Pim -VI -PTAM

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UNIVERSIDADE PAULISTA – UNIP 
INSTITUTO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E COMUNICAÇÃO CURSO 
SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
PROJETO INTEGRADO MULTIDISCIPLINAR VI - PIM VI 
PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2021 
 
 
 
 
UNIVERSIDADE PAULISTA – UNIP 
INSTITUTO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E COMUNICAÇÃO CURSO 
SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
PROJETO INTEGRADO MULTIDISCIPLINAR VI - PIM VI 
PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
 
 Antonio Carlos Ferreira RA 2031813 - ES 
 Clebson Novais RA 2047165 – SP 
 Maria Lucia Martins Frederico RA 2052988- SP 
 Suzelaine Frinhani Gama Meireles RA 2093101-ES 
 
 
 
 
 Projeto Integrado Multidisciplinar VI PIM VI apresentado 
como um dos pré requisitos para aprovação do bimestre 
regente no curso Superior de Tecnologia em Negócios 
Imobiliários 
 Orientador: Ana Paula Sant'Anna 
 
 
 
 
2021 
 
 
 
 
 
 
 
 
RESUMO 
 
Este trabalho apresenta o modelo de negócio que é constituído pela empresa imobiliária 
EXPANDE corretora radicada na cidade de Botucatu-SP. O motivo dessa escolha deve-se ao 
fato de que essa desenvolveu um plano de negócio bem estruturado em seu enfoque, colocou 
em prática e vem calcando e sendo bem sucedida até o momento, comprovando que elaborar 
um plano de negócios é fundamental para o sucesso de uma empresa uma vez que o 
empreendedor pode avaliar o empreendimento do ponto de vista mercadológico, da 
concorrência, técnico, do planejamento financeiro, jurídico e organizacional. Em suma, ao 
avaliar a evolução do empreendimento ao longo de sua implantação, para cada um dos aspectos 
definidos no plano de negócio, o empreendedor pode comparar o previsto com o realizado. 
Abordará também o papel do Corretor de Imóvel, nomeado Perito pelo juiz, apresentando, um 
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado em conformidade com a 
Resolução COFECCI 1.066/2007 e o Ato Normativo COFECI 001/2011 incluindo também 
normas da ABNT. 
 
 
 
 
Palavras chave: Plano de Negócios. Avaliações, Locações e Perícias de Imóveis. Mercado 
Imobiliário/Lançamentos e Loteamento. PTAM 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 5 
2 OBJETIVOS GERAL ..................................................................................................... 6 
3 REVISÃO DE LITERATURA ........................................................................................ 7 
4 DESENVOLVIMENTO ................................................................................................. 8 
5 IMÓVEL AVALIANDO ............................................................................................... 10 
6 METODOLOGIA UTILIZADA ................................................................................... 13 
6.1 MÉDIA ARITMÉTICA ............................................................................................. 16 
6.2 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO .......... 17 
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................................ 18 
8. REFERENCIAS .......................................................................................................... 20 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
 RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 
Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro 
Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências 
 
 O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das 
atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978, 
 CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de 
Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária; 
 CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do 
Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas 
pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas 
da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; 
 CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação 
de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através 
das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente; 
 CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e 
superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos 
necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 
 DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS Art. 1º - O 
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e manutenção estão 
a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir 
Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, 
será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-Creci´s. 
 Em síntese a competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis está 
autorizada na Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) nº 1.066/2007. 
 Em relação ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - entende-se como 
o documento elaborado por Corretor/Avaliador de Imóveis no qual é apresentado, com base em 
critérios técnicos determinação do valor de comercialização ou locação de um imóvel, estando 
em conformidade com a normatização da ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas –
sobre Avaliação de Imóveis, série NBR 14.653. 
Requisitos Mínimos do Ptam 
6 
 
A Resolução COFECI nº 1.066 em seu artigo 5º, estabelece que o Parecer Técnico de 
 Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os 
seguintes requisitos mínimos: 
I) identificação do solicitante; 
II) objetivo do parecer técnico; 
III) identificação e caracterização do imóvel; 
IV) indicação da metodologia utilizada; 
V) valor resultante e sua data de referência; 
VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador. 
(COFECI, 2021) 
 
