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CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Direito Civil 
Compra e venda – Arts. 481 a 532 do CC 
 
➔ Introdução: 
 
a) Conceito: Conforme art. 481 do CC, trata-se do contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao comprador 
o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração (preço). 
 
O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos 
obrigacionais. Assim, é translativo apenas no sentido de trazer como conteúdo essa obrigação, que se perfaz com o registro 
no CRI ou pela tradição, conforme se tratar de bens imóveis ou móveis. 
 
b) Natureza jurídica: O contrato de compra e venda apresenta as seguintes características: 
 
• Bilateral/sinalagmático; 
• Oneroso; 
• Em regra, comutativo1. Eventualmente poderá incidir álea (sorte) – arts. 458 a 461 do CC2. 
• Consensual; 
• Formal/solene ou informal/não solene; 
• Típico. 
 
c) Elementos constitutivos: Conforme se extrai do art. 481, podemos elencar como elementos do contrato de compra e 
venda: Partes (consentimento, vontade e ausência de vícios), coisa e preço. 
 
1. Partes: Devem ser capazes. 
 
• Regras especiais de legitimação: O CC traz algumas hipóteses específicas como, por exemplo, a necessidade de outorga 
conjugal para a compra e venda de bens imóveis, sob pena de anulabilidade. 
 
• Consentimento: Deve ser livre e espontâneo, devendo ainda recair sobre os demais elementos do contrato de compra e 
venda – coisa e preço. 
 
2. Coisa – Res: A coisa deve ser lícita; determinada ou determinável (gênero e quantidade sabidos); alienável, isto é, 
consumível juridicamente; de propriedade do vendedor3. 
 
• Venda de bem inalienável: Caso do bem de família voluntário ou convencional (arts. 1.711 a 1.722 do CC) é nula, pela 
ilicitude do objeto ou por fraude à lei imperativa. 
 
• Venda a non domino: Venda feita por quem não é dono. Nos termos do art. 1.268 do CC, a tradição não irá alienar a 
propriedade, no caso de bens móveis. No caso de bens imóveis, o STJ entende que se trata de ineficácia4 e não nulidade. 
 
3. Preço – Pretium: Deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal (art. 315 do CC). O 
preço, em regra, sob pena de nulidade, não poderá ser fixado em ouro ou moeda estrangeira5. 
 
 
1 Ambas as partes sabem, de antemão, qual será a sua prestação. 
2 Venda da esperança quanto à existência da coisa (emptio spei) ou venda da esperança quando à quantidade da coisa (emptio rei 
speratae). 
3 Sob pena de venda a non domino. 
4 STJ, REsp 39.110/MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira; STJ, REsp 94.270/SC, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. 
5 Exceção é o contrato internacional, regido pelo Decreto-lei 857/69. 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 
 
d) Riscos, despesas, direitos e obrigações do contrato: O contrato de compra e venda constitui uma relação jurídica 
complexa, isto é, cada parte é devedora e credora entre si ao mesmo tempo. 
 
1. Direitos: 
 
• Vendedor: Receber o preço 
• Comprador: Receber a coisa 
 
2. Deveres: 
 
• Vendedor: Entregar a coisa; 
• Comprador: Pagar o preço. 
 
Assim, verifica-se a estrutura sinalagmática do contrato. 
 
3. Riscos: Estão relacionados com os deveres assumidos pelas partes: 
 
• Com relação à coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la, pois, enquanto não o fizer, a coisa 
ainda lhe pertence, incidindo a regra res perit domino (a coisa perece para o dono). 
 
• Pelo preço e tradição correm, em regra, por conta do vendedor; 
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 
 
§ 1 o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, 
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta 
deste. 
 
§ 2 o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando 
postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados. 
 
4. Despesas: 
 
• Transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor – art. 490 do CC. 
• Escritura e registro são pagos pelo comprador – Art. 490 do CC. 
 
Conforme se depreende do art. 490 do CC, trata-se de norma de ordem privada, podendo as partes disporem de forma 
diversa. 
 
e) Tradição: 
 
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo 
da venda. 
 
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez 
entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. 
 
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o 
vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. 
 
➔ Restrições à autonomia privada na compra e venda 
 
Tratam-se de limitações de ordem pública quanto ao conteúdo do negócio, sob pena de nulidade, anulabilidade ou ineficácia. 
 
No caso do contrato de compra e venda, são: 
 
• Venda de ascendente a descendente; 
• Venda entre cônjuges; 
• Venda de bens sob administração; 
• Venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum. 
 
a) Venda de ascendente a descente: 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante 
expressamente houverem consentido. 
 
Parágrafo único. Em ambos os casos6, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação 
obrigatória. 
 
1. União estável: O art. 496 do CC é uma norma restritiva de direitos, logo, deve ser interpretada de forma restritiva. Assim, 
não se aplica por analogia aos casos de União Estável. 
 
O entendimento é divergente7, sendo necessária cautela. 
 
2. Prazo: Será decadencial de 02 anos (art. 179 do CC). 
 
Enunciado 545, CJF/STJ: O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais 
descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, 
em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. 
 
3. Prova de prejuízo: A Jurisprudência vem entendendo que a anulação da venda de ascendente para descendeste somente 
é possível se houver prova do prejuízo pela parte que alega a anulabilidade8. Além disso, o STJ entende que não há presunção 
de prejuízo9. 
 
b) Venda entre cônjuges: 
 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. 
 
Há vedação da venda entre os cônjuges apenas com relação aos bens que integram a comunhão. 
 
 
6 Enunciado 177 do CJF/STJ: Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes (venda de 
descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão "em ambos os casos", no parágrafo único do art. 496. 
7 Em 2017, no julgamento do RE878.694/MG, com repercussão geral, o STF julgou inconstitucional o art. 1.790 do CC, equiparando o 
regime sucessório dos companheiros ao do casamento (art. 1.829 do CC). Além disso, o CPC/15 equiparou a união estável ao casamento 
para fins processuais, o que acarreta alguns efeitos materiais. Logo, a aplicação por analogia do art. 496 do CC à união estável pode se 
tornar realidade em breve. 
8 STJ, REsp 476.557/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi. 
9 STJ, REsp 1.211.531/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão. 
A venda dos bens que integram a comunhão será nula por impossibilidade do objeto, conforme art. 166, II, do CC. 
 
É possível a venda entre cônjuges … 
No regime da comunhão parcial de bens? Sim, quanto aos bens particulares. 
No regime da comunhão universal de bens?