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LIVRO AVALIACAO DA QUALIDADE DA HABITACAO DE INTERESSE SOCIAL

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:
projetos urbanístico e arquitetônico e qualidade construtiva
habitação 
de interesse social
avaliação da qualidade da
organizadoras | autoras | Raquel Naves Blumenschein, Elane Ribeiro Peixoto, Cristiane Guinancio
autores | Cláudia Naves David Amorim, Débora Félix Rodrigues Ikeda, Liza Andrade, 
Márcio Buson, Natália Lemos, Vanda A. G. Zanoni
Universidade de Brasília
Reitor: Ivan Marques de Toledo Camargo
Vice-reitora: Sonia Báo
Decana de extensão: Thérèse Hofmann Gatti Rodrigues da 
Costa 
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UnB
Diretor: José Manoel Morales Sánchez
Vice-diretora: Luciana Saboia Fonseca Cruz
Coordenador de pós-graduação: Marcos Thadeu Queiroz 
Magalhães
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Universidade de Brasília - UnB
Instituto Central de Ciências - ICC Norte - Gleba A
Campus Universitário Darcy Ribeiro - Asa Norte - Caixa postal 04431
CEP: 70904-970 - Brasília / DF - E-mail: fau-unb@unb.br
Fone: +55 61 3107 6630 / Fax: +55 61 3107 7723
Editor: José Manoel Morales Sánchez
Editora executiva: Maria Fernanda Derntl
Conselho editorial:
Prof. Dr. Andrey Rosenthal Schlee Prof. Dr. Benny Schvarsberg
Profa. Dra. Elane Ribeiro Peixoto Prof. Dr. Luiz Alberto Gouvêa
Prof. Dr. Cláudio José Pinheiro Villar de Queiroz
Revisão editorial: Ana Rein
A945 Avaliação da qualidade da habitação de interesse social : projetos urbanístico e arquitetônico e qualidade 
construtiva / organizadoras, Raquel Naves Blumenschein, Elane Peixoto, Cristiane Guinancio. – Brasília : UnB, FAU, 
2015.
214 p. : il. ; 21 x 23 cm.
ISBN 978-85-60762-20-0.
1. Habitação de interesse social. 2. Planejamento urbano. 3. Arquitetura e urbanismo. 4. Projeto urbanístico. 5. 
Projeto arquitetônico. 6. Sustentabilidade urbana. I. Blumenschein, Raquel Naves, org. II. Peixoto, Elane, org. III. 
Guinancio, Cristiane, org.
faunb
Faculdade de Arquitetura
e Urbanismo UnB
Avaliação da qualidade da 
habitação de interesse social:
projetos urbanístico e arquitetônico 
e qualidade construtiva
organizadoras | autoras
Raquel Naves Blumenschein
Elane Ribeiro Peixoto
Cristiane Guinancio
autores
Cláudia Naves David Amorim
Débora Félix Rodrigues Ikeda
Liza Andrade 
Márcio Buson
Natália Lemos
Vanda A. G. Zanoni
1ª edição
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Universidade de Brasília
Brasília, 2015
Edital MCTI/CNPq/MCIDADES No 11/2012
Colaboração:
Arquitetas Ayla Sauerbronn Gresta, Marina Lima de Fontes e 
Talita da Silva Sá
Estagiárias Lara Araújo Garcia, Shinelle Delice Hills e Tais Alves 
Oliveira
Projeto gráfico
Gabriela Bílá (O novo estúdio de Brasília) e Marilia Alves (Marilia 
Alves fotografia) 
CDU 351.778.532(81)
8 apresentação [ Raquel Naves Blumenschein, Elane Ribeiro Peixoto, Cristiane Guinancio ]
12 o desenvolvimento da metodologia de avaliação do pmcmv [ Raquel Naves Blumenschein, 
Elane Ribeiro Peixoto, Cristiane Guinancio ]
16 referências
19 1 qualidade de projeto urbanístico /// sustentabilidade e qualidade da forma 
urbana [ Liza Andrade e Natália Lemos ]
20 1.1 introdução
25 1.2 métodos e procedimentos 
25 1.2.1 análise de impacto ambiental (AIA)
29 1.2.2 princípios de sustentabilidade ambiental para reabilitação de assentamentos urbanos
35 1.2.3 dimensões morfológicas dos lugares para análise de projetos em arquitetura e urbanismo
39 1.2.4 análise das certificações, naturezas e finalidades
42 1.3 a metodologia de avaliação
48 1.3.1 sustentabilidade ambiental 
50 1.3.2 sustentabilidade social
51 1.3.3 sustentabilidade econômica
52 1.3.4 sustentabilidade cultural e emocional 
93 notas 
96 listas de figuras e quadros
96 referências
101 2 qualidade de projeto arquitetônico [ Cláudia Naves David Amorim, Cristiane Guinancio, 
Débora Félix Rodrigues Ikeda, Elane Ribeiro Peixoto ]
102 2.1 introdução
105 2.2 conceitos, definições e procedimentos metodológicos
105 2.2.1 flexibilidade
106 2.2.2 funcionalidade
116 2.2.3 habitabilidade
123 2.2.4 uso sustentável de energia e água
124 2.2.5 acessibilidade
126 2.2.6 satisfação do usuário
128 2.2.7 ferramenta operacional consolidada 
136 2.3 considerações à avaliação da qualidade de projeto arquitetônico
137 notas 
138 listas de figuras e quadros
138 referências
141 3 qualidade construtiva [ Márcio Buson e Vanda A. G. Zanoni ] 
142 3.1 introdução
145 3.2 fundamentação conceitual 
149 3.3 princípios, critérios, indicadores e verificadores da qualidade construtiva
149 3.3.1 segurança da unidade habitacional
150 3.3.2 habitabilidade 
151 3.3.3 sustentabilidade construtiva 
153 3.3.4 responsabilidade empresarial com a qualidade construtiva
154 3.3.5 satisfação do usuário com a qualidade construtiva
168 3.4 procedimentos metodológicos para avaliação da qualidade construtiva sob o ponto 
de vista do usuário
170 3.4.1 Instrumento de coleta de dados - questionário 
175 3.4.2 quadro geral da avaliação da satisfação dos usuários 
180 3.5 procedimentos metodológicos para avaliação da qualidade construtiva por meio de 
vistorias e levantamento documental
186 3.5.1 instrumento de coleta de dado - vistoria e levantamento
198 3.5.2 instrumento de coleta de dado – responsabilidade empresarial com a qualidade construtiva 
202 3.5.3 apresentação final das avaliações dos indicadores da qualidade construtiva
204 3.6 considerações à avaliação da qualidade construtiva 
206 listas de figuras e quadros
206 referências
210 conclusão
sumário
98
apresentação
No Brasil, desde o estabelecimento da propriedade 
fundiária rural e urbana em 1850, observa-se a exclusão 
de parcelas menos favorecidas da população do acesso 
à terra. Não que antes isto não ocorresse, mas a lei é um 
marco de institucionalização da exclusão socioespacial 
dessas populações (BONDUKI, 1998, 2010; SEVCENKO, 
1998; CORREIA, 2004).
Em fins do século XIX e início do século XX, na transição 
da economia agrícola para a industrial, a segregação socio-
espacial nas cidades se traduz pela expulsão da população 
pobre para as periferias não urbanizadas. Neste período, a 
população proveniente do campo em busca de melhores 
condições de vida tinha por opções de moradia apenas as 
vilas operárias ou as moradias de aluguel oferecidas pela 
iniciativa privada. Somente a partir de 1930, o Estado inicia 
ações visando à produção de moradias. Os Institutos de 
Aposentadorias e Pensões tornaram-se referência na pro-
dução habitacional, assim como órgãos governamentais, 
como foi o caso do Departamento de Habitação do Dis-
trito Federal, responsável pela execução do Conjunto do 
Pedregulho, construído no Rio de Janeiro. Este importante 
Raquel Naves Blumenschein, Elane Ribeiro Peixoto, Cristiane Guinancio
conjunto ensaiava a configuração de uma unidade de vizi-
nhança, assim como expressava em termos de arquitetura e 
proposição urbana os debates da primeira geração brasileira 
de arquitetos e urbanistas modernos. 
A partir da segunda metade do século XX, a urbaniza-
ção brasileira, em sincronia com o que ocorre no mundo, 
acelerou-se surpreendentemente. A explosão das cidades, 
tanto no que tange à população quanto à extensão sobre o 
território, tornou-se um fato consumado. Dentre os princi-
pais problemas resultantes desta situação, destacou-se o 
expressivo incremento da demanda habitacional. O quadro 
de forte crise de moradia, dentre outros fatores da conjuntura 
política, levou à criação, em 1964, do Banco Nacional de 
Habitação – BNH. Suas ações, ao longo de décadas, favo-
receram a produção de unidades habitacionais em grande 
escala. Todavia, a adoção de soluções burocráticas, pauta-
das na ideia de casas embriões ou em espaços mínimos de 
moradia, situados em conjuntos a grandes distâncias dos 
centros das cidades, originou vazios urbanos, transforma-
dos em estoque de terra para a especulação imobiliária. As 
respostas à demanda habitacional dadas pelo BNH resul-
taram em custos sociais expressivos. Na década de 1980, 
a crise econômica enfrentada pelopaís levou à extinção 
do BNH em 1986. Os problemas de moradia agravaram-se 
em função do empobrecimento da população e da drástica 
redução dos financiamentos habitacionais. 
O período pós os anos de 1980 caracterizou-se pela 
atuação dos estados e municípios, mediante uma orientação 
de maior autonomia dessas instâncias no enfrentamento 
da questão. Seja com recursos próprios ou oriundos do 
governo federal, programas que envolviam as comunidades 
locais na produção da habitação foram estimulados, dando 
origem às cooperativas e aos mutirões de autoconstrução. 
Há também neste período um esforço para responder aos 
desafios das ocupações irregulares, caracterizadas por 
moradias construídas de forma precária em áreas de risco 
ou de proteção ambiental. Porém, essas experiências por 
mais exitosas que tenham sido não foram prosseguidas.
