Direito Constitucional e OAB - Apostila (6)

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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 8 Aula 5
DIREITO DAS COISAS
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
01
Direitos Reais de Gozo ou Fruição
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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1) introdução
Conforme já abordamos, os direitos podem ser pessoais ou das coisas. Dentro do direito das coisas, entram 
os direitos reais, conforme rol taxativo (numerus clausus). Dessa forma: 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese. 
Os direitos reais são os que relacionam uma pessoa a uma coisa, oponíveis contra todos (erga omnes). Os 
direitos reais podem recair sobre bens móveis ou imóveis, sendo que em ambos os casos esses direitos 
podem incidir sobre uma coisa própria ou sobre uma coisa de terceira pessoa, ou seja, sobre coisa alheia. 
Vamos nos ater aos direitos reais sobre coisa alheias (jus in re aliena), que aderem imediatamente à coisa, 
atribuindo direito de seqüela ao seu titular. Esses direitos reais sobre coisa alheia são divididos em três 
espécies: 
1) Direitos Reais de Gozo ou Fruição: 
Superfície. 
Servidões Prediais
Usufruto
Uso
Habitação
2) Direito Real de Aquisição
- Compromisso Irretratável de Compra e Venda de Imóvel. 
Aula 5
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3) Direitos Reais de Garantia sobre Coisa Alheia. 
Penhor
Hipoteca
Anticrese
Iniciaremos o nosso estudo pelos direitos reais de gozo ou fruição. 
DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE 
De origem no direito romano, o direito de superfície passou a ser regida pelo novo Código Civil, sendo certo 
que já havia previsão no Estatuto da Cidade (arts. 21 a 24 da Lei nº 10.257/01). 
Trata-se de um direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo determinado ou indeterminado, 
gratuita ou onerosamente, a outrem, o direito de construir, ou plantar em seu terreno, recaindo sempre sobre 
bens imóveis, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O 
direito de superfície não autoriza obra no subsolo, exceto se for inerente ao objeto da concessão. São partes 
da superfície: 
a) O proprietário também denominado fundieiro, que cede o uso do bem imóvel para outrem. 
b) O superficiário pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação. 
Se a superfície for concedida onerosamente, as partes poderão convencionar se o pagamento da 
remuneração será feito de uma só vez ou parceladamente (art. 1.370 do nCC). A remuneração presente na 
superfície onerosa é denominada solarium ou cânon superficiário. 
O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos e tributos que 
incidem sobre o bem. (art. 1.371 do nCC). Quanto a esse dispositivo legal, há possibilidade de divisão das 
despesas pelo teor do enunciado nº 94 do Conselho Superior da Justiça Federal, aprovado na I Jornada de 
Direito Civil, pelo qual "As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio 
dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície".
Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário terão, 
reciprocamente, direito de preferência em igualdade de condições (art. 1.373 do nCC). Trata-se de uma 
prelação legal, devendo ser aplicadas, por analogia, as regras previstas para a preferência legal a favor do 
condômino, no caso de venda de coisa comum (art. 504 do nCC). 
A superfície pode extinguir-se antes do termo final, se o superficiário der ao terreno destinação diversa 
daquela para a qual lhe foi concedida (art. 1.374 do nCC). Com a extinção o proprietário passa a ter a 
propriedade plena sobre o terreno, construção, ou plantação, acessões e benfeitorias, independentemente 
de indenização, se as partes não estipularem o contrário (art. 1.375 do nCC). 
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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Prevê o art. 1.376 do atual Código que em caso de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao 
superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um. Fica a dúvida pela leitura do dispositivo, em 
relação ao cálculo desses valores. Quanto a esse ponto, entendemos que a resposta será dada pela 
jurisprudência. 
Prevê ainda o art. 1.377 do novo Código Civil que o direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de 
direito público interno rege-se pela codificação privada, no que não for diversamente disciplinado por lei 
especial. 
Dessa forma, há claras diferenças entre a superfície do Código Civil e a do Estatuto da Cidade, sendo certo 
que o primeiro não revogou o segundo. A I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos 
Judiciários do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, aprovou o 
seguinte enunciado: "93 Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, 
não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 
10.257/2001), por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano"). Tais diferenças podem ser 
percebidas pelo quadro abaixo:
3) DAS SERVIDÕES PREDIAIS. 
A servidão predial pode ser conceituada como sendo o dever que tem o proprietário de um prédio de 
suportar o exercício de alguns direitos, em favor de outro prédio, estando tratada entre os arts. 1.378 a 
1.389 do nCC. Não se discute a existência de partes, mas de dois prédios, assim denominados:
a) Prédio dominante - é o que tem o direito à servidão, é o favorecido.
b) Prédio serviente - é o que serve ao outro prédio, é o prédio prestador.
