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PREPARATÓRIO PARA OAB Professor: Dr. Flávio Tartuce DISCIPLINA: DIREITO CIVIL Capítulo 8 Aula 4 DO CONDOMÍNIO FORMAS DE CONDOMÍNIO REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Coordenação: Dr. Flávio Tartuce 01 Da Propriedade em Condomínio. Conceito, Natureza Jurídica e Classificações "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br O condomínio ou compropriedade significa domínio ou propriedade em comum, situação em que um mesmo bem pertence a várias pessoas, cabendo a cada uma igual direito sobre o todo. Todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na proporção quantitativa. O condomínio admite as seguintes classificações principais: I) Quanto à origem: a) Convencional ou voluntário: resulta de acordo de vontades dos consortes. b) Incidente ou eventual: resulta de causas alheias à vontade dos condôminos, como no caso da doação de um objeto a duas pessoas ou da herança deixada a dois ou mais sujeitos. c) Necessário ou forçado: deriva de imposição da lei. Presente no condomínio de paredes, cercas, muros e valas. II) Quanto ao objeto: a) Universal: compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. b) Particular: compreende determinadas coisas ou efeitos. III) Quanto à forma: a) "Pro diviso": situação em que a comunhão existe juridicamente mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como no caso das partes exclusivas no condomínio em edifícios. b) “Pro indiviso": a comunhão perdura de fato e de direito, já que o bem se mantém indiviso, situação das partes comuns no condomínio edilício. 2. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: POR MEAÇÃO DE PAREDES, CERCAS, MUROS E VALAS. As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade pertencem, em condomínio, aos proprietários confrontantes. Constitui espécie de condomínio forçado ou necessário, que recai somente sob bens imóveis, conforme pode-se perceber. Aula 4 02 Assim, cada proprietário tem o dever de concorrer com a metade das despesas para a sua construção ou conservação. Se um dos proprietários tiver interesse em executar a obra divisória, deve comunicar o fato ao vizinho para conseguir um acordo. Se não conseguir a anuência do vizinho, deve ingressar em juízo. Se houver omissão dessas formalidades e apesar disso o interessado construir o tapume, há presunção que o fez a sua custa. Quanto a essa forma de condomínio, há tratamento específico entre os arts. 1.327 a 1.330 do novo Código Civil. 3. CONDOMÍNIO COMUM OU CONVENCIONAL Forma corriqueira para os casos de bens móveis e bens imóveis em que não se aplicam as regras previstas para o condomínio edilício, possuindo tratamento específico entre os artigos 1.314 a 1.326 do nCC. Como é notório, cada condômino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, naturalmente, por igual o direito dos demais condôminos, pertencendo a todos a utilidade da coisa. O direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito de propriedade e da correspondente posse. Assim o condômino, mesmo minoritário, pode mover ação de despejo contra um inquilino, mesmo ante a omissão ou declarada oposição dos demais. O condômino só pode reivindicar o imóvel contra terceiro e não contra os demais condôminos. Cada condômino tem seu direito delimitado pelos outros, na medida de suas quotas. As quotas partes ideais são apenas elementos aferidos do valor econômico pertencente a cada condômino, para que possa dispor da coisa. No condomínio comum não há um estatuto geral ou convenção de condomínio. São direitos dos condôminos no condomínio voluntário: a) usar livremente da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; b) Reivindicar a coisa de terceiros e defender a posse; alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais consortes. A venda feita pelo condômino a estranho, com preterição dos demais, só será definitiva, após o decurso do prazo de decadência de 180 dias, contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da venda; c) Gravar a parte indivisa, não podendo gravar a coisa em sua totalidade sem a anuência dos demais comproprietários. No entanto pode o condômino dar em garantia real a parte que tiver; d) requerer a divisão da coisa a qualquer tempo. Ao lado desses direitos, são os principais deveres dos condôminos no condomínio voluntário: a) concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação ou divisão da coisa; "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br 03 b) suportar, na proporção de sua quota parte, os ônus a que a coisa está sujeita, caso de eventual servidão; c) não alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros. 4. CONDOMÍNIO EM PRÉDIOS DE APARTAMENTOS (CONDOMÍNIO EDILÍCIO). REGRAS GERAIS. Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns. Assim, cada condômino é titular da unidade autônoma (apartamento, escritório, garagem) e de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, escadas, corredores, salão de festas, piscina, quadra de esportes, sala de ginástica, entre outros). A matéria estava antes regulamentada por lei especial (Lei nº 4.591/64), tendo sido incorporada pelo novo Código Civil, entre os arts. 1.331 a 1.356. Cada prédio possui sua convenção, ou estatuto próprio, que constitui o estatuto básico que rege o condomínio, onde se consignam os direitos e deveres de cada condômino, inclusive na participação das despesas para a manutenção do condomínio. Como é cediço, qualquer previsão constante da convenção que contrariar preceitos de ordem pública, inclusive os previstos na Constituição Federal, não poderá prosperar. Pelo art. 1.332 do nCC, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial (INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO): a) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns. b) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns. c) Fim a que as unidades se destinam. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO). A convenção de condomínio determinará (arts. 1.333 e 1.334 NCC): a) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.b) A forma de administração do condomínio. "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br 04 "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br c) A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. d)As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores. e)O regimento interno. Segundo o art. 1.335 do nCC, são direitos do condômino: - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. - Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. - Por outro lado, prevê o art. 1.336 do nCC os deveres do condômino, a saber: - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 4. 1. Das Penalidades aos condôminos. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito (art. 1.336, §1º, do nCC). Inovação muito debatida, o Código Civil de 2002 revogou a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do assunto e reduziu a multa, que era de 20% sobre o débito para os citados 2%. Prevê também o Código Civil (art. 1.337, "caput"), que o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos, poderá, por deliberação de ¾ dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo do valor atribuído à cota condominial. Prevê o Parágrafo Único desse dispositivo que por ato unilateral do síndico, dependente para nós de posterior aprovação de ¾ dos condôminos, ao condômino com comportamento anti-social poderá ser instituída multa de até 10 (dez) vezes o valor da contribuição mensal. Ao nosso ver, a expressão "anti-social" pode ser aplicada ao condômino que não cumpre com as suas obrigações financeiras perante o condomínio. 05 Além das penalidades acima, previstas no artigo 1.337 do Código Civil, o §2º do artigo 1.336 prevê ainda que 2/3 dos condôminos restantes podem deliberar a imposição de multa no montante de até cinco vezes o valor da cota condominial para o condômino que: a) realizar obras que comprometam a segurança da edificação; b) alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; c) dar destinação diferente à sua parte àquela prevista para a edificação; d) utilizar a sua parte de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores. 4. 2. Regras importantes quanto à Administração do condomínio edilício: Quanto à administração geral do condomínio devem ser observadas as seguintes regras: a) O locatário poderá votar na Assembléia sobre despesas ordinárias, se o condômino-locador não comparecer. b) Além da convenção de condomínio há também o regulamento interno (ou regimento interno) que contém regras minuciosas sobre o uso das áreas e coisas comuns (salão de festas, piscina, quadra de esportes, sala de ginástica, churrasqueira, etc.), complementando a convenção. c) A administração do condomínio é exercida por três órgãos: - Assembléia Geral - é soberana, constituindo o órgão máximo do condomínio. Suas decisões a todos obrigam, salvo se forem contrárias à lei, às normas de ordem pública ou à convenção. Anualmente é realizada a assembléia geral ordinária que aprecia a ordem do dia, bem como verbas para as despesas de condomínio, o orçamento geral, entre outros. Qualquer alteração da convenção e do regimento interno depende de aprovação de 2/3 dos condôminos. - Síndico - eleito pela Assembléia Geral por período de dois anos com direito à reeleição; o cargo pode ser assalariado, exercido por condômino ou estranho, pessoa física ou jurídica. O síndico exerce a administração geral fazendo cumprir a convenção: contrata empregados, impõe multas, representa o condomínio em juízo. A assembléia pode eleger um subsíndico, que o auxilia nas funções e eventualmente o substitui. - Conselho Consultivo - eleito pela Assembléia Geral, com mandato de no máximo dois anos (permitida a reeleição), para assessorar o síndico, não tendo poderes executivos e constituído de três condôminos. Pode cumular as funções de fiscalização, dando parecer sobre as contas do síndico e sendo também denominada de conselho fiscal. "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br 06 "Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).” www.r2direito.com.br d) O condômino que pretender alugar vaga de garagem poderá fazê-lo com terceiros estranhamos ao condomínio. Entretanto, há uma preferência para os demais condôminos (art. 1.338 do nCC). e) Como é notório, prevê o Código Civil a obrigatoriedade do seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial. Ausente este, poderá o síndico ser responsabilizado ou mesmo destituído, caso não tenha feito tal seguro. f) A construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum, depende de aprovação unânime dos condôminos. g) O proprietário de terraço ou cobertura será responsável pela conservação dessa área, inclusive para evitar danos aos demais proprietários. h) Quanto à permanência de animal de estimação em unidade autônoma, principalmente em apartamento destinado à residência, prevê a jurisprudência que dever prevalecer o interesse coletivo e aquilo que foi previsto na convenção.
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