Com a criação do Ministério das Cidades em 2003, 
novas orientações foram dadas à questão habitacional, 
considerada tema indispensável para a concepção de um 
desenvolvimento urbano integrado. Mesmo alçada a um 
A partir da segunda metade do século 
XX, a urbanização brasileira, em sincronia 
com o que ocorre no mundo, acelerou-se 
surpreendentemente. A explosão das cidades, 
tanto no que tange à população quanto à extensão 
sobre o território, tornou-se um fato consumado. 
1110 novo patamar de importância, o financiamento de unidades 
era restrito. Com o agravamento da crise financeira interna-
cional no final de 2008, o governo federal adotou medidas 
mitigadoras do impacto na economia nacional, entre essas 
medidas, encontrava-se o lançamento do Programa Minha 
Casa Minha Vida – PMCMV. 
Ao longo dessa história, observam-se diferenças ex-
pressivas nas soluções habitacionais. Evidenciam-se espe-
cificidades na inserção urbana das unidades habitacionais 
assim como de sua produção. Um contexto multifacetado 
desenhou-se compreendendo habitações espontâneas em 
lugares impróprios, modelos habitacionais pré-determinados 
e, muito pontualmente, soluções que procuraram responder 
a particularidades espaciais de grupos sociais específicos. 
Em graus diferenciados de atuação, a produção habitacio-
nal foi assumida tanto pela iniciativa privada quanto pela 
iniciativa pública. Em decorrência da grandeza da demanda 
por habitações e da pressão que exercem, as políticas pú-
blicas historicamente caracterizaram-se por soluções que 
priorizavam grandes quantidades de unidades, geralmente 
sacrificando sua qualidade.
Atualmente a questão habitacional implica um amplo 
espectro de ações na esfera governamental, tais como regu-
larização fundiária, melhorias habitacionais, urbanização de 
assentamentos precários e reabilitação de edifícios desocu-
pados, além da produção de novas unidades habitacionais. 
Avaliações das experiências consolidadas apontam 
abordagens interessantes, visando a garantir qualidade às 
habitações. Entre as questões tratadas merece atenção a 
compreensão de que o morar relaciona-se ao pertencimen-
to, o que implica considerar os beneficiários de políticas 
públicas de habitação em suas redes sociais e essas es-
tendidas a outras atividades, como o trabalhar (SANTOS, 
1983). Compreendeu-se que o sucesso das ações voltadas 
novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis 
urbanos para famílias com renda até dez salários mínimos. 
As fontes de financiamento são: o Fundo de Garantia por 
Tempo de Trabalho (para renda até dez salários mínimos); 
o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (para renda 
até três salários); Fundo de Atendimento Social (para renda 
até três salários mínimos e organizado em cooperativas ou 
instituições sem fins lucrativos); e oferta pública de recursos 
(atendimento às famílias com renda até três salários mínimos 
para municípios de até 50.000 habitantes).
Quanto à segunda modalidade, o Programa Nacional de 
Habitação Rural, é destinado a pessoas físicas, trabalha-
dores rurais e agricultores familiares, organizadas de forma 
coletiva por uma entidade. Seu objetivo é a construção, 
conclusão ou reforma de unidades habitacionais em todos 
os municípios, e de cisternas em localidades com secas 
recorrentes. 
No caso das habitações urbanas, objetos específicos 
dos estudos aqui apresentados, são duas as formas bá-
sicas de sua produção. Na primeira delas, a produção 
da habitação concerne à participação das construtoras 
contratadas pelo agente financeiro do governo federal para 
a execução dos serviços. Depois de concluídas, as unida-
des são vendidas às famílias que atendem aos critérios 
estabelecidos. Na segunda modalidade de atendimento, 
o financiamento é direto às famílias que, organizadas em 
entidades sem fins lucrativos, assumem a produção das 
moradias. Nesse caso, as unidades podem ser produzidas 
por administração direta, pela contratação de empresas, 
por mutirão assistido ou autoconstrução (ROLNIK, 2010). 
As formas de produção vinculam-se, como esclarecido, 
aos níveis de renda das famílias atendidas. Até o final de 
2014 foi estimada a construção de um total de 2.750 mi-
lhões de casas, contabilizando um investimento superior a 
à habitação vincula-se à inclusão socioeconômica da po-
pulação atendida. Além disso, os processos construtivos 
foram postos em debates e, ao menos em discursos, con-
siderou-se a utilização de tecnologias não tradicionais, que 
visam melhorar a qualidade, o desempenho e a redução de 
impactos ambientais causados pela geração de resíduos 
e pelo uso excessivo de matérias-primas, entre outros. 
Embora as iniciativas neste sentido nem sempre cumpram 
o que anunciam, o fato de serem discutidas aponta para 
perspectivas futuras. 
Quanto à solução habitacional, tem-se fortalecido ao 
longo dos últimos anos a compreensão de que esta deve 
responder à diversidade de composição das famílias. Apesar 
do aprofundamento das reflexões acerca do assunto , os 
resultados são questionáveis, o que comprova a comple-
xidade da problemática habitacional e a necessidade de 
estudos multidisciplinares. É neste quadro que se apre-
sentou o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), 
cujas realizações abrangem o país como um todo e susci-
ta questionamentos sobre a qualidade e propriedade dos 
empreendimentos. Seu lançamento marca a retomada da 
gestão do processo produtivo da habitação de interesse 
social pelo governo federal, que assumiu como diretriz a 
perspectiva quantitativa, demonstrada pela meta inicial de 
contratar a construção de 1 milhão de unidades de 2009 a 
2010, e mais 2,4 milhões de 2011 a 2014. Curiosamente, o 
PMCMV parece contrariar os mais recentes debates sobre 
a habitação social, ao optar por modelos de urbanização e 
de arquitetura que parecem remeter às práticas do antigo 
BNH, evidenciando seu papel de dinamizador da economia. 
Estruturalmente, o Programa Minha Casa Minha Vida 
divide-se em duas modalidades: o Programa Nacional de 
Habitação Urbana e o Programa Nacional de Habitação 
Rural. À primeira, compete a produção ou aquisição de 
dois bilhões de reais. Estes números oferecem uma ideia 
da magnitude do programa de habitação envolvendo as 
instâncias federal, estadual e municipal.
O PMCMV estabelece uma série de requisitos que de-
vem ser atendidos pelos empreendimentos. Todavia estas 
exigências não têm se mostrado suficientes para garantir 
a qualidade dos projetos arquitetônicos e urbanísticos e a 
qualidade construtiva dos empreendimentos produzidos. 
Grande parte das realizações é anacrônica em relação às 
questões da habitação de interesse social. Elas não consi-
deram os modos de vida dos grupos sociais e tampouco a 
composição de grupos familiares. Os modelos de residência 
não se caracterizam por uma flexibilidade adequada permi-
tindo ajustes às necessidades de seus futuros moradores. 
Além das limitações da casa, a inserção urbanística dessas 
habitações ignora sua continuidade com a cidade onde se 
encontram.Em geral, tornam-se urbanizações monofun-
cionais, aprofundando velhos problemas de dependência 
com centros distantes de serviços e comércio e agravam 
os problemas de mobilidade e ambientais. A qualidade 
construtiva das moradias do PMCMV é outro aspecto que 
exige atenção, pois em parte de realizações pesquisadas 
o seu desempenho está comprometido pela precoce ne-
cessidade de manutenções. 
Avaliar e monitorar realizações de programas de enver-
gadura nacional é um desafio que exige a participação de 
profissionais de áreas distintas. Sociólogos, antropólogos, 
assistentes sociais, arquitetos e urbanistas, engenheiros, 
entre outros, em trabalho de colaboração, podem oferecer 
uma visão mais clara sobre eles, indicando suas conquistas 
e limites. Tem-se consciência de que o presente trabalho é 
uma visão parcial sobre o tema, pois são reflexões de um 
grupo de arquitetos e engenheiros.
1312
O PMCMV visa a atender as famílias cuja renda limita-se 
no máximo a dez salários mínimos. Para que essas famílias 
possam arcar com pagamento do financiamento da casa 
própria, foram definidos três grupos de atendimento, consi-
derando as faixas de renda. Assim, tem-se: faixa 1 – famílias 
com renda até três salários mínimos; faixa 2 – famílias com 
renda entre três e seis salários mínimos; faixa 3 – famílias 
com renda entre seis e dez salários mínimos.
Para a execução de um projeto concebido para ser 
executado em escala nacional envolvendo diferentes ato-
res, pressupõe-se a necessidade de municiar os agentes 
institucionais de recursos que possibilitem avaliar e mo-
nitorar a qualidade dos empreendimentos, independen-
temente da capacidade ou das iniciativas dos gestores 
institucionais locais em fazê-lo. Apesar do relativo avanço 
no monitoramento e avaliação do que até o momento foi 
realizado, ainda são poucas as iniciativas institucionais 
com este propósito e, mais raro ainda, é o conhecimento 
sistematizado de metodologias de avaliação. Ainda não se 
tem um conhecimento sólido das práticas de avaliação e, 
tampouco, se conhecem os seus resultados, pois eles não 
são divulgados amplamente.
A carência de metodologias avaliativas de fácil domínio 
destinadas à produção habitacional demanda esforços, 
tendo em vista otimizar os subsídios de recursos públicos. 
Essas metodologias possibilitariam ao poder público, prin-
cipalmente aquele de pequenas cidades, capacitar seus 
funcionários para o cumprimento do que é de sua compe-
tência: zelar pela qualidade das realizações no seu sentido 
mais amplo. Isto só é possível a partir de avaliações contí-
nuas que possam alimentar todo o processo da produção 
de habitações de interesse social (HIS). Em síntese, essas 
avaliações implicam percorrer desde a escolha do local para 
a instalação das HIS, o projeto de arquitetura, a qualidade 
construtiva, o nível de satisfação dos usuários, qualidade do 
projeto urbanístico/sustentabilidade e qualidade da forma 
urbana, entre outros aspectos. As avaliações nesta ampli-
tude, quando tornadas uma prática corrente, promovem 
revisões críticas, ajustes, possibilitando resultados melhores. 