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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Direito de Superfície do Código Civil Direito de Superfície do Estatuto da Cidade
(Lei nº 10.257/01)
Exploração do solo mais restrita, somente para
construção ou plantação
O imóvel pode ser urbano ou rural
Cessão somente por prazo determinado
Exploração do solo mais ampla, desde que
atendidas as regras de política urbana
O imóvel só pode ser urbano
Cessão por prazo determinado ou indeterminado
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"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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Dessa forma, só podemser objeto de servidão predial os bens imóveis e por isso a mesma necessita ser 
transcrita no Registro de Imóveis. A servidão apenas serve à coisa e não ao dono; o proprietário nada tem a 
ver com a servidão, pois sua obrigação consiste em uma abstenção ou no dever de suportar o exercício da 
servidão. Não se pode de uma servidão constituir-se outra, ou seja, estendê-la. 
A servidão não se presume, para ter validade, precisa ser comprovada e ter o título transcrito no registro 
imobiliário, no entanto pode se materializar por:
a) Contrato - geralmente oneroso porque o proprietário do prédio serviente é indenizado pela restrição que é 
imposta ao seu domínio, mas nada impede que seja gratuito.
b) Testamento - o testador deixa a propriedade para uma pessoa, mas institui a servidão em favor de outro.
c) Sentença judicial - no caso das partes não entrarem em acordo, poderão ingressar em juízo para dirimir o 
conflito. Geralmente a ação é para se estabelecer o quantum da indenização a ser paga ao proprietário do 
prédio serviente. A ação fundada em servidão é denominada ação confessória, seguindo rito ordinário. 
d) Usucapião - segundo o art. 1.379 do NCC: "O exercício incontestado e contínuo de uma servidão 
aparente por 10 (dez) anos, nos termos do art. 1.242 autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no 
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. Se o possuidor 
não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 (vinte) anos". O dispositivo trata, respectivamente, da 
usucapião ordinária (com justo título 10 anos) e extraordinária da usucapião (sem justo título 20 anos). 
Recentemente, quando da III Jornada de Direito Civil, foi aprovado enunciado contra legem, tratando da 
usucapião extraordinária de servidão predial: "O prazo máximo para o usucapião extraordinário de 
servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código 
Civil". 
e) Destinação do proprietário - quando este estabelece uma serventia em favor de um prédio sobre o outro, 
sendo ambos de sua propriedade, e um deles, posteriormente, é alienado. Passando os prédios a pertencer a 
donos diversos, a serventia transforma-se em servidão.
f) Fato humano - se o dono do prédio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no 
prédio e se este se exterioriza por sinais visíveis, como aterros, mata-burros, pontilhões, entre outros. Se o 
caminho não é demarcado, será encarada como mera tolerância do dono prédio serviente.
Não se pode confundir a servidão de passagem com a passagem forçada. A servidão de passagem (ou de 
trânsito) é direito real sobre coisa alheia; passagem forçada pertence ao direito de vizinhança (arts. 1.285 do 
novo Código Civil). 
A servidão de passagem nasce, geralmente, de um contrato não correspondendo obrigatoriamente a um 
imperativo determinado pela situação do imóvel, mas à conveniência e comodidade do dono de um prédio 
não encravado que pretende uma comunicação mais fácil e próxima; já a passagem forçada decorre da lei e 
tem a finalidade de impedir que um imóvel fique sem destinação econômica, por estar encravado. 
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Na servidão de passagem não há pagamento de indenização, ao contrário da passagem forçada. 
O novo Código Civil, traz uma nova modalidade de passagem forçada, no art. 1.286, relacionada com a 
passagem de cabos e tubulações. Assim, Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à 
desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu 
imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de 
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
Voltando às servidões prediais, essas podem ser assim classificadas: 
- Quanto à natureza:
a) Servidões rústicas ou rurais situadas fora do perímetro urbano. 
b) Servidões Urbanas situadas dentro dos limites urbanos. 
- Quanto ao modo de exercício:
a) Servidões Contínuas: existem de per si, independente da atividade humana e, geralmente, de forma 
ininterrupta. Exemplo: passagem de luz projetada por um prédio, passagem de som. 
b) Servidões descontínuas: aquelas cujo exercício é condicionado a algum ato humano atual. Exemplo: 
servidão de passagem de pessoas. 
- Quanto à exteriorização:
a) Servidões Aparentes: manifestam-se visivelmente. Exemplo: servidão de passagem de pessoas, que 
também é descontínua. 
B) Servidões não aparentes: não são visíveis por obras exteriores. Exemplo: passagem de água, que pode ser 
contínua ou descontínua. 
4) DIREITO REAL DE USUFRUTO. 
O direito real de usufruto constitui um direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição, que atribui ao seu 
titular o direito de usar a coisa alheia (móvel ou imóvel) e/ou retirar os frutos por ela produzidos, sem alterar-
lhe a substância. São partes do usufruto: 
a) Usufrutuário: o que tem o direito de usar a coisa e servir-se da mesma; ficando com a posse, o uso, a 
administração e os frutos da coisa (domínio útil).
b) Nu proprietário: o dono da coisa, o proprietário despido dos direitos diretos decorrentes da coisa.
