Apostila completa de avaliação de bens

Prévia do material em texto

PEDRO AUGUSTO KRUK 
KRUK Consultoria, Avaliações e 
Perícias do Patrimônio Ltda. 
Rua Cândido Xavier, 1705 
Curitiba Paraná 
(41) 3244-0599 
kruk@onda.com.br 
2.007 
CURSO INTRODUTÓRIO 
 
NOÇÕES BÁSICAS 
DE AVALIAÇÃO DE BENS 
 
 2 
TÓPICOS DA APOSTILA 
 
1. A AVALIAÇÃO ...........................................................................................................................................................4 
1.1 ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO ........................................................................................................4 
1.2 A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA ...............................................................................4 
A. CONCEITO .........................................................................................................................................................4 
B. OBJETIVO ..........................................................................................................................................................4 
C. OBJETO...............................................................................................................................................................4 
D. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO..........................................................................................................5 
2. PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE ...........................................................................................7 
2.1 PREÇO ...................................................................................................................................................................7 
2.2 CUSTO ...................................................................................................................................................................7 
2.3 MERCADO ............................................................................................................................................................7 
2.4 VALOR...................................................................................................................................................................8 
2.5 UTILIDADE...........................................................................................................................................................8 
2.6 VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR .......................................................................8 
3. LAUDO DE AVALIAÇÃO..........................................................................................................................................9 
3.1 MODALIDADES DE LAUDOS ............................................................................................................................9 
3.2 ROTEIRO BÁSICO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO ...............................................................................9 
INTERESSADO .......................................................................................................................................................9 
PROPRIETÁRIO......................................................................................................................................................9 
OBJETIVO DO TRABALHO..................................................................................................................................9 
INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO ......................................................................................9 
VISTORIA..............................................................................................................................................................10 
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis)..............................................................................................10 
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL ..........................................................................................................................10 
METODOLOGIA...................................................................................................................................................11 
PESQUISA DE VALORES....................................................................................................................................11 
DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL...............................................................................................................11 
CONCLUSÕES ......................................................................................................................................................12 
DATA .....................................................................................................................................................................12 
ANEXOS ................................................................................................................................................................12 
4. UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA..........................................................................................................................13 
4.1 O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI......................................................................................13 
4.2 NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI)........................................................................13 
5. TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA.........................................................................................................16 
5.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO...............................................................................................16 
5.2 A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS......................................................................................................16 
5.3 REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P)..................................................16 
 
 3 
6. ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES......................................................................................................18 
6.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO...............................................................................................18 
6.2 VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO......................................................................................................18 
7. CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS.........................................................................................20 
7.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO...............................................................................................20 
7.2 MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO....................................................................................................20 
7.3 MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE.....................................................................................................................20 
8. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS ..............................................................................23 
8.1 A ESCOLHA DA METODOLOGIA ...................................................................................................................23 
8.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS ...................23 
8.2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.........................................................23 
8.2.2 MÉTODO INVOLUTIVO.............................................................................................................................23 
8.2.3 MÉTODO EVOLUTIVO ..............................................................................................................................25 
8.2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA..........................................................................................26 
8.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM.............................................................................268.3.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO ....................................................................................26 
8.3.2 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO..........................................................................................26 
8.4 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA 
DE UM EMPREENDIMENTO..................................................................................................................................26 
9. FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS.........................................................27 
9.1 TRATAMENTO POR FATORES – ESTATÍSTICA DESCRITIVA..................................................................27 
9.2 MÉTODOS INFERENCIAIS ...............................................................................................................................29 
9.3 APURAÇÃO DE CUSTOS (EX. CUB, REVISTAS ..) .......................................................................................29 
9.4 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO..................................................................................................................29 
10. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS ...............................................29 
10.1 ETAPAS DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................................................29 
10.2 AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO...............................................................30 
10.3 AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DO CUSTO DE REEDIÇÃO ........................................................................34 
10.4 CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO.....................................................................................................................34 
11. AUTOS DE AVALIAÇÃO ......................................................................................................................................35 
11.1 AUTO OU LAUDO? CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS .................................................................35 
11.2 MODELO DE AUTO DE AVALIAÇÃO ..........................................................................................................35 
11.3 REQUISITOS ESSENCIAIS DO AUTO DE AVALIAÇÃO ............................................................................35 
11.4 REQUISITOS ACESSÓRIOS DO AUTO DE AVALIAÇÃO...........................................................................36 
11.5 ANEXAÇÃO FOTOGRÁFICA..........................................................................................................................36 
11.6 NOÇÕES GERAIS DE CONTRA-RAZÕES DAS IMPUGNAÇÕES AOS AUTOS DE AVALIAÇÃO.........36 
BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................................................39 
 
 
 4 
1. A AVALIAÇÃO 
1.1 ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO 
Estimativa de preço pode ser definido como orçamento preliminar e Avaliação como a de-
terminação técnica do valor de um imóvel, de um fruto 1 ou de um direito. 
O resultado técnico de uma avaliação é o laudo, onde são apresentados todos os elementos 
esclarecedores e as suas conclusões da avaliação. 
1.2 A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA 
A. CONCEITO 
A avaliação técnica de qualquer bem se respalda na Lei federal nº 5.194/66, de 24/12/66, 
que diz: 
Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de Engenheiros, Arquite-
tos e Agrônomos, devidamente registrados no CREA. 
As diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, elaborada na ABNT – 
Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS e é com-
posta pelas seguintes partes: 
− Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. 
− Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. 
− Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais. 
− Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos. 
− Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens indus-
triais em geral. 
− Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais (Em elaboração). 
− Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos (Em elaboração). 
B. OBJETIVO 
Determinação de valor para: 
− Garantia de operações 
− Compra e venda 
− Locação 
− Ações judiciais 
− Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão 
− Planta de valores genéricos 
− Decisão sobre investimentos 
− Seguros 
− Fusões ou cisões de empresas 
− Servidões de passagem 
C. OBJETO 
Bem pode ser definido como a coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser 
objeto de direito, que integra um patrimônio. 
Os bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis. 
 
1
 Resultado da exploração econômica de um bem 
 
 5 
1) Quanto aos tangíveis (Bens identificados materialmente): 
− Imóveis Máquinas 
− Equipamentos Veículos 
− Mobiliário e utensílios Acessórios 
− Matérias-primas e outras mercadorias 
− Infra-estruturas Instalações 
− Recursos naturais Recursos ambientais 
− Culturas agrícolas Semoventes 
2) Quanto aos intangíveis (Bens não identificados materialmente): 
− Empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural 
− Fundos de comércio Marcas 
− Patentes 
D. PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO 
I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA (“SUPPLY AND DEMAND”) 
Essa “lei” é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não diferente do merca-
do imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no equilíbrio da oferta e da 
procura. 
II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA (“PERMANENCE”) 
Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, 
mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um 
lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes. 
III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE (“PROPORTION PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços 
semelhantes. Em conseqüência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às 
diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. 
Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos avaliando bens se-
melhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é denominada na Engenharia de Ava-
liações como “Método Comparativo Direto”. 
IV – PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA (“SUBSTITUTION PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual dois bens fungíveis 2 , em mercados semelhantes, têm preços 
equivalentes, numa certa data. 
V – PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE (“RENT PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é 
função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no futuro. 
VI – PRINCÍPIO DA FINALIDADE (“FINALITY PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de a-
valiação a serem empregadas. 
Este princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a engenharia de ava-
liações. 
 
2
 Os substituíveis por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. 
 
 6 
VII – PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO (“HIGHEST AND BEST USE”) 
Princípio segundo o qual o valor de um bem, independentemente do uso ou do seu aprovei-
tamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades 
legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado. 
VIII – PRINCÍPIO DA PROBABILIDADE (“PROBABILITY PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição ra-
zoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis. 
IX – PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA(“PRUDENCE PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que permitam maior 
liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do avaliador. 
X – PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA (“TRANSPARENCY PRINCIPLE”) 
Princípio segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação 
necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documenta-
ções utilizadas. 
 
