AULA 15 - DIREITO CIVIL IV - TANGER

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AULA 15 - DIREITO CIVIL IV - TANGER - 01/07/2021
AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE: pode adquirir propriedade via originária ou pela via
derivada.
Originária é sem transmissão da propriedade.
Derivada é com transmissão.
A originária varia conforme coisa móvel ou imóvel.
Originária de imóvel pode se dar por acessão ou usucapião.
Móvel pode ser de várias formas:
PEGAR EXPLICAÇÃO DAS ORIGINARIAS MOVEIS.
Varia forma de derivação se estiver diante de coisa imóvel ou móvel.
A aquisição imobiliária pode se dar de duas formas: por atos entre vivos e em virtude de
morte.
Por atos entre vivos se dá, da forma mais usual, é a compra e venda, mas não esquecer
que não é só a compra e venda que permite isso, pode ser doação, permuta, dação em
pagamento, tudo isso pode ser motivo para atos entre vivos termos a transferência
imobiliária de uma pessoa para outra.
Em que momento ocorre a transferência do imóvel?Com entrega das chaves, com a
assinatura…? Ocorre com o registro, com o contrato, tem que respeitar solenidade
específica, pois se imovel for superior a 30 salários mínimos, cuidado com o que diz no art.
108 do CC.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Tem que pegar a escritura pública e levar no registro de imóveis, pq a lei assim exige >> art,
1245 CC.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
Se eu não registrar eu nao sou o dono?
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imóvel.
Não importa se já pagou e se já tem as chaves, enquanto o contrato de compra e venda não for
no registro da matrícula do imível o comprador não é juridicamente dito como dono, pode ser
possuidor, pode ter direitos… mas não direito a propriedade.
Quem não registra não é dono!
Cuidar que o registro pode ser cancelado.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do
registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Não é uma presunção absoluta, pq pode acontecer do registro ser cancelado: evicção!
Alguém se apresenta pra vender imovel, eu comprei, mas descobri que ele já vendeu pra outro
ao mesmo tempo. Então um entra com ação para cancelar o registro do outro.
Pq não registram? Pq pra registrar tem imposto e taxa.
O fato é que: pra ser dono juridicamente tem que registrar, se não corre risco da pessoa que
está como proprietária no registro, sofrer uma execução, uma cobrança e pegarem o teu imovel
para penhora.
Se isso acontecer, entrar com embargos de terceiros contra o proprietário registrado e provar
que teve boa-fé na compra do imóvel.
O registro se faz na hora com o contrato? Não, leva um tempo. Tem que conferir toda
documentação, leva entre 30 e 50 dias.
E se precisar ajuizar ação pra defender imóvel, pra ver tributo? Consegue mesmo sem a
finalização do registro!
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do
registro, e este o prenotar no protocolo.
Não precisa ficar pronto o registro, se eu precisar propor algum tipo de ação eu consigo! No
momento que protocolou o pedido de registro eu ja posso gozar dos efeitos dessa propriedade.
Ta, registrei, sou proprietário, esse registro é presunção absoluta de verdade?
Cuidado!
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule.
Por conta de evicção, fraude, etc pode ocorrer o cancelamento, retificação ou anulação do
registro.
Retificação ... comprei uma fazenda e diz que tem 500hectares, mas essa contagem foi feita a
olho e assim registrada. Dai descobri que ela tem 510hectares… então posso pedir retificação
por procedimento administrativo.
Fraude: minha mae vender pra mim a casa de praia dela pra não ser penhorada por dívida dela.
Se for provado que fizemos e má-fé nós perdemos a casa.
Aquisição derivada entre vivos, então, é pelo registro.
Por morte:
Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e
testamentários.
O que transfere a propriedade é a própria morte! >> Princípio da saisine >> no momento da
morte, a propriedade dos imóveis sai do falecido e vai pros herdeiros. é no exato momento da
morte, para que os bens não fiquem um centésimo de segundo sem proprietário.
E se a propriedade dos imóveis se transfere com a morte pra que serve o inventário? É para
regularizar a propriedade no registro de imóveis.
Precisa do inventário pra corrigir a propriedade no registro do respectivo bem.
A importância do inventário, mais do que dividir o bem, é pra poder facilitar o registro de
propriedade.
Inventário pode ter dupla função: dividir a herança (briga da família) e depois o registo.
Ou pode ter função única: não divide nada, todos são co-proprietários, mas daí tem que corrigir
a titularidade no registro do bem.
Relativamente às coisas móveis por transferência >> tem uma dupla possibilidade.
Pode ser por atos entre vivos ou em virtude de morte.
