Buscar

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Você viu 3, do total de 13 páginas

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Você viu 6, do total de 13 páginas

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Você viu 9, do total de 13 páginas

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Prévia do material em texto

Direito Civil 
Compra e venda – Arts. 481 a 532 do CC 
 
➔ Introdução: 
 
a) Conceito: Conforme art. 481 do CC, trata-se do contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao comprador 
o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração (preço). 
 
O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos 
obrigacionais. Assim, é translativo apenas no sentido de trazer como conteúdo essa obrigação, que se perfaz com o registro 
no CRI ou pela tradição, conforme se tratar de bens imóveis ou móveis. 
 
b) Natureza jurídica: O contrato de compra e venda apresenta as seguintes características: 
 
• Bilateral/sinalagmático; 
• Oneroso; 
• Em regra, comutativo1. Eventualmente poderá incidir álea (sorte) – arts. 458 a 461 do CC2. 
• Consensual; 
• Formal/solene ou informal/não solene; 
• Típico. 
 
c) Elementos constitutivos: Conforme se extrai do art. 481, podemos elencar como elementos do contrato de compra e 
venda: Partes (consentimento, vontade e ausência de vícios), coisa e preço. 
 
1. Partes: Devem ser capazes. 
 
• Regras especiais de legitimação: O CC traz algumas hipóteses específicas como, por exemplo, a necessidade de outorga 
conjugal para a compra e venda de bens imóveis, sob pena de anulabilidade. 
 
• Consentimento: Deve ser livre e espontâneo, devendo ainda recair sobre os demais elementos do contrato de compra e 
venda – coisa e preço. 
 
2. Coisa – Res: A coisa deve ser lícita; determinada ou determinável (gênero e quantidade sabidos); alienável, isto é, 
consumível juridicamente; de propriedade do vendedor3. 
 
• Venda de bem inalienável: Caso do bem de família voluntário ou convencional (arts. 1.711 a 1.722 do CC) é nula, pela 
ilicitude do objeto ou por fraude à lei imperativa. 
 
• Venda a non domino: Venda feita por quem não é dono. Nos termos do art. 1.268 do CC, a tradição não irá alienar a 
propriedade, no caso de bens móveis. No caso de bens imóveis, o STJ entende que se trata de ineficácia4 e não nulidade. 
 
3. Preço – Pretium: Deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal (art. 315 do CC). O 
preço, em regra, sob pena de nulidade, não poderá ser fixado em ouro ou moeda estrangeira5. 
 
 
1 Ambas as partes sabem, de antemão, qual será a sua prestação. 
2 Venda da esperança quanto à existência da coisa (emptio spei) ou venda da esperança quando à quantidade da coisa (emptio rei 
speratae). 
3 Sob pena de venda a non domino. 
4 STJ, REsp 39.110/MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira; STJ, REsp 94.270/SC, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. 
5 Exceção é o contrato internacional, regido pelo Decreto-lei 857/69. 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 
 
d) Riscos, despesas, direitos e obrigações do contrato: O contrato de compra e venda constitui uma relação jurídica 
complexa, isto é, cada parte é devedora e credora entre si ao mesmo tempo. 
 
1. Direitos: 
 
• Vendedor: Receber o preço 
• Comprador: Receber a coisa 
 
2. Deveres: 
 
• Vendedor: Entregar a coisa; 
• Comprador: Pagar o preço. 
 
Assim, verifica-se a estrutura sinalagmática do contrato. 
 
3. Riscos: Estão relacionados com os deveres assumidos pelas partes: 
 
• Com relação à coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la, pois, enquanto não o fizer, a coisa 
ainda lhe pertence, incidindo a regra res perit domino (a coisa perece para o dono). 
 
• Pelo preço e tradição correm, em regra, por conta do vendedor; 
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 
 
§ 1 o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, 
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta 
deste. 
 
§ 2 o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando 
postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados. 
 
4. Despesas: 
 
• Transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor – art. 490 do CC. 
• Escritura e registro são pagos pelo comprador – Art. 490 do CC. 
 