O monitoramento e avaliação da produção das habita-
ções de interesse social são, portanto, determinantes para o 
controle de qualidade dos empreendimentos. Desta forma, 
os estudos cujos interesses contribuem para aperfeiçoar 
a qualidade arquitetônica, urbanística e construtiva dos 
empreendimentos são imprescindíveis. Acredita-se que 
instrumentos de monitoramento e avaliação que possam 
ser disseminados e replicados nacionalmente fortaleçam a 
prática da avaliação de resultados dos programas e ações 
gerados por meio de recursos públicos. 
A metodologia que se apresenta resulta de pesquisas 
realizadas por professores da Faculdade de Arquitetura 
e Urbanismo da Universidade de Brasília, no âmbito da 
Chamada Pública MCTI/CNPq/MCIDADES Nº 11/2012, 
cujo objetivo é oferecer apoio financeiro a estudos para o 
monitoramento, a avaliação e o aprimoramento do Programa 
Minha Casa Minha Vida, vinculado à Secretaria Nacional 
de Habitação do Ministério das Cidades. Visa a contribuir 
para o desafio de se construir casas de interesse social com 
qualidade, com especial ênfase no entendimento que elas 
são partes da construção das cidades. Embora seu ponto 
de partida tenha sido o programa Minha Casa, Minha Vida, 
a metodologia elaborada não se restringe a ele, podendo 
ser aplicada em outras circunstâncias ou programas. Seu 
objetivo é oferecer informações necessárias para evitar a 
repetição de soluções ou procedimentos inadequados que 
comprometam os recursos econômicos, além dos aspectos 
ambientais e sociais. Por esta razão, contempla duas esca-
las de análise: a urbanística e a arquitetônica, abrangendo a 
avaliação de impactos urbanos e ambientais, a concepção 
dos projetos e a realização dos empreendimentos, sua 
ocupação e uso.
A metodologia foi concebida para ser replicada em 
contextos diferenciados, constituindo-se em um documento 
de referência para a avaliação de empreendimentos. Foi 
aplicada em situações reais visando a testá-la. O propósito 
o desenvolvimento da metodologia 
de avaliação do pmcmv
Raquel Naves Blumenschein, Elane Ribeiro Peixoto, Cristiane Guinancio
1514 era verificar sua adequação e facilidade de aplicação. Para 
tal, selecionou-se como local de aplicação o PMCMV na 
Região Integrada de Desenvolvimento Econômico do Distrito 
Federal (RIDE-DF). Os casos selecionados responderam a 
critérios prévios de escolha: realização concluída, dois ou 
mais anos de uso das moradias, residências destinadas a 
faixas de renda distintas. Os testes foram necessários para 
o ajuste da metodologia, pois mostraram seus problemas e 
dificuldades sanados na versão aqui apresentada. 
Sobre a metodologia, cabem algumas considerações ge-
rais. Estudos históricos sobre a habitação de interesse social 
permitiram identificar linhas mestras de orientação para a 
análise das HIS. Elas foram sintetizadas em duas escalas: a 
da moradia e de sua inserção urbana. No caso da primeira, 
é importante observar que se orientou pela capacidade de 
as moradias responderem às necessidades individuais dos 
grupos familiares. Para que isso seja possível, concluiu-se 
que a casa devesse ser pensada como um processo de tal 
forma que ela se realizasse ao longo do tempo, permitindo 
ajustes, modificações de uso, ampliações, enfim adaptações 
de ordem funcional e simbólica. Na segunda dimensão, a 
da inserção urbana, considerou-se que a construção de 
HIS não se limita a objetos arquitetônicos, mas que elas 
são parte do todo – a cidade. Portanto, questões como 
oferecimento de serviços, equipamentos públicos, mobili-
dade, qualidade morfológica, qualidade ambiental, relações 
entre bairros, entre bairros e centralidades ou centralidade 
são imprescindíveis.
O entendimento da HIS segundo as escalas referidas 
orientou as reflexões desenvolvidas pelas três equipes for-
madas pelos pesquisadores e bolsistas da Universidade 
de Brasília, responsáveis pelo trabalho. Cada uma reuniu 
especialistas de tal forma a contemplar a avaliação da: qua-
lidade do projeto urbanístico (equipe 1); qualidade do projeto 
arquitetônico (equipe 2); qualidade construtiva arquitetônica 
(equipe 3). Embora os trabalhos tenham sido desenvolvidos 
pelas três equipes, não se perdeu de vista a interação entre 
elas, pois um projeto arquitetônico de qualidade responde à 
qualidade de sua inserção urbana e ambas repercutem na 
qualidade construtiva do urbano e vice-versa. A interação 
das equipes foi garantida por reuniões periódicas a cada 
quinze dias, possibilitando a inter-relação de todas as vari-
áveis a serem observadas em cada âmbito de abordagem, 
de forma a superar contradições e fomentar interações.
Além das linhas mestras para a orientação das pes-
quisas, foi necessária a definição de uma linguagem co-
mum aos grupos,tendo em vista a unidade pretendida da 
metodologia de avaliação. Optou-se por uma estrutura 
composta pela definição de princípios e critérios de avalia-
ção e monitoramento, posteriormente, desdobrados em 
instrumentos operativos na forma de quadros de mais fácil 
manejo e visualização para os responsáveis pela avaliação 
e monitoramento de projetos do PMCMV. 
Cabem explanações sobre o que se considerou como 
princípios, critérios, indicadores e verificadores, termos-
chaves que nortearam a concepção da metodologia de 
avaliação proposta. As definições a seguir foram baseadas 
no Guidelines for Applying Multi-Criteria Analysis to the 
Assessment of Criteria and Indicators (1999), documento 
elaborado pelo Center for International Forestry Research 
(CIFOR). Estas definições foram concebidas especificamente 
para responder ao manejo florestal e foram, para o propósito 
do presente trabalho, adaptadas. De forma geral, tem-se:
Princípios – Verdade ou lei fundamental base para a 
reflexão ou ação. São eles que justificam os critérios, in-
dicadores e verificadores, estabelecendo entre eles uma 
hierarquia coerente de dados e informações. 
Critérios – Padrão pelo qual uma coisa é avaliada. Um 
critério pode ser entendido como um segundo nível de prin-
cípio, sem ser diretamente uma medida ou uma performance. 
É um ponto intermediário no qual as informações dadas 
pelos indicadores podem ser integradas e interpretadas. 
Indicador – Variável ou componente usado para inferir o 
status particular de um critério. Um indicador deve exprimir 
uma única informação. Representa um conjunto de um ou 
mais dados com algumas relações estabelecidas.
Verificador - Dados que apuram a especificidade e ca-
pacidade avaliativa dos indicadores. Como um quarto nível 
de especificidade, os verificadores oferecem detalhes que 
indicam a condição desejada de um Indicador, ao qual 
atribuem significado e precisão. 
A definição de cada um destes níveis de informação deu-
se a partir de revisão bibliográfica, constituída por autores 
que problematizam a Habitação de Interesse Social, cuja 
leitura permitiu articular na metodologia avaliativa questões 
que contemplassem a qualidade dos empreendimentos de 
tal forma que permitisse a programas de magnitude como 
o PMCMV superar a quase sempre oposição entre quanti-
dade e qualidade. 
 Em síntese, pode-se apresentar a problematização para 
pensar uma metodologia de avaliação e monitoramento da 
qualidade das realizações do PMCMV a partir de perguntas, 
considerando a habitação como um processo e a construção 
de HIS como construção de cidades. Tem-se, na escala da 
habitação: o que implica pensar uma casa-processo? Que 
questões devem ser priorizadas? Na escala urbanística, 
por sua vez, tem-se: como pensar as inserções urbanas de 
empreendimentos do PMCMV? Que questões e relações 
seriam importante privilegiar na concepção de um projeto 
de qualidade de tal forma que se integre ao todo urbano? 
No âmbito da qualidade construtiva, a pergunta mestre é: 
como aferir o desempenho construtivo dessas habitações?
Estas questões orientaram as pesquisas bibliográficas 
e as discussões entre equipes. A resposta a elas resultou 
na concepção da metodologia de avaliação aqui apresen-
tada, que foi traduzida em quadros de averiguação das 
exigências consideradas necessárias para uma razoável 
qualidade de habitações de interesse social. Espera-se 
que o resultado apresentado possa orientar as práticas 
e fortalecer o sistema de aprendizagem dos atores que 
participam de empreendimentos semelhantes àqueles do 
Programa Minha Casa, Minha Vida, além de estimular o 
debate no âmbito acadêmico e contribuir para a formação 
de novos profissionais.
Os três capítulos que constituem este trabalho sintetizam 
os resultados obtidos pelas equipes nele envolvidas. 
O primeiro capítulo, “Qualidade de projeto urbanístico/
sustentabilidade e qualidade da forma urbana”, discute a 
inserção e a forma urbana de urbanizações destinadas às 
habitações de interesse social, considerando os impactos 
ambientais por elas causados. 
O segundo capítulo, “Qualidade do projeto arquitetôni-
co”, tem por interesse o projeto de arquitetura e visa a definir 
os princípios indispensáveis para a avaliação dos projetos, 
considerando as potencialidades da habitação de responder 
à demanda de diferentes composições de grupos familiares. 
O terceiro e último capítulo, “Qualidade construtiva”, 
apresenta os princípios considerados na avaliação do as-
pecto construtivo da habitação, tendo em vista evitar erros 
que conduzem inevitavelmente em patologias, envelheci-
mento precoce e manutenção constante das moradias. 
Por fim, o último texto realiza um balanço da experiência 
que reuniu os pesquisadores envolvidos no trabalho e pon-
dera sobre os limites e garantias da metodologia proposta 
de avaliação e monitoramento de habitações de interesse 
social, além de apresentar diretrizes para sua disseminação.
16
BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitação social no Brasil: arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. 2. ed. São 
Paulo: Estação Liberdade: Fapesp, 1998.
BONDUKI, Nabil Georges; KOURY, Ana Paula. Os pioneiros da habitação social. São Paulo: Unesp, 2010.
CORREIA, Telma de Barros. A construção do habitat moderno no Brasil: 1870-1950. São Paulo: Rima Editora, 2004. 
