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ht Como atuar em PERÍCIA & AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS DESCUBRA COMO ATUAR EM PERÍCIAS JUDICIAIS, EXTRAJUDICIAIS, AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E MUITO MAIS... 1. COMO SE INSCREVER NOS TRIBUNAIS PARA ATUAR COMO PERITO 2. COMO SE INSCREVER NOS BANCOS PARA ATUAR COMO AVALIADOR 3. COMO ATUAR EM ASSISTÊNCIA TÉCNICA 4. O UNIVERSO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 5. QUAIS OS PRINCIPAIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO SEGUNDO A NBR 14.653 6. CONCEITO BÁSICO DO MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA LUCIANO E. FONSECA Arquiteto (UFRJ), pós graduação em Gestão de Projetos (FGV), perito inscrito no SEJUD, avaliador de imóveis com cerca de 10 anos experiência em bancos privados. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 1. INTRODUÇÃO Sou Luciano E. Fonseca, arquiteto e urbanista formado pela UFRJ, pós graduado em gestão de projetos pela FGV, avaliador de imóveis e Perito Judicial inscrito no SEJUD. Tenho vivência e experiência desde 2012 na elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis residenciais, comerciais, corporativos e industriais em todo o Estado do Rio de Janeiro prestando serviços para os principais Bancos, além de atuar como perito judicial e assistente técnico em Massa Falida entre outros. Quando estava assistindo as aulas do curso de Perícias Judiciais no CREA-RJ vários colegas me perguntaram aonde havia aprendido a inferencia estatística e como fazer avaliação de imóveis. A resposta foi que aprendi com a prática do mercado e trabalhando cerca de 8 anos com avaliação de imóveis para os principais bancos no Estado do Rio de Janeiro. Por isso decidi elaborar este E-book gratuíto de "COMO ATUAR EM PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS" com o objetivo principal de apresentar aos colegas engenheiros e arquitetos as principais orientações de como atuar na área de perícias e avaliação, como se inscrever nos tribunais, como se inscrever nos bancos e credenciamento, como atuar na assistência técnica de perícias e avaliação, além de apresentar o Universo de Perícias e Avaliação e as diversas possibilidades de atuar, as principais metodologias de avaliação conforme as melhores práticas de mercado e a ABNT NBR 14.653 para avaliação de imóveis. Percebi a necessidade que muitos profissionais na área de engenharia e arquitetura possuem de se capacitar para atuarem tanto na área de perícias judiciais e extrajudiciais, assistência técnica e também na área de avaliação de Imóveis para poder aumentar o seu portfólio de serviços profissionais. Identifiquei a dificuldade que alguém interessado em se capacitar e receber orientação para atuar em PERÍCIAS E AVALIAÇÃO E ASSIM AMPLIAR SEU PORTFÓLIO encontra pelo caminho, pois existem os cursos com bom conteúdo teórico e acadêmico, porém não tão voltados ao mercado de trabalho e com foco na prática, com capacidade de ensinar e fornecer as ferramentas necessárias para que os alunos de maneira prática possam elaborar os Laudo de Avaliação de Imóveis e laudos periciais de avaliação, tanto para avaliações residenciais, comerciais e corporativos com base nas Normas e nas melhores práticas do mercado. Além disso percebi que a maioria dos cursos tinha grande parte do foco na teoria e nas ferramentas de inferência estatísticas, porém ao concluir estes cursos os alunos não eram capazes de elaborar uma avaliação de imóveis desde a análise documental, os cálculos avaliatórios até a entrega do serviço para os potenciais clientes. Página 2 Figura 01 O objetivo principal deste e-book é apresentar aos profissionais (engenheiros e arquitetos) as possibilidades de atuação na perícia e avaliação de imóveis, bem como atuar na assistências técnicas de avaliação de maneira a que não mais percam negócios e oportunidades, e assim aumentem as possibilidades de novos negócios e possam aumentar o seu portfólio profissional através da perícia e avaliação de imóveis. As possibilidades são inúmeras desde Inventários, Financiamentos, Compra e Venda, Avaliação Patrimonial, Renegociação de Aluguel, Dação em Pagamento, Renegociação, Leilões Judiciais, Perícias Judiciais, Fusão / Cisão / Incorporação de empresas, Isenções Fiscais (correção IPTU), entre outras. Você engenheiro, arquiteto, corretor, administrador de imóveis, advogado ou qualquer outro consultor na área de Real State e mercado imobiliário, gostaria de: Então este e-book é para você! O objetivo é fornecer o conhecimento e apresentar o Universo de Perícias e Avaliação para que você possa aumentar o portfólio, desenvolver e elaborar Laudos de Avaliação de Imóveis de acordo as normas técnicas e melhores práticas de mercado para diversas operações, negócios e finalidades, além de ampliar seu portfólio profissional e área de atuação em avaliação de imóveis e perícias judiciais. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 1. INTRODUÇÃO OBTER FERRAMENTAS E CONHECIMENTO PARA DESENVOLVER LAUDOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ? DESENVOLVER HABILIDADES PARA NÃO PERDER NEGÓCIOS E AMPLIAR SEU PORTFÓLIO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ? 1 2 Página 3 h 2.1. O QUE É PERÍCIA ? PERÍCIA é o meio de prova feita pela atuação de técnicos ou doutos promovida pela autoridade policial ou judiciária, com a finalidade de esclarecer à Justiça sobre o fato de natureza duradoura ou permanente. 2.2. QUAL A FINALIDADE ? A FINALIDADE é levar conhecimento técnico ao juiz , produzindo “prova pericial” para auxiliá- lo em seu livre convencimento e levar ao processo a documentação técnica do fato, o qual é feito através de documentos legais. Portanto a Perícia é o meio de prova produzida através da atuação de técnicos e doutos com a FINALIDADE de esclarecer à Justiça sobre o fato no aspecto técnico. 2. PERÍCIAS JUDICIAIS ● MATRICULA / RGI ● IPTU / IMPOSTO TERRITORIAL ● PLANTAS BAIXAS / PROJETO LEGAL Confirmação endereço (numeração, condomínio, logradouro, bairro, nº bloco, etc.), responsável técnico (nº CREA / CAU), licença de obra, nº processo SMU, quadro de áreas ABNT, áreas edificadas / privativas / construídas, área de terreno, frações ideais, índices urbanísticos (aproveitamento, tx. ocupação, etc.), proprietário, etc. Ao analisar a Matricula do imóvel as principais informações a serem extraídas: o endereço e / ou divergências, a área edificada e a área de terreno, as frações ideais; o perímetro do terreno; acréscimo de áreas, desmembramentos ou remembramentos, referencias de identificação do imóvel; Habite-se; Memorial de Incorporação, nº vagas de garagem, direito de uso / propriedade; licença demolição, mudança de logradouro, denominação de condomínio, nº INCRA, entre outras informações. Confirmação do endereço e / ou divergências; área edificada e a área de terreno, frações ideais, fator idade, ano de construção, código do logradouro, bairro, CEP, nº inscrição IPTU para confirmação de cadastro, nome proprietário, etc. 2.3. A IMPORTÂNCIA DA ANÁLISE DOCUMENTAL NA PROVA PERICIAL E NO LAUDO DE Por isso é de suma importancia e fundamental para se garantir a qualidade da prova pericial que o perito ou assistente técnico realize uma análise documental de qualidade, pois o Juiz necessita de parecer técnico e prova pericial fundamentada e baseada em documentos. Alguns exemplos da importância da análise documental a ser feita pelo perito ou assistênte técnico na defesa técnica de seu cliente: COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 4 ENGENHEIRO CIVIL (CREA); ARQUITETO (CAU) CORRETOR IMÓVEL (CNAI) ENG. MECÂNICO (MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS) TOPÓGRAFO; GEÓLOGO; AGRÔNOMO; AMBIENTAL; MECÂNICO, OUTROS. ASSISTENTE TÉCNICO MEIO DE PROVA TÉCNICA PARA AUXILIAR NA DEFESA TÉCNICA DE UMA DAS PARTES NO LITÍGIO / IMPUGNAR O LAUDO PERICIAL LEVAR CONHECIMENTO TÉCNICO AO JUIZ ATRAVÉS DA PROVA / DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA DO FATO / IMPUGNAR PERITO / ANTECIPAR PROVAS / OUTROS AUXILIAR TÉCNICO; EXTRAJUDICIAL; OBRIGATÓRIA; FACULTATIVA; OFICIAL; REQUERIDA; CONTEMPORÂNEA; CAUTELAR; DIRETA ; INDIRETA AUXILIAR TÉCNICO DE UMA DAS PARTES PROFISSIONAL PERICIAS AVALIAÇÃO AUXILIARES / EQUIP. MULTIDISCIPLINARMEIO DE PROVA TÉCNICA PARA ESCLARECER A JUSTIÇA (JUIZ) LEVAR CONHECIMENTO TÉCNICO AO JUIZ ATRAVÉS DA PROVA / DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA DO FATO JUDICIAL; OBRIGATÓRIA; OFICIAL; REQUERIDA; CONTEMPORÂNEA; DIRETA; INDIRETA AUXILIAR TÉCNICO DA JUSTIÇA Além do perito existe também o ASSISTENTE TÉCNICO que auxilia tecnicamente a parte que lhe contratou, não estando sujeito a impedimento e suspeição (art 466 do CPC) durante o processo e o litígio judicial ou extrajudicial. ● ESTUDO IMPACTO VIZINHANÇA 2. PERÍCIAS JUDICIAIS 2.4. QUEM É O PERITO ? O PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS é um engenheiro , arquiteto ou corretor de Imóvel (CREA / CAU / CNAI) nomeado pelo Juiz ... com o dever de informar ao juiz sobre o fato do ponto técnico através do LAUDO PERICIAL por escrito e que contém a prova pericial. Existem vários outros exemplos de documentos a serem solicitados para análise por parte do perito ou assitente técnico, porém mencionamos alguns abaixo: ● MANUAL PROPRIETÁRIO / CONVENÇÃO / M. MANUTENÇÃO O PERITO é o auxiliar da Justiça , pessoa hábil que tenha conhecimento em determinada área técnica ou científica que, sendo nomeado por autoridade competente, deverá esclarecer um fato de natureza duradoura ou permanente. O perito é sujeito do processo... ( art.156 CPC Lei 13.105 de 16.3.2015)... O perito assiste o juiz quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou cientifico. ● RELATÓRIO AMBIENTAL ● ESTUDO DE VIABILIDADE ● MEMORIAL INCORPORAÇÃO / QUADRO ABNT 2.5. QUAIS AS PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE O PERITO E O ASSISTENTE TÉCNICO ? CONCEITO PERITO FINALIDADE CLASSIFICAÇÃO QUEM É ? COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 5 2.6. O QUE É UM LAUDO TÉCNICO PERICIAL ? O Laudo Pericial também é um Instrumento Legal que pode ser cautelar (preventivo / anterior a lide), na perícia ou em assitência técnica defendendo técnicamente uma das partes tanto judicial quanto extrajudicial. Laudo Técnico Pericial é o documento e a prova pericial elaborada por escrito pelo perito tendo como base a documentação analisada, provas periciais geradas (ex.: exame e análise documentação, vistoria ou avaliação , produção de plantas, croquis, fotos, etc.), as normas técnicas como a NBR 13.752 para pericias em engenharia, e a NBR 14.653 para avaliação de bens móveis e imóveis, entre outras. Além disso o Laudo também pode ser um Instrumento da Garantia da Viabilidade da operação de negócio, ou seja, ao contratar os serviços de Avaliação de Bens o objetivo pode ser verificar a viabilidade e a garantia da qualidade da negociação e do investimento. Exemplos de laudos: garantias bancárias; obter Valor de Liquidez; obter valor de mercado para verificar viabilidade de custo da compra de terreno; obter valor de aluguel ou renovatórias; retorno de investimento (Pay back); Valor de Leilão; etc. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 6 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 1 . P E T I Ç Ã O I N I C I A L 2 . C O N T E S T A Ç Ã O DESPESAS (FORUM, HONOR., ADVOG.,PERITO) SOLICITAR A JG (JUSTIÇA GRATUÍTA) PEDIDOS ( OBJETO DO PROCESSO ) PROTOCOLAR PETIÇÃO INICIAL ANEXAR A JUNTADA DOCUMENTAÇÃO ANEXAR A JUNTADA LAUDO TÉCNICO ??? JUIZ RECEBER A PETIÇÃO INICIAL CONTRATAR ASSIT. TÉCNICO / PROFISSIONAL ANÁLISE TÉCNICA DOCUMENTAÇÃO ELABORAR LAUDO TÉCNICO • • • FUNDAMENTAL O TRABALHO DO ASSISTENTE TÉCNICO NA DEFESA DOS ASPECTOS TÉCNICOS FUNDAMENTAL A ANÁLISE DOCUMENTAL ESTRATÉGICA E CRITERIOSA PARA OS ASPECTOS TÉCNICOS O RÉU DEVE "REBATER" TODOS OS FATOS DO AUTOR MESMO QUE EM CONTRADIÇÃO RÉU PROTOCOLAR CONTESTAÇÃO ANEXAR A JUNTADA DOCUMENTAÇÃO ANEXAR A JUNTADA LAUDO TÉCNICO ??? 1.4. 2.1. • DEFERIMENTO PETIÇÃO INICIAL DEFERIR JG (JUSTIÇA GRATUITA) ??? 2.1.1. ELABORAÇÃO LAUDO TÉCNICO JUIZ DEFERIR "CITE-SE" O RÉU (CHAMAR O RÉU AO PROCESSO) CONTESTAÇÃO DO RÉU CONTRATAR ASSISTENTE TÉCNICO ??? 1.2.1. ELABORAÇÃO LAUDO TÉCNICO CONTRATAR ASSIT. TÉCNICO / PROFISSIONAL ANÁLISE TÉCNICA DOCUMENTAÇÃO ELABORAR LAUDO TÉCNICO 1.1. 1.2. PROTOCOLAR PETIÇÃO INICIAL VARA ESCOLHIDA RECEBER PETIÇÃO INICIAL DISTRIBUIÇÃO PETIÇÃO INICIAL FORUM RECEBER PETIÇÃO INICIAL GERAR Nº PROCESSO ELETRÔNICO / FÍSICO FORUM DISTRIBUIR PROCESSO P/ VARA 1.3. ELABORAÇÃO PETIÇÃO INICIAL ANALISAR / ESCOLHER DOCUMENTAÇÃO ARGUMENTAÇÃO JURÍDICA / PRETENSÃO AUTOR ELABORAR PETIÇÃO INICIAL REQUERER PRODUÇÃO PROVA PERICIAL ??? 2. PERÍCIAS JUDICIAIS 2.7. FLUXOGRAMA DAS FASES DO PROCESSO - PROCEDIMENTO COMUM COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 2.2. ANÁLISE JUIZ (CONTESTAÇÃO) VARA RECEBER / ENVIAR CONTESTAÇÃO AO JUIZ• ANALISAR O PROCESSO INÍCIO LAUDO TÉCNICO ? CONTRATAÇÃO ASSISTENTE TÉCNICO ? LAUDO TÉCNICO ? CONTRATAÇÃO ASSISTENTE TÉCNICO ? SIM SIM SIM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO ? SIM Página 7 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 3 . P R O V A S 4 . P E R I T O DESPACHO DO JUIZ DEFERIR VALOR FINAL HONORÁRIOS PERITO 5.1. 4.4. MANIFESTAÇÃO DO RÉU DEFERIR "QUE VENHA A PROVA PERICIAL" PRAZO 30 DIAS 4.5.1. MANIFESTAÇÃO DAS PARTES AUTOR / RÉU IMPUGNAR HONORÁRIOS PERITO PARTES PETICIONAR IMPUGNAÇÃO • RECEBER AS MANIFESTAÇÕES DAS PARTES RECEBER A MANIFESTAÇÃO DO PERITO INTIMAR AS PARTES P/ MANIFESTAR SOBRE HONORÁRIOS PERICIAIS 4.6. MANIFESTAÇÃO DAS PARTES AUTOR / RÉU ACEITAR HONORÁRIOS PERITO SOLICITAR DOCUMENTOS ??? PETICIONAR ACEITE HONORÁRIOS INDICAR ASSISTENTE TÉCNICO APRESENTAR "ROL DE QUESITOS" ANALISAR / SOLICITAR DOCUMENTOS PETICIONAR MANIFESTAÇÃO 4.5. MANIFESTAÇÃO DO AUTOR INDICAR ASSISTENTE TÉCNICO APRESENTAR "ROL DE QUESITOS" ANALISAR / SOLICITAR DOCUMENTOS PETICIONAR MANIFESTAÇÃO DESPACHO DO JUIZ 4.2. MANIFESTAÇÃO DO PERITO PERITO ACEITAR / REJEITAR NOMEAÇÃO APRESENTAR PROPOSTA HONORÁRIOS ANEXAR CURRÍCULO ANALISAR / SOLICITAR DOCUMENTOS PETICIONAR MANIFESTAÇÃO 4.3. 4.1. DESPACHO DO JUIZ NOMEAR / INTIMAR PERITO DEFERIR HONORÁRIOS PERICIAIS DEFERIR PRAZO ENTREGA DO LAUDO (30 DIAS) INDICAR ASSISTENTE TÉCNICO APRESENTAR "ROL DE QUESITOS" APRESENTAR "QUESITOS DO JUIZO" JUIZ FAZ MEDIAÇÃO DE ACORDO ENTRE AS PARTES • 3.2. • 3.3. MANIFESTAÇÃO DAS PARTES FAZER MANIFESTAÇÃO PARA ESPECIFICAR AS PROVAS QUE QUEREM PRODUZIR ANÁLISE DO JUIZO (PROVAS) ANALISAR MANIFESTAÇÃO DAS PARTES SOBRE PROVAS 2.2.2. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO REALIZAR AUDIÊNCIA DE RECONCILIAÇÃO 2.2.3. SENTENÇA DO JUIZ JUNTADA DA SENTENÇA DO JUIZ DE HOMOLOGAÇÃO DO ACORDO 2.2.1. DESPACHO DO JUIZ JUIZ INTIMA AS PARTES PARA CONCILIAÇÃO 3.1. • • VARA RECEBER / ENVIAR CONTESTAÇÃO AO JUIZ ANALISAR O PROCESSO DESPACHO DO JUIZ INTIMAR AS PARTES A ESPECIFICAREM AS PROVAS QUE QUEIRAM PRODUZIR COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 2.2. ANÁLISE JUIZ (CONTESTAÇÃO) 2.7. FLUXOGRAMA DAS FASES DO PROCESSO - PROCEDIMENTO COMUM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO ? SIM FIM IMPUGNAÇÃO HONORÁRIOS PERICIAIS ? SIM SOLICITAR DOCUMENTOS ? IMPEDIMENTO / SUSPENSÃO DO PERITO ? Página 8 • • • • • • • • • • • • • • • • • 5.11. SENTENÇA EXTINÇÃO EXECUÇÃO 5.10.1. • PARTE SUCUMBENTE CUMPRIR SENTENÇA (PAGAR CONDENAÇÃO, CUSTOS DO PROCESSO, PERITO, ETC.) 5.10. CUMPRIMENTO SENTENÇA • PARTE VENCEDORA JUNTAR PETIÇÃO DE EXECUÇÃO DE SENTENÇA • JUIZ ANALISAR O LAUDO DO PERITO • JUIZ OU CARTÓRIO INTIMA PARTES PARA SE MANIFESTAREM SOBRE O LAUDO PERICIAL 5 . P E R Í C I A 5.4. 6 . S E N T E N Ç A 5.9. TRÂNSITO EM JULGADO • PARTE SUCUMBENTE PODE RECORRER EM ATÉ 15 DIAS ÚTEIS A PARTIR DA SENTENÇA PETIÇÃO VISTORIA IN LOCO PERITO ELABORAR PETIÇÃO VISTORIA IN LOCO COMUNICAR DIA / HORÁRIO DA VISTORIA CONFIRMAR LOCAL DA VISTORIA INFORMAR CONTATOS (TEL., E-MAIL, ETC.) JUNTAR PETIÇÃO DA VISTORIA ELABORAÇÃO LAUDO PERICIAL • CARTÓRIO RECEBER DO JUIZ / PUBLICAR A SENTENÇA DA EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. • PETIÇÃODE EXECUÇÃO 5.5. SENTENÇA DO JUIZ PUBLICAÇÃO DA SENTENÇA DO JUIZ 5.8. PRAZO RECURSAL • CARTÓRIO FAZER JUNTADA DE CERTIFICAÇÃO DO TRANSITO EM JULGADO (APÓS 15 DIAS ÚTEIS DA SENTENÇA) ANEXAR LAUDO PERICIAL 5.5.3. MANIFESTAÇÃO PERITO PERITO INTIMADO DEVE EM 15 DIAS MANIFESTAR-SE SOBRE IMPUGNAÇÃO DO LAUDO / ESCLARECIMENTOS FEITOS PELO JUIZ / NOVA PERÍCIA • 5.5.2. DESPACHO DO JUIZ JUIZ INTIMAR PERITO PARA SE MANIFESTAR SOBRE IMPUGNAÇÃO DO LAUDO • • JUIZ INTIMA PERITO P/ ESCLARECIMENTOS SOBRE O LAUDO / REFAZER PARTE DO LAUDO / NOVA PERÍCIA 5.5.1. IMPUGNAÇÃO LAUDO PERITO PARTES IMPUGNAR LAUDO PERITO PARTES JUNTAR PETIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO PARTES ANEXAR LAUDO DE IMPUGNAÇÃO 5.6. MANIFESTAÇÃO PARTES AUTOR / RÉU SE MANIFESTAR A FAVOR DO LAUDO OU SEM NADA A OPOR • 5.7. 