Notarial_Aula 7

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UNIDADE 2: SISTEMAS REGISTRAIS
AULA 7: EVOLUÇÃO HISTÓRICA DOS SISTEMAS REGISTRAIS 
Ao estudarmos o Direito Hipotecário, encontramos, em passagens bíblicas, as origens da publicidade imobiliária ou manifestações rudimentares da transmissão de domínio. Como exemplos, citamos, em Levítico (o Livro de Levítico é o terceiro livro das Escrituras Hebraicas do Antigo Testamento, atribuídas a Moisés) e em Jeremias, referências a modos ou formas sacramentais da transmissão da propriedade. 
Levítico 25: 25 
Se teu irmão empobrecer e vender uma parte da sua possessão, virá o seu parente mais chegado e remirá o que teu irmão vendeu.
Jeremias 22: 14 e 15 
(...) que diz: Edificarei para mim uma casa espaçosa, e aposentos largos; e que lhe abre janelas, forrando-a de cedro, e pintando-a de vermelhão. 
Acaso reinarás tu, porque procuras exceder no uso de cedro? O teu pai não comeu e bebeu, e não exercitou o juízo e a justiça? Por isso lhe sucedeu bem. 
O Direito Registral tem origem na Alemanha, onde incidia sobre bens móveis e imóveis, numa forma de contratação essencialmente formalista, em que a conduta dos interventores era o elemento sem o qual as partes não podiam ficar obrigadas, nem surtir efeitos os atos que eram celebrados. Os interventores tinham a denominação de Mancipio Accipiens para o adquirente, Mancipio Dans para o alienante,Libripens para o agente público e Testis Classicus para as testemunhas, que eram cinco. 
O  Mancipio Accipiens e o Mancipio Dans compareciam perante o Libripens e os Testis Classicus, para que, em primeiro ato, pronunciassem as palavras rituais, o Nuncupatio, e, ao mesmo tempo, colocassem suas mãos no ato que simbolizavam. Em ato seguinte, golpeavam a libra, sustentada pelo Libripens, com um ramo de árvore. 
Na época Clássica, surge a Traditio, que passa a ser aplicada para todo tipo de bens sem a intervenção de formas rituais, em referência à entrega da coisa com desapropriação. Contemporaneamente, na linguagem jurídica, “tradição” também significa “entrega”. 
No direito germânico antigo, era comum atodos os reinos que formavam parte do que hoje é a República Federal Alemã a transmissão de imóveis em duas etapas: o negócio jurídico e o ato translativo de domínio. Gewere e Auflassung eram modalidades de transmissão da propriedade. 
A primeira integrava-se por dois aspectos: a entrega ao adquirente e o desapossamento ou abandono pelo alienante. A segunda era um procedimento judicial ou extrajudicial. Como procedimento judicial, era um juízo simulado, em que o adquirente demandava ao alienante a entrega da coisa, o alienante aceitava a demanda, e o juiz decidia a favor do autor e entregava-lhe judicialmente a posse. Como procedimento extrajudicial, o contrato era aperfeiçoado com a inscrição da transmissão da propriedade no livro territorial, segundo um sistema conhecido como registro constitutivo. 
Hoje o registro imobiliário alemão é regido por princípios formais e de caráter material. Com a publicidade formal, tornam-se públicos os direitos escritos ao permitir-se a qualquer pessoa o exame e a situação do imóvel, por meio de Livros Imobiliários.
Já o princípio da publicidade material tem por objetivo a eficácia do registro. Assim, no princípio formal, visa-se a livrar o título e seus pressupostos de quaisquer vícios ou impedimentos, para dar garantia absoluta ao adquirente, proteger sua boa-fé por ato jurídico confiado na fé pública do registro. Assim, nos princípios formais, todos os imóveis de qualquer espécie (salvo os públicos) são incluídos na matrícula imobiliária. Cada imóvel tem folha própria nos livros imobiliários, e todas as relações jurídicas que os tenham por objeto são subordinados ao registro. Nos princípios materiais, o requisito essencial para transmissão ou gravação da propriedade imobiliária é o acordo entre os titulares do direito transmitido e do adquirente, segundo a transcrição no registro. 