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SEVCENKO, Nicolau. In: BONDUKI, Nabil Georges; KOURY, Ana Paula. Os pioneiros da Habitação Social. São Paulo: Unesp, 2010. (Texto da 
orelha do livro).
referências
qualidade de 
projeto urbanístico 
/// sustentabilidade 
e qualidade da 
forma urbana
Liza Andrade e Natália Lemos1
2120
As questões relacionadas ao ambiente construído, no 
qual são produzidos e gestados os empreendimentos imo-
biliários, compõem um dos setores econômicos em maior 
ascensão no cenário atual do país. De modo paradoxal, é 
um dos campos que causa maior impacto ao meio ambiente 
e aos aspectos socioculturais das comunidades, dimensões 
muitas vezes ignoradas por envolver estratégias e ações 
para a redução do déficit habitacional e a conquista da 
casa própria.
Neste contexto da necessidade de se produzir uma 
gigantesca quantidade de moradias, o grande desafio está 
em conciliar o atendimento das demandas às exigências re-
lacionadas à qualidade construtiva do imóvel, ao significado 
e ao valor da unidade para o usuário e às visões sistêmicas 
atuais dos estudos da ecologia urbana. 
Na visão de Santana (2013), o marketing da habitação 
traz uma importância demasiada às empresas e profissio-
nais do marketing e propaganda, dando-lhes o papel de 
criadores das melhores locações, conceitos e necessidades 
habitacionais. Esses novos atores oferecem consultorias 
especializadas sobre o melhor terreno e localização para 
empreendimentos, e até mesmo a definição de programas 
e ordenamento, função anteriormente preenchida por ar-
quitetos e urbanistas.
Tais profissionais do marketing “habitacional”, que es-
colhem e definem o terreno a ser adquirido bem como o 
plano do empreendimento habitacional, geralmente, com 
base em estudos de mercado, não atentam para a sensibi-
lidade inerente às necessidades ambientais e urbanas, que 
compreendem as edificaçõese a configuração de relações 
entre as habitações e com seu entorno, cujos conhecimen-
tos técnicos especializados fazem parte da formação dos 
designers de lugares. 
Desta maneira, as escolhas sustentáveis de terrenos que 
se fazem fundamentais para a mobilidade, potencialização 
de áreas com infraestruturas consolidadas e redução de 
gastos públicos deixam demasiadamente a desejar. 
Para além da necessária responsabilidade social com o 
local do empreendimento habitacional, tais escolhas susten-
táveis, também, estão ligadas ao controle do ciclo de vida 
dos materiais e produtos empregados, reaproveitamentos e 
redução, fontes renováveis e menos poluidoras de energia, 
e usos eficientes de água e energia. 
Segundo Santana (2013), o enfoque entre as questões 
do consumo e da cidade auxiliam na análise do modo com-
portamental do mercado e da sustentabilidade urbana por 
meio de três ramificações. 
A primeira é a comunicação publicitária, que traz suporte 
ao consumo tendo o meio urbano como base territorial; a 
segunda, os ritmos e fluxos urbanos determinantes aos 
modos de morar e viver na sociedade urbana do consumo. E 
por fim, outra ramificação, talvez a mais incidente na questão 
habitacional, abrange novos conceitos e produtividade do 
atual sentido de habitar e morar, podendo ser variável em 
função do contexto, da camada socioeconômica e realidade 
da qual o indivíduo faz parte.
Assim, tais empreendimentos, de um modo geral, são 
lançados por incorporadoras e construtoras renomadas 
no mercado e que lançam estilos e modas. Essas mesmas 
empresas ao empreender para classes de menor poder 
aquisitivo se segmentam no mercado dentro de um mesmo 
grupo empresarial para que possam atender esse público 
sem perder a imagem de marca de luxo (SANTANA, 2013). 
Para essas camadas sociais a produção habitacional é 
condicionada por políticas subsidiadas pelo governo, o que 
justifica as localizações habitacionais em regiões demasia-
damente afastadas dos centros urbanos, muito em função 
do preço da terra, fato impresso no Programa Minha Casa 
Minha Vida. No PMCMV os empreendimentos são locados 
em áreas de valor inferior com menor acesso aos meios de 
transporte e infraestrutura. 
Nos estudos de Santana (2013), verificou-se que a con-
quista da casa própria tornou os consumidores condizentes 
com os processos de devastação de lugares e com a noção 
do desenvolvimento atual, na qual prevalece o desejo de 
ter e não o de ser.
No Brasil, os programas habitacionais como PMCMV, 
apresentam objetivos para redução do déficit habitacional 
no país. As avaliações do programa nos estudos de Villa e 
Ornstein (2013) demonstram que, frente aos objetivos da 
superação do déficit habitacional, as ações priorizam as 
relações quantitativas como números de famílias atendidas, 
faixa econômica e o impacto das edificações sobre as ques-
tões do déficit habitacional local, descuidando totalmente 
do contexto da qualidade global do produto. 
As questões levantadas para a satisfação do usuário 
não apresentam relações com os elementos específicos de 
qualidade do ambiente urbano como a inserção, equipamen-
A evidência do marketing da sustentabilidade da 
habitação nos empreendimentos imobiliários demonstra 
claramente que a sustentabilidade se tornou um pretexto 
na conquista da casa própria de modo incoerente com a 
noção de desenvolvimento sustentável.
1.1
introdução
2322 tos e serviços urbanos disponíveis, implantação qualitativa, 
desenho e paisagismo urbano do bairro. Na qualidade das 
edificações, também, não são consideradas questões como 
dimensões espaciais, acabamentos e níveis de conforto, 
todos oriundos do projeto arquitetônico. 
Assim, Villa e Ornstein (2013) afirmam que esse tipo de 
avaliação não impacta na qualidade da prática profissional 
da construção e do projeto, perdendo-se oportunidades 
de inserção de melhorias nos processos produtivos de 
habitações. O aumento do impacto das construções de 
conjuntos habitacionais em centros urbanos e da qualidade 
da moradia deveria ser o objeto principal das avaliações. 
Os métodos de avaliação deveriam instigar os gestores 
nesse direcionamento utilizando produtos, conceitos e pro-
cessos novos. Deveriam incluir metodologias que avaliam 
as expectativas sociais quanto ao desempenho da quali-
dade dos espaços urbanos, lembrando Holanda (2013), os 
“efeitos da arquitetura” sobre o modo de vida das pessoas, 
dos ecossistemas e dos processos biogeoquímicos (AN-
DRADE, 2014). 
No que tange às questões de mercado e sustentabilidade 
na área da habitação, Santana (2003) conclui que os empre-
endedores priorizam a venda do imóvel por meio do marke-
ting do “produto sustentável e ecológico” em detrimento 
da oferta de uma sustentabilidade sistêmica e verdadeira. 
A evidência do marketing da sustentabilidade da habi-
tação nos empreendimentos imobiliários demonstra cla-
ramente que a sustentabilidade se tornou um pretexto na 
conquista da casa própria de modo incoerente com a noção 
de desenvolvimento sustentável, tornando-se uma alavan-
ca dos processos de devastação de lugares no contexto 
urbano e ambiental com apoio dos compradores, os quais 
em grande parte não tem o conhecimento necessário para 
discernir se a habitação de fato agrega sustentabilidade 
arquitetônica, urbana e ambiental.
Por outro lado, na visão de Andrade (2014) a certificação 
de empreendimentos verdes no Brasil, que estão sendo 
importadas dos países desenvolvidos, vem favorecendo 
o marketing habitacional e bairros para elites, isolados do 
contexto social e urbano, estruturados como condomínios 
de luxo. São distantes da realidade socioeconômica das 
cidades dos países em desenvolvimento e fortalecem o 
modo de produção capitalista por meio de estratégias de 
economia e tecnologias verdes.
Nos países desenvolvidos as problemáticas ambien-
tais urbanas locais da Agenda Marrom, como saneamento 
ambiental, poluição do ar, da água e do solo, coleta e reci-
clagem do lixo, ordenamento territorial e acesso a moradia 
adequada, já foram superadas com políticas de bem estar 
social ao longo da história e, atualmente, exibem um modelo 
de desenvolvimento poluidor em nível global em termos de 
pegada ecológica e se concentram em ações da Agenda 
Verde. 
De acordo com o documento da ONU-Habitat (2009) 
“Planejamento de Cidades Sustentáveis: orientações para 
políticas” é importante encontrar formas de integrar as 
agendas respeitando mutuamente o ambiente natural e as 
melhorias no ambiente humano. 
No Brasil essas tentativas de integração ocorrem por 
mecanismos integrados da regularização ambiental em nível 
nacional, estadual e municipal, pelo licenciamento ambiental 
de empreendimentos urbanos – Estudo de Impacto de Vizi-
nhança, instituído pelo Estatuto da Cidade (Lei 10257/01), e 
do projeto de lei que altera a Lei Federal de Parcelamento 
do Solo (PL no. 3.057/00) que introduz a licença urbanística 
e ambiental integrada do parcelamento.
Embora o EIA-RIMA auxilie os órgãos ambientais na 
decisão de concessão das licenças ambientais, e também 
sirva de instrumento de negociação dos agentes envolvidos 
nos projetos, de acordo com Absy (1995) em muito pouco 
contribui para o aperfeiçoamento da concessão de projetos 
propostos e para a gestão ambiental no todo. 
Segundo Costa, Campanate e Araújo (2011, p.178), em 
geral, os Planos Diretores não integram as Agendas Verde e 
Marrom, por abordar ações de preservação como sinônimo 
de “não ocupação”, e questões de habitabilidade do espaço 
urbano como atividades “não ambientais”. Os instrumentos 
legais devem ser revistos para que o governo federal na 
implementação de seus programas e ações de grandes 
investimentos na área de habitação, regularização fundiária e 
infraestrutura, por intermédio do PAC e do PMCMV, adotem 
padrões urbanos mais sustentáveis.
O método de avaliação da sustentabilidade urbanaque 
foi adotado nesta pesquisa está baseado em quatro estu-
dos, a saber: 
(1) as inovações-chave para aproximar a sinergia entre 
as agendas Verde e Marrom do documento Informe Global 
da ONU-Habitat de 2009 e ferramentas de avaliação de im-
pactos ambientais no contexto urbano (AIA, EIA-Rima, EIV).
