Buscar

Benfeitorias e Indenização no Aluguel

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Você viu 3, do total de 5 páginas

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Faça como milhares de estudantes: teste grátis o Passei Direto

Esse e outros conteúdos desbloqueados

16 milhões de materiais de várias disciplinas

Impressão de materiais

Agora você pode testar o

Passei Direto grátis

Prévia do material em texto

Benfeitorias e sua indenização
Benfeitorias
Por primeiro, devemos entender o que são as benfeitorias e quais as suas variações. As benfeito-
rias são os melhoramentos acrescidos à coisa. Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Passamos 
agora a diferenciá-las:
Benfeitorias necessárias:: – são as que dizem respeito à própria estrutura, solidez e conserva-
ção do prédio. Assim, a troca da viga central da casa que está com cupim ou da coluna de água 
do prédio são benfeitorias necessárias.
Benfeitorias úteis:: – têm por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino, ou, 
ainda, permitir que utilize o imóvel conforme o seu interesse e suas conveniências. São aque-
las que aumentam ou facilitam o uso da coisa. Exemplo: terceiro quarto nos fundos da casa.
Benfeitorias voluptuárias:: – quando se referem ao embelezamento do bem, não aumentando 
o uso habitual da coisa, mesmo que a torne mais agradável ou valiosa. Podem ser consideradas 
benfeitorias voluptuárias a piscina, sauna ou mesmo uma quadra de tênis.
Direito de indenização
Assim, nos termos do artigo 35 da Lei de Locação, salvo disposição contratual em contrário, as 
benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador deverão ser indenizadas. A fundamen-
tação nos parece simples. O locatário simplesmente não pode aguardar o consentimento ou não de 
uma reforma urgente que ameaça inclusive a estrutura do imóvel.
Já as benfeitorias úteis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prévio do loca-
dor. A norma parece justa, já que nesse caso, a benfeitoria tem por escopo dar maior conforto e como-
didade ao locatário.
72 | Benfeitorias e sua indenização
Por fim, as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário, 
finda a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Assim, caso o 
locatário tenha construído uma piscina, não terá direito a levantá-la do imóvel, pois a retirada danificará 
o principal. Assim, determina a lei que perderá o inquilino benfeitoria em favor do proprietário. 
As benfeitorias também permitem o direito de retenção. O direito de retenção nada mais é do 
que o meio procedimental de garantir o cumprimento de uma obrigação. É meio de defesa do credor 
que deve restituir uma coisa. No caso, o credor é o locatário que tem o direito de ser ressarcido pelos 
melhoramentos realizados no prédio.
Assim, poderá o locatário utilizar-se dos embargos de retenção por benfeitorias previstos no 
artigo 745, IV, do Código de Processo Civil. Embora seja um meio de defesa oposto na fase de execução, 
poderá o inquilino, ao ser demandado pelo despejo, utilizá-lo na fase de conhecimento.
A doutrina também diferencia benfeitoria de acessão. Primeiramente, vale ressaltar que a acessão 
é um modo de adquirir a propriedade1. Se os acréscimos decorrem da natureza, não se trata de benfei-
torias, mas de acessões naturais. Assim, em se tratando da relação locatícia, qualquer obra ou constru-
ção será tratada como benfeitoria e não como acessão.
A principal dúvida na questão das benfeitorias se diz quanto à possibilidade de o inquilino renun-
ciar previamente ao direito de indenização pelas benfeitorias úteis ou necessárias, bem como ao direito 
de retenção. A discussão que se trava é se a renúncia a tais direitos não feriria a noção de enriquecimen-
to sem causa, bem como a ideia de função social do contrato. 
De um lado, tribunais têm entendido que a renúncia é válida, pois há previsão legal (art. 35, caput) 
aplicando-se ainda o princípio do pacta sunt servanda. Assim já foi decidido:
[...] A renúncia contratual expressa do lojista, à qualquer ressarcimento por benfeitorias necessárias e incorporadas ao 
imóvel inibe a pretensão indenizatória tendo em vista o respeito ao princípio pacta sunt servanda. (2.º TAC/SP, Ap. c/ 
Rev. 471.700/9 – 1.ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo, j. 10/12/1996).
Prevendo as partes, de forma expressa, no contrato de locação, que o locatário edificaria no terreno arrendado, adap-
tando-o à sua destinação comercial, sendo-lhe, em compensação, concedida isenção de seis meses de aluguel, inad-
missível se apresenta, diante da renúncia expressa feita pelo inquilino ao direito de ser indenizado, possa ele invocar, 