 7 
2. PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE 
A imprecisão da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar lugar a más in-
terpretações e maus entendidos. Este é um problema particular quando as palavras de uso 
comum em um idioma, também têm especiais significados dentro de certa disciplina. É o ca-
so dos termos, preço, custo, mercado e valor quando utilizados na disciplina da avaliação. 
2.1 PREÇO 
É um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou pagamento por 
um bem ou serviço. O preço de venda é um fato histórico, desde que seja revelado publica-
mente e de forma correta. Devido às capacidades financeiras, às motivações ou interesses 
especiais de certo comprador e/ou vendedor, o preço que se paga pelos bens ou serviços 
pode ou não ter alguma relação com o valor que outros atribuem aos bens ou serviços. En-
tretanto, o preço geralmente é um indicador de um valor relativo que o comprador e/ou ven-
dedor particular dão aos bens ou serviços sob circunstâncias particulares. 
2.2 CUSTO 
É o preço pago pelos bens e serviços ou a quantidade requerida para criar ou produzir o 
bem ou o serviço. 
Se considerada para reposição de determinado bem, pode ser direto ou indireto: 
Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de 
um bem. 
Custo Indireto de Produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais 
ônus e encargos necessários à produção de um bem. 
Estes custos podem levar em conta a depreciação, assim definida: 
− CUSTO DE REEDIÇÃO: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, 
tendo em vista o estado em que se encontra. 
− CUSTO DE REPRODUÇÃO: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem consi-
derar eventual depreciação. 
2.3 MERCADO 
É o contexto no qual se comercializam bens e serviços entre compradores e vendedores a-
través de um mecanismo de preços. 
O conceito de mercado implica que os bens e/ou serviços podem ser comercializados entre 
compradores e vendedores sem que exista qualquer relação prévia entre os mesmos. 
Cada uma das partes responderá às relações de oferta e demanda e a outros fatores de fi-
xação de preços às necessidades e desejos individuais, assim como às suas capacidades e 
conhecimentos, com entendimento da utilidade relativa dos bens e/ou serviços. O mercado 
pode ser local, regional, nacional ou internacional. 
Quando se alteram ou interrompem as condições normais do mercado, ou quando o dese-
quilíbrio entre a oferta e a demanda dá origem a preços de mercado que não satisfazem a 
definição de Valor de Mercado, o Avaliador enfrentará um difícil problema de avaliação. Con-
forme aumentam a indisponibilidade e a aplicabilidade dos dados de mercado, a tarefa de 
avaliação pode exigir maior grau de competência, experiência e julgamento por parte do 
Avaliador, assim como a aplicação mais cuidadosa dos princípios avaliatórios. Quanto mais 
restrito for o mercado, o processo avaliatório apresentará maiores dificuldades. 
 
 8 
2.4 VALOR 
É um conceito econômico e não um fato. É uma estimação do preço que se pagará pelos 
bens ou serviços em um dado momento, de acordo com uma finalidade particular da avalia-
ção para uma data de referência. 
2.5 UTILIDADE 
É um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que reflete o potencial de 
uso e vocação de um bem. Pode ser refletido em leis de usos e ocupação de planos urba-
nos, e mensurados em zonas homogêneas de ocupação. 
CONSIDERAÇÕES SOBRE UTILIDADE 
Um dos critérios chaves na avaliação de qualquer bem é a sua utilidade. Os procedimentos 
que se empregam no processo de avaliação têm o objetivo comum identificar o grau de utili-
dade do bem que se está avaliando. Este processo requer a interpretação do conceito de uti-
lidade. 
A utilidade é um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta. Por exemplo, a 
utilidade de um terreno agrícola se mede normalmente por sua capacidade de uso de solo, 
mensurado nas notas agronômicas, e seus valores, em condições normais, se aterão as su-
as capacidades de uso. 
Entretanto para um terreno urbano, seu potencial estará refletido na capacidade de ocupa-
ção e uso definidos pelas leis vigentes, e por sua vocação definida pelo mercado, como con-
seqüência, o valor do terreno se estabelece avaliando sua utilidade em termos dos fatores 
legais, físicos, funcionais, econômicos e ambientais que define sua capacidade produtiva. 
Fundamentalmente, a avaliação de bens se rege pela forma específica em que se utiliza a 
propriedade e/ou como se comercializaria normalmente no mercado. Para certas proprieda-
des, a melhor utilidade se obtém se a propriedade em questão opera de maneira individual. 
Outras propriedades têm maior utilidade se operarem como parte de um grupo de proprie-
dades, por exemplo, uma rede de lojas pode valer mais do que a soma dos valores das lo-
jas. Portanto, deve-se diferenciar a utilidade de uma propriedade individual e a uma proprie-
dade que é parte de um grupo. O Avaliador deve enfocar um bem como seu mercado o con-
sidera, se como unidade isolada, ou integrado a outros bens. Tipicamente, o Avaliador esti-
ma e informa o valor da propriedade como uma entidade individual. 
As propriedades isoladas que constituem operações independentes auto-contidas, normal-
mente trocam de dono de maneira individual e são valoradas desta forma. Se tais proprieda-
des tivessem agregarem valor com a associação funcional ou econômica com outras propri-
edades, este valor adicional ou especial pode ser considerado. Entretanto o avaliador deve 
fazer as ressalvas ou explicitar as condições que suportam este valor. Este fato é muito co-
mum em terrenos contíguos em áreas de incorporações imobiliárias A utilidade se mede 
com uma perspectiva de longo prazo, geralmente durante a vida útil normal de uma proprie-
dade ou grupo de propriedades. Entretanto, há ocasiões em que algumas propriedades se 
tornam obsoletas, ou são eliminadas da produção, podem adaptar-se a um uso ou função 
diversa, ou talvez simplesmente estejam inativas durante um tempo específico. Em outros 
casos, as circunstâncias do mercado externo, sejam políticas ou econômicas, podem reger a 
redução na produção por um período de tempo indefinido. Nestes casos é muito importante, 
relevar as condições do mercado e os alcances do seu relatório, e definir claramente que va-
lor foi apresentado. 
2.6 VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR 
VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vi-
gente. 
VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar. 
 
 9 
VALOR PATRIMONIAL: Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou ju-
rídica. 
VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil. 
LIQÜIDAÇÃO FORÇADA: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em 
prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 
VALOR DE INDENIZAÇÃO: Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a 
ressarcimento de prejuízos em desapropriações, servidões ou congêneres, reedição ou re-
composição de bens. 
VALOR DE DESMONTE: Valor Patrimonial para uma situação em que o empreendimento 
não apresente atratividade econômica. 
VALOR EM USO: Valor do bem em funcionamento, no estado de funcionamento em que 
encontra, para um empreendimento,consideradas suas respectivas instalações. 
3. LAUDO DE AVALIAÇÃO 
3.1 MODALIDADES DE LAUDOS 
A ABNT através das normas de avaliação indica as seguintes modalidades para apresenta-
ção de um laudo: 
− Simplificado – contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimen-
to. 
− Completo – contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-
explicável. 
3.2 ROTEIRO BÁSICO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO 3 
O laudo deverá conter pelo menos os seguintes títulos: 
INTERESSADO 
Pessoa física ou jurídica que encomendam o trabalho avaliatório. 
PROPRIETÁRIO 
Quando for possível a sua identificação. 
OBJETIVO DO TRABALHO 
− Objetivo da avaliação. 
− Grau de detalhamento das atividades básicas. 
− Especificação da avaliação (Para Oficiais, considerar sempre Parecer Técnico). 
INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO 
Documentação 
Solicitar ou buscar o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realiza-
ção do trabalho, como: 
− Plantas, memoriais descritivos, notas fiscais, documentação fotográfica. 
− Demais elementos que influem no valor total do bem (Fatores valorizantes ou desvalori-
zastes decorrentes). 
Conhecimento da Documentação 
 
3
 Apresentação de Laudos – Eng° José Fiker e Diretri zes da NBR 14.652 – 1 da ABNT 
 
 10 
Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação necessária, o avaliador deverá jul-
gar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramen-
te expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como 
os pressupostos assumidos em função dessas condições. 
VISTORIA 
− NENHUMA AVALIAÇÃO PODERÁ PRESCINDIR DA VISTORIA. Em casos excepcio-
nais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma si-
tuação paradigma, que deverá ser explicitada no laudo. 
− A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e 
sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orienta-
ção da coleta de dados. 
− É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros as-
pectos relevantes à formação do valor. 
− O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afe-
tar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas. 
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis) 
Caracterização Física 
− Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente. 
Melhoramentos Públicos Existentes 
− Energia elétrica, telefone, gás, rede viária, guias e sarjetas, pavimentação, coleta de lixo, 
água, esgoto, rede pluvial. 
Serviços Comunitários 
Transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de traba-
lho, segurança, saúde. 
Potencial de Utilização 
Parcelamento do solo, estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e sócio econômi-
cas de uso. 
CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL 
TERRENO 
Caracterização Física 
− Relevo, solo, subsolo, ocupação. 
Situação 
− Acessos, serviços, melhoramentos públicos. 
Utilização 
− Atual, potencial, legal, econômica. 
Descrição 
− Perímetro, confrontações, frente, área, profundidade. 
BENFEITORIAS 
− Finalidade para qual foi construída 
− Tipo de construção 
− Número de pavimentos e dependências 
− Tipo de estrutura e cobertura 
− Tipo de acabamento por dependência 
− Pés – direitos 
 
 11 
− Esquadrias e peças por dependências 
− Idade do imóvel (se possível) 
− Idade aparente (de acordo com estado de conservação) 
− Estado de conservação e obsoletismo 
− Fatores de depreciação 
METODOLOGIA 
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade 
da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, 
sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme 
definido no item 8. 
PESQUISA DE VALORES 
Coleta de Dados 
É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do 
bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e 
documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos 
relevantes para a avaliação. 
- Aspectos Quantitativos 
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos 
comparáveis aos do bem avaliando. 
- Aspectos Qualitativos 
Na fase de coleta de dados é recomendável: 
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem 
avaliando; 
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem 
ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos 
dados de mercado; 
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coleta-
dos; 
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referên-
cia da avaliação. Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável 
buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transa-
ções, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. 
DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL 
- Tratamento dos Dados 
Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado confiável de acordo com a meto-
dologia escolhida. 
A metodologia escolhida é a que melhor se aplica ao mercado de inserção do bem, permi-
tindo-se: 
− Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% 
do valor estimado; 
− Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao 
valor final, desde que indicada a probabilidade associada. 
- Diagnóstico do Mercado 
O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o 
bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, 
relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. 
 