2.7. FLUXOGRAMA DAS FASES DO PROCESSO - PROCEDIMENTO COMUM 5.2. ANÁLISE DO JUIZ (LAUDO) DESPACHO DO JUIZ 5.3. REALIZAR VISTORIA IN LOCO FAZER REGISTROS FOTOGRÁFICOS ELABORAR O LAUDO PERICIAL ELABORAR PETIÇÃO DO LAUDO SOLICITAR EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE PAGAMENTO ? JUNTAR PETIÇÃO DO LAUDO COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO JÁ EXISTE PAGAMENTO ? IMPUGNAÇÃO LAUDO PERICIAL ? SIM FIM NÃO PAGAMENTO SENTENÇA ? SIM SUBSTITUIÇÃO DO PERITO ? Página 9 3.2. O QUE É O "AVALIANDO" ? No universo de avaliação de imóveis existem vários tipos de "avaliando" como é denominado o imóvel que está sendo avaliado pelo profissional de Avaliação de Imóveis como por exemplo casas, terrenos, apartamentos, galpão, lojas, entre outros. Ou no caso de bens móveis as máquinas e equipamentos. Para bens imóveis, o "avaliando" é um produto imobiliário ou imóvel pertencente ao mercado urbano como por exemplo apartamentos, casas em condomínios, lojas, etc. Ou este "avaliando" pode ser um imóvel rural, como por exemplo uma gleba, um terreno, um galpão de agronegócio, um aquífero, etc. No caso do Mercado Urbano existem os Nichos de Mercado como por exemplo o nicho residencial (casas, apartamentos, etc.), nicho comercial (lojas, prédios comerciais, shoppings, etc.), o nicho corporativo (salas, andares corporativos, etc.), nicho industrial (galpão industrial, complexos industriais, etc.). Para cada nicho existem vários produtos imobiliários ou imóveis a serem avaliados ( avaliando ) em diversas operações (compra e venda, leilão, inventários, hipotecas, aluguel, etc.) e diversas finalidades diferentes (valor de mercado, valor de risco, valor de sucata, valor de aluguel, valor de garantia, valor de liquidez, etc.) conforme veremos mais adiante. 3. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.1. O QUE É AVALIAÇÃO ? COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO A Norma técnica vigente define como AVALIAÇÃO DE BENS "a análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem , de seus custos , frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data" . AVALIAÇÃO é a obtenção do "Valor de um bem" móvel (equipamentos e máquinas) ou um Bem Imóvel (prédios, casas, apartamentos, lotes, etc.). 3.3. QUAIS OS MERCADOS E NICHOS DE MERCADO ? Página 10 As principais METODOLOGIAS EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS descritas na Norma para se elaborar a avaliação de um imóvel e se produzir o laudo Pericial de Avaliação de imóveis são: ● MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO ● MÉTODO INVOLUTIVO Existem vários Métodos de avaliação de imóveis descritos na Norma Vigente referente a Avaliação de bens Móveis e Imóveis. Mais adiante estaremos estudando mais detalhadamente cada um destes métodos. O avaliador deve primeiramente identificar e qualificar as características do imóvel, sua região e entornos, em seguida identificar os fatores de influencia na formação do valor da avaliação, seja estes fatores de valorização ou fatores de desvalorização (este é um capítulo importantíssimo no Curso Completo da LF CURSOS). A identificação das características do imóvel como um todo, o mercado e nicho de mercado ao qual o mesmo está inserido é feita principalmente através da análise da documentação do imóvel e vistoria in loco (região, entorno e avaliando). 3.4. QUAIS OS PRINCIPAIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ? COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Figura 14 3.5. QUAIS AS PRINCIPAIS ETAPAS DA AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL ? ● MÉTODO EVOLUTIVO ● MÉTODO POR CUSTO ● MÉTODO POR RENDA / FLUXO DE CAIXA DESCONTADO APARTAMENTO LOJA TERRENO URBANO ANDAR CASA LAUDOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAL COMERCIAL CORPORATICO INDUSTRIALTERRENO PRÉDIO GALERIA COMERCIAL SHOPPING SALA COMERCIAL PRÉDIO COMERCIAL TERRENO RURAL PRÉDIO CORPORATIVO GALPÃO COMPLEXO Página 11 Figura 15 Após identificar as características do imóvel o avaliador já tem condições de escolher a metodologia adequada para o seu avaliando e mercado ao qual está inserido e assim realizar o planejamento de sua pesquisa para posteriormente fazer a coleta de dados de mercado. Após a coleta dos dados de mercado, quer sejam amostras de mercado, ou dados de custos e rentabilidade em orçamentos e planilhas contábeis, o avaliador deve iniciar a fase da inferência estatística, da análise dos dados coletados ou o tratamento dos fatores e homogeneização, e finalmente elaborar os cálculos avaliatórios para se obter os resultados finais desejados que pode ser por exemplo o "valor de mercado", ou o "valor de aluguel", ou o "valor de garantia", entre outras finalidades possíveis como veremos mais adiante. Portanto é de suma importância que o avaliador ao elaborar a avaliação do imóvel realize a correta identificação das características do imóvel, sua região e entornos, e consequentemente identificar o objeto avaliando, pois esta tarefa é fundamental para se identificar os fatores de influencia na formação do valor da avaliação, seja os de valorização ou os de desvalorização. O que ocorre em alguns casos no trabalho do avaliador é a falha na identificação correta do objeto "avaliando" e suas características, o que consequentemente leva a "não percepção" de fatores de valorização ou desvalorização do avaliando como por exemplo a tipologia, vocação econômica, acessibilidade, mercado, nicho / subnichos de mercado, áreas edificadas, área terrenos, padrão construtivo, estado de conservação, licenciamento, entre outros fatores. Tal falha compromete a qualidade dos cálculos avaliatórios desde a escolha da metodologia, planejamento da pesquisa, coleta de dados, até os cálculo avaliatório. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - NBR 14.653 INVOLUTIVO EVOLUTIVO CUSTOS COMPARATIVO DADOS DE MERCADO RENDA CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEIS = ANÁLISE DOCUMENTOS + VISTORIA IN LOCO CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO = ANÁLISE DOCUMENTOS + VISTORIA IN LOCO CARACTERÍSTICAS ENTORNO = ANÁLISE DOCUMENTOS + VISTORIA IN LOCO IDENTIFICAÇÃO DOS FATORES INFLUENCIA ( VALORIZANTES / DESVALORIZANTES ) = ANÁLISE DOCUMENTOS + VISTORIA IN LOCO PLANEJAMENTO PESQUISA / COLETA DE DADOS / AMOSTRAS DE MERCADO / TABELA HOMOGENEIZAÇÃO INFERÊNCIA ESTATÍSTICA / TRATAMENTO FATORES / CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Página 12 COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3.7. QUAIS OS PROFISSIONAIS PODEM ELABORAR AS AVALIAÇÕES DE BENS MÓVEIS E 3.6. O QUE É "ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES" ? Então o engenheiro de avaliações elabora as avaliações e perícias de avaliação se utilizando da "Engenharia de Avaliações". MAS O QUE É A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ? A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia -CREA, as atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam de atribuição dessas profissões. De acordo com o decreto Federal 23.569 de 11/12/33, a Lei Federal 5.194, de 24/12/66, e Resolução 218/73, 345/90 e 1.010 do Confea/CREA, e conforme Lei Federal 12.378, de 31/12/2010, a execução das avaliações cabe exclusivamente aos profissionaislegalmente habilitados pelo sistema CONFEA / CREA e CAU. Conforme já vimos anteriormente, a Norma técnica vigente define como AVALIAÇÃO DE BENS "a análise técnica, realizada por ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES , para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica , para uma determinada finalidade, situação e data". A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES é o conjunto de conhecimentos técnico-científicos especilizados na área da engenharia e arquitetura bem como de outras áreas das ciências sociais, exatas e da natureza (estatística, topografia, georeferenciamento, ambiental, contábil, gerenciamento, incorporação, etc.) em conformidade com as normas técnicas, com o objetivo de DETERMINAR TECNICAMENTE O VALOR DE UM BEM, DE SEUS DIREITOS, FRUTOS, CUSTOS, ALTERNATIVAS DE INVESTIMENTO, UTILIZAÇÃO E GARANTIA DA VIABILIDADE ; 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Página 13 Os envolvidos nestas operações e áreas de atuação são diversos conforme veremos no mesmo capítulo 5, porém somente para citar alguns, o avaliador ou perito avaliador pode iniciar seu networking para fomentar novas oportunidades e novos negócios com os advogados, contadores e administradores de imóveis, síndicos, consultores imobiliários, juízes e servidores da justiça, inscrições para prestação de serviços nos bancos públicos e privados, prestar serviços a empresas públicas e privadas na avaliação de seus ativos ou possíveis aquisições, construtoras e incorporadoras, inscrições nos tribunais para atuar como peritos, atuar como assitentes técnicos em ações judiciais e extrajudiciais, entre outras áreas. Abaixo estaremos apresentando as principais atuações na avaliação e respectivas informações para que o aluno do curso da LF BUILDING possa iniciar sua jornada nas respectivas áreas. 3.9. QUAIS AS ÁREAS DE ATUAÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS EM AVALIAÇÃO ? COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO As áreas de atuação na avaliação de imóveis são muito amplas, pois o universo não se limita a operação de "Compra e Venda" onde a finalidade é "Valor de Mercado", mas se estende a várias outras operações como veremos mais adiante no capítulo 5. Somente para citar algumas oeprações como aluguel, inventário, litígios, correção IPTU, garantia, financiamento, dação em pagamento, leilões entre outras. Além disso, conforme veremos no mesmo capítulo 5, as finalidades também não se limitam ao "Valor de Mercado" mas se estendem a valor atualizado, valor de montantes atual, valor de benfeitoria, valor de aluguel atual, valor de garantia, valor de liquidez, valor patrimonial entre outros. Tais informações abaixo são somente o início e caberá aos colegas buscar mais informações nos links que serão apresentados, além de ter o espírito de "empreendedor" buscando aprimoramento e investimento nas ferramentas adequadas como um portfólio atualizado com avaliações, site, cartões, CAT (Certidão de acervo Técnico em avaliações), parcerias e fomentar relacionamentos através de networking, atualizar currículo com avaliações de imóveis, inscrição no SICAF (Sistema Unificado nacional de Fornecedores), inscrição nos bancos, inscrição nos tribunais como o SEJUD, atualização no linked in com temas sobre avaliação de imóveis, distribuição de currículos nas Varas Cívil e Empresarial, entre várias outras a ações. 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.8. QUAIS AS ÁREAS DE ATUAÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS EM AVALIAÇÃO ? Página 14 Trecho da Resolução 02 / 2018. CAPÍTULO I DO CADASTRO DE PERITOS Seção I Do Cadastro Único de Peritos Art. 1º - Fica instituído o Cadastro Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos ou Científicos (CPTEC), unificando-se os cadastros existentes no âmbito deste Tribunal, devendo os peritos de confiança dos juízos promoverem o seu cadastramento junto ao Serviço de Perícias Judiciais - SEJUD. § 1º - Para a formação do cadastro, o Tribunal de Justiça realizará consulta pública, na forma do parágrafo 2º do art. 156 do Código de Processo Civil. § 2º - Todos os peritos deverão fazer parte do cadastro do SEJUD, para fins de indicação, hipótese em que deverão comprovar o preenchimento integral dos requisitos constantes no artigo 2º desta Resolução. Recomentamos que o aluno leia atentamente a RESOLUÇÃO 02 / 2018 que criou o Cadastro Único de Peritos que institui a inscrição no cadastro de todos os peritos, mesmo os peritos anteriores a resolução. Para isso se faz necessário que além do registro profissional no respectivo orgão de classe o profissional entre outros documentos que falaremos mais adiante, faz-se necessário que seja apresentado um CERTIFICADO DE CURSO DE PERICIA COM 21 HORAS e diz que ..."preferencialmente" seja o curso do Tribunal, ou seja, não é obrigatoriamente e por isso a LF BUILDING elaborou o presente curso para formar peritos especializados em avaliação de imóveis. Abaixo o link para ter acesso ao CHAMAMENTO PÚBLICO PARA CADASTRAMENTO DE PERITOS publicado no DJERJ, em 14/08/2018, bem como para baixar o Edital de Cadastramento, os Anexos a serem preenchidos e a Resolução 02 / 2018. Existem os diversos tribunais estaduais, além da Justiça Federal que trata-se da justiça gratuíta. Porém aqui nós estaremos apresentando as informações iniciais para que o aluno possa fazer a sua inscrição no SEJUD (estadual Rio de Janeiro). COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.10. INSCRIÇÃO NOS TRIBUNAIS http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 Página 15 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 http://www4.tjrj.jus.br/sislicweb/lic_conteudo.aspx?id=47 Abaixo link para acesso a página do TJRJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) referente ao SEJUD (Serviço de Perícias Judiciais) com lista de documentos e baixar Anexos para preencher. Abaixo link para acesso a lista de DOCUMENTOS PARA INSCRIÇÃO NO CADASTRO ELETRÔNICO DE PERITOS E ÓRGÃOS TÉCNICOS OU CIENTÍFICOS (CPTEC) bem como contatos e e-mail para envio. http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos- COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.10. INSCRIÇÃO NOS TRIBUNAIS http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc- Página 16 http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true 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http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastrohttp://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro http://www.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-gerais/dgjur/deinp/sejud/doc-cadastramento-peritos?inheritRedirect=true Para baixar os Manuais e Tutoriais sobre o SICAF somente basta entrar na aba "TUTORIAL" na página acima. Neste espaço estão disponíveis os manuais dos sistemas SIASG, SIASGNET, Comprasnet, SCDP, SRP, RDC, Pregão e orientações sobre práticas e formas de gestão em licitações e contratos. O objetivo é proporcionar aos gestores instrumentos para suporte na execução de suas tarefas. Abaixo o link: Na página acima ao entrar na Aba SICAF > Manual Normativo se obtem acesso para baixar o MANUAL DO SISTEMA DE CADASTRAMENTO UNIFICADO DE FORNECEDORES - SICAF. Abaixo o link direto: O engenheiro ou arquiteto poderá se inscrever nos bancos públicos para prestação de serviços de engenharia e arquitetura com avaliações de imóveis diversos, estudo de viabilidade, acompanhamento de obras entre outros serviços através de processos de licitação e contratação de serviços de engenharia e arquitetura onde cada processo possui o seu respectivo EDITAL DE CREDENCIAMENTO para cada banco. A contratação de prestação de serviços através das licitações para os bancos públicos podem ser feitas tanto para PESSOA FÍSICA quanto para PESSOA JURÍDICA, porém isso depende exclusivamente do EDITAL e do BANCO. 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.11. INSCRIÇÃO NOS BANCOS PÚBLICOS Para ambos os casos (PF / PJ) o primeiro passo para o profissional é o cadastramento no SICAF (Sistema de Cadastramento Unificado de Fornecedores). Abaixo o link da página. https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/publicacoes2/manuais COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 17 https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf 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https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdfhttps://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/sicaf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/images/manuais/SICAF/Manual-Normativo.pdf https://www.comprasgovernamentais.gov.br/index.php/publicacoes2/manuais Após inscrição no SICAF, o profissional deverá ou fazer a inscrição em sistema do banco (como no caso da Caixa Econômica Federal) para fornecedor e estar atento as licitações que lhe interessa e compatíveis a sua área bem como baixar os respectivos editais, ou buscar no site do banco (como no caso do Banco do Brasil) a área referente as licitações e contratações e baixar respectivos Editais compatíveis a sua área ou atividade de sua empresa. No caso do BANCO DO BRASIL abaixo o link do site para acesso as informações de LICITAÇÕES E CONTRATOS. Na página acima seguindo as Abas "Compras e Contratações - www.bb.com.br" > Avisos e Editais > Credenciamento obtem-se informações dos credenciamentos além de poder baixar os respectivos Editais, erratas e Anexos a serem preenchidos para envio ao banco. Abaixo o link direto para acesso aos credenciamentos: No caso da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL abaixo o link do site para acesso as informações e baixar os TUTORIAIS de cadastramento de fornecedores e envios de documentações para cada uma das licitações: O cadastramento do profissional tanto PF quanto PJ no sistema da CEF é feito no link abaixo: http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.11. INSCRIÇÃO NOS BANCOS PÚBLICOS https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de- http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx Página 18 https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx http://www.licitacoes.caixa.gov.br/SitePages/pagina_inicial.aspx https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/acesso-a-informacao/licitacoes-e-contratos#/ https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/compras,-contratacao-e-venda-de-imoveis/compras-e-contratacoes/avisos-e-editais#/ http://www.licitacoes.caixa.gov.br/oquee/SitePages/tutoriais.aspx Abaixo exemplo de trecho do EDITAL DE CREDENCIAMENTO Nº 2019/01725 (7421) para prestação de serviços de engenharia e arquitetura: COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3.12. EXEMPLO DE EDITAL DE CREDENCIAMENTO - BANCO DO BRASIL 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Página 19 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 3.12. EXEMPLO DE EDITAL DE CREDENCIAMENTO - BANCO DO BRASIL COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 20 COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3.12. EXEMPLO DE EDITAL DE CREDENCIAMENTO - BANCO DO BRASIL 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Página 21 O engenheiro ou arquiteto poderá se inscrever nos SISTEMA DE CADASTRO DE FORNECEDORES de cada um dos bancos privados ou empresas para prestação de serviços de engenharia e arquitetura com avaliações de imóveis diversos, estudo de viabilidade, acompanhamento de obras. 