(2) os princípios de sustentabilidade estudados por An-
drade (2005) para mediar conflitos entre os atributos pró-
prios das agendas Verde e Marrom no Brasil e promover a 
reabilitação sustentável dos assentamentos urbanos; 
(3) a metodologia das Dimensões Morfológicas do Pro-
cesso de Urbanização do grupo DIMPU (Holanda e Kohl-
sdorf 1984; Kohlsdorf, 2006; Holanda, 2013), que consiste 
na avaliação do espaço quanto ao desempenho da forma 
urbana incidente nas expectativas sociais; e por fim, 
(4) alguns critérios de certificação de empreendimentos 
verdes que estão sendo aplicados no Brasil (Selo Azul da 
Caixa e AQUA para Bairros da Fundação Vazolini, 2012).
Após o levantamento das referências, foi realizado um 
cruzamento das informações referentes à avaliação da sus-
tentabilidade e da qualidade da forma urbana, identificadas 
nas metodologias e nos modelos de certificação, que foram 
sistematizadas no formato princípios/critérios/indicadores/
verificadores, buscando assim, atender as atribuições que 
melhor se adéquam às realidades e necessidades brasileiras, 
tendo como foco, principalmente, as populações contem-
pladas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida.
2524
métodos e procedimentos 
1.2.1 Da Avaliação de Impacto Ambiental (AIA) aos Princípios de 
Sustentabilidade aplicados ao desenho de assentamentos urbanos
1.2
A ferramenta de Avaliação de Impacto Ambiental (AIA) 
é baseada numa política de gestão urbana do governo 
norte-americano criada em 1969 – o Environment Impact 
Assessment (EIA) –, que é a exata tradução para o inglês 
da AIA brasileira. Dessa forma, portanto, existe uma coin-
cidência de siglas, pois este EIA americano é diferente 
(e precedente) do EIA brasileiro, que significa Estudo de 
Impacto Ambiental e é parte integrante da AIA. 
Essa ferramenta auxilia o processo de desenvolvimento 
de projetos de crescimento urbano, analisando e identifi-
cando os impactos nas esferas ambiental, social e cultural, 
propondo respostas em curto, médio e longo prazo. A AIA 
deve identificar os processos socioeconômicos, conhe-
cer os ecossistemas, definir os tópicos ambientais que 
sejam relevantes a um determinado empreendimento e 
gerar informações que possibilitem a tomada de decisões 
considerando a participação da sociedade. “Métodos de 
AIA são mecanismos estruturados para identificação, co-
leção e organização de dados sobre impactos ambientais” 
(ERICKSON apud RODRIGUES, 2003).
A AIA é um conjunto de procedimentos concatenados 
de maneira lógica, com a finalidade de analisar a viabilidade 
ambiental de projetos, planos e programas, e fundamentar 
a certificação de 
empreendimentos verdes 
no Brasil, que estão sendo 
importadas dos países 
desenvolvidos, vem 
favorecendo o marketing 
habitacional e bairros para 
elites, isolados do contexto 
social e urbano, estruturados 
como condomínios de luxo
26 a AIA auxilia o 
desenvolvimento de projetos 
de crescimento urbano, 
analisando e identificando 
os impactos nas esferas 
ambiental, social e cultural, 
propondo respostas a curto, 
médio e longo prazo
uma decisão a respeito. As etapas a serem seguidas para 
confecção da AIA são: apresentação da proposta com me-
morial descritivo do projeto incluindo o levantamento de 
dados; plano de trabalho com definição da abrangência 
e conteúdo do EIA que será o que foi identificado como 
provável impacto pelo empreendimento na etapa anterior; 
elaboração do EIA com a previsão dos impactos identifi-
cados anteriormente; publicação do relatório com as con-
clusões alcançadas (RIMA); decisão da aprovação ou não 
do empreendimento em questão; caso positivo, execução 
da obra com o devido programa de acompanhamento, 
monitoramento e auditorias. Os impactos ambientais cau-
sados pela implantação e operação do empreendimento, 
identificado nos meios físico, biótico e antrópico, são qua-
lificados e hierarquizados, segundo critérios que devem 
ser combinados e ponderados, tais como: magnitude do 
impacto, probabilidade de ocorrência do impacto, exten-
são espacial e temporal, possibilidade de recuperação do 
ambiente afetado, importância do ambiente afetado, nível 
de preocupação pública, repercussões políticas etc. (NE-
GREIROS; ABIKO, 2007).
Em suma, a AIA é o processo de identificar as consequ-
ências futuras de uma ação presente ou proposta e possui 
um caráter prévio e preventivo.
A norma brasileira para o EIA foi implantada pela Re-
solução CONAMA nº 001, de 23 de janeiro de 1986, que 
apresenta uma lista de empreendimentos com potencial 
de degradação ou poluição que passam a ser sujeitos à 
Avaliação de Impacto Ambiental (AIA) como condição para 
licenciamento ambiental. 
O EIA consiste na elaboração de um documento resultante 
do desenvolvimento de uma Avaliação de Impacto 
Ambiental (AIA) que, por sua vez, corresponde ao processo 
de identificar, prever, avaliar e mitigar os efeitos relevantes 
de ordem biofísica, social ou outros de projetos ou 
atividades antes que decisões importantes sejam tomadas. 
(IAIA, 1999).
O EIA e o RIMA são documentos integrantes do proces-
so de AIA, portanto não são métodos de classificação de 
empreendimentos, mas apenas de avaliação.
Existe um Termo de Referência para preparação de 
Estudo de Impacto Ambiental (EIA), que deve ser seguido 
por equipe multidisciplinar independente do empreendedor 
e custeado por este. Neste documento existe uma série de 
tópicos que devem ser pesquisados e levantados, além de 
muitas informações a respeito do projeto e o local onde 
ele será implantado. É tão particular para cada caso, que 
se torna um trabalho complexo único, não havendo um 
questionário objetivo que se possa preencher e se possa 
comparar efetivamente um empreendimento com outro. 
Na lista de atividades em que é exigida a licença ambien-
tal para instalar e operar, projetos urbanísticos aparecem no 
final, sem muito destaque e com restrições para aplicabi-
lidade, tais como área mínima de 100 hectares e ser áreas 
de relevante interesse social. Isso indica que o sistema de 
avaliação é de fato voltado para o meio ambiente e sua 
preservação. O foco está sempre nos impactos ambientais 
em si, independente do tipo de empreendimento, seja um 
assentamento urbano, seja uma indústria petroquímica. 
Nesse sentido, segundo Rezende (2009), tanto o EIA 
quanto o RIMA, e até mesmo a AIA, não possuem logomarca 
ou selo que os identifiquem em um empreendimento, têm 
sua necessidade de aplicação exigida por lei e, portanto, 
constituem uma obrigação que não tem retorno para o in-
vestidor, que arcará com altos custos durante a elaboração 
dos estudos. Dessa maneira, os estudos exigidos, apesar de 
2928 tico preliminar. 
Quando o projeto urbanístico tem a chance de ser de-
senvolvido em regiões que já foram estudadas por meio de 
EIA-RIMA, ou qualquer outro estudo similar, à semelhança 
do EIVI, não são levadas em consideração as informações 
obtidas, por justamente existir uma lacuna na análise des-
ses dados. 
Era de se esperar que da interface de informações do 
meio físico, biótico e antrópico, obtidas na etapa do diag-
nóstico ambiental, surgissem estratégias sustentáveis de 
uso e ocupação do solo urbano, isto é, soluções alternativas 
ao espaço urbano em áreas protegidas.
O que se pode observar nos projetos, entretanto, são 
proposições de tecnologias imediatistas tradicionais e res-
trições de uso, que muitas vezes só adiam os problemas. 
Consequentemente, não contribuem para acelerar o pro-
cesso de licenciamento ambiental.
Segundo Andrade (2005), nos projetos urbanísticos, a 
ênfase ainda é dada ao tipo de uso doespaço e suas malhas 
viárias e não à capacidade de suporte do regime hídrico de 
cada região, estabelecendo uma unidade hidrográfica como 
unidade de planejamento. 
Portanto, segundo Rezende (2009), um sistema de certi-
ficação ambiental através de um selo que lhe confira credibi-
lidade “perante o mercado” pode propor uma revolução no 
desenvolvimento de projetos para assentamentos urbanos, 
como também “puxar para cima” os assentamentos existen-
tes que tenham interesse em serem certificados através de 
profundos retrofites em suas instalações para se adequarem 
ao checklist proposto pela empresa auditora do processo. 
De acordo com Rezende (2009), porém, apesar de o 
processo de certificação ser muito conveniente, talvez se 
mostre um tanto superficial e pode contribuir para direcionar 
as estratégias de mercado aos empreendedores privados, 
no lugar dos órgãos e entidades públicas, e favorecer a 
gestão privada das comunidades, em vez de promover 
novas formas de gestão da administração pública local. Este 
processo de certificação pode se tornar excludente, uma 
vez que não incorpora os problemas urbanos existentes, 
visto que o modelo, na maioria das vezes, é empregado 
em novos empreendimentos.
Neste caso, torna-se importante um estudo aprofundado 
da sustentabilidade urbana do empreendimento voltado para 
o meio ambiente e para a sociedade, além do mercado. Sob 
este ponto de vista, enquadra-se melhor nesta pesquisa 
uma avaliação do projeto (ou assentamento constituído) 
por meio dos Princípios de Sustentabilidade propostos por 
Andrade (2005).
1.2.2 princípios de 
sustentabilidade ambiental para 
reabilitação de assentamentos 
urbanos
Estudo desenvolvido por Andrade (2005) para mediar 
conflitos entre os atributos próprios das agendas Verde e 
Marrom no Brasil comprovou que deve haver uma aproxi-
mação ecológica para os profissionais que trabalham o meio 
ambiente construído e uma aproximação urbanística para 
os profissionais que trabalham o meio natural. 
Os princípios de Andrade (2005) também trazem abor-
dagens provenientes de uma análise que discorre sobre a 
legislação ambiental brasileira e os instrumentos de gestão 
ambiental urbana dentro do processo de licenciamento am-
biental para empreendimentos urbanos. A autora evidencia 
que os instrumentos de gestão ambiental urbana, como o 
obrigatórios, fazem com que o processo de licenciamento 
ambiental seja algo malvisto pela sociedade como contra-
partida de investimento, pois não oferecem nada em troca 
ao empreendedor, podendo ainda gerar mais custos para 
o montante da obra, com exigências projetuais ou atitudes 
mitigadoras e compensatórias.
