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Vendas, custos e despesas do setor imobiliário

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Vendas, custos e despesas do setor 
imobiliário
APRESENTAÇÃO
Alguns setores da contabilidade apresentam especificidades exclusivas de seu campo de atuação 
e, consequentemente, dificuldades próprias também. Dentre os diversos desafios existentes no 
ramo de construção e incorporação imobiliária está o reconhecimento de receitas e custos. 
Enquanto as construtoras trabalham com prestação de serviços, as incorporadoras vendem 
imóveis, o que pode ocorrer antes, durante ou depois da conclusão das obras. Isso pode tornar o 
trabalho da contabilidade desafiador, pois, para conseguir executar seu trabalho, será 
preciso estar em contato com diversos profissionais para acompanhar o andamento das obras e 
das vendas.
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai aprender sobre o reconhecimento de receitas e a 
formação de custos no ramo imobiliário, além de compreender os diversos assuntos abordados 
na Resolução n.º 1.154/09, que trata sobre entidades de incorporação imobiliária, por exemplo, 
despesas, permutas, provisões, etc.
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Identificar aspectos relacionados às entidades de incorporação imobiliária constantes na 
Resolução n.º 1.154/09.
•
Descrever o reconhecimento da receita de vendas imobiliárias.•
Descrever a formação dos custos no ramo imobiliário.•
DESAFIO
Um dos principais desafios da contabilidade do setor imobiliário é saber identificar o momento 
correto do reconhecimento das receitas, assim como o método mais adequado de 
reconhecimento. Uma das razões para isso é que, muitas vezes, as vendas de imóveis e seu 
recebimento ocorrem antes mesmo destes estarem finalizados.
Nesse contexto, imagine que você é dono de um escritório de contabilidade e que uma empresa 
de incorporação imobiliária e uma construtora são suas clientes.
Acompanhe o caso:
Dadas as circunstâncias, explique como deve ser o reconhecimento das receitas da construtora 
Y, caso ela adote o método de reconhecimento da receita no momento específico (entrega da 
obra).
INFOGRÁFICO
A NBC TG 47, que dispõe sobre as receitas com clientes, passou a vigorar no Brasil a partir de 
1º de janeiro de 2018. Com isso, foi revogada a NBC TG 30, que tratava sobre receitas, e a NBC 
TG 17, referente ao setor imobiliário, que tratava sobre contratos de construção.
No Infográfico, conheça as etapas necessárias para o reconhecimento de receitas de acordo com 
as normas atuais.
CONTEÚDO DO LIVRO
As vendas, os custos e as despesas do setor imobiliário têm especificidades próprias do setor. É 
sabido que, para o reconhecimento de receitas, existem dois métodos possíveis. Nesse cenário, 
você pode se perguntar: qual método adotar e como eles funcionam? Ou ainda: o que é custo e o 
que é despesa para o setor imobiliário?
Leia o Capítulo Vendas, custos e despesas do setor imobiliário, da obra Contabilidade setorial, 
para conhecer os assuntos abordados na Resolução n.º 1.154 do CFC, que trata sobre entidades 
do setor imobiliário, e entender como devem ocorrer o reconhecimento de receitas e a formação 
de custos dos imóveis.
Boa leitura.
CONTABILIDADE 
SETORIAL
David Mendes
Vendas, custos e despesas 
do setor imobiliário
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Identificar aspectos relacionados às entidades de incorporação imo-
biliária constantes na Resolução CFC nº. 1.154/2009.
  Descrever o reconhecimento da receita de vendas imobiliárias.
  Explicar a formação dos custos no ramo imobiliário.
Introdução
Neste capítulo, você estudará a Resolução CFC nº. 1.154/2009, bem como 
os diversos aspectos relacionados às atividades de incorporação imobi-
liária. Além disso, conhecerá receitas do setor imobiliário para empresas 
da construção civil e incorporadoras imobiliárias. Por fim, conhecerá os 
custos nas empresas imobiliárias, bem como os itens que compõem os 
custos dos imóveis.
