Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci

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08/11/2020 Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
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Avaliação de imóveis no Brasil, Resolução Cofeci
n.º 1.066/2007 e ato normativo Cofeci n.º 001/2006
No amplo campo de atuação profissional dos corretores de imóveis, temos a
avaliação imobiliária como uma das possibilidades. Trata-se da arte de aferir o
valor de determinado bem imóvel, em que o profissional registrado no CNAI –
Cadastro nacional de avaliadores imobiliários, emite um documento de avaliação
imobiliária determinando o valor de mercado, presumindo uma análise de todas as
características do bem imóvel, como destinação, região, comércio, mobilidade
urbana, saneamento básico, vizinhança, formas de acesso e extensão de área.
A definição do valor de um imóvel, seja ele para locação ou venda, é o primeiro
critério estabelecido para a intermediação imobiliária. Desta forma, avaliar ou opinar
sobre o valor mercadológico de um imóvel é parte da rotina de trabalho do corretor
de imóveis. Afinal, nenhum outro profissional detém o conhecimento sobre o
mercado imobiliário de sua região ou, dependendo do caso, até mesmo do país,
como o corretor de imóveis, não é mesmo?
Neste material abordaremos o entendimento de avaliação imobiliária, seu
contexto histórico no Brasil e questões legais da atuação dos corretores como
avaliadores de imóveis, bem como a Resolução Cofeci n.º 1.066/2007 e ato
normativo Cofeci n.º 001/2006.
Histórico de avaliação de imóveis no Brasil
A avaliação imobiliária possui seus primeiros registros publicados em revistas
técnicas de engenharia editadas em São Paulo entre os anos de 1918 e 1919.
Naquela época, inexistiam leis e normas técnicas pré-definidas com os critérios
necessários para a avaliação imobiliária. Em meados dos anos 1950, começaram a
surgir os primeiros regramentos sobre critérios necessários para edificar os métodos
de avaliação imobiliária.
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Apesar da existência dessas regulamentações esparsas, desde a década de
50, é somente em 1989 que o Inmetro – Instituto nacional de metrologia, qualidade e
tecnologia publica a norma que estabelece maior rigor nos critérios técnicos de
avaliação imobiliária, por meio da NBR 5676.
A permanente evolução dos critérios e o aprofundamento das especificidades
dos imóveis, fez com que a NBR 5676 fosse superada pela NBR 14653.
Competência técnica de avaliação de imóveis no Brasil
Por muito tempo a avaliação imobiliária representou um grande conflito entre
os profissionais da agronomia, arquitetura, corretagem de imóveis e engenharia civil,
pois todos reivindicavam o direito de realizar avaliações imobiliárias por todos
fundamentada.
Os profissionais de nível superior não disputavam tanto entre si, quanto os
corretores de imóveis, que são um profissional de nível técnico, e que desfrutam de
iguais condições de ação na emissão do parecer técnico de avaliação
mercadológica.
Para dirimir dúvidas e amparar legalmente os corretores de imóveis nesta
atribuição de realizar avaliações imobiliários, o Cofeci – conselho federal dos
corretores de imóveis, em sua Resolução 1.066 de 2007, estabelece “nova
regulamentação para o funcionamento do cadastro nacional de avaliadores
imobiliários, assim, como para a elaboração de parecer técnico de avaliação
mercadológica”.
Nos casos em que é necessária a anotação de responsabilidade técnica – ART
nas avaliações imobiliárias, estas serão de competência exclusiva dos profissionais
com registro no CREA para a emissão e elaboração de laudos e perícias. Já para os
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demais casos, em que os critérios e parâmetros que influenciarão a avaliação
imobiliária forem meramente dados de mercado, poderão ser elaborados e emitidos
pareceres de avaliação mercadológica por corretores de imóveis.
Para elaborar uma avaliação imobiliária, cada profissional deve atender a
legislação de sua área. A seguir alguns exemplos:
Corretores de imóveis
Lei 6.530 de 1078
Resolução 1.066 de 2007 – Cofeci
Engenheiros e arquitetos
Lei 5.194 de 1966
Resolução 345 de 1990 – Confea artigo 2
Oficiais de justiça
Lei 11.382 de 2006 que alterou a Lei 5.869 de 1973.