 12 
CONCLUSÕES 
Com os fundamentos resultantes da análise final. 
DATA 
− Da vistoria e do laudo. 
− Nome e assinatura. 
ANEXOS 
− Plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores, etc. 
 
 
 13 
4. UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA 
Unidades Legais de Medida:. FONTE INMETRO. 
4.1 O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI 
As informações aqui apresentadas irão ajudar você a compreender melhor e a escrever cor-
retamente as unidades de medida adotadas no Brasil. A necessidade de medir é muito anti-
ga e remonta à origem das civilizações. Por longo tempo cada país, cada região, teve o seu 
próprio sistema de medidas, baseado em unidades arbitrárias e imprecisas, como por exem-
plo, aquelas baseadas no corpo humano: palmo, pé, polegada, braça. 
Isso criava muitos problemas para o comércio, porque as pessoas de uma região não esta-
vam familiarizadas com o sistema de medida das outras regiões. Imagine a dificuldade em 
comprar ou vender produtos cujas quantidades eram expressas em unidades de medida di-
ferentes e que não tinham correspondência entre si. 
Em 1789, numa tentativa de resolver o problema, o Governo Republicano Francês pediu à 
Academia de Ciências da França que criasse um sistema de medidas baseado numa "cons-
tante natural". Assim foi criado o Sistema Métrico Decimal. Posteriormente, muitos outros 
países adotaram o sistema, inclusive o Brasil, aderindo à "Convenção do Metro". O Sistema 
Métrico Decimal adotou, inicialmente, três unidades básicas de medida: o metro, o litro e o 
quilograma. 
Entretanto, o desenvolvimento científico e tecnológico passou a exigir medições cada vez 
mais precisas e diversificadas. Por isso, em 1960, o sistema métrico decimal foi substituído 
pelo Sistema Internacional de Unidades – SI, mais complexo e sofisticado, adotado também 
pelo Brasil em 1962 e ratificado pela Resoluçãonº 12 de 1988 do Conselho Nacional de Me-
trologia, Normalização e Qualidade Industrial - Conmetro, tornando-se de uso obrigatório em 
todo o Território Nacional. 
4.2 NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI) 
Nome e símbolo - como escrever as unidades SI 
As unidades SI podem ser escritas por seus nomes ou representadas por meio de símbolos. 
Exemplos: 
Unidade de comprimento nome: metro símbolo: m 
Unidade de tempo nome: segundo símbolo: s 
 
Nome: Os nomes das unidades SI são escritos sempre em letra minúscula. Exemplos: qui-
lograma, newton, metro cúbico. Exceção: no início da frase e "grau Celsius" 
Nome: A Resolução Conmetro 12/88 estabelece regras para a formação do plural dos no-
mes das unidades de medir. Para facilitar a consulta, vide tabela abaixo com o plural dos 
nomes mais utilizados. 
 
Símbolo, não é abreviatura. O símbolo é um sinal convencional e invariável utilizado para 
facilitar e universalizar a escrita e a leitura das unidades SI. Por isso mesmo não é seguido 
de ponto. 
 Certo Errado 
segundo s s. ; seg. 
metro m m. ; mtr. 
quilograma kg kg. ; kgr. 
hora h h. ; hr. 
 
 
 14 
Símbolo, não é expoente. 
Certo Errado 
250 m 
 
10 g 
 
2 mg 
 
Símbolo, não tem plural. O símbolo é invariável; não é seguido de "s". 
 Certo Errado 
cinco metros 5 m 5ms 
dois quilogramas 2 kg 2kgs 
oito horas 8 h 8hs 
Unidade composta: Ao escrever uma unidade composta, não misture nome com símbolo. 
Certo Errado 
quilômetro por hora 
km/h 
quilômetro/h 
km/hora 
metro por segundo 
m/s 
metro/s 
m/segundo 
O grama, O grama pertence ao gênero masculino. Por isso, ao escrever e pronunciar essa 
unidade, seus múltiplos e submúltiplos, faça a concordância corretamente. 
Exemplos: 
dois quilogramas quinhentos miligramas 
duzentos e dez gramas oitocentos e um gramas 
Prefixo quilo, (símbolo k) indica que a unidade está multiplicada por mil. Portanto, não pode 
ser usado sozinho. 
Certo Errado 
quilograma; kg quilo; k 
Use o prefixo quilo da maneira correta. 
Certo Errado 
quilômetro kilômetro 
quilograma kilograma 
quilolitro kilolitro 
Medidas de tempo, ao escrevê-las observe o uso correto dos símbolos para hora, minuto e 
segundo. 
Certo Errado 
9h 25min 6s 9:25h 9h 25´ 6´´ 
Obs: Os símbolos ' e " representam minuto e segundo em unidades de ângulo plano e não 
de tempo. 
PRINCIPAIS UNIDADES SI 
Grandeza Nome Plural Símbolo 
comprimento metro metros m 
área metro quadrado metros quadrados m² 
volume metro cúbico metros cúbicos m³ 
ângulo plano radiano radianos rad 
tempo segundo segundos s 
freqüência hertz hertz Hz 
velocidade metro por segundo metros por segundo m/s 
aceleração metro por segundo por segundo 
metros por segundo 
por segundo m/s² 
 
 15 
massa quilograma quilogramas kg 
massa específica quilograma por 
metro cúbico 
quilogramas por 
metro cúbico kg/m³ 
vazão metro cúbico por segundo 
metros cúbicos 
por segundo m³/s 
quantidade de matéria mol mols mol 
força newton newtons N 
pressão pascal pascals Pa 
trabalho, energia 
quantidade de calor joule joules J 
potência, fluxo de energia watt watts W 
corrente elétrica ampère ampères A 
carga elétrica coulomb coulombs C 
tensão elétrica volt volts V 
resistência elétrica ohm ohms 
 
condutância siemens siemens S 
capacitância farad farads F 
temperatura Celsius grau Celsius graus Celsius °C 
temp. termodinâmica kelvin kelvins K 
intensidade luminosa candela candelas cd 
fluxo luminoso lúmen lúmens lm 
iluminamento lux lux lx 
ALGUMAS UNIDADES EM USO COM O SI, SEM RESTRIÇÃO DE PRAZO 
Grandeza Nome Plural Símbolo 
volume litro litros l ou L 
ângulo plano grau graus ° 
ângulo plano minuto minutos ´ 
ângulo plano segundo segundos ´´ 
massa tonelada toneladas t 
tempo minuto minutos min 
tempo hora horas h 
velocidade 
angular 
rotação 
por minuto 
rotações 
por minuto rpm 
ALGUMAS UNIDADES FORA DO SI, ADMITIDAS TEMPORARIAMENTE 
Grandeza Nome Plural Símbolo 
pressão atmosfera atmosferas atm 
pressão bar bars bar 
pressão milímetro de mercúrio 
milímetros 
de mercúrio mmHg 
quantidade 
de calor caloria calorias cal 
área hectare hectares ha 
força quilograma- força 
quilogramas- 
força kgf 
comprimento milha 
marítima 
milhas 
marítimas 
velocidade nó nós 
 
 16 
5. TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA 
5.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO 
As avaliações de imóveis devem ser feitas sempre a partir de valores unitários a vista 
(R$/m2, R$/ha, R$/alq., etc.). Na pesquisa de uma amostra podem surgir fatos de mercado 
onde os valores são negociados a prazos. 
5.2 A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS 
A visualização de um problema envolvendo receitas e despesas que ocorrem em instantes 
diferentes de tempo é bastante facilitada por uma representação gráfica simples chamada 
de diagrama de fluxo de caixa. 
Exemplo: 
 
 
O diagrama representa 
um investimento de R$ 
4.000,00, que rende R$ 
3.000,00 no fim do ter-
ceiro período mais R$ 
3.000,00 no fim do quin-
to período. Quantias de 
dinheiro na data de hoje 
são representadas por P 
e quantias isoladas no 
futuro são chamadas de 
F. 
5.3 REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P) 
Relação entre P e F 
A transformação de um valor presente em um montante no futuro e vice-versa permite resol-
ver problemas do tipo: 
Qual valor P que deverá ser investido hoje a uma determinada taxa de juros para se obter 
uma quantia F após certo tempo? 
Investindo hoje uma quantia P a uma taxa i, qual a quantia F obtida após n períodos? 
As expressões matemáticas para resolução do problema são: 
 
i)+(1
1F=P F de partir a P desejado se i)P(1F
n
n ⇒+= 
OBS: A taxa i deve ser inserida nas fórmulas na forma decimal. Por exemplo 8% ⇒ 0,08. 
 