Comprei uma tv ou uma bicicleta, como me torno proprietário?
Para as coisas móveis por atos entre vivos se transfere a propriedade é a tradição!
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo
constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se
encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião
do negócio jurídico.
Tradição é a entrega da coisa!
A tradição pode ser real ou ficta. (traditio brevi manu….)
A tradição da posse se aplica tb pra propriedade.
E os automóveis? A transferência da propriedade, ate mesmo de veiculos, se da pela tradição.
O detran serve justamente para funcionar como registro administrativo, saber quem tem
condições de manter o carro, pra quem vão as multas, quem tem obrigação de pagar imposto,
etc.
Imóvel, por ser arriscado da pessoa matar alguém, etc… conta como a tradição. Não precisa do
registro.
Quando em virtude de morte é igual os imóveis… se aplica o princípio saisine… transfere no
momento da morte!
Herdei um veículo, eu pra regularizar a titularidade no detran tem que fazer inventário.
Aquisição da propriedade:
O segundo tema sobre a aquisição da propriedade é a classificação da propriedade!!
Quanto à titularidade: podemos ter dois tipos de propriedade >> pode ser propriedade exclusiva
ou propriedade condominial.Exclusiva é apenas quando existir um titular da propriedade
(apenas um proprietário). Condominial é quando tem mais um proprietário (propriedade
conjunta).
A propriedade condominial é explicada por algumas teorias:
Teoria das propriedades plúrimas parciais: imagina um imóvel ou móvel com 4
proprietários titulares. Cada um é proprietário de um pedaço do bem, proporcional ao que tiver
pago para a aquisição do bem.
Teoria propriedade integral: imagina um terreno ou automóvel e pega os mesmos 4
titulares do exemplo anterior. Mas aqui o titular 1,2,3 e 4 são proprietários de todo imóvel, sem
distinção. Todos são proprietários de 100% do imóvel. Cada um possui uma quota parte, então o
titular 1 pode ter um quota X, o T2, quota Y… assim por diante. A quota parte corresponde ao
que o cara pagou para adquirir o bem. As quotas podem ser diferentes e não influem sobre a
quantidade de propriedade, visto que todos são proprietários de 100% de tudo, mas as quotas
correspondem aos direitos e deveres de cada condômino. Quem tiver maior quantidade de
quotas, se for vendida a coisa, recebe a maior parte.
Qual teoria nosso código civil adota? Teoria da propriedade integral.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer
todos os direitos compatíveiscom a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
O condomínio pode ser geral ou especial.
Geralmente pode ser voluntário, necessário ou eventual.
O voluntário é aquele que é criado pela vontade dos condôminos.Pode ser desconstituído tb
pela vontade ou por fatores alheios/externos. Ex: desconstituir pela vontade >> não quero
mais.Fatores externos >> o carro pegou fogo.
O condomínio eventual não é criado pela vontade dos condôminos. Ele é criado pela vontade de
um terceiro, ou pela lei. Mas pode ser desconstituído por vontade dos condôminos ou por
fatores externos. Ex: uma doação conjuntiva (quando eu doou o mesmo bem para vários
donatários, criando entre eles um condomínio). Depois pode ser desconstituído pela vontade
dos condôminos.
Condominio criado por lei: herança!
Um condomínio necessário não pode ser desfeito pela vontade dos condôminos, só por fatores
externos. Ex: casas geminadas. A parede que divide as duas casas é uma área condominial,
não tem como dividi-la.
Eventual e voluntário pode dissolver por vontade dos condôminos, o necessário não, somente
por fatores externos.
Voluntário e eventual ocorre por dissolução.
Dissolução de coisa móvel e imóvel é diferente. Podem ocorrer com consenso ou sem
consenso.
Com consenso de coisa móvel: basta que dividam. Definição dos condôminos.
Se for sem consenso… sou obrigado a ficar em condominio com alguém, sendo voluntário ou
eventual? Um não quer e os outros querem. A pessoa não é obrigada a ficar em condominio se
não quer mais.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo
o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Pode ajuizar ação de divisão. Porém, se a coisa for imóvel a ação de divisão ela tem
procedimento especial.
Art. 569. Cabe:
II - ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões.
art. 569 é usado para divisão de bens imóveis!
O que muda é o procedimento para bens móveis e imóveis. Sendo móveis procedimento comum
e imovel procedimento especial.
Se não der pra dividir o bem?
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só,
indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na
coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam
todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de
adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os
condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço,
preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Móvel sem consenso >> ação de divisão ou ação extinção de condomínio, conforme se trate de
coisa divisível ou indivisível. As duas pelo procedimento comum.