3.13. INSCRIÇÃO NOS BANCOS PRIVADOS E EMPRESAS • Os consultores imobiliários com demandas judiciais e extrajudiciais desde viabilidade de compra e venda de terrenos e ativos, valor patrimonial atual, compra e venda, aluguel, reajuste aluguel, entre outras; • Os juízes e indicação de servidores da justiça com demandas judiciais para atuar como perito; • As empresas públicas e privadas com demandas judiciais e extrajudiciais para avaliação de seus ativos ou possíveis aquisições, viabilidade do negócio, reajuste de aluguel, patrimonial, entre outras. • Os advogados e escritórios de advocacia com possíveis demandas judiciais e extrajudiciais ou até mesmo indicações para juízes (atuar como perito) ou seus clientes (atuar como asistente técnico) que pode ser desde inventários, litígios, leilões, massa falida, garantia, entre várias outras operações; • As construtoras e incorporadoras com demandas judiciais e extrajudiciaispara atuar como assitentes técnicos, reajuste aluguel, viabilidade de compra / venda; Cálculo VGV de empreendimento, garantia de ativos, entre outras; Cada banco privado e empresas possui não somente o seu próprio sistema de cadastro como também seus prórpios procedimentos de qualificação e escolha para contratação de prestação de serviços diversos, inclusive a prestação de serviços de engenharia e arquitetura e avaliação de imóveis. Todos sabemos a importância do networking e de se estabelecer e nutrir relacionamentos com parceiros e cliente ou possíveis clientes de maneira a fomentar as novas oportunidades de negócios. No universo de avaliação de imóveis não é diferente. • As Varas Cívil e Empresarial dos tribunais através da indicação do Juizo para atuar como peritos judicial em todo o universo da Perícia de Avaliações para imóveis urbanos e rurais, comerciais, residenciais, industriais, entre outros. 3.14. A IMPORTÂNCIA DO NETWORKING OS PRINCIPAIS ENVOLVIDOS NO NEGÓCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS que podem gerar novos negócios e que é necessário se manter um networking são: • Os contadores e administradores de imóveis com demandas judiciais e extrajudiciais desde compra e venda, aluguel, valor patrimonial, valor atual, financiamentos, garantia, leilão, entre outras operações; • Os síndicos de Condomínio (residencial, comercial, corporativos, etc.) com demandas judiciais e extrajudiciais de valor de vaga de garagem, valor de reajuste aluguel, entre outras; 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO Página 22 https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos 3.15. NOVIDADE: CREDENCIAMENTO PARA O BNDES ABERTO EM 11/09/2020 Informações para o cadastramento para PJ no link abaixo para o BNDES: COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 3. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PRINCIPAIS ÁREAS DE ATUAÇÃO EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS INSCRIÇÃO NO SEJUD INSCRIÇÃO OUTROS TRIBUNAIS INSCRIÇÕES BANCOS PÚBLICOS INSCRIÇÃO BANCOS PRIVADOS & EMPRESAS ASSISTÊNCIA TÉCNICA CERTIFICADO CURSO 21 HS CHECH LIST DOCUMENTOS ANEXOS A ENVIAR RESOLUÇÃO 02/2018 CERTIFICADO CURSO 21 HS CHECK LIST DOCUMENTOS ANEXOS A ENVIAR RESOLUÇÃO 02/2018 ADVOGADOS CONTADORES / CONSULTORES IMOBIL. ADMINIST. IMÓVEIS / SÍNDICOS ADMINIST. JUDICIAIS EMPRESAS PÚBLICAS E PRIVADAS INCORPORADORA CONSTRUTORAS CERTIFICADO CURSO 21 HS INSCRIÇÃO SICAF BANCO BRASIL CEF RRT / ART + LAUDOS EDITAL CREDENCIAMENTO ANEXOS = DOCUMENTOS ASSINATURA CONTRATO CERTIFICADO CURSO 21 HS INSCRIÇÃO SISTEMA RRT / ART + LAUDOS QUALIFICAÇÃO / CONTRATAÇÃO ANEXOS = DOCUMENTOS ASSINATURA CONTRATO Página 23 https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos https://www.bndes.gov.br/wps/portal/site/home/transparencia/licitacoes-contratos/credenciamentos COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 4. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 4.1. QUAIS AS ÁREAS DO CONHECIMENTO DO NEGÓCIO DE AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL ? Figura 16 O Perito avaliador de imóveis necessita desenvolver a “visão integrada do negócio”, ou seja, buscar a compreensão e integração dos componentes das ÁREAS DO CONHECIMENTO DO NEGÓCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS que são os responsáveis pela formação do Valor do Bem , pois é essa visão integrada que irá determinar o seu sucesso e a qualidade de um Laudo Pericial de Avaliação de Imóveis. Seja o seu cliente o credor (Banco ou construtora) que necessita obter a certeza de que um determinado imóvel é uma boa garantia para determinada operação com vários interessados e envolvidos (Stakeholders), certamente necessita de parecer técnico através do LAUDO DE AVALIAÇÃO que é o instrumento legal de garantia da viabilidade do negócio. Para as mais diversas operações entre os Bancos, credores e clientes sejam estes pessoas físicas ou jurídicas como por exemplo a Compra & Venda, Financiamento, Garantia, Dação em pagamento, Leilão entre outras operações, com diferentes finalidades como o valor de mercado, valor de garantia, valor de aluguel, valor de liquidez, entre outras, certo é que será necessário para ambas as partes o Laudo de Avaliação que é o instrumento legal que auxilia na negociação seja de um empréstimo de capital de giro, leilão, compra e venda, renegociação com o credor, etc. Seja o seu cliente um investidor que necessita obter a certeza se um determinado terreno é um bom investimento para incorporação de um projeto, logo necessita de parecer técnico através do LAUDO DE AVALIAÇÃO que é o instrumento legal de garantia da viabilidade do negócio. 4.2. AS OPERAÇÕES DO NEGÓCIOS E AS FINALIDADES ÁREAS DE CONHECIMENTO DA VISÃO INTEGRADA DO NEGÓCIO OPERAÇÕES DO NEGÓCIO FINALIDADES STAKEHOLDERS MERCADO NICHOS DE MERCADO PRODUTOS IMOBILIÁRIOS CARASTERÍSTICAS DO PRODUTO 1 2 3 4 5 6 7 Página 24 4. O UNIVERSODE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 4.2. AS OPERAÇÕES DO NEGÓCIOS E AS FINALIDADES O laudo de avaliação informará por exemplo a certidão de informação com zoneamento da região, os índices urbanísticos principais como aproveitamento, taxa de ocupação, áreas não edificadas entre outros, possíveis preços de venda das unidades baseado em avaliações de mercado, o VGV (Valor Geral de Venda), entre outras informações técnicas de maneira a auxiliar o investidor na tomada de decisão do investimento. As OPERAÇÕES DO NEGÓCIO e suas respectivas FINALIDADES são as 02 primeiras ÁREAS DO CONHECIMENTO DA VISÃO INTEGRADA DO NEGÓCIO de avaliação de imóveis. Portanto no Universo de avaliação de imóveis existem várias OPERAÇÕES DE NEGÓCIO, com várias FINALIDADES diferentes, com vários STAKEHOLDERS, várias partes envolvidos com diferentes interesses, e desenvolver essa visão integrada do negócio é fundamental para entregar ao cliente o laudo de avaliação que ele precisa e necessita para ter sucesso no seu negócio! É fundamental que o avaliador identifique a operação de negócio e suas particularidades bem como as finalidades correspondentes a operação em questão, além das espectativas do cliente e dos envolvidos conforme falaremos nos capítulos posteriores, principalmente na identificação dos stakeholders. O objetivo final na elaboração do Laudo de Avaliação é entregar o resultado esperado para o cliente que é traduzido na obtenção de valores que são as finalidades , que podem ser por exemplo valor de mercado, valor de compra / venda, valor de risco, valor de aluguel, valor de sucata, valor patrimônial, valor de garantia, entre outros. Abaixo alguns exemplos DE OPERAÇÕES DO NEGÓCIO de avaliação e suas FINALIDADES: COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO •VALOR DE MERCADO / VALOR ATUALCOMPRA & VENDA (AQUISIÇÃO) •VALOR DE MERCADO / VALOR DE LIQUIDEZFINANCIAMENTO •VALOR DE MERCADO / VALOR DE GARANTIAGARANTIA •VALOR DE MERCADO / VALOR DE ALUGUELALUGUEL •VALOR DE MARCADO / V. ATUAL / V. LIQUIDEZDAÇÃO EM PAGAMENTO •VALOR DE MERCADO / V. ATUAL / V. LIQUIDEZRENEGOCIAÇÃO •VALOR MERCADO / SUCATA / PATRIMONIAL / ETC.FUSÃO / CISÃO / INCORPORAÇÃO •VALOR RISCO / SALVADO / PREJUÍZO / REEDIÇÃO/ ETCSEGURADORAS •VALOR MERCADO / ATUAL / LIQUIDEZ FORÇADA / ETC.LIQUIDAÇÃO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL •VALOR MERCADO / ATUAL / REEDIÇÃO / SALVADO / ETC.PERÍCIAS JUDICIAIS •VALOR MERCADO / ATUAL / GARANTIA / HIPOTECAHIPOTECA •VALOR DE MERCADO / ATUAL / GARANTIAINVENTÁRIO (AÇÕES DE FALÊNCIA) •VALOR DE MERCADO / ATUALLITÍGIO •VALOR DE MERCADO / VALOR ATUAL / VENALINCENTIVOS E ISENÇÕES FISCAIS •VALOR MERCADO / LIQUIDEZ / LIQUIDEZ FORÇADALEILÕES E LICITAÇÕES OPERAÇÕES DE NEGÓCIO FINALIDADES Página 25 4.2. AS OPERAÇÕES DO NEGÓCIOS E AS FINALIDADES Figura 18 Existem várias OPERAÇÕES DE NEGÓCIO onde a FINALIDADE é obter o "Valor de Mercado", ou seja, o valor do imóvel atualizado na data da solicitação da avaliação e no intervalo da negociação do imóvel, pois o mercado imobiliário oscila. Esta finalidade pode resultar de diversas operações de negócios sendo as principais: 4. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO LEILÕES E LICITAÇÕES V A LO R D E M ER C A D O Na Compra / Venda de um imóvel a finalidade de obter o valor do imóvel atualizado como instrumento legal para que ambas as artes possam ter ciencia do valor de mercado do imóvel. Possíveis objetivos: o comprador contrata serviço para tomada de decisão de investimento; vendedor contrata serviço para atraves deste instrumento legal auxiliar no processo de venda; COMPRA / VENDA Muito utilizado pelos Bancos na contratação de financiamentos de imóveis ou mesmo financiamentos de montantes de capital de giro para empresas onde é exigido pelo Banco ao cliente um imóvel como garantia do pagamento. O Banco contrata o serviço de avaliação do imóvel que fornecerá o valor de mercado do imóvel neste intervalo de tempo da negociação; GARANTIA Na aquisição de um imóvel onde parte do pagamento será efetuado através de financiamento tanto junto a construtora quanto junto aos Bancos, ou quaisquer outros. O laudo de avaliação do imóvel informará não somente o valor do imóvel no intervalo de tempo da negociação assim como o seu estado de conservação entre outros fatores importantes para a averbação da negociação; FINANCIAMENTO Na realização de inventário se faz necessário a contratação de avaliação de imóveis de maneira a se obter o valor de mercado do imóvel ou imóveis naquele intervalo da negociação de maneira a averbar os valores atuais e ser feito a partilha proporcional dos bens segundo o valor atual de mercado; INVENTÁRIO Página 26 Para cada operação de negócio na avaliação de imóveis existem diferentes stakeholders, ou seja, diferente partes envolvidas com diferentes interesses. Cabe ao avaliador de imóveis identificar a operação, suas finalidades e os seus stakeholders bem como seus interesses de maneira a garantir que as expectativas do cliente sejam atendidas, seja o cliente o credor (Banco / construtora), o investidor ou comprador, vendedor, o fornecedor, a empresa ou grupo de empresas, o juiz, o perito, a prefeitura ou outro órgão público, dentre outros. Identificar os Stakeholders é a terceira área do conhecimento que compõe a VISÃO INTEGRADA DO NEGÓCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS cujo o avaliador necessita desenvolver suas habilidades de maneira a elaborar o Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano. 4. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO QUAIS OS POSSÍVEIS STAKEHOLDERS ENVOLVIDOS NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ? 4.3. STAKEHOLDERS CLIENTE VENDEDOR FORNECEDOR EMPRESA PERITO JUDICIAL ORGÃOS PÚBLICOS JUIZ INVESTIDOR CREDOR COMPRADOR STAKEHOLDERS Página 27 4.3. STAKEHOLDERS 4. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Então vamos ver alguns exemplos de operações de negócio e os possíveis stakeholders envolvidos . Essa habilidade de identificar os principais stakeholders e seus interesses em uma operação de negócio de avaliação de imóveis é fundamental para o sucesso, ou seja, para que se possa atender as expectativas do cliente. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO •COMPRADOR / VENDEDOR / CREDOR / JUDICIÁRIO / INVESTIDOR COMPRA & VENDA (AQUISIÇÃO) •COMPRADOR / VENDEDOR / CREDOR / INVESTIDORFINANCIAMENTO •COMPRADOR / VENDEDOR / CREDOR / EMPRESAS / INVESTIDORGARANTIA •LOCATÁRIO / PROPRIETÁRIO / CREDOR / EMPRESASALUGUEL •CREDOR / CLIENTE / FORNECEDOR / JUDICIÁRIODAÇÃO EM PAGAMENTO •CREDOR / CLIENTE / FORNECEDOR / JUDICIÁRIORENEGOCIAÇÃO •EMPRESAS / JUDICIÁRIO / ADM / CONTADOR / ADVOGADOFUSÃO / CISÃO / INCORPORAÇÃO •SEGURADORA / CLIENTE / CREDOR / JUDICIÁRIOSEGURADORAS •EMPRESAS / ADM JUDICIAL / JUIZ / CONTADOR / OUTROSLIQUIDAÇÃO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL •JUIZ / PARTES / ASSISTENTES TECNICOS / ADM / OUTROSPERÍCIAS JUDICIAIS •PROPRIETÁRIO / CREDOR / ADVOGADO / ADM / OUTROSHIPOTECA •HERDEIROS / CONSULTOR / JUIZ / ADVOGADOS / OUTROSINVENTÁRIO (AÇÕES DE FALÊNCIA) •PARTES / JUIZ / ADVOGADOS / CONTADOR / ADM / OUTROSLITÍGIO •PROPRIETÁRIO / CONSULTOR / PREFEITURA / ORGÃOS PÚBLICOSINCENTIVOS E ISENÇÕES FISCAIS •JUIZ / ADVOGADOS / CREDOR / EMPRESAS/ PROPRIETÁRIO / ETC.LEILÕES E LICITAÇÕES OPERAÇÕES DO NEGÓCIO STAKEHOLDERS Página 28 Cabe ao avaliador identificar os mercados e nichos de mercado: 4.4. MERCADOS E NICHOS No negócio de avaliação de imóveis existem os dois principais MERCADOS de imóveis descritos abaixo: Já o MERCADO RURAL de imóveis possui vários nichos com seus respectivos produtos, como por exemplo o nicho de glebas, terrenos, residencial, galpão agricola, armazens, indústria agronegócio, etc. Os vários nichos possuem seus respectivos produtos imobiliários com suas características: ● MERCADO URBANO ● MERCADO RURAL Estes Mercados são compostos de diversos nichos e cada nicho possui vários produtos imobiliários. O MERCADO URBANO de imóveis possui vários nichos com seus respectivos produtos imobiliários, como por exemploo nicho residencial, comercial, corporativo e industrial. 4. O UNIVERSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO OS NICHOS DE MERCADO GLEBAS TERRENOS RESIDENCIAL COMERCIALCORPORATIV OINDUSTRIALGALPÃO AGRÍCULA APARTAMENTOS LOJA COMERCIAL TERRENO URBANO ANDAR CORPORATIVO CASAS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS NICHO RESIDENCIAL NICHO COMERCIAL NICHO CORPORATIVO NICHO INDUSTRIAL NICHO TERRENOS PRÉDIOS GALERIA COMERCIAL SHOPPING SALA COMERCIAL PRÉDIO COMERCIAL TERRENO RURAL PRÉDIO CORPORATIVO GALPÃO INDUSTRIAL COMPLEXO GLEBAS GALPÃO COMERCIAL LOTEAMENTOS FLORESTAS TERRENOS AGRONEGÓCIO Página 29 OBTER O CUSTO DE UM BEM MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTOS Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. OBTER INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICA FLUXO DE CAIXA PROJETADO Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros. OBTER O VALOR DE UM BEM, SEUS FRUTOS E DIREITOS MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Obtenção do valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos fatores referente as características das amostras de mercado comparadas aos atributos do avaliando. MÉTODO INVOLUTIVO Obtenção do valor de mercado do bem tendo como base o seu aproveitamento eficiente através de modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica referente a hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, e cenários viáveis para execução, produção, fornecimento e comercialização do produto. MÉTODO EVOLUTIVO Obtenção do valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. MÉTODO DE CAPTALIZAÇÃO DE RENDA Obtenção do valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. 5.1 METODOLOGIAS PRINCIPAIS Após o avaliador identificar as caraterísticas do imóvel, tipologia e vocação, a operação, a finalidade, os stakeholders, e as principais variáveis através de análise documental e vistoria in loco, analisar o mercado e nicho de mercado, fazer a coleta das amostras no mercado, então finalmente terá condições de escolher a metodologia que melhor se aplica ao imóvel avaliando. A escolha do avaliandor deve ser justificada em conformidade com a NBR 14.653 e as melhores práticas de mercado que retratarem o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o cálculo do valor de mercado ou outra finalidade. Os principais Métodos descritos na NBR 14.653 de avaliações estão descritos abaixo: METODOLOGIAS PRINCIPAIS COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) Página 30 O Método Comparativo Direto de dados de Mercado (MCDDM) é referente a PESQUISA E COLETA DE DADOS DE MERCADO que consiste em um conjunto de amostras representativas , ou seja, as amostras devem ser o mais semelhantes possível ao imóvel avaliando. A ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO e VISTORIA IN LOCO são fundamentais para se identificar as características do avaliando, da região e entorno, do mercado e nicho de mercado assim como para se identificar os principais fatores de formação do valor e as variáveis. A seguir o avaliador IDENTIFICA AS VARIÁVEIS principais do imóvel, elabora uma hipótese e realiza o PLANEJAMENTO DA PESQUISA que pode ser uma seleção progressiva ou regressiva. A seguir realizará a AMOSTRAGEM, ou seja, a coleta do extrato representativo de seu avaliando para poder então realizar a ANÁLISE DE DADOS e testar sua hipótese através da INFERÊNCIA ESTATÍSTICA e regressão linear da amostra: verificar as dispersões, a vacância, o limite de confiabilidade, o desvio padrão, conferir o Nível de significância , o Grau de Fundamentação e de Precisão adotados para o laudo conforme preconizado na NBR 14.653, além de "trabalhar" a amostra ao retirar os outliers, operar os códigos alocados, etc. Esta é a avaliação pelo MCDDM através da REGRESSÃO LINEAR E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA onde se aplica na amostra coletada no mercado os vários testes de hipóteses para averiguar a confiabilidade e qualidade da amostra (descrição NBR por Laudo de Avaliação Completo) . Porém existe outra possibilidade de especificação para o MCDM utilizada principalmente quando se têm uma grande disponibilidade de amostras semelhantes ao avaliando e quando o avaliador possui um previo conhecimento do mercado. Nesses casos o avaliador pode fazer a avaliação pelo MCDDM através do TRATAMENTO DOS FATORES para diminuir as dispersões e a vacância, o desvio padrão, além de garantir a qualidade dos cálculos avaliatórios dentros dos limites de confiabilidade, Grau de Fundamentação e Grau de Precisão. Apresentamos abaixo um exemplo simples de avaliação atraves do tratamento de fator somente para ilustrar : 1. o avaliador insere os dados da pesquisa de mercado na tabela de homogeneização; 2. a área do terreno do imóvel (Valor "X"); 3. os preços das amostras (Valor "Y"); 4. as áreas das amostras; 5. calcular o valor unitário de cada amostra (R$/m2); 6. fator fonte (FF=0,90); 7. fator área (FA); 8. Cálculo do Valor Unit. homog. de cada amostra (cálculo fórmula Excel); 9. Cálculos finais e Valor do Imóvel. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) 5.2 O QUE É O MCDDM ? Página 31 6. O avaliando possui varanda gourmet e móveis planejados; 7. Por se tratar de microregião com características únicas na região, todas as amostras foram coletadas do mesmo condomínio; OBSERVAÇÕES 1. Trata-se apartamento com 01 vaga de garagem inserido no Bloco 03 pertencente ao cond. residencial / comercial denominado "VILA FRAMES RESIDENCE" composto de 09 blocos, área de lazer completa; 2. O avaliando está a cerca de 300 mts da Av. das Américas, uma das principais vias do bairro onde encontra-se o comércio local com lojas, centros comerciais, etc. O Shopping Recreio está a cerca de 2 Km do avaliando; 3. A testada do terreno, o perímetro, a fração ideal e a vaga de garagem foram extraídos da cópia fornecida da Matrícula com nº ... 4. A área do terreno e a área edificada foram extraídas da cópia fornecida da guia de IPTU com inscrição nº... 5. Houve mudança de nome do logradouro para "Rua Teixeira Heizer" ... ( CNPJ do Condomínio - ver anexos)... FOTOS AVALIANDO MAPA ANDAR: ALTO VARANDA GOURMET: SIM PLANEJADOS: SIM VISTA PERMAN.: SIM FRAÇÃO IDEAL: 1,00 EST. CONS.: BOM REFORMA: NÃO Nº IPTU: 0.000.000-0 LOCALIZ: BOA CONDOMINIO: SIM SUITE: 1,00 ÁREA EDIFICADA: 66,00 PAD. CONST.: NORMAL VAGA: 1,00 WC: 2,00 5.3. EXEMPLO DO MCDDM ATRAVÉS DO TRATAMENTO DE FATORES FICHA TÉCNICA AVALIANDO = APARTAMENTO RESUMO DOS DADOS TÉCNICOS DO IMÓVEL AVALIANDO ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, BL 3 AP 308, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 Nº MATRICULA: 00.000 (R-1) IDADE: NOVO TIPO: CONVENCIONAL QUARTO: 2,00 COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) Página 32 REFORMA: NOVO DESCRIÇÃO: APTO.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; LOCALIZ. IGUAL; MESMO COND.; V. GOURMET LOCALIZ.: BOA PAD. CONST.: NORMAL EST. CONS.: BOM IDADE: 0,00 V. GOURMET: SIM PLANEJADOS SIM QUARTO: 2,00 SUITE: 1,00 Nº WC: 2,00 LINK: TIPO: APARTAMENTO OFERTA: SIM CONDOMÍNIO: LAZERCOMPLETO Nº VAGA: 1,00 REFORMA: NOVO DESCRIÇÃO: APTO.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; LOCALIZ. IGUAL; MESMO COND.; V. GOURMET PESQUISA 05 ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 FONTE: BRASIL BROKERS LOCALIZ.: BOA PAD. CONST.: NORMAL EST. CONS.: BOM VALOR: R$ 479.560,00 ÁREA: 71,00 VALOR UNIT.: R$ 6.754,37 TEL.: 21 3500-0303 IDADE: 0,00 V. GOURMET: SIM PLANEJADOS SIM QUARTO: 2,00 SUITE: 1,00 Nº WC: 2,00 LINK: TIPO: APARTAMENTO OFERTA: SIM CONDOMÍNIO: LAZER COMPLETO Nº VAGA: 1,00 REFORMA: NOVO DESCRIÇÃO: APTO.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; LOCALIZ. IGUAL; MESMO COND.; V. GOURMET PESQUISA 04 ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 FONTE: BRASIL BROKERS LOCALIZ.: BOA PAD. CONST.: NORMAL EST. CONS.: BOM VALOR: R$ 440.000,00 ÁREA: 66,00 VALOR UNIT.: R$ 6.666,67 TEL.: 21 3500-0303 IDADE: 0,00 V. GOURMET: SIM PLANEJADOS SIM QUARTO: 2,00 SUITE: 1,00 Nº WC: 2,00 LINK: TIPO: APARTAMENTO OFERTA: SIM CONDOMÍNIO: LAZER COMPLETO Nº VAGA: 1,00 REFORMA: NOVO DESCRIÇÃO: APTO.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; LOCALIZ. IGUAL; MESMO COND.; V. GOURMET PESQUISA 03 ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 FONTE: BRASIL BROKERS LOCALIZ.: BOA PAD. CONST.: NORMAL EST. CONS.: BOM VALOR: R$ 490.000,00 ÁREA: 71,00 VALOR UNIT.: R$ 6.901,41 TEL.: 21 3500-0303 IDADE: 0,00 V. GOURMET: SIM PLANEJADOS SIM QUARTO: 2,00 SUITE: 1,00 Nº WC: 2,00 LINK: TIPO: APARTAMENTO OFERTA: SIM CONDOMÍNIO: LAZER COMPLETO Nº VAGA: 1,00 REFORMA: NOVO DESCRIÇÃO: APTO.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; LOCALIZ. IGUAL; MESMO COND.; V. GOURMET PESQUISA 02 ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 FONTE: BRASIL BROKERS LOCALIZ.: BOA PAD. CONST.: NORMAL EST. CONS.: BOM VALOR: R$ 506.010,00 ÁREA: 71,00 VALOR UNIT.: R$ 7.126,90 TEL.: 21 3500-0303 Nº VAGA: 1,00 IDADE: 0,00 V. GOURMET: SIM PLANEJADOS SIM QUARTO: 2,00 SUITE: 1,00 Nº WC: 2,00 5.3. EXEMPLO DO MCDDM ATRAVÉS DO TRATAMENTO DE FATORES COLETA AMOSTRAS PESQUISA 01 ENDEREÇO: R TEIXEIRA HEIZER 1965, COND. FRAMES RESIDENCE, RECREIO DOS BANDEIRANTES - RJ, CEP 22790-883 FONTE: BRASIL BROKERS TEL.: 21 3500-0303 VALOR: R$ 520.000,00 ÁREA: 68,00 VALOR UNIT.: R$ 7.647,06 LINK: TIPO: APARTAMENTO OFERTA: SIM CONDOMÍNIO: LAZER COMPLETO COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) Página 33 1 2 3 4 5 CONCLUSÃO: O Valor de Mercado para o avaliando é de R$ 420.000,00 (QUATROCENTOS E VINTE MIL REAIS) CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO: ÁREA IMÓVEL (m²) VALOR UNIT. HOMOG. (R$/m²) VALOR DE MERCADO 66,00 X R$6.354,76 = R$419.414,16 R$8.261,19 Limites de Confiança = (+) ou ( - ) LIMITE INFERIOR = R$4.448,33 1,00 1,00 1,00 1,00 R$6.139,72 VALOR UNITÁRIO MÉDIO HOMOGENEIZADO R$6.354,76 479.560,00 71,00 R$6.754,37 0,90 1,01 1,00 1,00 30% LIMITE SUPERIOR = 490.000,00 71,00 R$6.901,41 0,90 1,01 R$6.273,38 440.000,00 66,00 R$6.666,67 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$6.000,00 1,00 1,00 R$6.882,35 506.010,00 71,00 R$7.126,90 0,90 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 R$6.478,35 520.000,00 68,00 R$7.647,06 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO 66,00 ÁREA DO AVALIANDO IMÓV EL Valor (R$) ÁREA (m²) VALOR UNIT. (R$/m²) FF FA VALOR UNIT. HOMOG. (R$/m²) FL F pc Fest Facab F vaga F am 6. Inserir na tabela o FATOR ÁREA (FA) através de fórmula no Excel; 7. Calcular o VALOR UNITÁRIO HOMOG. DAS AMOSTRAS através de fórmula no Excel. Após inserir os dados na tabela é possível se obter o resultado do Valor unitário do terreno e consequentemente se calcular o VALOR DE MERCADO (área terreno x valor unit. médio homog.). Veremos no próximo capítulo como calcular vários dos FATORES DE CORREÇÃO, inclusive os aplicados no exemplo abaixo (FONTE; ÁREA). X = ÁREA EDIFICADA DO AVALIANDO Y = PREÇO DAS AMOSTRAS O avaliador insere os dados da pesquisa de mercado na TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO: 1. inserir a ÁREA DO TERRENO do avaliando (Valor "X"); 2. Inserir os PREÇOS DAS AMOSTRAS (Valor "Y"); 3. Inserir as ÁREAS DAS AMOSTRAS; 4. Cálcular os VALORES UNITÁRIOS DAS AMOSTRAS (preço / área); 5. Inserir na tabela o FATOR FONTE (FF=0,90); 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) 5.3. EXEMPLO DO MCDDM ATRAVÉS DO TRATAMENTO DE FATORES CÁLCULOS AVALIATÓRIOS NA TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO VALOR DE "X" VALOR DE "Y" FATOR FONTE (FF) LIMITE DE CONFIABILIDADE FATOR ÁREA (FA) ÁREA AMOSTRAS Página 34 Apresentamos abaixo trecho de MODELO DE LAUDO COMPLETO referente a inferência estatística da avaliação completa conforme a NBR 14.653-2: 1. Descrição e explicação das variáveis utilizadas ; 2. Descrição dos Dados de Coletas de Amostras e as variáveis ; 3. QUADTOS DAS AMOSTRAS : 4. Identificação das Variáveis Escolhidas para os cálculos ; 5. Formação dos códigos Alocados ; 6. Planilha dos Testes de Hipóteses conforme a NBR 14.653-2 ; 7. Resumo da Inferência Estaística ; 8. Obtenção dos Resultados (Valor Unitários central, inferior e superior, Valor Final, etc.) ; 9. Quadro da Metodologia Adotada e Classificação Grau Fundamentação / Precisão ; O Método Comparativo Direto de dados de Mercado (MCDDM) conforme já mencionado é referente a análise de uma amostragem e PESQUISA DE COLETA DE DADOS DE MERCADO de um conjunto de amostras o mais semelhantes possível ao imóvel avaliando, ou seja, com as características o mais semelhante possível ao avaliando como a tipologia e características especificas, mesma microregião, localização, padrão construtivo, padrão de acabamento, idade aparente, área edificada / construida / privativa / terreno, nº de vagas de garagem, padrão do condomínio / área de lazer, topografia / benfeitorias do terreno, entre várias outras características e variáveis que devem ser analisadas para se coletar as amostras e posteriormente se identificar as variáveis principais na formação do valor de mercado para o imóvel avaliando. Após a realização da AMOSTRAGEM e coleta de dados do mercado o mais semelhante possível ao avaliando será então realizado a ANÁLISE DE DADOS , e após a análise o avaliandor elaborará suas hipóteses de variáveis da formação do valor do mercado para aquele nicho de mercado e para o imóvel avaliando através da elaboração dos códigos alocados e notas de qualificação e quantificação dos dados, e então a próxima fase é a realização dos testes de hipóteses para através da INFERÊNCIA ESTATÍSTICA e regressão linear da amostra para verificação da qualidade da amostragem bem como das variáveis e limites de confiabilidade: verificar as dispersões, a vacância, o limite de confiabilidade, o desvio padrão, conferir o Nível de significância , o Grau de Fundamentação e de Precisão adotados para o laudo conforme preconizado na NBR 14.653, além de "trabalhar" a amostra ao retirar os outliers, operar os códigos alocados, etc. COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 5. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - (MCDDM) 5.4. EXEMPLO DO MCDDM ATRAVÉS DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA Esta é a avaliação pelo MCDDM através da REGRESSÃO LINEAR E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA onde se aplica na amostra coletada no mercado os vários testes de hipóteses para averiguar a confiabilidade e qualidade da amostra (descrição NBR por Laudo de Avaliação Completo) . Página 35 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa Portanto podemos concluir que a variável DEPRECIAÇÃO possui a função de expressar numericamente (em percentual por exemplo) a perda da aptidão de servir ao fim queo imóvel se destina seja pelo estado de conservação depreciado, ou ainda o restante da VIDA ÚTIL ou qual fase de sua vida útil se encontra e consequentemente trará a decadência do valor intrínseco do bem. A DEPRECIAÇÃO foi calculado tendo como base a Tabela Ross-Heideck que fornece o coeficiente de depreciação (K) resultante da relação entre o estado de conservação do imóvel e sua idade de vida útil em percentual, tendo-se obtido para a variável DEPRECIAÇÃO (Vdep): NOVO = 0,99 a 0,90; NOVO / REGULAR = 0,88 (IGUAL AVALIANDO). VARIÁVEL ÁREA EDIFICADA = VA A área edificada (168,00 m²) foi extraída da Guia de IPTU nº 3.090.224-1, tendo sido estimada / confirmada no local;. Para efeito de cálculos avaliatórios foi adotada a ÁREA EDIFICADA extraída do IPTU de 168,00m² - ver comentários no item 7 / pág. 9. VARIÁVEL PADRÃO CONDOMÍNIO = Vcond Para a variável PADRÃO DO CONDOMÍNIO (Vcond) foi considerado tanto o padrão quanto o estado de conservação da infraestrutura do condomínio das amostras em relação ao avaliando (piscina, quadra poliesportiva, espaço gourmet, sala ginástica, etc.). Foi elaborado a seguinte escala tendo em consideração a infraestrutura do condomínio do imóvel avaliando que possui padrão inferior a várias amostras e estado de conservação "Regular / Ruim" com vários sinais de infiltração nas áreas comuns e principalmente o Auto de Interdição da Prefeitura de trecho da área do estacionamento próximo a área da piscina junto ao muro de arrimo tornando a área interditada (ver anexo 04 / pág. 53). Abaixo o código Vcond: IGUAL = 1 SUPERIOR = 2 MUITO SUPERIOR = 3 Em várias ocasiões devido as reformas e modernização executadas a IDADE APARENTE de um imóvel antigo é considerada pelo avaliador como uma idade "melhor" ou "mais nova" em relação a IDADE REAL , e consequentemente uma idade "melhor" do que um imóvel com a mesma idade real e que nunca sofreu alteração ao longo de sua vida útil. (referência - LOPES, 2014, p. 312). Segundo a literatura técnica na engenharia de avaliações caberá ao avaliador decidir se utilizará a IDADE REAL ou a IDADE APARENTE do imóvel e isso depende de diversos fatores como as características do imóvel, a amostra e a população, a metodologia escolhida, entre outras. No presente laudo a IDADE REAL é de 12 anos (imóvel de 2008 extraído do IPTU), porém para efeito de cálculos avaliatórios foi adotado e considerado para o avaliando a IDADE APARENTE de 15 anos para o cálculo da DEPRECIAÇÃO através da tabela de Ross-Heideck, e Vida Útil de 60 anos (extraído da Tabela 1 literatura IBAPE). Considerou-se o imóvel avaliando com 20 anos de vida remanescente devido ao estado de conservação Novo / Regular, sendo a maioria das amostras coletadas semelhantemente com 15 anos de idade aparente. VARIÁVEL DEPRECIAÇÃO = Vdep Segundo a literatura técnica da engenharia de avaliações e o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Perícias de São Paulo) podemos extrair as definições abaixo: DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por depreciação física (NBR 14.653-1); DEPRECIAÇÃO FÍSICA: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação. VARIÁVEL LOCALIZAÇÃO = VL O Valor Venal Unitário para tipologia apartamento (Vap) para o imóvel avaliando foi adotado tendo como base o Valor Venal Unitário do logradouro Estrada do Pau Ferro, tendo sido o valor extraído da Planta de Valores da Prefeitura no Anexo da Lei nº 6.250 devidamente atualizada para o imóvel avaliando de Vap = 2.300,78 R$/m²; Para fins de cálculos avaliatórios foram considerados para a variável LOCALIZAÇÃO das amostras os respectivos Valores Venais Unitários atualizados para apartamento (Vap) extraídos do Anexo da LEI Nº 6.250 que corresponde a Planta de Valores da Prefeitura: 2.039,70 R$/m² (POUCO INFERIOR); 2.022,41 R$/m² (POUCO INFERIOR); 2.147,12 R$/m² (POUCO INFERIOR); 2.263,37 R$/m² a 2.317,03 R$/m² (IGUAL); 2.504,03 R$/m² (SUPERIOR). VARIÁVEL IDADE APARENTE = Vid IDADE APARENTE: A atribuída ao bem de modo a refletir sua utilização, estado de conservação, partido arquitetônico, entre outros. IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção ou fabricação até a data de referência. A VIDA ÚTIL de um bem corresponde ao período em que o mesmo teve sua construção concluída (data do Habite-se) e o início da sua habitabilidade e utilidade por parte dos usuários do imóvel até o momento em que deixou de ser útil e NÃO possuir habitabilidade devido ao seu desgaste total e consequente estado de conservação muito ruim devido necessidade de reforma total ou demolição. Portanto o período de VIDA REMANESCENTE de um imóvel corresponde ao período entre a vida útil do imóvel e a sua idade real, e a mesma pode ser ampliada quando a vida útil do imóvel é ampliada através das reformas e modernização e consequentemente NEM SEMPRE A IDADE REAL DO IMÓVEL CORRESPONDERÁ A IDADE APARENTE, ao estado de conservação e a vida útil de um imóvel com a mesma idade real. A-85245-7 Responsável Técnico 12. VARIÁVEIS ADOTADAS NOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Nos próximos itens abaixo serão apresentadas as variáveis LOCALIZAÇÃO, IDADE, FATOR DEPRECIAÇÃO, ÁREA E PADRÃO DO CONDOMÍNIO que foram adotadas para a base dos cálculos avaliatórios na planilha de Regressão Linear e consequentemente se obter o VALOR DE MERCADO através da METODOLOGIA COMPARATIVA DE DADOS DE MERCADO ATRAVÉS DO TRATAMENTO CIENTÍFICO E INFERÊNCIA ESTATÍSTICA do modelo da amostragem coletada no mercado da região. 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: LAUDO AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA Página 36 X (variáveis independ entes) Elemento VALOR DE MERCADO VALOR UNIT. (R$ / m²) ÁREA LINK ENDEREÇO V. Venal (R$/m²) CÓD. TIPO QUARTO BANHO VAGA 1 500.000,00 3.472,22 144,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-144m2-venda-RS500000-id-2463161602/?__vt=psc:aRua Retiro dos Artistas, 120 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.039,70 COD. AF5056 Apartamento 3 3 2 2 499.100,00 4.057,72 123,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-123m2-venda-RS499100-id-93535133/?__vt=psc:aRua Retiro dos Artistas - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.039,70 COD. Priscila 143 Apartamento 3 2 2 3 499.000,00 4.663,55 107,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-107m2-venda-RS499000-id-94673130/?__vt=psc:aRua Retiro dos Artistas, 855 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.039,70 COD. Lhs0016 Apartamento 4 2 2 4 499.000,00 4.090,16 122,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2461343221/?__vt=psc:aAvenida Geremário Dantas - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.207,64 COD. KX-LBCOB3 A Apartamento 3 2 1 5 499.000,00 4.090,16 122,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2475078287/?