Exemplo: Consegui um empréstimo de R$ 10.000,00 em um banco que cobra 5% ao mês 
de taxa de juros. Quanto deverei pagar se o prazo de empréstimo é de 6 meses? 
 
P = R$ 10.000,00 i = 5% ou 0,05 n = 6 meses 
13.400,96 R$0,05)10.000.(1F 6 =+= 
 
Exemplo: Comprei um imóvel e devo dar um balão daqui a 4 meses de R$ 20.000,00. Su-
pondo uma taxa de mercado igual a 3% ao mês. Qual deveria ser o desconto para paga-
mento à vista? 
 
 17 
 
F = R$ 20.000,00 i = 3% ou 0,03 n = 4 meses 
 17.769,74 R$ =
0,03)+(1
120.000,00 =P 4
 
Desconto = 20.000,00-17.769,74 
Desconto = R$ 2.230,26 
 
Relação entre P e A 
Permite achar o valor presente de uma série uniforme de pagamentos, e vice-versa. Isto 
permitirá resolver problemas de prestações mensais, preços a vista ou a prazo. 
 
1i)+(1
i)+i(1P= A P de partir a A desejado se 
i)i(1
1i)(1AP
n
n
n
n
−
⇒
+
−+
= 
 
Exemplo: Comprei uma casa cujo preço a vista é de R$ 100.000,00. Supondo ter dado uma 
entrada de R$ 40.000,00 e proposto pagar o restante em 24 meses, qual será o valor da 
prestação se a taxa mensal é de 5% ao mês? 
Valor Financiado = R$ 100.000,00 - R$ 40.000,00 ⇒ P = R$ 60.000,00 
i = 5% ou 0,05 n = 24 meses 
 
10,05)+(1
0,05)+0,05(160.000,00. =A 24
24
−
 
 
A = R$ 4.348,25 
O fluxo de caixa para o problema em questão é: 
 
Exemplo: Num trabalho de avaliação, deparamos com um imóvel à venda nas seguintes 
condições: Entrada de R$ 25.000,00 e saldo de 15 prestações mensais fixas de R$ 
1.000,00. Supondo a taxa mensal de 4% ao mês, qual o valor a vista? 
 
Entrada = R$ 25.000,00 A = R$ 1.000,00 
i = 4% ou 0,04 n = 15 meses 
11.118,39
0,04)0,04.(1
10,04)(11.000,00.P
15
15
=
+
−+
=
 
 
P = 25.000,00 + 11.118,39 = R$ 36.118,39 
 
 18 
6. ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES 
6.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO 
ÁREA REAL 
ÁreaReal = Área Coberta Padrão + Área Coberta de Padrão Diferente + Área Descoberta 
− Esta é a Área assinalada nas matriculas e registros e normalmente propostas em mer-
cado. 
− Artifício comercial onde todas as áreas são consideradas como “Coberta Padrão” apre-
sentando aparente diminuição do valor unitário do imóvel. 
ÁREA DE CONSTRUÇÃO 
Área de Construção = Área Coberta Padrão + Área Equivalente de Construção 
Área equivalente é calculada e reduzida segundo critérios da norma ou fatores usuais usa-
dos por incorporadores idôneos e aceitos pelos agentes financeiros. 
Assim para o cálculo do custo de construção ou Valor de Avaliação deve-se trabalhar com a 
ÁREA DE CONSTRUÇÃO 4 
PRÉDIO DE APARTAMENTOS REDUTOR 
Pavimento (“Tipo” ou Coberto Padrão) 1 
Térreo coberto (fechado) 1,00 a 1,50 
Térreo coberto (aberto), pilotis 0,50 a 0,70 
Subsolo ou mezanino 0,5 
Ático (Reservatório, Casa de Máquinas, Zelador, Barrilete) 0,75 
Terraço superior (descoberto) 0,5 
Piscinas 1 
Vagas de garagem cobertas no térreo 0,5 
Descobertas sobre laje 0,3 
Descobertas sobre terra 0,15 
CASAS 
Corpo principal 1 
Edículas 0,60 a 1,00 
Abrigo para carro 0,20 a 0,50 
Exemplo: Calcular a área real e a área de construção de uma residência cujo anúncio imo-
biliário é o seguinte: Área da casa 200,00 m2, área da edícula 60,00 m2 e 30,00 m2 de abrigo 
para carro. 
Área real = 200,00 + 60,00 + 30,00 = 290,00 m2 
 Área equivalente = 60,00 x 0,80 +30 x 0,35 = 58,50 m2 
 Área de construção = 200,00 + 58,50 = 258,50 m2 
 
6.2 VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO 
Estimativas de Gastos por Etapa de Obra (%) - Fonte: Revista Construção Mercado – Nº 71 
– Junho 07 – Editora Pini 
 
4
 Caderno Brasileiro de Avaliações - Ano V – n° 49 - pág. 22 a 27 
 
 
 
 
 
 
 
INDUSTRIAL
PRÉDIO C/ 
ELEVADOR
PRÉDIO C/ 
ELEVADOR
PRÉDIO 
S/ELEVADOR GALPÃO
FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO MÉDIO
Serviços preliminares 2,6 a 3,7 2,7 a 4,4 0,6 a 1,3 0,2 a 0,3 0,4 a 0,8 1,2 a 2,4 0 a 1,0 0,5 a 0,9 1,1 a 2,2
Movimento de terra 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0
Fundações Especiais - - - 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 4,0 a 5,0
Infra-estrutura 6,8 a 7,4 3,6 a 4,3 2,3 a 4,1 1,9 a 2,5 3,6 a 4,2 4,4 a 5,0 2,8 a 3,4 4,3 a 5,3 3,3 a 4,2
Superestrutura 15,6 a 18,3 12,7 a 17,5 11,2 a 14,2 28,1 a 34,4 25,5 a 31,8 22,0 a 27,5 24,6 a 29,4 22,0 a 26,3 6,6 a 8,7
Vedação 4,0 a 6,6 6,6 a 10,3 6,8 a 12,1 2,6 a 3,7 3,8 a 7,6 7,2 a 12,3 2,8 a 4,0 4,3 a 6,7 2,3 a 3,9
Esquadrias 2,8 a 5,5 7,7 a 14,4 8,2 a 13,7 7,5 a 13,9 4,7 a 8,4 3,0 a 5,3 7,8 a 15,5 7,8 a 14,5 10,5 a 19,8
Cobertura 0 a 0,5 3,6 a 7,9 8,8 a 17,5 - 0,6 a 1,8 - - - 20,0 a 29,9
Instalações Hidráulicas 11,6 a 13,7 11,6 a 13,6 11,6 a 12,5 10,8 a 12,7 10,0 a 11,7 10,2 a 11,3 9,5 a 10,5 7,5 a 8,4 4,6 a 5,5
Instalações Elétricas 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 4,5 a 5,4 3,7 a 4,6 3,8 a 4,8 3,7 a 4,6 3,8 a 4,7 5,0 a 6,0 
Impermeabilização e 
Isolação térmica 10,2 a 13,2 0,4 a 0,7 0,4 a 0,7 1,4 a 2,7 1,4 a 2,0 5,2 a 6,6 2,0 a 2,6 6,6 a 8,1 1,2 a 1,7
Revestimentos (pisos, 
paredes e forros) 21,2 a 28,7 23,5 a 29,2 21,7 a 29,9 18,1 a 23,5 23,1 a 29,4 21,4 a 30,2 15,0 a 21,2 16,1 a 19,2 6,8 a 9,4
Vidros 1,7 a 3,1 0,5 a 1,0 0,9 a 1,9 1,5 a 3,0 0,5 a 1,0 05 a 0,9 1,5 a 2,7 1,6 a 3,2 0 a 0,5
Pintura 3,6 a 5,2 5,7 a 7,4 3,7 a 4,7 3,1 a 4,0 4,6 a 6,3 2,5 a 3,3 6,2 a 9,3 6,0 a 7,8 5,0 a 7,5
Serviços complementares 2,0 a 3,0 0,5 a 0,6 0,5 a 1,0 0,2 a 0,7 0 a 1,0 0,5 a 1,0 0 a 0,9 0 a 7,8 9,8 a 14,1
Elevadores - - - 2,7 a 3,3 - - 5,2 a 6,4 - -
ETAPAS CONSTRUTIVAS
HABITACIONAL
RESIDENCIAL
COMERCIAL
PRÉDIO S/ELEVADOR
 
7. CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS 
7.1 A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO 
DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou quali-
dade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo. 
7.2 MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO 
- MÉTODO DA LINHA RETA (MLR) 
Consiste em considerar a depreciação como função linear da idade do imóvel, com variação 
uniforme ao longo da vida útil. 
É o método mais rápido e mais simples, além de ser permitido pela legislação do imposto de 
renda. 
∆r = Valor Residual (%) n = Vida Útil (anos) 
t = Idade Cronológica (anos) D = Fator de depreciação )r1(n
t1D ∆−−=
 
- MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE 
É o método pelo qual a depreciação se distribui ao 
longo da vida útil do imóvel, segundo as ordenadas 
de uma parábola, onde: 
)]r1( x )
n
t[(1D 2 ∆−−=
 
- MÉTODO DE ROSS 
Este método tem emprego internacional gene-
ralizado. Consiste num meio termo entre dois 
processos anteriores e sua equação algébrica 
é dada por: 
)}r1( x ])
n
t()
n
t[(
2
1{1D 2 ∆−+−=
 
7.3 MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE 
Até agora foi visto que somente entraram em consideração, como fatores de depreciação, a 
vida útil 5 e a idade do bem que se estuda, isto é, com os métodos retro - expostos, calcu-
la-se a depreciação resultante de uso normal. Para tanto usualmente considera-se a seguin-
te tabela para o cálculo do valor residual de imóveis: 
MÁXIMA VIDA ÚTIL PADRÃO DE CONSTRUÇÃO 
(anos) Baixo a médio Médio a alto 
Residência 40 60 
Apartamento 50 60 
Escritório 50 60 
Loja 40 50 
Armazém 50 50 
Galpão 50 50 
Abrigo de alvenaria 40 40 
Abrigo de madeira 20 20 
Residência de madeira 30 30 
Galpão de madeira 30 30 
Pau a pique 20 20 
 
5
 VIDA ECONÔMICA: Prazo econômico operacional de um bem. 
 VIDA ÚTIL: Prazo de utilização funcional de um bem. 
 VIDA REMANESCENTE: Vida útil que resta a um bem. 
 
 
 21 
 
Heidecke, introduziu o conceito de estado de conservação e aconselha as depreciações cal-
culadas por quaisquer das fórmulas antes mencionadas em porcentagem, que ponderem o 
estado de manutenção e conservação, isto é, o critério de Heidecke representa castigos por 
má conservação e, considera como princípios básicos os seguintes: 
− a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de manuten-
ção; 
− as reparações podem apenas dilatar a durabilidade; 
− um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem 
mal conservado deprecia-se mais rapidamente. 
 
Com base nesses 
princípios estabele-
ce em categorias de 
estados de conser-
vação, atribuindo a 
cada uma delas coe-
ficientes próprios. 
ESTADO 
a) Novo 
b) Entre novo e regular 
c) Regular 
d) d) Entre regular e reparos simples 
e) Reparos simples 
f) Entre reparos simples e importantes 
g) Reparos importantes 
h) Entre reparos importantes e sem valor 
i) Sem valor 
DEPRECIAÇÃO 
 0,00 
 0,32 
 2,52 
 8,09 
 18,10 
 33,20 
 52,60 
 75,20 
 100,00 
 
Tabela de Ross-Heidecke 
Combina o estado de conservação do imó-
vel com a idade em percentual da vida útil 
provável, onde K encontra-se na tabela a-
presentada no fim da apostila: 
 






100
K - 100
=D
 
 
Exemplo: Um edifício com previsão de vida útil igual a 60 anos, está com 18 anos de uso e 
em estado regular de conservação e manutenção. Considerando o valor unitário de um imó-
vel idêntico novo igual a R$ 600,00/m2, calcular seu valor depreciado devido a idade e con-
servação. 
Idade em % de vida útil = 18 anos
60 anos
 0,30 ou 30%= 
 
Buscando na tabela de depreciação na página seguinte da apostila, tem-se: 
 
Estado c (regular) e 30% de idade em % de vida útil ⇒ K = 21,5 
 
D = 100 - 21,5
100
 0,785




 = 
 
Valor Unitário Depreciado = R$ 600,00/m2 x 0,785 = R$ 471,00/m2 
 
 22 
TABELA 1 – Tabela de Depreciação 
 
Idade em Estado de conservação% da vida a b c d e f g h 
2 1,0 1,1 3,5 9,0 18,9 33,9 53,1 75,5 
4 2,1 2,1 4,5 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7 
6 3,2 3,2 5,6 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0 
8 4,3 4,4 6,7 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3 
10 5,5 5,5 7,9 13,1 22,6 36,9 55,2 76,6 
12 6,7 6,7 9,1 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9 
14 8,0 8,0 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2 
16 9,3 9,3 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5 
18 10,6 10,6 12,9 17,9 26,8 40,3 57,6 77,8 
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2 
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5 
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,7 78,9 
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3 
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6 
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0 
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4 
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8 
36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,6 64,2 81,3 
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7 
40 28,0 28,0 29,8 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1 
42 29,8 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6 
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1 
46 33,6 33,6 35,3 39,0 45,6 55,6 68,5 83,5 
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0 
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,3 70,4 84,5 
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0 
54 41,6 41,6 43,1 46,3 52,2 61,0 72,3 85,5 
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0 
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6 
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,4 87,1 
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7 
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2 
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,8 
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4 
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0 
72 61,9 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 82,0 90,6 
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2 
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8 
78 69,4 69,4 70,2 71,9 75,0 79,6 85,5 92,4 
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1 
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7 
84 77,3 77,3 77,9 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4 
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0 
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7 
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4 
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1 
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8 
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,2 96,0 97,2 98,5 
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,8 
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 
a) Novo 
b) Entre novo e regular 
c) Regular 
d) Entre regular e reparos simples 
e) Reparos simples 
f) Entre reparos simples e importantes 
g) Reparos importantes 
h) Entre reparos importantes e sem valor 
i) Sem valor 
 
 23 
8. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS 
8.1 A ESCOLHA DA METODOLOGIA 
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade 
da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mer-
cado. A sua escolha deve ser justificada com o objetivo de retratar o comportamento do 
mercado e o convencimento do valor. 
Os tópicos aqui apresentados se aplicam a situações normais e típicas do mercado. Em si-
tuações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previs-
tas as normas brasileiras de avaliação facultam o emprego de outro procedimento, desde 
que devidamente justificado. 
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de 
seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabi-
lidade, serão descritos a seguir. 
8.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DI-
REITOS 
8.2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos ele-
mentos comparáveis, constituintes da amostra. 
O Método Comparativo é de utilização geral considerado como diretriz básica da engenharia 
de avaliações, sendo adotado para resolver valores de bens imóveis (terrenos, lojas, apar-
tamentos, etc.) bem como para bens móveis como máquinas, objetos, veículos automotores, 
etc., desde que apresentem população e respectivo mercado. 
 
Exemplo: Pretendendo determinar o valor de um terreno com 480,00 m2 de área, foi pes-
quisado na região circunvizinha ao mesmo imóveis semelhantes, resultando: 
 
Dado Valor Total Área Valor Unitário 
 
(R$) (m2) (R$/m2) 
1 50.000,00 500,00 100,00 
2 63.000,00 600,00 105,00 
3 62.400,00 520,00 120,00 
4 51.750,00 450,00 115,00 
5 32.000,00 320,00 100,00 
 Média: 108,00 
 
Imóvel Área Valor Unitário Valor Total 
 (m2) (R$/m2) (R$) 
Avaliando 480,00 108,00 51.840,00 
 
8.2.2 MÉTODO INVOLUTIVO 
Geralmente utilizado para a avaliação de glebas suscetíveis de urbanização 6, cuja vocação 
é marcantemente para fins urbanos, consistindo na apuração da receita total auferida com a 
 
6
 GLEBA URBANIZÁVEL: Grande extensão de terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o 
seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento. 
 
 24 
venda de todas as unidades que corresponde ao seu máximo e mais eficiente aproveitamen-
to, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos na execução do empreen-
dimento, assim como os lucros respectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bem cujo 
valor se deseja determinar. 
Entendendo o processo de cálculo tem-se: 
Segundo a norma brasileira pertinente - Quando for utilizado o método involutivo, recomen-
da-se considerar os seguintes aspectos: 
a) a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas as res-
trições da Lei n° 6766, e das leis estaduais e muni cipais atinentes ao uso e ocupação do so-
lo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais 
como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura mínima, leitos carroçáveis, 
declives máximos etc. 
b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pú-
blicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com loteamento 
da área remanescente; 
c) deve-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a 
existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante; 
d) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se veri-
ficar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc. 
 
