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Ação de Despejo, Revisional e Renovatória

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Ação de Despejo, Revisional e Renovatória
LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
OBJETO DA LEI Nº 8.245 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
as locações:
de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Sylvio Capanema de Souza (A LEI DO INQUILINATO COMENTADA ARTIGO POR ARTIGO):
Parece-nos claro que, para efeito da Lei do Inquilinato, o imóvel a que ela se refere é o solo, com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, bem como tudo o que o homem incorporar permanemente ao solo, como os edifícios e construções.
Sylvio Capanema de Souza (A LEI DO INQUILINATO COMENTADA ARTIGO POR ARTIGO):
Quanto ao conceito de “urbano”, para efeito de locação, já está consolidado na doutrina, pacificadas que foram com as vacilações iniciais. Ao contrário do que muitos imaginariam, a condição de imóvel urbano ou rústico não decorre de sua localização. O critério aferidor da natureza jurídica do imóvel, para efeito de locação, é o da utilização, pelo locatário, ou seja, do fim a que se destina, primordialmente, o contrato.
DIRETRIZES GERAIS
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato
 III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se – á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo (exceções: revisional e renovatória).
REVISIONAL
REVISIONAL – BASE LEGAL
DIREITO DE REQUERER: LC, Art. 19. 
PROCEDIMENTO: ARTS. 68 A 70 + PROCEDIMENTO COMUM (CPC)
CABIMENTO
LC, Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
PETIÇÃO INICIAL
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; 
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante
expedição de mandado de despejo.
REVISIONAL – COMPETÊNCIA E VALOR DA CAUSA
LC, Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
VUNESP/TJRS – Juiz de Direito Substituto/2018 - Quanto à ação revisional de aluguel, assinale a alternativa correta.
a) Na ação o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
b) O aluguel fixado na sentença retroage à data do reajuste anteriormente pactuado.
c) A sentença não poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando.
d) No curso da ação, o aluguel provisório não será reajustado.
e) Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior ao aluguel vigente.
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CABIMENTO
O inquilino não cumpre com as suas obrigações locatícias, tais como aluguel, IPTU, condomínio etc.
RESCISÃO DO CONTRATO COM A CONSEQUENTE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
Sílvio de Salvo Venosa:
A ação de despejo é o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Lembre-se de que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a qualquer ocupante do imóvel, ligado ao locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui o direito de participar do processo.
ATENÇÃO!
A ação de despejo não exige a formação de litisconsórcio ativo necessário quando houver multiplicidade de locadores. Acerca do tema do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça. Tratando-se de condomínio, deve-se aplicar à hipótese a regra insculpida no art. 1.314 do CC/2002, segundo a qual "cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e

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