A Avaliação Imobiliária 
 Saj (2021) relata que no mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na maioria 
das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor 
valor possível. Neste momento, é de crucial importância a presença do Corretor de Imóveis 
como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele 
momento, para concluir a negociação. 
 A Avaliação Imobiliária é a atividade que visa definir ou estimar o valor de mercado do 
bem imóvel, na situação em que se encontra e no mercado onde esteja. (APOSTILA, 
p.14,2021). 
 A avaliação da propriedade imobiliária visa a estimar o seu valor e, pode ter entre outros 
fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento 
hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o estudo econômico e financeiro de um 
projetode investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor 
para efeitos fiscais etc. (WIKIPÉDIA, 2021) 
 Frente ao exposto acima o intuito desse trabalho terá como objetivo central articular um 
PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
2 OBJETIVOS GERAL 
 
 Simular o PTAM– avaliar o imóvel dentro dos parâmetros de comercialização do 
mercado imobiliário. 
 Para atender ao objetivo geral acima dimensionado, propõem-se os seguintes objetivos 
específicos: 
• Conceituar - Avaliações, Locações e Perícias de Imóveis no PTAM 
• Demonstrar - Plano de negócios sob a ótica de uma imobiliária 
• Designar – Ações do Mercado Imobiliário-estudos econômicos e 
financeiros de um patrimônio 
7 
 
Este texto é destinado exclusivamente ao estudo e à discussão acadêmica 
3 REVISÃO DE LITERATURA 
 
 Conforme Dalla e Guimaraes (2020, p. 11) as avaliações de imóveis precisam ser feitas 
dentro de normas específicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) pelas 
NBRs 48998-3, 5928-2 e 14653-4. Além disso, é fundamental que os profissionais sejam 
credenciados no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) e regulamentados no 
Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis). 
 A aplicação das normas exige conhecimentos técnicos de engenharia, arquitetura e 
agronomia e faz parte da formação profissional do engenheiro de avaliações, demandando 
intenso trabalho técnico, científico e intelectual. (DALLA E GUIMARAES, 2020 p. 16) 
 Avaliação de imóveis é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar 
o valor justo de cada edificação. Os critérios para avaliação de um imóvel incluem: o estado de 
conservação, a situação e acessibilidade, a localização em relação aos centros consumidores, os 
meios de transporte e comunicação disponíveis, as características físicas, a vegetação nativa, as 
pastagens, os processos de exploração da terra e seus aproveitamentos, as benfeitorias etc. 
(DALLA E GUIMARAES, 2020, p. 31) 
 De acordo com o mercado a localização é a principal característica para a avaliação de 
imóvel. Ela define se ele se encontra numa área bem valorizada ou não 
 
Fonte: https://bisognin.com.br/blog/o-que-valoriza-um-imovel/15 
As metodologias de avaliação dos bens são: 
➢ Metodologia comparativa de dados Avalia as características do imóvel avaliado 
➢ Metodologia evolutiva Refere-se à finalidade do laudo de avaliação 
➢ Metodologia involutiva Refere-se à disponibilidade e à qualidade das 
informações extraídas do mercado 
https://bisognin.com.br/blog/o-que-valoriza-um-imovel/15
8 
 
➢ Metodologia de custos Refere-se aos prazos para elaboração de laudos e também 
as Metodologia de capitalização de renda; Critério residual; Conjunção de 
metodologias. (DALLA E GUIMARAES, 2020, p. 36) 
 
 Em relação ao laudo é vital que sempre possua um título, que estará vinculado à finalidade 
à qual se destina o trabalho. um laudo poderá ter, por exemplo, algumas das definições a seguir: 
• laudo de avaliação; • laudo pericial; • laudo de vistorias; • parecer técnico 
(DALLA E GUIMARAES, 2020, p. 77) 
 Quanto ao parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM). Trata-se de um 
documento elaborado por corretor/avaliador de imóveis. Tal registro é feito com base em 
critérios técnicos e análise de mercado a fim de determinar o valor de comercialização ou 
locação de um imóvel, estando em conformidade com a normatização fixada pela Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) sobre avaliação de imóveis, série NBR 14.653, de 
2019. (DALLA E GUIMARAES, 2020 p. 96) 
 