Para aplicação do método involutivo, deverá ser seguido basicamente as seguintes etapas: 
1ª) Vistoria da gleba avalianda; 
2ª) Pesquisa de valores de lotes; 
3ª) Estabelecimento do lote paradigma; 
4ª) Elaboração de um projeto de loteamento para a gleba; 
5ª) Levantamento das despesas de urbanização; 
6ª) Previsão de despesas adicionais, taxas, lucro e prazos para o empreendimento; 
Existem inúmeras maneiras para aplicação deste método, as quais variam sua complexidade 
de acordo com o grau de detalhamento exigido. 
O modo mais simplificado de obtenção do valor aproximado de uma gleba é aquele em que 
se adota os valores das parcelas intervenientes ao processo e estas são estimadas de forma 
aproximada ou por comparação, dispensando o rigor e detalhamento para o cálculo das 
mesmas. 
A revista “Construção” da editora Pini divulga a seguinte tabela mensalmente: 
 
Custo de urbanização (R$ por mil m2 de área útil) 
Serviços de topografia 990,03 
Terraplenagem leve 732,32 
Terraplenagem média 2.516,90 
Terraplenagem pesada 6.978,48 
Rede de água potável 3.573,02 
Rede de esgoto 7.028,93 
Drenagem de águas pluviais - galerias 2.983,18 
Guias e sarjetas 2.317,62 
Pavimentação 8.769,52 
Rede de iluminação pública 1.423,44 
Referência: Setembro de 2.005 
 
 
 25 
Exemplo: Imaginemos uma gleba com área total de 300.000,00 m2, na qual projeta-se a im-
plantação de 420 lotes com 500,00 m2. 
 
Área do lote padrão (m2) 500,00 
N° de lotes 420,00 
RECEITA 
Valor unitáriodo lote padrão (R$/m2) 100,00 
Valor de cada lote (R$) 50.000,00 
Total de Receita (R$) 21.000.000,00 
CUSTOS DIRETOS 
Área total útil (m2) 210.000,00 
Serviços de topografia (R$) 212.114,78 
Terraplenagem média (R$) 528.549,00 
Rede de água potável (R$) 750.334,20 
Rede de esgoto (R$) 1.476.075,30 
Drenagem de águas pluviais - galerias (R$) 626.467,80 
Guias e sarjetas (R$) 486.700,20 
Pavimentação (R$) 1.841.599,20 
Rede de iluminação pública (R$) 298.922,40 
Total (R$) 6.220.762,88 
CUSTOS INDIRETOS 
Taxa estimada sobre a receita 15%
 3.150.000,00 
LUCRO DO EMPREENDEDOR 
Taxa estimada sobre a receita 20%
 4.200.000,00 
VALOR BRUTO DA GLEBA (R$) 7.429.237,12
VALOR UNITÁRIO BRUTO DA GLEBA (R$/m2) 24,76 
 
8.2.3 MÉTODO EVOLUTIVO 
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalida-
de seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializa-
ção. 
Valor do Bem = (Valor do Terreno + Valor da Construção) x Fator de Comercialização 
 
Fator de Comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de 
reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um). 
Alguns autores o definem como o coeficiente que ex-
pressa a vantagem da coisa feita 7. Na prática trata-se 
de um parâmetro balizador ao avaliador entre os valores 
orçados das benfeitorias e os valores aceitos e pratica-
dos pelo mercado, ou seja: 






Reprodução de Custo
Mercado de Valor
=FC
 
 
 
7
 VANTAGEM DA COISA FEITA: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando 
positiva. 
 
 26 
Pode ser expresso também da se-
guinte forma: 




+ Construção de Custo Terreno do Valor
Mercado de Valor
=FC
 
 
Segundo Nelson Nohr, uma vez efetuada uma pesquisa de imóveis similares ao avaliando, 
calcula-se o valor de comercialização médio, que é aplicado ao custo de reprodução (terreno 
+ construções) do imóvel objetivo da avaliação. 
É de se observar que na determinação do custo da construção, podemos levar em conta a-
penas os custos intrínsecos da edificação. As parcelas relativas ao lucro do empreendedor e 
eventuais despesas de comercialização estarão implícitas no fator de comercialização. 
 
Exemplo: Aproveitando o valor do terreno do exemplo anterior igual a R$ 51.840,00 e que 
sobre o imóvel exista uma casa nova com 200 m2 de área construída, e considerando: 
− O valor da edificação apontada nas revistas especializada é de R$ 600,00/m2 
− Fator de Comercialização: 0,90 
− Valor Total do Bem = (R$ 51.840,00 + R$ 600/m2 x 200 m2) x 0,90 
− Valor Total do Bem = R$ 154.656,00 
8.2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA 
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, 
considerando-se cenários viáveis. 
É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela capitalização 
da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosse aplicado no 
mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação. 
Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas 
podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste 
método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra. 
Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador. 
Exemplo: Um determinado bem produz renda perpétua de R$ 850,00 ao mês ao proprietá-
rio, através de contrato de locação. Se por hipótese a taxa de capitalização no mercado for 
de 1 % ao mês, não sendo considerado a vacância e eventuais depreciações no imóvel, 
tem-se: 
n
n
i)i.(1
1i)+(1A.=P
+
−
 
onde A: R$ 
850,00/mês 
i: 1 % ou 0,01 
n: infinito 
i
A
i)i.(1
1i)(1A.P =
+
−+
=
∞
∞
 
Valor do imóvel: 
R$ 85.000,00 
8.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM 
8.3.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO 
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos com-
paráveis, constituintes da amostra. 
8.3.2 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO 
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos 
a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 
8.4 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZA-
ÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO 
 
 27 
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabili-
dade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa 
projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor pre-
sente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros. 
9. FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS 
9.1 TRATAMENTO POR FATORES – ESTATÍSTICA DESCRITIVA 
É utilizado no método comparativo direto de dados. 
Os passos para o tratamento estatístico usado varia de acordo com a precisão e complexi-
dade exigida nos trabalhos. No entanto em qualquer condição se faz imprescindível o uso 
dos elementos a seguir: 
1 - PRIMEIRA ANÁLISE VISUAL DA AMOSTRA 
Depois da devida observação direta e ponderação, se necessário eliminação direta dos ele-
mentos marcadamente estranhos ao corpo de elementos. 
2 - MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES ( x ) 
A medida de tendência central consagrada 
pela engenharia de avaliação é a média a-
ritmética simples definida por: n
x+.......... +x+x+x
 x
n321
=
 
3 - DESVIO PADRÃO ( s ) 
É uma medida que permite aferir os desvios 
dos elementos constantes da amostra em 
relação a medida de tendência central a 
média aritmética simples 
1n
)xx(
=s
2i
−
−∑
 
4 - COEFICIENTE DE VARIAÇÃO ( VC ) 
Também é uma medida que permite aferir 
os desvios dos elementos da amostra defi-
nida como: x
sCV =
 
Através do coeficiente de variação se verifica o nível de homogeneidade da amostra. Assim 
coeficientes de até 15% indicam amostra com elementos coerentes, até 25% coerência rela-
tiva e acima de 30% indicação de nível de heterogeneidade. 
5 - ESTUDO E TRIAGEM DOS ELEMENTOS 
Em condições de heterogeneidade estudam-se os elementos discrepantes através do se-
guinte processo expedito: 
ELIMINA-SE OS ELEMENTOS FORA DO INTERVALO 0,70 < Elementos < 1,30 
Caso haja eliminação de um elemento qualquer, nova média deve ser calculada com os e-
lementos restantes. 
 
