Direitos Reais Sobre Coisas Alheias

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Direitos Reais Sobre Coisas Alheias 
DIREITO CIVIL
“O Direito Real sobre Coisa Alheia é o de receber, por meio da norma jurídica, permissão de seu proprietário para usá-las ou tê-las como se fosse sua – animus domini –, em determinadas circunstâncias ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em contrato válido.” 
· O proprietário passa o poder para o patrimônio de outrem o qual passará a ter direito real sobre coisa alheia.
Poder é diferente de posse. Quando se trata de posse, se transfere o exercício apenas; nessa hipótese se transfere o poder – usufruto – de usar e gozar. Onde o proprietário só terá o direito de dispor e reaver. 
JUS IN RE ALIENA 
Obs.: há o desdobramento da propriedade.
O usufrutuário vai ter a posse direta; e o nu-proprietário vai ter a posse indireta. 
ESPÉCIES 
1. Direitos Reais de Gozo ou Fruição
 – o titular tem o direito de usar e gozar ou somente de usar a coisa alheia. 
Ex.: superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, etc.;
2. Direitos Reais de Garantia 
Obs.: próximo da propriedade resolúvel e a fiduciária. 
– a coisa é dada como garantia de débito.
 Ex.: penhor, hipoteca, anticrese, etc.;
3. Direito Real de Aquisição 
– compromisso ou promessa de compra e venda. 
SUPERFÍCIE 
· Mais ampla que a enfiteuse (as que existem ainda estão válidas no CC de 1916);
· Desdobramento do Direito de Propriedade 
Superfície (superficiário) -------- Solo (fundieiro)
· Teoria da Acessão (soma) ou Principalidade do Solo
Obs.: mitiga (art. 1253) Teoria da Acessão Invertida 
Não é possível a aplicação da acessão invertida em virtude do direito de superfície
· Quebra essas presunções;
· Constituição: registro de bens imóveis;
· Propriedade Resolúvel. 20 anos – art. 1.369, CC. 
· Instituído de forma gratuita ou onerosa; - art. 1.370 
· O superficiário pode alugar e realizar negócios;
· Obrigações do superficiário – art. 1.371 (encargos/tributos); 
· Direito de Preferência – art. 1.373;
· Indenização pelas acessões – art. 1.375;
Em regra, não se tem o direito de indenização pelas acessões. 
· Extinção: destinação diversa; - art. 1.374 c/c art. 1.376 
· Desapropriação – os dois – superfície e fundieiro; - é uma hipótese de extinção (art. 1.376) 
Obs.: pessoas jurídicas de direito público – art. 1.377, CC 
SERVIDÃO 
Obs.: Diferente da passagem forçada
· Precisa de dois prédios (entende-se como imóvel): 
Dominante ---- Serviente (grava limitando poderes reais) 
· Vs. Passagem Forçada – direito de vizinhança; 
· Servidão de Visão (praia);
· Contrato ou Testamento (registro);
· Servidão Aparente por 10 anos (Usucapião);
· Características – indivisível, inalienável; - art. 1.386, CC
· Extinção – cancelamento de registro; - + art.1.387 e 1.388 c/c 1.389 
Obs.: o uso garante a usucapião da servidão, já o não uso gera sua extinção. 
A extinção de não uso tem o prazo de 10 anos.
Obs.: 2 ações – confessatória – ideia é discutir os termos da servidão; e nagatória – intenção é extinguir a servidão.
Obs.: a servidão é temporária, existindo um lapso temporal para que se estipule esse tipo de direito real sobre coisa alheia. 
USUFRUTO 
Poder de usar e fruir 
· Maior amplitude 
· Objeto – art. 1.390 = + Corpóreos ou Incorpóreos (dir. crédito)
Bens infungíveis e incosumíveis – art. 85 e 86
· Renovação cíclica de um benefício = fruto;
· Possuir de boa-fé = indenização pelas benfeitorias + levanta-las. 
· Desdobra a posse 
· Favorecido – usufrutuário;
· Proprietário – nu-proprietário. 
Obs.: Não pode transferir a condição de usufrutuário para outra pessoa (intransmissível/personalíssimo – morte gera extinção); - art. 1.393 do cc 
Não pode transferir o direito real de usufruto, mas pode transferir o exercício/utilização. Pois o usufruto é personalíssimo, ou seja, na pessoa. 