4 DESENVOLVIMENTO 
 
Considerações Preliminares 
 
 A imobiliária EXPANDE foi criada em outubro de 1986 pelo fundador Sr. Antônio Luiz 
Bertani (1940-2013) e posteriormente sócios Carlos Eduardo Bertani e Luiz Antônio Bertani, 
profissional de carreira e aposentado do Banco do Brasil, onde exerceu funções que o puseram 
em contato com o mercado imobiliário - e que lhe permitiu adquirir experiência para oferecer 
um novo conceito em empresa de intermediação na compra, venda, locação e administração de 
imóveis. A partir de 1990, seus filhos Carlos Eduardo e Luiz Antônio tornaram-se sócios da 
empresa assumindo as funções de diretor administrativo e diretor de vendas. 
 Com seus diretores atuais, CARLOS EDUARDO BERTANI, LUIZ ANTONIO 
BERTANI, CESAR MURILO BERTANI e MARA ANDREA BERTANI, Coordenador Geral, 
colaboradores, corretores e terceirizados. Crescimento constante; nos negócios, vendas e 
locações, avaliações e assessoria. 
 
MISSÃO 
 A missão da EXPANDE é "transformar seu sonho em realidade", ajudando as pessoas a 
se sentirem bem, aproveitando melhor a vida, antecipando e atendendo com eficiência e 
9 
 
inovação as expectativas de cada segmento (venda, locação, assessoria), com respeito, 
transparência e credibilidade nos negócios desenvolvidos. 
 
VISÃO 
 A EXPANDE vem sendo reconhecida com prêmios anuais como uma das empresas mais 
admiradas de Botucatu e região. Em nossa interação no mercado local e regional buscamos a 
excelência em tudo o que fazemos, atingindo nossas metas de negócios, implantando estratégias 
e políticas bem definidas. A marca EXPANDE, no segmento Imóveis é a mais respeitada em 
nossa região. 
PROPÓSITOS 
 “ Nosso êxito requer o comprometimento total com padrões excepcionais de desempenho 
e produtividade com o efetivo trabalho em equipe e com disposição de abraçar novas ideias e 
de aprender continuamente. Acreditamos também, que o êxito requer os mais altos padrões de 
comportamento corporativo em relação às pessoas com quem convivemos. Trabalhamos dentro 
da Lei, respeitando o Meio Ambiente e sempre preocupados com o desenvolvimento ordenado 
da cidade. Esse é o caminho para o crescimento sustentável e lucrativo, criando valores para os 
nossos clientes, nossas pessoas e aos nossos parceiros de negócios. Isto é a EXPANDE.” 
PRINCÍPIOS 
 Padrão de conduta. mantemos os mais elevados padrões de integridade em tudo o que 
fazemos, conduzindo nossos negócios de vendas, locações, assessoria e consultoria com 
honestidade, integridade e respeito pelos direitos humanos e de interesse de nossos 
colaboradores. 
COLABORADORES E CORRETORESA - está comprometida com a diversidade no 
ambiente de trabalho, caracterizado por confiança e respeito mútuos e onde todos se sintam 
responsáveis pelo desempenho e pela reputação da empresa. Nós trabalhamos juntos: Diretores, 
corretores, colaboradores e terceirizados para satisfazermos as necessidades de nossos clientes 
e colaborarmos para o sucesso da empresa. A Diretoria valoriza os colaboradores, estimulando 
seu desenvolvimento e os premia pela eficiência no trabalho. Está comprometida com produtos 
de vendas, locações, loteamentos e ainda com serviços que ofereçam valores em termos de 
acessibilidade aos seus mais variados clientes, fazendo negócios dentro dos princípios da 
honestidade, transparência e credibilidade. (EXPANDE, 2021) 
 Garcia (2012) relata que “Empreendedores de sucesso sabem que primeiro vem a paixão 
pelo negócio. Ganhar dinheiro com isso será uma consequência”. Com essa estrutura tal 
empresa citada acima radicada na Avenida Doutor Vital Brasil, 1260 - Ponto Comercial - 
10 
 
