Aula 03 Questões correlatas à locação

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Questões correlatas à locação
Solidariedade legal
A obrigação é solidária quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos 
credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Código Civil – CC). A lei prevê que a solidariedade 
não se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. 265 do CC).
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) cria a solidariedade ativa1 entre os co-locadores e a passiva2 
entre os co-locatários, pois dispõe que, havendo mais de um locador ou mais de um locatário, enten-
de-se que são solidários se o contrário não se estipulou. 
Como resultado dessa solidariedade, qualquer dos locadores, sem necessidade da presença 
dos demais, pode cobrar a integralidade da dívida (art. 267 do CC). Por outro lado, o inquilino tam-
bém pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. A quitação firmada a um dos 
locadores terá o condão de liberá-lo da dívida toda. Somente não será bom o pagamento se o contrato 
assim não determinar. Diante disso, a obrigação solidária deve ser tratada como uma relação obriga-
cional unitária.
Deve-se atentar que no caso do fiador, este continua a ser devedor subsidiário por força de lei (art. 
827 do Código Civil)3, e só será solidário se o contrato assim dispuser. No tocante aos danos causados no 
imóvel, apesar da solidariedade, só responde pela indenização aquele que for considerado o culpado.
A Lei do Inquilinato ainda dispõe que aqueles que ocupam habitações coletivas ou multifami-
liares, tais como pensões e casas de cômodos, presumem-se locatários ou sublocatários. Se pagarem 
diretamente o aluguel ao dono do imóvel, serão considerados locatários e responderão solidariamente. 
Já se pagarem o aluguel ao locatário, serão considerados sublocatários e responderão subsidiariamente 
1 A solidariedade ativa é a modalidade de obrigação com pluralidade de credores, em que cada um dos credores é autorizado a exigir do 
devedor o cumprimento por inteiro da prestação, ainda que esta seja divisível (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346).
2 A solidariedade passiva é prevista no artigo 275 do Código Civil: “O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores, 
parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente 
pelo resto”.
3 Artigo 827 do Código Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam 
primeiro executados os bens do devedor.
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pelo valor do aluguel. A regra geral de que não há relação jurídica alguma entre o locador e o subloca-
tário sofre uma exceção. O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis que o locatário 
deixar de pagar, até o valor que for devido (art. 16 da Lei 8.245/91).
A vênia conjugal4 como requisito 
de e&cácia do contrato de locação
Dispõe o artigo 3.º da Lei do Inquilinato que o contrato de locação pode ser ajustado por qual-
quer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Embora à primeira vista o 
artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador, a determinação deve se estender 
tanto do cônjuge do locador como do cônjuge do locatário, vez que ambos se lançam a um contrato 
de longa duração, que poderá de um lado (locador) acarretar longa restrição patrimonial à família, 
quanto longa obrigação decorrente do contrato (locatário).
A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locação ou em docu-
mento à parte. Pode ser contemporâneo, anterior, ou posterior ao contrato. O documento pode ainda 
ser público ou particular. Basta que seja idôneo. 
Se não houver a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente aos 
dez anos. De maneira precisa, José Fernando Simão (2007, p. 20) nos ensina que na verdade não se tra-
ta de hipótese de anulabilidade do contrato de locação (plano da validade), mas apenas de uma ques-
tão de ineficácia quanto ao cônjuge que não anuiu com a locação, no tocante ao prazo que exceder 
os dez anos (plano da eficácia). Nesse ponto, a Lei do Inquilinato difere do Código Civil, que determina 
ser anulável o negócio jurídico em que falte a outorga conjugal (autorização do cônjuge) (art. 1.649 do 
CC5). Assim, o cônjuge preterido pode, passados dez anos, denunciar a locação, bem como terá legiti-
midade para pleitear a declaração judicial de ineficácia do contrato com relação ao tempo excedente.
A pergunta que se coloca é se haverá a necessidade de vênia conjugal na locação também se os 
cônjuges forem casados pelo regime de separação de bens. O regime da separação de bens é aquele 
pelo qual os cônjuges mantêm seu patrimônio individualizado, sem que haja a comunicação de bens 
passados, presente e futuros.
O atual CC determina que a vênia conjugal é necessária para alienar ou gravar de ônus real os 
bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta (art. 1.647, I). Assim, em razão da inexistência 
de patrimônio comum, cada um dos cônjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens, sendo eles 
móveis ou imóveis (art. 1.687).
O problema então é saber se a nova disposição do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou o 
disposto no artigo 3.º da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991), quanto à necessidade 
de vênia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separação 
de bens. 
4 Trata-se da autorização dos cônjuges para a prática de determinados atos. Exemplo: venda de um bem imóvel de propriedade de ambos.
5 Artigo 1.649 do Código Civil: “A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, 
podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.”