em seu favor, o princípio que veda o enriquecimento ilícito. Recurso provido para julgar improcedente a ação. (2.º TAC/
SP, Ap. c/ Rev. 587.632-00/8 – 5.ª Cam. Rel. Juiz Francisco Thomaz. j. 04/10/2000).
LOCAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. PRODU-
ÇÃO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA.
Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu art. 35, o direito de indenização e retenção pelas 
benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia dos direitos assegurados. A exis-
tência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária 
a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. Recurso especial não conhecido. (STJ, 6ª 
Turma, Resp 265.136/MG, Min. Vicente Leal, j. 14/12/2000)
Todavia, esse entendimento não nos parece o mais correto quando pensamos nos princípios da 
boa-fé e da função social do contrato que devem ser observados pelo moderno aplicador do direito. 
Em razão da hipossuficiência do inquilino e da função social do contrato que deve garantir o 
equilíbrio das partes, a renúncia ao direito de indenização seria fonte de injustiça e, portanto, nula nos 
termos do artigo 2.035, parágrafo único do Código Civil (CC), in verbis: 
1 O Código Civil enumera a aquisição por acessão a (i) formação de ilhas; (ii) o aluvião; (iii) a avulsão; (iv) o abandono de álveo; (v) as plantações 
e construções.
73|Benfeitorias e sua indenização
Art. 2.035. [...]
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos 
por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
Essa opinião nos parece mais coerente, principalmente em se tratando de contratos de adesão 
em que as cláusulas são impostas ao inquilino. De qualquer forma, acreditamos que em razão da com-
plexidade da questão e da grande discussão na doutrina acerca do tema, o caso concreto nos dirá com 
mais segurança se a renúncia ao direito de indenização das benfeitorias é válida ou não.
Como bem trazido pelo professor Simão (2007, p. 77), poder-se-ia entender como decorrência 
lógica do princípio que veda o enriquecimento sem causa, que o direito à indenização por benfeitorias 
úteis e necessárias não poderia ser renunciado nos contratos de adesão, mas apenas nos contratos pa-
ritários (aqueles celebrados entre partes de igual força).
Também vale observar que o sublocatário que realizar benfeitorias com consentimento do 
locador goza dos mesmos direitos do locatário. Isso em se tratando de sublocação autorizada, já que a 
própria autorização para realizar as benfeitorias torna, em tese, legítima a sublocação. O sublocatário 
não consentido só terá direito à indenização contra o sublocador; este, com eventual direito de regresso 
contra o locador, sendo inaplicável o direito de retenção diretamente ao locador, para quem, no caso, o 
subinquilino é um estranho.
Por fim, cabe salientar que, em princípio, não será possível a compensação de valores devidos a 
título de aluguel com eventual reembolso decorrente das benfeitorias. Isso porque os valores devidos 
à título de aluguel são líquidos (certos quanto à existência e determinados quanto ao valor) e o valor das 
benfeitorias é ilíquido (incerto quanto à existência ou indeterminado quanto ao valor). 
Texto complementar
As benfeitorias1
(VASCONCELOS, 2007, p. 236-237)
As benfeitorias não são coisas, são acções: são o acto de benfeitorizar a coisa. A lei define-as, no n.° 1 
do artigo 216, como despesas, como “todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa”.
 O sentidode benfeitorias é mais o das acções que originam estas despesas do que o das des-
pesas propriamente ditas, e até o daquilo que com essas despesas tenha sido feito. São, no fundo, 
melhoramentos. De outro modo não seria possível proceder ao levantamento de benfeitorias, como 
preveem os artigos 1.273 e 1.275 do Código Civil. O levantamento de benfeitorias não pode deixar 
de se traduzir na retirada de algo que tenha sido feito e que possa ser separado da coisa. 
1 O presente texto foi retirado de obra portuguesa. A legislação a que o autor se refere é a legislação portuguesa. Para o nosso curso, o 
aluno deverá se ater principalmente aos exemplos e conceitos trazidos pelo autor. A comparação de sistemas também é bem-vinda.
74 | Benfeitorias e sua indenização
O que sejam benfeitorias pode não ser sempre fácil de determinar. Não é claro que devam 
abranger todas e quaisquer despesas feitas com a coisa, mesmo que com a finalidade de a melhorar. 
Serão benfeitorias as despesas de frutificação, os investimentos destinados a manter ou a aumentar 