__vt=psc:aEstrada Capenha - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.022,41 COD. Libero1 3q Apartamento 3 2 1 6 499.000,00 3.198,72 156,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-156m2-venda-RS499000-id-93057483/?__vt=psc:aRua Retiro dos Artistas, 855 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.039,70 COD. Alzimar Vernissage 4 Apartamento 4 3 1 7 490.000,00 4.188,03 117,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-117m2-venda-RS490000-id-2467484977/?__vt=psc:aRua Tirol 153 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.317,03 COD. 6R3YU72M Apartamento 3 3 2 8 460.000,00 4.600,00100,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501395128/?__vt=psc:aRua Geminiano Gois, 386 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.263,37 COD. AP1039 Apartamento 3 3 2 9 498.000,00 4.698,11 106,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-106m2-venda-RS498000-id-2495819674/?__vt=psc:aEstrada Pau-ferro - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. JBJ35644 Apartamento 4 3 2 10 489.900,00 3.768,46 130,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-130m2-venda-RS489900-id-2504048604/?__vt=psc:aAvenida Geremário Dantas, 1013 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.263,37 COD. FMR3CB3147 Apartamento 3 3 1 11 460.000,00 4.600,00 100,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501699725/?__vt=psc:aRua Geminiano Gois, 979 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. AP1040 Apartamento 3 3 2 12 420.000,00 3.716,81 113,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-113m2-venda-RS420000-id-2495297878/?__vt=psc:aRua Tirol - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.317,03 COD. SI34252 Apartamento 3 2 1 13 440.000,00 3.548,39 124,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-124m2-venda-RS440000-id-2489693087/?__vt=psc:aEstrada Pau-ferro - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. BC31678 Apartamento 3 2 1 14 380.000,00 3.454,55 110,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS380000-id-1880615481/?__vt=psc:aEstrada Capenha 1130 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. Capenha390 Apartamento 2 2 1 15 460.000,00 2.857,14 161,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-161m2-venda-RS460000-id-2470239185/?__vt=psc:aAvenida Geremário Dantas - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.263,37 COD. CL50021 Apartamento 2 2 1 16 475.000,00 3.231,29 147,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS475000-id-2489665508/?__vt=psc:aRua Geminiano Gois, 1300 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. 881462 Apartamento 3 3 1 17 450.000,00 2.848,10 158,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-158m2-venda-RS450000-id-1037796212/?__vt=psc:aRua Tirol, 357 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.317,03 COD. PC MAURO TIROL Apartamento 3 3 2 18 480.000,00 5.274,73 91,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-910m2-venda-RS480000-id-2486413322/?__vt=psc:aRua Araguaia, 0 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.504,03 COD. 1TD9FEI Apartamento 2 2 1 19 549.000,00 2.983,70 184,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-184m2-venda-RS549000-id-2453459873/?__vt=psc:aEstrada Pau-ferro 1401 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. JBJ52206 Apartamento 3 4 2 20 337.000,00 6.240,74 54,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-54m2-venda-RS337000-id-2468293249/Estrada Pau-ferro, 00 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. Village Royal Apartamento 2 2 1 21 398.000,00 5.452,05 73,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-73m2-venda-RS398000-id-2480047188/Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. 831725 Apartamento 3 2 1 22 280.000,00 4.179,10 67,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS280000-id-2480045935/Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. 828077 Apartamento 2 1 1 23 295.000,00 4.402,99 67,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS295000-id-2503294199/Estrada Pau-ferro 204 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. 888052 Apartamento 3 2 1 24 400.000,00 4.395,60 91,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-91m2-venda-RS400000-id-2472079887/Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. CJ22129 Apartamento 2 1 1 25 320.000,00 4.776,12 67,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS320000-id-2504317077/Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. CJ31256 Apartamento 3 2 1 26 549.000,00 3.921,43 140,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-140m2-venda-RS549000-id-2493646292/?__vt=lnv:bRua Francisca Sales, 374 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.022,41 COD. GEORGE/CASA/F Apartamento 3 3 2 27 525.000,00 3.888,89 135,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-135m2-venda-RS525000-id-2499263477/?__vt=lnv:bTravessa Cunha Galvão, 205 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.022,41 COD. 1OFQ5MB Apartamento 3 3 1 28 550.000,00 3.900,71 141,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-141m2-venda-RS550000-id-2495557598/?__vt=lnv:bRua Jornalista Ary Vasconcelos - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.147,12 COD. 351 Apartamento 3 2 1 29 450.000,00 3.688,52 122,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS450000-id-1040291321/?__vt=lnv:bEstrada Pau-ferro, 1100 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. AF5025 Apartamento 2 2 2 30 550.000,00 3.741,50 147,00 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS550000-id-2444808879/?__vt=lnv:bRua Geminiano Gois, 1300 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ 2.300,78 COD. LIV-1407 Apartamento 3 3 1 13.1. QUADRO 01 - BASE DE DADOS DA AMOSTRAGEM Y (dependente) DADOS DA AMOSTRA Página 37 https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-144m2-venda-RS500000-id-2463161602/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-123m2-venda-RS499100-id-93535133/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-107m2-venda-RS499000-id-94673130/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2461343221/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2475078287/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-156m2-venda-RS499000-id-93057483/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-117m2-venda-RS490000-id-2467484977/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501395128/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-106m2-venda-RS498000-id-2495819674/?__vt=psc:ahttps://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-130m2-venda-RS489900-id-2504048604/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501699725/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-113m2-venda-RS420000-id-2495297878/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-124m2-venda-RS440000-id-2489693087/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS380000-id-1880615481/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-161m2-venda-RS460000-id-2470239185/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS475000-id-2489665508/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-158m2-venda-RS450000-id-1037796212/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-910m2-venda-RS480000-id-2486413322/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-184m2-venda-RS549000-id-2453459873/?__vt=psc:a https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-54m2-venda-RS337000-id-2468293249/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-73m2-venda-RS398000-id-2480047188/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS280000-id-2480045935/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS295000-id-2503294199/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-91m2-venda-RS400000-id-2472079887/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS320000-id-2504317077/ https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-140m2-venda-RS549000-id-2493646292/?__vt=lnv:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-135m2-venda-RS525000-id-2499263477/?__vt=lnv:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-141m2-venda-RS550000-id-2495557598/?__vt=lnv:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS450000-id-1040291321/?__vt=lnv:b https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS550000-id-2444808879/?__vt=lnv:b Elemento VALOR DE MERCADO VALOR UNIT. (R$ / m²) ÁREA LOCALIZ. PAD. CONST. IDADE EST. CONSERV. Est. Conserv. ROSS-HEIDECK (Tabela 2) V. Venal (R$/m²) Local Padrão Cond. Vcond. 1 500.000,00 3.472,22 144,00 P. INF. IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.039,70 P. INF. IGUAL 1,00 2 499.100,00 4.057,72 123,00 P. INF. IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.039,70 P. INF. SUP. 2,00 3 499.000,00 4.663,55 107,00 P. INF. IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.039,70 P. INF. SUP. 2,00 4 499.000,00 4.090,16 122,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.207,64 IGUAL SUP. 2,00 5 499.000,00 4.090,16 122,00 P. INF. IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.022,41 P. INF. SUP. 2,00 6 499.000,00 3.198,72 156,00 P. INF. IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.039,70 P. INF. IGUAL 1,00 7 490.000,00 4.188,03 117,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.317,03 IGUAL SUP. 2,00 8 460.000,00 4.600,00 100,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.263,37 IGUAL SUP. 2,00 9 498.000,00 4.698,11 106,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 10 489.900,00 3.768,46 130,00 IGUAL IGUAL 10,00 P. SUP. Novo 2.263,37 IGUAL SUP. 1,00 11 460.000,00 4.600,00 100,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 12 420.000,00 3.716,81 113,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.317,03 IGUAL IGUAL 1,00 13 440.000,00 3.548,39 124,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 14 380.000,00 3.454,55 110,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 15 460.000,00 2.857,14 161,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.263,37 IGUAL IGUAL 1,00 16 475.000,00 3.231,29 147,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 17 450.000,00 2.848,10 158,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.317,03 IGUAL IGUAL 1,00 18 480.000,00 5.274,73 91,00 SUP. IGUAL 0,00 P. SUP. Novo 2.504,03 SUP. M. SUP. 3,00 19 549.000,00 2.983,70 184,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 20 337.000,00 6.240,74 54,00 IGUAL IGUAL 0,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL M. SUP. 3,00 21 398.000,00 5.452,05 73,00 IGUAL IGUAL 0,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL M. SUP. 3,00 22 280.000,00 4.179,10 67,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 23 295.000,00 4.402,99 67,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 24 400.000,00 4.395,60 91,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 25 320.000,00 4.776,12 67,00 IGUAL IGUAL 5,00 P. SUP. Novo 2.300,78 IGUAL SUP. 2,00 26 549.000,00 3.921,43 140,00 P. INF. IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.022,41 P. INF. IGUAL 1,00 27 525.000,00 3.888,89 135,00 P. INF. IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.022,41 P. INF. IGUAL 1,00 28 550.000,00 3.900,71 141,00 P. INF. IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.147,12 P. INF. IGUAL 1,00 29 450.000,00 3.688,52 122,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 30 550.000,00 3.741,50 147,00 IGUAL IGUAL 15,00 IGUAL Novo / Regular 2.300,78 IGUAL IGUAL 1,00 13.2. QUADRO 02 - BASE DE DADOS DA AMOSTRAGEM Y (dependente) X (variáveis independentes) V. Venal Avaliando R$2.300,78 Página 38 Elemento IDADE Vida útil Tabela 1 Valor resid. % Tabela 1 Idade / Vida útil (%) Tabela 2 Est. Conserv. ROSS-HEIDECK (Tabela 2) Ross-Heideck ( K ) Tabela 2 =(100-K) / 100 Vdep Calculo Fórmula 1 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 2 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 3 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 4 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 5 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 6 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 7 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 8 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 9 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 10 10,00 60,00 20,00 0,17 Novo 9,28 0,93 11 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 12 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 13 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 14 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 15 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 16 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 17 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 18 0,00 60,00 20,00 0,00 Novo 1,02 0,99 19 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 20 0,00 60,00 20,00 0,00 Novo 1,02 0,99 21 0,00 60,00 20,00 0,00 Novo 1,02 0,99 22 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 23 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 24 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 25 5,00 60,00 20,00 0,08 Novo 4,32 0,97 26 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 27 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 28 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 29 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 30 15,00 60,00 20,00 0,25 Novo / Regular 14,90 0,88 13.3. QUADRO 03 - BASE DE DADOS DA AMOSTRAGEM CÁLCULO DO FATOR DEPRECIAÇÃO Página 39 Elemento VALOR DE MERCADO VALOR UNIT.(R$ / m²) VA V. Venal (R$/m²) VL Vdep Vcond. 1 500.000,00 3.472,22 144,00 2.039,70 2.039,70 0,88 1,00 2 499.100,00 4.057,72 123,00 2.039,70 2.039,70 0,97 2,00 3 499.000,00 4.663,55 107,00 2.039,70 2.039,70 0,97 2,00 4 499.000,00 4.090,16 122,00 2.207,64 2.207,64 0,97 2,00 5 499.000,00 4.090,16 122,00 2.022,41 2.022,41 0,97 2,00 6 499.000,00 3.198,72 156,00 2.039,70 2.039,70 0,97 1,00 7 490.000,00 4.188,03 117,00 2.317,03 2.317,03 0,97 2,00 8 460.000,00 4.600,00 100,00 2.263,37 2.263,37 0,97 2,00 9 498.000,00 4.698,11 106,00 2.300,78 2.300,78 0,97 2,00 10 489.900,00 3.768,46 130,00 2.263,37 2.263,37 0,93 1,00 11 460.000,00 4.600,00 100,00 2.300,78 2.300,78 0,88 2,00 12 420.000,00 3.716,81 113,00 2.317,03 2.317,03 0,88 1,00 13 440.000,00 3.548,39 124,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 14 380.000,00 3.454,55 110,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 15 460.000,00 2.857,14 161,00 2.263,37 2.263,37 0,88 1,00 16 475.000,00 3.231,29 147,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 17 450.000,00 2.848,10 158,00 2.317,03 2.317,03 0,88 1,00 18 480.000,00 5.274,73 91,00 2.504,03 2.504,03 0,99 3,00 19 549.000,00 2.983,70 184,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 20 337.000,00 6.240,74 54,00 2.300,78 2.300,78 0,99 3,00 21 398.000,00 5.452,05 73,00 2.300,78 2.300,78 0,99 3,00 22 280.000,00 4.179,10 67,00 2.300,78 2.300,78 0,97 2,00 23 295.000,00 4.402,99 67,00 2.300,78 2.300,78 0,97 2,00 24 400.000,00 4.395,60 91,00 2.300,78 2.300,78 0,97 2,00 25 320.000,00 4.776,12 67,00 2.300,78 2.300,78 0,97 2,00 26 549.000,00 3.921,43 140,00 2.022,41 2.022,41 0,88 1,00 27 525.000,00 3.888,89 135,00 2.022,41 2.022,41 0,88 1,00 28 550.000,00 3.900,71 141,00 2.147,12 2.147,12 0,88 1,00 29 450.000,00 3.688,52 122,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 30 550.000,00 3.741,50 147,00 2.300,78 2.300,78 0,88 1,00 13.4. QUADRO 04 - VARIÁVEIS P/ CÁLCULO VARIÁVEIS ESCOLHIDAS Página 40 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.022,41 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.022,41 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2475078287/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$499.000,00 ÁREA (m²): 122,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.090,16 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP AMOSTRA 05 ENDEREÇO: Estrada Capenha - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Libero1 3q LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.207,64 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.207,64 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS499000-id-2461343221/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$499.000,00 ÁREA (m²): 122,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.090,16 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP AMOSTRA 04 ENDEREÇO: Avenida Geremário Dantas - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. KX-LBCOB3 A LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 0,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 2,00 4,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.039,70 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.039,70 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-107m2-venda-RS499000-id-94673130/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$499.000,00 ÁREA (m²): 107,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.663,55 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. SUP. AMOSTRA 03 ENDEREÇO: Rua Retiro dos Artistas, 855 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Lhs0016 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 2,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.039,70 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.039,70 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-123m2-venda-RS499100-id-93535133/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$499.100,00 ÁREA (m²): 123,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.057,72 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 02 ENDEREÇO: Rua Retiro dos Artistas - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Priscila 143 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.039,70 BANHO 3,00 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO 3,00 144,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.472,22 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.039,70 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. AF5056 LINK: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-144m2-venda-RS500000-id-2463161602/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$500.000,00 ÁREA (m²): A-85245-7 Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 01 ENDEREÇO: Rua Retiro dos Artistas, 120 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: LAUDO AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA Página 41 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 1,00 IDADE 10,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.263,37 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.263,37 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-130m2-venda-RS489900-id-2504048604/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$489.900,00 ÁREA (m²): 130,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.768,46 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP AMOSTRA 10 ENDEREÇO: Avenida Geremário Dantas, 1013 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. FMR3CB3147 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 2,00 4,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-106m2-venda-RS498000-id-2495819674/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$498.000,00 ÁREA (m²): 106,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.698,11 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP AMOSTRA 09 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. JBJ35644 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 2,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.263,37 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.263,37 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501395128/?