Conforme se depreende do art. 490 do CC, trata-se de norma de ordem privada, podendo as partes disporem de forma 
diversa. 
 
e) Tradição: 
 
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo 
da venda. 
 
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez 
entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. 
 
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o 
vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. 
 
➔ Restrições à autonomia privada na compra e venda 
 
Tratam-se de limitações de ordem pública quanto ao conteúdo do negócio, sob pena de nulidade, anulabilidade ou ineficácia. 
 
No caso do contrato de compra e venda, são: 
 
• Venda de ascendente a descendente; 
• Venda entre cônjuges; 
• Venda de bens sob administração; 
• Venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum. 
 
a) Venda de ascendente a descente: 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante 
expressamente houverem consentido. 
 
Parágrafo único. Em ambos os casos6, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação 
obrigatória. 
 
1. União estável: O art. 496 do CC é uma norma restritiva de direitos, logo, deve ser interpretada de forma restritiva. Assim, 
não se aplica por analogia aos casos de União Estável. 
 
O entendimento é divergente7, sendo necessária cautela. 
 
2. Prazo: Será decadencial de 02 anos (art. 179 do CC). 
 
Enunciado 545, CJF/STJ: O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais 
descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, 
em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. 
 
3. Prova de prejuízo: A Jurisprudência vem entendendo que a anulação da venda de ascendente para descendeste somente 
é possível se houver prova do prejuízo pela parte que alega a anulabilidade8. Além disso, o STJ entende que não há presunção 
de prejuízo9. 
 
b) Venda entre cônjuges: 
 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. 
 
Há vedação da venda entre os cônjuges apenas com relação aos bens que integram a comunhão. 
 
 
6 Enunciado 177 do CJF/STJ: Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes (venda de 
descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão "em ambos os casos", no parágrafo único do art. 496. 
7 Em 2017, no julgamento do RE878.694/MG, com repercussão geral, o STF julgou inconstitucional o art. 1.790 do CC, equiparando o 
regime sucessório dos companheiros ao do casamento (art. 1.829 do CC). Além disso, o CPC/15 equiparou a união estável ao casamento 
para fins processuais, o que acarreta alguns efeitos materiais. Logo, a aplicação por analogia do art. 496 do CC à união estável pode se 
tornar realidade em breve. 
8 STJ, REsp 476.557/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi. 
9 STJ, REsp 1.211.531/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão. 
A venda dos bens que integram a comunhão será nula por impossibilidade do objeto, conforme art. 166, II, do CC. 
 
É possível a venda entre cônjuges … 
No regime da comunhão parcial de bens? Sim, quanto aos bens particulares. 
No regime da comunhão universal de bens?Sim, quanto aos bens incomunicáveis. 
No regime da participação final nos aquestros? Sim, em relação aos bens que não entram na participação. 
No regime da separação de bens legal ou convencional? Sim, em regra, desde que não haja ilicitude ou fraude. 
 
c) Venda de bens sob administração: 
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; 
 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua 
administração direta ou indireta; 
 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou 
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 
 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 
 
d) Venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum10: 
 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por 
tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida 
a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o 
de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando 
previamente o preço. 
 
1. Direito de preferência entre condôminos: Não há. 
 
Enunciado 623, CJF/STJ: Ainda que sejam muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um 
bem entre dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa somente a resolver 
eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a estranhos ao condomínio. 
 
2. Ação: É divergente11. 
• Ação anulatória de compra e venda; 
• Ação de adjudicação: Sob a justificativa de que o principal efeito da ação é constituir positivamente a venda para aquele 
que foi preterido. 
 
10 NÃO SE APLICA AO CONDOMÍNIO PRO DIVISO, ISTO É, AQUELE QUE EMBORA EXISTE CONDOMÍNIO, CADA CONDÔMINO TEM SUA 
PARTE DELIMITADA E DETERMINADA NO PLANO FÍSICO. A TÍTULO DE EXEMPLO, CITA-SE A UNIDADE AUTÔNOMA EM CONDOMÍNIO 
EDILÍCIO. 
11 Pela redação do dispositivo, entendo que o negócio seja anulável e, portanto, ainda que se ingresse com a ação de adjudicação tenha 
que ser feito o pedido de anulação. Assim, torna-se de pouca aplicação prática a discussão sobre qual é a ação mais correta, visto que os 
pedidos deverão ser cumulados. Todavia, trata-se de questionamento pessoal que demanda pesquisa doutrinária e jurisprudencial. 
 