Antes de passarmos ao estudo da legislação aplicável à avaliação imobiliária, é
importante resgatarmos o significado de alguns termos utilizados neste cenário.
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Bens
Tudo que é de propriedade ou domínio de alguém.
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Bens tangíveis
São aqueles que podem ser tocados, têm existência física. Exemplos: terrenos,
edifícios, máquinas, instalações.
Bens intangíveis
São aqueles representados por direitos. Exemplos: marcas, patentes, fundo de
comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente por
objetos ou bens físicos.
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Valor
A palavra valor tem muitos sentidos e elementos modificadores. Tratamos aqui
alguns dos significados mais usuais neste contexto:
Valor de mercado – Frequentemente, o valor de mercado de um
bem é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor
desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o
adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões
anormais.
Valor de reposição – É o valor de propriedade baseado no que ela
custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado),
para repor a propriedade ou seus serviços igual e satisfatoriamente
com, pelo menos, outro preço de semelhante propriedade ou de
seus serviços.
Valor potencial – É representado pela capacidade que o imóvel
possui de produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além
do valor econômico. A avaliação vai mostrar se, em face do valor
potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação
de capitais.
Preço de mercado
É o montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade em uma
transação particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato
histórico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado permanece sendo
uma avaliação, até ser comprovado. O preço de mercado não envolve a adoção
de conduta prudente pelas partes, de ausência de estímulos indevidos ou de
qualquer outra condição básica relacionada com o conceito de valor de
mercado.
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A seguir, trataremos do embasamento legal da atuação dos corretores como
avaliadores de imóveis examinando o conteúdo da resolução Cofeci n.º 1.066/2007,
bem como do ato normativo Cofeci n.º 001/2006.
Resolução Cofeci n.º 1.066/2007
A Resolução do Cofeci n.º 1066/2007 foi publicada no Diário oficial da união em
29 de novembro de 2007, seção 1, páginas 191/192. Esta resolução dispõe sobre a
regulamentação que os corretores de imóveis devem seguir para a elaboraçãode
pareceres. Ela utiliza como referência:
1. A Lei 6.530 de 1978 artigo 3.
2. A Lei 8.078 de 1990 – Código de defesa do consumidor.
3. As normas técnicas da ABNT – Associação brasileira de normas
técnicas. NBRs: 14.653 -1, 14.653 – 2, 14.653 – 3 e 14.653 – 4.
4. As grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e superiores
em gestão imobiliária que incluem disciplinas, em que são ministrados
os conhecimentos necessários à elaboração de parecer técnico de
avaliação mercadológica.
No capítulo sobre o cadastro nacional de avaliadores imobiliários, podemos
observar que a organização e a manutenção deste cadastro ficam a cargo do
conselho federal de corretores de imóveis e a ele também caberá a expedição dos
certificados de registro de avaliador imobiliário nele inscritos, sendo este cadastro
compartilhado com os conselhos regionais de corretores de imóveis – CRECI.
Esta inscrição é opcional, não impede que o corretor de imóveis, nele não
inscrito, opine quanto à comercialização imobiliários conforme consta no artigo 3º da
Lei n.º 6.530, de 12 de maio de 1978.
Quem poderá inscrever-se neste cadastro?
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Poderá fazer sua inscrição no cadastro de avaliadores imobiliários, o corretor
de imóveis que atender aos seguintes requisitos de forma cumulativa ou
alternativamente:
I. Possuir diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente.
II. Possuir certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
Para fins de inscrição no cadastro nacional de avaliadores imobiliários,
somente serão aceitos os certificados de cursos reconhecidos pelo conselho federal.
Poderá também ser exigido pelo conselho federal, para fins de inscrição no
CNAI, aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica
de imóveis.