Obs.: pode até ter usufruto vitalício, mas sempre temporário. 
Exceção: legado – art. 1946, CC.
Em regra, é intransmissível 
Direitos: 1.394 – 1.399 
· Cria dos animais, frutos pendentes;
· Não mudar a destinação – pode arrendar.
DEVERES – em virtude da posse direta. 
FORMAS – 
1. Convencional – contrato (acordo de vontades);
2. Legal – adm. dos bens do menor; - art. 1689, CC
3. Judicial – exequente como usufrutuário.
EXTINÇÃO 
1. Renúncia ou morte; - art. 1.410, CC
2. 30 anos; - pois usufruto é temporário + VITALÍCIO 
3. Usufruto mantido – art. 1.407 e 1.408 – seguro.
ART. 410, VIII – NÃO USO 
ESCALA DECRESCENTE DE DIREITOS – FRUTOS 
1° usufruto – suj. pode usar e fruir abertamente;
2° uso – suj. pode usar, mas fruir apenas para sua subsistência; 
3° habitação – suj. pode usar somente para moradia. 
USO 
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
§ 1 o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
§ 2 o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
HABITAÇÃO 
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. – titular do direito não pode alugar, emprestar, mas apenas ocupar com sua família. DIREITO A MORADIA
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la. – HIPOTESE DE COMPOSSE 
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
DIREITO DE PROMITENTE COMPRADOR 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
· Vinculo Real – preferência do credor;
· Preferência de crédito real em determinado do pessoal;
· Publicidade = - DEIITO REAL
Registro – hipoteca = POIS RECAI SOBRE UM IMÓVEL 
Tradição – Penhor = POIS RECAI SOBRE UM MÓVEL 
· Especialização – dívida e rol;
· Acessoriedade – garantia é dependência de dívida;
· Direito de Sequela – segue o bem. 
· Condomínio: todos aprovam (se for divisível – somente sua fração ideal)
· Pacto Comissório: Conteúdo vedado por lei (NULO) – ART. 1.428 – princípio da conservação contratual 
Pois a ideia é de que o sujeito que seja credor venda a coisa pra saldar sua dívida. O direito real de garantia é acessório, o principal é a dívida.
· Direito de excussão: promover a venda do bem em hasta pública 
· Vencimento antecipado da Dívida – art. 1.425 – 333 CC 
1. Depreciando, deteriorando e não substituindo;
2. Insolvência ou Falência;
3. Pagamento não pontual; 
4. Desapropriação. 
Obs.: navios e aeronaves – móveis para HIPOTECA – são a exceção 
· penhor contratual/convencional – civil, mercantil, rural, industrial;
· Penhor legal – requer homologação sob pena de esbulho – art. 1.467 CC; 
· Penhor de veículos.
PENHOR 
· Regra: bens móveis 
Transferência efetiva da posse para garantir o débito (credor e devedor pignoratício) 
· Penhor (CC) X Penhora (CPC)
Penhor é direito real
Penhora é execução 
CARACTERÍSTICAS: 
· Móveis fungíveis e infungíveis;
· Tradição; - posse direta sobre a coisa
· Contrato solene – escrito e efeito para terceiros. 
HIPOTECA 
Incide sobre IMÓVEL
· Coisa que garante obrigação 
CARACTERÍSTICAS: 
· Natureza acessória 
· Indivisível· Registrado 
· Atual e determinado 
· Sempre de natureza cível
· Só perderá a posse por execução – VENDER EM HASTA PÚBLICA 
Obs.: Sub-hipoteca – art. 1.476, CC. 
ART. 1.475 e 
Art. 1.477 – diz que se houver a insolvência, o credor da segunda hipoteca, que ainda não venceu, não poderá executar o imóvel, antes de vencida a primeira. Devendo aguardar o vencimento da primeira para poder executar.
Incide sobre – Imóveis, acessórios, domínio direto, domínio útil, estrada de ferro, navios e aeronaves (outorga uxória).
· Registro do lugar do imóvel – efeitos para terceiros – prazo de 30 anos = renovar com outro contrato. Art. 1.492 
ANTICRASE 
Há a transferência da coisa que fica na posse direta para tirar frutos com o intuito de descontar o valor da dívida. 
Obs. Não necessariamente é judicial