Para que o tratamento dos possíveis impactos causados 
pelo projeto proposto seja eficaz, o EIA propõe medidas 
de adequação ao princípio da sustentabilidade ambiental, 
divididas em três tipos básicos: medidas valorizadoras 
dos impactos positivos; medidas mitigadoras que buscam 
a diminuição e a proporção dos impactos ambientais 
negativos; e medidas compensatórias para os impactos 
ambientais negativos cuja mitigação é impossível ou 
insuficiente.
O EIA-RIMA é um instrumento fundamental aos órgãos 
de meio ambiente competentes a conceder licenças 
ambientais, porém é insuficiente para proporcionar desafios 
no processo de criação de novos projetos, assim como 
para gestão ambiental no geral. (REZENDE, 2009). 
Segundo Absy (1995, p. 25), o EIA-RIMA “tem contribuí-
do muito pouco para aperfeiçoar a concepção dos projetos 
propostos e para a gestão ambiental no seu todo”.
Mesmo funcionando como um elo entre o componente 
político e social, responsável pela execução das diretri-
zes ambientais, e o componente técnico, científico e legal 
desses instrumentos, existe um distanciamento entre as 
informações obtidas nos estudos de impactos ambientais 
e as análises e proposições para as intervenções urbanas, 
ou seja, apresentam um caráter mais enciclopédico do que 
analítico (ANDRADE, 2005). 
Segundo Ribas (2003), quando os EIAs-RIMAs são apli-
cados diretamente em áreas urbanas, apresentam alguns 
problemas operacionais que comprometem sua credibilida-
de e sua eficácia de avaliação: primeiramente, a necessida-
de de avaliação da hipótese de não realização do projeto 
analisado ou suas alternativas de localização.
Em prosseguimento, trata da rotina processual de apro-
vação ou emissão de licenças – a prévia, a de instalação e 
a de operação. Na visão desse autor, a licença de operação 
não se aplica à dinâmica urbana, uma vez que, ao implantar 
o loteamento (desmatamento, abertura de vias, implantação 
de infraestrutura), a operação já está sendo iniciada.
Por fim, apresenta o problema de estruturação meto-
dológica de avaliação de impactos, pois são estabelecidos 
pesos iguais para atributos de naturezas diversas, resul-
tando em conclusões hipotéticas e gerando documentos 
conclusivos ilegítimos, verdadeiras enciclopédias de dados, 
muitas vezes irrelevantes e, quase sempre, onerosos para 
o agente empreendedor.
Esses estudos, em sua maioria, não evitam conflitos no 
processo de licenciamento e, consequentemente, esten-
dem-se por muito tempo, privando a população carente 
dos benefícios da urbanização da área. O processo de li-
cenciamento ambiental de assentamentos urbanos torna-se 
cada vez mais complexo, muitas vezes o projeto urbanístico 
é desenvolvido pelo órgão municipal por profissionais da 
área de arquitetura e urbanismo que tratam das questões 
relacionadas à Agenda Marrom, e o licenciamento ambien-
tal é assegurado pelo órgão ambiental por pesquisadores 
que estão preocupados com questões da Agenda Verde 
no âmbito federal.
Os projetos urbanísticos, por sua vez, não se apropriam 
das informações obtidas nos EIAs para a formulação do 
desenho dos assentamentos, pois usualmente os estudos 
de impactos são feitos posteriormente ao estudo urbanís-
31EIA-RIMA, não dinamizam a execução de estudos coerentes 
e objetivos entre suas fases de dimensionamento do pro-
blema a estudar, proposição de mitigação e controle dos 
impactos. A análise do autor evidencia que os instrumentos 
de gestão ambiental urbana, como o EIA-RIMA, não dina-
mizam a execução de estudos coerentes e objetivos entre 
suas fases de dimensionamento do problema a estudar, 
proposição de mitigação e controle dos impactos. 
Andrade (2005) desenvolveu estudos no Brasil sobre a 
visão sistêmica ou ecossistêmica para aplicação de princí-
pios de sustentabilidade ambiental, que podem ser adotados 
no planejamento e desenho das cidades brasileiras. Eles 
formam uma estrutura sistêmica e integrada que nos ajuda a 
entender o potencial para implantar assentamentos urbanos 
sustentáveis. De acordo com os princípios da Rede Europeia 
para Cidades Sustentáveis, é importante encontrar soluções 
simples, sobretudo capazes de resolver vários problemas 
de uma só vez ou várias soluções combináveis entre si.
Tais princípios estudados por Andrade (2005) são basea-
dos em autores1 que estudam a visão sistêmica dos assenta-
mentos humanos e das cidades, a saber: proteção ecológica 
(biodiversidade), adensamento urbano, revitalização urbana, 
implantação de centros de bairro e desenvolvimento da 
economia local, implementação de transporte sustentável 
e habitações economicamente viáveis, comunidades com 
sentido de vizinhança, tratamento de esgoto alternativo, 
drenagem natural, gestão integrada da água, energias alter-
nativas e, finalmente, políticas baseadas nos 3Rs (reduzir, 
reusar e reciclar). Andrade (2008, p. 389), dentro da visão 
sistêmica, fez a adaptação para a realidade brasileira dos 
princípios para reabilitação ambiental de assentamentos 
urbanos.
quadro 1.1
de acordo com os princípios 
da rede europeia para cidades 
sustentáveis, é importante 
encontrar soluções simples, 
sobretudo capazes de 
resolver vários problemas de 
uma só vez ou várias soluções 
combináveis entre si3332
implantação de 
centros de bairro
desenvolvimento 
da economia local
implementação 
de transporte 
sustentável
Verificar se o comércio está centralizado dentro de distâncias caminháveis da maioria das 
edificações. Se for um condomínio isolado, por exemplo, a ausência de um centro comercial, 
dentro do empreendimento ou nas proximidades, é um dos incentivos para as pessoas usa-
rem carros, o que tem efeito negativo na interação social com a vizinhança, dada a ausência 
de oportunidades para as pessoas se encontrarem. Centralizar a região de comércios dentro 
de distâncias caminháveis da maioria das casas do empreendimento. 
Estabelecer estratégias práticas para o empreendimento da economia local nos planejamen-
tos em sintonia com o planejamento de transportes (moradia-trabalho).
Verificar se há provisão de caminhos para bicicleta com vegetação, interconectados com as 
ruas ou redes de transporte público. Certificar se o transporte público é eficiente. Verificar se 
há ruas mais estreitas em oposição às ruas largas, típicas da expansão suburbana, para re-
dução de área de superfície pavimentada, diminuindo os efeitos de ilhas de calor. Sugere-se 
a existência de conexões atrativas para pedestres, redutores de velocidade para a travessia 
de indivíduos de modo a incentivar as pessoas a caminharem ou andarem de bicicleta, o que 
promove a redução de CO2. 
moradias 
economicamente 
viáveis
Certificar os tipos de classes sociais, se há diversidade de classes. As estratégias precisam vir 
acompanhadas do desenho urbano como zoneamento inclusivo, bônus de densidade e fun-
dos para terra, incentivando habitações econômicas. Uma comunidade sustentável necessita 
de diversidade e mistura de classes com variedade de moradias e custos diferentes.
quadro 1.1 princípios de sustentabilidade 
desenvolvidos por Andrade (2005). Fonte: autores.
princípio descrição
proteção 
ecológica 
(biodiversidade)
adensamento 
urbano – 
“adensar para 
proteger e 
incluir”
revitalização 
urbana
Fazer um diagnóstico ambiental e um levantamento da legislação ambiental da região e verifi-
car se há aplicação da lei, bem como planos de recuperação de nascentes ou florestas. Verifi-
car se há respeito ao Código Florestal e às Resoluções do Conama 302, 303 e 369. Identificar 
a relação da superfície pavimentada e cobertura vegetal. Verificar também se há propostas de 
agricultura urbana na cidade: hortas comunitárias, hortas individualizadas.
Evitar a expansão urbana de modo a conter: a ocupação urbana de terras agrícolas, o enfra-
quecimento do sentido de comunidade e o aumento de emissões de dióxido de carbono com 
viagens locais. Verificar a densidade do bairro (baixa, média, alta). Se estiver em áreas centrais 
com baixa densidade, certificar se a expansão urbana ocorre em áreas de proteção permanen-
te – APPS – ou em terras agrícolas, se enfraquece o sentido de comunidade e se aumenta as 
emissões de dióxido de carbono com viagens locais. Se estiver em áreas com altas densida-
des, identifique os problemas de ilhas de calor, problemas de conforto térmico, canalização de 
córregos, ausência de áreas verdes e poluição do ar e das águas. Identificar possíveis corre-
dores ecológicos que possam ser recuperados, juntamente com a recuperação dos córregos.
Verificar se há áreas urbanas degradadas ou patrimônios culturais abandonados, se há possi-
bilidade de recuperação para reaproveitar a infraestrutura existente e valorizar a cultura de sua 
cidade. Recuperar áreas urbanas, para reaproveitar uma infraestrutura existente (sustentabili-
dade). Essa iniciativa celebra a cidade viva, trazendo novos moradores, comércio e atividades 
para a vizinhança em áreas abandonadas.
3534
políticas 
baseadas nos 
3R’s (Reduzir, 
Reusar, Reciclar)
Verificar se há coleta seletiva e reciclagem do lixo orgânico, dos resíduos da construção entre 
outros. Verificar se há espaços para a compostagem de lixo e hortas comunitárias e individu-
ais. Para o desenho de empreendimentos sustentáveis, os 3R’s incluem redução do gasto de 
energia, reuso das edificações e reciclagem de resíduos de construção.
1.2.3 dimensões morfológicas dos 
lugares para análise de projetos 
em arquitetura e urbanismo
Holanda e Kohlsdorf (1994) e Kohlsdorf (2006) propõem 
entender arquitetura como qualquer espaço socialmente 
utilizado e, portanto, como situação relacional e dimensio-
nal. A qualidade de um mesmo espaço arquitetônico pode 
variar conforme cada expectativa/dimensão considerada; 
seu juízo global é uma ponderação entre avaliações parciais, 
pois as expectativas/dimensões recebem priorizações dife-
rentes para cada indivíduo ou grupo social considerado. A 
classificação de expectativas sociais gera taxonomia dos 
lugares que são as dimensões com várias descrições de 
um mesmo lugar, segundo diferentes atributos (categorias 
e elementos analíticos). 