Para efetuar a inscrição no CNAI, o corretor de imóveis pagará uma taxa que é
recolhida, em conta corrente bancária do conselho federal, em valor correspondente
a 30% do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos
serviços abaixo relacionados:
I. I. Inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação
mercadológica de imóveis.
II. II. Registro ou renovação de registro no cadastro nacional de
avaliadores imobiliários.
A taxa mencionada no item I, não será cobrada cumulativamente com a taxa de
registro no cadastro nacional de avaliadores. Será cobrada uma ou a outra.
Agora que já conhecemos mais alguns detalhes sobre o Cadastro dos
Avaliadores Imobiliários, vamos conhecer mais sobre o Parecer técnico de avaliação
mercadológica – PTAM.
Entende-se por PTAM, o documento elaborado por corretor de imóveis no qual
é apresentada, com base em critérios técnicos, a análise de mercado com vistas à
determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou
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extrajudicialmente.
Este parecer técnico de avaliação mercadológica, para determinação do valor
de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:
I. Identificação do solicitante.
II. Objetivo do parecer técnico.
III. Identificação e caracterização do imóvel.
IV. Indicação da metodologia utilizada.
V. Valor resultante e sua data de referência.
VI. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis
avaliador.
São requisitos para caracterização do imóvel: a identificação de seu
proprietário, o número da matrícula no cartório do registro de imóveis e o endereço
completo ou a descrição detalhada de sua localização. A descrição do imóvel deve
conter, no mínimo:
I. Medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e
confrontações.
II. Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver.
III. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível.
IV. Aproveitamento econômico do imóvel.
V. Data da vistoria.
Recomenda-se que estejam anexados ao parecer técnico de avaliação
mercadológica os seguintes documentos:
I. Mapa de localização (mapa da região onde está localizado imóvel,
pode ser só do bairro).
II. Certidão atualizada da matrícula no cartório do registro de imóveis.
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III. Relatório fotográfico (fotos do interior e exterior do imóvel e se possível
do entorno). É igualmente importante incluir fotos dos imóveis com
quais se farão as comparações ao menos da fachada.
A competência para a elaboração do PTAM é permitida a todo corretor de
imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em conselho regional de corretores de
imóveis. Podendo a pessoa jurídica regularmente inscrita em conselho regional de
corretores de imóveis patrocinar a elaboração de parecer técnico de avaliação
mercadológica chancelado por corretor de imóveis pessoa física.
Após o seu registro no CNAI, o corretor de imóveis receberá seu certificado de
registro, contendo seu nome por extenso; menção ao conselho regional em que está
inscrito, com número e data de inscrição; indicação do tipo de habilitação profissional
para inscrição no conselho regional; órgão expedidor do título de conclusão do curso
de avaliação imobiliária, se houver; data limite de validade do certificado de registro;
data de expedição do certificado de registro e assinaturas do profissional, do
presidente e do diretor secretário do conselho federal.
O certificado de registro de avaliador imobiliário tem validade de 3 anos,
contados de sua emissão.
A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de
conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
O certificado de registro de avaliador imobiliário poderá ser substituído ou
complementado, a critério do conselho federal, com a mesma validade, pelo cartão
de identidade de avaliador imobiliário.
Todo corretor de imóveis inscrito no cadastro nacional de avaliadores
imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo conselho
regional da jurisdição, para afixação em cada parecer técnico de avaliação
mercadológica de sua emissão. Este selo é importante para assegurar que o corretor
possui registro junto ao CNAI e que tem preparo e conhecimento para elaborar
pareceres.
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O selo certificador terá numeração individual e sequenciada, com mecanismo
que permita autenticação e certificação de código de segurança.
O conselho regional de corretores de imóveis poderá cobrar, para o
fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% do valor da anuidade-
base do exercício.
O fornecimento deste selo certificador, será em três vias, condiciona-se ao
preenchimento pelo corretor de imóveis avaliador, de declaração de avaliação
mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo
conselho regional.
O conselho regional arquivará uma via da declaração de avaliação
mercadológica, juntamente com uma via do correspondente selo certificador.