Em todos os casos, o depósito deve ser integral para que parte preterida em seu direito tenha preferência exercite-o. 
 
3. Início do prazo decadencial de 180 dias: A lei é omissa, gerando 03 correntes: 
 
• Mara Helena Diniz: Ciência da alienação; 
 
Tartuce se filia. 
 
• Sílvio de Salvo Venosa: Consumação do negócio. Posteriormente, passou a se posicionar que o prazo deve começar da 
data em que efetivamente o interessado tomou ciência do negócio, e, no caso de imóveis, da data do registro imobiliário. 
 
Acho mais justo e condizente com o sistema a segunda posição do clássico autor. 
 
• Álvaro Villaça Azevedo: No caso de bens imóveis, o prazo inicia do registro. 
 
➔ Regras especiais da compra e venda 
 
a) Venda por amostra, por protótipos ou por modelos – Art. 484 do CC: É exemplo clássico a venda sob a promessa de 
entregar peças conforme o mostruário. Se o objeto do contrato for bem móvel, haverá presunção de que o bem será 
entregue conforme a qualidade prometida. 
 
Caso não ocorra a entrega do bem na qualidade prometida, há aplicação das regras dos vícios redibitórios12. Caso gere a 
extinção do feito, trata-se de condição resolutiva. 
 
AMOSTRA Reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada. 
PROTÓTIPO Primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção). 
MODELO Reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem, acompanhada de uma descrição detalhada. 
 
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a 
coisa as qualidades que a elas correspondem. 
 
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual 
se descreveu a coisa no contrato. 
 
b) Venda a contento13 e sujeita à prova14 – Arts. 509 a 512 do CC: Trata-se de condição suspensiva, visto que enquanto o 
comprador não se declarar satisfeito com o bem a ser adquirido a venda não será aperfeiçoada, isto é, a tradição não gerará 
a transferência da propriedade, mas apenas a da posse direta do bem. 
 
Assim, até manifestar sua vontade, o comprador terá obrigação de um comodatário. 
 
Também poderá ser uma condição resolutiva, na hipótese de o comprador rejeitar/não aprovar a coisa. 
 
A recusa deve ser visualizada/fundamentada no princípio da boa-fé. 
 
 
12 Do CDC ou do CC, a depender da natureza jurídica da relação existente entre as partes. 
13 Denominada de venda ad gustam. 
14 São presumidas em certos contratos – compra e venda de vinhos, por exemplo – não necessitando constar do instrumento contratual. 
Para fins didáticos, afirma-se que as cláusulas podem ser inseridas em contratos, constituindo cláusulas especiais ou pactos adjetos. 
Além disso, trata-se de um direito personalíssimo. Havendo a morte do comprador, seus sucessores não podem exercer o 
direito. 
 
Não havendo prazo estipulado, o vendedor pode intimar o comprador, judicial ou extrajudicialmente, para se manifestar em 
prezo improrrogável. Caso não o faça, terá que pagar, até restituir a coisa, um aluguel a ser arbitrado pelo vendedor 
(penalidade), sendo cabível ação de reintegração de posse. 
 
• A diferença primordial entra a venda a contento e a sujeita à prova é que no primeiro caso o comprador não conhece ainda 
o bem que irá adquirir, havendo uma aprovação inicial. Na venda sujeita a prova, a coisa já é conhecida, o comprador 
somente necessita da prova de que o bem a ser adquirido é aquele que ele já conhece, tendo as qualidades asseguradas 
pelo vendedor. A venda sujeita à prova também funciona sob condição suspensiva, aplicando-se os efeitos jurídicos 
previstos para a venda ad gustum. 
 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se 
realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido 
entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não 
manifestar seu agrado. 
 