Imovel da pra divisão >> ação de divisão procedimento especial se divisível, ou ação de ext de
condomínio se indivisível, rito comum.
Condomínios especiais: edifício, lotes, multipropriedade.
Edifício: uma construção e tem unidades que são tratadas como áreas particulares e outras
áreas condominiais.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
O que regulamenta o condomínio em edifício é justamente a nossa convenção de condomínio e
o regimento interno. art. 1331 até art. 1358!
Diferença de condominio edificio x lotes:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade
exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de
2017)
Não tem uma construção, onde tu tem partes exclusivas e partes comuns, tu tem lotes, são
áreas de terras. O condomínio edifício pode ser de casas grudadinhas. Condomínio de lote cada
um compra sua terra e constrói sua casa.
Condômino por multipropriedade tu não é condômino de um bem específico, mas condômino de
uma fatia de tempo. Aqui a questão não se dá no imovel, mas no tempo. Imagina um prédio e
um apartamento específico e nele tem 10 condôminos. Cada um deles tem um x de tempo para
usar o bem. O que é dividido não é efetivamente a área, mas o tempo sobre o bem.
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de
um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e
gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma
alternada. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)
Atualmente tem, tb, uma nova modalidade de condomínio, que é por fundo de investimento.
Art. 1.368-C. O fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de
condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos
de qualquer natureza. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
§ 2º Competirá à Comissão de Valores Mobiliários disciplinar o disposto no caput deste artigo.
(Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)
É um condomínio de investidores. ex: investimento conjunto na bolsa de valores.
Quanto à extensão:
posso ter propriedade plena ou limitada.
Propriedade plena: quando todos poderes do art. 1228, todas as faculdades dela estiverem na
mão do proprietário.
Todavia, alguma das faculdades do art. 1228 está com um terceiro, temos a propriedade
limitada!!
Limitada: sou proprietária de um terreno e gravei nele usufruto pra Elizabeth. Sou proprietário
pleno ou limitado? fico como prop limitado, por ter facultado pra elizabete uma parte do art,
1228.
Sempre que destacar uma das faculdades do 1228 para alguém (por vontade ou por lei), o
proprietário é limitado.
Nu proprietário: quando a lei, ou ele, destacou uma das faculdades e entregou para terceiro.
Se não disser nada no registro do bem? Se presume!
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
A presunção é de que a propriedade é plena e exclusiva até que se prove o contrário!!!
É uma presunção relativa.
Vamos ver o último ponto da propriedade: A perda da propriedade!
art. 1275 se encontra as hipóteses de perda de propriedade, em um primeiro momento!
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Alienação: alienar é transferir a propriedade, vem de aliar, tornar alheio. Pode ser por compra e
venda, doação, permuta, qualquer forma de transferência de propriedade.
Renúncia: manifestação expressa da vontade do proprietário de não ser mais o proprietário. Isso
deve ser levado a registro se for imovel.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão
subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Abandono: vontade de não querer ser mais proprietários. Porém, na renúncia é expressa e no
abandono é comportamental, se comporta como se não quisesse mais ser proprietário. Como
funciona isso com imóveis? Para identificar o legislador estabelece que deve ser provado, como
regra. Se acontecer algo específico:
§ 2 o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados
os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
O proprietário que abandona o bem e deixa de pagar tributo, dai presume o abandono. Se
houver pagamento de tributo, mas não ia mais na casa, ela caindo aos pedaços, mas sendo
pago, dai tem que provar o abandono.
Se tem uma casa, não vou na casa, juntando lixo e mato, sendo usada como ponto de consumo
de drogas… está efetivamente abandonada. O que acontece? Aplica o art. 276.
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o
conservarem seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do
Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1 o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que
ele se localize.
Perecimento: o carro foi parar no fundo do rio. Estragou, pereceu.
Desapropriação: é feita uma lei desapropriatória. O Estado diz que a propriedade privada
precisa se tornar pública pq vai atender melhor seus fins sociais.
Cabe ao proprietário ajuizar ação de desapropriação indireta para ganhar a indenização do
estado.
Na desapropriação direta o estado entra com a ação e paga a indenização.
na indireta o estado começa a usar e daí o proprietário entra com a ação pra cobrar a
indenização.
art. 1228:
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em
extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável
número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e
serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário;
pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos
possuidores.
Desapropriação mais para fins particulares do que usocapião… isso é posse-trabalho. Os
possuidores que pagam a indenização, se forem pobres quem paga é o município se for urbano
ou a união se for rural.