O selo certificador fica vinculado à declaração de avaliação mercadológica,
vedada a utilização de qualquer outro para o parecer técnico de avaliação
mercadológica correspondente.
É responsabilidade do corretor de imóveis avaliador inscrito no cadastro
nacionalde avaliadores imobiliários:
I. Requerer junto ao conselho regional a expedição do selo certificador.
II. Fixar o selo certificador nas respectivas vias do parecer técnico de
avaliação mercadológica.
O corretor de imóveis avaliador deverá manter em arquivo, por 5 anos, cópias
do parecer técnico de avaliação mercadológica, da declaração de avaliação
mercadológica e do vinculado selo certificador, os quais deverão ser apresentados,
quando solicitados pelo conselho regional, no prazo máximo de 5 dias úteis.
Resumindo
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Observe alguns pontos de destaque sobre a Resolução Cofeci n.º
1.066/2007:
1. A inscrição do corretor de imóveis no CNAI é opcional.
2. O corretor de imóveis deverá ser habilitado com registro no
CRECI de sua região de atuação.
3. O profissional deverá realizar curso específico na área de
avaliação imobiliária sequencial ao curso técnico, tecnólogo ou
superior em gestão imobiliária.
4. O corretor deverá encaminhar, junto ao CRECI de sua região,
o pedido de inscrição que será encaminhado ao Cofeci.
5. O parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM), deverá
seguir a NBR – 14.653 como padrão para suas avaliações.
6. Quem assina o PTAM é sempre pessoa física, ou seja, o
corretor de imóveis.
7. O corretor deverá afixar selo certificador em todas as
avaliações.
8. As avaliações deverão ser arquivadas pelo período de 5 anos.
Você poderá ler na íntegra a
Resolução Cofeci 1.066/2007 no site
do COFECI, no menu arquivos -
legislação.
Ato normativo Cofeci n.º 001/2006
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Primeiramente, vamos entender o que é um ato normativo. Trata-se de um
comando que tem por objetivo imediato explicar leis, decretos, regulamentos,
regimentos, resoluções ou deliberações.
O ato normativo Cofeci 001 de 2006 estabelece a criação, por meio eletrônico,
do CNAI, organizado, gerido e mantido pelo conselho federal de corretores de
imóveis e compartilhado por este órgão com os conselhos regionais.
Define, ainda, que poderá inscrever-se no CNAI o corretor de imóveis pessoa
física, regularmente inscrito em conselho regional de corretores de imóveis, que
seja, cumulativa ou alternativamente, possuidor de diploma de curso superior em
gestão imobiliária ou equivalente e certificado de conclusão de curso de avaliação
imobiliária.
O ato normativo indica que somente serão aceitos os certificados de cursos
reconhecidos pelo Cofeci, na forma prevista no ato normativo.
O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente,
que não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, inciso II do ato normativo n.º
001/2006, deverá submeter-se a curso de especialização em avaliação imobiliária
reconhecido pelo Cofeci para inscrever-se no CNAI.
No que diz respeito ao reconhecimento dos cursos para habilitação do corretor
de imóveis à inscrição no CNAI, o ato normativo indica que será reconhecido pelo
Cofeci:
I. O curso de avaliação imobiliária, promovido por conselho regional,
sindicato de corretores de imóveis ou instituição de ensino, com carga
horária mínima de vinte horas-aula, que atenda ao seguinte conteúdo
programático:
a. Histórico da avaliação de imóveis no Brasil.
b. Normas da ABNT da série 14653.
c. Resolução Cofeci n.º 957/2006 (revogada).
d. O corretor de imóveis avaliador e a ética profissional.
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e. A metodologia de avaliação e valor de mercado.
f. Imóveis urbanos e imóveis rurais.
g. Valor de compra e venda e valor de locação ou arrendamento.
h. Roteiro, conteúdo mínimo e apresentação do PTAM.
i. O PTAM em perícias nos processos judiciais.
j. Honorários do corretor de imóveis para emissão do PTAM.
II. O curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade
curricular contenha a disciplina de avaliação de imóveis que atenda, no
mínimo, ao conteúdo programático definido.