 28 
Exemplo: Avaliar um apartamento com área de 180,00 m2. 
 
 
ELEM. V. Unit (Média - Dado) (Média - Dado)2 
1 1.132,08 205,66 42.296,92 
2 1.155,56 182,18 33.190,31 
3 1.847,32 -509,58 259.669,90 
4 1.600,00 -262,26 68.781,55 
5 1.567,57 -229,83 52.821,80 
6 1.596,64 -258,90 67.029,74 
7 1.242,94 94,80 8.987,00 
8 1.310,34 27,39 750,37 
9 1.183,43 154,31 23.810,24 
10 1.520,00 -182,26 33.219,57 
11 1.422,22 -84,48 7.137,65 
12 1.343,75 -6,01 36,15 
13 1.333,33 4,40 19,40 
14 1.405,41 -67,67 4.578,93 
15 833,33 504,40 254.423,69 
16 1.442,31 -104,57 10.934,90 
17 1.142,86 194,88 37.978,40 
18 1.189,19 148,55 22.066,64 
19 1.189,19 148,55 22.066,64 
20 1.297,30 40,44 1.635,42 
MÉDIA 1.337,74 Desvio Padrão 223,78 
 Variação 16,73% 
 
 
1 Tempo Imóveis Carlos (51) 358432666 Av. Pedro Adams Filho entre Bom Jesus e Vacaria 120.000,00 106,00 1.132,08 
2 Tempo Imóveis Carlos (51) 35843266 Rua José do Patrocínio entre Borges de Medeiros e 25 de Julho 130.000,00 112,50 1.155,56 
3 Momento Imóveis Dóris (51) 35934533 Rua Tupi entre Benjamin Cnstant e Aimoré 181.000,00 97,98 1.847,32 
4 Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064 Rua Aluisio de Azevedo entre Luiz de Camões e Félix da Cunha212.000,00 132,50 1.600,00 
5 Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064 Av.Dr Maurício Cardoso esq. Rua Itajaí 145.000,00 92,50 1.567,57 
6 Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064 Rua Borges de Medeiros entre Joaquim Nabuco e Teixeira de Freitas 380.000,00 238,00 1.596,64 
7 Euzébio Imóveis Carlos (51) 35824661 Rua Avai entre rua Caetés e Visc. São Leopoldo 110.000,00 88,50 1.242,94 
8 Jorge (51) 35948054 Rua Guia Lopes entre ruas Lavras do Sul e São Sepé 95.000,00 72,50 1.310,34 
9 Luiz Carlos (51) 35245653 Rua Itaporanga entre rua Araguaia e Montenegro 100.000,00 84,50 1.183,43 
10 Sinuelo Imóveis (51) 35928712 Rua Corumbé entre Luiz de Brito e Guararapes 95.000,00 62,50 1.520,00 
11 Mauri Imóveis Ana Paula (51)35950999 Rua Cronel Frederico Link entre ruas Santa Maria e Santa Sofia 160.000,00 112,50 1.422,22 
12 Sinuelo Imóveis (51) 35938712 Rua Joaquim Nabuco entre ruas Urca e Alm Barroso 215.000,00 160,00 1.343,75 
13 Mobus Imóveis (51) 99861799 Rua Júlio de Castilhos entre ruas Bento Gonçalves 
e Eng° Ignácio C. Planng 230.000,00 172,50 1.333,33 
14 Lasserra Imóveis (51) 35825536 Rua Flores da Cunha entre ruas Av 1º de Março e Confraternização 130.000,00 92,50 1.405,41 
15 Mobus Imóveis (51) 99861799 Rua Bento Gonçalves entre ruas Julio de Castilhoe 
e Lima e Silva 350.000,00 420,00 833,33 
16 João Carlos (51) 99886967 Rua Duque de Caxias entre ruas Marques de Alegrete e Tijuca 75.000,00 52,00 1.442,31 
17 Sinuelo Imóveis (51) 35938712 Rua João Pessoa entre ruas Tomé de Souza e Saldanha Marinho 100.000,00 87,50 1.142,86 
18 Júlio (51)35947212 Rua Guia Lopes 110.000,00 92,50 1.189,19 
19 Júlio (51)35947212 Rua Guia Lopes 110.000,00 92,50 1.189,19 
20 Cézar (51) 99881113 Bua Bento Gonçalves 120.000,00 92,50 1.297,30 
1.337,74 MÉDIA
ELEM. FONT E DE INFORMAÇÃO T ELEFONE LOCALIZAÇÃO VALOR (R$)
ÁREA 
T OT AL (m2)
VALOR UNIT . 
(R$/m²)
ELEMENTOS DA AMOSTRA - APARTAMENTO
 
 29 
SANEAMENTO 
"- 30%" 936,42 
"+ 30%" 1.739,06 
Eliminados 3 e 15 
Nova Média 1.337,45 
Área do Avaliando 180,00 
Valor Total 240.741,03 
REGATEIO (10%) 24.074,10 
Valor Total Final 216.600,00 
 
9.2 MÉTODOS INFERENCIAIS 
Correspondem a uma variedade de tipos de técnicas de análise multivariadas, utilizados no 
método comparativo direto de dados, para inferir o comportamento do mercado e a tendên-
cia de formação de seus valores,entre as quais se destacam: 
a) as redes neurais artificiais, que procuram encontrar através de processos iterativos o ca-
minho de maior logicidade entre as variáveis utilizadas; 
b) inferências estatísticas, entre as quais a mais empregada atualmente é a análise de re-
gressão múltipla pelo método dos mínimos quadrados. 
c) algoritmos genéticos, que, a partir da aleatoriedade das variáveis utilizadas, na sua forma 
de representação binária, procuram o melhor modelo. 
9.3 APURAÇÃO DE CUSTOS (EX. CUB, REVISTAS ..) 
Utilizada na identificação de custos, através de uma orçamentação detalhada ou sintética do 
bem. Ver exemplo no final da apostila – Revista Construção Mercado da Editora PINI. 
9.4 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 
Utilizado no método da renda. Consiste em se calcular o valor presente da receita líquida do 
bem. Projetam-se as receitas e despesas prováveis, ao longo de seu período projetivo, a 
partir de modelos aplicáveis ao empreendimento em questão. 
10. METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMEN-
TOS 
A avaliação de bens de produção em geral, representados seja por máquinas, veículos, e-
quipamentos, instalações industriais são atividades complexas. 
A complexidade no campo da avaliação e valoração industrial, como tal compreendida a va-
loração de uma simples máquina operatriz, até a avaliação e valoração de uma usina side-
rúrgica, exige por parte do avaliador uma soma de conhecimentos profissionais. 
A valoração e avaliação de uma máquina, de uma instalação industrial ou de uma indústria 
integrada ou não, não deve ser considerada como a simples somatória de valores atribuídos 
aos componentes físicos ou tangíveis, mas sim essa mesma somatória acrescida ou diminu-
ída de valores correspondentes à parte intangível representada por marcas e patentes, tec-
nologia atualizada ou obsoleta e superada, e neste caso isto se constituirá num fator negati-
vo ou depreciativo. 
10.1 ETAPAS DA AVALIAÇÃO 
1° - Identificação dos bens ou coisas a serem avaliados. 
 
 30 
2o - Levantamento de campo, onde devem ser conferidos os dados obtidos nos levanta-
mentos preliminares de operação e produção. 
Deve ser verificado o estado de conservação e manutenção, bem como o estado operacio-
nal. Um relatório ilustrado com fotografias torna-se muito mais útil, eis que permite a qual-
quer momento, e em qualquer lugar, visualizar detalhes que as vezes já não mais existem 
ou que foram modificados após a avaliação. 
A tabela abaixo ajuda na coleta de dados para especificação: 
 ROTEIRO PARA LEVANTAMENTO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS 
1.0 Designação da máquina/equipamento e identificação de uso interno da empresa 
2.0 Ficha técnica da máquina ou equipamento 
 Fabricante 
 Ano de fabricação 
 Modelo, tipo, nº de série 
 Motores: quantificar e especificar 
 Características construtivas – detalhes 
 Características operacionais 
 Características operacionais: operação manual/ semi-automática/ automática 
3.0 Plantas 
4.0 Catálogos 
5.0 Manuais 
6.0 Faturas ou documentação comprobatória do custo de aquisição (custo histórico) 
3o – Coleta de informações 
Para se estabelecer o valor de uma coisa ou bem, é necessário haver uma base para, a par-
tir da mesma, seja por comparação, extrapolação, dedução ou outro método, se chegar ao 
valor do mesmo. 
Para a valoração de máquinas, equipamentos, instalações industriais, é esse o procedimen-
to a adotar. 
O valor procurado, tal como anteriormente definido, deve assentar em bases realistas, com-
prováveis, pois em última análise, o avaliador responde pelas opiniões e pareceres emitidos, 
devendo estar em condições de poder a qualquer momento, demonstrar o acerto de seus 
cálculos. 
Para tanto, o pesquisador deve proceder a uma pesquisa de valores atualizados para os 
bens avaliandos. 
As fontes de informações são as mais variadas e diversificadas sendo comumente as se-
guintes: 
- Fabricantes; 
- Representantes; 
- Distribuidores; 
- Agentes autorizados; 
- Revendedores; 
- Comércio de novos e usados. 
Quanto a equipamentos e instalações de fabricação especial sob encomenda, tais como rea-
tores, colunas de destilação, permutadores de calor, tanques, máquinas especiais, etc., o 
procedimento será o de orçar os materiais e a mão de obra utilizados em todas as etapas de 
fabricação dos mesmos, incluindo os impostos devidos. 
10.2 AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO 
 
 31 
O método comparativo, sendo de conhecimento geral, é a viga mestra das avaliações de 
bens. Detalhar sua metodologia fugiria aos objetivos imediatos deste curso. Nestas condi-
ções a título de melhor aproveitamento didático, vamos apresentar uma seqüência prática e 
objetiva de procedimentos, os quais orientam a formação de uma amostra que permita a a-
valiação coerente de uma ou mais unidades de máquinas, veículos, tratores, etc, cujo mer-
cado seja definido. 
No exemplo a seguir, pretende-se apresentar uma maneira de adoção de variáveis e a forma 
de trabalho. Para efeito de comparação de amostras deste caso estamos utilizando coefici-
entes lineares de equivalência.EXEMPLO ILUSTRATIVO 
Supondo que deva ser avaliado um caminhão de transporte rodoviário da marca "Estrela", 
com carroceria de madeira, ano 1996, modelo E1316. 
 
