Direito Administrativo (91)

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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 6 Aula 2
COMPRA E VENDA
CONTINUAÇÃO
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
01
Regras Especiais da Compra e Venda
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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A) DIREITO DE PREEMPÇÃO DO CONDÔMINO ou PRELAÇÃO LEGAL DO CONDÔMINO (art. 504 do nCC)
O condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender a sua parte a estranho, se o outro 
condômino a quiser, tanto por tanto (art. 504 do nCC). A regra deve ser aplicada ao condomínio pro 
indiviso, aquele em que não é possível apontar, no plano físico, qual a quota de cada condômino. 
A prelação legal é o direito de preferência do condômino sobre a venda de bem indivisível. O condômino a 
quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a 
estranhos, no prazo decadencial de 180 dias. A ação cabível, nesse prazo é anulatória e de rito ordinário. 
B) VENDA POR AMOSTRA OU POR PROTÓTIPOS (Art. 484 do nCC)
Se a venda tiver como objeto bens móveis e se realizar por amostra, protótipos ou modelos, há uma 
presunção pela qual os bens serão entregues conforme a qualidade prometida. Eventualmente, caso tal 
entrega não seja efetuada conforme o pactuado, terão aplicação as regras relacionadas com os vícios 
redibitórios.
Inicialmente, a venda por amostra, que funciona como cláusula tácita, tem eficácia suspensiva, não 
ocorrendo o aperfeiçoamento do negócio até ulterior tradição, com a qualidade esperada. Eventualmente, 
se os bens não forem entregues conforme o modelo ou protótipo, poderá o contrato de compra e venda ser 
desfeito (condição resolutiva). 
C) VENDA POR MEDIDA, POR EXTENSÃO OU AD MENSURAM (art. 500 do nCC)
Eventualmente, no caso de compra e venda de imóvel, poderão as partes estipular o preço por medida de 
extensão (exemplo: "por metro quadrado"), situação em que a mesma passa a ser condição essencial ao 
contrato efetivado, presente a venda ad mensuram. Se a área não corresponder ao que for pactuado, 
poderá o comprador prejudicado exigir:
a) complementação da área (ação "ex empto");
b) abatimento proporcional no preço (ação "quanti minoris");
c) resolução do contrato (ação redibitória).
Há uma variação de área tolerável, correspondente a 1/20 ou "um vigésimo" (5%) da área total enunciada. 
Eventualmente, só cabe discussão neste caso se o comprador comprovar erro essencial quanto ao negócio, 
ou que não celebraria o mesmo se soubesse da variação enunciativa.
Se a venda for realizada "ad corpus" ou seja, sendo o imóvel vendido como coisa certa e discriminada, não 
caberá o pedido acima descrito, eventualmente formulado por suposto comprador prejudicado. 
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O prazo para propor as ações previstas a tutelar direito do comprador prejudicado é decadencial de um ano, 
a contar do registro da venda no Cartório de Registro Imobiliário (art. 501 do nCC). 
2) Cláusulas especiais à compra e venda
A) Retrovenda (arts. 505 a 508 do nCC)
A retrovenda ("pactum de retrovendendo" ou direito de retrato) é o direito que tem o vendedor de readquirir o 
imóvel que vendeu, dentro de certo prazo, restituindo ao comprador o preço recebido, mais as despesas 
feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a autorização 
escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias (art. 505 do nCC).
A retrovenda é uma condição resolutiva: a propriedade resolúvel se extinguirá no instante em que o alienante 
exercer seu direito de reaver o bem. O prazo máximo decadencial de três anos é improrrogável, ininterrupto 
e insuscetível de suspensão; no caso de não se estipular o prazo, este será de três anos. Na hipótese de se 
estipular prazo maior, este será considerado não escrito. 
B) Venda a contento e venda sujeita à prova (arts. 509 a 512 do nCC)
A venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condição suspensiva. Neste caso, a venda não se 
aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito. Enquanto o comprador não manifestar sua 
vontade, suas obrigações são de mero comodatário; até esse ato a coisa pertence ao vendedor. Percebe-se, 
portanto, que a venda a contento, inicialmente, funciona como condição suspensiva. 
Não ocorrendo a aprovação esperada, a venda a contento funcionará como condição resolutiva. Não 
havendo prazo estipulado para a manifestação do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial 
ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
Ocorre a venda sujeita à prova quando o vendedor apresenta ao comprador amostras que indiquem a 
qualidade do produto a ser vendido. Neste caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as 
qualidades por ele apresentadas. Caso a coisa não apresente as qualidades explicitadas pelo vendedor, será 
ela enjeitada, aplicando-se as regras dos vícios redibitórios (art. 510 do nCC).
C) Preempção ou preferência (arts. 513 a 520 do nCC)
O contrato de compra e venda pode conter a cláusula segundo a qual o comprador se obriga a oferecer ao 
vendedor a coisa objeto do contrato (móvel ou imóvel), se caso o comprador for vendê-la a terceiro ou dá-la 
em pagamento, para que o vendedor use de seu direito de prelação na compra. O preço será "tanto por 
tanto", isto é, o que seria pago pelo terceiro. O direito à preempção é pessoal e intransmissível. 
Prazo máximo de extensão para o exercício da preempção:
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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a) se a coisa for móvel, não poderá exceder 180 dias;
b) se for imóvel, não poderá exceder 2 anos.
Inexistindo prazo estipulado o direito de perempção caducará em 3 dias, se a coisa for móvel, ou 60 dias, se 
for imóvel, após a notificação da pessoa que detém o direito. Esses são os prazos para manifestação do 
vendedor, após a notificação. 
Se o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe 
ofereceram, responderá por perdas e danos. Se o adquirente estiver de má fé, responde solidariamente.
Presente a cláusula de preempção não há a possibilidade do vendedor originário anular a compra e venda 
como ocorre no caso da preferência ser originada da lei (condômino e locatário) preempção ou prelação 
legal.
Preempção legal - Anulação do negócio jurídico celebrado. 
Preempção convencional - perdas e danos. 
D) Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528 do nCC)
Ocorre a reserva de domínio quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa móvel infungível, 
que o vendedor reserve para si a propriedade do bem, até o momento em que se realize o pagamento 
integral do preço, quando o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere ao comprador a posse da 
coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento (art. 521 do nCC).
Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente. Se o comprador não pagar 
as prestações no vencimento, poderá o vendedor:
promover ação de busca e apreensão, para reaver a coisa (art. 1.070 e 1.071 do CPC). 
mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação 
acarretano vencimento antecipado das demais. 
E) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532 CC)
A cláusula de venda sobre documentos vem sendo utilizada há muito tempo nos negócios de importação e 
exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado ("trust receipt"). 
Por tal cláusula substitui-se a tradição da coisa, pela entrega de seu título representativo ou outros 
documentos exigidos no contrato. 
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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