Aula 04 - Retomada do imóvel pelo locador

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Retomada do imóvel 
pelo locador 
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de �ndo o prazo estabelecido no contrato)
A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men-
cionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de 
que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por 
elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o 
locador, sem motivos, resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato.
Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), 
poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exce-
ções estão previstas no artigo 9 .º da Lei 8.245/91. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma. 
Vejamos.
Mútuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9.º, I)
Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de 
locação, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locação 
não exige forma solene, o distrato poderá ser realizado de forma verbal.
1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. A resilição é um modo de extinção do contrato 
por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a 
denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes.
2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional 
estabelecido pelo contrato.
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Todavia, em razão da segurança jurídica, recomendamos que as partes elaborem um documen-
to, com todas as condições do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa 
forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no 
mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez, caberá ação de despejo com 
pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, §1.º, I).
No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso país, o fato simbólico de entrega das 
chaves do imóvel pelo locatário já atinge o objetivo do ato, resultando na extinção do contrato.
Infração à lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos 
locatícios (Lei do Inquilinato, art. 9.º, II e III)
Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que não estejam em lei, 
mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatário promover a competente 
ação de despejo por denúncia cheia, ou seja, motivadamente.
Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da Lei 
8.245/91. São aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas está prevista no 
inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato 
locatício.
De suma importância nessa espécie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locador 
a ajuizar a ação de despejo. O locador também estará autorizado a requerer a devolução do imóvel caso 
as cláusulas do contrato não sejam respeitadas pelo locatário.
Obras de reparação urgentes determinadas pelo Poder Público 
(Lei do Inquilinato, art. 9.º, IV)
Esse é um caso típico de resolução3 contratual em razão de força maior, já que surgiu a necessi-
dade de realização de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidade 
de permanência do locatário no imóvel, não há motivos para a resolução do contrato e o acordo pode 
continuar sem maiores problemas.
Todavia, se a presença do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial à saúde 
daqueles que habitam o local, torna-se necessária a desocupação imediata. Vale frisar que nesses 
casos, a matéria de prova será muito importante, já que caberá ao proprietário o ônus de provar a 
necessidade das obras determinadas pelo Poder Público. Por outro lado, será do inquilino o ônus de 
provar que é possível a realização da obra com sua permanência no imóvel. 
3 A resolução é o meio de extinção do contrato por circunstância subsequente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por 
exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em 
consideração especial à pessoa) etc.
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Após a prorrogação do contrato 
de locação por prazo indeterminado
Locação residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 
meses (Lei do Inquilinato, art. 46)
Determina o artigo 46, §1.º da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestação 
das partes no sentido de pôr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto, 
como já decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denúncia imotivada (chamada de 
denúncia vazia) da locação. 
Devidamente notificado o inquilino, terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do 
imóvel (art. 46, §2.º da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo é razoável para que o 
mesmo possa encontrar outro imóvel para morar. 
Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o locador requerer o despejo 
valendo-se da denúncia vazia ou cheia. Será cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais 
pretende que o locatário seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis. Em caso de 
denúncia cheia, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado, será desnecessária a 
notificação prévia, e não é concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Vale ressaltar que se o inquilino é citado na ação de despejo e concordar com o pedido de retomada 
do imóvel, terá seis meses para desocupar o imóvel (art. 61 da Lei 8.245/91). 
Locação residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado 
ou inferior a 30 (trinta) meses. Hipóteses de denúncia do contrato
Se a locação residencial é celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazo 
determinado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, pode-
rá ver-se privado de sua residência. A lei cria mecanismos de proteção para restringir, ou seja, limitar o 
direito do locador de realizar a resilição unilateral por meio da denúncia vazia (imotivada) do contrato.
Há duas possibilidades para a retomada do imóvel. Caberá ao locador realizar a denúncia 
cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denúncia vazia nos termos da lei (Lei do 
Inquilinato, art. 47, V).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a 
locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9.º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou des-
cendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
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IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel 
ou pensão, em cinquenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Sempre que o locador se valer da denúncia cheia ou motivada, desnecessária será a notificação prévia 
 do inquilino. Já em se valendo da denúncia vazia, a notificação seráimprescindível.
Nos casos do artigo 9.º
O artigo 9.º da Lei do Inquilinato possui a seguinte redação:
Art. 9.º. A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente exe-
cutadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Essas são, portanto, as hipóteses trazidas no artigo 47, I da Lei do Inquilinato em que o locador 
poderá valer-se para a retomada do imóvel, após a prorrogação do contrato de locação.
Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver 
relacionada com seu emprego (art. 47, II da Lei do Inquilinato)
Estamos diante da situação em que o empregador loca ao empregado imóvel de sua propriedade. 
A lei admite, nessa hipótese, a concessão de liminar na ação de despejo, pois com o fim da relação em-
pregatícia, não será o empregador obrigado a suportar a presença do empregado em seu imóvel (Lei do 
Inquilinato, art. 59, §1.º, II).
Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente, 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio 
(Lei do Inquilinato, art. 47, III)
A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares, poderá 
denunciar a locação, seja ela residencial, seja comercial. Vale frisar que o locador poderá denunciar o 
contrato para seu uso, de seu cônjuge ou companheiro, tanto nas locações comerciais quanto nas re-
sidenciais. Todavia, em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cônjuge ou companheiro 
destes), só poderá efetuar a denúncia se a locação for residencial.
Em certas hipóteses, a lei presume haver sinceridade do declarante, não sendo necessária a sua 
prova. O artigo 47, III da Lei do Inquilinato é uma dessas formas de presunção. Entretanto, em alguns 
casos, a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de uso 
próprio ou de seus familiares.