1 Resolução CFC nº. 1.154/2009
A Resolução CFC nº. 1.154, de 23 de janeiro de 2009, aprova a norma técnica 
denominada CTG 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária. O objetivo 
dessa norma é esclarecer diversos assuntos quanto às práticas contábeis das 
entidades de incorporação imobiliária. São eles:
(a) formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária; 
(b) despesas com comissões de vendas; 
(c) despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades 
correlatas; 
(d) gastos diretamente relacionados com a construção do estande de vendas 
e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisição das mobílias e 
da decoração do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreen-
dimento imobiliário; 
(e) permutas físicas; 
(f) provisão para garantia; 
(g) registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários; 
(h) ajuste a valor presente; 
(i) classificação na demonstração do resultado da atualização monetária e 
dos juros das contas a receber de unidades concluídas e entregues (CFC, 
2009, documento on-line). 
O item (a) “formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imo-
biliária” será abordado na terceira seção deste capítulo. Quanto ao item (b) 
“despesa com comissão de venda”, a norma esclarece que esse tipo de despesa 
deve seguir o mesmo critério de apropriação das receitas. Há dois métodos de 
reconhecimento de receitas, os quais serão abordados na seção a seguir. Até 
que ocorra o reconhecimento, as despesas devem ser contabilizadas como 
pagamentos antecipados. No entanto, se ocorrer o cancelamento da venda 
ou for provável que o pagamento não ocorrerá, as despesas com comissão de 
vendas deverão ser imediatamente reconhecidas como despesas (CFC, 2009). 
O item (c) “despesas com propaganda, marketing, promoções e outras ati-
vidades correlatas” diz que essas despesas não integram o custo de construção 
do imóvel. São, portanto, reconhecidas como despesas com vendas quando 
ocorrem em obediência ao regime de competência. O item (d) “gastos direta-
mente relacionados com a construção do estande de vendas e do apartamento-
-modelo, bem como aqueles para aquisição das mobílias e da decoração do 
estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobiliário” 
diz respeito aos ativos imobilizados por terem natureza tangível, os quais 
sofrem depreciação conforme a sua vida útil. Sendo a vida útil inferior a 
12 meses, são reconhecidos como despesas de vendas (CFC, 2009). 
O item (e) “permutas físicas” diz respeito às trocas de bens, que são de 
dois tipos: (1) troca de imóveis de mesma natureza e valor, como, por exem-
plo, troca de um apartamento de 200 mil por outro apartamento de 200 mil; 
(2) troca de imóveis de valor e natureza diferente, como, por exemplo, troca 
de um terreno no valor de 80 mil por um apartamento construído no valor de 
240 mil. Observe que, na primeira alternativa, não há ganho ou perda, uma 
vez que os valores são iguais. Já na segunda alternativa, há ganho ou perda, 
sendo, portanto, considerada uma transação comercial, devendo ser mensurada 
pelo valor justo (CFC, 2009). 
Vendas, custos e despesas do setor imobiliário2
O item (f) “provisão para garantia” discorre que a provisão (passivo) é a 
contrapartida da conta de custo de imóvel. Portanto, quando ocorre a venda de 
um imóvel e há garantia dele, por exemplo, pelos cinco anos posteriores à venda, 
os gastos referentes a essa garantia deverão ser contabilizados como custo. 
“O efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da evolução da 
obra para fins de apropriação da receita [...]” (CFC, 2009, documento on-line). 
O item (g) “registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários” 
diz que essas operações devem ser divulgadas e registradas conforme sua 
essência e realidade econômica. Para tanto, deve-se considerar se o controle 
financeiro de administração, os riscos e as responsabilidades permanecem 
com a empresa.
O item (h) “ajuste a valor presente” dispõe que os ativos e passivos

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