Essa metodologia de projetação se fundamenta em 
respostas dimensionais originadas a partir da pesquisa 
Dimensões Morfológicas do Processo de Urbanização de 
Holanda, F.; Kohlsdorf, G.; Kohlsdorf, M.E. e Villas Boas, 
M., Brasília: FAU-UnB / FINEP / CNPq, 1985 – 1994. Vem 
sendo utilizada na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo 
da Universidade de Brasília, inicialmente pelos professo-
res Frederico de Holanda, Maria Elaine Kohlsdorf e Gunter 
Kohlsdorf e, posteriormente, pelas professores de projeto de 
urbanismo Liza Maria Souza de Andrade e Gabriela Tenório. 
Anteriormente, foi empregada na disciplina de Projeto de 
Habitação de Interesse Social (PROJETO IV) na Faculdade 
de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário Euroa-
mericano em Brasília.
A teoria agrupa seis dimensões equânimes: funcionais, 
bioclimáticas (conforto térmico, acústico, luminoso e qua-
lidade do ar), econômicas (infraestrutura urbana), expres-
sivo-simbólicas, sociológicas (facilidade de encontros não 
programados no espaço público) e topoceptivas (orientação 
e identificação). Não existem, em princípio, diferenças de 
valor entre elas. Considerar uma ou outra mais importante 
é questão dependente de pessoas, grupos e contextos 
culturais. 
A metodologia é divida em três movimentos recorrentes, 
princípio descrição
comunidades 
com sentido 
de vizinhança 
(habitáveis)
tratamento de 
esgoto alternativo 
e drenagem 
natural
gestão integrada 
da água
energias 
alternativas
Verificar se há espaços públicos adequados e instalações comunitárias que gerem oportunida-
des para a sociabilidade e desenvolvimento pessoal. Proporcionar espaços que gerem oportu-
nidades para a sociabilidade e desenvolvimento pessoal por meio de instalações comunitárias 
e do tratamento dos espaços públicos. Ex: Village Homes.
Verificar os problemas e soluções dentro da bacia hidrográfica, em relação à drenagem e 
ao esgotamento sanitário. A abordagem sustentável caminha em duas escalas: sistemas de 
tratamentos de águas residuais com plantas para as casas (zona de raízes) ou para o empre-
endimento como um todo (wetlands).
Verificar as condições de abastecimento de água em seu bairro e de onde vem a água dentro 
da bacia hidrográfica. Identificar se há exemplos de aplicação dos princípios da gestão ecoló-
gica do ciclo da água. Se não houver, proponha soluções. Os empreendimentos de natureza 
mais compacta podem utilizar menos água, se preparados tecnicamente, que loteamentos 
suburbanos com densidades mais baixas. Tecnologias como coberturas ajardinadas, estacio-
namentos e vias com pisos permeáveis, além de tanques ou cisternas para reaproveitamento 
de água da chuva ou águas servidas, podem reduzir o consumo de água.
Verificar de onde vem a energia gerada utilizada, se há energia vinda de fontes renováveis 
como o sol, o vento e a biomassa e, em segundo lugar, sob o viés do gasto de combustíveis 
fósseis se há um gasto excessivo de energia utilizada no transporte individual. A eficiência 
energética pode ser colocada sob dois aspectos. Primeiramente,para as moradias, sob a 
ótica de uso da energia utilizada, vinda de fontes renováveis. Em segundo lugar, sob o viés da 
redução de combustíveis fósseis utilizados nas moradias, carros e indústrias.
3736 quadro 1.2 descrição das dimensões morfológicas
Fonte: adaptado Andrade et. al (2010), apud Queiroz, 2000. Kohlsdorf (2006)
dimensões 
morfológicas
expectativas sociais para as 
dimensões morfológicas
caracterização dos 
atributos morfológicos
funcional
bioclimática
copresencial
topoceptiva
econômica
expressiva e 
simbólica
funcionais
bioclimáticas
copresenciais
topoceptivas
econômico-
financeiras
expressivas- 
simbólicas
respostas espaciais para com a realização de determinadas 
atividades: configuração do espaço disponível; quantificação de 
espaço disponível; e as relações locacionais entre as unidades 
funcionais 
resposta do espaço ao conforto luminoso, higrotérmico, acústi-
co e de qualidade do ar 
resposta do espaço para a facilidade de encontros casuais e 
não programados em áreas livres públicas, analisando vida 
social e espacial, além de padrões espaciais
resposta espacial para orientabilidade e identificabilidade dos 
lugares, analisando representações secundárias, imagens men-
tais e percepção
resposta espacial aos custos de sua construção e manutenção, 
fundamentadas nos custos de formação (origem: planificação e 
construção); custos fundamentais de utilização (manutenção)
resposta do espaço quanto às representações simbólicas e à 
forma física dos lugares para a satisfação emocional, a partir de 
qualidades semânticas; fenômenos da configuração e a plastici-
dade da composição 
análise da situação existente, avaliação de desempenho 
quanto às expectativas sociais, às dimensões morfológicas 
e propostas de programa de necessidades em todas as 
dimensões analisadas, descritos no Quadro 3 - Cronograma 
dos movimentos de atribuição crítica-técnica segundo as 
Dimensões Morfológicas.
Além de vínculos pessoais e espaciais com a cidade, 
se tornam explícitas relações abrangentes do cotidiano, 
apesar de essas não envolverem, de modo necessário, as 
articulações estabelecidas entre usuários e lugares. 
Isso ocorre por processos sociais que se evidenciam 
em todas as situações, tempos, por consequência das re-
lações existentes entre pessoas, usuários e meio ambiente, 
e pessoas e o mundo simbólico. 
Com tudo isso, desenvolveram-se áreas de conheci-
mento para o tratamento de cada “macrodimensão”, nas 
quais as primeiras são objeto da ética; as segundas, da 
ecologia e, as terceiras, da estética. Essas macrodimensões 
englobam as descrições do Quadro 4 - Macrodimensões das 
dimensões morfológicas. A dimensão ecológica aplicada 
estuda como realizar conceitos do homem como natureza 
e da própria natureza nas relações de modo geral. Essas 
relações mudam com o tempo de acordo com a sociedade 
em questão, as quais podem ter maior ou menor impacto 
na transformação do meio herdado.
Os valores ecológicos demonstram o modo pelo qual 
características do lugar são incorporadas no projeto, tais 
como recursos regionais, clima, relevo, cultura; além de fato-
res socioeconômicos do usuário e do gestor da construção.
Essa metodologia proposta pelas dimensões morfoló-
gicas permite que se estabeleça um modo de elaborar um 
projeto coerente entre as partes, permitindo que as propos-
tas sejam analisadas e avaliadas durante o desenvolvimento 
do processo projetual.
Por meio dessa análise e avaliação é possível ponderar, 
em função de um estudo do lugar, qual aspecto deve ser 
enfatizado pelo projeto: social ou ambiental. Esse entendi-
mento resulta do fato de que os dois aspectos não recebem 
o mesmo peso em um projeto, ou seja, em função das 
características do lugar um deles deve ser priorizado.
quadro 1.4
quadro 1.3
quadro 1.2
3938 1.2.4 análise das certificações, 
naturezas e finalidades
A avaliação da sustentabilidade urbana é um tema ainda 
bastante complexo e com diferentes abordagens em vários 
países do mundo, seja pelo nível de desenvolvimento eco-
nômico de cada país ou pela diversidade de legislações am-
bientais existentes que geram uma vasta gama de métodos 
para avaliação ambiental, cada qual adaptado à realidade 
local. Faz-se necessário, no entanto, avaliar a aplicabilida-
de dos métodos de certificação ambiental estrangeiros no 
contexto brasileiro, considerando as desigualdades sociais 
existentes no país.
Essas certificações ou guias são ações que procuram 
colaborar com a sustentabilidade no setor urbano e da 
construção, visando a uma elevação da qualidade dos ser-
viços e produtos, decorrentes de estímulos à competição 
“verde” no mercado. Sua utilização se diversifica como 
instrumento de políticas administrativas, ambientais e até 
mesmo contratuais.
Na direção da construção de edificações, as certifica-
ções atuam de modo a orientar a conduta técnica e arqui-
tetônica na busca pela eficiência energética do projeto. Ao 
urbanismo implicam pautas e critérios ambientais e susten-
táveis para com os processos de planejamento e projetual 
de novos bairros e com as reabilitações espaciais urbanas. 
Para o urbano, as certificações são recentes, sendo poucas 
com essa abordagem. 
No desenvolvimento do tema de certificações, houve um 
desenvolvimento propriamente urbano através de uma des-
crição, ampla metodologia e o procedimento de avaliação 
que consideram a análise comparativa final, identificando 
os critérios de base da sustentabilidade e a importância 
dada a cada um deles nas certificações.
As certificações representam uma ação de acreditar, de 
maneira documental e fiel, que um determinado produto 
ou serviço cumpre os requisitos e exigências definidas em 
normas ou especificações técnicas, emitidas pelo certificado 
de um organismo autorizado.
Para este trabalho, dentre os sistemas de certificação 
internacionais, foram selecionados os critérios utilizados 
no método Alta Qualidade Ambiental (AQUA) para Bairros, 
adaptado do referencial técnico francês HQE – Haute Qualité 
Environnementale –, que está sendo difundido no Brasil, 
desde setembro de 2011 pela Fundação Vanzolini (2011), e 
o método lançado pela Caixa Econômica Federal em 2009, 
o selo Casa Azul, sintetizados no Quadro 5 a seguir.
quadro 1.5
quadro 1.3
quadro 1.4
cronograma dos movimentos de atribuição critica-
técnica segundo as dimensões morfológicas
macrodimensões das dimensões morfológicas
Fonte: adaptação de Andrade et. al (2010), apud Kohlsdorf 2006.