__vt=psc:a VALOR (R$):R$460.000,00 ÁREA (m²): 100,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.600,00 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. SUP AMOSTRA 08 ENDEREÇO: Rua Geminiano Gois, 386 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. AP1039 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 0,00 0,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.317,03 BANHO 0,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.317,03 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-117m2-venda-RS490000-id-2467484977/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$490.000,00 ÁREA (m²): 117,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.188,03 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 07 ENDEREÇO: Rua Tirol 153 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 6R3YU72M LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 1,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.039,70 BANHO 3,00 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO 4,00 156,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.198,72 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.039,70 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Alzimar Vernissage 4 LINK: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-4-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-156m2-venda-RS499000-id-93057483/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$499.000,00 ÁREA (m²): Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 06 ENDEREÇO: Rua Retiro dos Artistas, 855 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: A-85245-7 LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO Página 42 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.263,37 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.263,37 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-161m2-venda-RS460000-id-2470239185/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$460.000,00 ÁREA (m²): 161,00 V. UNIT. (R$/m²): 2.857,14 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 15 ENDEREÇO: Avenida Geremário Dantas - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. CL50021 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-110m2-venda-RS380000-id-1880615481/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$380.000,00 ÁREA (m²): 110,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.454,55 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 14 ENDEREÇO: Estrada Capenha 1130 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Capenha390 LINK: EST. CONSERV. IGUAL 0 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-124m2-venda-RS440000-id-2489693087/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$440.000,00 ÁREA (m²): 124,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.548,39 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 13 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. BC31678 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.317,03 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.317,03 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-113m2-venda-RS420000-id-2495297878/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$420.000,00 ÁREA (m²): 113,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.716,81 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. SUP. AMOSTRA 12 ENDEREÇO: Rua Tirol - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ SITE: VIVA REAL COD.: COD. SI34252 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 2,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 0,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 0,00 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO 0,00 100,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.600,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. AP1040 LINK:https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-100m2-venda-RS460000-id-2501699725/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$460.000,00 ÁREA (m²): Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 11 ENDEREÇO: Rua Geminiano Gois, 979 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: A-85245-7 LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO Página 43 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. MUITO SUP. EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 3,00 IDADE 0,00 Padrão Cond. M. SUP. VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-54m2-venda-RS337000-id-2468293249/ VALOR (R$): R$337.000,00 ÁREA (m²): 54,00 V. UNIT. (R$/m²): 6.240,74 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL (MESMO CONDOMÍNIO); PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 20 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro, 00 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. Village Royal LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 2,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 4,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-184m2-venda-RS549000-id-2453459873/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$549.000,00 ÁREA (m²): 184,00 V. UNIT. (R$/m²): 2.983,70 APARTAMENTO; LOCALIZ. SUP.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. MUITO SUP. AMOSTRA 19 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro 1401 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. JBJ52206 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 3,00 IDADE 0,00 Padrão Cond. M. SUP. VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.504,03 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.504,03 LOCALIZ. SUP. Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-910m2-venda-RS480000-id-2486413322/?__vt=psc:aVALOR (R$): R$480.000,00 ÁREA (m²): 91,00 V. UNIT. (R$/m²): 5.274,73 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 18 ENDEREÇO: Rua Araguaia, 0 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 1TD9FEI LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 2,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.317,03 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.317,03 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-158m2-venda-RS450000-id-1037796212/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$450.000,00 ÁREA (m²): 158,00 V. UNIT. (R$/m²): 2.848,10 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 17 ENDEREÇO: Rua Tirol, 357 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. PC MAURO TIROL LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 3,00 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO 3,00 147,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.231,29 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 881462 LINK:https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS475000-id-2489665508/?__vt=psc:a VALOR (R$): R$475.000,00 ÁREA (m²): Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 16 ENDEREÇO: Rua Geminiano Gois, 1300 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: A-85245-7 LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO Página 44 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. SUP. EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS320000-id-2504317077/ VALOR (R$): R$320.000,00 ÁREA (m²): 67,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.776,12 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. SUP. AMOSTRA 25 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. CJ31256 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 1,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-91m2-venda-RS400000-id-2472079887/ VALOR (R$): R$400.000,00 ÁREA (m²): 91,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.395,60 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. SUP. AMOSTRA 24 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. CJ22129 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS295000-id-2503294199/ VALOR (R$): R$295.000,00 ÁREA (m²): 67,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.402,99 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. SUP. AMOSTRA 23 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro 204 - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 888052 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 2,00 IDADE 5,00 Padrão Cond. SUP. VAGA 1,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 1,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS280000-id-2480045935/ VALOR (R$): R$280.000,00 ÁREA (m²): 67,00 V. UNIT. (R$/m²): 4.179,10 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. P. SUP.; PAD. COND. MUITO SUP. AMOSTRA 22 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 828077 LINK: EST. CONSERV. P. SUP. Vcond. 3,00 IDADE 0,00 Padrão Cond. M. SUP. VAGA 1,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo QUARTO 3,00 73,00 V. UNIT. (R$/m²): 5.452,05 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 831725 LINK: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-pechincha-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-73m2-venda-RS398000-id-2480047188/ VALOR (R$): R$398.000,00 ÁREA (m²): Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 21 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro - Pechincha, Rio de Janeiro - RJ NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: A-85245-7 LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO Página 45 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ.LUCIANO EVARISTO FONSECA Nº do Laudo: Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-147m2-venda-RS550000-id-2444808879/?__vt=lnv:b VALOR (R$): R$550.000,00 ÁREA (m²): 147,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.741,50 APARTAMENTO; LOCALIZ. IGUAL; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 30 ENDEREÇO: Rua Geminiano Gois, 1300 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. LIV-1407 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 2,00 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.300,78 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.300,78 LOCALIZ. IGUAL Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-122m2-venda-RS450000-id-1040291321/?__vt=lnv:b VALOR (R$): R$450.000,00 ÁREA (m²): 122,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.688,52 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 29 ENDEREÇO: Estrada Pau-ferro, 1100 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. AF5025 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.147,12 BANHO 2,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.147,12 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-141m2-venda-RS550000-id-2495557598/?__vt=lnv:bVALOR (R$): R$550.000,00 ÁREA (m²): 141,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.900,71 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 28 ENDEREÇO: Rua Jornalista Ary Vasconcelos - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 351 LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 1,00 3,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.022,41 BANHO 3,00 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.022,41 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-135m2-venda-RS525000-id-2499263477/?__vt=lnv:b VALOR (R$): R$525.000,00 ÁREA (m²): 135,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.888,89 APARTAMENTO; LOCALIZ. P. INF.; PAD. CONST. IGUAL; EST. CONS. IGUAL; PAD. COND. IGUAL AMOSTRA 27 ENDEREÇO: Travessa Cunha Galvão, 205 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. 1OFQ5MB LINK: EST. CONSERV. IGUAL Vcond. 1,00 IDADE 15,00 Padrão Cond. IGUAL VAGA 2,00 PAD. CONST. IGUAL V. Venal (R$/m²) 2.022,41 BANHO 3,00 LOCALIZ. P. INF. Est. Conserv. ROSS- Novo / Regular QUARTO 3,00 140,00 V. UNIT. (R$/m²): 3.921,43 TIPO: Apartamento OFERTA V. Venal (R$/m²) 2.022,41 FOTO AMOSTRA SITE: VIVA REAL COD.: COD. GEORGE/CASA/FREGUESIA/08 LINK:https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-freguesia-jacarepagua-zona-oeste-rio-de-janeiro-com-garagem-140m2-venda-RS549000-id-2493646292/?__vt=lnv:b VALOR (R$): R$549.000,00 ÁREA (m²): Responsável Técnico 14. AMOSTRAS COLETADAS OBS: TODAS AS AMOSTRAS COLETAS DE 03/12/2020 A 07/12/2020 AMOSTRA 26 ENDEREÇO: Rua Francisca Sales, 374 - Freguesia- Jacarepaguá, Rio de Janeiro - RJ NOME: NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 Nº CAU: A-85245-7 LAUDO DE AVALIAÇÃO - APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO Página 46 1 144,00 2039,70 0,880 1,00 3.472,22 1 3472,22 1 144,00 2.039,70 0,88 1,00 2 123,00 2039,70 0,970 2,00 4.057,72 2 4057,72 1 123,00 2.039,70 0,97 2,00 3 107,00 2039,70 0,970 2,00 4.663,55 3 4663,55 1 107,00 2.039,70 0,97 2,00 4 122,00 2207,64 0,970 2,00 4.090,16 4 4090,16 1 122,00 2.207,64 0,97 2,00 5 122,00 2022,41 0,970 2,00 4.090,16 5 4090,16 1 122,00 2.022,41 0,97 2,00 6 156,00 2039,70 0,970 1,00 3.198,72 6 3198,72 1 156,00 2.039,70 0,97 1,00 7 117,00 2317,03 0,970 2,00 4.188,03 7 4188,03 1 117,00 2.317,03 0,97 2,00 8 100,00 2263,37 0,970 2,00 4.600,00 8 4600,00 1 100,00 2.263,37 0,97 2,00 9 106,00 2300,78 0,970 2,00 4.698,11 9 4698,11 1 106,00 2.300,78 0,97 2,00 10 130,00 2263,37 0,930 1,00 3.768,46 10 3768,46 1 130,00 2.263,37 0,93 1,00 11 100,00 2300,78 0,880 2,00 4.600,00 11 4600,00 1 100,00 2.300,78 0,88 2,00 12 113,00 2317,03 0,880 1,00 3.716,81 12 3716,81 1 113,00 2.317,03 0,88 1,00 13 124,00 2300,78 0,880 1,00 3.548,39 13 3548,39 1 124,00 2.300,78 0,88 1,00 14 110,00 2300,78 0,880 1,00 3.454,55 14 3454,55 1 110,00 2.300,78 0,88 1,00 15 161,00 2263,37 0,880 1,00 2.857,14 15 2857,14 1 161,00 2.263,37 0,88 1,00 16 147,00 2300,78 0,880 1,00 3.231,29 16 3231,29 1 147,00 2.300,78 0,88 1,00 17 158,00 2317,03 0,880 1,00 2.848,10 17 2848,10 1 158,00 2.317,03 0,88 1,00 18 91,00 2504,03 0,990 3,00 5.274,73 18 5274,73 1 91,00 2.504,03 0,99 3,00 19 184,00 2300,78 0,880 1,00 2.983,70 19 2983,70 1 184,00 2.300,78 0,88 1,00 20 54,00 2300,78 0,990 3,00 6.240,74 20 6240,74 1 54,00 2.300,78 0,99 3,00 21 73,00 2300,78 0,990 3,00 5.452,05 21 5452,05 1 73,00 2.300,78 0,99 3,00 22 67,00 2300,78 0,970 2,00 4.179,10 22 4179,10 1 67,00 2.300,78 0,97 2,00 23 67,00 2300,78 0,970 2,00 4.402,99 23 4402,99 1 67,00 2.300,78 0,97 2,00 24 91,00 2300,78 0,970 2,00 4.395,60 24 4395,60 1 91,00 2.300,78 0,97 2,00 https://www.youtube.com/c/LFCURSOS_AVALIA%C3%87AO?app=desktop67,00 2300,78 0,970 2,00 4.776,12 25 4776,12 1 67,00 2.300,78 0,97 2,00 26 140,00 2022,41 0,880 1,00 3.921,43 26 3921,43 1 140,00 2.022,41 0,88 1,00 27 135,00 2022,41 0,880 1,00 3.888,89 27 3888,89 1 135,00 2.022,41 0,88 1,00 28 141,00 2147,12 0,880 1,00 3.900,71 28 3900,71 1 141,00 2.147,12 0,88 1,00 29 122,00 2300,78 0,880 1,00 3.688,52 29 3688,52 1 122,00 2.300,78 0,88 1,00 30 147,00 2300,78 0,880 1,00 3.741,50 30 3741,50 1 147,00 2.300,78 0,88 1,00 4 550.000,00 Soma (Σ) = 121929,51 n = 30 k = 550.000,00 450.000,00 549.000,00 SUP. 2,00 525.000,00 M. SUP. 3,00 400.000,00 ACABAMENTO NOTA 320.000,00 IGUAL 1,00 398.000,00 X₄280.000,00 295.000,00 PADRÃO CONDOMÍNIO 549.000,00 337.000,00 450.000,00 480.000,00 460.000,00 Novo 0,97 475.000,00 Novo 0,99 440.000,00 Novo / Regular 0,88 380.000,00 Novo 0,93 460.000,00 DEPRECIAÇÃO 420.000,00 EST. CONSERV. NOTA 460.000,00 498.000,00 X₃489.900,00 499.000,00 IGUAL 2.317,03 490.000,00 SUPERIOR 2.504,03 499.000,00 IGUAL 2.263,37 499.000,00 IGUAL 2.300,78 499.100,00 POUCO INF. 2.022,41 499.000,00 POUCO INF. 2.147,12 LOGRADOURO V. Venal (R$/m²) 500.000,00 POUCO INF. 2.039,70 Elemento VA VL Vdep Vcond VALOR UNIT. (R$ / m²) VALOR DE MERCADO Y Elemento [ Y ] [ X ] X₂ LOCALIZAÇÃO X₁ X₂ X₃ X₄ 4 + 1 = 15 15. 2. TABELA DAS VARIÁVEIS E DADOS COLETADOS 4 + 1 = 20 3 4 (K+1), onde K é o número de variáveis independentes 3 (K+1), onde K é o número de variáveis independentes 3 6 4 + 1 = 30 4 ITEM 02 DA TABELA 01 DESCRIÇÃO GRAU Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados III II I PONTOS 6 (k+1) onde K é o número de variáveis independentes 15. MEMÓRIA DE CÁLCULO DA REGRESSÃO LINEAR 15. 