a sua produtividade, o pagamento de taxas que lhe respeitem e de impostos que sobre ela recaiam, 
todas as acessões e construções que nela sejam feitas? 
A letra do artigo 216 do Código Civil fornece indicações preciosas. Em primeiro lugar, logo do 
seu n.º 1 pode retirar-se que são benfeitorias todas e quaisquer despesas feitas com o fim de con-
servar e melhorar objectivamente a coisa. Todas as despesas e todas as acções de conservação, de 
manutenção e de melhoramento da coisa parecem estar abrangidas pelo actual conceito legal de 
benfeitoria. Em segundo lugar, a definição que, no n.º 3 do artigo, é feita de benfeitorias necessárias, 
úteis e voluptuárias confirma e alarga mesmo esse sentido: são benfeitorias as acções feitas sobre 
a coisa e as respectivas despesas, que tenham por fim evitar o detrimento da coisa, aumentar o seu 
valor, ou mesmo recrear o benfeitorizante. É muito aberto o sentido de benfeitoria que se retira do 
artigo 216 do Código Civil. 
As benfeitorias classificam-se em necessárias, úteis e voluptuárias. 
São benfeitorias necessárias, na letra da lei, “as que têm por fim evitar a perda, destruição ou de-
terioração da coisa”. O critério é o da indispensabilidade para evitar o detrimento da coisa. Necessárias, 
são, assim, as benfeitorias sem as quais a coisa sofreria perda, destruição ou deterioração. Há ainda que 
ter em atenção a referência que no texto da lei é feita ao fim com que tenham sido feitas as benfeitorias 
necessárias. Não é necessário, no entanto, que as despesas tenham efectivamente sido hábeis para 
evitar a perda, a destruição ou a deterioração da coisa; o que é determinante é que tenham sido feitas 
com esse fim e que sejam, pelo menos em termos de normalidade, adequadas à sua prossecução. 
São benfeitorias úteis “as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumen-
tam, todavia, o valor”. Nesse caso, o critério é já diferente: é o do aumento do seu valor objectivo, 
como resultado efectivo. São agora despesas que não são necessárias, no sentido que têm por fim 
evitar o prejuízo da coisa, mas que têm por resultado o aumento do seu valor objectivo. Mais do que 
o fim prosseguido, importa agora o resultado. Se, embora feitas com o fim de aumentar o valor da 
coisa e mesmo que sejam normalmente aptas para o conseguirem, delas não resultar efectivamente 
uma valorização efectiva da coisa, as despesas não poderão ser tidas como benfeitorias úteis. 
São benfeitorias voluptuárias as despesas que não sejam necessárias nem aumentem o valor da 
coisa, mas sirvam apenas para o recreio do benfeitorizante. Nesse caso não se verifica o fim de evitar 
o detrimento da coisa, e não aumenta de valor. O benefício emergente da benfeitoria produz-se 
apenas na pessoa do seu autor que tem com elas um prazer acrescido no desfrute da coisa. Note-se 
que, sempre que o valor objectivo da coisa aumente como resultado das benfeitorias, estas deverão 
ser qualificadas como úteis, ainda que sejam de uma grande frivolidade ou sumptuosidade. No caso 
das benfeitorias voluptuárias não há aumento objectivo do valor da coisa. 
A qualificação das benfeitorias como necessárias, úteis ou voluptuárias tem consequências 
importantes no regime da posse. 
Segundo o artigo 1.273 do Código Civil, o autor das benfeitorias necessárias tem direito a ser 
indemnizado do respectivo custo, seja ele possuidor de boa ou de má fé. O autor de benfeitorias 
úteis pode levantá-las desde que sem detrimento da coisa, sendo compensado nos termos do enri-
quecimento sem causa quando as não possa levantar, independentemente da sua boa ou má-fé. 
75|Benfeitorias e sua indenização
No que respeita às benfeitorias voluptuárias, a lei distingue, no artigo 1.275 do Código, con-
soante o seu autor é possuidor de boa ou de má fé. O possuidor de boa fé pode levantar as benfei-
torias voluptuárias que puderem ser levantadas sem detrimento da coisa; mas perde, sem direito a 
indemnização, as que o não puderem ser. O possuidor de má fé perde em qualquer caso as benfei-
torias voluptuárias que haja feito.
Atividades
1. As benfeitorias necessárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja 
esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?
2. As benfeitorias úteis devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja esse 
dever, o locador deverá autorizar sua realização?
3. As benfeitorias voluptuárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja 
esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?
4. As benfeitorias realizadas pelo sublocador devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, 
para que haja esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?

Outros materiais