1º Passo: Fatores de Relevância 
Devem ser estabelecidos quais são os fatores de relevância a serem ponderados, com os 
repetíveis níveis percentuais de valor relativo. Este percentual corresponderá a pesos e tem 
correlação de coerência entre o estado físico e os valores propostos ou os praticados no 
mercado. 
Neste exemplo hipotético foram estabelecidos os seguintes níveis percentuais para os com-
ponentes listados na tabela seguinte: 
FATORES DE RELEVÂNCIA % DO VALOR DO VEÍCULO PESO 
Motor 30 % 3 
Transmissão 15 % 1,5 
Chassis 20 % 2 
Cabine 10 % 1 
Suspensão 10 % 1 
Carroceria 10 % 1 
Pneus 5 % 0,5 
TOTAL 100 % 10 
 
2º Passo: Coleta de Dados 
Devem ser coletados os dados junto ao mercado (pesquisa de mercado atualizada) para 
posterior formação da amostra. Deve ser preenchida uma planilha que auxiliará na apropria-
ção dos dados. 
Para cada dado de pesquisa deverá ser preenchida uma planilha. 
AVALIANDO: Caminhão Estrela MODELO: E1316 ANO DE FABRICAÇÃO: 1996 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 3 9,00 
Transmissão 1,50 4 6,00 
Chassis 2,00 7 14,00 
Cabine 1,00 5 5,00 
Suspensão 1,00 2 2,00 
Carroceria 1,00 7 7,00 
Pneus 0,50 4 2,00 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 45,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 4,50 
 
 32 
 
Elemento 1 
EQUIPAMENTO: Caminhão Estrela ANO DE FABRICAÇÃO: 1996 MOD: E1316 
FONTE DA PESQUISA: DIVESA CONTATO: Antônio Silva FONE: 3382-1618 
PREÇO DE VENDA: 28.500,00 DATA: xx/xx/2005 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 5 15,00 
Transmissão 1,50 8 12,00 
Chassis 2,00 7 14,00 
Cabine 1,00 6 6,00 
Suspensão 1,00 3 3,00 
Carroceria 1,00 7 7,00 
Pneus 0,50 6 3,00 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 60,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 6,00 
 
Elemento 2 
PREÇO DE VENDA: 24.500,00 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 4 12,00 
Transmissão 1,50 3 4,50 
Chassis 2,00 7 14,00 
Cabine 1,00 5 5,00 
Suspensão 1,00 3 3,00 
Carroceria 1,00 7 7,00 
Pneus 0,50 5 2,50 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 48,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 4,80 
 
Elemento 3 
PREÇO DE VENDA: 29.500,00 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 4 12,00 
Transmissão 1,50 3 4,50 
Chassis 2,00 4 8,00 
Cabine 1,00 4 4,00 
Suspensão 1,00 3 3,00 
Carroceria 1,00 7 7,00 
Pneus 0,50 5 2,50 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 41,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 4,10 
 
Elemento 4 
PREÇO DE VENDA: 28.000,00 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 9 27,00 
Transmissão 1,50 8 12,00 
Chassis 2,00 6 12,00 
Cabine 1,00 5 5,00 
 
 33 
 
Suspensão 1,00 3 3,00 
Carroceria 1,00 4 4,00 
Pneus 0,50 4 2,00 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 65,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 6,50 
 
Elemento 5 
PREÇO DE VENDA: 27.000,00 
CONCEITOS E NOTAS 
BOM REGULAR MAU INUTILIZ. FATORES A CONSIDERAR PESO 
7 a 10 4 a 6 1 a 3 0 
NxP 
Motor 3,00 7 21,00 
Transmissão 1,50 7 10,50 
Chassis 2,00 4 8,00 
Cabine 1,00 5 5,00 
Suspensão 1,00 3 3,00 
Carroceria 1,00 4 4,00 
Pneus 0,50 3 1,50 
 Soma dos Pesos 10,00 Soma 53,00 
 Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 5,30 
 
CÁLCULOS 
OBJETO DA AMOSTRA: Caminhão 
MARCA: Estrela ANO: 1996 MODELO E1316 
Elemento FONTE DA PESQUISA ANO MODELO NE VALOR PRO-POSTO 
1 DIVESA 1996 E1316 6,00 R$ 28.500,00 
2 CIVEMA 1995 E1316 4,80 R$ 24.500,00 
3 SERVOPA 1997 E1316 4,10 R$ 29.500,00 
4 SERVOPA 1996 E1316 6,50 R$ 28.000,00 
5 CIVEMA 1996 E1316 5,30 R$ 27.000,00 
 
UNIDADE: avaliando Nota: 4,50 
VALOR VALOR Ref. ANO MODELO NE NAV/NE 
PROPOSTO EQUIVALENTE 
1 1996 E1316 6,00 0,75 R$ 28.500,00 R$ 21.375,00 
2 1995 E1316 4,80 0,94 R$ 24.500,00 R$ 22.968,75 
3 1997 E1316 4,10 1,10 R$ 29.500,00 R$ 32.378,05 
4 1996 E1316 6,50 0,69 R$ 28.000,00 R$ 19.384,62 
5 1996 E1316 5,30 0,85 R$ 27.000,00 R$ 22.924,53 
 
MÉDIA 23.806,19 Desvio Padrão 5.010,40 
 Variação 21,05% 
 
 SANEAMENTO 
 "- 30%" 16.664,33 
 "+ 30%" 30.948,05 
 Eliminados 3,00 
 Nova Média 21.663,22 
 
 
 34 
10.3 AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DO CUSTO DE REEDIÇÃO 
Quando não há elementos de comparação no mercado sugere-se a determinação do valor 
de novo da máquina ou equipamento e em seguida utiliza-se a depreciação através do mé-
todo de Ross Heidecke. 
O custo de reedição pode ser sintetizado como sendo a somatória do preço de aquisição da 
máquina ou equipamento com todas as implicações de impostos e taxas, custos de transpor-
te até o local da obra, com o custo dos materiais para instalação, respectiva mão de obra, 
inclusive naquilo a que se refere a acabamentos especiais ou normais, tais como pintura, i-
solação térmica, etc. 
10.4 CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO 
As máquinas e equipamentos individualmente se depreciam devido a degradação física e ao 
obsoletismo o que na verdade, reflete a tendência do mercado (nítida diferença entre um 
bem novo e usado). 
Quando se analisa um processo em marcha a depreciação do ativo não é tão clara, e so-
mente através de uma avaliação econômica pode-se chegar ao valor real do empreendimen-
to. Convém lembrar que o valor das máquinas e equipamentos se justificam em função do 
lucro gerado, o que está intimamente relacionado com a administração do empreendimento. 
Relativamente aos bens materiais que pertencem ao processo, e partindo do pressuposto 
que o projeto é adequado à finalidade, o principal condicionante da maior ou menor depreci-
ação é a gestão da manutenção, que além de assegurar a disponibilidade de máquinas, e-
quipamentos e instalações nos níveis exigidos pelo mercado, garante o grau de confiabilida-
de individual do bem. 
Diversos critérios de depreciação já foram apresentados no caso de imóveis, os quais tam-
bém podem ser utilizados para máquinas e equipamentos, dependendo do caso. 
Há outros métodos consagrados como o desenvolvido pelo Eng. Hélio Roberto de Caires em 
seu livro Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliação. O seu 
método leva em consideração além da vida útil e do tempo de operação, um coeficiente de 
manutenção e um coeficiente de trabalho. 
Outro método é o da Criticidade (Eng° Luis Barbosa) que leva em conta os custos despendi-
dos em manutenção dos equipamentos. 
Todos os métodos de depreciação acima apresentados baseiam-se na vida útil dos elemen-
tos. Um balizador para estes valores pode ser obtido junto aos fabricantes, ou em livros es-
pecializados. 
Para elementos que ultrapassaram a vida útil projetada, porém ainda se encontram em utili-
zação, convenciona-se um fator de penalização do valor residual. 
 
CONCEITO FATOR IDADE 
Bom Até 30% 
Regular Até 25% 
Mau Até 10% 
Inútil Até 5% 
 
 35 
11. AUTOS DE AVALIAÇÃO 
11.1 AUTO OU LAUDO? CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS 
Conforme visto no item 1, laudo é o resultado técnico de uma avaliação, onde são apresen-
tados todos os elementos esclarecedores e as suas conclusões, emitido por um profissional 
capacitado e legalmente