Direito Administrativo (61)
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Direito Administrativo (61)


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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 6 Aula 4
CONTRATOS EM ESPÉCIE
CONTINUAÇÃO
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
01
Locação do CC e da Lei 8.245/91
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).\u201d
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1) Locação de coisa no CÓDIGO CIVIL. 
A locação de coisa é o contrato pelo qual uma das partes (locador, senhorio) se obriga a ceder à outra 
(locatário, inquilino), por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa 
remuneração, denominada aluguel (art. 565 do nCC). 
São as principais regras do contrato de locação previstas no Código Civil em vigor: 
- O locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa, com todos os seus acessórios, em condições de ser 
utilizada não perturbando o seu uso, durante a vigência do contrato (art. 566 do nCC). 
- O correndo deterioração da coisa durante o prazo da locação, não havendo qualquer culpa do locatário, 
poderá esse pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe sirva mais (art. 
567 do nCC). 
- O locador deve resguardar o locatário contra turbações e esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos 
legitimidade para promover as competentes ações possessórias. Também responderá o locador por 
eventuais vícios e defeitos que acometem a coisa (art. 568 do nCC). 
- O art. 569 do novo Código Civil traz as obrigações legais do locatário, comuns a todos, a saber: servir-se 
da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa 
como se sua fosse (boa-fé objetiva dever de lealdade); b) pagar pontualmente o aluguel nos prazos 
ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar; c) restituir a coisa, finda a locação, no estado 
em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.
- Eventualmente, empregando o locatário a coisa em uso diverso do que consta no contrato ou mesmo tendo 
em vista a sua destinação normal, deteriorando-se a coisa por abuso do locatário, poderá o locador pleitear 
a rescisão do contrato, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (art. 570 do nCC). 
- Se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o locador reaver a coisa 
alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, 
gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. 
- Por outro lado, o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato, 
PROPORCIONALMENTE ao tempo que restar para o seu fim (art. 571 do nCC). 
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- O art. 572 do novo Código Civil está em total sintonia com a redução da cláusula penal (art. 413 do nCC), 
bem como com o princípio da função social do contrato, prevendo que se a multa ou a obrigação de pagar 
aluguel pelo tempo que restar para o fim do contrato constituir indenização excessiva, caberá ao juiz reduzi-
la em "bases razoáveis". Isso, se o contrato prever tal pagamento, como forma de multa ou cláusula penal. 
Sendo esse artigo norma de ordem pública, não cabe sua renúncia por força do contrato, cabendo inclusive 
tal redução "ex officio" pelo magistrado. 
- Se por prazo determinado, a locação cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente de 
notificação ou aviso, adotando a codificação, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, aquela sem 
qualquer motivos (art. 573 do nCC). 
- Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, 
presumir-se-á prorrogada sem prazo determinado, com mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 
574 do nCC). 
- Eventualmente, alienada a coisa, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que o 
contrato esteja na sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de 
alienação, e constar de Registro de Imóveis (art. 576 do nCC). Continua em vigor a Súmula 442 do STF: "A 
inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do 
imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos", 
- Morrendo o locador ou locatário transfere-se a locação a seus herdeiros, o que comprova que o contrato 
tem natureza não personalíssima, na questão sucessória (art. 577 do nCC). Quanto às benfeitorias, o 
locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos, e quanto às úteis se forem as 
mesmas autorizadas (art. 578 nCC). 
2. Locação de Imóvel urbano residencial ou não residencial lei de locação lei nº 8.245/91. 
O Código Civil em vigor não afastou a aplicação da Lei nº 8.245/91 à locação de imóvel urbano, conclusão 
retirada da simples leitura do seu artigo 2.036 segundo o qual "a locação de prédio urbano, que esteja 
sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida". 
Inicialmente, interessante verificar que o critério utilizado pela lei, aqui, para diferenciar imóvel urbano de 
imóvel rural ou rústico é a sua destinação e não a sua localização ou estado (com ou sem construção): 
a) Imóvel rural ou rústico: destinados à agricultura, à pecuária, ao extrativismo ou terrenos baldios 
regulados pelo Estatuto da Terra ou pelo Código Civil.
b) Imóveis urbanos: destinado à residência, habitação, indústria, comércio e serviços com intuito empresarial 
regulados pela Lei de Locação (Lei nº 8.245/91).
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).\u201d
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Eventualmente, um imóvel localizado no perímetro urbano pode ser rural para fins locatícios (exemplo: 
plantação de tomates no centro de uma cidade). Já um posto de combustíveis localizado na zona rural ou 
próximo à uma rodovia pode ser tido como imóvel urbano, incidindo as regras previstas na Lei nº 8.245/91. 
Entretanto, outras regras devem ser estudadas, já que, de acordo com o artigo 1º da Lei de Locação, a 
mesma não terá incidência, no caso de locação de imóveis: 
a) Públicos ou bens que integram o patrimônio público, devendo ser aplicados o Decreto-Lei nº 9.760/46 e 
a Lei nº 8.666/93. 
b) Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos, locação que deverá ser regida pelo 
Código Civil. 
c) Espaços publicitários, ou "out-doors", incidindo as regras do Código Civil. 
d) Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados ("flats"), aplicando-se o Código 
Civil. 
e) Arrendamento Mercantil ou leasing, devendo ser aplicada a Resolução BACEN 980/84. 
Por constituir outro "microssistema jurídico", entendemos que às relações locatícias que envolvem imóveis 
urbanos não deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90). 
2. 1. REGRAS GERAIS DA LEI DE LOCAÇÃO (LEI Nº 8.245/91)
- A remuneração é denominada aluguel, que deve ser fixado por qualquer prazo (se for igual ou superior a 
dez anos, necessita de outorga uxória ou marital).
- Durante o prazo convencionado, não poderá o locador reaver o imóvel alugado; o locatário poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada. O locatário poderá denunciar a