Jardim Bom Pastor - Botucatu/SP, foi formada no berço da cidade e atua a 35 anos no mercado, 
ou seja, o sobrenome Sartor sempre significou em Botucatu credibilidade e confiança em suas 
áreas de atuações. Por apresentar essas características relevantes surge daí a escolha da empresa 
para o desenvolver desse trabalho. 
 Mediante a esse enfoque pretende-se apresentar nesse trabalho um Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica – PTAM documento que será elaborado por FulanodeTal corretor 
(Avaliador) no intuitode quantificar o valor de venda de um imóvel para fins de 
comercialização. Sendo assim : 
 O PTAM pode ser realizado por uma imobiliária, porém o corretor de imóveis pessoa 
física precisa chancelar esse documento. FulanodeTal, Corretor de Imóveis e Avaliador com 
registro no CRECI da 0ª Região (Brasil) sob o nº 0000-F, cadastrado no CNAI, domiciliado à 
Av. Santana, n. 29 Botucatu/SP. Esse profissional presta serviços especializados de 
consultorias e avaliações de bens imóveis, laudos e perícias. Foi contratado pela empresa 
EXPANDE no intuito de elaborar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, solicitado 
por um Juiz , (isso porque dois irmãos entraram na justiça por não haver um consenso entre 
ambos sobre o valor de mercado de um imóvel) ; ou seja FulanodeTal como perito avaliador 
por conferir técnica, habilidade autoridade e status; é um profissional amplamente reconhecido 
como uma fonte confiável no qual os laudos serão executados seguindo todos os tramites do 
COFECI e as exigências da norma NBR 14.653 da ABNT, norma que se refere à avaliação de 
imóveis urbanos, imóveis rurais. Assim uma vez convocado pelo Juiz da causa para que se faça 
a perícia. FulanodeTal dá prosseguimento no objetivo : Reavaliar o valor de mercado atual 
de venda de um imóvel residencial, térreo situado no endereço: Rua Domingos Chavari, 1906 
- Residencial Ouro Verde, Botucatu – SP. Tendo em vista que a avaliação imobiliária prevê 
estimar o valor do bem imóvel, através da emissão de laudo técnico que poderá apresentar o 
valor de mercado de acordo com as necessidades do cliente. O PTAM segue descrito abaixo: 
5 IMÓVEL AVALIANDO 
 
 Trata-se de uma casa sobreposta com 3 Quartos e 3 banheiros à Venda, 167 m² 
disponível no mercado por R$ 480.000 Ver foto abaixo 
Foto 01 - FACHADA 
11 
 
 
Rua Domingos Chavari, 1906 - Residencial Ouro Verde, 
Botucatu - SP 
LOCALIZAÇÃO E CARACTERISTICAS DA ÁREA 
 
Fonte:https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-residencial-ouro-verde-bairros-botucatu-com-
garagem-167m2-venda-RS480000-id-2511759925/ 
 
Imóvel em avaliação: Casa - Rua Domingos Chavari, 1906 - 
Residencial Ouro Verde, 
Finalidade da avaliação: Determinar o valor de mercado do 
imóvel avaliando 
Interessado: Jacimar da Silva 
 
 
Características do avaliador 
FulanodeTal 
 
 
N. de registro (Creci): 
 
nº 000 - 0ª Região (Brasil) 
Endereço: Avenida Santana, 29 
Telefone: 99999999999 
E-mail: 
 
fulanodetal@ptam.com.br 
 
Botucatu, 10 de abril de 2021 
 
 
características do imóvel em avaliação: 
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-residencial-ouro-verde-bairros-botucatu-com-garagem-167m2-venda-RS480000-id-2511759925/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-residencial-ouro-verde-bairros-botucatu-com-garagem-167m2-venda-RS480000-id-2511759925/
mailto:fulanodetal@ptam.com.br
12 
 
Finalidade do imóvel 
 
Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de mercado para 
VENDA da área situada na Rua Domingos Chavari, 1906, Residencial Ouro Verde, 
imóvel este descrito nos termos das matrículas nº 00000 / 000 do 2º Cartório de 
Registro de Imóveis Botucatu-SP para fins de comercialização. 
 