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a 
condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades 
asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se 
destina. 
 
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que 
recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de 
mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. 
 
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do 
comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou 
extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. 
 
c) Venda por medida, por extensão ou ad mensuram – Art. 500 do CC: É aquela em que a área do imóvel não é simplesmente 
enunciativa, sendo condição essencial ao contrato. Exemplo clássico é a venda por m². 
 
• Venda ad corpus: É aquela em que a área do imóvel é meramente enunciativa. O imóvel é vendido por preço certo e 
determinado, independentemente das medidas especificadas no instrumento. 
 
Admite-se variação de área de até 1/20, ou seja, 05%, existindo presunção relativa de que a variaçãoé tolerável pelo 
comprador. No entanto, em caso de prova em contrário, poderá ser aplicada as regras relacionadas com esse vício redibitório 
especial, na forma do art. 500 do CC. 
 
Variação superior a 5% (1/20), terá direito o comprador a exigir: 
DIREITO AÇÃO 
Complementação da área15 Ação Ex empto 
Abatimento proporcional no preço Ação Quanti minoris 
Resolução do contrato, com restituição + Perdas e danos16. Ação redibitória 
Embora não exista ordem legal para escolha do comprador, aplica-se o princípio da conservação contratual, de modo que 
a resolução do contrato deve ser a ultima ratio – Enunciado 22 do CJF/STJ. 
 
• Excesso de área: O comprador ingressará com ação específica, fundada na vedação ao enriquecimento sem justa causa do 
comprador, devendo provar que tinha motivos justos para ignorar a medida exata da área. 
 
Nesse caso, ao comprador surgem as opções de: Complementar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso17. 
 
 
15 É necessário que o vendedor seja proprietário de terreno vizinho. 
16 Essas últimas em caso de má-fé do vendedor. 
17 Nesse caso, as despesas necessárias serão rateadas de acordo com a boa-fé do comprador – se sabia do excesso e não informou. Em 
caso de má-fé do comprador, este deverá arcar com as despesas. 
Ambas as ações, do comprador e do vendedor, têm prazo decadencial de 01 ano, prazo que não correrá enquanto o 
interessado não for imitido na posse do bem18. 
 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por 
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não 
corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o 
comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não 
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou 
abatimento proporcional ao preço. 
 
§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente 
enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um 
vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o 
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o 
negócio. 
 
§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que 
tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá 
ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao 
preço ou devolver o excesso. 
 
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de 
excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, 
tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, 
ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad 
corpus. 
 
d) Venda de coisas conjuntas – Art. 503 do CC: É a venda cujo objeto é uma universalidade de fato (art. 90 do CC) ou de 
direito (art. 91 do CC). 
 
Nessas vendas, o defeito oculto de uma coisa não autoriza a rejeição de todas. 
 
Não se aplica o art. 503 do CC nas vendas coletivas, ou seja, na venda na qual as coisas vendidas constituem um todo só 
como (par de sapatos); quando os bens defeituosos se acumulam ou se avultam; se o vício de um dos bens gerar 
depreciação significativa do conjunto. 
 
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 
 
➔ Cláusulas especiais da compra e venda: 
 
a) Introdução: Também denominadas de pacto adjetos, são previsões que alteram os efeitos da compra e venda, dando-
lhe feição diferenciada. São elas: 
 
• Cláusula de retrovenda – Arts. 505 a 508 do CC; 
• Cláusula de venda a contendo e cláusula de venda sujeita à prova – Arts. 509 a 512 do CC; 
• Cláusula de preempção ou preferência – Art. 513 a 520 do CC; 
• Cláusula de venda com reserva de domínio – Arts. 521 a 528 do CC; 
• Cláusula de venda sobre documentos – Arts. 529 a 532. 
 
A principal diferença dessas cláusulas especiais para as regras especiais anteriormente estudas é que, as cláusulas especiais, 
para valerem e serem eficazes, devem constar expressamente do instrumento contratual. 
 
b) Cláusula de retrovenda: Trata-se da cláusula na qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo 
alienado, dentro de certo prazo – prazo decadencial máximo de 03 anos, restituindo o preço e reembolsando todas as 
despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas. 
 