1. ESCOLHA DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ( TABELA 01 - NBR 14.653-2 ) ( ) ( ) ( ) Página 47 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 144,00 123,00 107,00 122,00 122,00 156,00 117,00 100,00 106,00 130,00 100,00 113,00 124,00 110,00 161,00 147,00 158,00 91,00 184,00 54,00 73,00 67,00 67,00 91,00 67,00 140,00 135,00 141,00 122,00 147,00 2039,70 2039,70 2039,70 2207,64 2022,41 2039,70 2317,03 2263,37 2300,78 2263,37 2300,78 2317,03 2300,78 2300,78 2263,37 2300,78 2317,03 2504,03 2300,78 2300,78 2300,78 2300,78 2300,78 2300,78 2300,78 2022,41 2022,41 2147,12 2300,78 2300,78 0,88 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 0,93 0,88 0,88 0,88 0,88 0,88 0,88 0,88 0,99 0,88 0,99 0,99 0,97 0,97 0,97 0,97 0,88 0,88 0,88 0,88 0,88 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00 2,00 1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3,00 1,00 3,00 3,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 30,000000 3519,000000 67036,940000 27,860000 48,000000 3519,000000 442311,000000 7824703,830000 3239,250000 5144,000000 67036,940000 7824703,830000 150250551,740200 62266,301100 107942,650000 27,860000 3239,250000 62266,301100 25,937600 45,350000 48,000000 5144,000000 107942,650000 45,350000 90,000000 121929,51 13701000,00 273048180,98 113973,45 208606,12 74,9992 -0,0279 -0,0101 -57,7503 2,7561 -0,0279 0,0001 0,0000 0,0059 0,0028 -0,0101 0,0000 0,0000 0,0041 -0,0003 -57,7503 0,0059 0,0041 57,2669 -3,3567 2,7561 0,0028 -0,0003 -3,3567 0,3897 9379,9334 = βₒ -9,9696 = β₁ -0,8663 = β₂ -3992,3873 = β₃ 935,7518 = β₄ 1. Selecionar a área em branco p/ inserir a matriz RESULTADO (nº linhas da 1ª Matriz X nº colunas 2ª Matriz) 2. escrever na barra de função: = MATRIZ.MULT (02 clicks) 3. Selecionar a 1ª Matriz + inserir ponto e virgula + selecionar a 2ª Matriz 4. Pressionar Shift + CTRL + Enter (obs.: NÃO pressionar somente Enter) CALCULO DA MATRIZ INVERSA NO EXCEL 1. Selecionar a área em branco p/ obter resultado da MATRIZ INVERSO (nº linhas X nº colunas da Matriz "A") 2. escrever na barra de função: = MATRIZ.INVERSO (02 clicks) 3. Selecionar a Matriz "A" 4. Pressionar Shift + CTRL + Enter (obs.: NÃO pressionar somente Enter) 15. 7. CÁLCULO DA MATRIX [ β ] = [ X' X ] ¯ ¹ . [ X' Y ] CALCULO DE MULTIPLICAÇÃO DE MATRIZ NO EXCEL CALCULODE MULTIPLICAÇÃO DE MATRIZ NO EXCEL 1. Selecionar a área em branco p/ inserir a matriz RESULTADO (nº linhas da 1ª Matriz X nº colunas 2ª Matriz) 2. escrever na barra de função: = MATRIZ.MULT (02 clicks) 3. Selecionar a 1ª Matriz + inserir ponto e virgula + selecionar a 2ª Matriz 4. Pressionar Shift + CTRL + Enter (obs.: NÃO pressionar somente Enter) 15. 5. CÁLCULO DA MATRIX [ X' Y ] 15. 6. CÁLCULO DA MATRIX [ X' X ] ¯ ¹ 15. 3. CÁLCULO DA MATRIX [ X' ] 15. 4. CÁLCULO DA MATRIX [ X' X ] Página 48 VALOR UNIT. (R$ / m²) VA VL Vdep Vcond ITEM 3472,22 144,00 2039,70 0,88 1,00 1 4057,72 123,00 2039,70 0,97 2,00 2 4663,55 107,00 2039,70 0,97 2,00 3 4090,16 122,00 2207,64 0,97 2,00 4 4090,16 122,00 2022,41 0,97 2,00 5 3198,72 156,00 2039,70 0,97 1,00 6 4188,03 117,00 2317,03 0,97 2,00 7 4600,00 100,00 2263,37 0,97 2,00 8 4698,11 106,00 2300,78 0,97 2,00 9 3768,46 130,00 2263,37 0,93 1,00 10 4600,00 100,00 2300,78 0,88 2,00 11 3716,81 113,00 2317,03 0,88 1,00 12 3548,39 124,00 2300,78 0,88 1,00 13 3454,55 110,00 2300,78 0,88 1,00 14 2857,14 161,00 2263,37 0,88 1,00 15 3231,29 147,00 2300,78 0,88 1,00 16 2848,10 158,00 2317,03 0,88 1,00 17 5274,73 91,00 2504,03 0,99 3,00 18 2983,70 184,00 2300,78 0,88 1,00 19 6240,74 54,00 2300,78 0,99 3,00 20 5452,05 73,00 2300,78 0,99 3,00 21 4179,10 67,00 2300,78 0,97 2,00 22 4402,99 67,00 2300,78 0,97 2,00 23 4395,60 91,00 2300,78 0,97 2,00 24 4776,12 67,00 2300,78 0,97 2,00 25 3921,43 140,00 2022,41 0,88 1,00 26 3888,89 135,00 2022,41 0,88 1,00 27 3900,71 141,00 2147,12 0,88 1,00 28 3688,52 122,00 2300,78 0,88 1,00 29 3741,50 147,00 2300,78 0,88 1,00 302,5151E-05 561,6936744 1309,80999 696,674194 1174,829471 0,08181858 -8527,0661 542,291573 -6890,7074 -1094,067087 Vcond 935,751833 181,6223143 5,15218538 0,08698661 -1,86779138 0,13520877 -1,5063957 -0,226186904 Vdep -3992,3873 2201,793617 -1,8132432 0,00134104 -15,6585461 -4,2807258 -13,605678 -6,333593878 VL -0,8662913 0,486274012 -1,781488 1,7081 0,00100648 4190,463552 14569,4032 6063,1064 12696,76035 VA -9,969636 2,762225616 -3,6092765 1,3163 valor-P 95% inferiores95% superioresInferior 80,0%Superior 80,0% Interseção 9379,93338 2519,724535 3,72260271 1,0584 1,7081 Coeficientes Erro padrão Stat t t críticos F crítico F calculado > F crítico = Existe Regressão » REJEITAR Hₒ0 0 2,7587 t críticos Significância bicaudal ( α ) 10% Grau de Fundamentação III Resíduo 25 2116359,61 Total 29 17291035,12 ≤ 1% GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO III Regressão 4 15174675,51 44,8136136 0,000000000047337105981 0 ANOVA gl SQ F F de significação Observações 30 Nº AMOSTRAS = N 0 0 0 0 0 #REF! #REF! Erro padrão 290,954265 DESVIO PADRÃO 0 0 R-quadrado ajustado 0,85802023 FORTÍSSIMA 0 0 #REF! #REF! #REF! R-Quadrado 0,87760365 FORTÍSSIMA 0 0 #REF! #REF! #REF! 15. 9. CONFIRMAÇÃO DOS CÁLCULOS DA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ATRAVÉS DA FUNÇÃO "ANÁLISE DE DADOS" NO EXCEL. RESUMO DOS RESULTADOS Estatística de regressão R múltiplo 0,93680502 FORTÍSSIMA 0 0 #REF! Vcond X₄ 1,0 FATOR ACABAMENTO VALOR UNIT. (R$ / m²) Ŷ = R$3.134,3399 ÁREA DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO VL X₂ 2300,7800 FATOR LOCALIZAÇÃO Vdep X₃ 0,880 FATOR DEPRECIAÇÃO Coeficiênte de X₄ β₄ 935,7518 VA X₁ 168,0000 Coeficiênte de X₂ β₂ -0,8663 Coeficiênte de X₃ β₃ -3.992,3873 + 935,75 1,0000 Coeficiênte de Intercessão βₒ 9.379,9334 BETAS DA EQUAÇÃO DA RETA OBTIDOS PELO CÁLCULO DA MATRIX [ β ] Coeficiênte de X₁ β₁ -9,9696 + -0,87 2300,7800 + -3992,39 0,8800 -3992,39 X₃ + 935,75 X₄ Ŷ = (PREÇO UNIT.) 9379,93 + -9,97 168,0000 X₄ Ŷ = (PREÇO UNIT.) 9379,93 + -9,97 X₁ + -0,87 X₂ + X₂ + β₃ X₃ + β₄ Ŷ = βₒ + β₁X₁ + β₂X₂ + β₃X₃ + ... βkXk + ε Ŷ = (PREÇO UNIT.) βₒ + β₁ X₁ + β₂ 15. 8. OBTENDO O RESULTADO DA EQUAÇÃO DA REGRESSÃO LINEAR Página 49 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 PERFEITA | r²ₐ | = 1,00 PERFEITA FORTE 0,3880 <| r²ₐ | = 0,7720 FORTE 0,90 <| r | = 0,99 FORTÍSSIMA 0,81 <| r² | = 0,99 FORTÍSSIMA 0,7720 <| r²ₐ | = 0,99 FORTÍSSIMAVariância do Modelo ( S² ) S² = e² 84654,38441 0,70 <| r | = 0,90 FORTE 0,49 <| r² | = 0,81 | r | = 1,00 PERFEITA | r² | = 1,00 0,30 <| r | = 0,70 MÉDIA 0,09 <| r² | = 0,49 MÉDIA 0,0920 <| r²ₐ | = 0,3880 MÉDIA NULA | r²ₐ | = 0 NULA 0,00 <| r | = 0,30 FRACA 0,00 <| r² | = 0,09 FRACA 0,00 <| r²ₐ | = 0,0920 FRACA R² Determinaçã o R²ₐ Determinaçã o Ajustada Coeficiente de Variação de Regressão Multipla (CV) 7,15875 | r | = 0 NULA | r² | = 0 Coeficiente de Determinação Multiplo Ajustado ( r²a ) 0,85802 FORTÍSSIMA Erro Padrão Regressão / Desvio Padrão Modelo ( e ) 290,95427 R Correlação Coeficiente de Correlação Regressão Multiplo ( R ) 0,93681 FORTÍSSIMA Coeficiente de Determinação Multiplo ( R² ) 0,87760 FORTÍSSIMA 2116359,6104 Σ [ Ŷ ] Σ [ Ȳ ] Σ [ Y ] Σ Σ Σ Soma (Σ) = 121929,5130 121929,5130 121929,5130 15174675,5060 17291035,1164 3343,7022 R$4.064,3171 R$3.741,4966 R$519.285,7976 R$104.213,0758 R$158.240,36 3592,9431 R$4.064,3171 R$3.688,5246 R$222.193,4250 R$141.220,0101 R$9.135,82 3536,6344 R$4.064,3171 R$3.900,7092 R$278.449,0713 R$26.767,5383 R$132.550,50 3704,4874 R$4.064,3171 R$3.888,8889 R$129.477,4369 R$30.775,0571 R$34.003,92 3654,6392 R$4.064,3171 R$3.921,4286 R$167.835,9924 R$20.417,1315 R$71.176,58 4717,7101 R$4.064,3171 R$4.776,1194 R$426.922,3872 R$506.662,5192 R$3.411,65 4478,4388 R$4.064,3171 R$4.395,6044 R$171.496,7971 R$109.751,2725 R$6.861,54 4717,7101 R$4.064,3171 R$4.402,9851 R$426.922,3872 R$114.695,9974 R$99.051,83 4717,7101 R$4.064,3171 R$4.179,1045 R$426.922,3872 R$13.176,1422 R$290.096,00 5513,7964 R$4.064,3171 R$5.452,0548 R$2.100.990,1031 R$1.925.815,9101 R$3.812,02 5703,2194 R$4.064,3171 R$6.240,7407 R$2.686.000,8655 R$4.736.819,8661 R$288.929,15 2974,8257 R$4.064,3171 R$2.983,6957 R$1.186.991,5218 R$1.167.742,7125 R$78,68 5158,2692 R$4.064,3171 R$5.274,7253 R$1.196.731,1923 R$1.465.087,9506 R$13.562,02 3219,9590 R$4.064,3171 R$2.848,1013 R$712.940,6076 R$1.479.180,9541 R$138.278,17 3343,7022 R$4.064,3171 R$3.231,2925 R$519.285,7976 R$693.929,9551 R$12.635,94 3236,5353 R$4.064,3171 R$2.857,1429 R$685.222,7423 R$1.457.269,6515 R$143.938,61 3712,5788 R$4.064,3171 R$3.454,5455 R$123.719,8628 R$371.821,4590 R$66.581,18 3573,0039 R$4.064,3171 R$3.548,3871 R$241.388,7074 R$266.183,7677 R$605,98 3668,5926 R$4.064,3171 R$3.716,8142 R$156.597,8687 R$120.758,2935 R$2.325,32 4748,0269 R$4.064,3171 R$4.600,0000 R$467.459,1563 R$286.956,1699 R$21.911,98 3345,9746 R$4.064,3171 R$3.768,4615 R$516.015,9029 R$87.530,5130 R$178.495,19 4328,8943 R$4.064,3171 R$4.698,1132 R$70.001,0833 R$401.697,5066 R$136.322,62 4421,1201 R$4.064,3171 R$4.600,0000 R$127.308,3464 R$286.956,1699 R$31.998,04 4205,1510 R$4.064,3171 R$4.188,0342 R$19.834,2012 R$15.305,9180 R$292,99 3120,8320 R$4.064,3171 R$3.198,7179 R$890.164,1694 R$749.261,8899 R$6.066,22 4410,5296 R$4.064,3171 R$4.090,1639 R$119.863,1042 R$668,0589 R$102.634,17 4250,0665 R$4.064,3171 R$4.090,1639 R$34.502,8303 R$668,0589 R$25.568,82 4545,0960 R$4.064,3171 R$4.663,5514 R$231.148,3274 R$359.081,7491 R$14.031,69 4385,5818 R$4.064,3171 R$4.057,7236 R$103.211,0078 R$43,4745 R$107.491,01 3599,7825 R$4.064,3171 R$3.472,2222 R$215.792,4257 R$350.576,3437 R$16.271,62 Elemento Y EXPLICADA NÃO EXPLICADA [ Ŷ ] = bₒ + b₁ X₁+ b₂ X₂... [ Ȳ ] média valores amostrais [ Y ] 15. 10. CÁLCULO DOS COEFICIENTES CORRELAÇÃO E DETERMINAÇÃO, DESVIO PADRÃO E VARIÂNCIA DO MODELO ([Ŷ] - [Ȳ] )² ( [Y] - [Ȳ] )² ([Ŷ] - [Ȳ] )² ( [Y] - [Ȳ] )² R = R² ([Y] - [Ŷ])² ([Y] - [Ŷ])² Σ( [Ŷ] - [Ȳ] )² R² = Σ( [Y] - [Ȳ] )² (n - 1) R²ₐ= 1 - (n - k - 1) (1 - R²) x Σ( Y - Ŷ )² (n - k - 1) e = CV% = e Ȳ x 100 Página 50 74,9992 -0,0279 -0,0101 -57,7503 2,7561 -0,0279 0,0001 0,0000 0,0059 0,0028 -0,0101 0,0000 0,0000 0,0041 -0,0003 -57,7503 0,0059 0,0041 57,2669 -3,3567 2,7561 0,0028 -0,0003 -3,3567 0,3897 6349011,7347 -2365,3900 -851,1539 -4888811,9777 233315,9578 -2365,3900 7,6299 0,2821 495,4281 237,4926 -851,15390,2821 0,2365 350,5263 -22,4043 -4888811,9777 495,4281 350,5263 4847895,1307 -284158,7459 233315,9578 237,4926 -22,4043 -284158,7459 32986,6651 30 ni ≥ 6CÓDIGOS ALOCADOS 30 CÓDIGOS AJUSTADOS 30 15. 12. TESTE DE "MICRONUMEROSIDADE" RESULTADO DO TESTE: NÃO EXISTE MICROMUNEROSIDADE pois foi utilizado para as amostras um número mínimo de dados (ni) superior a 6 com as mesmas características do avaliando (ver tabela acima amostras "IGUAL") para as variáveis dicotômicas / códigos alocados / ajustados VARIÁVEIS ADOTADAS NO MODELO Conforme Anexo A da NBR 14.653-2 para nº de elementos amostrais sendo nі = nº mínimo de dados com as mesmas características na amostra ): DICOTÔMICAS 0 • para n ≤ 30, ni = ≥ 3 • para 30 < n ≤ 100, ni = ≥ 10% n • para n > 100, ni = ≥ 10 n = = β₄ = 935,7518 = 5,1522 Sb4 181,6223 S b4 = 32.986,6651 = 181,6223 t ₄ = β₃ = -3.992,3873 = -1,8132 Sb3 2.201,7936 S b3 = 4.847.895,1307 = 2201,7936 t ₃ = β₂ = -0,8663 = -1,7815 Sb2 0,4863 S b2 = 0,2365 = 0,4863 t 2 = β₁ = -9,9696 = -3,6093 Sb1 2,7622 S b1 = 7,6299 = 2,7622 t 1 = βₒ = 9.379,9334 = 3,7226 Sbo 2.519,7245 S bo = 6.349.011,7347 = 2519,7245 t o 15. 11.1. MATRIX [ X' X ] ¯ ¹ 15. 11.2. Sbi = [ X´X ] ¯¹ ᵪ S² 15. 11.3. Determinação do t Calculado Cálculos dos t : b i t i = Sb i Elemento S ² = e ² = 84654,38441 Sb i = [ X´X ] ¯¹ ᵪ S ² 15. 11. CALCULO DO "t" DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES "X" Página 51 III ≤ 1% ≤ 2% ≤ 5% 3 Nível de significância máximo admitido para rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor III II I PONTOS GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO F crítico = 2,7587 CONCLUSÃO: F calculado > F crítico = Existe Regressão » REJEITAR Hₒ ITEM 06 DA TABELA 01 DESCRIÇÃO RESULTADO ITEM 06 GRAU 25,00 2116359,61 84654,38 Total 29,00 17291035,12 ≤ 1% GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO III Regressão 4 15174676 3793669 44,8136 0,000000000047337105981 Resíduo Gr. Liberd. SQ Variâncias F calculado F de Significação SOMA n-1 Σ( Ŷ - Ȳ )² + Σ( Y - Ŷ )² inserir função: =INV.F (0,95;grau liberd. Regresssão; grau liberd. Resíduo) 2,7587 29 17291035 RESÍDUO n-k-1 Σ( Y - Ŷ )² Σ( Y - Ŷ )² / n-k-1 F (calculado) 44,8136 25 2116359,61 84654,38 F crítico ( Tabela Distribuição F de Fisher Snedecor ) REGRESSÃO k Σ( Ŷ - Ȳ )² Σ( Ŷ - Ȳ )² / k 4 15174675,51 3793668,88 15. 14. TESTE "F" DE SIGNIFICÂNCIA DO MODELO = "F CALCULADO x "F DE SIGIFICAÇÃO" TABELA ANOVA = ANÁLISE DE VARIÂNCIA ( Tabela de Distribuição F de Fisher Snedecor ) GL (Grau de Liberdade) Quadrado das diferenças Variâncias F (calculado) III Grau de Fundamentação III 10% 20% 30% 2 10% ITEM 05 DA TABELA 01 DESCRIÇÃO RESULTADO ITEM 05 GRAU Nível de significância a (somatório do valor das 02 caldas) máximo para rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste de bicaudal) III II I PONTOS 1,7081 (t 10% e n-k-1 graus de liberdade) 10% III t ₄ 5,1522 30% I t ₁ -3,6093 t (0,90;n-k-1) 1,3163 (t 20% e n-k-1 graus de liberdade) 20% IIt ₂ t o 3,7226 Teste t da Variável Independente (distribuição t de Student) Inserir função: =INV.T(probabilidade; grau de liberdade) t (0,85;n-k-1) 1,0584 (t 30% e n-k-1 graus liberdade) -1,7815 t₃ -1,8132 t (0,95;n-k-1) 15. 13. Determinação do t crítico e comparação com o t calculado t calculado t críticos Significância bicaudal ( α ) Grau de Fundamentação =DIST.F.CD (F calculado; K; n-k-1) F < 0,05 = 5% (teste significancia do Modelo) quanto mais próximo de 0 maior a significância do Modelo. K Σ(Ŷ - Ȳ )² F = Σ( Y - Ȳ )² n - K - 1 Variância explicada F = Variância não explicada Página 52 ÁREA PREÇO ITEM 144,00 3.472,22 1 123,00 4.057,72 2 107,00 4.663,55 3 122,00 4.090,16 4 122,00 4.090,16 5 156,00 3.198,72 6 117,00 4.188,03 7 100,00 4.600,00 8 106,00 4.698,11 9 130,00 3.768,46 10 100,00 4.600,00 11 113,00 3.716,81 12 124,00 3.548,39 13 110,00 3.454,55 14 161,00 2.857,14 15 147,00 3.231,29 16 158,00 2.848,10 17 91,00 5.274,73 18 184,00 2.983,70 19 54,00 6.240,74 20 73,00 5.452,05 21 67,00 4.179,10 22 67,00 4.402,99 23 91,00 4.395,60 24 67,00 4.776,12 25 140,00 3.921,43 26 135,00 3.888,89 27 141,00 3.900,71 28 122,00 3.688,52 29 147,00 3.741,50 30 RESULTADO DO TESTE: Não foi verificado a existência de uma tendência não linear na média dos valores, ou seja, não foi encontrado uma tendência em curva ou parábola pois o gráfico acima demostra tendência linear para o PREÇO (y) x ÁREA (x). RESULTADO DO TESTE: Foi verificado a existência de uma tendência linear (reta) na média dos valores através do gráfico abaixo do PREÇO (y) x ÁREA (x). 15. 15.2. TESTE DE LINEARIDADE = VERIFICADO A TENDÊNCIA NÃO LINEAR (CURVA) 15. 15.1. TESTE DE LINEARIDADE = VERIFICADO A TENDÊNCIA LINEAR RETA 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 20 40 60 80 100 120 V A LO R U N IT . (R $ / m ²) Percentil da amostra Plotagem de probabilidade normal Página 53 P. Previsto Resíduo P 3599,78 -0,4384 4385,58 -1,1268 4545,10 0,4071 4250,07 -0,5496 4410,53 -1,1011 3120,83 0,2677 4205,15 -0,0588 4421,12 0,6148 4328,89 1,2690 3345,97 1,4521 4748,03 -0,5088 3668,59 0,1657 3573,00 -0,0846 3712,58 -0,8869 3236,54 -1,3040 3343,70 -0,3863 3219,96 -1,2781 5158,27 0,4003 2974,83 0,0305 5703,22 1,8474 5513,80 -0,2122 4717,71 -1,8512 4717,71 -1,0817 4478,44 -0,2847 4717,71 0,2008 3654,64 0,9169 3704,49 0,6338 3536,63 1,2513 3592,94 0,3285 3343,70 1,36721,36720585130 3343,702225 397,7943738 1,472525767 98,33333333 6240,740741 1,251313011 29 3592,943124 95,58146642 0,353816397 95 5452,054795 0,328510278 28 3536,634362 364,0748577 1,347705358 91,66666667 5274,725275 0,916946121 27 3704,487366 184,4015226 0,682603906 88,33333333 4776,119403 0,633781816 26 3654,639187 266,7893849 0,987581196 85 4698,113208 -0,28469911 25 4717,71008 58,40932277 0,216215307 81,66666667 4663,551402 0,200750873 24 4478,438817 -82,83442164 -0,30663033 78,33333333 4600 -1,8511693 23 4717,71008 -314,7250056 -1,165025729 75 4600 -1,08169923 22 4717,71008 -538,6056026 -1,99377035 71,66666667 4402,985075 1,847442605 21 5513,796352 -61,74155737 -0,228550327 68,33333333 4395,604396 -0,21220365 20 5703,219435 537,5213057 1,98975658 65 4188,034188 0,400255612 19 2974,825694 8,869957775 0,032834153 61,66666667 4179,104478 0,030485746 18 5158,269197 116,4560774 0,431088487 58,33333333 4090,163934 -0,38634838 17 3219,958996 -371,8577298 -1,376515418 55 4090,163934 -1,27806248 16 3343,702225 -112,4097078 -0,416109935 51,66666667 4057,723577 -0,88685176 15 3236,535279 -379,3924219 -1,404406784 48,33333333 3921,428571 -1,30395896 14 3712,578755 -258,0333007 -0,955168572 45 3900,70922 0,165735827 13 3573,003852 -24,61675505 -0,091124482 41,66666667 3888,888889 -0,08460696 12 3668,592614 48,22154561 0,178502948 38,33333333 3768,461538 1,452073259 11 4748,026948 -148,0269475 -0,547955197 35 3741,496599 -0,50876363 10 3345,97463 422,486908 1,563930762 31,66666667 3716,814159 0,614804353 9 4328,894278 369,2189297 1,366747303 28,33333333 3688,52459 1,268993013 8 4421,120051 178,8799487 0,662164553 25 3548,387097 0,267691446 7 4205,151049 -17,11686065 -0,063361928 21,66666667 3472,222222 -0,05883007 6 3120,831981 77,88596802 0,288312511 18,33333333 3454,545455 -0,54957964 5 4410,529613 -320,3656782 -1,185905953 15 3231,292517 -1,10108603 4 4250,066475 -159,9025401 -0,591915387 11,66666667 3198,717949 -1,12683766 3 4545,095975 118,4554265 0,43848953 8,333333333 2983,695652 0,407127307 2 4385,5818 -327,8582228 -1,2136413 5 2857,142857 Residuo Padr. 1 3599,782466 -127,5602439 -0,472193068 1,666666667 2848,101266 -0,43842026 Observação Previsto(a) PREÇO Resíduos Resíduos padrão Percentil PREÇO RESULTADO DO TESTE: FOI VERIFICADO QUE EXISTE NORMALIDADE. Ao analisar o gráfico de "RESÍDUOS PADRONIZADOS" x "VALORES AJUSTADOS" verificou-se a DISPOSIÇÃO ALEATÓRIA: 1. Todos os valores das amostras estão dentro do intervalo permitido [ -2; +2] - ver gráfico ao lado / tabela abaixo; 2. Todos os valores estão dentro do limiteideal : 68% a 74% no intervalo [-1; +1]; 85% a 95% no intervalo [- 1,64; +1,64]; 95% a 100% no intervalo [-1,96 ; +1,96] 15. 