Direito Administrativo (43)
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Direito Administrativo (43)


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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 8 Aula 4
DO CONDOMÍNIO
FORMAS DE CONDOMÍNIO
REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
01
Da Propriedade em Condomínio. 
Conceito, Natureza Jurídica e Classificações
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).\u201d
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O condomínio ou compropriedade significa domínio ou propriedade em comum, situação em que um 
mesmo bem pertence a várias pessoas, cabendo a cada uma igual direito sobre o todo. Todos os 
condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na 
proporção quantitativa.
O condomínio admite as seguintes classificações principais: 
I) Quanto à origem:
a) Convencional ou voluntário: resulta de acordo de vontades dos consortes.
b) Incidente ou eventual: resulta de causas alheias à vontade dos condôminos, como no caso da doação de 
um objeto a duas pessoas ou da herança deixada a dois ou mais sujeitos. 
c) Necessário ou forçado: deriva de imposição da lei. Presente no condomínio de paredes, cercas, muros e 
valas.
II) Quanto ao objeto:
a) Universal: compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.
b) Particular: compreende determinadas coisas ou efeitos.
III) Quanto à forma: 
a) "Pro diviso": situação em que a comunhão existe juridicamente mas não de fato, já que cada 
comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como no caso das partes exclusivas no 
condomínio em edifícios.
b) \u201cPro indiviso": a comunhão perdura de fato e de direito, já que o bem se mantém indiviso, situação das 
partes comuns no condomínio edilício.
 2. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: POR MEAÇÃO DE PAREDES, CERCAS, MUROS E VALAS.
As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade pertencem, em condomínio, aos proprietários 
confrontantes. Constitui espécie de condomínio forçado ou necessário, que recai somente sob bens imóveis, 
conforme pode-se perceber. 
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Assim, cada proprietário tem o dever de concorrer com a metade das despesas para a sua construção ou 
conservação. Se um dos proprietários tiver interesse em executar a obra divisória, deve comunicar o fato ao 
vizinho para conseguir um acordo. Se não conseguir a anuência do vizinho, deve ingressar em juízo. Se 
houver omissão dessas formalidades e apesar disso o interessado construir o tapume, há presunção que o fez 
a sua custa. Quanto a essa forma de condomínio, há tratamento específico entre os arts. 1.327 a 1.330 do 
novo Código Civil. 
3. CONDOMÍNIO COMUM OU CONVENCIONAL
Forma corriqueira para os casos de bens móveis e bens imóveis em que não se aplicam as regras previstas 
para o condomínio edilício, possuindo tratamento específico entre os artigos 1.314 a 1.326 do nCC. Como 
é notório, cada condômino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, naturalmente, 
por igual o direito dos demais condôminos, pertencendo a todos a utilidade da coisa. 
O direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito 
de propriedade e da correspondente posse. Assim o condômino, mesmo minoritário, pode mover ação de 
despejo contra um inquilino, mesmo ante a omissão ou declarada oposição dos demais. O condômino só 
pode reivindicar o imóvel contra terceiro e não contra os demais condôminos.
Cada condômino tem seu direito delimitado pelos outros, na medida de suas quotas. As quotas partes ideais 
são apenas elementos aferidos do valor econômico pertencente a cada condômino, para que possa dispor 
da coisa. No condomínio comum não há um estatuto geral ou convenção de condomínio.
São direitos dos condôminos no condomínio voluntário:
a) usar livremente da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a 
indivisão;
b) Reivindicar a coisa de terceiros e defender a posse;
alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais consortes. A venda feita 
pelo condômino a estranho, com preterição dos demais, só será definitiva, após o decurso do prazo de 
decadência de 180 dias, contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da 
venda; 
c) Gravar a parte indivisa, não podendo gravar a coisa em sua totalidade sem a anuência dos demais 
comproprietários. No entanto pode o condômino dar em garantia real a parte que tiver; 
d) requerer a divisão da coisa a qualquer tempo. 
Ao lado desses direitos, são os principais deveres dos condôminos no condomínio voluntário: 
a) concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação ou divisão da coisa; 
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).\u201d
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b) suportar, na proporção de sua quota parte, os ônus a que a coisa está sujeita, caso de eventual servidão; 
c) não alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros.
4. CONDOMÍNIO EM PRÉDIOS DE APARTAMENTOS (CONDOMÍNIO EDILÍCIO). REGRAS GERAIS. 
Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do 
condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns. Assim, cada condômino é titular da unidade 
autônoma (apartamento, escritório, garagem) e de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do 
prédio, escadas, corredores, salão de festas, piscina, quadra de esportes, sala de ginástica, entre outros).
A matéria estava antes regulamentada por lei especial (Lei nº 4.591/64), tendo sido incorporada pelo novo 
Código Civil, entre os arts. 1.331 a 1.356. 
Cada prédio possui sua convenção, ou estatuto próprio, que constitui o estatuto básico que rege o 
condomínio, onde se consignam os direitos e deveres de cada condômino, inclusive na participação das 
despesas para a manutenção do condomínio. Como é cediço, qualquer previsão constante da convenção 
que contrariar preceitos de ordem pública, inclusive os previstos na Constituição Federal, não poderá 
prosperar. 
Pelo art. 1.332 do nCC, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou por testamento, registrado no 
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial 
(INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO):
a) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e 
das partes comuns.
b) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
c) Fim a que as unidades se destinam.
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços 
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para 
quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do 
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CONSTITUIÇÃO DO 
CONDOMÍNIO). A convenção de condomínio determinará (arts. 1.333 e 1.334 NCC):
a) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.