Tartuce assevera que a cláusula somente é possível quando o objeto do contrato for bem imóvel. 
 
É uma cláusula resolutiva expressa. 
 
 
18 É uma das raras hipóteses de impedimento/suspensão da decadência. 
Se o comprador se recusar a receber a quantia que faz jus, poderá o vendedor ingressar com ação de resgate pelo 
procedimento comum, depositando o preço integral. 
 
O direito de resgate pode ser transmitido aos herdeiros e legatários, sendo reconhecida a transmissibilidade causa mortis. 
No que tange à transmissibilidade inter vivos, embora haja dissenso doutrinário, conclui-se pela possibilidade ante a 
inexistência de vedação legal. 
 
Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma delas o exercer, poderá o comprador 
intimar as demais para nele acordarem. Mas, prevalecerá o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contando que 
seja integral. 
 
c) Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional: Aplicável em venda e dação em pagamento, é a cláusula 
pela qual o comprador de um bem terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por notificação judicial/extrajudicial, 
para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de alienação futura. 
 
• Prazos máximos de: 180 dias, para bens móveis, ou de 02 anos, para bens imóveis. Decorrido os prazos, não há mais direito 
a prelação. 
 
• Notificado, o vendedor terá o prazo decadencial de 03 dias, para móveis, ou de 60 dias, para imóveis, para exercer o direito 
de preferência. As partes podem estipular prazo diverso, desde que superior. 
 
O direito é indivisível, conforme se extrai do art. 517 do CC. 
 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das 
vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé19. 
 
Trata-se de cláusula personalíssima, intransmissível mortis causa ou por ato inter vivos. 
 
d) Cláusula de venda sobre documentos: Trata-se de cláusula, cujo objeto são bens móveis, na qual a tradição é substituída 
pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente por título representativo do domínio. 
 
Essa cláusula é oriunda da Lex Marcatoria, direito internacional privado, formada pela prática dos comerciantes e os 
costumes dos empresários no mercado internacional. Também é denominada de crédito documentário ou trust receipt. 
 
Estando prevista a cláusula e estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto 
de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito houve sido comprovado. 
 
Trata-se de uma espécie de tradição simbólica (tratitio longa manus). Assim, a partir da entrega do documento, há 
transmissão da propriedade, passando os riscos e despesas referentes à coisa a correr pelo comprador. 
 
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é 
substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros 
documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos 
usos. 
 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não 
pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de 
qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já 
houver sido comprovado. 
 
19 É presumida a má-fé se a cláusula era dotada de publicidade. O prazo prescricional será o de 10 anos, eis que a ação indenizatória será 
fundada em responsabilidade contratual – STF, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi. 
 
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento 
deve ser efetuado na data e no lugar da entregados documentos. 
 
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar 
apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes 
à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse 
o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. 
 
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de 
estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega 
dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela 
qual não responde. 
 
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do 
estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o 
vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador. 
 
e) Cláusula de venda com reserva de domínio: Por meio dessa cláusula, inserida na venda de coisa móvel infungível o 
vendedor mantém o domínio da coisa (exercício da propriedade20) até que o preço seja pago de forma integral pelo 
comprador, que recebe a mera posse direta do bem. Também é denominada de pactum reservati dominii. 
 
O comprador responderá pelos riscos da coisa, a partir do momento que lhe é entregue, em aplicação ao princípio da res 
perir emptoris (a coisa perece para o comprador), em verdadeira exceção à regra da res perit domino. 
 
O art. 522 do CC consagra como formalidade para a cláusula de venda com reserva de domínio a sua estipulação por escrito 
e o registro no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador, como condição de validade perante terceiro de 
boa-fé. Não sendo levada a registro, terá eficácia inter partes. 
 
Em caso de inadimplemento ou mora relevante do comprador, ao vendedor são possíveis duas opções: 
 
• Promover ação de cobrança das parcelas vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido; 
 
• Recuperar a posse da coisa vendida. Embora seja controverso na doutrina21, parece mais correta a ação de reintegração na 
posse c/c rescisão contratual. 
 
