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Aula 04

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Retomada do imóvel 
pelo locador 
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de �ndo o prazo estabelecido no contrato)
A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men-
cionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de 
que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por 
elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o 
locador, sem motivos, resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato.
Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), 
poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exce-
ções estão previstas no artigo 9 .º da Lei 8.245/91. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma. 
Vejamos.
Mútuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9.º, I)
Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de 
locação, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locação 
não exige forma solene, o distrato poderá ser realizado de forma verbal.
1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. A resilição é um modo de extinção do contrato 
por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a 
denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes.
2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional 
estabelecido pelo contrato.
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Todavia, em razão da segurança jurídica, recomendamos que as partes elaborem um documen-
to, com todas as condições do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa 
forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no 
mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez, caberá ação de despejo com 
pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, §1.º, I).
No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso país, o fato simbólico de entrega das 
chaves do imóvel pelo locatário já atinge o objetivo do ato, resultando na extinção do contrato.
Infração à lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos 
locatícios (Lei do Inquilinato, art. 9.º, II e III)
Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que não estejam em lei, 
mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatário promover a competente 
ação de despejo por denúncia cheia, ou seja, motivadamente.
Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da Lei 
8.245/91. São aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas está prevista no 
inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato 
locatício.
De suma importância nessa espécie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locador 
a ajuizar a ação de despejo. O locador também estará autorizado a requerer a devolução do imóvel caso 
as cláusulas do contrato não sejam respeitadas pelo locatário.
Obras de reparação urgentes determinadas pelo Poder Público 
(Lei do Inquilinato, art. 9.º, IV)
Esse é um caso típico de resolução3 contratual em razão de força maior, já que surgiu a necessi-
dade de realização de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidade 
de permanência do locatário no imóvel, não há motivos para a resolução do contrato e o acordo pode 
continuar sem maiores problemas.
Todavia, se a presença do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial à saúde 
daqueles que habitam o local, torna-se necessária a desocupação imediata. Vale frisar que nesses 
casos, a matéria de prova será muito importante, já que caberá ao proprietário o ônus de provar a 
necessidade das obras determinadas pelo Poder Público. Por outro lado, será do inquilino o ônus de 
provar que é possível a realização da obra com sua permanência no imóvel. 
3 A resolução é o meio de extinção do contrato por circunstância subsequente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por 
exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em 
consideração especial à pessoa) etc.
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Após a prorrogação do contrato 
de locação por prazo indeterminado
Locação residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 
meses (Lei do Inquilinato, art. 46)
Determina o artigo 46, §1.º da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestação 
das partes no sentido de pôr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto, 
como já decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denúncia imotivada (chamada de 
denúncia vazia) da locação. 
Devidamente notificado o inquilino, terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do 
imóvel (art. 46, §2.º da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo é razoável para que o 
mesmo possa encontrar outro imóvel para morar. 
Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o locador requerer o despejo 
valendo-se da denúncia vazia ou cheia. Será cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais 
pretende que o locatário seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis. Em caso de 
denúncia cheia, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado, será desnecessária a 
notificação prévia, e não é concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Vale ressaltar que se o inquilino é citado na ação de despejo e concordar com o pedido de retomada 
do imóvel, terá seis meses para desocupar o imóvel (art. 61 da Lei 8.245/91). 
Locação residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado 
ou inferior a 30 (trinta) meses. Hipóteses de denúncia do contrato
Se a locação residencial é celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazo 
determinado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, pode-
rá ver-se privado de sua residência. A lei cria mecanismos de proteção para restringir, ou seja, limitar o 
direito do locador de realizar a resilição unilateral por meio da denúncia vazia (imotivada) do contrato.
Há duas possibilidades para a retomada do imóvel. Caberá ao locador realizar a denúncia 
cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denúncia vazia nos termos da lei (Lei do 
Inquilinato, art. 47, V).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a 
locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9.º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou des-
cendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
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IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel 
ou pensão, em cinquenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Sempre que o locador se valer da denúncia cheia ou motivada, desnecessária será a notificação prévia 
 do inquilino. Já em se valendo da denúncia vazia, a notificação será