CONFORMIDADE 
Desenvolvimento da atividade Este parecer está em conformidade com o disposto 
no art. 3º, da Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (DOU de 15/05/1978), que 
regulamenta a profissão de corretor de imóveis, e com as Resoluções do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n. 957, de 22 de maio de 2006 (DOU 
de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (DOU de 29/11/2007), que 
dispõem sobre a competência do corretor de imóveis para a elaboração de Parecer 
Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração 
 
Características do logradouro e circunvizinhas 
O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica (água, 
rede de esgoto, energia elétrica, telefone. A rua tem pavimentação asfáltica, dotada 
de calçadas laterais. Tem mão nos dois sentidos do início até aproximadamente o nº 
50 tornando mão única até o final, poucos moradores, pois o residencial está em fase 
inicial, ressalva fica distante do centro da cidade 
 
Vistoria do imóvel em avaliação 
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 16/04/2021. 
Trata-se de um apartamento, com área total de 167 m2, de padrão construtivo 
médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como bom, conferido a 
metragem do prédio, sua área construída, verificado a idade da mesma as avarias, as 
benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação. Casa bem localizada 
em área nobre do loteamento, acabamento de primeira, aquecimento em banheiros e 
duchas, a gás, esquadrias em alumínio de primeira linha, conta com pé direito da sala e 
cozinha de 3,5 metros. Cozinha americana Ar-condicionado, Closet, 3 quartos. Portão 
eletrônico. Hall privativo, ampla sala de estar com pintura em látex branco nas paredes 
e teto sem marcas de infiltração e umidades, piso frio, esquadrias, janelas e vidros em 
perfeito estado. Aceita animais contempla um amplo quintal de terra, área de frente 
pequena. 
 
 
 
 
 
13 
 
Características da região 
Região urbanizada, dotada de imóveis, residenciais e comerciais tais como, padarias, 
farmácias, açougue, delegacia de Polícia, academia, postos de Combustíveis, 
supermercados, próximo a Escola, pontos de transporte público, guias, sarjetas, 
iluminação pública, coleta de lixo, entrega postal, praça de esportes, arborização, 
telefonia a cabo, internet, banda larga e gás de rua. 
 
 
Análise mercadológica 
Ao pesquisar as escolhas e preferencias de localidades ou lugares bons para residir em 
Botucatu-SP identifica-se que a região do IA é um lugar bem valorizado - No artigo de 
pesquisa de mercado da cidade intitulado como: -Onde morar com a família? 
Demonstra que a população da cidade pontuou como destaques dois bairros tais como - 
Jardim Itamaraty e Jardim Ouro Verde (onde fica o IA) o artigo segue abaixo : 
“O entorno contempla imóveis mais voltados para a moradia de casais ou famílias maiores, 
estes bairros são ideais para quem procura por tranquilidade e segurança. Os dois bairros são 
relativamente novos, com a vantagem de oferecer casas novas e espaçosas “ 
Fonte : https://blog.saimoveis.com.br/2021/01/08/escolher-melhore-bairros-botucatu/ 
6 METODOLOGIA UTILIZADA 
 
Metodologia utilizada para a avaliação do imóvel 
Para a realização do presente trabalho será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados 
de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e 
tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para 
a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta 
da comparação deste com outros relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras 
regiões similares a nível socioeconômico a partir de dados pesquisados no mercado. As 
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de 
homogeneização normatizadas 
 
Comparações referenciais 
14 
 
PESQUISA DE IMÓVEIS COMPARADOS, PARA APLICAÇÃO DO MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO : 
 A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3(três) imóveis com características 
intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características 
encontram-se detalhadamente descritas abaixo: 
 
 
A01 
Local: Botucatu-SP – Centro 
Tipo: Sobrado 
Área: 190 m² construída 
Venda: 430.000 
Situação: a venda 
Observações: 3 quartos, 2 banheiros, 2 vagas 
Fonte:https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-casa-3-quartos-jardim-central-botucatu-sp-
190m2-id-2497717577/ 
 