Imaginemos a hipótese em que o filho do locador já possui residência própria. Entretanto, o lo ca-
dor requer a retomada do imóvel locado alegando que servirá de residência para seu filho. A hipótese 
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é plenamente cabível. Imaginemos o caso em que o imóvel de propriedade do filho necessite de 
re formas urgentes e demoradas e, por isso, o ascendente não pode mais lá residir.
Portanto, a regra é que quando o locador requer a retomada do imóvel nesses casos, age com 
boa-fé, não necessitando fazer provas ou justificativas. Entretanto, determinadas situações impõem 
uma justificativa em razão da sua estranheza. 
Se for pedido para a demolição e edi�cação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo 
Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for 
destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento (Lei do Inquilinato, art. 47, IV) 
Nesse caso, vale ressaltar que o pedido de demolição e edificação parte do locador e não por man-
damento do Poder Público. Caberá ao Poder Público apenas a aprovação para as obras de demolição 
e posterior edificação. 
Se o locatário a ser despejado questionar o aumento da área, caberá a ele o ônus de provar que 
tal aumento não atinge o mínimo exigido na Lei do Inquilinato. 
Possibilidade de denúncia vazia se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos 
 (Lei do Inquilinato, art. 47, V)
Por meio desse dispositivo, o legislador pretende desestimular a celebração de contratos de lo-
cação residencial por prazo inferior a 30 meses. Isso porque os contratos curtos de locação residencial 
geram enormes problemas ao inquilino que permanentemente ver-se-á na iminência de ser despejado 
e estará sempre em busca de um imóvel para residir.
Poderá o locador, também, retomar o imóvel sem motivo (denúncia vazia), se a vigência ininter-
rupta do contato de locação ultrapassar o prazo de cinco anos, de acordo com o artigo 47, V, da Lei 
8.245/91. O dies a quo4 do mencionado prazo de cinco anos deverá ser contado a partir do dia em que a 
locação teve início. Nesse caso, é necessário que haja a notificação do locador para desocupar o imóvel.
Locação comercial ou não residencial
Por fim, cabem alguns comentários sobre a locação comercial. Na locação comercial, o locatário 
monta no imóvel locado seu estabelecimento comercial, criando ali o seu fundo de comércio.
Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial, o comercial também se prorroga-
rá se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam 
prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, parágrafo único, 
da Lei 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do 
locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 
4 Do latim, dies a quo significa termo inicial do prazo.
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Na locação comercial, contudo, o imóvel poderá ser retomado por denúncia vazia independente-
mente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poderá haver a denúncia, mediante a notificação 
do locatário, que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.
Uma vez notificado o locatário, a ação de despejo deverá ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias, 
sob pena de a notificação perder sua eficácia.
Texto complementar
Resilição dos contratos
(VENOSA, 2006. p. 495-498) 
O termo resilição é importado do direito francês. Advertimos, porém, que não é expressão consa-
grada no passado em nosso meio negocial. Com muita frequência, as partes, e mesmo a lei, usam da 
palavra rescisão, para significar a mesma coisa (LOPES, 1964, p. 199). A resilição é a cessação do vínculo 
contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilição é, portanto, termo 
reservado para o desfazimento voluntário do contrato. O atual Código utiliza essa denominação:
“A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera 
mediante denúncia notificada à outra parte” (art. 473).
A rescisão é palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. 
Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte 
imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. 
Os interessados, no entanto, usam com frequência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, 
terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se uti-
lize, num costume arraigado em nossos negócios.
A resilição bilateral é o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. É o mútuo consenso 
para o desfazimento do vínculo.
Distrato e forma
O artigo 472 estatuiu que “o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato”. Ou seja, na resili-
ção do contrato existe uma atração da forma por força de lei. A questão deve ser vista com reservas, 
tendo em vista a validade e eficácia do negócio de desfazimento.
Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particular 
seja desfeito por uma escritura pública. Esse crescendo de formas dá até garantias mais amplas 
ao negócio, servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. A maior dúvida pode residir na 
hipótese invertida. Pode um contrato por escritura pública ser distratado por um instrumento parti-
cular? Na prática, não se tratando de alienaçãoimobiliária, em razão da natureza da transmissão da 
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propriedade, é raro que isso aconteça. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas, 
que as aceita, e devolve o dinheiro; o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contra-
tual, sem resistência. Nesses casos, em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais, 
não se questiona a validade do distrato, ainda que não obedeça à forma originária.
O distrato se fará necessário naqueles contratos mais complexos, que não se revelam facilmente 
com atos materiais. Aí, sim, será necessária a forma escrita, pois não terão as partes outros meios de 
provar que houve o contrarius sensus. Suponhamos, por exemplo, a hipótese de um advogado que 
é contratado para aconselhar juridicamente um cliente, orientando procedimentos, em advocacia 
denominada “preventiva”. Os atos externos que caracterizam essa prestação de serviço são irregula-
res, sobretudo orais, e podem até mesmo não se materializar. Nesse caso, será necessário o distrato 
escrito, perante a existência de um contrato, também escrito, em curso. A utilização do distrato passa 
a ser, então, uma questão de oportunidade e conveniência dos contratantes.
O distrato gera efeitos a partir de sua ultimação, a não ser que as partes reconheçam o contrário 
no ato. Quando se trata de desfazimento de alienação imobiliária, o ato pode gerar nova transmissão 
de propriedade, com nova incidência tributária.
Atividades
1. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigência contratual na 
locação por prazo determinado? Em quais hipóteses?
2. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador após a prorrogação do contrato de locação por 
prazo indeterminado? Em quais hipóteses?
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3. Notificado para desocupar o imóvel após o decurso do prazo de vigência do contrato de locação, 
em quanto tempo o locatário deverá entregar as chaves ao locador?
4. É possível a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação comercial?