O reconhecimento de curso será certificado por meio da portaria expedida pelo
presidente do Cofeci.
O ato também estabelece que a inscrição no CNAI será permitida ao corretor
de imóveis com inscrição regular junto ao CRECI de sua região, mediante o
preenchimento e assinatura, em três vias, do formulário de requerimento, conforme
modelo contido no anexo I, ao qual serão juntados:
I. Os documentos comprobatórios de sua habilitação
II. Duas fotos 3 x 4
III. Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição
Este ato normativo também apresenta diversas informações sobre a inscrição e
forma de atuação do corretor de imóveis, como:
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A inscrição no CNAI será espontânea, mas os corretores de imóveis
não inscritos não terão direito aos benefícios dela decorrentes. Isto
representa que a inscrição é opcional, mas somente os inscritos é que
possuíram os benefícios decorrentes dela.
O Cofeci é o órgão responsável por expedir aos corretores de imóveis
inscritos no CNAI o certificado de registro de avaliador imobiliário,
conforme modelo contido no anexo II.
Somente aos corretores de imóveis regularmente inscritos no CNAI
será lícito emitir o PTAM, na forma determinada por este ato normativo.
Sendo que este PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos listados
no modelo contido no anexo III.
Ao emitir PTAM, o corretor de imóveis avaliador deverá preencher, em
duas vias, o formulário de DAM, conforme modelo contido no anexo IV,
que deverá ser protocolizada no conselho regional. Sendo que este
formulário da DAM estará disponível para ser baixado no site do Cofeci,
em www.cofeci.gov.br ou nas sedes dos conselhos regionais.
O conselho regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo
certificador, em três vias, conforme modelo contido no anexo V, para
afixação, como requisito essencial de validade em cada PTAM.
A cada PTAM corresponderá uma DAM e um selo certificador
individualmente numerado.
Para custeio do arquivo permanente do PTAM e da correspondente
DAM, assim como da emissão do selo certificador, será recolhido aos
cofres do conselho regional emolumento único, em valor não superior a
10 % do valor da anuidade da pessoa física vigente na região,
estabelecido por portaria do presidente do CRECI.
A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada
uma delas em uma via original do PTAM, para uso do corretor de
imóveis avaliador segundo as necessidades de seu cliente.
A terceira via do selo certificador será afixada na cópia do PTAM, que
deverá ser mantida em arquivo do corretor de imóveis avaliador pelo
período mínimo de 5 anos.
Uma via-arquivo do selo certificador será fixada na via original da DAM,
que ficará arquivada no conselho regional, para constituição do acervo
técnico do profissional avaliador.
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A emissão de PTAM por corretor de imóveis sem registro no CNAI, não
será reconhecida pelos conselhos federal e regionais de corretores de
imóveis.
Você poderá ler na íntegra o Ato
Normativo001/2006 por meio do site
do Cofeci no menu arquivos -
legislação.
Mercado e contexto regional das avaliações imobiliárias
O mercado de atuação do corretor de imóveis vai muito além da área de
vendas, e cada profissional deve atuar naquele em que sentir mais empatia e de
acordo com as suas ambições e metas pessoais. O importante é conhecer as áreas
de atuação, especializar-se na área de interesse e trabalhar com ética e
determinação.
O corretor de imóveis poderá realizar diferentes tipos de avaliações
imobiliárias:
a. Avaliações particulares (a pedido de pessoas físicas ou pessoas
jurídicas)
b. Avaliações para consórcios imobiliários
c. Avaliações judiciais (indicado pelo juiz ou pelas partes)
d. Avaliações para empresas (Lei 11.638/2007 em seu artigo 178)
e. Avaliações para prefeituras
f. Avaliações para bancos e financeiras
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g. Avaliações de patrimônio (Lei 11.441/2007)
No que diz respeito ao contexto regional de avaliação de imóveis, cabe
destacar que uma vez que esta atuação está regida por regramento a nível federal, a
jurisdição de atuação e seus critérios de utilização são igualmente válidos para todo
território nacional, sem distinções regionais.