Fonte: Andrade et. al (2010). Kohlsdorf (2006)
movimento
macrodimensões
definição
expectativas sociais
análise
ética
avaliação
ecológica
proposição
estética
novo ciclo
explicar fenômenos e situações de acordo com suas várias dimensões, descrevendo elementos e cate-
gorias incidentes em cada dimensão
o espaço para com o balizamento das relações entre os indivíduos
julgar, tanto individual como global, a bondade do fenômeno e da situação quanto ao desempenho 
afetivo e expressivo, econômico, topoceptivo, copresencial, funcional e bioclimático
espaço ao balizamento das relações entre indivíduos e meio natural
sugerir uma nova situação superando os problemas detectados na avaliação
o espaço quanto às expectativas pelo belo nas relações entre os indivíduos e o mundo
iniciar outro ciclo de análise e avaliação da proposta, caso necessário elaborar nova proposição
4140
tecnológicos; saúde.
Vida social e dinâmicas econômicas: economia do projeto; funções e pluralidade; ambientes e espaços públicos; inserção e forma-
ção; atratividade, dinâmicas econômicas e estruturas de formação locais. 
iluminação natural de áreas comuns, ventilação natural de banheiros, adequação às condições físicas do terreno. 
Os de eficiência energética: lâmpadas de baixo consumo, dispositivos economizadores, sistema de aquecimento solar, sistemas de 
aquecimento a gás, medição individualizada de gás, elevadores eficientes, eletrodomésticoseficientes, fontes alternativas de energia.
Para conservação de recursos materiais: coordenação modular, qualidade de materiais e componentes, componentes industrializa-
dos ou pré-fabricados, formas e escoras reutilizáveis, gestão de resíduos de construção e demolição (RCD), concreto com dosagem 
otimizada, cimento de alto-forno e pozolânico, pavimentação com RCD, facilidade de manutenção da fachada, madeira plantada ou 
certificada, 
Para gestão da água: medição individualizada de água, dispositivos economizadores, sistema de descarga, dispositivos economiza-
dores – arejadores e registro regulador de vazão, aproveitamento de águas pluviais, retenção de águas pluviais, infiltração de águas 
pluviais, a áreas permeáveis.
Práticas sociais: educação para a gestão de RCD, educação ambiental dos empregados, desenvolvimento pessoal dos empregados, 
capacitação profissional dos empregados, inclusão de trabalhadores locais, participação da comunidade na elaboração do projeto, 
orientação aos moradores, educação ambiental dos moradores, capacitação para gestão do empreendimento, ações para mitigação 
de riscos sociais, ações para a geração de emprego e renda.
quadro 1.5 métodos de certificação abordados pelo trabalho 
métodos de avaliação 
- movimentos para a 
sustentabilidade urbana
princípios norteadores, 
critérios e categorias de 
avaliação
AQUA para Bairros
Referencial Técnico 
de Certificação para a 
Qualidade Ambiental
Selo Azul da Caixa
Integração e a coerência do bairro: território e contexto local; densidade; mobilidade e 
acessibilidade; patrimônio, paisagem e identidade; adaptabilidade e potencial evolutivo. 
Recursos naturais, qualidade ambiental e sanitária do bairro: água; energia e clima; mate-
riais e equipamentos urbanos; resíduos; ecossistemas e biodiversidade; riscos naturais e 
Consiste em verificar, durante a análise de viabilidade técnica do empreendimento, o 
atendimento dos critérios estabelecidos pelo instrumento, a fim de estimular a adoção de 
práticas direcionadas à sustentabilidade dos empreendimentos habitacionais. 
Os atributos são divididos em: qualidade urbana, projeto e conforto, eficiência energética, 
conservação de recursos e materiais, gestão da água, práticas sociais. O método abrange 
três classificações: bronze, prata e ouro–, as quais serão contempladas em função do 
número mínimo de critérios que o empreendimento atende.
Critérios de avaliação
Os critérios da qualidade urbana estão subdivididos em: qualidade do entorno, infraes-
trutura; impactos, melhoria do entorno, recuperação de áreas degradadas, reabilitação de 
imóveis.
Os de projeto e de conforto abrangem: paisagismo, flexibilidade de projeto, relação com 
a vizinhança, solução alternativa de transporte, local para coleta seletiva; equipamentos 
de lazer, sociais e esportivos, desempenho térmico (vedações, orientação solar e eólica), 
4342 Certificações Ambientais Selo Azul, Aqua, Leed-ND e Bre-
eam; o UN-HABITAT (Planning Sustainable Cities: Global 
Report on Human Settlements, 2009); o trabalho do Grupo 
de Pesquisa Chamada Pública MCTI/CNPq/MCIDADES Nº 
11/2012 – “Princípios, critérios, indicadores, verificadores”; 
a tese de doutorado da Prof. Liza Andrade, Conexão dos 
padrões espaciais dos ecossistemas urbanos: a construção 
de um método com enfoque transdisciplinar para o processo 
de desenho urbano sensível à água englobando o subsistema 
da comunidade e o suprassistema da paisagem. (2014).
O fluxograma, a seguir, apresenta o processo construti-
vo da avaliação proposta a partir das correlações entre as 
visões teóricas selecionadas. Pelo fluxograma se demonstra 
que os grupos teóricos, representados no fluxograma por 
quadros individuais, evidenciam que a abordagem de cada 
um estabelece algumas relações com outros, contribuindo 
no todo do processo de construção da metodologia.
No âmbito da qualidade de projeto urbanístico/sus-
tentabilidade e qualidade da forma urbana foram traçadas 
quatro dimensões: sustentabilidade ambiental (que abran-
ge os princípios proteção ecológica e agricultura urbana, 
infraestrutura verde, conforto ambiental, promoção dos 
sistemas alternativos de energia, saúde, redução, reutili-
zação e reciclagem de resíduos), sustentabilidade social 
(urbanidade, comunidade com sentido de vizinhança, mo-
radias adequadas, mobilidade e transportes sustentáveis), 
sustentabilidade econômica (adensamento urbano, dinâmica 
urbana, desenvolvimento da economia local em centros de 
bairros) e sustentabilidade cultural e emocional (revitalização 
urbana, legibilidade e orientabilidade, identificabilidade e 
afetividade e simbologia). 
Em conjunto global, a avaliação da Sustentabilidade e 
Qualidade da Forma Urbana trabalha sobre 17 princípios, 
41 critérios, 92 indicadores e 104 verificadores, que ao 
figura 1.2
figura 1.1
a metodologia de avaliação
1.3
Quanto à metodologia de análise decidiu-se adotar a 
integração dos Princípios de Sustentabilidade (Andrade, 
2005) com o Desempenho Morfológico dos Lugares (trata-
se das expectativas sociais) proposto pelo Grupo DIMPU, 
composto por Maria Elaine Kohlsdorf, Gunter Kohlsdorf e 
Frederico de Holanda, da FAU/UnB. 
A partir da integração dessas visões, chegou-se ao que 
denominamos Dimensões da Sustentabilidade e Dimensões 
Morfológicas, construindo uma abordagem integrada da 
sustentabilidade, urbanidade e habitabilidade, sendo esta 
oriunda das pesquisas da Profª. Liza Andrade, da FAU/UnB, 
juntamente com outros pesquisadores nas disciplinas de 
Projeto de Habitação de Interesse Social e Urbanismo 1.
Para que esse conjunto de abordagens teóricas se 
viabilizasse com uma metodologia de análise aplicada, 
construíram-se quatro quadros, divididos em Sustentabili-
dade Ambiental, Sustentabilidade Social, Sustentabilidade 
Econômica e Sustentabilidade Cultural e Emocional dentro 
do grupo que denominamos Princípios das Dimensões da 
Sustentabilidade e das Dimensões Morfológicas.
Ao construirmos os quadros de aplicação para análi-
se, sintetizamos em critérios, indicadores e verificadores: 
as contribuições da Legislação Urbana e Ambiental; as 
serem quantificadas por sustentabilidade sintetizam-se na 
figura 1.2.
4544
LEGISLAÇÃO URBANA E 
AMBIENTAL
Parâmetros urbanísticos e am-
bientais. 
Normas da ABNT
UN-HABITAT (ONU-HABITAT). 
Planning Sustainable Cities: 
Global Report On Human 
Settlements 2009. Londres: 
Earthscan, 2009
CRITÉRIOS 
INDICADORES 
VERIFICADORES 
DESCRITORES: 
Parâmetros urbanís-
ticos e Parâmetros 
ambientais - Normas
CONTRIBUIÇÕES DO GRUPO DE 
PESQUISA 
Chamada Pública MCTI/CNPq/MCIDADES 
Nº 11/2012.
Princípios, critérios, indicadores, verificado-
res, descritores.
Cristiane Guinancio, Elane Ribeiro, Liza An-
drade, Natália Lemos, Raquel Blumenschein
TESE DE DOUTORADO Profª. Liza Andrade 
Conexão dos padrões espaciais dos ecossistemas 
urbanos: a construção do método com enfoque 
transdisciplinar para o desenho urbano sensível à água 
no nível da comunidade e da paisagem.
Parâmetros de Projeto 
Padrões espaciais
PRINCÍPIOS DAS DIMENSÕES DA SUSTENTABILI-
DADE E DAS DIMENSÕES MORFOLÓGICAS
SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL (SA) – A. Proteção 
ecológica e agricultura urbana. B. Infraestrutura verde: 
gestão d’água, drenagem natural e tratamento de esgo-
to alternativo. C. Conforto ambiental. D. Promoção dos 
sistemas alternativos e diminuição da pegada ecológi-
ca. E. Saúde. F. Redução, reutilização e reciclagem de 
resíduos.
SUSTENTABILIDADE SOCIAL (SS) – A. Urbanidade 
B. Comunidade com sentido de vizinhança. C. Moradias 
adequadas. D. Mobilidade e transportes sustentáveis. 
SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA (SE) – A. Adensa-
mento urbano. B. Dinâmica urbana. C. Desenvolvimento 
da economia local em centros de bairros. 
SUSTENTABILIDADE CULTURAL E EMOCIONAL 
(SCE) – A. Revitalização urbana B. Legibilidade e 
orientabilidade. C. Identificabilidade D. Afetividade e 
simbologia. 
CONFLITOS ENTRE AS 
QUESTÕES URBANAS 
E

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