradicional é que 
neste qualquer condômino pode, a todo tempo promover a divisão da coisa comum. No 
primeiro, isso não é possível porque a co-propriedade do solo e coisas comuns está 
vinculada à propriedade exclusiva das respectivas unidades. Assim, segundo Caio Mario, o 
Condomínio indivisível é da própria essência do instituto. 
Extingue-se o condomínio por confusão, ou seja, quando uma só pessoa for titular 
de todas as unidades autônomas. 
O artigo 1357 prevê uma hipótese extintiva excepcional decorrente de causa que 
destrua total ou parcialmente (de maneira considerável – incêndio, terremoto, inundação) 
a edificação. 
Assim, os condôminos podem deliberar sobre a reconstrução ou venda (art. 1357). 
Já o artigo 1358 prevê a desapropriação da totalidade do edifício e cogita o rateio 
do preço entre os condôminos. Se a desapropriação ocorrer parcialmente, a indenização 
caberá somente aos proprietários das unidades expropriadas.