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
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material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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Qualquer espécie de bem móvel pode ser objeto de usufruto, seja ele corpóreo ou incorpóreo. Quanto ao 
usufruto de imóveis, este depende de registro no Cartório de Registro de Imóveis e como regra se estende aos 
acessórios da coisa e seus acrescidos.
Trata-se também de um direito real sobre coisa alheia, temporário, intransmissível e inalienável. Constitui 
também um direito impenhorável, devido a sua inalienabilidade, não podendo ser penhorado em ação 
executiva movida contra o usufrutuário. Entretanto seu exercício poderá ser objeto de penhora, desde que 
tenha expressão econômica, recaindo a penhora não sobre o bem, mas sobre a percepção dos frutos e 
utilidades do bem.
O usufruto admite as seguintes classificações: 
- Quanto à extensão
a) Usufruto universal: aquele que recai sobre uma universalidade de bens, como o patrimônio de alguém ou 
a herança.
b) Usufruto particular: recai apenas sobre um objeto ou várias coisas individualmente determinadas.
- Ainda, quanto à extensão: 
a) Usufruto pleno: refere-se a todos os frutos e utilidades do objeto dado em usufruto.
b) Usufruto restrito: diz respeito a apenas alguns frutos e utilidades da coisa dada em usufruto.
- Quanto à duração: 
a) Usufruto vitalício: perdura enquanto viver o usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva, 
não se transmitindo aos herdeiros do usufrutuário.
b) Usufruto temporário: por certo tempo; portanto, submetido "a termo".
- Quanto ao objeto
a) Usufruto próprio: recaindo sobre bens infungíveis e inconsumíveis.
b) Usufruto impróprio: aquele que recai sobre bens fungíveis e consumíveis. Também denominado "quase 
- usufruto". 
Por outro lado, a constituição do usufruto pode se dar das seguintes formas: 
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"Proibida a reproduçãototal ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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- Por disposição legal - é o estabelecido pela lei em favor de certas pessoas. Exemplos.: usufruto legal dos 
pais sobre os bens dos filhos menores art. 1.689, I, do nCC; usufruto do cônjuge sobre os bens do outro, 
quando lhe competir tal direito; usufruto dos silvícolas sobre as reservas indígenas Constituição Federal, 
artigo 231, § 2º). 
- Por convenção ou contrato (ato inter vivos). O proprietário concede o usufruto a uma pessoa, conservando 
para si a nua propriedade ou o proprietário doa a nua propriedade, reservando para si o usufruto. 
- Por ato de última vontade ou ato causa mortis - é o que resulta de testamento ou legado. 
O Novo Código Civil, a exemplo do anterior, não permite o usufruto sucessivo, situação em que o 
usufrutuário falece e o domínio útil é transmitido a terceiro. No entanto, não proíbe a lei o usufruto 
simultâneo. 
5 DIREITO REAL DE USO
Constitui um direito real sobre coisa alheia, a título gratuito ou oneroso, pelo qual alguém utiliza bem que 
pertence a outrem, temporariamente, na medida das necessidades suas e de sua família. 
Prescreve o artigo 1.412 do nCC que o usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem 
as necessidades suas e de sua família. O direito de uso pode incidir sobre bens corpóreos ou incorpóreos; 
móveis ou imóveis. Se recair em bem móvel, este deve ser infungível e inconsumível.
Constitui um direito indivisível e intransmissível, não podendo ser objeto de cessão. Trata-se, portanto, de 
direito de natureza personalíssima (intuitu personae), eis que o exercício pode ser cedido. O usuário tem que 
usar a coisa pessoalmente ou por sua família. 
Aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que não contrariar sua natureza, especialmente os modos de 
constituição e extinção aplicação residual (art. 1.413 do nCC).
6 DIREITO REAL DE HABITAÇÃO 
Trata-se de um direito real, temporário, personalíssimo, que consiste no direito de habitar gratuitamente 
imóvel alheio com sua família. Seu objeto só pode ser um imóvel, casa ou apartamento, com a destinação de 
proporcionar moradia gratuita.
O direito real de habitação, restringe-se ao direito de morar pessoalmente e com sua família, interpretação 
do art. 1.414 do nCC. Desse modo, não pode ser cedido o direito de habitação a terceiro, nem seu 
exercício. Trata-se também de um direito real temporário e gratuito, não podendo o bem ser utilizado para 
outro fim, como comércio, indústria, etc. Pelo princípio da publicidade, há necessidade de transcrição no 
Cartório de Registro de Imóveis.
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"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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O cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, (sem prejuízo da participação que lhe caiba na 
herança) tem o direito real de habitação, enquanto viver, sobre o imóvel destinado à residência da família, 
desde que seja o único imóvel residencial a inventariar. Esse direito está reconhecido no art. 1.831 do nCC.
Quanto ao companheiro ou convivente há controvérsia quanto à existência ou não de direito real de 
habitação a seu favor. Entendemos, como a maioria da doutrina, que tal direito deve ser reconhecido, 
inclusive porque consta proposta de alteração do novo Código Civil pelo PL 6.960/02, com a introdução 
desse direito no art. 1.790 do nCC.