16. TESTE DE NORMALIDADE -2,5000 -2,0000 -1,5000 -1,0000 -0,5000 0,0000 0,5000 1,0000 1,5000 2,0000 2,5000 0,00 1000,00 2000,00 3000,00 4000,00 5000,00 6000,00 R ES ÍD U O S P A D R P N IZ A D O S VALORES AJUSTADOS (PREVISTO V. UNIT.) RESÍDUOS REGRESSÃO Resíduo P Linear (Resíduo P) = RESÍDUOS / e (Erro Padrão do modelo). Cálculo Resíduos Padroniz. Página 54 VALOR UNIT. VA VL Vdep Vcond ITEM 3472,22 144,00 2039,70 0,88 1,00 1 4057,72 123,00 2039,70 0,97 2,00 2 4663,55 107,00 2039,70 0,97 2,00 3 4090,16 122,00 2207,64 0,97 2,00 4 4090,16 122,00 2022,41 0,97 2,00 5 3198,72 156,00 2039,70 0,97 1,00 6 4188,03 117,00 2317,03 0,97 2,00 7 4600,00 100,00 2263,37 0,97 2,00 8 4698,11 106,00 2300,78 0,97 2,00 9 3768,46 130,00 2263,37 0,93 1,00 10 4600,00 100,00 2300,78 0,88 2,00 11 VALOR 3716,81 113,00 2317,03 0,88 1,00 12 VA 3548,39 124,00 2300,78 0,88 1,00 13 VL 3454,55 110,00 2300,78 0,88 1,00 14 Vdep 2857,14 161,00 2263,37 0,88 1,00 15 Vcond 3231,29 147,00 2300,78 0,88 1,00 16 2848,10 158,00 2317,03 0,88 1,00 17 5274,73 91,00 2504,03 0,99 3,00 18 2983,70 184,00 2300,78 0,88 1,00 19 6240,74 54,00 2300,78 0,99 3,00 20 5452,05 73,00 2300,78 0,99 3,00 21 4179,10 67,00 2300,78 0,97 2,00 22 4402,99 67,00 2300,78 0,97 2,00 23 4395,60 91,00 2300,78 0,97 2,00 24 4776,12 67,00 2300,78 0,97 2,00 25 3921,43 140,00 2022,41 0,88 1,00 26 3888,89 135,00 2022,41 0,88 1,00 27 3900,71 141,00 2147,12 0,88 1,00 28 3688,52 122,00 2300,78 0,88 1,00 29 3741,50 147,00 2300,78 0,88 1,00 30 0,894836748 -0,779036785 0,2797872 0,784090909 1 RESULTADO DO TESTE: NÃO EXISTE MULTICOLINEARIDADE, ou seja, NÃO FOI ENCONTRADO correlação alta entre as variáveis independentes (X) que ultrapasse o limite aceitável de 80%, ou seja, todas as correlações estão com valores inferior ao limite de 80%. 0,210573628 -0,335148541 1 0 0 0,64147687 -0,625840098 0,0202094 1 0 1 0 0 0 0 -0,841501882 1 0 0 0 15. 18. TESTE DE MULTICOLINEARIDADE VALOR UNIT. (R$ / m²) VA VL Vdep Vcond 15. 17. TESTE DE HOMOCEDASTICIDADE E AUTOCORRELAÇÃO RESULTADO DO TESTE: NÃO EXISTE HOMOCEDASTICIDADE no modelo pois após analise do gráfico Resíduos padronizados x Valores Ajustados (Valor Unitário Previstos) verificou- se que não existe variância constante dos Resíduos. NÃO EXISTE AUTOCORRELAÇÃO no modelo pois após análise do mesmo gráfico verificou-se que existe disposição aleatória dos resíduos pois a amostragem está agrupada. MULTICOLINEARIDADE é a alta correlação (acima de 80% = superior a 0,80) de dependência entre duas ou mais variáveis independentes (X₁ ; X₂ ; X₃ ; X₄ ; X₅ ...) de um modelo de regressão múltipla. Cálculo Correlação = Valor Ideal ≤ 0,80 = No Excel na Aba"Dados" → "Análise de dados" → "Correlação" → Selecionar a tabela de dados com as variáveis (Y) e (X) → obs: incluir leitura de rótulos (títulos das colunas. Ex.: área; local; preço) CONCLUSÃO: Não existe correlação alta ENTRE AS VARIÁVEIS INDEPENDENTES (X) pois não ultrapam o limite aceitável de 80%. -2,5000 -2,0000 -1,5000 -1,0000 -0,5000 0,0000 0,5000 1,0000 1,5000 2,0000 2,5000 0,00 1000,00 2000,00 3000,00 4000,00 5000,00 6000,00 R ES ÍD U O S P A D R P N IZ A D O S VALORES AJUSTADOS (PREVISTO V. UNIT.) RESÍDUOS REGRESSÃO Resíduo P Linear (Resíduo P) Página 55 ITEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 3741,4966 3343,7022 10,6320% Legenda: Yi = preço da amostra i Ŷi = preço estimado do dado amostral i com a equação de regressão 3900,7092 3536,6344 9,3336% 3688,5246 3592,9431 2,5913% 3921,4286 3654,6392 6,8034% 3888,8889 3704,4874 4,7418% 4395,6044 4478,4388 -1,8845% 4776,1194 4717,7101 1,2229% 4179,1045 4717,7101 -12,8881% 4402,9851 4717,7101 -7,1480% 6240,7407 5703,2194 8,6131% 5452,0548 5513,7964 -1,1324% 5274,7253 5158,2692 2,2078% 2983,6957 2974,8257 0,2973% 3231,2925 3343,7022 -3,4788% 2848,1013 3219,9590 -13,0563% 3454,5455 3712,5788 -7,4694% 2857,1429 3236,5353 -13,2787% 3716,8142 3668,5926 1,2974% 3548,3871 3573,0039 -0,6937% 3768,4615 3345,9746 11,2111% 4600,0000 4748,0269 -3,2180% 4600,0000 4421,1201 3,8887% 4698,1132 4328,8943 7,8589% 3198,7179 3120,8320 2,4349% 4188,0342 4205,1510 -0,4087% 4090,1639 4250,0665 -3,9094% 4090,1639 4410,5296 -7,8326% 4057,7236 4385,5818 -8,0799% 4663,5514 4545,0960 2,5400% VALOR UNIT. (R$ / m²) Previsto(a) PREÇO RESÍDUO RELATIVO 3472,2222 3599,7825 -3,6737% 15. 19. TESTE DE PONTOS OUTLIERS E INFLUENCIANTES RESULTADO DO TESTE: NÃO EXISTEM OUTLIERS pois todos os pontos de resíduos da regressão (ver gráfico) estão dentro do limite tolerável de [ -2; + 2 ] - ver gráfico abaixo. NÃO EXISTEM PONTOS INFLUENCIANTES pois todos os pontos de resíduos relativos possuem valores inferiores a 40% (conforme tabela de Preços Previstos x Resíduos relativos) - ver tabela abaixo. PONTO INFLUENCIANTE = ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura do modelo. (NBR 14.653-2 / item 3.6) Pontos influenciantes = Considerar pontos com Resíduo Relativo maior que 40%. Resíduo Relativo (%) = Yi - Ŷi Yi x 100 IMPORTANTE: NEM TODO O OUTLIER É UM INFLUENCIANTE Pontos influenciantes = Considerar pontos com Resíduo Relativo maior que 40%. ANALISANDO O GRÁFICO "RESÍDUOS PADRONIZADOS x VALORES AJUSTADOS: 1. VERIFICAR EXISTÊNCIA DE OUTLIERS E INFLUENCIANTES 2. VERIFICAR SE EXISTEM PONTOS DE RESÍDUOS FORA DO INTERVALO DE [ - 2; + 2 ] 3. RETIRAR OS OUTLIERS CASO EXISTA 4. VERIFICAR OS DADOS DA INFERÊNCIA PARA ANALISAR SE MELHOROU A QUALIDADE DOS DADOS -2,5000 -2,0000 -1,5000 -1,0000 -0,5000 0,0000 0,5000 1,0000 1,5000 2,0000 2,5000 0,00 1000,00 2000,00 3000,00 4000,00 5000,00 6000,00 R ES ÍD U O S P A D R P N IZ A D O S VALORES AJUSTADOS (PREVISTO V. UNIT.) RESÍDUOS REGRESSÃO Resíduo P Linear (Resíduo P) Página 56 Onde Yh é o valor determinado através da equação de regressão e S (Yh) é a variância de Yh : S² = Variância do Modelo [Xh] = Matriz dos valores Xh do imóvel avaliando [X'X]¯¹ = Matriz inversa da matriz [X'X] [Xh'] = Matriz transposta da Matriz [Xh] R$2.664,19 15. 22. CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA Para se obter o intervalo de confiança nas regressões multiplas aplica-se a fórmula abaixo: Limite Inferior = 3.134,34 - 0,85 = R$3.604,49 TENDENCIA CENTRAL (VALOR IMÓVEL) = R$3.134,34 Limite Superior = 3.134,34 + 1,15 = 168,00 X R$3.134,34 X R$526.569,10 15. 21. CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO DO AVALIADOR 15. 20. CÁLCULO DA ESTIMATIVA DA TENDÊNCIA CENTRAL ( Valor Unit. X área = Valor imóvel) ÁREA DO IMÓVEL (m²) VALOR UNIT. HOMOG. TENDENCIA CENTRAL (VALOR IMÓVEL) Após calcular a estimativa central (Valor do Imóvel) através da fórmula da equação para a Regressão multipla, o campo de arbítrio do avaliador será o intervalo de [+15%] [-15%] em torno da estimativa central. A NBR 14.653-2 (item 9.2.3) determina que o intervalo de confiança (1 - α) em torno da estimativa de tendência central deve ser no máximo de 80%. A distribuição adequada para a inferência de uma população no caso de avaliação de imóveis é a Distribuição t de Student, pois permite se obter a estimativa do intervalo de confiança a partir da média aritmética e do desvio padrão de uma amostra de determinada população. A confiança determinada pela NBR 14.653-2 para avaliação de imóveis urbanos é de 80%. Assim o t utilizado para inferência é o t (0,90; n- k-1). S( Yh )IC = Yh ± t (0,90;n-k-1) * S (Yh ) = S² * [ Xh ] * [X'X]¯¹ * [Xh'] Página 57 X₁ X₂ X₃ X₄ X₂ X₂ 1,00 168,00 2300,78 0,88 1,00 #REF! #REF! 74,9992 -0,0279 -0,0101 -57,7503 2,7561 -0,0279 0,0001 0,0000 0,0059 0,0028 -0,0101 0,0000 0,0000 0,0041 -0,0003 -57,7503 0,0059 0,0041 57,2669 -3,3567 2,7561 0,0028 -0,0003 -3,3567 0,3897 1,00 168,00 X₁ 2300,78 X₂ 0,88 X₃ 1,00 X₄ 74,9992 -0,0279 -0,0101 -57,75032,7561 1,00 -0,0279 0,0001 0,0000 0,0059 0,0028 168,00 1,00 168,00 2300,78 0,88 1,00 #REF! -0,0101 0,0000 0,0000 0,0041 -0,0003 2300,78 0,00 -57,7503 0,0059 0,0041 57,2669 -3,3567 0,88 2,7561 0,0028 -0,0003 -3,3567 0,3897 1,00 1,00 -0,8922 0,0028 0,0003 -0,2021 0,0543 168,00 2300,78 0,88 1,00 0,1743 S (Yh) = 14754,58024 * S (Yh) = 84654,38441 * * S (Yh) = 84654,38441 * * [Xh'] S (Yh) = 84654,38441 * * S (Yh) = S² * [ Xh ] * [ X'X ]¯¹ [Xh] = Matriz dos valores Xh do imóvel avaliando Inserir os valores de X₁ e X₂ (imóvel avaliando) para elaborar a Matriz [Xh] [X'X]¯¹ = Matriz inversa da matriz [X'X] 1. Selecionar a área em branco p/ inserir a matriz RESULTADO (nº linhas da 1ª Matriz X nº colunas 2ª Matriz) 2. escrever na barra de função: = MATRIZ.MULT (02 clicks) 3. Selecionar a 1ª Matriz + inserir ponto e virgula + selecionar a 2ª Matriz 4. Pressionar Shift + CTRL + Enter (obs.: NÃO pressionar somente Enter) [Xh'] = Matriz transposta da Matriz [Xh] Elaborar a Matriz transposta da Matriz [Xh] 15. 22. CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA Variância do Modelo ( S² ) S² = e² 84654,38441 Página 58 FÓRMULA DO CÁLCULO DA AMPLITUDE R$3.134,34 Limite Superior do IC (Ls) = IC = 3134,34 - 1,3163 * 121,4684 = R$2.974,45 121,4684 = R$3.294,23 ESTIMATIVA CENTRAL DO VALOR UNITÁRIO IMÓVEL Yh = Limite Superior do IC (Ls) = IC = 3134,34 + 1,3163 * S (Yh) IC = 3134,34 ± 1,31635 * 121,46843 RAIZ QUADRADA DA VARIÂNCIA S (Yh) = 121,46843310 [Xh] = Matriz dos valores Xh do imóvel avaliando FÓRMULA DO INTERVALO DE CONFIANÇA IC = Yh ± t (0,90;n-k-1) * VALOR UNIT. HOMOG. Yh = 3.134,34 15. VARIÂNCIA DE Yh S (Yh) = 14754,58024 15. n = nº de amostras k = nº de variáveis X (n=2 no exemplo referente a X₁ e X₂ ) n-k-1 25 t (0,90;n-k-1) 1,31635 Teste t da Variável Independente (distribuição t de Student) Inserir função: =INV.T(probabilidade; grau de liberdade) 15. 22. CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA A NBR 14.653-2 determina em seu Anexo A que ..."o valor pontual da avaliação deve estar contido simultaneamente no intervalo de Confiança e no Campo de Arbítrio..." A dispersão dos pontos amostrais pode possui amplitude de intervalo de Confiança ou de Previsão maior ou menor do que a amplitude do Campo de Arbítrio e por isso o valor máximo deve ser fixado em 30%. CONCLUSÃO: Entre a amplitude do INTERVALO DE CONFIANÇA e a amplitude do CAMPO DE ARBÍTRIO o avaliador DEVE ESCOLHER A MENOR AMPLITUDE, sendo o limite máximo permitido de 30%. Ampl% = 2 * Lim. Sup. - Ȳ * 100 Ȳ Página 59 15. 25.3. VALOR DE MERCADO R$526.000,00 (Quinhentos e Vinte e Seis Mil Reais) VALOR UNIT. (R$ / m² ) R$3.130,95 Área privativa (m²) 168,00 VALOR DE CÁLCULO R$526.000,00 15. 25.2. CÁLCULO DO VALOR ÁREA DO IMÓVEL (m²) VALOR UNIT. HOMOG. VALOR DE CÁLCULO 168,00 X R$3.134,34 X R$526.569,10 ESTIMATIVA CENTRAL DO VALOR UNITÁRIO IMÓVEL R$3.134,34 LIMITES DE CONFIANÇA = ( + ) OU ( - ) LIMITE SUPERIOR R$3.294,23 LIMITE INFERIOR R$2.974,45 ≤ 30% GRAU III 15. 25. RESULTADO FINAL DO INTERVALO DE CONFIANÇA 15. 25.1. LIMITES DE CONFIANÇA (RESULTADO FINAL) GRAU DE PRECISÃO (NBR 14.653-2) I II III GRAU DE PRECISÃO DO LAUDO Amplitude do IC de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤ 50% ≤ 40% ≤ 30% 9,98% REJEITADO 30,00% ESCOLHIDO 10,20% REJEITADO 15. 24. GRAU DE PRECISÃO DO LAUDO R$3.134,34 Limite Inferior ( -15% ) = R$2.664,19 Limite Inferior = R$2.974,45 ESCOLHIDO 21. CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO DO AVALIADOR 22. CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA ESCOLHER A MENOR AMPLITUDE Limite Superior ( +15% ) = R$3.604,49 Limite Superior = R$3.294,23 Estimativa Central do Valor do Imóvel = R$3.134,34 Estimativa Central do Valor do Imóvel = 15. 23. ESCOLHA DO INTERVALO E LIMITES DE CONFIANÇA DA AVALIAÇÃO 15. 23.1. QUADRO COMPARATIVO = AMPLITUDE x INTERVALO CONFIANÇA Página 60 LF BUILDING CONSULTING ARQUITETURA EIRELI ME - CNPJ 22.037.439/0001-21, IM 0.637.0934 - Rua do Resende 119 apto.1107 Centro, Rio de Janeiro/RJ. Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendencia central <=30% <=40% <=50% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU TRATAMENTO POR FATORES DESCRIÇÃO GRAU III II I Pontos Mínimos 16 10 6 Itens obrigatórios Itens 2, 4, 5 e 6 no Grau III, e os demais no mínimo no Grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II, demais mínimo Grau I Todos, no mínimo no Grau I SOMATÓRIO 18 TABELA 2 - ENQUADRAMENTO LAUDO SEGUNDO SEGUNDO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR GRAU III II I 6 Nível de significância máximo admitido para rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor ≤ 1% ≤ 2% ≤ 5% 3 5 Nível de significância a (somatório do valor das 02 caldas) máximo para rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste de bicaudal) 10% 20% 30% 3 4 Extrapolação Não admitido Admitida para apensas uma variável, desde que: a ) as medidas das caraterísticas do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, e nem inferior a 50% do limite inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral para a referida variável em módulo. Admitida desde que: a ) as medidas das caraterísticas do avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, e nem inferior a 50% do limite inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral para as referidas variáveis, de per si simultÂneamente, e em módulo. 3 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação informações relativas a todas características dados analisados, c/ foto, características observadas no local pelo autor laudo Apresentação de informações relativas a todos od dados e variáveis analisados no modelo Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis correspondente aos fatores utilizados 3 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 6 (k+1) onde K é o número de variáveis independentes 4 (K+1), onde K é o número de variáveis independentes 3 (K+1), onde K é o número de variáveis independentes 3 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analiasados Completa quanto a todos os fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 3 A Metodologia adotada no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO para os cálculos avaliatórios e inferência estatística da REGRESSÃO LINEAR para se obter o VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (APARTAMENTO) foi o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM ESPECIALIZAÇÃO ATRAVÉS DE ESTATÍSTICA INFERÊNCIAL E MODELO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA. Abaixo a apresentação do GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO e GRAU DE PRECISÃO da Inferência Estatística. TABELA 1 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR ITEM DESCRIÇÃO GRAU PONTOS III II I Nº CAU: A-85245-7 Identificação do contratante e nº do laudo Representante Legal da Empresa Responsável Técnico 16. METODOLOGIA ADOTADA Nº do Laudo: 0132/2020-R01 CPF: 078.968.257-59 CPF: 078.968.257-59 LAUDO AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO ENDEREÇO IMÓVEL AVALIANDO NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA NOME: LUCIANO EVARISTO FONSECA Página 61 COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO 6. CONCLUSÃO LUCIANO E. FONSECA Diretor da LF Building. Este E-book tem como objetivo principal apresentar as áreas de atuação para que os colegas engenheiros e arquitetos que buscam iniciar na área de PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS possam receber o conhecimento para atuar em perícias, inscrições nos tribunais, inscrições nos bancos, atuar como assistente técnica judicial e extrajudicial, atuar em avaliação de imóveis, e assim ampliar o seu portfólio profissional e fomentando novas possibilidades profissionais. Para mais informação acesse o linkabaixo e garanta já a sua vaga na próxima turma do curso online e receba o certificado de 30h de treinamento para se inscrever nos bancos e tribunais: https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 Para assistir as vídeo aulas gratuitas e se inscrever no nosso Canal do YOU TUBE acesse: https://www.youtube.com/c/LFCURSOS_AVALIA%C3%87AO?app=desktop As informações e ferramentas neste presente E-Book vão desde a apresentação do universo de perícias e procedimentos comuns da justiça; Atuação como perito judicial e assistente técnico; Informações acerca da inscrição nos bancos; A importância da análise documental na perícia e na avaliação de imóveis; Um breve resumo do universo da Avaliação de imóveis e as diversas áreas, operações, finalidades; Uma breve apresentação das metodologias da NBR 14.653 e principalmente do Método Comparativo de Dados de Mercado. Esperamos que este E-book "COMO ATUAR EM PERÍCIA & AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS" possa alcançar o objetivo de informar e apresentar a perícia e avaliação de imóveis para ampliação de áreas de atuação para os engenheiros e arquitetos, além de ser o início de uma troca de experiências profissionais através do curso completo de Perícia & Avaliação da LF CURSOS, da inscrição no nosso Canal do YOU TUBE para que possa assistir as aulas gratuítas e os Webinares sobre Perícias & Avaliação, além de participar de nossos grupos de colegas e peritos para compatilhar experiencias e oportunidades! Forte abraço e sucesso! Página 62 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 https://pay.hotmart.com/K32995233S?checkoutMode=10 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