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O entendimento moderno e majoritário é que se o CC admite que, na hipótese de alienação, 
ou seja, em que haverá disposição patrimonial, as pessoas casadas pelo regime da separação total 
não necessitam da concordância de seu consorte, seria um contrassenso imaginar essa necessidade 
para o caso de simples locação. A teoria de que a Lei 8.245/91 é lei especial e prevalece sobre a lei 
geral, persistindo a necessidade de vênia conjugal não vem sendo admitida, apesar de nossa discor-
dância.
Por fim, o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vênia conjugal, esta poderá ser suprimi-
da judicialmente, caso convença-se o juiz de sua oportunidade e conveniência (art. 1.648).
A morte das partes
A morte do locador
A Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 
10). Na realidade, a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas transmite 
obrigações e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado devem respeitar 
os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo determinado. Poderá, 
entretanto, o espólio6 requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros. 
Quanto ao recebimento do aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o 
numerário, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatário tiver dúvidas a 
quem pagar, poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis.
Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser 
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são 
continuadoras da figura do locador.
A morte do locatário
Também é disposto na Lei 8.245/91 em seu artigo 11 que, morrendo o locatário, ficarão sub- 
-rogados7 em seus direitos:
Art. 10 [...] 
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros 
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
[...]
6 Do latim spollium. Conjunto de bens que integrao patrimônio deixado pelo de cujus (pessoa falecida), e que serão partilhados, no inventário, 
entre os herdeiros ou legatários. O espólio é representado em juízo, ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dívidas do 
de cujus e por todas as decisões condenatórias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido.
7 Do latim subrogare, significa substituir, modificar. A sub-rogação é a transferência dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a 
obrigação, permanecendo este no lugar daquele. Desaparece, então, a relação jurídica que existia entre o devedor e o credor primitivo, 
surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA, 1995, p. 1331).
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Verifica-se que a lei fala em sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário. Dessa forma, 
terceiros substituem o primitivo locatário no contrato. Trata-se de sub-rogação legal que independe 
da vontade das partes. Nessa esteira, não há cessão de posição contratual em que as partes devem 
aquiescer para a continuidade do contrato.
Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam. São estranhos à locação 
eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer no imóvel 
no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à família com ou sem 
casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos. 
Já os herdeiros necessários são aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descen-
dentes, os ascendentes e o cônjuge. Os colaterais, como não são herdeiros necessários, não têm direito 
à continuidade no imóvel, poderão, entretanto, incluir-se na abrangência daqueles que viviam na de-
pendência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Outrossim, a lei também determina que no falecimento do locatário, ficarão sub-rogados nos 
seus direitos:
Art. 10
[...]
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Nota-se que a lei menciona o espólio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o espólio. 
Desaparecendo o espólio terá direito o sucessor no negócio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traz 
a expressão “se houver”, porque há atividades incompatíveis com a figura do espólio.
Aqueles que ocupam o imóvel após a morte do inquilino não se inserem nas disposições trazidas 
pela Lei de Locação (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meios 
protetivos do direito à propriedade. Entretanto, parte da doutrina8 alega que a oportunidade e conve-
niência do caso concreto darão a melhor solução. 
Resta uma importante questão. Com a morte do locatário, a fiança prestada permanece válida? 
Não. Apesar de a locação prosseguir, a fiança, em razão de seu caráter personalíssimo, extingue-se com 
a morte do locatário. Caberá ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locação exigir novo fiador 
ou a substituição à modalidade de garantia. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. O Contrato 
de fiança é de natureza personalíssima, benéfico, de interpretação restrita. Com o falecimento do locatário afiançado 
extingue-se a garantia e não podem ser os fiadores responsabilizados por obrigações ocorridas após o óbito. Recurso 
improvido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5.ª Turma, j. 25/11/1997).
Dissolução do casamento ou da união estável do locatário
Dispõe o artigo 129 da Lei do Inquilinato que:
8 Segundo o dicionário Aurélio, a doutrina é um “conjunto de princípios que servem de base a um sistema religioso, político, filosófico, científico 
etc.” (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina são os estudos, tais como livros e artigos jurídicos.
9 O §6.º do artigo 226 da Constituição Federal de 1988, que versa sobre a dissolução do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional 
66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:
Art. 266
§ 6º O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio. (Redação dada Pela Emenda Constitucional nº 66, de 2010)
 A Lei 8.245/1991 ainda se refere à separação de fato e separação judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora não alterado 
expressamente o texto da lei, vale o que está previsto na CF, ou seja, o casamento civil é dissolvido por meio do divórcio. 
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Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei 
12.112, de 2009)
Dessa forma, a extinção da sociedade conjugal ou mesmo do vínculo matrimonial não são causas 
de extinção da locação. Assim também deve ser entendido no caso do fim da união estável.
