Inspeção Predial

Prévia do material em texto

Sumário 
 
1. Introdução em Inspeção Predial 
 
2. Etapas da Inspeção Predial 
 
3. Laudo de Inspeção Predial 
 
4. Principais termos 
 
5. Conclusão 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Introdução em Inspeção Predial 
 
Grandes desabamentos de prédios comerciais e residenciais são comumente 
veiculados nos jornais. Muitos deles, os mais graves, resultam em feridos 
graves ou mortes (como o caso do desabamento do Edifício Andréa em 
Fortaleza). Estes fatos nos chamam atenção para a importância de se realizar 
a Inspeção Predial de uma edificação. 
 
Em diversos destes casos se verifica a baixa (ou quase nenhuma) atividade 
de manutenção. Habitualmente, proprietários de imóveis, usuários e gestores 
prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas, 
corretivas, reformas e outras que, por definição, deveriam alavancar uma 
melhor performance de desempenho nos elementos construtivos, 
culminando em acidentes de todos os graus. 
 
Em 2009, o IBAPE/SP fez uma pesquisa de Causa X Efeito para acidentes 
em edificações com mais de 10 anos de construída. O resultado reforça a 
importância de se fazer a manutenção adequada em edificações com o intuito 
de se diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações. 
 
 
Figura 1 - Causas de acidentes em edificações 
Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP 
 
O diagnóstico que auxilia no direcionamento de investimentos na edificação 
e nas adequações do plano de manutenção é denominado de Inspeção 
Predial. Esta atividade possui métodos próprios e tem por objetivo gerar uma 
lista de prioridades técnicas com orientações ou recomendações para a sua 
correção, por meio de um laudo que deve seguir a Norma Técnica ABNT 
NBR 13752. 
 
2. Etapas da Inspeção Predial 
 
Baseando-se no método desenvolvido pelo IBAPE, com mais de 40 anos 
atuando no ramo da Perícia Predial, a Inspeção Predial se traduz em nove 
etapas principais: 
 
 
Figura 2 - Etapas da Inspeção Predial 
Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP 
A inspeção deve ser bastante minuciosa, detalhada e a mais investigativa 
possível. Por isso, é necessário averiguar cada centímetro do local em 
questão. Todos os elementos, sistemas e equipamentos devem ser levados 
em conta nesta etapa de verificação visual. Caso se faça necessária a 
utilização de qualquer ensaio técnico mais detalhado, a recomendação do 
ensaio é feita via laudo. 
 
Sendo assim, segue abaixo uma lista dos sistemas a serem analisados pelo 
inspetor: 
 
 Elementos estruturais aparentes; 
 Sistemas de vedação (externos e internos); 
 Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas; 
 Sistemas de esquadrias; 
 Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de 
desempenho como infiltrações; 
 Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto 
sanitário, águas pluviais, reúso de água e esgoto etc.); 
 Sistemas de instalação elétrica; 
 Geradores; 
 Elevadores; 
 Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios); 
 Sistema de combate a incêndio; 
 Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc.); 
 Acessibilidade; 
 
3. Laudo da Inspeção Predial 
 
Após a etapa de análise da inspeção, é necessário gerar um Laudo de 
Inspeção Predial, elaborado a partir de diretrizes técnicas. Existe uma série 
de informações básicas que devem estar contidas neste Laudo: 
 
1. Identificação do solicitante; 
2. Classificação do objeto da inspeção; 
3. Localização; 
4. Datas das vistorias e equipe; 
5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo 
Utilização e Ocupação Idade da Edificação; 
6. Nível utilizado de inspeção; 
7. Documentação analisada; 
8. Critério e metodologia da inspeção; 
9. Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos 
vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e 
falhas. 
10. Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de 
prioridade; 
11. Lista de prioridades; 
12. Classificação da qualidade de manutenção; 
13. Lista de recomendações técnicas; 
14. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade; 
15. Relatório fotográfico (este pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto 
de cada problema constatado e descrito no item 9); 
16. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial; 
17. Data do laudo; 
18. Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhada do 
número do CREA ou CAU e número do IBAPE; 
19. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA, 
ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitida pelo CAU. 
 
4. Principais Termos 
 
Algumas definições devem estar frescas na mente do profissional de 
Inspeção. São termos que muitas vezes se confundem entre si, mas que, em 
muitos casos, têm significados totalmente distintos. Por isso, separamos 
algumas definições corriqueiras e que devem estar na ponta da língua de 
quem atua na área. 
 Anomalia – Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. 
 Assistente técnico - Profissional legalmente habilitado, indicado e 
contratado pela parte para orientá-la, assistir os trabalhos periciais em 
todas as fases da perícia e, quando necessário, emitir seu parecer 
técnico; 
 Arbitramento: Determinação de um valor em situações em que não 
haja um critério intrínseco pré-estabelecido. O arbitramento pode 
decorrer de uma avaliação ou de outras formas que, dependendo de 
condições específicas, podem ser adotadas para a identificação do 
valor procurado. No âmbito das atividades periciais o arbitramento, 
usualmente, está associado a uma Liquidação de Sentença; 
 Avaria – Estrago físico e material decorrente de vícios, defeitos ou 
ações de origem externa; 
 Conformidade – Atendimento a requisitos e padrões estabelecidos em 
projetos, memoriais descritivos, normas técnicas, legislações 
específicas, manuais técnicos e outros documentos desenvolvidos por 
fabricantes e prestadores de serviço, boletins técnicos de produtos e 
procedimentos, dados de fabricantes de produtos / sistemas / 
equipamentos / máquinas, contratos e material promocional; 
 Dano – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, 
sinistros e delitos, entre outros; 
 Defeitos –Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar 
ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou 
consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um 
produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada 
de sua utilização ou manutenção; 
 Degradação – Redução de desempenho devido à atuação de um ou 
vários agentes de degradação; 
 Deterioração – Depreciação de um bem devido ao desgaste de seus 
componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de 
uso ou manutenção inadequado; 
 Engenharia Legal - área de especialização dos profissionais da 
engenharia e arquitetura que atuam na interface técnico-legal 
envolvendo avaliações e toda espécie de perícias visando solução ou 
prevenção de litígios; 
 Laudo – Documento técnico elaborado por profissional habilitado no 
qual são relatadas constatações, análises e conclusões de perícias, 
exames, vistorias e avaliações; 
 Mutilação – Depreciação de um bem devida à retirada de sistemas ou 
componentes originalmente existentes; 
 Obsoletismo – Superação tecnológica ou funcional; 
 Parecer Técnico – Relatório circunstanciado, ou esclarecimento 
técnico emitido pelo assistente técnico ou por um profissional 
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade; 
 Perito - Profissional legalmente habilitado, idôneo e capacitado para 
realizar uma perícia; 
 Vícios– Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, 
ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando 
transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de 
falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosasobre sua utilização ou manutenção. 
 
5. Conclusões 
 
É importante ressaltar que a Inspeção Técnica não é Manutenção; em 
verdade, a Inspeção tem por objetivo direcionar a manutenção. Além disso, 
lembre-se que a deficiência no diagnóstico das falhas causa retrabalho e 
gastos desnecessários, sem contar que o problema poderá ressurgir, 
agravando a situação e causando prejuízo ainda maior. 
 
Por isso, ambos os serviços (inspeção e manutenção) devem ser feitos por 
profissionais capacitados e responsáveis.