O vendedor somente pode executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o devedor em mora, mediante protesto 
ou interpelação judicial. Admite-se a notificação extrajudicial enviada pelo cartório de títulos e documentos22. 
 
Aqui, tem-se aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato. 
 
O comprador tem direito de reaver o que pagou, descontados os valores relacionados com a depreciação da coisa e todas as 
despesas que teve o vendedor. 
 
DISTINÇÕES IMPORTANTES 
CLÁUSULA DE VENDA COM 
RESERVA DE DOMÍNIO 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA LEASING OU ARRENDAMENTO MERCANTIL 
Clausula especial de compra e 
venda prevista nos arts. 521 a 
528 do CC. 
Direito real de garantia sobre coisa própria 
previsto no art. 1.361 a 1.368 do CC, Decreto-lei 
911/69 e Lei 9.514/97. 
Contrato típico ou atípico (divergência 
doutrinária) previsto na lei 6.099/74 e nas 
resoluções do Banco Central. 
O vendedor mantém o 
domínio (propriedade 
resolúvel), enquanto o 
comprador tem a posse direta 
da coisa alienada. Pagas as 
parcelas de forma integral, o 
comprador adquire a 
propriedade plena da coisa. 
O devedor fiduciante compra o bem de um 
terceiro, mas como não pode pagar o preço, 
aliena-o, transferindo a propriedade ao credo 
fiduciário. O proprietário do bem é o credor 
fiduciário, mas a propriedade é resolúvel, a ser 
extinta se o preço for pago de forma integral 
pelo devedor fiduciante. 
Constituiu uma locação com opção de compra, 
com o pagamento do VRG – Valor Residual 
Garantido. 
Ver comentários sobre a ação 
cabível. 
A ação cabível para reaver a coisa é a ação de 
busca e apreensão prevista no Decreto-lei 
911/69. 
A ação cabível para reaver a coisa é a ação de 
busca e apreensão, conforme art. 3º, §15, do 
Decreto-lei 9111/69, incluído pela Lei 13.043/14. 
 
20 Essa será resolúvel, visto que o comprador pode adquirir a propriedade com o pagamento integral do preço. 
21 Há corrente que sustenta ser cabível ação pelo procedimento comum (que não tem nomem iuris) com pedido de tutela provisória 
cautelar de busca e apreensão do bem. 
22 STJ, REsp 1.629.000/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi. 
 
➔ Dispositivos legais: 
 
TÍTULO VI 
Das Várias Espécies de Contrato 
 
CAPÍTULO I 
Da Compra e Venda 
 
Seção I 
Disposições Gerais 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, 
e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á 
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no 
objeto e no preço. 
 
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual 
ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta 
não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de 
concluir contrato aleatório. 
 
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, 
protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor 
assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
 
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o 
modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira 
pela qual se descreveu a coisa no contrato. 
 
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de 
terceiro, que os contratantes logo designarem ou 
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a 
incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando 
acordarem os contratantes designar outra pessoa. 
 
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa 
de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
 
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices 
ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva 
determinação. 
 
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de 
critérios para a sua determinação, se não houver 
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram 
ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
 
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido 
diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. 
 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se 
deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do 
preço. 
 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de 
escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do 
vendedor as da tradição. 
 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é 
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. 
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa 
correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do 
comprador. 
 
§ 1 o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, 
marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, 
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já 
tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por 
conta deste. 
 
§ 2 o Correrão também por conta do comprador os riscos das 
referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando 
postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo 
ajustados. 
 
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação 
expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo 
da venda. 
 
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por 
ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma 
vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das 
instruções dele se afastar o vendedor. 
 
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, 
se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá 
o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o 
comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, 
salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante 
expressamente houverem consentido. 
 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o 
consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da 
separação obrigatória. 
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, 
ainda que em hasta pública: 
 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e 
administradores, os bens confiados àsua guarda ou 
administração; 
 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da 
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua 
administração direta ou indireta; 
 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, 
peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os 
bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou 
conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua 
autoridade; 
 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda 
estejam encarregados. 
 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à 
cessão de crédito. 
 