 
 
A02 
Local: Botucatu-SP-Tipo: Casa sobreposta alta 
Área: 200 m² construída 
Venda: 650.000 
Situação: a vendaObservações: 3 quartos, 2 banheiros, 2 vagas 
15 
 
 
Fonte: https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-residencial-livia-i-bairros-botucatu-com-
garagem-200m2-venda-RS650000-id-251142993 
 
A03 
Local: Botucatu-SP - Centro 
Tipo: Casa sobreposta alta 
Área: 220 m² construída 
Venda: 650.000 
Situação: a venda 
Observações: 3 quartos, 4 banheiros, 2 vagas 
Fonte :https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-jardim-central-bairros-botucatu-com-
garagem-220m2-venda-RS650000-id-2507296281/ 
 
Tabela com as características dos imóveis similares ao avaliado 
Bairro 
 
 
Quartos 
 
 
Cozinha 
 
 
Banheiros 
 
 
Vagas 
 
Valor 
 
 Valor/m2 
J. Central (A1) 
 
3 
 
 
1 
 
 
2 
 
 
2 
 
 
430.000 
 
 
190 
 
 
J. Central (A2) 
 
 
 
3 
 
 
 
 
1 
 
 
 
 
2 
 
 
 
 
2 
 
 
 
 
650.000 
 
 
 
 
 200 
 
Ant.J.Spadim 
(A3) 
 
3 1 4 2 650.000 
 
 
 
 220 
 
 
 
 
Media aritmética 
 
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-jardim-central-bairros-botucatu-com-garagem-220m2-venda-RS650000-id-2507296281/
https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-jardim-central-bairros-botucatu-com-garagem-220m2-venda-RS650000-id-2507296281/
16 
 
-Cálculo da Média Aritmética: 
6.1 MÉDIA ARITMÉTICA 
 
 
Média aritmética = 
 
 
Média Aritmética = (Imóveis referencias A1+A2+A3) 
 (3) 
 
 
AMOSTRA IMÓVEL VALOR TAMANHO VALOR/M2 
 
A1 CASA R$ 430.000 190 m2 R$ 2,26 
A2 CASA R$ 650.000 200 m2 R$ 3,25 
A3 CASA R$ 650.000 220 m2 R$ 2,95 
 
 
 
Soma 1.730,000 610 8,46 
Media 576,66 203,33 2,82 
 
Média Aritmética = 2,82 m2 
 
 
-Cálculo da Média Ponderada: 
 
 Adotou-se o fator de 20% de ponderação. O método da média ponderada, utiliza-se 
dois parâmetros denominados de intervalo inferior e superior e são utilizados para identificar 
quais amostras poderão ser incluídas no cálculo. 
Assim (R$ 2,82 ) é o número chave, ou melhor temos uma média de valor de metro quadrado 
que no nosso exemplo é de R$ 2,82 por metro quadrado, mas a norma técnica diz para pegarmos 
esse valor encontrado e fazer mais dois cálculos ainda, o primeiro é somar este valor 
encontrado com 20% e o segundo é diminuir esse valor encontrado de 20%, ficando assim: 
Média ponderada = R$ 2,82 (valor encontrado no primeiro cálculo) + 20% = 2,82 + 0,564= 
3,384 
Média ponderada = R$ 2,82 (valor encontrado no primeiro cálculo) – 20% = 2,82- 0,564= 
2,256 
Tem-se uma média ponderada, ou seja, uma média tratada para demonstrar o real valor do metro 
quadrado. Qualquer valor que tenha ficado acima dessa média ponderada ou abaixo deve ser 
Somatório dos valores pesquisados 
 Número de valores pesquisados 
17 
 
retirado do quadro de amostragem pois indica que não é um valor médio aceitável para a 
região. No exemplo dos referenciais não houve nenhum valor abaixo ou acima dessas médias 
ponderadas não precisamos retirar do nosso quadro nenhuma amostra. 
-Cálculo da Média Homogeneizada: 
 
