Os tributos na formação da base de cálculo no setor imobiliário

Os tributos na formação da base de 
cálculo no setor imobiliário
APRESENTAÇÃO
O setor imobiliário tem diversas especificidades. A principal delas é que, em grande parte, a 
atividade de corretagem, compra, venda, permuta e locação é realizada por pessoas físicas. Com 
isso, há a incidência de uma alta carga tributária, exigindo, por parte de todos os profissionais 
que atuam nesse ramo, um grande conhecimento acerca desses tributos. A necessidade de se 
buscar maiores margens de lucros e menores custos e de encontrar uma carga tributária mais 
vantajosa tem feito com que investidores do setor constituam empresas com finalidade 
imobiliária.
A tributação na atividade imobiliária se divide em duas, em razão da finalidade de cada classe 
de tributos e como ajuda na compreensão de toda a carga tributária que envolve a atividade 
imobiliária no Brasil. Compreender a tributação da atividade imobiliária é de suma importância 
para todos os profissionais das ciências sociais aplicadas, pois, além do setor imobiliário ter 
destacada importância, ele também emprega um enorme contingente de mão de obra.
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai conhecer como incidem os principais impostos 
relacionados à atividade imobiliária, bem como compreender também os principais aspectos 
relacionados aos impostos que incidem sobre a propriedade territorial urbana e rural.
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Descrever os principais impostos relacionados ao setor imobiliário.•
Relacionar os principais aspectos do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.•
Identificar as características principais do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial 
Urbana.
•
DESAFIO
Os impostos sobre propriedade são regulados por legislações próprias. O Imposto sobre a 
Propriedade Predial e Territorial Urbana, mais conhecido como IPTU, é regulado primeiramente 
pelo Código Tributário Nacional, este, por sua vez, delega à esfera municipal a regulamentação 
de como esse imposto deve ser tratado.
Considere que você é o proprietário de dois imóveis localizados na cidade de São Paulo, cada 
um deles com suas especificidades. 
INFOGRÁFICO
Os tributos incidentes exclusivamente sobre a propriedade de bens imóveis estão descritos no 
Código Tributário Nacional como impostos sobre patrimônio. Assim, ele somente é cobrado de 
quem é proprietário de um determinado bem. Conhecer de forma objetiva como esses tributos 
devem ser cobrados, de quem é sua competência e de quem são suas especificidades são tarefas 
indispensáveis para todos os profissionais de contabilidade.
No Infográfico, conheça um pouco mais sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e 
também sobre o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). 
CONTEÚDO DO LIVRO
Conhecer o setor de incorporação imobiliária engloba entender como as empresas têm seus 
serviços impactados pelos impostos que incidem sobre suas operações. Em especial, tem-se a 
incidência de diferentes impostos dependendo de onde o imóvel está localizado (se na zona rural 
ou na zona urbana). Cada imposto é recolhido de uma forma e para um ente da federação 
distinto.
No Capítulo Os tributos na formação da base de cálculo no setor imobiliário, da 
obra Contabilidade setorial, você vai aprender sobre os principais impostos que incidem sobre a 
atividade imobiliária no Brasil. Além disso, também vai conhecer as especificidades de 
incidência do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e do Imposto sobre Propriedade 
Predial e Territorial Urbana.
Boa leitura.
CONTABILIDADE 
SETORIAL
Johny Henrique Magalhães Casado
Os tributos na formação 
da base de cálculo no 
setor imobiliário
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
 � Descrever os principais impostos relacionados ao setor imobiliário.
 � Relacionar os principais aspectos do imposto sobre a propriedade 
territorial rural (ITR).
 � Identificar as características principais do imposto sobre a propriedade 
predial e territorial urbana (IPTU).
Introdução
Existem algumas especificidades do setor imobiliário em relação à sua 
carga tributária, em virtude da complexidade que impera no setor, além 
das inúmeras atividades possíveis. Desse modo, faz-se necessária a com-
preensão sobre como os impostos são alocados nesse setor. A necessidade 
de se buscar maiores margens de lucros, menores custos e encontrar uma 
carga tributária mais vantajosa tem feito investidores do setor construírem 
empresas que possuam como finalidade a atividade imobiliária. Assim, 
busca-se, seguindo a legislação, minorar a carga tributária e aumentar a 
eficiência entre as empresas do setor. 
Há dois impostos que são exclusivamente cobrados de proprietários 
de imóveis. O primeiro trata-se do imposto sobre a propriedade territorial 
rural, um imposto de competência do Governo Federal, cobrado de 
todos os proprietários de imóveis localizados em zona rural. O segundo 
imposto trata-se do imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana, que possui mesma finalidade do anterior, porém ele incorre sobre 
as propriedades em espaço urbano. A competência de se cobrar o IPTU 
é dos municípios, portanto, é o poder municipal que estipula valores e 
faz a cobrança destes impostos dos contribuintes. 
Identificação interna do documento VSRDOHFG4V-HWLKTP1
Neste capítulo, você conhecerá os principais impostos que são co-
brados nas atividades imobiliárias. Além disso, conhecerá os principais 
aspectos do imposto sobre a propriedade territorial rural e do imposto 
sobre a propriedade predial e territorial urbana. 
1 Principais impostos relacionados 
ao setor imobiliário
A compreensão sobre a carga tributária das atividades do setor imobiliário 
passa pela compreensão da legislação que está relacionada ao setor. Por-
tanto, conhecer a legislação que impacta sobre os impostos é indispensável 
para todos que pretendem trabalhar na área. Veja, a seguir, algumas leis 
e regulamentos que devem ser levados em consideração para uma melhor 
compreensão sobre o tema.
 � Lei nº. 12.973, de 13 de maio de 2014: altera a legislação tributária 
federal relativa ao imposto sobre a renda das pessoas jurídicas (IRPJ), 
à contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL), à contribuição para 
o PIS/Pasep e à contribuição para o financiamento da seguridade social 
(Cofins).
 � Norma brasileira de contabilidade nº. 47, de 25 de novembro de 2016: 
estabelece os princípios que a entidade deve aplicar para apresentar 
informações úteis aos usuários de demonstrações contábeis sobre a 
natureza, o valor, a época e a incerteza de receitas e fluxos de caixa 
provenientes de contrato com cliente.
 � Lei nº. 10.931, de 2 de agosto de 2004: dispõe sobre o patrimônio de 
afetação de incorporações imobiliárias, letra de crédito imobiliário, 
cédula de crédito imobiliário e cédula de crédito bancário.
 � Lei nº. 5.172, de 25 de outubro de 1966: dispõe sobre o Sistema Tri-
butário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis 
à União, aos estados e aos municípios.
Além disso, é importante destacar que, para que se tenha a cobrança dos 
impostos nas atividades imobiliárias, deve ocorrer a correta compreensão 
sobre os elementos dos tributos, como os seguintes:
 � fato gerador;
 � contribuinte ou responsável;
Os tributos na formação da base de cálculo no setor imobiliário2
Identificação interna do documento VSRDOHFG4V-HWLKTP1
 � base de cálculo;
 � elementos complementares do tributo.
O fato gerador “[...] é a concretização da hipótese de incidência tributária 
prevista em abstrato na lei, que gera (faz nascer) a obrigação tributária” (FA-
BRETTI, 2017, 156). Segundo a Lei nº. 5.172, de 25 de outubro de 1966, em 
seus artigos 114, 155 e 115, o fato gerador pode ser caracterizado por: 
Art. 114. Fato gerador da obrigação principal é a situação definida em lei 
como necessária