A Lei Locatícia determina ainda que a sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador, o 
qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de qualquer 
das garantias previstas na lei. Importante frisar que não há necessidade alguma da concordância do 
locador. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. SEPARAÇÃO JUDICIAL. COMUNICAÇÃO POR ESCRITO. ANUÊNCIA DO LOCADOR. AR-
TIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da 
sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que perma-
necer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, 
no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. (STJ, RESP 
318200/SP; 2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6.ª Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).
A não comunicação ao locador pode ser considerada infração contratual e ensejar a denúncia 
cheia. Se o próprio locatário originário é quem permanece no imóvel, nada se altera. Trata-se aqui de 
obrigação do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei é impedir que a locação remanesça sem garan-
tias, ou com garantias duvidosas.
Há entendimentos de que a sub-rogação legal na locação só se perfectabiliza após feita a comuni-
cação e o cônjuge que permanecer no imóvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudan-
ça, não se pronunciando o locador, não há mais que se responsabilizar o primitivo fiador que não garante 
o novo inquilino. Não comunicado ao locador a sub-rogação, fica o inquilino sujeito à ação de despejo.
Texto complementar
Obrigações solidárias
(LOBO, 2005, p. 148-152)
O Código Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se dá quando na 
mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou 
obrigado à dívida toda. A ideia fundamental é que o credor não pode receber mais que uma vez a 
prestação que é devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existência 
de uma obrigação solidária é indispensável que todos os devedores solidários estejam obrigados à 
satisfação do mesmo interesse do credor na prestação (LARENZ, 1958, p. 503).
Cada um dos credores solidários (solidariedade ativa) pode exigir a dívida toda. A prestação do 
devedor recebida por um dos credores solidários extingue a dívida. Os deveres do credor de reembol-
sar os demais não impedem a extinção da obrigação. Do mesmo modo, se há pluralidade de devedores 
solidários (solidariedade passiva), cada um está sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigação. A 
solidariedade está nos próprios sujeitos, e não no objeto, como ocorre com a obrigação indivisível.
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A obrigação solidária é resultante de duas ou mais obrigações autônomas, reunidas em 
uma mesma relação jurídica e para realização de um mesmo interesse. A obrigação é extinta 
quando esse interesse é satisfeito por qualquer dos codevedores ao único credor ou pelo deve-
dor a qualquerdos cocredores. Os credores solidários ou os devedores solidários estão unidos 
para realização do fim comum, em virtude de determinação legal ou do que entre si conven-
cionaram: na solidariedade passiva, pela satisfação do credor por qualquer dos devedores; na 
solidariedade ativa, pela satisfação de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoas 
causam dano a alguém são, por imposição legal, codevedores solidários da vítima, satisfazen-
do-se esta pelo pagamento da indenização por uma daquelas. Se não há fim comum não há 
solidariedade, como ocorre entre o dono do veículo que causou o dano e sua seguradora, pois 
ambos são responsáveis pela indenização, mas não são devedores solidários, por perseguirem 
interesses distintos. 
O termo “solidariedade” sofreu grande transformação ao longo da história. Em latim, solidus 
significa denso, sólido, maciço, compacto, consistente; no período de Cícero, usado com o signi-
ficado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expressão latina in solidum passou a ser 
utilizada na Idade Média com o sentido de totalidade. No século XV, o termo “solidário” aparece na 
linguagem jurídica para significar comum a muitos, “de maneira que responde pelo todo”. No início 
do século XVII, a palavra “solidariedade” consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se a 
qualquer um dos devedores da mesma dívida (GRYNBAUM, 2004, p. 26). 
Controverte a doutrina acerca da natureza jurídica da obrigação solidária, ante a pluralidade de 
participantes e a satisfação ou liberação da totalidade da dívida a um ou por um deles. Uma corrente 
entende que há uma só obrigação com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que há 
uma pluralidade de obrigações e uma única relação jurídica. 
A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre 
outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestioná-
veis do sistema jurídico, como sejam: “a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termos 
diversos ou com diversas garantias e de ser diferente o conteúdo das suas prestações” e a eficácia 
restrita que têm vários dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), além de 
que, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial é de cada um dos devedores solidários. A única 
relação jurídica consolida-se na comunhão de fins das obrigações dos credores solidários ou dos 
devedores solidários. 
Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigações (ou de vínculos, como denomina) 
justifica a possibilidade de ser pura a obrigação de um dos codevedores e condicional ou a termo 
de outros, além de explicar a desnecessidade do litisconsórcio, uma vez que o credor comum pode 
dirigir-se a um só deles e exigir-lhe a prestação por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-se 
aos artigos do Código Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Código Civil de 
2002, que, contrariamente aos Códigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidade 
obrigacional, “sem embargo de aceitar consequências da tese pluralista, como, e. g., a dispensa de 
identidade de modalidade entre as obrigações, identidade, aliás, que alguns consideram irrelevante 
para a unidade”. Não nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opção, ante a interpretação que se 
extrai do conjunto dos dispositivos legais relativos às obrigações solidárias. Há grande consenso na 
doutrina pátria quanto à natureza pluralista das obrigações e unicidade da relação jurídica. Porém, a 
unicidade não precisa ser explicada pela ocorrência de uma sociedade sui generis e de um mandato 
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tácito entre os credores, no caso da solidariedade ativa, como quer Orozimbo Nonato (1959, p. 108). 
A unicidade é da relação jurídica e não da prestação, ao contrário do que entendem Nelson Nery 
Junior e Rosa Nery (2003, p. 288). 
A solidariedade não se presume; só pode ocorrer se provier de lei ou de estipulação em negócio 
jurídico bilateral ou unilateral. É possível cogitar de solidariedade no negócio jurídico unilateral, a 
exemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamente o 
pagamento do prêmio. A solidariedade pode resultar do próprio negócio jurídico de onde irradia 
a obrigação, ou de pacto especial referido a este, ou de outro negócio jurídico entre os credores ou 
entre os devedores, ou de adesão ou assunção solidária à dívida já existente. A lei estabelece quando 
a solidariedade deve ser observada, podendo ser citados como exemplos, extraídos do Código Civil: 
a) se duas pessoas prestarem fiança conjuntamente a um só débito há solidariedade entre elas, salvo 
se tiverem estabelecido expressamente a divisão da garantia, respondendo cada fiador pela parte 
que lhe couber no pagamento (art. 829); b) são solidariamente responsáveis pela reparação civil, em 
virtude de danos causados pelos segundos, os pais e o filho menor, o tutor e o tutelado, o curador 
e o curatelado, o empregador e o empregado, o hotel e o hóspede, o que recebeu gratuitamente o 
produto do crime e o criminoso (arts. 932 e 943, parágrafo único). Em contrapartida, não se têm como 
solidários os procuradores que são conjuntamente mencionados na procuração, porque o Código 
Civil (art. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exercício individual da totalidade dos 
poderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos.
A obrigação solidária é um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. São solida-
riamente responsáveis todos os que contribuírem para o lançamento ou circulação de qualquer produto 
ou serviço, no mercado de consumo, incluindo o fabricante, o produtor, o distribuidor, o importador, o 
construtor, o comerciante, o prestador de serviços, qualificados como fornecedores pelo artigo 3.º do 
Código de Defesa do Consumidor. Nesse Código, a solidariedade passiva entre os fornecedores é eleita 
como diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor, especialmente no que concerne à 
responsabilidade pelos vícios de qualidade, quantidade e informação dos produtos e serviços (art. 18). 
Na hipótese de danos ao consumidor, pelo uso ou utilização de produto ou serviço, “tendo mais de um 
autor a ofensa” (art. 7.º, parágrafo único), são solidariamente responsáveis os respectivos fornecedores 
e terceiros, a exemplo de inserção inexata de informação em bancos de dados, entre estes e quem 
informou. Igualmente, são solidariamente responsáveis o fornecedor de produto ou serviço e seus pre-
postos ou representantes autônomos, pelos atos destes (art. 34). 
A cláusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tácita. Se o devedor 
prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dívida inteira, convencionou-se a solidariedade ativa. A mani-
festação de vontade das partes, ou sua conduta, desde que inequívocas no sentido da solidariedade, 
é suficiente. O exemplo mais conhecido é o de abertura de contas correntes conjuntas em instituição 
financeira, quando cada correntista pode movimentá-la livremente, configurando solidariedade ativa 
em face daquela. Nessas hipóteses, a solidariedade só é afastada por manifestação expressa das partes. 
A posição de cada credor solidário ou de cada devedor solidário não necessita ser igual ou 
uniforme, qualificada como solidariedade pura e simples. Um codevedor pode estar submetido a 
uma condição suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestação, diferentemente dos demais. Pode 
um codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento, enquanto os demais 
sujeitam-se a outro. Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar, distinto dos demais. Essas 
peculiaridades individuais podem também ser aplicáveis aos cocredores solidários. 
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Atividades
1. Para a celebração de um contrato de locação, a vênia do cônjuge das partes contratantes é ne-
cessária ou dispensável?
2. Com a morte do locador de um imóvel, o contratode locação firmado anteriormente por ele 
continua vigente ou acaba por ser rescindido?
3. No caso de manutenção do contrato de locação após a morte do locador, a quem o locatário 
deverá efetuar o pagamento dos aluguéis?
4. Caso o locatário venha a falecer, sua família deverá desocupar o imóvel locado? Em caso negativo, 
quem poderá nele permanecer?