 A homogenização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados 
eventualmente expressem anomalias em relação à média. No presente caso, concluídos os 
procedimentos de Ponderação, não identificamos anomalias que exijam a eliminação de 
qualquer uma das amostras. 
 A homogeneização dos dados coletados para análise do valor deu-se com base da média 
de VENDA DE IMOVEIS por metro quadrado dos imóveis referenciais, conforme segue 
graficamente: 
 
GRÁFICO MERCADOLÓGICO 
Valor de mercado do Imóvel avaliado X Valores das Amostras 
 
 
Média dos referencias - 2,82 m2 
 
6.2 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2 
 
 
Conclusão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
A1 IA A3 A4
Série 1 430.000 470.940 650.000 650.000
430.000
470.940
650.000 650.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000 GRAFICO COMPARATIVO
18 
 
Valor do Mercado do Imóvel Avaliando 
 (IA ) Area do Imóvel Avaliando X Area dos referenciais 
 167m2 X 2,82 = 
R$470,94 
 Em síntese, após pesquisas de mercado imobiliário, coleta de opiniões do mercado, 
vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada e com base em pesquisa de imóveis 
de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos 
dados obtidos, por meio de técnicas de homogeneização normatizadas, considerando a área de 
2,82 m2 de área útil do imóvel do objeto desta avaliação. Conclui -se que o valor de mercado 
para a venda do imóvel objeto desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, é 
 R$ 470,94 (Quatrocentos e setenta mil reais e noventa e quatro centavos) para venda ou 
seja a reavaliação não diferiu muito da estimativa anterior, porem está respaldado nos 
parâmetros das normas. 
Botucatu, 16 de maio 2021 
Fulanodetal (Avaliador) 
Corretor e Avaliador de Imóveis 
Creci 00000-F 
 E-mail: fulanodetal@ptam.com.br 
 
 
7 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
Alguns pontos a considerar, o conhecimento apropriado para a venda de um imóvel requer 
observar: 
 Em relação ao estado de conservação - O imóvel avaliado novo, pode possuir instalações 
e acessórios dos mais modernos, ou seja, quanto mais novo o imóvel maior será a sua 
valorização. 
 Número de dormitórios- Até mesmo a quantidade de quartos vai influenciar no valor do 
metro quadrado do imóvel. Se ele possui mais de três dormitórios, pode potencializar a hora da 
venda. 
19 
 
 A documentação em dia também valoriza 
 Primordial é avaliar o custo de vida na região onde o imóvel está inserido assim o custo 
de vida da cidade e do bairro caracteriza-se como - médio. 
 A boa localização é fundamental para se determinar o valor de um imóvel. Aqueles 
muito afastados do centro valem menos, e aqueles próximos de avenidas e praças importantes 
tem mais valor, muitas pessoas preferem escolher um imóvel de qualidade inferior por conta 
da localização privilegiada. 
 A localização irá determinar muito, por isso, conhecer os vizinhos, o histórico do local, 
entorno e o bairro são requisitos para uma boa decisão. O local do IA proporciona qualidade 
de vida por ser bem arborizado e possibilita a visualização de toda cidade por estar em uma 
região alta. Apesar do IA ter sua localização na periferia, ou seja, está meio isolado e distante 
do centro é um bairro seguro com opções de lazer, conta com uma pista para caminhada, áreas 
verdes e bem servidos por transporte público fatores que valorizam o metro quadrado do 
imóvel. 
 Vale lembrar também que para a boa precificação além do o tipo de material, o valor do 
metro quadrado e localização também há outro fator preponderante de uma avaliação que é o 
MERCADO. Ele que REGE, ele que determina o valor do imóvel. 
 No geral devemos ter o imóvel certo para a região certa, nada adianta construir imóvel 
de alto padrão numa localidade sem segurança assim como um imóvel de baixa qualidade num 
bairro nobre. Essas duas hipóteses interferem sensivelmente no valor do imóvel. Porém, 
também podeacontecer que é o caso que estamos vivendo agora em crise, econômica com 
mercado em baixa com certeza vai afetar diretamente o preço do imóvel. Excesso de oferta 
(MUITOS IMOVEIS COM MESMO VALOR) e pouca demanda também pode prejudicar uma 
negociação. 
 Por fim, muitas vezes, as avaliações dos corretores se fundamentam em opiniões e 
precificação comparativas de mercados, controlados pela lei da oferta e demanda. No que diz 
respeito aos aspectos técnicos, como qualidade da construção, eles não possuem a mesma 
fundamentação dos Engenheiros. 
 No que se refere a norma técnica ABNT NBR 14653 quanto cita o Realizador de 
avaliação como sendo “Engenheiro de avaliação “temos a propor uma sugestão de adequação 
a norma, PORQUE não atualizar essa especificação para AVALIADOR. já que apesar dos 
propósitos serem específicos os objetivos são os mesmos são gerados por experts os quais 
emitem, documentos sobre o valor de um bem. Sintetizando o corretor avaliador realiza a 
(Avaliação mercadológica) os Engenheiros, Arquitetos etc., (todas as particularidades 
https://www.trisul-sa.com.br/blog/os-bairros-mais-caros-de-sao-paulo/
20 
 