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo 
antecedente, não compreende os casos de compra e venda 
ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, 
ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas 
designadas no referido inciso. 
 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com 
relação a bens excluídos da comunhão. 
 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por 
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e 
esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões 
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento 
da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução 
do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
 
§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi 
simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada 
não exceder de um vigésimo da área total enunciada, 
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais 
circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
 
§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar 
que tinha motivos para ignorar a medida exata da área 
vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o 
valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
 
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de 
excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e 
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às 
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, 
ter sido a venda ad corpus . 
 
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no 
artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o 
fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. 
 
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no 
imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de 
decadência. 
 
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, 
responde por todos os débitos que gravem a coisa até o 
momento da tradição. 
 
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito 
oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 
 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível 
vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, 
tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver 
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo 
de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o 
que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de 
benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, 
haverão a parte vendida os comproprietários, que a 
quiserem, depositando previamente o preço. 
 
Seção II 
Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda 
 
Subseção I 
Da Retrovenda 
 
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o 
direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três 
anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as 
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período 
de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou 
para a realização de benfeitorias necessárias. 
 
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a 
que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as 
depositará judicialmente. 
 
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito 
judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, 
até e enquanto não for integralmente pago o comprador. 
 
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a 
herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro 
adquirente. 
 
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de 
retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o 
comprador intimar as outras para nele acordarem, 
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o 
depósito, contanto que seja integral. 
 
Subseção II 
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova 
 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se 
realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe 
tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o 
adquirente não manifestar seu agrado. 
 
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita 
sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades 
asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se 
destina. 
 
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, 
que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, 
são as de mero comodatário, enquanto não manifeste 
aceitá-la. 
 
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do 
comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou 
extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. 
 
Subseção III 
Da Preempção ou Preferência 
 
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador 
a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai 
vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu 
direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de 
preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a 
coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 
 
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de 
prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que 
este vai vender a coisa. 
 
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de 
a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço 
encontrado, ou o ajustado. 
 
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de 
preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo 
nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta 
dias subseqüentes à data em que o comprador tiver 
notificado o vendedor. 
 
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a 
favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser 
exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das 
pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu 
direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. 
 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se 
alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e 
das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá 
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. 
 
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou 
utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino 
para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou 
serviços públicos, caberá ao expropriado direito de 
preferência, pelo preço atual da coisa. 
 
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem 
passa aos herdeiros. 
 
Subseção IV 
Da Venda com Reserva de Domínio 
 
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar 
para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente 
pago. 
 
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada 
por escrito e depende de registro no domicílio do comprador 
para valer contra terceiros. 
 
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de 
domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para 
estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a 
favor do terceiro adquirente de boa-fé. 
 
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-
se no momento em que o preço esteja integralmente pago. 
Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partirde quando lhe foi entregue. 
 
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de 
reserva de domínio após constituir o comprador em mora, 
mediante protesto do título ou interpelação judicial. 
 
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o 
vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança 
das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for 
devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. 
 
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é 
facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o 
necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas 
feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente 
será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, 
tudo na forma da lei processual. 
 
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, 
posteriormente, mediante financiamento de instituição do 
mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações 
decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A 
operação financeira e a respectiva ciência do comprador 
constarão do registro do contrato. 
 
Subseção V 
Da Venda Sobre Documentos 
 
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é 
substituída pela entrega do seu título representativo e dos 
outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio 
deste, pelos usos. 
 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, 
não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de 
defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se 
o defeito já houver sido comprovado. 
 
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o 
pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega 
dos documentos. 
 
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador 
figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, 
correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser 
concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou 
avaria da coisa. 
 
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de 
estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a 
entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa 
vendida, pela qual não responde. 
 
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do 
estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o 
vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.

Outros materiais