Assim, temos o ato causal, o negócio obrigacional, o contrato produtor de obrigações, o acordo real e a inscrição como elementos essenciais do registro imobiliário germânico. Entre os adquirentes, temos uma ação legitimadora da inscrição, que é relativa, mas, para a proteção ao terceiro adquirente de boa-fé (princípio da fé pública registral), a presunção é absoluta. 
Nos tempos feudais e monárquicos, havia diferenças quanto à aplicação do direito registral: no norte, com grande influência germânica, a forma de transmissão da propriedade realizava-se por meio de Gewere e Auflassung, enquanto, no sul, permaneceram os costumes do direito romano, transmitindo-se a propriedade segundo a traditio. Hoje, no sistema registral francês, a transcrição do registro imobiliário não é constitutiva, porque o elemento translativo do domínio deriva diretamente da própria originação. Assim, os instrumentos de compra e venda, doação, permuta, enfim, de transmissão de titularidade imobiliária, representam, ao mesmo tempo, uma relação obrigacional, como a propriedade, pelo mero consentimento, como dispõe o artigo 711 do CC francês: “A propriedade dos bens adquire-se e se transmite por efeito das obrigações”. A transcrição no registro imobiliário é, portanto, necessária, não para transferir o domínio, mas tão-somente para garantir a publicidade da celebração de instrumento oponível a transmitente e adquirente.
Na Espanha, a história do Direito Registral divide-se em quatro períodos marcantes: 
1º. Denominado Publicidade Primitiva, marcado por uma grande variedade de formas de publicidade, em que destacamos a Robración, que consistia na ratificação pública e solene da transferência, por carta ou escritura, de um imóvel. 
2º. Denominado Influência Romana, em que desaparecem, lentamente, as formas solenes de publicidade, substituídas pela Traditio. Predominava a clandestinidade, pois os bens sujeitos a prestações reais eram vendidos como qualquer coisa ou objeto, e impunham-se certas medidas de publicidade para todas as alienações de imóveis. 
3º. Denominado Regime de Publicidade, em que a clandestinidade desaparece gradativamente, graças ao imposto de hipotecas e, posteriormente, ao imposto de direitos reais. 
4º. Denominado Consolidação do Regime de Publicidade Registral, que tem por principal característica a origem da Lei Hipotecária do ano de 1861. 
Hoje, no Direito espanhol, há o Código Civil, que concedeu o caráter constitutivo à inscrição quanto à constituição do ônus hipotecário, e a Lei Hipotecária de 1861, pela qual se subordina a aquisição da propriedade imobiliária, bem como a existência de ônus e limitações, à inscrição no ofício público. Há também um mecanismo das anotações preventivas, conforme as exigências da eqüidade, que reduz situações clandestinas, gerais e indeterminadas.
Desta forma , o sistema espanhol é relativo, já que o Código Civil ficou fiel ao sistema romano do título e do modo, mas, mantendo a citada Lei Hipotecária de 1861, determinou uma duplicidade de regime: o regime constitutivo do registro imobiliário aplica-se unicamente na regulação da hipoteca, enquanto as inscrições declaratórias são usadas nos demais casos.
Por fim, convém apresentar a classificação proposta pelo autor Luis Roca Sastre, que nos dá uma visão geral das características de sistemas registrais e de sistemas não-registrais:
SISTEMAS NÃO-REGISTRAIS
Sem solenidade constitutiva nem proteção a terceiros adquirentes (Direito Romano)
Com solenidade e proteção a terceiros adquirentes (Direito Alemão)
SISTEMAS REGISTRAIS
Registro com Efeitos de Presunção de
Exatidão e Plena
Proteção a Terceiros
Registro com Plena Eficácia Formal
Ou Substantiva
Registro
 com Efeito
De Oponibilidade
De atos de disposição em geral
(Direitos Francês, Belga, Italiano, 
etc
)
Com Título Real 
(
Australia
- na)
Sem Título Real
(Antigas 
Legisla-ções
, 
Hambur-go
, 
Saxô-nia
, 
Lu-beck
, 
etc
)
Sem inscrição 
constituti-va
(Direito 
Espanhol, 
etc
)
Com inscrição constitutiva
(Direitos Alemão, Suíço, 
etc
)
De atos de gravame
(antigos ofícios de hipoteca)