estruturais do imóvel). Cada profissional possui uma atribuição em diferentes áreas da 
Avaliação Imobiliária, e cada um pode contribuir com o outro em relação aos saberes os quais 
detêm 
8. REFERENCIAS 
 
ABNT. NBR 14653-1 – avaliação de bens: procedimentos gerais. Parte 1. Rio de Janeiro: ABNT, 
2001. Disponível em: <http://bittarpericias.com.br/wp-content/uploads/2017/02/Avaliacao-Bens-
Procedimentos-Gerias-NBR-14653-1.pdf>. Acesso em : 30-04-2021 
 
ABNT. NBR 14653-2 – avaliação de bens: imóveis urbanos. Parte 2. Rio de Janeiro: ABNT 2010 
Disponível em:< https://www.galaxcms.com.br/up_arquivos/1149/2120170124191446.pdf> Acesso 
em : 30-04-2021 
 
APOSTILA do Curso de Perito Judicial para corretores de imóveis. [São Paulo].107p. 
 
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (COFECI). Resolução n. 1.064, de 27 de 
setembro de 2007. Revoga a Resolução Cofeci n. 957/2006, bem como seu correspondente Ato 
Normativo, de n. 001/06. Brasília: Cofeci, 2007 
 
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS (COFECI). Disponível em: 
<https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf> . Acesso 
em 29-03-2021 
 
Dalla, C. B., Guimarães, C. S. Avaliações, Locações e Perícias de Imóveis. São Paulo: Editora Sol, 
2020. 
 
Dalla, C. B., Guimarães, C. S. Mercado Imobiliário/Lançamentos e Loteamentos. São Paulo: Editora 
Sol, 2020. 
 
EXPANDE. Corretora . Disponível em:< 
https://www.expandecorretora.com.br/sobre_expande_corretora> Acesso em 09-04-2021 
 
Garcia, S. Plano de negócios. São Paulo: Editora Sol, 2012. 
 
Parecer técnico de Avaliação mercadológica . Disponível em:< 
<http://www.ptam.com.br/exemplo_PTAM.php >Acesso em 20-04-2021 
 
SAJ, P.E.R.P. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 25 p. 
<https://s3.amazonaws.com/vlance-cdn-v2/public/sfrazao/anexo/1576842296.pdf >Acesso em : 11-04-
2021 
 
Wikipedia. Avaliação imobiliária. Disponível em : 
<https://pt.wikipedia.org/wiki/Avalia%C3%A7%C3%A3o_imobili%C3%A1ria> Acesso em : 22-04-
2021 
 
Wusters,G. Como avaliar seu imóvel : aprenda definitivamente em simples passos quanto 
vale seu imóvel. Ebook. Disponível em : 
<https://www.youtube.com/watch?v=plQbpbBVbao> Acesso em : 05-04-2021 
 
https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf
https://www.expandecorretora.com.br/sobre_expande_corretoraAcesso
http://www.ptam.com.br/exemplo_PTAM.php
https://s3.amazonaws.com/vlance-cdn-v2/public/sfrazao/anexo/1576842296.pdf